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马安地块净地成本远超8000元/㎡ 留给开发商耕作空间有限

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越到年终阶段土地交易越发活跃。前脚,仲恺大道沿线17个城市更新组团完成挂牌出让,惠城中心区土拍交易再掀高潮。

11月3日,一宗挂牌编号为GP2020-34的商住地进入最后的竞价阶段,经过3个多小时的争夺,佳兆业地产公司旗下的子公司惠州市昭业信息咨询有限公司最终以30.9亿元摘得该宗地,溢价36.7%,楼面地价达到7974元/平方米。

佳兆业地产摘得鹿江沥南岸建面近40万平方米地块

据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统交易信息,该宗地为惠城区鹿江沥南岸LJL-47-21地块,属于城镇住宅、商服用地。土地使用权面积106237.26平方米,计算指标用地面积125002.38平方米,规划建筑总面积不高于387506平方米,容积率:≤3.1,建筑密度≤30%(住宅建筑密度≤22%)。

在最受市民关心的土地价格表现上,该宗地起拍价格226000万,起始楼面价5832元/平方米。最终经过多轮竞拍,佳兆业地产以309000万元竞得,溢价36.7%。经计算,地块成交楼面地价将达到7974元/平方米。这也是目前惠州土地市场出现的最高楼面单价值。

随着地块高溢价出让,鹿江沥南岸片区的基础设施配套也将得到配建落实。

从地块《交易须知》内容可以看到,该地块竞得人佳兆业地产在开发过程中,还需在鹿江沥南岸LJL-47-21地块配建用地5240平方米12班幼儿园,且与项目同步规划、同步建设、同步实施,地块如分期建设须纳入首期工程。

同时,佳兆业地产还需负责建设LJL-47-20地块占地50027平方米的54班九年一贯制学校,建成后无偿移交惠城区教育局。在学校操场下还须配建社会公共停车位不少于420个,建成后移交市交通投资集团有限公司管理。

根据规划条件告知书内容,宗地块还必须配建社区服务中心、体育场地、养老服务、生活垃圾收集站、公厕等。新河路与LJL-47-21地块内部密路网,含雨水管和污水管工程,均由取得地块土地使用权方建设。

地块超8000元/平方米地价成本致开发风险加大

落地到地块的投资开发,记者注意到,交易须知要求开发企业投资总额不少于360100万元(含地价,不含地价溢价部分),叠加溢价部分将达到44.31亿元。要求企业在签订《出让合同》之日起一个月内付清全部成交价款。

此外,为督促企业加快动工建设,该须知还要求地块的动工时间为地块交付之日起一年内,竣工时间为动工之日起三年内。据悉,该地块当前已权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,具备动工开发所必须的基本条件,这也意味着该宗地最迟明年内就需动工建设。

“结合当前的房地产市场调控环境,以及大片区范围内的开发现状,企业后续开发运营面临的难度还是比较大的,存在不小的风险。”一位要求匿名的行业观察人士称,按照当前的调控措施和力度,市场严格的定价机制和地块动竣工要求,企业以时间换空间的可能性早已被堵死。

该观察人士同时介绍,关注到宗地临近的富盈公馆、美丽洲、中骏雍景台、中海阳光玫瑰花园等项目,新房在售均价目前仍在11000元/平方米左右,而该宗地的成交地价加上配建的配套构建物,当前净地成本肯定远超8000元/平方米,留给开发商耕作的空间无疑极为有限。

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