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玩直播垫首付房企促销很拼 预计5月后惠州市场将恢复

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2月份开始,众多开发商转战线上,直播售楼。

受新冠肺炎疫情影响,第一季度惠州楼市交易冰冻,供应直线下降,具体到购房者的心理层面,其不再关注购房本身,而是更多地关注正常工作、生活节奏的恢复。

房企:为卖楼玩直播 垫首付直接打折

回顾第一季度惠州房企的营销套路,我们可以明显看出在2月份售楼处未批量开放之前,住建部门要求不得集中进行开盘、解筹等各种活动,鼓励更多的线上进行,众多的开发商转战线上,售楼员采取直播的方式来吸引意向购房者的关注和点击。

南都记者统计,2月份,全国大部分入惠品牌开发商,新力、恒大、星河、中洲、龙光、碧桂园、佳兆业等都开通了网上售楼处,采取照片、VR,以及售楼员直播的方式进行线上推介。数十家网络平台,开发了小程序,通过抖音、快手、淘宝、映客等直播平台,利用短视频、微视频、文字等各种方式直播。

惠州搜房网的相关统计数据显示,2月份惠州各类直播超过300场,碧桂园集团一天最多超过20场次的直播。

2月13日,恒大集团宣布,自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日,购房者享有最低价购房权益,如购买楼盘价格下调,可获补差价。2月13日至2月29日,购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》即可预订房源,并承诺购房者会以最低价购买到房产。即5月10日之前恒大不会降价,南都记者统计,截至2月20日,仅是进入惠州的品牌房企中,就有十余家推出类似恒大的1000—5000元不等的定金,即可锁定房号,享受30—60天无理由退房的政策。

2月16日,恒大在争议中推出了全国7.5折,虽然惠州恒大4个在售项目不参与此次折扣,但是随即引发了连锁反应。2月下旬开始,低首付、分期、垫首付、打折等一系列手法开始在一些销售不畅的项目上使用,部分品牌房企也使用上述手段。据南都记者不完全统计,第一季度至少有30余个楼盘采取上述的方式促销。城区比较典型的中海两个在售项目阅江府和阳光玫瑰园分别在3月份推出住宅9字头和9.5折巨惠清盘,迅速引发了市场的短期爆点,取得了良好的效果。

二手房:惠阳逆势上扬 仲恺跌8成

惠州市房地产官方数据发布中心公示了2020年1—3月份全市二手房交易数据。数据显示,全市前3个月网上签约二手房面积68.6万平方米,对比去年同期的97万平方米跌幅近三成。

统计数据显示,第一季度惠州二手交易,超过10万平方米的区域仅有三个,分别为:惠城成交22.7万平方米、大亚湾成交12.7万平方米和博罗成交11.4万平方米。而在去年同期则仅有惠阳和龙门不足10万平方米交易规模。

新房市场的低迷,让和新房倒挂的惠州二手房交易市场更加脆弱。从各县区来看,惠阳实现了逆势上扬,一季度交易面积8.7万平方米,同比增长13.7%。其他县区则呈现出不同幅度的下滑,其中最明显的是仲恺,在去年同期完成14.5万平方米交易量的情况下,今年同期仅成交3.6万平方米,同比下跌近八成。

虽然数据统计上,没涉及到二手房交易价格的变化,但是据南都记者的观察,第一季度惠州的二手房市场价格是有明显的下行趋势,尤其是一些户型在120平方米以上偏改善型的户型单元,一方面和疫情相关,部分服务行业企业需要卖房来解决资金的流动性问题;另外一方面,新房市场打折降价普遍,也影响了二手房市场交易双方的心态。

专家观点

市场已经走出疫情对购房者的心理影响

曾焕中 惠州中洲控股副总经理

目前全球疫情还没有明确到顶的节点,不确定性将伴随2020年,但是可以预见的是会有相对宽松的政策刺激经济。而对于购房者来说,年后已经两次降低5年期以上LPR,近期又再次降准,也意味着2020年是一个金融政策的宽松年,而这对于购房者而言,是一个好消息。

新冠肺炎疫情对楼市的影响是显而易见的,最主要的影响则是对客户心理预期的影响和干预,3月中下旬开始,随着惠州正常生活秩序的恢复,售楼处的开发,房地产开发企业逐渐复工复产,房地产行业正在走出疫情的阴影,尤其是本地购房客户正在走出疫情的影响。

近期我们可以明显看到,市场的回暖趋势明显,部分重点片区,楼盘的上客量上升,交易的决策周期缩短,一些意向购房者也开始走进售楼处,预计4月份惠州新房的销售量随着供应量的增加,将还有明显的上扬。

从长远来看,惠州的城市基本面非常好,惠州北站、金山湖奥体板块、惠州南站和临深板块区域的项目,依然将是交易和关注的热点板块。目前惠州在湾区核心城市中还是价值洼地,佛山、东莞、珠海和中山价格也都在惠州之上。如果有居住需求和一定的资产配置需求的则适合今年入手。

经过这一次疫情,我们对于惠州的房地产市场有三个问题需要重新理解:一是哪些区域适合居住;二是哪些城市板块适合居住,三是哪些项目适合居住,这次疫情让全家人更多居住在一起,对于生活空间有了更多需求,对于家里有了办公需求,有了更多娱乐空间需求,有了更好的通风采光需求,有了商业配套更便利的需求,有了小孩上网课空间的需求,有了社区有没有健康运动场所的需求等,这些将是对未来居住标准的新考验。

预计5月份后惠州市场逐渐走出疫情影响

周玉仁:南都惠州地产数据智库研究院首批智库专家 粤东世联行惠州总经理

从世联行监测的数据来看,惠州第一季度的交易基本冰冻,因为新冠肺炎疫情的防控需求,对市场的影响太大,一方面是交易端、供应端、交易量的下降导致库存量的上扬,而受新冠肺炎影响,会导致部分项目的供应周期拉长。

而对需求端的影响更大,一方面是对于继续购房换房的信心的影响,另一方面则是大部分企业主、中层的收入或对未来的收入预期大幅度下降,预期购买力下降,换房的一些需求短时间会有停滞,我们预计至少5月份之后才能逐步恢复,经过这一次新冠肺炎疫情,市场信心恢复需要时间。

新冠肺炎疫情对楼市的影响有三方面:第一就是疫情过后,金融政策的宽松,短期内可能对房地产利好。第二,开发商层面,2016到2018年的好日子,房企都在忙着扩张,做规模,按照行业惯例,3到5年的偿债期,现在基本到了,实际上从去年第四季度开始,行业就进入了偿债高峰期,遇到这种疫情的影响,销售受挫,项目开工进度受挫,预计在第二季度降价回笼资金是大概率事件,而去年一批高价在惠州拿地的开发商可能比较麻烦。第三方面就是客户层面,刚需客户的收入和收入预期的降低,导致购房的意愿推迟或者延后,换房的改善型客户,收入预期的下降,导致信心的受挫。另外这次新冠肺炎疫情,可能会导致部分改善型客户需求的改变,比如对社区物业的要求更高、对梯户比的认知改变、对通风采光的要求重新审视等。

数说复工复产

全市前3个月网上签约二手房面积68.6万平方米,对比去年同期的97万平方米跌幅近三成。

统计数据显示,第一季度惠州二手交易,超过10万平方米的区域仅有三个,分别为:惠城成交22.7万平方米、大亚湾成交12.7万平方米和博罗成交11.4万平方米。而在去年同期则仅有惠阳和龙门不足10万平方米交易规模。

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