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2019深圳楼市"火"出独立行情:史诗级土拍、豪宅日光

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 集政策“宠爱”于一身的深圳楼市,在2019年走出了独立行情。

2019年初,深圳获二手房增值税减半、粤港澳大湾区规划等红包,8月份领中国特色社会主义先行示范区政策红包,“双11”发豪宅税调整红包……2019年,深圳一、二手住宅合计成交115033套,较2018年上升22.3%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析认为,相较于其他一线城市稳中有降的行情,深圳楼市信心明显提升,交易量价稳中有升,一枝独秀;政策利好频频远超预期,实属异军突起;粤港澳大湾区规划落地,中国特色社会主义先行示范区等赋予了深圳全新定位,使得深圳房地产市场更加互通互联。

新房成交量创“深八条”后新高

随着新房供应速度加快,2019年全市一手住宅网签量继续上升。据美联物业数据,2019年深圳新房项目共获得136次预售许可证,共新增预售85365套商品房,较2018年增加23.9%。其中住宅的总获批套数为46509套,较2018年增加21.1%。不过,住宅获批套数占全市商品房总获批套数的比例稍下降至54%。

住宅供应速度加快,同时新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套,同比2018年上升28.9%,总成交面积约372.45万平方米,创2016年10月“深八条”出台后成交新高,但仍未回到2014年、2015年高位水平。

从月度走势来看,除了春节月为传统淡季以外,2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套区间内。尤其2019年最后一个月表现优异,全市一手住宅网签量创下2016年3月以来新高,共成交4861套。

分区域来看,宝安和龙岗成交量均超万套,遥遥领先其他区域。不过宝安成交量同比大幅上升,龙岗成交量微降。2019年,深圳近一半的一手住宅成交量来自宝安,共17699套,成交量同比上升53.1%,全市成交占比达47%。

宝安虽为今年一手住宅供应大户,但独占风头的仍是福田、南山的豪宅日光盘。2019年10月底,香蜜湖的豪宅盘深业中城开盘,前期要求购房者认筹500万元,共冻结139.7亿元。即便如此,每平方米均价13万元的192套房源仍被抢购一空。位于前海的招商领玺、颐湾府同样开盘即售罄。

据乐有家研究中心数据,2019年深圳有3个区域的成交量下降,罗湖跌幅最大,为37.7%;其次为龙岗,跌幅20.4%;南山跌幅最小,为2.6%。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,2019年政策利好不断,市场信心明显提升,大幅刺激楼市成交。预计2020年开发商仍将加快新房入市步伐,带动住宅成交量的上升,同比增幅约在5%~10%,新房定价将稳中微升。

“双11”豪宅税刚调整时,业内人士认为对新房是利空。深圳市南山区乐有家门店经理陈阳表示,热点区域二手房消化非常快,成交周期明显变短,导致部分购房者无房可买,不得不将需求转向新房或相对冷门区域,原本带客、去化都不理想的新楼盘,在年末销售情况也有所好转。

二手房成交量同比增近两成

利好政策频频刺激,市场信心提升明显,深圳楼市打破2018年冰封状态,二手住宅成交量上扬。2019年全市二手住宅共成交77149套,面积约634.7万平方米,成交套数较2018年上升19.4%。

从月度成交量走势来看,受春节假期因素影响,2019年2月成交量为全年最低位,仅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下调首套住宅贷款利率后,客户入市意愿增强,同时受下半年中国特色社会主义先行示范区规划及“豪宅税”标准降低的利好刺激作用,全市第二、三、四季度的二手住宅备案量明显高于第一季度,个别月份的备案量甚至超过7000套,年末最后一个月甚至接近10000套。

宝安不仅在一手房成交方面夺魁,二手住宅成交占比攀升至首位,并以18417套的成交量首次超越龙岗,同比上升35.5%,成交热点片区仍分布在宝安中心区;龙岗二手住宅成交17818套,仅次于宝安,同比上升20.2%,成交热点片区仍分布在布吉、横岗及龙岗中心城片区。

“双11”豪宅税调整后,对福田、南山、宝安等原本豪宅占比高的区域利好更大,导致成交活跃度较高,不少区域出现业主抱团控盘引起监管层注意并被约谈、强制停止网签。龙岗政策利好影响较小,但因总价低依然受刚需欢迎。

深圳中原地产研究中心认为,深圳2019年初市场调控预期放宽、利率下行,3月份市场量价回升,8月份中国特色社会主义先行示范区政策出台,深圳城市定位、发展潜力提升,市场气氛又被点燃。至“双11”豪宅标准调整,直接利好二手市场,特别是南山、福田、宝安等区域,成交量提升明显。

何倩茹则表示,受市场波动影响,当前二手房业主与购房客户处于博弈阶段,二手房价格难以大幅上涨,预计2020年房价年度涨幅约在2%以内。

土地市场成交量价齐升

30余家房企竞拍、百余次胶着举牌,2019年6月深圳上演史诗级土拍。随后至年末,产业用地、宅地集中进入冲击供应阶段,全年土地成交量价齐涨。据美联物业数据,2019年深圳共成功出让49宗土地(不包括深汕特别合作区),总出让面积为188.42万平方米,同比上升29.5%;总出让金额为680.92亿元,同比上涨51.6%。

从深圳出让土地用途分布来看,工业用地仍为主力,全年交易26宗。2019年深圳宅地供应远超往年,共成功出让11宗。从区域分布来看,坪山和光明各3宗,龙华2宗,南山前海、宝安西乡和龙岗大鹏各1宗。此外,商业用地出让7宗,经营性用地出让2宗,区域交通用地、文体设施用地和医疗卫生用地各1宗。

住宅用地虽集中供应,但出让条件更加严格。与前两年宅地出让相比,除建成后的项目限售3年外,2019年出让的宅地采用“单限双竞”或“双限双竞”,即在限制地价的基础上,竞只租不售的人才住房面积。

此外,备受关注的深圳“飞地”深汕合作区2019年推地速度加快,共成功出让13宗土地,总出让面积为45.78万平方米,同比上升27.0%。总出让金额为13.14亿元,同比上涨24.5%。除了11宗工业用地以外,居住用地和商业用地各1宗。随着深汕合作区房地产市场解冻,及规划利好不断,未来深汕合作区推地有望提速。

何倩茹预测,据以往经验,承接2019年政策市场态势,外加结构性因素,会引起2020年3月份成交量上涨,楼市“小阳春”可期。

李宇嘉则认为,从货币政策和调控政策来看,2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。一方面,新定价基准的LPR已开启下行通道;另一方面,“一城一策”全面落地,政策最紧时刻已过去。

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