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上半年北京二手房市场“先扬后抑” 仍为买方市场

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政策调控下的北京二手房市场在经历了调整动荡期之后,市场总体表现平稳。

根据住建委网签数据显示,2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套,月均网签量约12000套,和去年同期相比小幅下降5%,也是多年上半年成交量的低点。

业内分析认为,这主要有两个原因,一是与收紧的调控政策有关,认房又认贷等政策,让不少改善型需求换房受到抑制,市场成交量有限,另一方面也受供应量剧增的新房市场分流影响。

就月度市场表现来看,北京二手房市场明显表现出“先扬后抑”的特征。

在经历了3月份“小阳春”阶段性释放之后,随后的3个月呈现逐月下滑的走势。尤其是6月份二手住宅网签量11778套,低于上半年月度均值,和上个月相比环比下降14.4%,和去年同期相比交易量则同比下降25.6%。

就价格走势来看,上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据,上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降,一定程度上可以看出,卖方价格预期有所走低;而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄,主要在于受成交结构影响。

麦田房产分析师告诉华夏时报记者,从目前二手房的量价走势来看,市场仍处于买方市场,挂牌房源的议价空间大,卖房房东的市场预期走低,不少房源均降价达成成交。

总的来看,北京上半年二手房市场表现平稳,一是楼市政策环境整体未变,置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看,今年上半年,中央坚持“房住不炒”基调没有改变,房地产金融监管依旧严格,金融政策遏制了房地产杠杆的使用,也让交易难度加大。另一方面,基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势,在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉,北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套(其中限竞房占比约58%),是2018年同期新房成交量的两倍有余。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,在2019年上半年,北京楼市的确出现了明显的小阳春现象,但主要成交量集中井喷在3-4月份,主要原因是信贷短期宽松,叠加部分特价房源刺激。后续因为政策收紧预计,包括公积金国管政策等,市场再次出现退烧现象。在投资需求被抑制下,整体市场很难有根本性的变化。

而对于下半年走势,麦田房产分析师认为,综合来看,预计下半年北京二手房交易量将呈现稳-升-降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看,6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时,6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升,可以看出,当前买方市场较为强势,双方价格博弈有增无减。接下来,卖方价格将有所松动,这在一定程度上带动交易量提升。

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