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惠州房企去化压力不容小觑 多个楼盘让利促销聚人气

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从营销中心门可罗雀,全市一周才卖出几十套,到出手意愿增强,个别楼盘3天成交3个亿,本周的惠州楼市,在规划利好的影响下,出现了惊人逆转。因为这个市场表现,多个媒体平台在总结市场行情时,直言“楼市回暖”“楼市火了”。

楼市是不是真的火了?楼市又是不是真的回暖了呢?有业内人士称,不可盲目乐观!

●热闹

楼盘促销让利动作频频

寂静了两个多月的惠州楼市,因为规划政策的发布,突然喧闹起来。“一成首付、9折优惠、赠送物业管理费”等促销让利信息不绝于耳,清扫尾货、新品推售、营销中心开放等动作频频。与之相应的,是观望许久的购房者,再次出现在了楼盘现场,看房、出手的意愿增强。

开年推出第一波优惠的蓝光·雍和园,依托比邻红花湖南出口这一天然优势,加上独具诱惑力的让利促销,让该项目成为规划利好出台后的第一个受益项目,近300套产品一扫而空,3天成交金额突破3亿元。

紧随而上的新力城也推出了自己的折扣优惠。日臻成熟的生活配套,加之项目本身的客户流量,让这个去年的惠城销冠,又成为新一年业界关注的焦点,“一天成交3000万元”“非工作日一天成交1300万元”等项目动态,屡屡刷屏朋友圈。

从记者踩盘的情况来看,雍和园、新力城的情况并不是个案。位于潼湖生态智慧区的玖龙台,于上周开放了营销中心。虽然当天温度骤降,天气寒冷,依然不挡购房者的看房热情,他们围拢在沙盘周围,向销售顾问询问楼盘建设及入市情况。

在位于南部新城的御水龙庭,工作日的时间里,营销中心内亦是热闹非常。营销顾问告诉记者,规划政策发布后,自然上门客的比例有所增加。

在雍和园的营销中心内,购房者罗女士认为,国家性的规划政策不可能说变就变,惠州未来的发展潜力是巨大的,房价或许还会涨,“现在优惠力度很大,早点出手早安心。”

采访中记者发现,像罗女士这样对“房价上涨”有恐慌心理的购房者不在少数。譬如一位从年前就准备出手的洪女士,这周果断交了钱;记者的一位亲戚,春节期间说起女儿买婚房的事,还建议要慢慢看慢慢选,这周打来了三个电话,询问记者买房意见。

购房者了解规划配套情况。

●分析

房企去化压力不容小觑

目前,无论是从楼盘提供的数据来看,还是购房者真实心理的反馈,楼市回暖似乎都是不争的事实。但市场行情是否真如表现出来的那般热火?2019年是否真的可以延续当前的火热态势,楼盘销售高枕无忧?有业内人士冷静提醒,不可盲目乐观。

“大家似乎只关注到了成交数据,没有关注到市场供应和信贷环境。”一位业内人士提醒,2019年全市预计新增供应量超过2200万平方米,加上2018年1200多万平方米的库存,全年的市场供应超过3000万平方米,“这也就是说,如果按照去年的月成交量来计算,至少够市场卖20多个月,压力不容小觑。”

在供应量之外,该人士还提醒,当前的信贷环境虽然略有松缓,但仍有上浮,现在出手买房,仍要多承担一笔因为房贷利率上浮所带来的成本压力,“购房者出手之前,还是应该理性算算帐,不要盲目地追涨不追跌。”

该人士的提醒让记者想起去年底的情景。彼时,正是囿于市场供应和信贷环境,操盘手也好,购房者也罢,预测2019年的市场行情时,几乎众口一词,认为会很冷淡。如今不过两个月,同样的供应压力,同样的信贷环境,为何市场信心天壤之别?

一位不愿具名的人士直言,当前的市场表现有“虚火”的成分,而点燃这把火的,正是各楼盘。“规划政策的发布,就像一剂强心针,为市场带来了信心,但这个信心并不足以撑起当前的火热行情。”该人士分析,规划政策立足长远,短期内并没有直接的、实质性的帮助,谈不上对房地产市场的利好,“在我看来,当前市场的这把火,不过是楼盘借势营销,造成市场的恐慌心理,从而达到快速走量的目的。”

该人士还一针见血地指出,楼盘涨价的风声吹得越高,越说明楼盘心里没底,否则为何明明利好在望,却仍旧加大折扣优惠,快速走量?因为他们知道,这样一项远期规划的发酵期是很短暂的,谁抓住这波机遇,谁就是市场的赢家。

●提醒

在品牌建设品质展示上下功夫

分析了市场真实状况之后,该人士继而说,真正懂市场的操盘手,绝不会因为短期的营销成效就放松警惕,恰恰相反,他们会更加理性客观,“下半年的供应会有爆发式增长,彼时,规划利好的提振效果也会弱化很多,单纯依赖折扣优惠,难以实现销售目标。营销的最终本质,还是应该回归到产品上来。”

记者走访市场了解到的信息,印证了该人士的分析。御水龙庭相关负责人杨先生在判断全年市场时谨慎表示,后市走势将保持“稳”字头,很难有大幅起落。基于这个判断,御水龙庭的全年营销计划采取小步稳走的策略,分3月、6月、8月等几个阶段,分批推出1~8栋新品,以缓解销售压力。

取得了不错销售业绩的蓝光·雍和园,并没有在既有的成绩上做过多停留,就迅速转入了下一波的营销策划之中。据项目负责人李小均透露,该项目将于3月份推新品,为让更多购房者了解到该项目的区位优势和产品魅力,将依托红花湖景区策划推出一系列与健康、休闲主题有关的营销活动。

一位楼盘负责人理性判断,机构改革后,维持市场稳定将是楼市主基调,在这样的背景下,绝不可能轻易放松对楼市的调控和监管,“我们一方面要密切关注政策动向,紧跟政府步调,另一方面,在制定营销策略的时候,也要充分考虑到规范营销,千万不能踩红线。”

此外,该负责人补充介绍,在制定营销策略的时候,他们楼盘也不会一味强调折扣幅度,而会在品牌建设和品质展示上下功夫。

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