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“金九银十”接连失约 中国楼市有点凉

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“金九”未现,又失“银十”,与火热旺销的零售业“双十一”形成鲜明对比,这个秋天,中国楼市有点凉。

局部楼市大降

从三季度开始,中国楼市频繁出现降温信号,房价涨幅放缓,成交下滑,环京区域等局部楼市大跌。

曾经由于北京楼市限购带来的需求溢出效应,环京楼市涨声一片。最具代表性的小镇燕郊,由于背靠北京,房价迅速走高。不过,在去年一系列抑制投机炒作的调控政策出台后,缺乏产业支撑的燕郊房市陷入长达一年多的萧条。

繁荣时期数十家中介、售楼处扎堆的的京榆大街上出现“闭店潮”;投资客一套房跌去百万元(人民币,下同)、报价腰斩依然无人问津等消息屡屡见诸报端。生活在燕郊的小孙经历了一轮完整的房价涨跌周期,2012年,他以每平方米7000元的价格买下如今居住的婚房,去年最高时,小区同类二手房涨至每平方米3.5万元,如今又降至1.5万-2万元。

58安居客房产研究院提供的数据显示,近月来,北京周边的二手房价呈现连续下降态势,10月份环京区域二手房均价为每平方米13559元,同比下跌28.66%。其中,10月中旬,燕郊二手房平均挂牌价相比2017年4月份的高点已跌去30%。

在严厉调控之下,北京二手房价也持续降温。2017年3月份的“3·17”调控以来,北京二手房成交均价经历了连续11个月的下跌。在2018年上半年短暂回弹后,9月份开始,房价又扭头向下。一些地方学区房价已跌回两年前的水平。贝壳研究院数据显示,10月北京二手房销量环比跌幅达四成,创今年2月以来近8个月销量新低。10月北京全市二手房成交均价为每平方米61103元,环比下跌1.2%。

除北京外,降温潮蔓延的城市越来越多。上海、杭州、南京、温州、宁波等城市,房地产库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,库存消化速度明显放缓。以杭州为例,此前新房购买“一号难求”的情形不再,取而代之的是,频频发生的“流摇”现象,房市已经逐渐从“不愁卖”过渡到“卖不动”。

中原地产首席分析师张大伟指出,此前支撑楼市上涨的三线城市房地产市场,近期普遍出现上涨乏力的迹象,同时,热点一二线城市则出现大面积降温。该机构发布的数据显示,10月份北京、成都、武汉等20个热点城市合计楼市成交面积为1448万平方米,环比下调11%。

房企业绩降速

“春江水暖鸭先知”,房地产企业最先感知到行业冷热。今年以来,龙头房地产企业销售业绩均出现明显的降速迹象。例如:万科今年1-10月份,销售金额同比增长12%,而去年同期万科销售增速为39%;恒大中国今年前10个月销售金额同比涨18.7%,去年同期该企业销售金额增速为33.4%;碧桂园今年前10个月的销售金额增速为34.9%,而去年同期高达78.5%。

销售放缓意味着回款速度放慢,加之遇上今明两年的融资与偿债高峰,近月来碧桂园、绿城、恒大等大中房企开始“排队降价”,过去一掷千金的拿地行为也变得更加谨慎。

拿地更趋谨慎等导致土地流拍现象增加。据中原地产研究中心统计,10月份,中国一二线城市住宅土地流标44宗,年内合计流标土地达259宗,同比上涨176%。

种种降温信号是否意味着楼市出现整体转向?中国宏观经济研究院两位专家日前在媒体上发声称,因短期土地流拍现象增多就作出房地产市场整体转向的判断为时尚早。现阶段应密切关注市场动向,必须保持现有调控政策不动摇,防止再次走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。

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