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临深片区楼市:莞惠中三市仅惠州新房成交量上升

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过去,深圳(楼盘)楼市的“火热”早已烧至周边的临深地区,更促使了部分需求外溢至东莞(楼盘)、惠州(楼盘)和中山(楼盘)等临深片区。随着粤港澳大湾区规划细则呼之欲出,临深片区的楼市也发生着变化。就新房市场而言,惠州成为了临深片区楼市中“最火”的城市。

乐有家研究中心数据显示,2018年上半年惠州一手住宅成交78413套,环比上涨13.9%,同比上涨20.6%;成交面积为851.2万平方米,环比上涨16.4%,同比上涨28.7%;成交均价为每平方米1.12万元,环比上涨3.7%,同比上涨6.6%;套均价格为121.6万元,环比增加6.9万元。

而在2016年上半年,惠州一手住宅成交套数超8万套,而后受供应量、网签等因素影响,每半年的成交套数稳定在6.5至7万套左右,而在2018年上半年再度近8万套。一手住宅成交均价则从2016年上半年的每平方米7800元逐步上涨至1.12万元。

近段时间以来,惠州楼市特别是大亚湾片区尤其引人关注。证券时报记者在多个微信公众号、朋友圈截图都发现,有关大亚湾多个楼盘午夜排队抢房等照片和视频不断出现。有中介人员宣称需求旺盛,市场价格将大涨,大亚湾也即将实施限购等消息,一些营销炒作烘托市场的消息也开始了新一轮的塑造渲染。不过,惠州市大亚湾房管局曾多次发布辟谣公告。

乐有家研究中心认为,相比周边的深圳、东莞,惠州整体价格控制的较好。截至2018年6月30日,惠州一手住宅库存面积为894万平方米,与2017年底库存面积基本持平,去化周期下降至6.3个月。随着粤港澳大湾区规划推出以及惠州不限购政策优势的进一步发挥,去化周期可能进一步下降。

与东莞和中山的一手住宅市场相比,惠州一手住宅市场的表现可谓独树一帜。深圳中原研究中心的数据显示,2018年上半年莞惠中三市一手住宅成交117141套,同比上升13.1%。其中,东莞一手住宅成交20222套,成交面积230万平方米,较去年上半年下降2.1%;中山一手住宅成交12816套,成交面积145.6万平方米,同比下降15.7%,成交均价每平方米8314元,同比下降1.3%。可以看到,莞惠中三市仅中山一手住宅成交均价有所下降。

东莞的凤岗、长安等片区房价一直是临深片区房价最高的片区。一手住宅均价方面,凤岗为2018年上半年东莞临深片区中成交均价最高的片区,为每平方米24619元。大朗为东莞临深片区中成交均价涨幅最大的片区,成交均价同比上升8.9%至每平方米19706元。值得一提的是,东莞大朗也临近松山湖片区。不过,深圳与东莞相接的沙井和光明片区,目前一手住宅均价普遍超过每平方米4万元。

有多位置业者告诉记者,自己在惠州和东莞的房子出售却并不容易,等待周期较长。其实,二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标,能够反映该城市房地产发展的成熟度,深圳就是二手房成交占主导的市场,而临深片区二手房成交热度依然不如一手房。

从成交数据上似乎就可以略知一二。深圳中原研究中心的数据显示,今年上半年东莞8个临深片区的二手房成交套数仅清溪有所上升,清溪今年上半年成交299套,同比增加5.3%。东莞临深片区中凤岗的二手住宅成交套数847套,较去年同期下降49.3%,跌幅最大但依然为最高成交量。深圳贝壳研究院的数据显示,今年上半年仅深圳市罗湖区,二手房交易量就达到5517套。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此前市场关于粤港澳大湾区概念炒作出现升温的势头。不过,去房地产化是此类湾区建设需要关注的内容,房企也需要积极应对潜在的调控风险。如果各地房价上涨过快或者存在炒作迹象,那么各类调控措施仍将不断释出。

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