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  • 楼市“入秋”:多地市场降温,抢房现象仍存

    北京市场整体稳定,没有大起大落;海南多项调控政策加码后,“房价没有那么多虚火了”;西安此前的千人抢房局面正在改变国内恐怕没有哪个行业像房地产业一样,任何风吹草动总能引发热议。近期,万科喊出“活下去”、多地楼盘爆出打折促销、上海中原地产降薪、“金九银十不再”……房地产市场迎来了新一轮的“热闹”,只是这“热闹”中吹来“入秋”的风。新京报选取了北京、厦门、武汉、海口、西安、河南某县城等六个地域为调查样本,试图还原出市场自身的逻辑,以及每个环节上相关个体的感受。作为一线城市的代表,业内人士认为,今年北京市场总体保持平稳,部分区域成交量好于2017年。厦门、海口、西安三个城市在政策调控之下,市场降温,又表现各异:在成交量下滑的背景下,万科“降价”折射出厦门房企去化的焦虑;在海南,仍有中介苦苦“熬着”;西安当地居民则终于不必像打仗一样去“抢房”。在武汉楼市升温的过程中,滋生了“茶水费”这一灰色产物。有购房者因未交“茶水费”而“抢房”失败。值得注意的是,在一二线城市楼市降温的同时,部分小城市近两年市场升温。豫东的一个五线小县城正在上演此前大城市的“抢房”战,不少新楼盘“秒光”。城市样本之北京价格未大起大落,部分区域成交量好于去年“今年房价总体比较稳定,部分区域有小幅的波动,但没有大起大落。”多位北京地区的地产中介向记者概括2018年至今的市场时,不约而同地表示。丰台首经贸区域的房产中介介绍,今年初该区域房价平均在7.2万元左右,目前回落到6.7万元左右。记者所居住的劲松地区一小区建于上世纪80年代,在3·17新政前,该小区二手房均价接近7万元。今年年初,该小区均价在6.1万元左右,最近均价在5.9万元左右。“从年初到现在,房价一直比较稳定,有少许的回落。”该小区的链家中介表示。也有部分区域的房价微涨。“通州环球影城附近的房价涨幅在4%到8%,加州小镇这样的新小区价格涨了8%左右,一些老小区房价涨了4%左右。”通州环球影城区域一中介表示。记者查询该区域的成交记录显示,今年3月,加州小镇小区一居室的成交价为220多万,目前一居室价位在250多万。多个机构的数据显示,市场交易量表现并不理想。中原地产发布的数据显示,9月北京二手房住宅签约15283套,环比8月淡季仅上涨1.61%。9月北京新建住宅数据签约2944套;前9月,新建商品房住宅合计网签16387套,几乎是历史同期最低。中介人员的感受印证了这一数据。“我们门店有12人,现在每个月成交五六套。在2017年3月17日的新政前,我们门店一个月的成交量在10套到15套。”马驹桥区域的中介表示,9月出台的公积金政策也给“金九银十”蒙上一层阴影,“政策收紧后,我们门店的成交量又下降了10%左右。”不过,也有地产中介人员表示,2018年市场成交量较2017年有所好转。上述通州环球影城区域的中介介绍,其所在的门店今年以来每个月成交八九套,行情较差的月份成交三四套。“9月成交了4套,反而要比平时少一些。”该中介同时表示,“今年的成交量虽然不像2016年那样每月可以成交20多套,但也不像2017年那么冷,就是一个平常年。”首经贸区域的中介有类似的看法。“今年以来,我爱我家丰台地区的二手房每个月成交量基本都在400套左右,在5月8月的高峰期,每个月成交600套左右。与2016年市场活跃时每个月800套左右的成交量相比,下降了一半。与2017年每个月200套左右的成交量相比,今年市场的成交量在上升。”该地产中介解释,2017年市场大起大落,购房者多持观望态度,而随着市场进入平稳期,购房者陆续入手,2018年的成交量开始上行。“2016年市场火热,我挣了40多万。2017年没怎么挣钱,挣了10多万。今年行情一般,差不多可以挣二三十万吧。”该中介表示。城市样本之厦门万科“降价”背后:市场成交量下降,库存高企“十一”期间,“万科五折甩卖楼盘”的消息把厦门楼市推向风口浪尖。对此,万科厦门品牌负责人对外解释,不存在“原价500万元/套,现价278万到298万元/套”的说法,此次国庆期间新推出的产品与此前产品的不同之处在于位置不同,且为极简装修,不带两个车位。“万科还是有所降价,就是为了跑量。”某知名地产商厦门地区分公司一内部人员孙佳(化名)向新京报记者表示,在万科降价背后,厦门房地产市场成交量下降,库存高企。“厦门的市场现在是全国最差的,成交量在下降,但厦门市场的库存高企。如果开发商、所有楼盘全面停工,不再新增商品房,三年时间才能把现在已经拿到预售证的库存去化完成。”孙佳说。上述地产商内部人士的说法和机构调查结果一致。据克而瑞最新发布的数据显示,厦门第三季度新开/加推项目共1227套,去化套数仅为354套,去化率29%,排名在26个典型城市中倒数第一。另据厦门克而瑞机构数据,在大市低迷行情下,厦门商品住宅成交量持续走低,库存进一步扩容,去化周期延长至23.8个月,其中144平方米以上再改及高端产品去化周期均超过29个月,库存压力较大。2017年3月,和全国大部分楼市一样,经过一年多的狂飙,厦门房地产市场摁下了“暂停键”,出台多项调控措施稳市场。政策陆续出台,狂飙态势被遏制,外地投资者开始撤场。据厦门房地产联合网数据,2018年上半年厦门二手房共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。在成交量下降的同时,多位厦门地区的中介和购房者表示,今年初至今,厦门楼市价格平稳。国家统计局数据显示,8月70个大中城市中,有67城新建商品住宅价格环比上涨,持平的城市有2个,只有厦门1个城市房价下跌。“从最近市场看,岛内的价格较高峰期跌了10%左右,价格在7万左右,岛外有个别楼盘跌了20%,价格在4万左右。总体看,现在的价格已经比年初的价格稍微低一点。”厦门人张启(化名)一直在看房,他认为,厦门地区房价微跌。在业内看来,近期引发关注的万科楼盘也并非外界传言的“价格腰斩”。“实际上没有那么大折扣,而是减配了。此前该联排别墅为精装修,现在出售的是毛坯。之前送两个车位,现在两个车位要32万购买。如果刨去精装修、车位的费用,万科的别墅可能只是打了七折。”孙佳表示。城市样本之武汉交了百万认购金但未交“茶水费”,抢房失败在交了100万认购金后,武汉市民陈鹏(化名)依然没有抢到房。今年8月,陈鹏看中了武汉一新楼盘。“直接交100万的认购金才有资格抢房。抢房成功后,认购金直接转为首付。按照首套房规定,首付付三成即可,这个认购金额相当于付了5成的首付。”而在2013年,陈鹏的一位在武汉购房的朋友只需要缴纳500元的认购金。“是开发商出的优惠政策,交500元认购金顶替1万。”另一位这两年购房的朋友也只是缴纳了2万元的认购金。认购金金额的飙升折射出市场的变化。2016年之前,武汉房价一直稳定。此后,随着市场的发展,加上2017年前后,武汉放宽落户政策、非武汉户籍市民有望持“房票”购房等,这座城市的楼市开始升温,不少楼盘出现了“抢房”的现象。为了增加抢房的成功率,陈鹏和不少购房者一样,在淘宝上花5000元买了“抢房服务”。“淘宝上提供用软件帮着抢房的服务,就像用软件抢火车票一样。根据楼盘、楼层、户型等要价,抢房费用500元、1万元、2万元的都有。”记者在淘宝检索发现,不少商家打出了“抢房选房承接全国楼盘”、“包拿下、抢到再付款、不中退全款”等宣传。“但我最终还是没有抢到房。开盘不到1秒钟,房子就没了,太夸张了。我们购房群里有60多人,只有三四个人抢房成功。”陈鹏说。后来陈鹏从隔壁楼盘处了解到,其锁定的楼盘需要交“茶水费”才可能抢到房。“在武汉购房的人都知道这条潜规则,缴纳10万到20万不等,甚至更高的‘茶水费’就能抢到房。茶水费是白白交出去的钱,不会充当购房款。要想买到房,只能吃哑巴亏。”和陈鹏相比,武汉人张伟(化名)因自觉交了“茶水费”而成功抢到了房子。“今年上半年,武汉楼市火热,很多新盘的房子比较难抢,基本‘秒光’。我在购房群里表露希望能够买到房的急迫,就有人加我的微信说可以帮忙抢到房子,但要交茶水费。”张伟说,此前在看房的过程中,其听其他购房者和中介谈论过“茶水费”。“武汉有很多这种专门做‘茶水费’的人,各个楼盘都可以,这是武汉房地产市场公开的秘密。不知道为什么这群人有这么大的能量。”张伟希望对方可以签订一个协议或者类似收据的文件,但对方态度强硬。“后来我才意识到,这些人担心落下把柄。如果我们有协议,就可以在选完房之后去举报他们。”就这样,在未谋面的情况下,在北京工作的张伟和对方一直通过微信沟通。“最后他指定了一个地方让我去交钱,可以看看他们办事的实力。但我在北京走不开,就没有去。最终用支付宝转给他9万元作为‘茶水费’。他的支付宝账号显示的还不是他本人的名字,说是他一个亲戚的账号。”张伟说。5月1日,张伟选择的楼盘256套房子开盘,秒光。幸运的是,张伟抢到了自己想要的房子。城市样本之海口多项政策加码后,房价没有那么虚高了海南楼市的热度终于降了下来。从今年年初,海南相继出台包括全域限购在内的多项调控政策。在调控政策收紧的同时,也不断有利好楼市的政策出台。4月13日,中央宣布了支持海南全面深化改革开放,建设全岛自贸区和自由贸易港;5月13日,海南省正式发布“百万人才进海南”目标,人才自在海南落户之日起购买商品住宅,享受本地居民同等待遇。政策在松紧之间互为角力的时候,国家统计局发布的数据显示,海口、三亚两地新房价格涨幅在今年多个月份位居全国70城前列。在海口、三亚多次“上榜”后,8月住建部约谈了包括海口、三亚等五个城市的负责人,这也是继5月份之后,海口、三亚第二次被住建部约谈。在被住建部约谈后,8月底海南爆出“商品房备案价不得超17300元”的消息。对此,海口市物价局对外解释,“商品房备案价不得超17300元”是一种片面理解,虽在房企约谈会上口头提及,但只是政府部门提出的一种指导性意见,不是硬性要求。不过,在业内看来,海南的“口头限价”仍有着强大的约束力,并对市场带来了较大的影响。“限价政策出了后,现在开盘价基本都没有超过17300元。这两个月以来,海南地区的房价热度下降了,房价涨不了了,反而价格稳中有降。”海口当地的一开发商售楼处的工作人员李彬(化名)说。多位海南房地产商售楼处的人员持有类似的看法。“1万5左右的价格对于海口来说,是比较正常的市场价格了。现在的房价没有那么多虚火了。”“海南出台的所有政策中,限购的政策对市场影响最大。一旦没有外地客户,海南的房地产市场不会再有什么太大的起色。刚过去的‘金九银十’,是这几年最淡的一次。”李彬说,其客户70%以上为外地人。距离3月底出台的限购政策已经过去了半年。“大家已经‘熬’了半年了,很多‘熬不住’的售楼人员或者中介选择了离职、改行。尤其一些中小型的房地产商开始裁员,有的中介公司砍掉了一半的人员。”李彬介绍,其所供职公司售楼处原有10名员工,目前只剩3人。李彬目前底薪只有3000元,但他还没有离职的打算。“海南这块收入普遍较低,房地产行业的中介或者销售人员的收入相对高点,如果换到其他行业,收入上会有落差。”李彬说,从国家调控的决心看,近几年不会放开。“要么转行离开,要么一直‘熬’到市场解禁。”等待“解禁”的还有投资者。“目前市场并没有出现恐慌性的抛售,毕竟长远看,海南的房地产市场有发展前途,长期持有肯定有价值,大部分已经购房的人都在观望。”李彬说。城市样本之西安楼市降温,从千人抢房到可以从容选房西安人张霞(化名)终于松了一口气了——西安的楼市从下半年开始降温,她不必每天打仗一样去看房、“抢房”。2017年开始,西安楼市和全国市场同步飙升。在多位人士看来,人才政策是西安房价上涨的因素之一。这年3月,西安户籍新政对部分户籍准入条件作出重大调整,一时有了“千军万马进长安”的局面。据西安市公安局统计数据显示,2017年3月1日至12月底,全市共迁入落户24.5万人,同比增长335.9%。其中,新政落户13.95万人,占新落户总数的57%。在人才政策推出前后,西安的调控收紧:限购、限贷、限价等。不过,在剧增的人口和调控收紧之间,市场做出了“火热”的回应。包括张霞在内的西安人开始意识到:要赶紧买房、改善性刚需购房要加快。与此同时,西安的房源供应量并不乐观。据易居克而瑞统计,2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米,连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中,2017年的供应规模为1331.84万平方米,缺口约在15%,2016年的缺口则超过60%。“今年7月,房价涨到了1万多。当时我看的一个楼盘的开发商对外放出消息说,他们的楼盘是奔着2万的价格开盘。所以那段时间,西安40多度的高温,我到处看房。在排队交资料的时候,认识了一位陕北的大姐,她每周往返延安和西安之间七八趟,就是为了买到房子。”张霞说。在张霞看来,从去年至今,西安楼市属于“卖方市场”,导致不少新楼盘“秒光”。“我之前抢过高新区的房子,400多套,5秒钟被抢完了。8月份,我又抢一个新楼盘,2000多人抢500套房子。所以,那段时间我的亲戚朋友只有一个信念——不管户型怎样、喜不喜欢,只要能抢到,我就买。买到房子真的和中彩票一样。”在市场的火热中,西安楼市还被爆出各种乱象。今年5月,西安市场爆出融创南长安街壹号项目部相关人员“打招呼”。6月2日,长安区政府发布了处理结果,经调查,有35名公职人员受购房者请托,给“南长安街壹号”项目部相关人员“打招呼”。也有一些项目开盘打出了“全款优先,按揭排队,公积金拜拜”的口号。“还有那种搞突然袭击,让你半夜三更去交资料。”张霞说。不过,近两个月,千人抢房、一房难求的局面正在改变。据悉,今年3月底,西安推出了购房摇号政策。6月,西安明确了摇号买房的流程,同时禁止企业炒房行为等。张霞也感受到了市场的变化。“市场在冷下来,不是说价格降了,而是市场平稳了。比如,之前有开发商很强势,要求只能走商贷,但现在不少开发商开始认公积金贷、组合贷。”“既然市场平稳了,我就可以慢慢挑房子了。前段时间有个新楼盘只有100多套房子,我又担心买不上,但置业顾问表示应该没问题。”张霞说。城市样本之五线小城五线小城上演“抢房”大战,3秒抢光近两年,河南某五线小城的楼市也开始升温。记者了解到,当地楼市均价在6000元左右,而在2015年时,当地楼市均价在3600元左右。“目前房价相对当地的居民消费水平是有点高,但如果你不买,可能每几个月就一个价格,要赶紧买。”当地居民刘凯(化名)说,在其购房的过程中发现,购房人群中不乏购买二套房的投资者。“大家都认为房价一直在涨,过些年再卖的话肯定赚钱。”部分大城市“抢房”的现象也开始在这个小城上演。在刚结束的十一假期,当地有一新楼盘开盘。按照开发商的要求,早上7点购房者排队入场,但五六点天蒙蒙亮,已有不少人开始排队。“这楼盘有300多套,1000多人排号,一上午就卖完了,目前只剩下190多平的大户型。”当地另一房企的内部人士表示,“抢房”在当地是一种普遍现象。“我们这儿房源不多,如果有稍微优质的楼盘,都要排号抢,不是说排上号就一定能买到房。”处于抢房“鄙视链”顶端的购房者更容易抢房成功。“今年7月,一个大型开发商的楼盘开盘,400套左右,3秒钟抢光。开发商将购房者分为全款购房、按揭购房两类,全款购房者抢完后,按揭类购房者才有机会抢房。我是按揭类购房,没有抢到。一个朋友全款购房抢到了,另一个朋友托关系也抢到了房。”刘凯说。实际上,在当地,因房源不足,购房“鄙视链”并不稀罕。“10月3日开的那个盘,抢房是按照购买车位的顺序进行,购买车位的购房者上午排号选房,没有购买车位的购房人下午排号选房。实际上,买车位的购房者选完,可能就没房可选了。”刘凯说。抢房之外,另一个值得注意的现象是,当地购房者和房企内部人士表示,不少房企在取得预售证之前,房子已“售罄”。“我们这儿买房都是这样,购房者先交纳一定的金额入会员排号,这个金额是2万可以抵3万的房款,在预售证下来后再交首付。”上述当地房企内部人士表示,其公司新楼盘即将开盘900套房子,目前已排号1000多人,但公司尚未取得预售证。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于房产销售来说,如果没有预售证,是不允许提前排号和收取费用的。
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  • 机构报告:10月上半月中国40城住宅成交环比降16%

    受到国庆长假多地网签滞后、调控未现放松等因素影响,10月上半月,多地楼市成交数据环比下滑。易居房地产研究院18日发布的数据显示,10月上半月,北京、苏州、东莞等受监测的中国40个主要城市住宅成交环比减少16%。分城市来看,一线城市新建商品住宅成交环比减少35%;二线城市环比减少18%;三四线城市环比减少4%。成都、重庆、西安等前期热点城市在10月上半月成交都出现了下滑,降温趋势初现。易居研究院研究员沈昕表示,10月上半月受国庆长假影响,成交有所回落,这或与长假导致网签滞后有关。沈昕指出,后续从需求侧来看,近期调控力度不会放松,市场将受此影响出现降温;从供给侧来看,考虑到后续几个月开发商在资金压力下,推盘节奏或有加快。近期楼市调控仍然维持高压态势。10月份以来,杭州、天津、湖北等部分省市仍有打击房地产乱象、防控楼市风险等政策出台。中原地产首席分析师张大伟指出,年内各地累计出台的房地产相关政策调控高达300多次,同比上涨幅度高达82%。从历史走势来看,在2017年12月中国主要城市房地产成交量出现年底翘尾之后,2018年前3个月的上半月,40个主要城市楼市成交持续回落,4月上半月开始,各地房企加速推盘,40城新建住宅成交面积回暖并出现了环比连续3个月的正增长。今年第三季度楼市成交量保持在较为稳定的状态。另一份报告显示,国庆假期之后,多地楼市出现一定的回升迹象。中国指数研究院日前发布的一份楼市成交周报显示,国庆假期结束后首周,楼市整体成交明显回升,一线城市同环比均上扬,二三线代表城市环比升同比降。
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  • 买楼时机的 “进与退”

    进入2018年第四季,房地产市场降价声频传。不仅在成交连连喊告急的三四线城市,黄金周成交表现尚好的一线城市,楼盘推出特价房促销也屡见不鲜。部分城市楼盘出现降价后的前期买家围聚售楼部要求“退房”,也引发舆论不一的评论。既然是市场行为尊重契约,买后又反悔,当然受到众多网民批评。另一方面,作为买家来说,刚掏出一大笔血汗钱买了房后却得知房子大降价,新置物业瞬间贬值数十万,那种心情确实难以平静。在当前盘整的市场中,既有综合调控政策的持续施压,也有种种合理急切的刚性需求。博弈中的市场,出手时机的选择,与其说是一个智力考验题,更像是碰运气。在“房住不炒”的思路下,该出手时,还需要及时出手。“买涨不买跌”一直是市场买家的普遍心态,在以往的市场中,开发商往往在营销中积极营造涨价的氛围,期望在升值预期下买家会积极出手。而在当前房地产调控明确要求“稳房价”作为第一目标,投资投机性购房早被严控,而自住置业已完全成为市场绝对主流。在当前市场价格预期发生变化,面对降价现象,部分买家观望心态加重,怕买在半山腰上,出手后房价再跌就亏了,由此而心生退意。另一方面,要看到当前的刚性置业中,不少买家是属于改善型换房买家,或孩子读书,或生二胎,或住不惯“老破小”,换房子已迫在眉睫。从近期机构监测数据可见,卖旧买新的买家比例有所增加。在这种状况下,部分买家为凑齐新房首期款,卖旧房时有较大的议价空间,便宜十几万都不是问题。二手市场是这样,一手市场也有自己的降价逻辑。上市房企要冲刺全年业绩,中小房企资金链紧绷急于回笼现金,销售旺季的销售策略要求……在这样价格回调的市场中,也就充满了淘金的机会。从这个角度来说,此时也是积极求进,寻觅好房子的时机。如果仅仅纠结于房价还会否再跌,而错过置业机会,也是十分遗憾的。可不是吗?某套不多不少、正正适合你的房子,此刻正在某处等着你呢?
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  • 惠州将建立在用非道路移动农业机械环保数据库

    本报讯 (记者杨 熠)为规范我市非道路移动农业机械排气污染防治工作,保护和改善大气环境,日前,《惠州市农业局关于惠州市非道路移动农业机械排气污染的防治方案》出台,明确相关单位的责任分工及任务目标。《方案》将于11月1日起实施。据介绍,非道路移动农业机械是指在作物种植业和畜牧业生产过程中,以及农、畜产品初加工和处理过程中所使用的各种燃油机械,须到相关部门进行注册、登记、检测等,符合国家和省污染物排放标准的方可投入使用。对于农业机械的使用者,《方案》要求其树立起环保意识,遵守相关法律法规,配合相关部门管理工作,定期对农业机械进行维修保养,使用正规渠道燃油,确保农业机械使用过程中尾气排放符合排放标准,并做到自觉淘汰老旧残农业机械,降低能耗,减少排污。在管理方面,《方案》要求相关农业部门严把牌证核发关,完善农机档案环保数据库管理,做好农业机械年度检验,落实好农机购置补贴与农业机械报废更新等补贴政策。同时,加强对超标排放的非道路移动农业机械的巡查力度,一旦发现诸如上道路行驶的拖拉机、超标排放等违法行为,将配合公安、环保等部门按规定联合查处。根据《方案》,今年底,我市将建立完善在用非道路移动农业机械环保数据库,基本消除农业机械冒黑烟现象;到2020年底,将完成达到报废标准或超过报废年限的非道路移动农业机械档案的清理,完善农机报废补贴激励机制,规范非道路移动农业机械排气污染登记管理,使非道路移动农业机械达到排放要求。
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  • 媒体调查:全国热点二线城市楼市已“跌跌不休”

    从9月中旬开始,曾经市场萧条时才出现的“打折卖房”“买房送宝马”等大力度的营销手段再次重出江湖。到了国庆期间,全国大面积的降价铺开,万科、恒大等品牌开发商公开宣布降价。在房企去化不佳、主动降价的背景下,本期封面报道特地选取了此前房价快速上涨的二线热点城市,包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州,曾经“冒雨排队买房”的东部城市杭州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京,以此来反映二线城市真实的市场状况。8月房价首次全面停涨市场信号从8月份出现转折。据国家统计局发布的数据,8月,15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨,二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。进入9月份,热点城市楼市降温进一步加剧,房价出现下降趋势。据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示,与8月相比,2018年9月,一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降。其中,9月,一线城市房价环比下跌0.27%,准一线城市环比下跌0.345%,二线城市房价环比下跌0.506%,三四线城市房价环比微涨0.177%。克而瑞研究中心提供的数据显示,9月份,包括上海、广州、深圳、重庆、武汉在内的29个重点城市成交量为2388万平方米,环比下降7%、同比持平,全然没有了往日销售火热的现象。房价调整从“点”蔓延到区10月份,虽然有黄金周,但是,成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示,国庆黄金周期间,31个重点监测城市成交量环比大降近七成,跌至历史低位,同比下滑27%;其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩,杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。“多个城市的房地产市场出现冲高回落,房价调整开始从点蔓延到区域,热点城市房价逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续走高。”中原地产分析师张大伟表示,热点城市进入“卖不完”的时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市,库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。从克而瑞中心监测的城市新开盘项目去化变化情况看,7月以来,一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势,十一黄金周总体去化率仅为54%。而曾经的热点城市福州、苏州、杭州项目去化表现低迷,单个项目的最高去化率基本都不高于50%。郑州超30个新盘下调售价作为中部新兴的明星城市,房价涨幅一度跃居全国第一的郑州也打响了降价之战。在二手房持续低迷之后,新盘也耐不住寂寞,纷纷降价促销。据不完全统计,郑州在售的新盘中,已经有超过30个新楼盘降价促销,这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。郊区新盘集体降价郑州新盘降价促销的动作最初由郊区板块开始蔓延开来。在售的楼盘中,位于平原新区、荥阳、白沙、绿博板块等郊区的多数新盘从8月底就开始了“集体降价”。以白沙板块为例,在2017年高位期时,毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今,预售证备案价8900-11000元/平方米,相当于整体降价15%-20%。而平原新区近期开盘的新盘去化效果也不理想,平均去化率不足五成,降价幅度也逐渐拉大。去年炙手可热的绿博板块,不少楼盘也推出特价房、折扣房。郊区新盘的降价也传导到市区核心板块,例如金水区、二七区、郑东新区的部分楼盘主动调价。其中,二七区的绿地城推出内部购房,精装价格由此前的单价13000元调为11300元;而金水区的融创某楼盘推出降价内购,每平方米降价2000-3000元。郑州某品牌房企的营销负责人向记者表示:“目前来讲,郑州还是有市场的,只不过临近年底,开发商内部都在加强回款,冲目标。”二手房降价更明显相比于新房市场,二手房市场降价更为明显。郑州市房管局发布数据显示,2018年9月份,郑州市二手房成交6247套,8月份成交量为6914套,环比下降约9%;2017年9月份,郑州市二手房成交6561套,今年比去年同期减少314套,降幅约4.37%。累计数据统计显示,2018年1-9月,郑州市二手房共成交47160套,而2017年1-9月,郑州市二手房共成交54113套,2018年比2017年同期成交量减少近7000套,降幅约12.8%。从二手房成交均价来看,9月,成交均价10703元/平方米;其中住宅二手房成交均价10697元/平方米。而对比去年同期,二手房成交均价10986元/平方米;其中,住宅二手房成交均价10990元/平方米。新京报记者徐倩杭州偏远二手房降幅超30%距离“凌晨排队、冒雨验资、万人登记”的疯狂买房场景仅仅过去5个月,杭州就出现了自此轮调控以来首个“降价维权”场面。在国庆期间,杭州楼市刚刚经历了“黑色”一周。据克而瑞浙江区域提供的数据显示,今年国庆,杭州市区(包括富阳、临安)成交了321套新房,同比去年跌幅接近70%。在成交量大幅下滑的同时,新楼盘纷纷降价,杭州市民还并未从疯狂上涨的楼市中反应过来。毕竟今年上半年,杭州楼市仍然高歌猛进,商品房成交均价同比去年上涨30%,涨势为近9年房价之最。部分新盘的降价或许正在预示着杭州楼市又将迎来新一轮的调整。新盘“曲线”降价近期,杭州大江东滨江新希望新城·未来海岸二期入市,部分一期业主认为自己的房子比同等档位的房子降了40万,要求“降价”赔偿,这也成为此轮调控后首个因降价引发维权的楼盘。除了上述楼盘直接进行价格下调之外,更多的开发商选择采取曲线降价的方式,以老带新奖励、车位优惠、中介佣金返还购房者、毛坯改精装等多种方式变相降价。例如,杭州大江东宝龙广场新推出一批房源,单价下降2200元,产品由精装改为毛坯。由于降价房源增加,杭州住宅成交均价也显著下跌。据克而瑞提供的数据显示,杭州新房成交均价连续两个月下跌。8月和9月杭州新房成交均价分别为24693元/平方米和23749元/平方米,同比分别下降1.66%和3.82%。对于新盘降价的情况,杭州本地的开发商表示:“目前,在售楼盘主动降价的情况还比较少,只是个别现象,新房市场相比于之前没有那么火爆,但是也并未出现大面积降价情况,市场的走向还有待观察。”机构统计近半数二手房降价相比于新房,杭州二手房市场降温明显。据贝壳研究院数据显示,杭州继8月二手房成交量环比下滑33.4%创四年新低后,9月成交量环比下降10.6%。根据透明售房研究院统计,杭州小区在售二手房近半数出现了降价情况,降价幅度不等。目前,个别小区例如下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。从地区分布来看,降价幅度比较大的多数位于下沙、萧山等较为偏远的地区;而从价格区间来看,2万元/平方米以下的二手房下跌比例达到49%;2万-3万元/平方米的二手房下跌比例为45%;3万-4万元/平方米价格区间的二手房下跌比例达到36%。值得注意的是,此前,在杭州房价上涨期间,由于新盘限价的原因,杭州二手房价格持续上涨,形成新房、二手房倒挂的现象。从统计数据来看,在二手房降温之后,部分区域这种价格倒挂的现象有所减弱。另一方面,由于开发商加快新盘的入市,新房供应量的增加也导致二手房的交易量缩减,交易周期拉长。58安居客房产研究院首席分析师张波分析称:“杭州二手房房价已经步入下行通道,但是,目前来看,下跌的幅度非常有限,在新房限价之后,也会不断拉低二手房市场的购房者价格预期。”新京报记者徐倩厦门个别区域二手房总价降几十万因鼓浪屿成为网红城市的厦门,最近一两年却因为房价频频登上头条,先是大涨,后是下跌。近日来,万科厦门某楼降价的消息引爆网络,并再次将厦门楼市推向风口浪尖,降价、泡沫破灭、抄底的声音不断。拨开迷雾见真相,厦门新房价格到底降了吗?二手房价格又跌了多少?“烫手”的二手房“跌下神坛”厦门房价下降始于二手房。记者在房天下、安居客等房产网站上看到,位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房,报价378万元,直降72万元,折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源,降价幅度在36万-112万元之间。一位厦门当地某中介的销售人员告诉记者,这个房源是楼梯房,由于楼层较高(7层),户型一般,业主着急换房,降价幅度较高,如果诚心购买,价格还可以再议。据其透露,业主于两个月前挂出该房源,当时报价410万,而同类型房源在厦门房价历史高点时的挂牌价曾一度达到450万元。此外,据其透露,附近的屿后南里小区,一套67平米的房子,去年报价350万,今年以258万成交。事实上,厦门二手房价下跌已经持续了一段时间。来自国家统计局的数据显示,自2017年4月份,厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。记者查询安居客网站显示,思明区松柏二手房挂牌价自2017年6月份开始下跌,至今年9月份,平均每平方米下跌近7400元,湖里区的二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元,海沧区下降了6000元。一位厦门当地的房地产人士表示,厦门二手房下降的逻辑是,先从去年几个炒得比较热的楼盘开始,降价较为厉害,基本是跌下神坛,然后是老旧小区,年代久远、楼层也不好,而岛内位置相对好的小区,价格坚挺,像五缘湾地区,是厦门房价最高的区域,均价在10万元/平方米左右。“以价换量”的新房或增多相比于二手房的深跌,厦门新房则“雷声大过雨点”。国庆前后,厦门万科白鹭郡大降价的信息刷屏网络,外加万科高喊“活下去”,一时间厦门成为舆论中心。不过,据厦门当地多位新房销售人员透露,厦门万科白鹭郡的降价幅度并没有网传的那么多,降之前的价格包含了两个车位、装修、电梯等,这些加一块也超过100万了,降价之后,这些就不包含在内了。“除了个别房源,厦门一手房价基本没降。”据克而瑞研究中心数据显示,9月厦门新建住宅成交均价为43544元/平方米,环比8月上涨了13.4%,相比7月份下降了27.8%。此外,1-9月份的成交均价为40456元/平方米,仍高于2017年35262元/平方米的成交均价。无论是价格深跌的二手房,还是价格松动的新房,眼前的现实是厦门楼市正慢慢走下神坛。这个神奇的二线城市,有着三线的经济实力,房价却与一线城市比肩,岛内二手房价高点曾至11万元/平方米,是什么原因使厦门房价泡沫逐步走向破灭?在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,一系列严格的楼市调控下,厦门房价正在加速下降。从厦门二手房的历史数据来看,自2016年初开始房价由2.6万元/平方米快速攀升至4万以上,上涨迅速、幅度大,而目前的房价下调可以视为对于前期房价曾经过快上涨的一种矫正。下行之下,有人悲观离场,有人坐等抄底。“周边已经有朋友筹钱准备投资入场了。”上述厦门房地产人士表示。有人想要抄底的信号源之一就是,厦门放宽人才落户政策,这被部分人解读为“托底”楼市。不过,也有厦门当地人士表示:“虽然放宽了一点政策,但是厦门房价还会继续下行。”张波认为,整体来看,目前厦门房价的调整周期还未结束,房价在四季度依然面临较大的下行压力。新房市场“以价换量”项目越来越多,二手房成交量缩减将成常态,部分板块房价会明显回调。新京报记者段文平天津商品房成交价小幅下滑5月,天津实施了“海河英才”行动计划,最低限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户。在海河计划实施不足两个月时间里,已有6万人进入实质性办理程序。尽管如此,天津楼市还是遭遇了过山车。综合华商报等媒体报道的数据显示,2018年前4个月房价同比跌幅高达15.94%,5、6月在整体同比上涨3%之后,7月房价整体同比跌幅在1%左右。另据易居天津机构数据,8月份天津商品住宅成交均价16043元/平方米,环比微降0.21%,同比增长2.29%。据当地业内人士介绍,随着政策的不断加码,天津市场观望态势明显,成交量趋于稳定,各开发商为抢占市场,不得不低价入市,整体成交价格出现小幅下滑。“5月份,2.4万元/平方米单价的天津河东区顺达西里小区一处二手房住宅,最新成交价格是1.78万元/平米。路劲太阳城5月底单价2.96万元/平方米,后来2.7万元/平方米还送车位,现在说是2.4万元/平方米左右了。”来自江西的小利向记者介绍。天津河东区一位中介人员告诉记者:“河东区顺达西里一套房子,在海河英才政策出台之前挂出的价格为总价225万,政策出来时候是涨到240万,最近又落到195万。貌似又低于‘海河英才’落户新政出台前的水平了。”“近期天津楼市一直不按套路出牌。云里雾里的,看不清楼市究竟是个什么状态,”购房者小吴说,“近两个月天津新房市场开启了‘大促销’模式,很多‘放风’价比较高的项目,开盘时都出现了‘剧情逆转’。此外,很多项目也都给出了优惠,有的明降,有的暗降,变化比预想更快一些。比如,武清碧桂园莫奈的湖,去年年底,高层市场价少说也得1万元/平方米,现在售楼处报价9000元/平方米。”降价还反映在土地市场,9月,天津市各类用地楼面均价为2480元/平方米,环比下降52.34%,同比下降39.24%。其中,住宅用地楼面均价为6522元/平方米,环比下降23.10%,同比下降32.46%。新京报记者张建南京二手房最高降8.5%按往年惯例,“金九银十”都是踩盘、买房的火热时期,但今年南京的楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝,但不少楼盘访客数量、去化量不及以往。与此同时,在南京二手房市场中,房主对后市预期不强,主动降价售房的现象越来越多。9月新房环比降3%今年3季度,虽然不少房企率先进行多盘联动促销活动,但开盘成交量大不如前。记者了解到,国庆节后首周,南京楼市共有15家楼盘在售,包括城东的熙悦、葛洲坝招商紫郡蘭园,仙林的万达茂,城南的都荟天地,都市圈的金都华府,河西江心洲的胜科星洲府等项目。不过,这15家楼盘中,只有6家楼盘售罄,有的楼盘甚至认购不足三成。数据是最好的验证。南京网上房地产的数据统计,今年国庆七天长假,不含溧水区、高淳区,南京全市共成交商品住宅158套,是自2011年以来的新低。另据贝壳研究院统计的数据显示,相较于去年而言,目前新房市场的成交较为冷淡:9月南京新房成交4974套,环比上升25.2%,同比则减少20%。市场的降温,房企以价换量的策略,也反馈至房价上。9月新房成交均价为23518元/平方米,环比下滑3%。虽然成交火热程度不如去年,但近期新盘供应持续上涨。“今年前9月,南京有35个楼盘集中上市,只有8个楼盘去化较好,主要为一二手倒挂的限价红利盘,其余以产品改善型为主的高价项目,客户成交周期明显拉长。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏表示,9月以来,日光盘已不复存在,楼盘销售均不理想,热门区域最高去化八成。中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,与之前相比南京住宅成交量大幅下跌,购房者对市场预期度放低,开盘当天卖不动,甚至不需要摇号直接平推的楼盘也在逐渐增加,这表明南京楼市过热的状态有所趋缓,购房者越加趋于理性。业内预计二手房价或降10%-15%南京楼市的降温,也在二手房市场可见端倪。今年9月二手房成交量处于全年较低水平。据贝壳研究院的统计显示,9月南京各区成交量全线下滑,二手房网签共5622套,环比下滑19.2%。在房价方面,9月南京二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。从区域来看,仅秦淮区成交均价上浮0.9%,其他各区成交均价全面下滑,其中玄武区跌幅最大,下滑8.5%。此外,9月下调价格的占比大幅上涨至76%,是自2017年以来调降占比最大的一个月。“这轮南京二手房成交量的高点在2016年,2017年降温,2018年呈继续降温态势。”易居研究院副院长杨红旭指出,2016年3、4月份成交量最高,超17000套。2017年开始萎缩,今年二季度有所反弹,但8、9月份开始又出现下滑迹象。杨红旭指出,南京二手房价较为坚挺,但8、9月份开始,亦有小幅下跌,“预计未来一年,二手房价格会下降10%-15%”。新京报记者张晓兰天津河东区一位中介人员表示:“河东区顺达西里一套房子,在海河英才计划出台之前挂出的价格为总价225万,政策出来时候是涨到240万,最近又落到195万。”郑州郊区新盘从8月底开始了“集体降价”,目前超30个新盘下调售价,以白沙板块为例,与2017年高位时相比,整体降价15%-20%。杭州新盘遭遇“曲线降价”,有楼盘单价下降2200元,产品由精装改为毛坯。近半数二手房降价,目前,下沙中庆金沙学府、萧山金马同盛、余杭星洲翠谷等楼盘环比降价幅度均超过了30%。南京新房以价换量,9月新房成交均价为23518元/平方米,环比下滑3%。9月二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。其中玄武区跌幅最大,下滑8.5%。厦门二手房价连续17个月下跌,思明区松柏二手房挂牌价从2017年6月至今年9月份,平均每平方米下跌近7400元,湖里区二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元,海沧区下降6000元。
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  • 土地市场进入淡季 多家房企表态“谨慎拿地”

    10月广州首次土拍以平淡收场。10月10日,广州一次性推出5宗商住地,其中3宗地块以底价“秒成交”;5宗商住地总金额仅为41.7亿元,较早前动辄超百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。一线城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷,全国土地市场情况如何?不久前,中国指数研究院公布了一份土地报告显示,今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示,全国有统计的300个城市中,2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗,其中共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从各项统计指标来看,全国性的土地市场降温已是事实。业内人士认为,土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底,房企越需要更多资金偿还各类款项,同时销售端承压,房企发展模式发生变化,在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。供应增加市场却降温数据统计显示,2018年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增长26.20%。与此同时,土地流拍却在蔓延。据中原地产统计数据显示,今年1-7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注,但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。事实上,从7月份开始,热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企,已放缓拿地节奏,土地市场随之转冷。以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例,根据中国指数研究院研报统计,在2018年7月,其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月,其单月拿地金额为55亿元,不及7月拿地金额的三成;拿地面积亦仅为373万平方米,不及7月拿地面积的四成;其9月拿地力度与8月大体持平。针对土地流拍频发的现状,业内人士分析认为,持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻,是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为,一方面,2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平,基数偏高;另一方面,今年以来,受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响,品牌房企拿地更趋谨慎,拿地规模有所下降。中原地产首席分析师张大伟表示,地方政府加大土地供应力度,开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格,这是市场降温的重要信号。房企拿地“稳”字当头那么,面对这样的市场现状,房企对土地市场持有什么样的态度?要“过冬”便要加速资金回笼,减少各方面开支,在拿地方面,各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之,稳字当头,大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中,碧桂园称要精准获取,持审慎态度;恒大称放缓投资节奏,不去四线城市;融创要控制买地节奏和支出等。从各大房企的表态来看,“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外,各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如:绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日,绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举,绿地控股董事长张玉良提出,希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右,到2020年基建产业经营收入超过4000亿元,这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此,聚焦高铁沿线的三四线城市拿地,可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上,从绿地广东近期的动作也可窥一斑,包括佛山和阳江项目在内,都是以“高铁站”为重要卖点。此外,中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”,龙湖集团则表示“买地政策不变,主要集中在一线城市,领先二线城市”。表态相对“耿直”的如:富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”;合景泰富“土地选择更加理智,没有利润率15%以上的基本不选”。万科逆市拿地气势抢眼在房企一片“求稳”的拿地声音中,万科的动作显得有些不同。此前,刚刚高喊“活下去”的万科,对拿地的公开表态也是“拿地相对谨慎,始终坚持聚焦核心城市经济圈”。但是统计数据显示,万科今年拿地有点“豪”。近日,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。此前,深高速在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。据公告,如本次增资最终得以落实,万科实际出资额人民币29亿元,拥有联合置地30%的权益。据悉,联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。统计显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。
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  • 多家房源发布平台频频被约谈 假房源并未真消失

    “有图也不一定有真相!”有过租房或者购买过二手房经历的人都这么说。一不留神,房子也可能碰见个假的,虽然房地产市场飞速发展,但“假房源”问题一直未能有效解决。近一段时间以来,房天下、58同城、安居客等房源发布平台因房源发布不规范、信息不准确,频频遭到有关部门约谈。专家表示,租购并举是深化住房制度改革的主要方向,加大保障房源真实性的力度,对于加快发展住房租赁市场意义重大,十分迫切。在移动互联时代,网上找房方便快捷,已经成为最主流的租房、购房形式之一。但是,也有不少消费者抱怨,在找房过程中,经常浏览的一些知名房产中介网站上充斥着大量虚假房源信息,令消费者深受其害。“我在网站上看中一套小两居,在蓟门桥附近,租金比之前在门店的标价便宜不少,而且装修也不错。到打电话与发布者预约看房时,中介却告诉我房子没了,要推荐其他房源。”在北京市海淀区知春路一家公司工作的莫先生说,当时相信了中介的话,结果现场看的出租房,要么是价格太高,要么就是品质太差,耽误了不少工夫。像莫先生这样被“套路”的消费者不在少数,以至于网上随便一搜,就会出现很多诸如《如何分辨真假房源?》《网上看房如何用肉眼判断假房源》的攻略贴。精心修图的房屋照片、远低于市场平均水平的价格、天花乱坠的介绍文字……这些已经成为机构发布假房源信息用来吸引消费者眼球的惯用伎俩。调查显示,在消费者对选择房产中介服务诚信的各种指标中,房源信息的真实性以36.6%位列第一,逾6成消费者表示在接受房产服务时经历过纠纷。在影响诚信的各种指标中,房源信息的真实性、泄露客户隐私等问题名列前茅。假房源之所以屡禁不止,核心原因在于一个“利”字。在贝壳找房平台规则中心高级总监胡景阳看来,假房源乱象背后有着“主观”和“非主观”两方面原因。经纪人和商家发布虚假房源的主要目的只有一个,那就是吸引客户。“对于提供发布信息的平台来说,对假房源也存在睁一只眼闭一只眼的现象,毕竟商家在网站上发布信息是要向平台交费的。”一位业内人士透露。事实上,有关部门一直在努力解决假房源问题。2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》明确提出建立房源书面委托制度;2013年7月份,住房和城乡建设部下发通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处房地产中介机构和经纪人的10类违法违规行为,其中就包括“发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者”的行为。“真房源是行业的大势所趋,从政府到行业协会再到各家经纪企业,大家都已经认识到了真房源的重要性,并为此通过实际行动来提升真房源率。”我爱我家集团董事长兼CEO谢勇说。
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  • 业主一人买133个车位高价卖!当地回应:不违反相关政策

    近日,有业主反映,长沙某小区一业主一人购入133个车位(注:据红网此前报道,车位总价约600万元),设地锁后向其他业主高价出售,该小区其他业主认为此举影响了其他业主的利益。17日,北青报记者从望城区房地产联合执法小组了解到,经调查,该项目车位销售无违反长沙市房地产相关调控政策行为,业主认为个人权益受到损害,建议走司法途径解决。据执法小组调查,龙湖地产于18年4月启动G7-11栋车位认筹,根据资料显示,龙湖地产已多次通过短信、微信、电话、电梯厅展架、社区车行入口横幅、业主群等六种途径,向全体业主推出车位使用权转让信息,提前满足业主需求,符合法律法规政策。2018年4月28日,龙湖地产在营销中心进行车位使用权转让的开盘活动,车位价格为:之前未购买车位的业主单买1个车位7万,2个车位合计11万,3个车位合计15万;开盘当天销售车位582个。经查实,吴女士系湘风原著业主,于2018年4月28日在集中车位推售业主选购后,再进行车位认购(非成片区域),约定一次性付清款项,并于2018年5月20日、21日款清后,签署车位使用权转让合同(共计133个)。据调查了解,吴女士原为该公司职员,于2016年5月已离职。截至2018年10月17日,龙湖地产G7-11栋剩余车位184个,目前政策为:业主认购三个车位,每个车位为6.5万/个;单个车位8万/个。此次问题出现后,为了优先首次购车位业主,防止类似事件发生,执法人员要求龙湖对车位销售政策进行调整:要求龙湖地产在车位认购前严格核实业主身份,购买车位业主需提供商品房买卖合同或相关证明文件作为购买凭证。要求龙湖地产严格遵守对外公示的车位销售价格及实时更新车位销售动态,阳光销售,并明确在车位使用权转让合同约定强调:“小区车位仅限于乙方自行使用或乙方租赁给小区其他业主使用,乙方不得向本小区以外的第三方转让该车位使用权或租赁给小区业主外的第三人使用。如乙方自行转让该车位使用权,应向本小区业主转让,同时应书面通知甲方并到物业服务公司备案,因该车位使用权再行转让所产生的纠纷与责任均由乙方自行解决,甲方不承担任何责任”。、同时要求龙湖物业严格把关,在核实车位转让使用权或租赁时,严格核实车位被转让人的业主身份,若非业主购买车位,则该非业主车辆不允许进入小区地下车库。据调查,该项目车位销售无违反长沙市房地产相关调控政策行为,业主认为个人权益受到损害,建议走司法途径解决。
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  • 楼市观察:房产空置税能否落地关键在于先界定空置

    要想准确地确定其空置的原因,除了需要大量的时间、成本,若想付诸现实的行动也是相当困难,最终导致市场效率损失。近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴对于应不应该出台房地产税或是否应该用“空置税”替代“房地产税”发表观点。仇保兴表示,为了逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分类进行,率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,之后再考虑物业税。关于房地产税收的讨论从数年前就已开始。针对当前“房住不炒”的定位,房产空置税的征收似乎更有针对性。一些坚定支持空置税的人认为,抑制房价应该采用市场化的办法解决,解除限购鼓励买房,用免税的方式倒逼房子出租,增加市场上的房源,从而可以达到降低房租,减少炒房客的效果,并由此形成良性的循环。在我国,房产空置率高已是公开的秘密。今年3月,国家电网以每户的电表数据为依据,公布了空置率的调查结果,2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市的房屋空置率13.9%,农村房屋空置率为14%。依据国际标准,空置率达到10%至20%就处于危险区间了。毋庸置疑的是,空置税的征收可以有效地打击投机客,挤出虚假需求从而起到抑制房价的效果,同时促进租赁市场房源的释放,一定程度上有利于房租的合理回落,推动租赁市场的健康发展。房产空置税的开征,首先面临的问题就是如何界定空置。正如以上数据显示,我国目前衡量空置的主要依据是电表。但是,在减少市场成本的驱动下,这样的标准最终的结果很可能只是造就了一种新的社会职业,除此之外作用有限。6月28日,香港行政会议召开特别会议,决定对空置6个月以上、并未作为居住或出租的一手住宅收“额外差饷”,其数额相当于两年的租金,5%的楼价。不过,其法案中也并没有具体指明衡量空置的标准,除此之外其政策目标仅仅局限于一手住宅,政策空白无疑为打擦边球者预留了空间,滋生违法违纪等乱象。其次,导致空置的原因千差万别。比如,资金不足不能及时装修导致无法入住、开发商没有及时交房导致空置、备用养老暂时居住不便、或是为子女购房但其子女尚未达到独立居住条件等等。要想准确地确定其空置的原因,除了需要大量的时间、成本,若想付诸现实的行动也是相当困难,最终导致市场效率损失。最后,空置税背后一个重要的逻辑是从需求中驱逐出投资投机性需求,从而使得市场趋向于平衡,以达到稳定整个市场的作用。投资投机性需求刺激了房价,是目前各界普遍的一种观点,但是现实情况是,即使是投资投机性需求也是建立在实际需求的基础上的,没有了实际需求,投资投机性需求就变得毫无意义,如果将其对立起来就将影响未来的投资导致未来市场供给的萎缩,最终导致居住条件变差。综上而言,任何的调控政策都非灵丹妙药能够包治百病,更需要其他政策予以完善,使其更加严谨。在空置税的征收过程中不仅需要对“空置”作出明确的界定,更需要在供求两端调控过程中兼顾各方的利益保障市场的效率,保证政策效果的准确性。除此之外,完善法律配套政策设施的同时,还需加强执行过程中的监督。只有这样才能真正保障其执行力,并真正地对房地产价格和租赁市场起到调节和稳定的作用。
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  • 贾康:不认同房地产“寒冬论”“拐点论”

    万科喊出“活下去”、多地楼盘打折促销、“金九银十不再”······近期的房地产市场话题不断。如何看待当前的市场、房地产未来的市场地位如何、三四线城市的市场是否有泡沫?新京报就这些问题采访了财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康。在贾康看来,现在的市场调整,仍然是新一轮的“打摆子”过程中的波动,房地产业仍将是中国经济的支柱产业。此外,他还表示,目前一线城市已经没有了泡沫,部分三四线城市显现出了可能的泡沫化特征。对于行政手段的调控政策,贾康认为行政手段的调控治标不治本,关键是要在基础性制度建设方面做出应有的实事,调控迫切需要进行阶段转换。“一些局部市场的变化并不能直接代表全局”新京报:不少人提出房地产业寒冬将至或者市场将迎来拐点,你如何看当前的市场?贾康:万科郁亮此前说房地产行业从“黄金时代”进入了“白银时代”。现在万科喊出“活下去”,比照郁亮的说法,是不是现在的市场进入把生存下去作为任务和挑战的“黑铁时代”?“白银时代”仍是“含金量”很高的时代,但市场分化已趋明显,不是所有的房地产开发主体都赚钱了,有些可能无钱可赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”,市场仍然有赚钱的机会,但要应对更激烈的竞争,赚钱更不那么容易了。那么,房地产市场是不是演变到要打开新的“黑铁时代”?从中国总体情况看,我觉得这样的认识还是过于简单化了。的确,最近厦门的房地产市场在降价,也有一些一二线城市市场在“变冷”。但一二线城市的价位总体相对稳定,只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象。这种现象主要源于此前行政性手段的调控,加上各种不明朗的猜测和困惑交织,出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可以说,这样的低迷和冷淡,是硬压出来的局面,并不能表明一线城市的房地产市场根本性的拐点已到,以及未来房地产市场就没有前景了。地方政府在“打摆子”式调控中,已经走了好几轮。从过去的经验看,到了某一个临界点之后,地方政府可能就不得不放松限制。而且,房地产市场要适应城镇化发展的大势,要适应人民群众对包括住房在内的美好生活的追求,客观上要求放松行政性手段的管制,使得供给侧更多的差异化供给涌流出来。此外,客观地看,地方政府的财政收入和房地产也有内在关联,需理性处理相关的财源建设机制。当然,并不能否认的是,在一些局部地区确实需要有阶段性下调这样的修正。但从全局来看,中国的房地产业遍布700多个大中小城镇区域,在市场分化的背景下,一些局部市场的变化并不能直接代表全局。总体来说,没有理由认为中国房地产业现在已出现了一去不回头的拐点,现在的市场调整,仍然是在市场分化明显的特征下,新一轮的“打摆子”过程中出现的波动。在“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义,就明显不足,我不认同房地产业“寒冬论”、“拐点论”说法。“房地产仍将是中国经济的支柱产业”新京报:按照你刚提到的说法,房地产未来仍将是中国经济的支柱产业?贾康:从中国城镇化发展的纵深和空间看,把户籍人口的城镇化率(42%),结合着考虑常住人口的城镇化率(58%),中国真实的城镇化水平充其量50%,未来还有20个点左右的城镇化高速发展期,房地产一定仍将是中国经济的支柱产业。房地产的供给必须适应未来还会有几亿人从农村进入城市,同时居民在收入水平提高过程中,对居住的要求还会升级,这种对大量房地产的有效供给的需求是大势所趋。从这个意义上看,不走完城镇化的高速发展期,谈论“市场一去不回头的调整”这个拐点论的说法,没有道理。如果把房地产的支柱作用发挥好,会带来很多正面的效应;发挥不好,会引起民众的不满、损害经济社会发展。所以,房地产业不光是经济的支柱产业,而且要特别注意,是要能够使国民经济得到健康发展的重点支柱产业。在城镇化高速发展中,城镇区域的国土开发、不动产优化配置,以及这种开发优化配置过程中的有效供给,需要有更高水平的结构优化处理方案,这个优化机制就是长效机制。这一机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域,这些制度改革要能够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用,而不是屡屡带来困扰和压力。新京报:从今年情况看,房地产市场的表现是否会对经济有影响?贾康:有人对今年的市场看法比较悲观,这是因为有像厦门这种城市在很长一段时间市场发展强劲,突然一下子似乎不行了,还有北京这样的一线城市市场成交量大降,再加上地产商打出了“活下去”的标语。就全国而言,这仍只是市场分化的一个侧面。实际上,在部分地方市场低迷的同时,一些调控不到位或者行政手段力度不高的地区,出现了市场热度上升的情况。比如,一些三四线城市正在显现新的机会,一些地产商正在这些区域不动声色地高歌猛进。房地产市场促进了经济的繁荣,给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖区繁荣等政绩。整体看,今年的房地产市场还不会给中国经济带来特别大的影响,但其后的调控优化问题应当值得高度重视。“部分三四线城市显现出了可能的泡沫化特征”新京报:普通居民最关注房价。大家近两年讨论比较多的是,房地产税能否抑制房价。贾康:房价的变化不是由税制这一单一因素所决定,是多种因素的合力形成了房价的演变。比如,房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及土地的供应,这个和房价有关;投融资制度能不能更好地调动社会资金来增加有效供给,也和房价有关。对于房价来说,正常健康的税制是不可少的因素之一。但它不是唯一的决定因素,不能指望只靠房地产税这个单打一的方式去解决房价问题。但是,该做的税制改革不做,该去建立的税制不去建,一定是不负责任的,房地产税改革是建立长效机制的必选项。新京报:现在三四线城市房价上涨过快,是不是有了泡沫?贾康:不能简单说,一个城市房价涨了多大幅度,就一定是泡沫。从较长时间段来看,中心区房价的总趋势是上涨的,而且在城镇化高速发展期,房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。泡沫是模糊的概念,往往是泡沫破灭后,才可以认定此前存在有泡沫。如果总是感觉有泡沫,但泡沫并没有破裂,它可能还不是我们说的负面意义上的泡沫。房地产市场的泡沫,主要伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为,这些炒作推高房价,很容易产生泡沫。而现在在严厉的行政手段打压之下,北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间。可以说,一线城市目前已没有什么泡沫可言,可能已伤及刚需和一部分改善性需求了。总体看,不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力。确实,我们现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意,显现出了可能的泡沫化特征。如果这些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束,很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存,需要警惕的是,不要在市场热度上来后,重蹈一二线城市的覆辙,一定要借鉴一二线城市的经验教训,防患于未然。“在基础制度方面要做出实事,调控迫切需要进行阶段转换”新京报:现在看调控是否有必要继续?贾康:房地产调控政策应该能够实现有效的供给,以满足人民群众不同层次的住房需求。目前北京这样的一线城市,一方面,很多人的购买能力只能走保障房的轨道,通过公租房和共有产权房解决住房问题,但目前政策还没有给出相对理想的全面解决方案;另一方面,因为各种限制,有支付能力的人很多又无法购买改善性住房。不能提供有效的、多样化的供给,不优化供给结构,单纯的行政手段的调控治标不治本,还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题,要在健全法制的情况下,积极用经济杠杆的调节替代行政手段,建立起房地产市场的长效机制,在基础性制度建设方面,要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。同时必须注意的是,在供给侧结构性改革中,要带出供给体系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型,到底怎么认识、怎么看待、怎么样有合理的对策?一定要有一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案,而不只是一些简单化的行政手段。新京报:但长效机制迟迟没有落地。贾康:长效机制建设是一个攻坚克难、慢变量演变的过程。比如说,房地产税说了5年之内启动立法,但何时启动,现并不清楚,启动后要走多长时间的立法过程,也不知道。制度建设是慢变量的过程,但市场总是动态的,老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下,只能标本兼治,但治本为上,长期的制度建设追求结合短期行政手段调控,要把短期与中长期衔接好。在赶快组织有效的、高水平的供给的同时,大方向是行政手段的调控转变为经济手段为主,从而寻求市场的长治久安。
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  • 楼市先行开征空置税?专家:五年内暂无可能

    中国城市有多少房源空置?是否应该开征空置税?这一楼市话题近日引起业界广泛议论。据媒体报道,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴近日在《参事讲堂》上表示,为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分解为四个税:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。关于中国房屋空置情况,仇保兴表示,在我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。第一财经记者查询后发现,10月9日,由国务院参事室公共政策研究中心、新华网思客联合主办的2018年第三期《参事讲堂》在新华网举行。仇保兴发表主旨演讲,探讨未来中国城镇化的发展方向。根据新华网提供的演讲实录,仇保兴表示,根据国际货币基金组织发布的报告,像法国和日本这样的发达国家,在城镇化率峰值过去之后,人均住房面积约为35-40平方米。我们国家绝大多数省份的抽样调查表明,人均住房面积已经达到这个数值,这就意味着我们国家许多三四线城市的住房空置率会逐步上升。何为空置房源?这个目前并没有官方定义和标准,也就没有所谓的官方统计数据。此前曾有民间研究机构发布过相关数据,但尚不足以引发官方对于开征空置税的动议。按照我国确定的税收法定原则,一是今后开征新税的,应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律。二是对现行的税收条例修改上升为法律或者废止的时间也作出了安排,力争在2020年前完成改革任务。换言之,即便要开征空置税也要通过全国人大及其常委会制定相应的法律。今年9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,包括各类立法项目116件。其中,第一类项目69件,即条件比较成熟,十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。此外,还有47件列入第二类项目,需要抓紧工作、条件成熟时提请审议。所谓空置税并未出现在上述立法规划中。换言之,如无意外情况,自2018年至2023年,空置税不会进入人大的立法议程。但房地产税确实在推进过程中。按照上述立法规划,房地产税法被列入第一类项目,提请审议机关或牵头起草单位为全国人大常委会预算工作委员会和财政部。“对于列入立法规划一类的立法项目,原则上应当完成,因情况发生新变化,确实难以按计划提请审议的,或者需要作出调整的,有关方面要向全国人大常委会作出书面说明。”全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标说。2018年3月,财政部有关负责人在十三届全国人大一次会议记者会上曾透露,全国人大常委会预工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案。虽然空置税暂无可能开征,但中国楼市的空置问题是否严重,其对化解我国一些城市高房价难题的影响有多大,一些官员学者和业内人士近日还是发表了不少观点和看法,此前也有一些民间研究报告提供了一些相关数据,现摘录一些如下:贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领:通过水表电表等方式的微观调研,北京房屋空置率只有个位数。建议征收空置税的观点经常出现,建立在几个假想的基础上:北京房价泡沫太大,房价涨幅过快,北京房屋空置率太高。实际上房价的核心问题不是高房价本身,而是隐含在房价背后的一系列土地和政策扭曲,房价扭曲才是根本问题。北京的市场已经逐步进入下行的通道,市场自然修复,政策应保持中性稳定。中原地产首席分析师张大伟:民间机构发布的各种空置数据差距都非常大,并不能作为制定政策的依据。对于国内如何计算房地产空置情况,现在没有标准,也没有官方数据证明空置情况。这个建议意义不大。当下房地产市场税收基本集中在交易环节,未来在房地产税落地的情况下,其中必然降低交易环节,增加持有环节的税收。空置税出台可能性不大,但持有环节,针对多套持有收取相对高税费是必然趋势。中国社科院城市发展与环境研究所研究员王业强:空置住房是指没有投入使用,处于待出售或出租状态的住房。市场上造成住房空置的情况有很多种,有些空置是市场经济运行所必须存在的,市场则会根据住房的空置情况自动调整供应;有些则是由于经济关系的失衡造成的空置,这是中国经济特征对住房市场的影响,通过供给侧结构调整,空置的住房会逐步被市场消化,住房空置率将会重新回到合理的空间。除此之外,还有一种情况就是房价上涨造成的投资和投机需求增加形成的住房空置现象,可以通过税收政策调控。由于投资和投机造成的住房空置究竟占了多大比重呢?随着不动产登记制度的完善,对住房空置将会有更加精细的统计。但目前至少可以说,中国住房空置率没有想象的那么严重。造成中国住房空置的原因是多样的,而需要通过征收空置税来解决的住房空置问题的只是其中一个部分,这个比重在不同的城市有所不同。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布 “城镇住房空置率及住房市场发展趋势”报告:中国家庭金融调查与研究中心数据显示,2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点。据此估算,城镇地区空置住房约为4898万套。2000年至今,美国的空置率介于1%至3%。中国香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。中国台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。全国政协经济委员会副主任委员杨伟民:曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高,比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?(编者注:杨伟民在2018陆家嘴论坛上的发言)
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  • 新兴租客将如何改变租房方式?

    随着最后一拨“90后”步入成年,住房问题逐渐成为了他们的“头等大事”。《2018年轻人租房大数据报告》指出,“90后”和“95后”已经以70%的强势占比,成为租房市场新生代主力军。而据《中国90后家居消费趋势调查》数据显示,50.51%的“90后”还是租房的状态,只有19.88%的人有自己的房子。与此同时,“90后”和“95后”与众不同的租房观念,带来的是租房市场上潜在的巨大商机和难以预测的消费变量。  住房租赁市场需求巨大为完善促进消费体制机制,进一步激发居民消费潜力,国务院前不久印发了《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》。值得一提的是,此次意见就租赁市场提出了相关建议。意见中指出,住行消费方面,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。同时,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。业内人士普遍认为,加快培育和发展住房租赁市场应成为新的消费动力。特别是当前的“互联网+”时代,衣食住行中,“住”应该是最后一个被移动互联网和消费升级改造的领域,也是消费者体验最差、提升空间最大、需求最迫切,同时也最难被改变的领域。贝壳研究院报告显示,从市场供给来看,集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万平方米的自持性租赁地块入市,逐渐形成了以存量盘活为主体、增量开发并行的住房租赁供给市场。从租客需求端看,随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加,更多的租客从被动到主动选择,租赁需求增加。在政府主导的多主体供给、多渠道保障、租购并举的“新租房”时代,“90后”和“95后”在租房市场消费市场的崛起引人关注。有数据统计,近5年来,我国20~34岁的人口占比维持在24%以上,年龄在18~32岁之间的租客占比高达95%,到2030年还有将近3亿人进入租房市场,规模可突破4.6万亿元。国内住房租赁市场需求十分巨大。“90后”和“95后”对于住房的偏好、要求以及消费观,都明显不同于“70后”和“80后”,对于租房最关心的问题已不只是租金,还有良好的生活品质。调查数据显示,17.55%的大学毕业生愿意拿薪资30%至50%去租房。不少年轻人表示:“如果有房子能让我稳定地租一辈子,又何必买房呢?”  租房市场迎来新变化长期以来,国内住宅市场一直行进在“重售轻租”的轨道上,这也使得目前机构化管理的房源在租赁市场里占比仍然较低。据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%~30%的比例,差距非常大。在日前举办的“2018中国独角兽峰会”上,谈到消费升级给房屋租赁市场带来的改变时,巴乐兔租房联合创始人成笑君表示,租房本就是消费行为,在消费升级背景下,行业、平台必须满足租客群体,尤其是年轻租客的住房需求和体验追求。“租房作为消费品在过去一直没有被服务好,存在这样那样的痛点。归根结底,原因在于没有产品被标准化。”在消费升级大背景下,租房市场的消费升级也在发生,主要表现为,租客希望能得到更好的住房体验和服务。而传统的房屋租赁模式下,不管是线上还是线下,都很难获取真实信息,导致租客找房困难,在管理上也还存在安全隐患、租赁关系保障等问题。如今,住房直租平台正在租房市场中慢慢崛起,这种模式免去了高昂的中介费用、信息更透明、成交周期更短,受到年轻人的追捧。“互联网租房平台可以利用交易的数据完成信用体系的沉淀,保障租客以及房东的权益,让整个生态链的人群得到体验的升级。”在成笑君看来,现在的年轻人经历了近20年的互联网教育,他们有能力在网络上进行比较和筛选。只要满足舒适、安全等需求,保证房屋信息真实、有租后保障等,租房客甚至在线上就可以完成这个产品的选择,这一点在传统模式下,根本得不到满足。调查显示,和整体租客人群相比,年轻人租房做决策更果断。近七成的“95后”只看一次房就会决定是否租房,九成的“90后”“95后”后会选择在看房后一天以内签约。“95后”平均只需要0.72天就会建立租约,而整体租客人群则平均需要0.95天。有专家认为,在大中城市,住房租赁市场作为年轻人日常刚需生活的一环,本身具有价值潜力和巨大市场。在消费升级和经济转型的大背景下,深挖服务是企业发展的核心。长租公寓寻求新的着力点近年来,伴随“租购并举”“租售同权”等各项政策逐步推进,房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司,纷纷试水长租公寓。有报道显示,近两年已有10多家房企相继进入长租公寓市场,包括万科、绿地、龙湖、旭辉、深业、金地、招商蛇口及上海地产集团在内的多家企业。据统计,截至2017年底,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个,管理房间数量超过200万间。仅北京目前已开业的集中式长租公寓品牌就有20多个,若加上小品牌,总数则可达到70多个。相对于传统租房市场,“90后”“95后”更加偏爱集中式长租公寓。行业调查报告显示,在北上广深等经济发达地区的租房市场,长租公寓成为不少年轻人的首选,不少品牌公寓的入住率达到90%以上。长租公寓除了独立私享的卧室、卫浴等,基本都配备了社区共享的书房、会客厅、厨房、健身房、影音厅、娱乐室等功能区域。多数长租公寓还建立了管家负责制,即每家门店都配有一位管家进行租前或租后服务。在一些租房品牌频现甲醛超标事件之后,对于重视装修装饰的“90后”“95后”新兴租客来说,以“信用租房”免押金的长租公寓未免不是一种理想选择。不大的院子里,活动空间、健身场所、影音区、小餐厅、咖啡室和小超市俱全。通过实地走访北京欢乐谷7号工场的一栋长租公寓,记者发现,公寓的租住者几乎都是年轻人,而其房间内部loft式的设计,也满足了不怕“登高爬梯”的青年人对于狭小空间内功能分区的要求。令人印象更为深刻的是,由于年龄和社群相近,又同为租客,通过共享公共空间,长租公寓中的居住者彼此之间也较为熟络。多位受访者都对记者表示,除了租金相对低廉以外,可以满足部分年轻人的社交需求也是所在公寓的一大亮点。“长租公寓作为一种租房产品,必须抓住‘90后’一代年轻人的新特征。”相寓副总经理张多指出,从租房市场新产品运营的角度来看,“90后”已经成为社群的主力,如果不从他们的个性化需求入手,那么长租公寓发展就失去了应有的活力。不可否认的是,在学习西方公寓提供“社交圈”模式后,业界在不久之前还期待着长租公寓的万亿蓝海空间改变租房市场的现有格局,但随后爆发的一系列负面信息,却使各界陷入了长租公寓是馅饼还是陷阱的争议之中,并使其面临着拉高租赁市场价格的指责。中国社科院在今年9月完成的《中国住房市场发展月度分析报告》指出,借助国家对长租公寓的融资政策优惠,大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段,撬动更大的资本来争夺房源,客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用。但也有业内人士认为,品牌房企和中介经营的长租公寓,通常有丰富的管理经验,租金在长期合同的约束下相对稳定,长期作用下可以对市场价格起到平抑作用。虽然当下长租公寓的发展前景尚不明朗,但是不论资本运作模式如何操作,不可忽视的是,以“90后”的社交消费需求为着力点,长租公寓的发展模式正在对租房市场新一轮的消费升级产生影响。刘洋 徐潇
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  • 限竞房开发商的“加减法”难题

    随着限竞房集中入市,北京开发商正在展开一场价格、产品、营销的空前较量。统计显示,目前市场整体开盘去化率在四成上下。超过70%的限竞房选择降价入市或计划降价入市。降价意味着利润的损失,不排除部分限竞房选择减配的可能。但北京商报记者了解到,面对竞争压力,北京各区域内,一些跌破限价销售的楼盘则意外喊出增配的口号。对此有业内人士分析,增配也有其自身的逻辑性,在当前楼市“70/90”产品当道、产品同质化严重的情况下,增配可以提高产品的品质,带来更多客户从而加快项目去化周期。  跌破限价“先生你好,上次您看的我们楼盘的房子现在推出了新的优惠政策,欢迎您周末再来看房。”赵先生告诉北京商报记者,他“十一”期间看了一个位于石景山的限竞房楼盘,当初售楼员告诉他销售单价是5万元/平方米,这已经比地块出让时政府限定的5.2万元/平方米的销售均价低了2000元。本着货比三家的心态,赵先生想再看看周边的楼盘。但没想到这才两周,石景山这家楼盘90平方米小三居产品的报价居然优惠了这么多。他给北京商报记者算了笔账,按照之前售楼员的报价,单价5万元,项目总价为450万元左右。该项目目前最新总报价420万元左右,下调了30万元。核算下来,单价仅为4.66万元/平方米,比政府限价足足低了5400元/平方米。实际上,当下通过降低售价吸引购房者的限竞房并非个案。北京商报记者调查了解到,当前除少数位置稀缺、配套优质的项目销售去化看好外,多数销售一般的项目均推出降价优惠措施,以加快去化周期。甚至不少项目在入市之初就直接跌破政府批准的“限价”。“同一个板块就有三家限竞房直接PK,而且三个项目建筑面积都在30万平方米左右,体量大供应多。”一位熟悉上述楼盘开发商的人士告诉北京商报记者,几家楼盘产品类似,开盘时间又几乎相同,均在“十一”期间得预售许可证,而且它们的去化周期计划又不约而同地定在明年清盘,因此争抢客源非常激烈。与其到后期无奈降价,不如现在抢先降价走量。给集团上半年冲个业绩,当然利润就别想了。中原地产首席分析师张大伟表示,当前限竞房区域供应扎堆现象明显,供大于求开始明显出现。但随着后续还将有大量项目入市,购房者的观望态度将更趋明显。合硕机构首席分析师郭毅分析,限竞房的先天条件以及市场环境,都会影响到企业对于限竞房定价的策略。影响限竞房销售价格的关键因素主要有两个:一是利润有多高,即现售价和企业拿地价格之间的价差有多大;二是限竞房周边的市场竞争关系如何。可以提高产品的品质,带来更多客户从而加快项目去化周期。  增配还是减配随着限价房开盘价一再下探,开发商又一次陷入加减法的困惑。按照传统逻辑,房价下探,房企不得不通过其他办法来弥补损失。其中,一些房企“剑走偏锋”通过捆绑销售等形式来“增收”。但这些手法基本得到遏制。今年5月26日,北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,其中着重强调了严禁企业通过捆绑精装、捆绑地下空间等销售行为非法获取利益。这些变相涨价的做法也成为管理部门查处、打击的对象。事实上,市场上少有开发商顶风作案。一些企业也只以客户“自愿选装精装修”来贴补成本。另一部分房企则选择在营造成本上“减配”,从而弥补企业利润上的损失。一位楼市观察人士指出,简配的方法有很多。多数房企不会轻易在影响建筑安全质量的基础建筑材料和施工工艺上减配而降低成本。但少数开发建设单位可能会通过大规模增加地下仓储、库房、设备用房空间获利,这有可能会挤压客户实际居住空间的居住体验和舒适度。从楼盘规划设计上降低配置则更为常见。例如原来设计的五重园林改为普通绿化;建筑外立面由原来的干挂石材降为仿石涂料;公共设施上的减配则有承诺给业主提供的休闲运动公共空间消失;电梯等公共设备从品牌到尺寸都出现缩水;室内装修材料也降低标准……“然而一味做减法带来的后果很可能是客户的强烈不满甚至维权行为,这对企业的品牌形象杀伤力很大,同时也是企业最为担心的地方。实际上,近来因产品品质下滑,业主拒绝收房的案例屡有发生,其中还不乏单价逼近10万+的高端楼盘。”地产营销人韩乐表示,限竞房市场出现成交冷热不均、同质化、购房习惯变化、营销不断加码等现象。其中,楼盘区位已不是主导热销的核心要素,稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点。面对激烈的竞争,产品品质上恰恰应该做加法。  增与减的背后有业内专家分析,在“70/90”政策限制下,限竞房同质化显著,若一家楼盘品质一般,客户必然会用脚投票。何况当前市场下行趋势明显,客户观望情绪浓厚。加上项目供应充足,客户已经不再像以往那样在固定区域内看房,而是在全北京范围内选房。保利北京营销总监袁野分析认为,市场竞争激烈的情况下,无论做产品、做营销、做服务,开发商必须学会更多从购房者的角度出发,努力做得更好。金地华北区域营销总监马丹表示,配置是由目标客户需求决定的,不同类型的客户,置业时需求有天壤之别,而开发商首先要做到的是适配,在此基础之上,能够给客户提供完整的符合生活需求的解决方案,这样的配置都是优秀的。增配和减配这个话题对于所有限竞房来讲都是增配。被寄予厚望的限竞房已经开始大量入市,成为北京楼市的供应主力,然而这个从土地出让伊始就进行销售限价的产品似乎没有受到购房者的追捧,不仅成交数据略显低迷,就连开发商也放低了销售预期。“必须具备增配性价比,在大部分市场产品都在简配的时候,必须在区域内有性价比,在区域内做到稀缺,这样才能缓解区域内的供需结构。”张大伟如是表示。专家表示,不容忽视的是,楼盘去化需要对企业整体业绩需求服务。提高产品的品质,带来更多客户从而加快项目去化周期,从而帮助城市公司完成整体任务。增配还是减配取决于开发商是想要利润还是要项目回款速度。尤其是一些在北京范围内限竞房项目储备规模比较大的公司,当前可能更多是考虑回款,因此不排除出现降价增配的特别现象。当下企业到底该减配还是增配也反映了企业在要利润与要回款速度之间徘徊的矛盾心态。北京商报记者董家声
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  • 疑似资金链断裂 长租公寓寓见停摆 行业亟待规范

    10月17日,多位寓见公寓的房东及租客向中国证券报记者反映,无法联系到寓见公寓相关人员,不少房东被公寓运营方寓见资产管理(上海)有限公司(简称“寓见资管”)拖欠了1个月左右的租金,部分租客由于房东没有按期收到租金面临被赶出公寓的局面。同时,大量租客提前支付的租金退租而不得。上海市徐汇区市场监管局相关人士透露,寓见公寓隶属的上海小寓信息科技有限公司已不能正常运转,具体情况还在进一步调查。据了解,此次受影响的房东房客预计上千人。记者多次尝试通过寓见公寓客服热线电话及网上客服联系公司,均无法接通。  寓见公寓“失联”有房主对记者表示,将一套住房委托给寓见资管进行出租。因寓见资管未能及时支付租金,原计划与公司沟通提前解约事宜,但发现已经无法联系到该公司。房东的损失相对可控,而租客的损失相对更大。记者了解到,不少租客提前支付了半年甚至两年的租金。但由于无法联系到该公司,无法获得租金退回。同时,由于房东未能及时收到租金,部分租客面临被清场赶出的风险。此外,有相当部分租客的租金办理了金融分期产品,涉及浦发、建行等商业银行,以及元宝e家和晋商消费金融等民营机构。这意味着如果不按期继续偿还贷款,将影响其征信记录。有消息显示,该公司目前出现严重资金短缺,公司股权已经全数质押给贷款银行,没有任何资金可以调配。同时,该公司已与上海本地机构达成合作意向,房屋由该机构接受。从目前租客的反应看,其退还租金、免除“租金贷”等诉求均无正式回应。  行业亟待规范资料显示,寓见是一家总部位于上海的长租公寓运营商,成立于2014年3月,其模式类似于“房屋托管+标准化装修+租后服务”的“二房东”模式。根据公司网站信息,公司成立4年来管理资产超过300亿元,现已布局上海华东,已开门店43家,开业房源数超过2万个,规划3年内发展到1000个项目、30万套服务规模。企查查数据显示,该公司曾是众多知名机构的香饽饽。2014年3月至2015年3月,寓见公寓先后获得三轮融资,投资方包括雷军旗下顺为资本、险峰华兴、联创策源等。中原地产首席分析师张大伟表示,长租公寓运营商风险不断出现,主要原因在于盲目扩张和资金池违规运作。众多机构和资金不计成本抢房;同时,房租补贴战、挪用租户预付资金、诱导租户使用租金贷等不规范行为频发。长租公寓运营商不仅仅是租赁企业,越来越接近类金融企业。张大伟建议,加强对租赁企业的资金监管,保证专款专用,杜绝资金池现象。此外,房租不应有任何信贷支持。本次危机或早有端倪。9月14日,上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增,市场隐患凸显》中提到,部分中介机构违反押金退还约定,侵害消费者的财产权,相关投诉730余件。300余名消费者先后反映寓见资产管理(上海)有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金。
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  • 楼市“入秋”:多地市场降温 抢房现象仍存

    国内恐怕没有哪个行业像房地产业一样,任何风吹草动总能引发热议。近期,万科喊出“活下去”、多地楼盘爆出打折促销、上海中原地产降薪、“金九银十不再”……房地产市场迎来了新一轮的“热闹”,只是这“热闹”中吹来“入秋”的风。新京报选取了北京、厦门、武汉、海口、西安、河南某县城等六个地域为调查样本,试图还原出市场自身的逻辑,以及每个环节上相关个体的感受。作为一线城市的代表,业内人士认为,今年北京市场总体保持平稳,部分区域成交量好于2017年。厦门、海口、西安三个城市在政策调控之下,市场降温,又表现各异:在成交量下滑的背景下,万科“降价”折射出厦门房企去化的焦虑;在海南,仍有中介苦苦“熬着”;西安当地居民则终于不必像打仗一样去“抢房”。在武汉楼市升温的过程中,滋生了“茶水费”这一灰色产物。有购房者因未交“茶水费”而“抢房”失败。值得注意的是,在一二线城市楼市降温的同时,部分小城市近两年市场升温。豫东的一个五线小县城正在上演此前大城市的“抢房”战,不少新楼盘“秒光”。城市样本之北京价格未大起大落,部分区域成交量好于去年“今年房价总体比较稳定,部分区域有小幅的波动,但没有大起大落。”多位北京地区的地产中介向记者概括2018年至今的市场时,不约而同地表示。丰台首经贸区域的房产中介介绍,今年初该区域房价平均在7.2万元左右,目前回落到6.7万元左右。记者所居住的劲松地区一小区建于上世纪80年代,在3·17新政前,该小区二手房均价接近7万元。今年年初,该小区均价在6.1万元左右,最近均价在5.9万元左右。“从年初到现在,房价一直比较稳定,有少许的回落。”该小区的链家中介表示。也有部分区域的房价微涨。“通州环球影城附近的房价涨幅在4%到8%,加州小镇这样的新小区价格涨了8%左右,一些老小区房价涨了4%左右。”通州环球影城区域一中介表示。记者查询该区域的成交记录显示,今年3月,加州小镇小区一居室的成交价为220多万,目前一居室价位在250多万。多个机构的数据显示,市场交易量表现并不理想。中原地产发布的数据显示,9月北京二手房住宅签约15283套,环比8月淡季仅上涨1.61%。9月北京新建住宅数据签约2944套;前9月,新建商品房住宅合计网签16387套,几乎是历史同期最低。中介人员的感受印证了这一数据。“我们门店有12人,现在每个月成交五六套。在2017年3月17日的新政前,我们门店一个月的成交量在10套到15套。”马驹桥区域的中介表示,9月出台的公积金政策也给“金九银十”蒙上一层阴影,“政策收紧后,我们门店的成交量又下降了10%左右。”不过,也有地产中介人员表示,2018年市场成交量较2017年有所好转。上述通州环球影城区域的中介介绍,其所在的门店今年以来每个月成交八九套,行情较差的月份成交三四套。“9月成交了4套,反而要比平时少一些。”该中介同时表示,“今年的成交量虽然不像2016年那样每月可以成交20多套,但也不像2017年那么冷,就是一个平常年。”首经贸区域的中介有类似的看法。“今年以来,我爱我家丰台地区的二手房每个月成交量基本都在400套左右,在5月8月的高峰期,每个月成交600套左右。与2016年市场活跃时每个月800套左右的成交量相比,下降了一半。与2017年每个月200套左右的成交量相比,今年市场的成交量在上升。”该地产中介解释,2017年市场大起大落,购房者多持观望态度,而随着市场进入平稳期,购房者陆续入手,2018年的成交量开始上行。“2016年市场火热,我挣了40多万。2017年没怎么挣钱,挣了10多万。今年行情一般,差不多可以挣二三十万吧。”该中介表示。城市样本之厦门万科“降价”背后:市场成交量下降,库存高企“十一”期间,“万科五折甩卖楼盘”的消息把厦门楼市推向风口浪尖。对此,万科厦门品牌负责人对外解释,不存在“原价500万元/套,现价278万到298万元/套”的说法,此次国庆期间新推出的产品与此前产品的不同之处在于位置不同,且为极简装修,不带两个车位。“万科还是有所降价,就是为了跑量。”某知名地产商厦门地区分公司一内部人员孙佳(化名)向新京报记者表示,在万科降价背后,厦门房地产市场成交量下降,库存高企。“厦门的市场现在是全国最差的,成交量在下降,但厦门市场的库存高企。如果开发商、所有楼盘全面停工,不再新增商品房,三年时间才能把现在已经拿到预售证的库存去化完成。”孙佳说。上述地产商内部人士的说法和机构调查结果一致。据克而瑞最新发布的数据显示,厦门第三季度新开/加推项目共1227套,去化套数仅为354套,去化率29%,排名在26个典型城市中倒数第一。另据厦门克而瑞机构数据,在大市低迷行情下,厦门商品住宅成交量持续走低,库存进一步扩容,去化周期延长至23.8个月,其中144平方米以上再改及高端产品去化周期均超过29个月,库存压力较大。2017年3月,和全国大部分楼市一样,经过一年多的狂飙,厦门房地产市场摁下了“暂停键”,出台多项调控措施稳市场。政策陆续出台,狂飙态势被遏制,外地投资者开始撤场。据厦门房地产联合网数据,2018年上半年厦门二手房共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。在成交量下降的同时,多位厦门地区的中介和购房者表示,今年初至今,厦门楼市价格平稳。国家统计局数据显示,8月70个大中城市中,有67城新建商品住宅价格环比上涨,持平的城市有2个,只有厦门1个城市房价下跌。“从最近市场看,岛内的价格较高峰期跌了10%左右,价格在7万左右,岛外有个别楼盘跌了20%,价格在4万左右。总体看,现在的价格已经比年初的价格稍微低一点。”厦门人张启(化名)一直在看房,他认为,厦门地区房价微跌。在业内看来,近期引发关注的万科楼盘也并非外界传言的“价格腰斩”。“实际上没有那么大折扣,而是减配了。此前该联排别墅为精装修,现在出售的是毛坯。之前送两个车位,现在两个车位要32万购买。如果刨去精装修、车位的费用,万科的别墅可能只是打了七折。”孙佳表示。城市样本之武汉交了百万认购金但未交“茶水费”,抢房失败在交了100万认购金后,武汉市民陈鹏(化名)依然没有抢到房。今年8月,陈鹏看中了武汉一新楼盘。“直接交100万的认购金才有资格抢房。抢房成功后,认购金直接转为首付。按照首套房规定,首付付三成即可,这个认购金额相当于付了5成的首付。”而在2013年,陈鹏的一位在武汉购房的朋友只需要缴纳500元的认购金。“是开发商出的优惠政策,交500元认购金顶替1万。”另一位这两年购房的朋友也只是缴纳了2万元的认购金。认购金金额的飙升折射出市场的变化。2016年之前,武汉房价一直稳定。此后,随着市场的发展,加上2017年前后,武汉放宽落户政策、非武汉户籍市民有望持“房票”购房等,这座城市的楼市开始升温,不少楼盘出现了“抢房”的现象。为了增加抢房的成功率,陈鹏和不少购房者一样,在淘宝上花5000元买了“抢房服务”。“淘宝上提供用软件帮着抢房的服务,就像用软件抢火车票一样。根据楼盘、楼层、户型等要价,抢房费用500元、1万元、2万元的都有。”记者在淘宝检索发现,不少商家打出了“抢房选房承接全国楼盘”、“包拿下、抢到再付款、不中退全款”等宣传。“但我最终还是没有抢到房。开盘不到1秒钟,房子就没了,太夸张了。我们购房群里有60多人,只有三四个人抢房成功。”陈鹏说。后来陈鹏从隔壁楼盘处了解到,其锁定的楼盘需要交“茶水费”才可能抢到房。“在武汉购房的人都知道这条潜规则,缴纳10万到20万不等,甚至更高的‘茶水费’就能抢到房。茶水费是白白交出去的钱,不会充当购房款。要想买到房,只能吃哑巴亏。”和陈鹏相比,武汉人张伟(化名)因自觉交了“茶水费”而成功抢到了房子。“今年上半年,武汉楼市火热,很多新盘的房子比较难抢,基本‘秒光’。我在购房群里表露希望能够买到房的急迫,就有人加我的微信说可以帮忙抢到房子,但要交茶水费。”张伟说,此前在看房的过程中,其听其他购房者和中介谈论过“茶水费”。“武汉有很多这种专门做‘茶水费’的人,各个楼盘都可以,这是武汉房地产市场公开的秘密。不知道为什么这群人有这么大的能量。”张伟希望对方可以签订一个协议或者类似收据的文件,但对方态度强硬。“后来我才意识到,这些人担心落下把柄。如果我们有协议,就可以在选完房之后去举报他们。”就这样,在未谋面的情况下,在北京工作的张伟和对方一直通过微信沟通。“最后他指定了一个地方让我去交钱,可以看看他们办事的实力。但我在北京走不开,就没有去。最终用支付宝转给他9万元作为‘茶水费’。他的支付宝账号显示的还不是他本人的名字,说是他一个亲戚的账号。”张伟说。5月1日,张伟选择的楼盘256套房子开盘,秒光。幸运的是,张伟抢到了自己想要的房子。城市样本之海口多项政策加码后,房价没有那么虚高了海南楼市的热度终于降了下来。从今年年初,海南相继出台包括全域限购在内的多项调控政策。在调控政策收紧的同时,也不断有利好楼市的政策出台。4月13日,中央宣布了支持海南全面深化改革开放,建设全岛自贸区和自由贸易港;5月13日,海南省正式发布“百万人才进海南”目标,人才自在海南落户之日起购买商品住宅,享受本地居民同等待遇。政策在松紧之间互为角力的时候,国家统计局发布的数据显示,海口、三亚两地新房价格涨幅在今年多个月份位居全国70城前列。在海口、三亚多次“上榜”后,8月住建部约谈了包括海口、三亚等五个城市的负责人,这也是继5月份之后,海口、三亚第二次被住建部约谈。在被住建部约谈后,8月底海南爆出“商品房备案价不得超17300元”的消息。对此,海口市物价局对外解释,“商品房备案价不得超17300元”是一种片面理解,虽在房企约谈会上口头提及,但只是政府部门提出的一种指导性意见,不是硬性要求。不过,在业内看来,海南的“口头限价”仍有着强大的约束力,并对市场带来了较大的影响。“限价政策出了后,现在开盘价基本都没有超过17300元。这两个月以来,海南地区的房价热度下降了,房价涨不了了,反而价格稳中有降。”海口当地的一开发商售楼处的工作人员李彬(化名)说。多位海南房地产商售楼处的人员持有类似的看法。“1万5左右的价格对于海口来说,是比较正常的市场价格了。现在的房价没有那么多虚火了。”“海南出台的所有政策中,限购的政策对市场影响最大。一旦没有外地客户,海南的房地产市场不会再有什么太大的起色。刚过去的‘金九银十’,是这几年最淡的一次。”李彬说,其客户70%以上为外地人。距离3月底出台的限购政策已经过去了半年。“大家已经‘熬’了半年了,很多‘熬不住’的售楼人员或者中介选择了离职、改行。尤其一些中小型的房地产商开始裁员,有的中介公司砍掉了一半的人员。”李彬介绍,其所供职公司售楼处原有10名员工,目前只剩3人。李彬目前底薪只有3000元,但他还没有离职的打算。“海南这块收入普遍较低,房地产行业的中介或者销售人员的收入相对高点,如果换到其他行业,收入上会有落差。”李彬说,从国家调控的决心看,近几年不会放开。“要么转行离开,要么一直‘熬’到市场解禁。”等待“解禁”的还有投资者。“目前市场并没有出现恐慌性的抛售,毕竟长远看,海南的房地产市场有发展前途,长期持有肯定有价值,大部分已经购房的人都在观望。”李彬说。城市样本之西安楼市降温,从千人抢房到可以从容选房西安人张霞(化名)终于松了一口气了——西安的楼市从下半年开始降温,她不必每天打仗一样去看房、“抢房”。2017年开始,西安楼市和全国市场同步飙升。在多位人士看来,人才政策是西安房价上涨的因素之一。这年3月,西安户籍新政对部分户籍准入条件作出重大调整,一时有了“千军万马进长安”的局面。据西安市公安局统计数据显示,2017年3月1日至12月底,全市共迁入落户24.5万人,同比增长335.9%。其中,新政落户13.95万人,占新落户总数的57%。在人才政策推出前后,西安的调控收紧:限购、限贷、限价等。不过,在剧增的人口和调控收紧之间,市场做出了“火热”的回应。包括张霞在内的西安人开始意识到:要赶紧买房、改善性刚需购房要加快。与此同时,西安的房源供应量并不乐观。据易居克而瑞统计,2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米,连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中,2017年的供应规模为1331.84万平方米,缺口约在15%,2016年的缺口则超过60%。“今年7月,房价涨到了1万多。当时我看的一个楼盘的开发商对外放出消息说,他们的楼盘是奔着2万的价格开盘。所以那段时间,西安40多度的高温,我到处看房。在排队交资料的时候,认识了一位陕北的大姐,她每周往返延安和西安之间七八趟,就是为了买到房子。”张霞说。在张霞看来,从去年至今,西安楼市属于“卖方市场”,导致不少新楼盘“秒光”。“我之前抢过高新区的房子,400多套,5秒钟被抢完了。8月份,我又抢一个新楼盘,2000多人抢500套房子。所以,那段时间我的亲戚朋友只有一个信念——不管户型怎样、喜不喜欢,只要能抢到,我就买。买到房子真的和中彩票一样。”在市场的火热中,西安楼市还被爆出各种乱象。今年5月,西安市场爆出融创南长安街壹号项目部相关人员“打招呼”。6月2日,长安区政府发布了处理结果,经调查,有35名公职人员受购房者请托,给“南长安街壹号”项目部相关人员“打招呼”。也有一些项目开盘打出了“全款优先,按揭排队,公积金拜拜”的口号。“还有那种搞突然袭击,让你半夜三更去交资料。”张霞说。不过,近两个月,千人抢房、一房难求的局面正在改变。据悉,今年3月底,西安推出了购房摇号政策。6月,西安明确了摇号买房的流程,同时禁止企业炒房行为等。张霞也感受到了市场的变化。“市场在冷下来,不是说价格降了,而是市场平稳了。比如,之前有开发商很强势,要求只能走商贷,但现在不少开发商开始认公积金贷、组合贷。”“既然市场平稳了,我就可以慢慢挑房子了。前段时间有个新楼盘只有100多套房子,我又担心买不上,但置业顾问表示应该没问题。”张霞说。城市样本之五线小城五线小城上演“抢房”大战,3秒抢光近两年,河南某五线小城的楼市也开始升温。记者了解到,当地楼市均价在6000元左右,而在2015年时,当地楼市均价在3600元左右。“目前房价相对当地的居民消费水平是有点高,但如果你不买,可能每几个月就一个价格,要赶紧买。”当地居民刘凯(化名)说,在其购房的过程中发现,购房人群中不乏购买二套房的投资者。“大家都认为房价一直在涨,过些年再卖的话肯定赚钱。”部分大城市“抢房”的现象也开始在这个小城上演。在刚结束的十一假期,当地有一新楼盘开盘。按照开发商的要求,早上7点购房者排队入场,但五六点天蒙蒙亮,已有不少人开始排队。“这楼盘有300多套,1000多人排号,一上午就卖完了,目前只剩下190多平的大户型。”当地另一房企的内部人士表示,“抢房”在当地是一种普遍现象。“我们这儿房源不多,如果有稍微优质的楼盘,都要排号抢,不是说排上号就一定能买到房。”处于抢房“鄙视链”顶端的购房者更容易抢房成功。“今年7月,一个大型开发商的楼盘开盘,400套左右,3秒钟抢光。开发商将购房者分为全款购房、按揭购房两类,全款购房者抢完后,按揭类购房者才有机会抢房。我是按揭类购房,没有抢到。一个朋友全款购房抢到了,另一个朋友托关系也抢到了房。”刘凯说。实际上,在当地,因房源不足,购房“鄙视链”并不稀罕。“10月3日开的那个盘,抢房是按照购买车位的顺序进行,购买车位的购房者上午排号选房,没有购买车位的购房人下午排号选房。实际上,买车位的购房者选完,可能就没房可选了。”刘凯说。抢房之外,另一个值得注意的现象是,当地购房者和房企内部人士表示,不少房企在取得预售证之前,房子已“售罄”。“我们这儿买房都是这样,购房者先交纳一定的金额入会员排号,这个金额是2万可以抵3万的房款,在预售证下来后再交首付。”上述当地房企内部人士表示,其公司新楼盘即将开盘900套房子,目前已排号1000多人,但公司尚未取得预售证。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于房产销售来说,如果没有预售证,是不允许提前排号和收取费用的。
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  • 首付松动成交连降“全球涨幅第一”的合肥能撑多久?

    从“全球涨幅第一”到高端楼盘自降出货引发业主维权,合肥楼市上演了一出出让人大跌眼镜的剧情。除直接降价外,特价房、首付分期、全民经纪人、精装变毛坯等现象也开始层出不穷。在此背景下,合肥的楼盘和开发商“生存法则”是否已变?购房者又有怎样的市场预期?《每日经济新闻》记者展开了调查。“网红”熄火?安徽合肥,这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市,一度是国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”。2016年,合肥的房价涨幅超过40%,一度居全球首位。然而,作为省会城市的合肥,多年来的房价其实一直很“低调”,在近邻南京2008年每平方米过万的时候,合肥房价还在3000~5000元/平方米徘徊,直到2015年才突破万元。实际上,2011年至今,合肥的房屋成交均价一直在涨,即使是在2011年3月限购令发布的“寒市”,也保持了总体上行,但各年涨幅差别较大。如今,合肥楼市走入下行通道,最直接的原因是“韭菜”已经没那么好割了。中原地产数据显示,9月合肥住宅供应量达到10308套,环比增长46.6%,同比增幅更是达到117.6%,但与之相对的是,环比下降24.7%,备案成交量仅2124套。目前市场严重的供大于求,对房价数据的影响十分微妙。下半年供求缺口首次出现,8月的合肥房价就曾“一夜入冬”(14322元/平方米),跌回了今年春节前夕的水准,仅次于4月最低谷。不过,9月缺口拉大,房价却出现了213元/平方米的微幅回调。“打折?有的是!”在合肥楼市的热门板块——滨湖新区,记者的第一印象是——卖得比买的多。目前滨湖新区多个楼盘门外,都“驻扎”着大批行销人员,骑着电瓶车、背着水壶,一有看房人便会跟上去询问,用楼盘打折吸引客户去看房。“我带你去看,要什么房子都有。打折?有的是!你只要进售楼处看看就行,买不买没关系。”一位大姐“热情接待”了记者。据其所述,她们一般是开发商70元/天雇来拉客看房的,如果客户有成交还会有一定提成。“我们都是与开发商长期合作的,楼盘隔一段时间就会叫我们来。”但即使这群“带看团”使出浑身解数,各大楼盘的售楼处还是门可罗雀。“最近业绩很不理想,有时候一天也带不了一个人。”大姐直言,国庆期间几乎各个楼盘都在降价,折扣也特别多。最近折扣不多了,人更少了。有的行销员甚至已经开始跨区拉客。一位蹲守的行销大叔就告诉记者,他服务的楼盘距此地还有3.5公里,属于另一个区域了,目前销售情况不理想,买房可以申请98折~99折优惠。购房者的观望情绪的确不断增强。安居客的线上用户调研显示,购房者信心指数自7月开始一路下滑,9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析师张波表示,预计第四季度楼市的降温大趋势不会改变。“为什么要来这一带买房?”在向下的预期中,看淡后市的部分开发商,已有调整营销策略的表现。记者获悉,继“江山庐州印约定交房时再弄装修贷”之后,昔日庐阳区“地王”海亮·唐宁府也取消了精装修(5000元/平方米),改为毛坯发售。国庆期间,更有爆料称“文一豪门金地因降价遭遇业主维权”。在9月44个入市楼盘中,金隅南七里、合肥云谷等项目纷纷调整首付策略,降低购房门槛,天悦府、庐州云著等项目前后提出“全民经纪人”。《每日经济新闻》记者在实地走访中也发现,降低首付和给出折扣的楼盘,比如合肥高速·时代公馆,2016年底首开备案均价23801.66元/平方米,首付八成;如今精装修价格21900元/平方米,首付三四成;七天内付首付,打99折。另一项目新城合肥大都会,精装修备案均价23000元/平方米,7天内全款付清可申请95折,最多1%折扣,四成首付。按一房一价表,一套98.8平方米两房原价202.6万元,折后价格192.4万元。不过,真正算价格松动的,似乎只有名叫时代倾城的项目,该项目首次备案492套房源,装修备案价18400元~21000元/平方米,目前有9.24折优惠,如果当天签约全款到位,可折上再打9.7折。以200万元总价来计算,相当于便宜了21万元。但是,该项目处于庐阳区,距离合肥北二环也有10公里,到市中心平均要花一个多小时。出租车司机就直言:“为什么要来这一带买房?平时我们空车都不会开过来的,你等下也不好回去。”多数地王项目还“撑着”不过,合肥选择“撑着”的楼盘也不少,尤其是在高端新兴区域——滨湖新区。这一区域曾诞生了诸多地王,如今均不敢轻举妄动。在文一塘溪津门,置业顾问就直言,有一两千元的让利空间,除此以外没有更多优惠了。毕竟,作为合肥市场2016年土拍的总价地王,项目最低价格咬住了22000~23000元/平方米。“塘溪津门是文一的重要阵地,国庆两个楼盘已经开始降价出货,虽然资金链紧张,但塘溪津门应该不敢降价了。”业内人士告诉记者。距离文一塘溪津门西北2公里左右的信达·公园里,也是2015年的滨湖区单价“地王”。当年7月,信达以33.6亿元总价拿下该地,折合楼面价7295元/平方米。如今项目的小高层毛坯价格17000~18000元/平方米,折扣同样微小,并且首付六成。“两幢高层11月开盘,目前正在验资,公司要抓紧回款。”销售表示。“卖得好的不降价,降价的依然难卖。”张波的预期并不乐观。其表示,对于市场,消费者依旧是观望居多。下半年楼市降温明显开始提速,房企降价的现象也逐步增多。降价只是时间问题?在合肥行业人士看来,合肥此轮楼市价格疲软,更多是市场因素造成的。从合肥市9个区域今年1~9月的情况看,供大于求的时候房价开始回调,供小于求的月份房价明显有向上趋势。《每日经济新闻》记者获悉,目前的合肥市场一方面仍然保持22000~25000套/月的新增供应量。截至9月底,全市住宅备案存量695万套,住宅备案存量578316万套,去化周期约为16.1个月。但一方面,全市住宅成交量已连续4个月下滑。不过,目前大多开发商虽有营销动作,但普遍“咬死不降价”。记者在实访中注意到,“遍地打折”“直降数千元”的情况还未出现,偏远楼盘存在折扣和优惠上的价格松动。价格数据层面,9月合肥新房住宅均价14535.46元/平方米,环比8月小幅上扬。国庆期间合肥多个区域成交均价也都呈现不同程度上涨。唯有滨湖新区例外,长假期间共成交87套领跑各区,成交均价19039.58元/平方米,环比跌14.5%。张波认为,卖不动还不愿降价只能说“时候未到”。一段时间销售不佳,房企尚可硬扛;如若持续销售不利,一则面临销售回款变慢,资金压力陡然增加;二来意向购者群体大量流失到其他项目,后续销售会更艰难。“第四季度房企融资成本整体依然高位运行,资金压力之下,重视销售回款,以价换量、拼抢回款的房企才更有可能在更长的未来‘活下去’。”张波直言。
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  • 开发商资金链紧绷超以往:发债遇阻 融资规模下滑

    日前,上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券,而这已不是该公司拟发行公司债年内首次被终止。与雅居乐类似,8-9月以来,包括合生创展、中骏、富力等众多房企公司债券被终止发行。与此同时,据机构披露的数据显示,9月典型房企融资总额降至低点,创本年度历史融资额新低;融资成本则达到去年下半年以来的最高值。融资成本的增加将给房企融资规模增长带来负担,进而影响房企的进一步扩展。房企发债遇阻据上交所披露信息显示,10月13日,上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券。据了解,该公司债曾于今年7月被中止发行。据上交所披露信息显示,近期合生创展100亿元规模的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券也被终止发行。今年以来,已有越来越多笔房地产公司债被中止或终止审查。如碧桂园200亿元、富力地产60亿元、花样年50亿元、合生创展100亿元规模的租赁住宅专项公司债券、深圳市龙光控股35亿元住房租赁专项公司债券等。业内人士分析,当前货币政策仍趋紧,融资环境对房企而言并不乐观。典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加。面对融资困境,不少房企通过发行超短期债券缓解短期资金压力。10月12日,万科发布公告称,公司发行了2018年度第七期超短期融资券,发行金额为10亿元,募集资金已于10月12日到账。该超短期融资券发行总额10亿元,票面利率3.13%,期限188天。统计显示,万科今年先后向中国银行(3.530, -0.01, -0.28%)间市场交易商协会申请注册人民币100亿元超短期融资券以及人民币80亿元超短期融资券,均获准注册。据不完全统计,8-9月内就有江苏中南建设(5.080, -0.04, -0.78%)、富力地产、华夏幸福(20.700, -0.07, -0.34%)等多家品牌房企发布公告称拟发行或发行25亿-100亿元不同规模的超短期融资券。业内人士分析,此类债券优势是到账快,缺点则是还款周期短,一般还款期为270天以内,如果不是为应急,并非最佳选择。融资规模下滑同策研究院发布的数据显示,今年9月,在监测的40家典型上市房企完成融资金额为443.11亿元,环比大幅减少26.48%。从走势来看,自今年5月以来,房企融资情况一直低迷。7、8月小幅回温,但融资额与今年前4个月相差不小。9月融资总额更是创本年度历史融资额新低。从融资渠道来看,除公司债融资额有所增加以外,其余融资方式融资金额均有所下降。其中,公司债融资金额为215.69亿元,环比上涨9.81%;其他债权融资130.04亿元,环比减少35.16%;境内银行贷款融资56.43亿元,环比减少42.28%;信托贷款融资金额39.03亿元,环比减少55.06%;中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。另一家研究机构克尔瑞公布的今年前9个月房企融资数据则显示,1-9月典型85家房企融资总额8287亿元,同比减少11%,主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响,则房企融资总额8136亿元,同比减少3%。易居企业集团CEO丁祖昱分析,在大环境收紧的影响下,多数房企融资受限,使得融资减少,43%的房企融资额同比有所减少,比上半年有所减少的企业进一步扩大。尤其进入2018年以来融资环境持续收紧,政府出台多项政策防范房地产行业的债务风险,不仅境内多家房企公司债因限制增多而被迫中止,房企境外发债也受到多方限制。资料显示,2018年6月发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务,并要求企业提交资金用途承诺”。在境内融资受限、境外融资用途被强制限定的情况下,房企的融资结构必然发生变化。融资成本上涨不仅融资规模下滑,融资成本也持续增加。克尔瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值。数据显示,1-9月房企新增债券类融资成本5.97%,较2017年全年有所下降,下降0.25个百分点。主要是因为境外债券发行成本较2017年全年减少0.43个百分点,恒大及佳兆业在2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据,拔高了典型企业2017年的平均融资成本。剔除恒大及佳兆业影响之后,典型房企平均融资成本为6.04%,较2017年全年上升0.47个百分点,房企融资成本整体还是呈上升趋势。整体来看,在融资环境持续收紧的情况下,2018年典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加,企业之间也有所分化,龙头房企和大型房企的优势相对明显,压力相对较小,中小企业的融资压力则不容乐观。业内人士预测,10月7日,央行宣布定向降准1个百分点,有望释放7500亿元增量信贷资金,在一定程度上有利于改善房企直接融资,但整体影响程度着实有限,企业整体融资成本还将继续呈现上升趋势。房企融资成本的增加无疑会进一步限制融资规模的增长。同策研究院总监张宏伟表示,多数房企的存货周转率都在下行,显示出企业变现能力正在减弱,当前快速回款是房企第一要务。
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  • 前9月楼市销售增速放缓 房企拿地谨慎扩张趋理性

    慨叹着“九月不金”,房企们于10月陆续交出了前三季度销售成绩单。多家统计机构数据显示,2018年前9月房企销售步伐较为稳健,绝大多数房企销售额持续提升,其中碧桂园、恒大、万科、泰禾等19家房企销售额已破千亿。然而,在房企销售额提升之时,相关数据也显示出房企销售增速呈现出放缓态势。业内人士分析称,多数房企完成全年销售目标问题不大,但有少数房企完成目标仍存在较大压力。拿地仍是房企当前扩充规模版图的主要选择,不过拿地态度趋于理性。销售额提升数据显示,2018年前三季度,TOP 100房企整体销售规模近7万亿元,同比增长39.6%。截至9月末,百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升。根据中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告,第一梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元,均值为4768.2亿元,同比增长率均值为20%。其中,碧桂园凭借5529.3亿元的销售额继续领跑,恒大与万科以4450.8亿元和4324.4亿元的销售额紧随其后,分列榜单第二位及第三位。除上述三大房企巨头外,共有16家房企销售额介于1000亿-4000亿元,分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股(20.500, -0.20, -0.97%)、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口(16.300, -0.19, -1.15%)、华夏幸福(20.600, -0.17, -0.82%)、阳光城(4.840, -0.07, -1.43%)、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾,销售额均值为1582.7亿元,同比增长率均值为52.6%。TOP 100门槛升至177亿元。整体来看,2018年1-9月,TOP 100房企销售步伐较为稳健。数据显示,2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%,相较1-8月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上,完成全年目标可期。增速放缓在中原地产首席分析师张大伟看来,2018年房地产行业依然将刷新历史高点,不过张大伟也指出,房企前三季度整体销售增速相比2017年明显开始放缓。天风证券研究报告得出了同张大伟类似的结论。报告显示,从9月单月来看,百强房企销售额同比增速放慢但处于高位。具体来看,2018年9月当月 TOP 100、TOP 50、TOP 10房企销售额(流量金额)同比增速分别为34%、33%、26%,较8月当月下降18、17、0个百分点。受2017年8月低基数影响,9月同比增速数据较8月高位大幅下降。从累计值来看,2018年1-9月TOP 100、TOP 50、TOP 10房企销售额(流量金额)同比增速分别为40%、39%、29%,较1-8月分别下降1、1、0个百分点。“我们认为随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛,不排除销售去化率进一步下降,但由于房企推盘量增多,预计增速可能进一步放缓,但不必过度担忧。”天风证券分析师如是预测。拿地谨慎尽管业内对房企完成全年销售目标普遍预期乐观,但有专家指出,少数房企完成目标仍存在较大压力。而对于房企而言,积极补仓、备足存货始终是支撑房企参与规模竞赛的底气。中原地产研究中心统计数据显示,从全国看,24家房企拿地超过200亿元。大量中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,已成为了抢地的主流企业。不过伴随房地产市场调控的深入,房企的销售压力不断增大,房企的拿地态度趋于谨慎,拿地规模回落。根据中国指数研究院数据,2018年1-9月,20家品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。谨慎拿地态度之下,土地流拍现象开始增多。据统计,2018年1-9月,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。其中,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来最高值。不过张大伟告诉北京商报记者,做大仍然是当下房企的主流选择。“整体看,当前房企拼规模趋势加剧,在房地产企业销售增速逐渐放缓、调控持续加码的趋势下,很多房企还处在拿地加速过程中。”另有行业专家表示,随着房企为业绩冲刺积极储备粮草,销售压力与之俱增,这将使得房企接下来加速去化,以获得销售回款。
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  • 燕郊房价出现暴跌,是对三四线楼市发出警报?

    燕郊作为一个离北京最近的河北小镇,最近成为媒体关注的焦点。统计数据显示,燕郊二手房的平均挂牌价格从2017年4月的28611元/平米降至2018年10月中旬的平均挂牌价格仅为20002元/平米,相比去年4月降幅达到了30%。而燕郊部分楼盘价格出现“腰斩”,更让炒房客欲哭无泪,以燕郊天洋城为例,同样是一室一厅西北朝向的房子,2017年3月链家成交价曾达到3.1万/平米,今年9月成交价只有1.5万/平米,跌幅达到50%。即使不看数据,只要到著名的燕郊“售楼一条街”走一遭,看到大量房产中介歇业倒闭的衰败景象。就在10多年前,燕郊作为河北小镇,只有 10 余万人口,到了 2010 年时升级为国家级高新技术产业开发区时,燕郊开始大规模盖楼,而大量的人口和资金的涌入,燕郊房子的均价从每平米 4000 元增长到 3 万元以上,楼房也开始越建越密。目前,燕郊的人口已经达到了百万级以上,位列全国人口特大镇第一名。燕郊的房价在这10年多的时间里,之所以涨幅这么大,主要有二个原因:一方面,随着北京房价的大涨和限购,很多外来人口在北京无法买房置业,只能选择到燕郊来买房。因为,燕郊离北京很近,工薪族完全可以白天在北京上班,晚上回燕郊睡觉。另一方面,燕郊距离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望。2015年通州成为北京城市副中心的消息和2016年北京楼市的大幅升温,都带动了燕郊房价急速上涨。大量投机性购房需求,趁着燕郊地位的上升,而想流入炒房,分得一杯羹。但是好景不长,2017年3月份,北京出台认房又认贷的“317新政”;3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购一套且提高首付比例;4月5日,三河市限购实施细则出台,进一步提高二手房交易成本;当年6月3日,廊坊市又让限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。而购房需求的减少,以及对房地产调控加码的预期,让燕郊楼市成交迅速萎缩,房价也步入下行通道。购房者孙女士就是燕郊楼市调整的直接受害者。现年45岁的孙女士本来是北京写字楼里的女白领,早在2017年初,她与众多炒房者一样,看到燕郊房价大涨,便跑到燕郊来买房,希望踏上房价上涨的快速列车。当时,孙女士以3.5万元/平方米买下了一套90多平方米的房子。彼时她只懂得买到房子即是赚到了钱。但是,孙女士不曾想到,她这次是搭上了房地产调控政策出台之前购房的末班车,几乎买在房价的最高点上,也见证了这波环京楼市的最后疯狂。房价每个月每一天都在下跌,跌去的是孙女士的财富。而现在,孙女士的房子每平米已跌破2万,相比去年初买入时跌去了4成之多。而仅用了一年半的时间,就把孙女士的首付款都跌没了,足见房地产的凶险。现在孙女士真的不知道该如何是好。事实上,像孙女士这样的买房被套牢的遭遇并非个例,现在已有很多,未来还会越来越多。这已经是明白无误的告诉我们,现在投资房地产也有风险了,已经绝不是买到房子即是赚到钱那么简单了。那么问题来了,环京楼市(包括燕郊)为什么会在短短的一年半时间里,发生房价跌去四成至五成的现象呢?首先,燕郊房价之前的大涨,主要是投资性购房者群体的涌入,而一旦燕郊实行了限购和限售政策,那么投机性需求被挡在了大门之外,而当地居民每月三四千元的工资收入,根本支撑不了动辄3.5万/平方米以上的燕郊高房价。在这种情况下,燕郊房价便开始了漫漫下跌征途。再者,燕郊的房价下跌与地方政府严格执行房地产调控有关。今年上半年部分热点城市房价上涨,主要是具体执行房地产调控政策并不严格,比如人才引进战略,由于门槛较低,把投机炒房客也引进来了。同时,棚改货币化安置,使拆迁户们拥有了强大的购房能力。而以燕郊为代表的环京楼市乃是执行房地产调控政策最严格的区域。因为,北京执行房地产调控相当严格,周边各地都不敢松懈。正是因为,环京楼市的房地产调控比任何地方都严格,投机者无缝可钻,那么房价出现大跌就不足为奇了。最后,由于前些年外围投机炒作的资金大量流入,导致环京商品住房实现了快速出售去库存。但由于一些地方的能提供就业机会相对较少、公共服务水平较差,人口流入小于流出,这就导致了存量房都是用来投机炒作,真正的利用率并不高。而一旦房地产调控政策长期持续下去,投机者预期改变而退出,当地房价要想不跌也很难。燕郊房价大跌,不仅是环京楼市调整的缩影,更是未来三四线城市房价下跌的预演。正是燕郊等地房价出现大跌,警告那些投机炒房者,房价只涨不跌的时代已经终结,将逐步回归居住属性。房地产市场目前投资投机的风险非常大。投资炒房者切忌买在房价的最高位。
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  • 王健林将万达文旅脱手融创接盘,万达真是在卖身自救吗?

    《财经》记者独家获悉,王健林已经做好了准备,彻底告别文旅业务。万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创。彻底卖掉文旅业务意味着万达相信现在的钱比未来的钱值钱。2017年7月,万达把13个文化旅游项目91%的股权卖给融创中国,换回438.44亿元现金。当时双方达成的共识是,这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持,融创要连续20年,每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达,共计130亿元。说实在的,万达将其房地产类的业务出售给其他公司,特别出售给融创,这并不是一个让人意外的消息,今天万达还专门发出文章来辟谣这件事情,所以我们从整体来看,万达出售整个房地产业务或者进行业务转型已经成为大势所趋。我们整个分析万达整个集团的发展历程,就会发现,虽然万达在房地产方面做的非常成功,也靠房地产起家成为全国最大的房地产集团之一,但是万达整体的一个业务发展,还是处于一个比较明确的一个发展方向,就是向着市场的最需要的需求方向转型,当市场需需要大型商业体的时候,大量的万达广场就开始出现,这是万达崛起的重要的依托,而现在房地产市场无疑已经不再是一个红利集中的爆发市场,那么万达适时退出也就显得非常重要。我们从万达整体的一个发展模式可以看到,万达现在所采用的发展方式是非常明确的,就是将自己本身的业务向轻资产的业务方向转型,比如说金融类方向,比如说旅游类方向,比如说大量的轻资产业务方向这些,只要这些业务它的本身资产量不高,对于企业的经营压力就不会太大,万达将房地产业务逐渐脱手,其实最核心的也就是一个现金流的问题,如何能够确保一个现金流的稳定,这是万达现在面临的最核心的一个问题。其实我们也看到了,我们厂一直在说货币的时间价值,由于受整个通货膨胀水平和货币时间的一个影响,当前的货币肯定会比未来的货币更加值钱,这一点是毋庸置疑的,而万达采用的这个手法其实也就是将一些负担压力比较大,一些重资产的项目,逐渐从手中脱手出去,向轻资产的方向转型,从而降低企业的经营成本,提升企业的经营效率,然后也提升自己的利润水平,这是万达一直以来向着是符合市场方向转型的一个大趋势的结果,所以大家也都不用意外万达的这个做法,无论是否将所有的项目完全脱手给融创,它都是一个推动万达向轻资产向市场利润率高的方向转型的过程。对于当前的房地产企业,其实同样都有类似的问题,就是如何能够迅速的将手中的一些重资产项目逐渐脱手出去,逐渐获得稳定的现金流以巩固本身的运营,在此同时将更加利润多元化,利润率更加充足的方向转型,比如说城市服务方向,比如说人工智能等科技方向,比如说一些养老产业这些高技术密集型和高资本密集型的方向转型,未来房地产市场的轻资产化已经成为一个大势所趋,房地产企业也都纷纷在向这个方向转型。
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  • 又到一年重阳节!这些政策保障民众“老有所养”

    中新网客户端北京10月17日电(记者 张尼)今天是重阳节,也是“中国老年节”。截至2017年底,中国60岁及以上老年人口有2.41亿,庞大的群体面临着养老床位供给、看病就医等多重问题。近年来,从国家到地方也在积极出台各项政策法规,保障民众“老有所养”。资料图:北京某养老院里的老人。法律保障更健全——“常回家看看”写入法律法规近年来,从国家到地方层面,都通过立法从多方面明确了老年人应当享受的权益,其中子女“常回家看看”也被写入法律法规。例如,《中华人民共和国老年人权益保障法》修订后,新增社会服务专章,并强调了精神赡养问题。其中规定,家庭成员应当关心老年人的精神需求,不得忽视、冷落老年人。与老年人分开居住的家庭成员,应当经常看望或者问候老年人。地方层面也在对老年人的养老服务供给、子女赡养等问题进行细化。目前,至少有21个省份完成了老年人权益保障法的配套法规修订,8个省份制定了养老服务条例。例如,《河南省老年人权益保障条例》中明确,新建居民住宅区应当按照每百户不低于30平方米的标准配套建设养老服务设施,并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。《河北省老年人权益保障条例》中则明确规定,老年人有权拒绝“啃老”——已成年且有独立生活能力的赡养人要求老年人给予经济资助的,老年人有权拒绝。在子女照料护理父母方面,近年来,福建、广西、湖北、海南、黑龙江、重庆、广州、四川、河南等地,以地方立法或行政规章的形式明确了护理假,使得子女“常回家看看”变得不再难。资料图 中新网记者 张尼 摄福利待遇更完善——企业退休人员基本养老金实现“14连涨”除了享受更全面的法律保障,近年来,退休老年人的“钱袋子”也越来越鼓。今年3月,人社部、财政部联合下发《关于2018年调整退休人员基本养老金的通知》,明确从2018年1月1日起,为2017年底前已按规定办理退休手续并按月领取基本养老金的企业和机关事业单位退休人员提高基本养老金水平,总体调整水平为2017年退休人员月人均基本养老金的5%左右。企业退休人员基本养老金自2005年到2018年连续14年上调。同时,老年人福利补贴制度也基本建立。截至2017年底,所有省份均建立了80周岁以上高龄老年人津贴制度,30个省份建立了生活困难老年人养老服务补贴制度,29个省份建立了失能老年人护理补贴制度,所有省份均出台了老年人社会优待政策。据不完全统计,这三项补贴政策共惠及约3097.9万老年人。资料图:北京一家养老机构内,老人们与幼儿园小朋友一起做游戏。 杜燕 摄养老床位更充裕——多地引入社会力量运营养老机构今后养老机构的床位供给是否能满足需求,是很多老年人,特别是高龄老人关心的问题。数据显示,截至2017年末,全国各类养老服务机构和设施15.5万个。各类养老床位合计744.8万张,比2012年增加328.8万张,增长79.04%,每千名老年人拥有养老床位30.9张。此外,截至2017年11月底,全国93.4%的养老院不同形式提供了医疗服务,养老院护理型床位占比由2015年低于30%提升到了46.4%。《民政事业发展第十三个五年规划》中也提出了明确目标——到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35-40张,其中护理型床位比例不低于30%。在鼓励民办养老机构发展方面,地方政府也在积极出台政策。例如,安徽今年发布《意见》,明确到2020年,养老服务市场全面放开。此外到2020年,城乡社区居家养老服务网络基本成型,社会力量运营的养老床位占比不低于70%;重庆则明确,到2020年该市50%以上公办养老机构将交由社会运营。资料图  杜燕 摄看病就医更方便——异地就医、慢病管理不断优化在看病就医方面,老年人常见疾病的管理、异地就医等问题,也在不断优化。《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中明确提出,要加强对老年人心脑血管疾病、糖尿病、恶性肿瘤、呼吸系统疾病、口腔疾病等常见病、慢性病的健康指导、综合干预。《规划》明确,到2020年,老年人健康素养提升至10%,二级以上综合医院设老年病科比例达到35%以上,65岁以上老年人健康管理率达到70%。而近两年,随着家庭医生走进民众生活,老年人也将体验到更便捷的医疗卫生服务。近日,国家卫生健康委员会、国家中医药管理局联合发布《关于规范家庭医生签约服务管理的指导意见》,其中就明确,老年人是现阶段家庭医生签约服务重点人群。与此同时,跨省异地就医直接结算工作也在持续推进。来自国家医保局的数据显示,截至2018年8月底,全国跨省异地就医定点医疗机构数量达到11915家,累计实现跨省异地就医直接结算93.0万人次。这意味着,在异地养老的老年人,未来就医也将更加便捷。
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  • 全国首套房贷利率涨幅持续回落 影响买房的信号显现

    种种数据显示,今年楼市“金九”稍显褪色,“银十”也开局不佳,市场整体降温明显。在此背景下,中国房贷市场有何新变化?根据融360最新发布的报告显示,9月全国首套房贷款平均利率小幅上涨至5.70%,为连续21个月上涨,但涨幅已连续三个月回落。房贷利率上涨节奏放缓,对购房者来说应该是个好消息,但还款压力依然不小。以最新首套房贷利率贷款100万、30年等额本息还款计算,总支付利息约为109万元,要比去年多还11万元利息。值得注意的是,在房价居高不下之时,首套房贷利率涨幅已经进入下降通道,未来房贷利率会降吗?业内人士认为,在严格的房地产调控政策下,房贷利率不会有太大变化空间,但未来上涨幅度会进一步缩小。首套房贷利率涨21个月?贷100万多还11万利息融360监测数据显示,2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%,环比小幅上升0.18%,同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。对于购房者来说,以最新首套房贷利率5.69%贷款100万、30年等额本息还款计算,总支付利息约为109万元,要比去年同期多还11万元利息。值得关注的是,9月首套房贷利率上升银行数量明显减少,持平银行数量占比较大。全国533家银行中,有17家银行利率上升,占比3.19%,较上月减少23家银行;?511家银行与上月持平,占比95.87%。此外,工、农、中、建国有四大行平均房贷利率上浮至16.0%水平。数据显示,9月全国首套房平均利率从低到高的前十城市分别为:上海5.19%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、大连5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重庆5.62%。房贷利率涨幅回落?未来还会下降吗?中新经纬客户端(微信公众号:jwview)注意到,全国首套房贷利率涨幅已经持续3个月回落,这释放出哪些信号?未来房贷利率还有下降可能性吗?易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示,房贷利率继续上调,但上调幅度收窄,释放了三个信号。第一,房贷方面还是有吃紧的表现,所以贷款资金一下子还不会下跌。第二,受到近期降准等政策影响,资金面未来改善空间大,房贷利率持续上涨的可能性比较小。第三,今年第四季度房贷市场有望改善,对于刺激购房需求和稳定市场交易等都有较为积极的意义。“房贷利率涨幅回落,既与房地产调控有关也与市场流动性变化有关,”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼同样认为,当前房地产调控没有放松迹象,相对严厉的调控政策还会持续,房贷利率没有很大的调整空间,所以出现了涨幅回落的现象。对于未来房贷市场变化,融360房贷分析师李唯一表示,本月利率较上月持平的城市及银行数量上升,较上月上涨的数量减少,未来房贷利率上涨空间将进一步缩小。10月15日央行降准正式落地,可释放增量资金约7500亿元。随着巨量资金流入,银行对购房贷款会有放宽的空间吗?对此,业内人士认为,央行降准利好整体市场包括房地产市场,但正如央行所强调的“不搞大水漫灌”思路,此次降准并不意味着大幅放水,资金也不会流向房地产,更多地是流向中小企业,缓解小微企业、民营企业融资压力。事实上,央行在今年4月份也曾降准,但随之而来的并不是房地产市场的复苏,而是更加严格的调控。董希淼表示,尽管央行稳健中性的货币政策总基调不变,但年内四次降准已经体现出货币政策的边际宽松,在银行流动性充足的条件下,也不排除部分银行有下调房贷利率的可能。“流动性相对宽松,银行资金成本下降,会在一定程度上影响老百姓的购房需求,但房地产市场也会受到很多因素的影响,如调控政策、房地产税的征收等等,总体来看,这次降准对市场的影响并不大。”?董希淼进一步称。楼市调控新变化?如何影响你买房?今年楼市传统的“金九银十”逊色不少,成交量显现疲弱态势。国庆黄金周期间,多地楼市销售“凉凉”,一天成交几十套房子成为普遍现象。易居房地产研究院近日发布的《三季度全国40城住宅成交报告》显示,9月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少1%,一线城市成交已经处于低位。此外,根据北京市住建委统计数据,10月1日-7日的住宅签约套数均为个位数,总共仅为44套。“金九银十”行情为何不再?中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎解读称,这一轮调控,从2016年9月30日开始持续了两年的时间。这两年调控基调其实没有变化,尤其是今年7月31日中央政治局会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决控制房价上涨。在这样的政策背景下,各个地方又相继采取了很密集的措施,所以现在看到的现象是意料之中。在某种意义上来说,也意味着市场越来越趋于理性化。中新经纬客户端发现,今年年中以来,越来越多的城市加入调控队列,楼市调控范围已经扩展到公积金领域,引发市场关注。虽然各地针对公积金领域的监管措施略显分化,严厉力度却远超以往。其中,尤以9月13日北京发布的号称“史上最严公积金新政”最为突出。分析人士指出,近期多地密集调整公积金政策,其一是流动性压力较大,其二是为了更合理满足刚性住房需求。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示,2018年很多城市公积金政策明显收紧,主要原因是商贷价格太高使得公积金使用率提高,很多城市的公积金额度吃紧。李唯一认为,未来对公积金区域违规问题的治理或将会在全国展开,治理范围将会更广、力度将会更大。公积金领域的监管加强,对买房者贷款有何影响呢?李唯一表示,限制了公积金领域的违规行为,有利于保障市场的有序发展,不过可能会波及到一小部分刚需群体,贷款额度、贷款审批时间或会受到一定不利影响。但他同时指出,调控是大势所趋,对推动市场秩序的稳定发展是有积极意义的。
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  • 全国综合实力百强区 惠城又上榜

    南都讯记者杨振华10月8日,《人民日报》第12版以公告形式刊登了2018年中国中小城市科学发展指数研究成果,该成果由中小城市经济发展委员会、中小城市发展战略研究院、中小城市发展指数研究所、中城国研智库等机构发布。惠城区入列“2018年度全国综合实力百强区”第80位,此外,惠城区还入列“2018年度全国绿色发展百强区”第59位和“2018年度全国科技创新百强区”第74位。惠城区同时入列三个百强榜据悉,“2018年中国中小城市科学发展指数研究成果”包括2018年度全国中小城市综合实力百强县市、2018年度全国中小城市绿色发展百强区、2018年度全国中小城市投资潜力百强县市等多个榜单。在2018年中国中小城市科学发展指数研究成果的系列榜单中,惠城区入列“2018年度全国综合实力百强区”,排名80名。该评价指标体系立足践行新发展理念和高质量发展的要求,从经济发展、社会进步、环境友好、城乡融合和政府效率五个方面进行评价。此外,惠城区还入列“2018年度全国绿色发展百强区”、“2018年度全国科技创新百强区”,排名59位和74位。其中,绿色发展评价指标体系包含四个方面的指标:资源节约、绿色生活、污染治理、生态建设;科技创新指数研究则力图对创新环境、创新服务、创新融资、创新主体、创新成效等进行系统评估,中小城市科技创新评价指标体系包含四个指标:“双创”平台建设、研发潜力、科技创新活力、科技创新成效。国家知识产权强县(区)示范区排全省第一惠城区是“全国综合实力百强区”的常客。市委十一届六次全会提出,要把惠州建设成为国内一流城市。作为市中心区,惠城区提出要打造成为国内一流中心城区。据悉,惠城区将以惠城研发创新、生产管理、配套服务为核心,增强惠城区域经济的辐射力和牵引力,强化在全市的战略地位和中心作用。惠城区将充分利用市中心区的区位和第三产业厚实的优势,大力发展楼宇经济、总部经济、科技研发、现代商贸等高端服务业,不断发展壮大城市经济,提升城市能级,推动城市化进程全面提速、区域功能品质全面提升,着力将惠城区打造成为国内一流中心城区。“2018年度全国科技创新百强区”的荣誉,对惠城来说也是实至名归。据了解,近年来,惠城区紧紧围绕创新驱动发展战略,大力集聚创新资源,培育创新主体,推动科技研发成果转化,创新工作取得明显成效。2017年,在全市创新驱动发展8大体系35项指标中,多项指标完成数排名全市第二。2017年底,惠城区被国家认定为知识产权强县(区)工程示范区,成绩排名广东省第一位。截至目前,该区现有规上?工?业?企?业210家,其中90家已设立研发机构,占比达43%。主营业务收入5亿元以上企业已实现研发机构全覆盖。各类工程技术中心82家,省级以上创新平台有32个。A 经济发展去年实现G?D?P?718?.25亿元据悉,惠城区以供给侧结构性改革为主线,着力推进重大基础设施、重大产业项目和重大民生工程建设,促进经济稳定增长。2017年全年实现GDP718.25亿元,增长6.2%;固定资产投资(不含跨市项目)295.46亿元,增长11.9%;社会消费品零售总额570.9亿元,增长10.6%;区本级一般公共预算收入42.39亿元,增长11.2%。2017年,惠城区开展“征地拆迁会战年”活动,完成市生态园、惠新大道、洛塘渠等96宗项目征拆任务,水北二期、江南大道一标段等重大项目接近完成,累计征收土地6974亩,拆除房屋19.42万平方米。加大招商选资力度,坚持招强引优,全年引进内外资项目181宗,总投资635.75亿元。致力培育发展新产业新业态,实现公共网络商品零售额30.59亿元,增长14.1%。现代服务业增加值占比提高到68.5%。去年,惠城区全年引进工业项目24宗,投资额136.9亿元;摘牌工业项目30宗,实际动工13宗。通过园区带动,全区实现规模以上工业增加值113.95亿元,增长3%;完成工业投资30?.59亿元,增长26.4%,工业经济呈现稳步回升、运行趋好态势。B 社会进步去年财政民生支出50.45亿元2017年,惠城区深化社会治理,“好人之城”、“道德之城”建设成效显著,2人获评“中国好人”,黄沙洞村获评“全国文明村镇”。完成村(社区)换届选举,基层民主自治不断加强。加强环境卫生网格化、信息化管理,深入开展农村生活垃圾分类示范村建设,三栋镇被评为“国家卫生镇”。强化食品安全和市场监管,150家食品生产企业纳入省监管平台。大力开展“飓风2017”专项行动,刑事警情同比下降9.6%,双抢“零发案”达188天。实施全民禁毒工程,社区戒毒和康复管控率达91.6%。推进“扫黄打非”工作重心下移,小金口街道获评“扫黄打非”国家级示范点。惠城区去年全年财政民生支出50?.45亿元,占公共预算总支出的83.1%。投入2亿多元开展精准扶贫攻坚,3841户10441名贫困人口基本达到脱贫出列标准。率先基本完成农村土地确权任务,建成高标准农田1?.6万亩。加快发展乡村旅游,首个“三宜”新农村示范点黄沙洞养生谷顺利开园。积极构建多层次公共医疗卫生服务体系,市三院获评国家三级甲等医院,公立医院全面实行药品零差价,全区家庭医生签约覆盖率达40?.6%。音乐剧《一缕阳光》广受好评,话剧《邓演达》获评省艺术节二等奖并进京展演。出台体育社会组织扶持奖励办法,成功举办区运动会、羽毛球擂台赛。C 环境友好推进34条河涌和城市黑臭水体整治去年,惠城区成立环境质量大会战工作领导小组,突出抓好水、大气和土壤污染防治。全面落实河长制,编制河长工作手册,深入推进34条河涌和城市黑臭水体整治,清理非法养殖场123户。制定农村人居生态环境综合整治实施方案,推进生态文明建设示范区创建,新建农村生活污水处理设施64座、农村污水管网100公里,实现行政村及东江、西枝江沿岸自然村生活污水处理设施全覆盖。开展大气污染治理专项督导,深入推进节能减排,完成污染减排重点项目6个。编制土壤污染防治行动方案,完成67家重点污染企业土壤点布设工作,治理农业面源污染5.79万亩。开展新一轮绿化惠城大行动,建成森林类型自然保护区4个,森林村庄23个,森林覆盖率达42.5%。D 城乡融合农业龙头企业带动乡村振兴芦洲、横沥、汝湖镇仍图片区广阔的乡村,既是该区全面建成小康社会的突出短板,也是惠城区的优势所在、潜力所在。目前,全区共有农业龙头企业67家。2017年农业龙头企业经营收入近30亿元,固定资产总值达10.34亿元,辐射带动农户6.5万户,户均年增收7200元。据悉,惠城区有基础、有条件、有潜力走农业龙头企业带动乡村振兴之路,将全力打造“龙头企业+基地+农户”、“龙头企业+家庭农场(种植大户)”、“龙头企业+合作社+农户”的产业联合模式,不断完善种植、养殖、加工、流通、销售全产业链布局,辐射农村、带动农户增收致富。同时,主动关心龙头企业,在政策、金融、土地等方面予以支持,帮助龙头企业解决在发展中遇到的困难。大力支持农业龙头企业做大做强,力争在发挥龙头企业“头雁效应”的同时,努力推动形成多方联动、协同发展的“群雁效应”,真正让广大农民在乡村振兴中有更多的获得感、幸福感。E 政府效率有关行政管理权或下放镇街惠城区大力推进简政放权,为基层一线发展“松绑”,是转变政府职能,理顺层级关系,优化机构配置,提高行政效率的具体体现。惠城区对市级事权下放工作高度重视,多次召开专题会议,主动对接,确保下放的事权接得住、管得好、用得活。惠城区切实强化对事权下放工作相关领域的配套改革,进一步优化机构设置和职能配置,坚持一类事项原则上由一个部门统筹、一件事情原则上由一个部门负责,加强机构配合联动,避免政出多门、责任不明、推诿扯皮。惠城区还将探索推进镇(街)行政体制改革。同时,惠城区将继续深化投资项目审批制度改革,进一步扩大投资项目并联审批事项,完善“互联网+政务服务”改革。特别要在引进优质大项目上、在提供优质高效服务等方面实现新突破,不断优化发展环境。惠城综合实力到底有多强?惠城区入列“2018年度全国综合实力百强区”,是从经济发展、社会进步、环境友好、城乡融合和政府效率五个方面进行评价的,本文根据2018年惠城区政府工作报告等资料,也试图解析一下惠城的综合实力具体情况。
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  • 惠州北站新城片区成惠州人居新热点

    南都讯记者蒋奇政 随着赣深高铁最大站点、超过5万平方米的惠州北站的确定,未来北站区域将实现多轨道、多交通类型接驳的立体交通枢纽构造。30分钟到深圳,45分钟到香港。作为惠州融入粤港澳大湾区的核心交通枢纽,惠州北站东西向高铁线路广汕客专将在北站与赣深高铁线路实现接驳,将实现与深圳、广州的便利对接。惠州北站规划的确定,让更多开发商开始关注大江北片区的惠州北站新城片区,星河、金裕、保利、领地、中海、龙光等知名品牌开发商纷纷进驻该片区,围绕高铁打造新的城市空间架构,规划有创新产业、高铁商贸产业,这对区域内类似于金裕星河丹堤这样有品牌优势、有配套优势、有资源优势的项目是极好的机遇,凭借其火车北站片区首个百万平方米宜居、宜学大盘,尽享高铁新城区域内的头啖汤,其价值不言而喻。借助30载星河、27年金裕联合钜著全国第五座星河丹堤,依托北站新城的高起点规划,在北站新城,筑造距离惠州高铁北站最近的180万平方米学府大城。自从入市之后,得到了消费者的追捧,为答谢400多位首批丹堤的业主,10月13日晚,由金裕星河丹堤主办的“北站丹堤,容耀惠城”———?容祖儿音乐盛典在金裕学校举行。容祖儿是继齐秦、王杰、黎明、郑淳元、林志炫和李克勤、许志安之后,第八位亲临惠州星河项目的巨星。在演唱会现场,5家意向签约的国内外知名品牌星河寰宇影城、星趣童堡汉堡王、乐凯撒、金宝贝、以及星河物业旗下的星河美居,与金裕星河丹堤共同完成意向签约仪式,小区内部更配备两所15班制幼儿园,同时家门口将引进品牌学校,未来金裕星河丹堤业主即可享受一站式教育配套。
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  • 央行实施定向降准1个百分点 流动性处较高水平

    新华社北京10月15日电(记者吴雨、刘玉龙) 15日,中国人民银行正式下调部分金融机构存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。央行表示,采取这些措施后,银行体系流动性总量处于较高水平。在发布定向降准消息一周后,央行15日正式下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的MLF不再续做。央行15日表示,采取这些措施后,银行体系流动性总量处于较高水平,可吸收金融机构缴存法定存款准备金、政府债券发行缴款等因素的影响,当日不开展公开市场操作。至此,央行已连续十一个交易日暂停公开市场操作。近期,银行间市场资金价格持续走低。15日发布的上海银行间同业拆放利率(Shibor)显示,隔夜利率为2.377%,较上一个交易日下行6.2个基点;1周和2周Shibor利率分别下行0.3个基点和0.7个基点;一年期利率维持为3.505%。
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买房知识

  • 继续降准或是大势所趋 资金流向如何影响“钱袋子”

    中国人民银行此前决定称,10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。央行相关负责人宣称,降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。据悉,这是年内央行施行的第四次定向降准。根据人民银行的计算口径:降准资金除了偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),还可再释放增量资金约7500亿元,总计1.2万亿元。资金释放将有效缓解当前流动性不足,不过在降准消息公布的第二天(即10月8日),A股市场受国际资本市场影响,依然出现了下跌,不少投资者表示“踏空”。对于投资者关心的投资方向,不少受访者对《投资者报》记者表示,降准早有预期,对股市影响中性,债市方面则相对乐观。此外,对于偏好银行理财的投资者来说,未来收益率可能会持续降低。年内四次定向降准除了此次,今年以来还有三次定向降准,分别释放流动性7000亿元(1月份普惠金融定向降准)、4000亿元(4月份降准置换MLF)、7000亿元(7月份降准)、7500亿元(10月份降准置换MLF)。私募排排网分析师姚京津认为,国庆假期外围市场波动剧烈,在A股难免受影响的情况下,选择在这个时间节点公布降准,很大程度上,是为了对冲国庆期间全球股债双杀,对国内经济市场形成的冲击。大成基金方面则表示,市场对此次央行定向降准应已有预期。经济基本面上,8月,经济金融数据反映宽基建宽信用政策效果有限,而9月,制造业PMI数据显示供需两端双双走弱,反映经济下行压力不减,存在定向降准保经济的需求。从银行间市场流动性来看,10月中旬,有约4500亿元左右的MLF到期叠加月中缴税缴准需求,定向降准置换MLF既可以稳定流动性总量,又可以优化流动性结构,降低企业融资成本,是合理的选择。资金会流向哪里?央行方面表示,再次降准置换中期借贷便利,仍属于定向调控,银行体系流动性总量基本稳定,银根是稳健中性的,货币政策取向没有改变。降准释放的部分资金用于偿还中期借贷便利,属于两种流动性调节工具的替代,而余下资金则与10月中下旬的税期形成对冲,因此,在优化流动性结构的同时,银行体系流动性的总量基本没有变化。央行还表示,将继续实施稳健中性的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,保持流动性合理充裕,引导货币信贷和社会融资规模合理增长,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。招商证券宏观团队认为,今年四次降准均属于中性操作,其所带来的基础货币释放,将为其他方式(如央行对银行债权的减少)所回笼对冲。从某种程度上讲,未来降准或是大势所趋。中国存款准备金率如此之高的核心原因在于资金涌入。所谓降准,即降低存款准备金率。比如银行吸收100元存款,存款准备金率为20%,那么银行可放贷金额为80元,其他20元需要以存款准备金的形式存入央行。不考虑其他因素的情况下,以此类推,银行贷出的80元实际上还是会再次存入银行,再减去20%,银行可以继续贷出64元??如此循环计算下来,100元存款,最终会产生500元的货币供应量。央行降准之后,相当于增加了货币供应量。那么,降准释放的流动性会流向哪里?中国人民大学国际货币所研究员李虹含表示,此次降准与MLF配合操作投放的流动性,降准操作降低银行资金成本,并给商业银行提供稳定的长期流动性,继而降低企业的融资成本,支持经济发展。银行理财收益或降7500亿元增量资金疾驰而来,降准除了上述利好小微企业、民营企业及创新型企业,对投资者的“钱袋子”影响几何?对于政策反应,股市向来最为明显,如果想当然的以为市场中资金多了会立马刺激股市则过于天真了。历史数据显示,自2011年11月底开始,央行开始进入连续降准周期,其中次日上证指数出现上涨的次数并不多,上涨概率不到一半,可见在复杂的市场情况下,降准这一单因素很难刺激股市大幅上涨。在国庆节假日期间,国际资本市场出现明显波动的情况下,A股在此后第一个交易日也出现了“补跌”的行情。这与一些机构的预测基本一致,可以说,降准对于股市来讲属于预测范围之内,降准有利于稳定预期,但难言重大利好。对于债市方面,在此次债券市场违约潮当中,民营企业和实体上市企业违约的比例最大。李虹含认为,在银根放松的大前提下,毫无疑问,民营企业将有获得较大喘息之机,债市有望迎来“第二春”。楼市方面,恒大经济研究院院长任泽平表示,近期土地市场降温,土地流拍创新高,叠加棚改货币化比例降低,投资面临下行压力。此外,有分析人士认为,在国家“房住不炒”楼市调控基调之下,未来市场变数不大。降准带来的流动性充裕对于偏爱银行理财以及货币基金的投资者影响较为直接,银行资金充足,银行理财收益率很有可能重启下跌模式,互联网宝宝收益率大概率会继续下降。
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  • 惠州市府办发通知:政策发布要同步配套解读

    东江时报讯 记者冯丽均 新政策与以前的有何不同,为何不同,旨在解决什么问题?日前,惠州市人民政府办公室发布《关于进一步加强政务公开工作的通知》(以下简称《通知》),明确政策性文件和政策的解读方案要同时发布,以解疑释惑,凝聚人心。《通知》称,惠州政务公开工作坚持“以公开为原则,不公开为例外”的要求,不断增强公开实效,以切实保障人民群众的知情权、参与权、表达权和监督权。政策文件报批需将政策解读材料一并报送近年来,惠州探索全面推进政务公开工作的方式方法,不断拓宽政务公开渠道,深化公开内容,增强公开实效,取得较好成效。但近期,省政府办公厅组织第三评估机构评估对我市2017年度政务公开工作进行了评估,市人大常委会开展了行政效率专题调研,指出了我市政务公开工作存在一些问题。因此,经市政府同意,市府办专门发文进一步加强我市政务公开工作。这当中,强化政策解读是亮点之一。近年来,为适应社会经济发展新形势,各级政府部门出台了许多新政策,但个别政策却被个别自媒体或利益相关者误读,造成不良影响甚至引起市场情绪波动,政策不仅没能达到预期效果,反而要官方出来“辟谣”。《通知》要求,要严格按照国务院办公厅和省政府办公厅有关开展政策解读的有关文件要求,确保人民群众及时全面准确了解相关政策内容。要强化解读主体责任,坚持政策性文件与解读方案、解读材料同谋划、同报批、同发布,解决政策无解读、解读不及时、解读占比不高等问题。政策解读材料要求析事明理、解疑释惑、凝聚人心、引导预期,并要求充分利用数字化、图表图解、音频、视频、动漫等多元化及人民群众喜闻乐见的解读形式,提高解读效果。为此,《通知》要求有关单位报送需上级审批出台的政策文件时,没有将政策解读材料一并报送的,市府办、市法制局等部门一律不予受理。 市直部门官网被国家、省通报批评将问责并关停政府部门的官网是政府信息公开的第一平台,也是市民获取政务信息的重要渠道。一直以来,惠州都很重视政府部门网站建设,并在每季度和年度抽查并通报全市政府网站建设情况,在9月中旬,市府办便发布了今年第三季度全市政府网站的抽查情况,抽查的51个政府网站均合格。《通知》明确,政府网站要以群众需求为目的,进一步完善便民服务功能,及时发布便民利民信息,提高政府网站的公信力,切实解决好政府网站动态类(宣传类)信息发布不够规范的问题,坚决杜绝空白栏目和栏目长期不更新现象,“市直部门网站如因管理不到位,被国务院办公厅和省政府府办公厅通报批评的,除实施问责外,将予以关停迁移。”在政府网站中,重点领域信息是市民关注的重点,如各新建楼盘的备案价便归类其中。《通知》要求,要进一步明确重点领域信息公开的责任主体、范围,强化重点领域信息公开时效,深化公开内容,提高公开质量,拓宽公开渠道,做到分类准确、发布及时、多渠道公开。同时,要着力推进重大建设项目批准和实施领域、公共资源配置领域、社会公益事业建设领域信息公开,不断提升政务公开工作水平。办事条件变化后1个工作日内就要公开当前,我省正在进行“数字政府”改革建设,《通知》要求要严格按照“数字政府”有关网上办事大厅建设的标准和要求,进一步完善办事指南各要素,按时完成政务服务实施清单“十统一”梳理工作。随着“放管服”等改革的推动,不少政务清单也在发生着动态变化,《通知》明确,要及时动态调整权力清单,办事条件发生变化的事项,应在完成审批程序后1个工作日内公开变更后的相关信息和具体实施时间。办事指南中的办理时间表述要准确,统一使用“xx个工作日”的表述,并注明工作日作息时间。政务舆情回应和互动交流也要加强,市府办要求相关部门强化政务舆情监测,提高收集、分析、研判水平,区分不同情况,通过多种方式进行回应,切实提高回应实效。要积极开展征集调查,广泛听取群众意见,及时公布征集调查结果及意见采纳情况。相关部门要加强常见问题知识库建设,及时更新、分类解答,方便群众自助快捷获取相关信息。同时,要严格落实网络问政工作责任制,认真细致甄别来信内容,按规定及时提出回复意见。 相关新闻  政府网站内容更新要及时东江时报讯 记者冯丽均 在省府办组织的2018年第三季度抽查中,我市所抽查的51个网站合格率达100%。日前,市府办在市政府网站上通报今年第三季度全市政府网站抽查情况。按照 《国务院办公厅关于开展第一次全国政府网站普查的通知》(国办发〔2015〕15号)确定的检查标准和国办、省府办的有关要求,市政府办公室日前对全市政府网站的健康状况、栏目更新和信息内容建设等情况进行了抽查。本次抽查政府网站51个,其中市政府门户网站1个,县(区)政府门户网站7个,市直部门网站43个。抽查结果显示,大部分网站管理单位能认真落实政府网站工作各项要求,切实加强信息内容建设,及时整改网站建设中的存在问题,运维保障水平不断提高,网站抽查合格率为100%。尽管政府网站总体管理运营不错,但仍存在一些问题。通报显示,部分单位常态化监管乏力,日常监管仍存在薄弱环节,信息更新不及时现象依然存在,空白栏目的问题没有根本杜绝。市安全监管局、市统计局等单位被点名仍存在空白栏目,市民政局、市食品药品监管局多个栏目未按要求更新,市民政局、市食品药品监管局网站接近不合格。此次抽查发现,办事指南要素不准确的情况仍然存在,“部分单位办事指南的办理地点、办事时间、联系电话虽屡次整顿,仍然不准确。本次抽查发现仍有16处不准确”。抽查还发现存在政策解读不到位的问题,部分单位未解读规范性文件,相关解读文件未能与政策文件同步发布,政策解读分类不准确。市府办据此要求,政府部门要严格按照全国政府网站普查工作指标,杜绝空白栏目,及时更新信息,确保内容准确无误,链接可用。针对办事指南要素不准确的问题,市府办要求要进一步规范办事指南,严格按照“数字政府”有关网上办事大厅建设的标准和要求,进一步完善办事指南各要素,按时完成政务服务实施清单“十统一”梳理,配合网上办事大厅平台切换的有关工作。同时,通报还提出要加强政策解读,坚持政策性文件与解读方案、解读材料同谋划、同报批、同发布,提高解读效果。
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  • 住建部否认棚改货币化推高房价:要因地制宜不是取消

    作为棚户区改造工作的主要推动部委,住房和城乡建设部相关负责人11日对近期棚改热点问题做了相关回应。10月8日的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。上述国务院常务会议的表述引来外界极大关注。一些观点认为中央和主管部门对于棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度,这对于房地产投资和销售的拉动作用将进一步削弱。对于这种说法,住建部副部长倪虹11日下午在国新办吹风会上直接回应:“我不赞同”。他表示,这次国务院常务会议要求是,针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策,目的是根据不同城市的住房发展状况和水平,“精准施策、因城施策”。这次不是取消货币化安置方式,而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。如何理解“因地制宜”,住建部又将如何落实这一政策?倪虹表示,按照《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定,被征收对象有自愿选择权,可以选择货币化安置,也可以选择实物性的产权调换。当地政府根据当地住房和建设发展的情况,对于采取货币化安置还是实物安置,会采取一定的鼓励性政策措施。比如,2015年有一些城市针对商品住房库存压力比较大,采取了鼓励货币化安置的政策,对于去库存、促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。现在又有些城市,可能随着前一段去库存工作的效果,商品住房存量不是很充足,就需要调整相关支持政策。“我们希望通过精准施策,一城一策,实施好棚户区改造,也促进房地产市场平稳健康发展。”倪虹说。此前也有舆论认为,因为棚户区改造货币化安置释放出很多资金,可能推动了三四线城市的房价。对此,倪虹回应称这是一种联想。因地制宜的棚改货币化安置政策,对稳定三四线城市的地价、房价和市场预期会起到积极的作用。所以,这次国务院常务会议专门提出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。此前,已有地方政府开始调整棚改货币化安置的鼓励政策。今年8月,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。虽然棚改货币化一度引发外界争论,但棚改对于民生的改善也有实际的数据支持。官方数据显示,近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”。通过棚户区改造,帮助1200多万农民就地转化为市民;累计开工改造国有工矿棚户区305万套、林区棚户区166万套、垦区危房238万套,促进了国有工矿区、林区、垦区的可持续发展。棚改还带动了投资消费增长。2013年以来,棚改完成投资7万多亿元,有力带动建材、装修、家电等相关产业发展,棚改及相关产业总投资超过15万亿元。在2015~2017连续三年棚改量超过600万套后,2017年5月份国务院常务会议决定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。今年政府工作报告要求2018年全国棚改开工580万套。数据显示,今年1至9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。按照这个进度,完成全年580万套的棚改指标问题不大,则2019-2020年再开工920万套就能完成三年1500万套的总体任务,平均每年460万套即可。随着棚改开工规模的逐年增加,也出现了有地方对棚改范围和标准把握不严的情况。上述国务院常务会议明确要求要严格把好棚改范围和标准。“要严格把好棚改范围和标准,不能什么都往里面装,防止混淆概念和界限。”李克强总理8日强调。倪虹表示,棚改的标准从国家层面上已有很规范、很明确的要求。为什么提出来“进一步把好标准”?因为棚改实施过程中有一些地方想做好事,但是没有顾及到自己的财政承受能力,盲目地扩大了范围,把一些项目覆盖到了一般建制镇,有的将道路拓展等一些房屋拆迁项目也纳入了棚改范围。“下一步,住建部将会同有关部门指导地方本着尽力而为、量力而行的原则,严格把好棚改范围和标准,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。”倪虹称。持续数年的大规模棚改,对建设资金的需求也日渐增长。中央要求各地确保按时完成2018年580万套棚改任务,对地方而言,必要的金融支持也必不可少。国务院常务会议要求,对新开工的棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。倪虹表示,会议提出的对于新开工项目要采取金融支持政策,住建部将会同财政金融等有关部门,落实常务会议要求,按照“尽力而为、量力而行”的原则,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度,规范棚改金融的帮助和支持。
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  • 前三季度近900宗土地流拍 行业加速降温房企如何突围?

    在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下,今年的“金九银十”成色明显不足。中指院数据显示,9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%,楼市整体呈“向下”走势。作为房地产市场的“面粉”,土地市场也呈现出凉意。国家统计局数据显示,前8月房企土地购置均价4971元/平方米,较去年同期下降22.6个百分点,连续5个月出现回落。而中指院数据也显示,截至9月底,今年土地流拍数量约888宗,达到了历史相对高位。今年前三季度,全国300个城市有446宗宅地流拍,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。在楼市趋冷之下,房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗?土地市场“入秋”国庆大假刚过,深圳、广州等城市便迎来10月的土地首拍,但“底价成交”成为主旋律。据中指院最新数据,前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长29.9%,其中住宅用地7.9亿平方米,同比增长31.4%。而在成交方面,各类用地共成交13.6亿平方米,同比增长23.8%,其中住宅用地6.4亿平方米,同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长,但增幅持续收窄。在地价方面,楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。溢价率方面,分城市看,一二三线城市土地市场均呈现降温趋势:土拍溢价率同比均出现大幅下滑,其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%,同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看,呈现明显逐季降温的态势:一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%,同比分别下滑15、17、20个百分点。土地竞拍环节,不仅流拍出现加速,零溢价成交地块也明显增多。前三季度,全国300城共流拍住宅用地446宗,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%,创下近年来的最高值。同时,第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%,较第二季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷清。易居研究院也认为,全国土地市场在“加速降温”。易居研究院数据显示,其监测的40个典型城市8月土地成交均价4472元/平方米,同比下跌17.7%,环比下跌2.9%,延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。在溢价率方面,8月40个城市土地成交溢价率17.3%,较去年同期下降20.9个百分点,溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。土地市场整体呈降温态势。国家统计局数据也显示,前8个月房企土地购置均价4971元/平方米,增速较去年同期下降22.6%,连续5个月出现回落。易居研究院智库研究中心总监严跃告诉《每日经济新闻》记者:“土地流拍增多,一方面是政府推地时期望过高,以致部分地块的起拍价较高;另一方面是开发商或对市场预期降温,或资金压力较大,以致拿地动力不足。”显然,在持续的楼市高压政策下,特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下,土地市场紧随楼市一起“入秋”。房企的机会在哪里?近日,行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜,一度被解读为对市场前景预期悲观。“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕(市场规模)从13万亿元降到12万亿元,仍然是很大的市场。这个市场非常大,我对未来的市场是充满了信心。”阳光城集团执行副总裁吴建斌在参加9月27日由每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会时说。弘阳集团执行总裁蒋达强在参加第八届中国价值地产年会时也表达了类似观点:“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模,在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为,再像以前那么大的增长机会将不多见了。多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,楼市调控虽持续高压,但房地产市场超过10万亿元的规模,对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会,并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言,却面临着被洗牌出局的风险。吴建斌也认为,尽管市场规模足够大,但在当前的调控环境下,龙头房企表现很好,不会出现大的问题,但一些负债很高的房企却容易出现问题,容易把市场份额让出来。“房企规模(增速)如果低于30%,企业是要出问题的。”蒋达强认为:“因为企业的费用需要高增长(来覆盖),市场蛋糕就这么大,(头部)企业规模继续扩大,意味着中小企业,(特别是)后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”亿翰智库数据显示,今年前9月有19家房企销售额突破千亿元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分别上升到30%、48%、71%,较去年全年增加5、8、13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至超过100%。从过往经验看,每一轮的楼市调控导致的市场降温,都意味着行业的洗牌。在高喊“活下去”的同时,万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。数据宝数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元,几乎是保利、碧桂园、融创、恒大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。此外,10月9日华夏幸福公告显示,北京万科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权,涉及土地面积33.93万平方米。那么对于市场上的众多房企而言,市场机会究竟在哪里?“未来,房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为,并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”,关键要看是否有便捷廉价的快速交通网,一体化、均等化的公共服务,以及非垄断的市场格局。中指院认为,未来随着我国人口总量增长放缓,城市间的人口争夺将是一场零和博弈,人口将继续向中心城市流入,同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时,人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。“当前楼市持续高压,并不意味着小房企一点机会都没有。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“未来随着楼市的进一步降温,土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略,在确保资金链安全的同时加强市场研究,抓住市场调整机遇。”
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  • 又见这个信号,房价真的要跌了吗?

    近期,关于房价下跌的新闻频现。由此引发的“房闹”也令不少人唏嘘。在江西上饶,碧桂园信州府房价从1万元/平方米跌至7千元/平方米,引发大量业主不满,导致售楼处被砸。这又被称之为,2018年楼市“第一砸”。在福建厦门,万科白鹭郡项目喊出5折甩卖的口号,几年没卖出去的房子一天售罄。万科还拿出1个亿的小目标准备为买贵了的客户退款,人们称之为万科史上最土豪的一次降价补偿事件。在安徽合肥,滨湖某盘也推出促销优惠,全款每平米直降5千元。降价直接引发前期业主不满,压力之下开发商表示,业主可以退房并按照新优惠重置。除此之外,在上海、长沙、杭州也因房价下降出现不同程度“房闹”。房价真的跌了吗?从上述消息看,部分地区、部分项目房价的确出现下降。下降的原因,在中原地产首席分析师张大伟看来,一方面调控重压,信贷收紧,多个城市出现冲高回落现象;另一方面,房价涨跌跟预期有关,悲观情绪弥漫会导致连锁反应。尽管多地出现房价下跌情况,但总体看房价又是另一番景象。易居研究院智库中心研究总监严跃进提供了一组数据,2016年9月,全国百城房价为9607元/平方米,而到了2017年9月,此类价格为12141元/平方米。到了今年,2018年8月价格为12952元/平方米。“市场没有绝对的降温,部分城市表现还是不错的。”严跃进认为,当前需要看到,若是市场继续降温,或者说复苏迹象不明显,那么都会面临降价、退房、抛售等现象。另一组数据也得出了相同结论。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2018年9月百城二手房挂牌均价为15329元/平方米。从涨跌数量看,51个上涨,3个持平,46个下跌。“调控的主基调仍为防止房价大涨大落,预计后期会有更多三四线城市涨幅收窄甚至下跌,但下跌幅度会保持在较低水平,市场仍旧较为稳定。”部分房价下跌之后看待房价下跌还有另一个角度,短期和长期。房地产具有明显的周期性,不仅在中国,美国、欧洲国家、东南亚国家也不例外。看准周期,对理解房价的变动有帮助。苏宁金融研究院特约研究员江瀚将当前楼市出现的现象称之为“横盘”。“一二线人口净增长的城市,房价在一定区间内波动,三四线城市泡沫较严重的城市,有一定下跌空间。总体看,现在只是成交量的下降,房价全面下跌并没有出现。”易居研究院院长杨红旭接受国是直通车采访认为,“现在是下跌的中场,上场已经结束。上海、北京、厦门、天津、石家庄降温已经一年多。大部分城市,明年还会持续降温。”恒大研究院院长任泽平持相同观点,认为2019年以及2020年会是买房入场的好时机。不仅是购房者,房地产企业也深谙周期。在楼市的下行周期,一些开发商已经率先降价促销。万科是典型的例子,9月份喊出“活下去”的口号,让行业感受一阵凉意。刚刚进入10月份,它又在厦门又上演了一出5折销售的“戏码”。眼下,万科又带头拿出1个亿给买贵了的业主退款。当人们还在嘀咕“老大哥”看空楼市时,它转眼又花了32亿接盘华夏幸福十副住宅用地。值得一提的是,万科大胆接盘的环京区域正是本轮房价下行的先行区域。拿了烫手山芋的万科是在等待下一波上涨吗?回顾万科过去的历史,多少能够得到一些答案。在2008年、2014年市场遇冷之际,万科也是打响了降价的第一枪。随后大举拿地、并购,为下一轮角逐贮备“子弹”。中指院数据显示,2018年1-9月全国房企拿地金额排行榜中,万科仅次于碧桂园,位居第二。
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  • 如果不留心这4个方面,贷款买房时你得多白掏十几万!

    现在的房价高,房贷利率又上浮了不少,我们的购房成本相对来说也被拉升了不少,这让很多人都为之苦恼。不过,小小金融小编想说,如果你能够在贷款买房时避开这4个方面,那么你可能可以少掏十几万元!一、不要一味强求低房贷利率。其实,小小金融小编是很能够理解大家希望房贷利率越低越好的。毕竟,房贷利率跟我们的购房成本是成正比的,房贷利率越高我们需要掏的钱就越多。但是,在房贷利率不断上浮的当下,如果你一直执着于排队拿低房贷利率,那么你后期还是有可能会遭遇更高的房贷利率的。所以,与其把主动权交给银行,还不如拿回自己手中。条件允许的话。注意!一定是条件允许的情况下哦!你可以向银行提出愿意接受上浮一部分利率来尽快获得房贷。当然,为了不让自己过于过分吃亏,小小金融小编同时也建议你缩短自己的房贷年限来平衡这些房贷利率的支出。二、房贷利率不断攀升的当下,不建议提前偿还房贷。很多人认为,提前偿还房贷可以减少贷款成本,所以有些闲钱的时候都想要提前偿还房贷。但是,小小金融小编想说,当下的房贷利率不断在上浮,如果你提前偿还房贷之后,还需要与银行重新签订贷款合同的话,是相当不划算的!因为,重新签订贷款合同是需要按当下的最新房贷利率来计算利息的。这样一来,你不仅没有能够省到钱,反到还有可能会因为新的房贷利率要多掏十几万,甚至几十万。所以,小小金融小编建议大家在提前偿还房贷的时候,一定要先咨询清楚银行是否需要重新与自己签订借款合同。如果要重新签订的话,那就不要提前还款了。三、想贷款买房不要提前用光自己的公积金账户余额。不少人都认为公积金贷款非常难申请。所以,对公积金贷款不抱什么希望;而平时也将公积金账户余额都提取出来用到其他地方去了。但是,小小金融小编想说公积金贷款虽然难申请,但是不代表它真的完全申请不下来!如果你有心想要买房的话,最好提前半年或一年不动用自己的公积金账户余额,这样你才能保证自己可以申请得到公积金贷款。因为,公积金账户余额是与公积金贷款额度挂钩的,额度越高能拿到的公积金贷款额度也越多。所以,哪怕你办不了纯公积金贷款,也可以办个组合贷款来节省十几万元啊。四、不要使用信用卡或个人贷款来支付首付。在贷款买房的时候,很多人可能连首付都难以凑齐。有些中介或开发商就会使用暗箱操作的方式,来鼓励购房者使用信用卡或个人贷款的方式来支付首付。但是,小小金融小编不建议大家这么做。首先,国家已经明令禁止使用信用卡或个人贷款来支付首付。如果你在申请房贷的时候,无法证明自己的首付资金来源。那么,你的房贷很有可能就会遭到银行拒贷。而这种遭遇拒贷的因素是你自己造成的,开发商是不会为你兜底的,你交给他们的定金也有可能拿不回来。再者,如果你连首付都需要通过信用卡或者是个人贷款来凑齐的话。那么,你的持房风险可以说是非常高的,因为你根本没有足够的储蓄来应对后期的楼市变数;最终还有可能会让自己房财两失。综上所诉,小小金融小编认为,如果大家在贷款买房的时候能够留心这4个方面,那么你在贷款买房的时候可能就可以多省下十几万元了!
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  • 户主向租客理赔 民宿业管理标准亟待细化

    一场“毁房”风波再次将人们的视线聚焦于民宿行业。9月10日,一名在大阪开民宿的中国老板发微博反映,3名来自中国的女大学生通过短租平台爱彼迎入住他家民宿,然而到了退房时,却发现屋内一片狼藉。本是一场闹剧,却在事件发酵的同时,也让人注意到当民宿经济野蛮生长时,除了无照经营、安全隐患等一系列问题浮出水面外,另一方面,租户的权益如何保障也成了考验民宿经济的另一个难题。  退房风波据当事人民宿老板介绍称,入住上述房间的三名女子在6月通过爱彼迎平台预订了房间,并于9月5日入住,9月10日退租搬离。而在这三人入住时,他也曾提醒过她们阳台上有三个垃圾桶以供分类放置垃圾。此外,在爱彼迎的预约平台上,民宿老板称他在其他注意事项里标注了重要信息,即“日本实行严格垃圾分类政策,请按照指示进行垃圾分类,保持室内清洁”。“在日本这样的房间清理下来需要3000日元左右,我就通过平台投诉,希望向租客索赔两倍的清洁费用。”民宿老板向北京商报记者提供了一份投诉截图,要求租客赔偿6666日元。“如果房客拒绝或在72小时内没有给予任何回复的话,您可以点击让爱彼迎介入。我们将会安排一位相关团队的专员去处理您房源内物件被破坏的案件。”随后,爱彼迎客服给民宿老板提供网页链接,让其选择特定的房客要求付款。随着事件在网络上的发酵,三名学生在众多网友的“讨伐”下同意向民宿老板道歉并给予赔偿,目前双方还在沟通中。而当民宿老板选择在微博上公开此事并寻求舆论“帮助”的同时,也从侧面反映出了民宿经济里的另一个缺失点:租赁方的权益该如何保障。北京第二外国语学院教授王兴斌对北京商报记者分析称,民宿行业实际上属于一种民间的商业交往,由于民间协议没有得到有效的公证,往往在法律上处于一种不完备的状况,这对于租赁双方来说都有潜在的危害,再加上双方在商法概念和契约精神等方面的薄弱意识,一旦发生问题依据什么来解决也成了民宿行业里的隐患。  发展AB面在全球旅游的热潮裹挟下,民宿经济从“小火慢炖”变成了“大火翻炒”,爱彼迎、缤客(Booking)等国际民宿平台近年来的迅速发展与扩张也为民宿经济加了一把火。上海师范大学旅游学院教授王承云分析称,2003年日本政府制定“观光立国”政策后效果显著,大量外国游客涌入。但日本的国土面积仅仅相当于中国云南省的面积,因此当地酒店、旅馆类的住宿显然不足以接待剧增的外国游客,由此催生了大量民宿出现。而日本在今年6月15日起才刚刚执行的《住宅宿泊事业法实施细则》,实施了民宿合法化的新政策。实施细则要求日本所有的民宿进行正规注册,并规定民宿设施一年内用于经营的时间上限是180天,民宿户主须加入卫生及安全确保措施、外国人入住指示、应对投诉机制等。新规结束了民宿无法可依的混乱时代,也是为民宿的发展提供了一个新的契机。业内人士称,如果想将住宅用作民宿,无须再取得政府的许可,只要向政府提交必要材料作为申告,政府备案之后即可被认为合法运营。此外,王承云表示,日本新民宿管理办法对违法民宿会出台非常重的惩罚制度,而之前很多处于模糊地带的做法并没有规定处罚措施。比如,一些在日本的中国留学生以前一般每天允许有4小时用于打工,互联网平台发达后留学生中很大一部分以经营民宿为生,另外在日持工作签证者、买房投资的外国人等,也有很多人通过互联网在日本从事民宿经营。新民宿管理办法出台后,留学生、在日工作签证持有者和外国投资者经营民宿将不再可行。  世界难题民宿在蓬勃发展的同时,似乎总也避免不了出现各种问题。根据中国产业信息研究网的数据显示,2017年中国在线民宿预订市场交易规模达127.1亿元,同比增速64%。但就在同一年,爱彼迎却先后经历了“毁房事件”以及“针孔摄像机门”。“毁房”像是民宿的一个怪圈。不仅仅是中日两国,巴黎也遭遇过类似的情况。去年9月,一位爱彼迎房主将自己巴黎的公寓出租给一个加拿大男子三周,回来时却发现整个房子已经变成垃圾场。爱彼迎在对房东的保证里说,他们会赔偿符合条件的房主损失,最高可达60万英镑。赔偿虽然是解决问题的一个办法,但最好的却是防微杜渐,如何建立一个完善的体系,从源头杜绝毁房的发生才是根本。随着问题的频发,民宿早已从当初的方兴未艾变了副样子。英国《每日邮报》曾报道称,爱彼迎在美国纽约、日本、新加坡和西班牙部分地区已经经营多年,但这些成熟区域最近开始限制甚至禁止这种短期租赁的形式。当地人称爱彼迎民宿导致酒店业绩下滑,拉高了长期出租的租金、扰乱了邻里关系。王兴斌称,民宿行业目前面临的很多难题在全世界都没有解决,包括经营过程中不纳税、扰民等一系列隐患导致许多国家对其模式并不承认,爱彼迎甚至在有些国家遭遇了抵制,严格来说实际上是一种法律方面的缺失。以中国的民宿行业为例,最好的办法就是获得工商管理部门的批准,遵守中国的各项法律,同时完善监管渠道,做好解决机制,这样才能在制度护航下蓬勃发展。北京商报综合报道/文 代小杰/制表
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  • 香港二手楼市现减价苗头 中小银行率先提高存款利息

    导读自香港特区政府推出一系列楼市新政后,香港楼市已经显露疲态。随着港股跌跌不休,中小银行启动加息,长期炽热的香港楼市开始迎来阵阵凉风。“相比此前三轮的楼市调整,目前香港楼市同时面对三重负面因素,分别为不断攀升的银行同业拆息(HIBOR),股市低迷,以及人民币走软,因此我们预测楼市会面对一定的调整压力,未来12个月的跌幅可能达到15%,重返年初水平。”中信里昂证券房地产研究地区主管王艳在接受21世纪经济报道记者采访时表示。近日香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港私人住宅售价指数7月上升至393.5点,已经连续上升28个月,并连续21个月刷新最高纪录。事实上,自2003年起,香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”,这是香港历来最长的房价上涨周期。她坦言,今年迄今为止,香港楼价升幅已到14%,“我们认为15%的跌幅尚属轻微。但是这可能只是开始,香港市场对资金流变化十分敏感,过去1个月出现多宗低于银行估值的二手成交,一旦出现大的宏观经济冲击,楼市可能会出现更为剧烈的调整。”事实上,自香港特区政府推出一系列楼市新政后,香港楼市已经显露疲态。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出:“政府推出六项房屋政策后,中原城市领先指数CCL随即结束连升7周,并在最近8周持续徘徊在188点,走势趋向反复横行。9月中秋节前后,楼价走势才有机会出现较明显的转变。”  中小银行启动加息自2008年以来,香港的利率长期处于低位,这是此轮楼市飙升的重要推手之一。然而, 随着美联储启动加息周期,香港与美国的息差不断拉大,大量资金流出香港,香港银行同业拆息持续上升,导致银行资金成本攀升而开始陆续启动加息。公开数据显示,自8月起,香港已有大约15家银行宣布上调H按(以一个月HIBOR为基础)的封顶利率及按揭利率,包括汇丰、中银、恒生及渣打四大银行。目前多家银行的实际按揭利率已经上升至2.25%至2.35%。同时,华侨永亨银行于9月5日宣布,调高港元储蓄存款利率,由0.01%上调至0.25%。这是香港银行自2008年以来首次上调存款利率,市场人士认为,将有中小银行陆续跟随锁定存款资金,而一些存款金额庞大的龙头银行可能暂时按兵不动。“受全球政经环境带动,银行8月开始调升按揭息率,近月楼市气氛转淡,业主入市略见保守,8月现楼及期房的注册数字均有所回落。”香港经络按揭转介首席副总裁刘圆圆表示,“9月底美国加息,香港银行有机会跟随,将进一步冷却楼市。即使交投减少,市场上或有少量减价成交,此现象只是反映长期亢奋的楼市有所放缓。”然而,王艳指出,香港3个月HIBOR过去9年徘徊在1%以下,但目前已经接近2%,相比之下,2005-2006年楼市调整期间3个月HIBOR的升幅则达到435个基点。根据香港财资市场公会的数据显示,9月12日,3个月HIBOR最新报2.01321%,与供楼负担相关的一个月银行同业拆息亦升至1.62929%。“近年来,香港住宅的投资回报不断下降,目前已跌至约3%,而3个月HIBOR则已超过2%,两者之间的差距为金融危机以来的最低水平,这意味着投资者可能随时改变心态。”她坦言。此外,今年以来,香港银行体系结余已由年初的1800亿港元下跌至目前约760亿元,香港金管局亦频频出手承接港元,今年前八个月期间已累计承接沽盘达1000亿港元。  开发商加快推盘据悉,近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案,表明楼市气氛开始转淡。近日,新鸿基地产旗下元朗锦田Park Yoho Milano录得连续5笔买家交付定金后毁约的个案,涉及的定金总额达到175万港元。长实地产位于上环的My Central亦录得一宗买家被没收200万港元定金的个案。同时,沙田区沙田第一城一个中层户业主一个月内劲减逾100万港元,才最终将单位以516万港元出售,相比同类单位在不足一个月内跌幅超过13%。随着近期二手楼市不断出现减价成交潮,香港开发商也不断加快推盘速度,并推出十分激进的按揭贷款。9月11日,新鸿基地产突击推出锦田北PARK YOHO Napoli项目,并破天荒引入“十足十贷款”计划作招徕,意味着买家只须需支付楼价5%作为首期便可入市。据悉,参与该按揭计划的买家,必须以没有任何按揭的物业作抵押,估值不低于购买单位楼价的60%,而认购的住宅价格必须不低于700万港元,即可获得楼价100%的贷款,但须支付楼价的5%作为发展商征收的行政费。按照金管局现有的按揭成数限制,目前大部分买家只能从银行获得约楼价50%的按揭贷款。根据金管局提交予香港立法会的文件显示,自2009年当局推出多轮逆周期监管措施后,新批出住宅按揭贷款的平均按揭成数持续下降,从实施措施前的64%降至去年11月的49%。这迫使很多买家转向开发商提供的高成数贷款。根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料显示,今年5月发展商提供的期房按揭占比曾升至32.9%,环比激增逾五倍,而今年第二季度发展商提供的期房按揭占比则达到17.4%,比第一季度的6.5%及去年同期的12.4%分别上升1.68倍及40%,创出历史新高。(21世纪经济报道 特约撰稿 朱丽娜  编辑:辛灵)
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  • 广州:不动产登记办证可望“零跑动”

    不动产登记涉及千家万户。记者从12日召开的广州市政府常务会议上获悉,为深入贯彻落实党中央全面深化改革及国务院、省、市“放管服”改革精神,对标“四个走在全国前列”,擦亮广州不动产登记品牌,市国土规划委积极推进不动产登记简政便民工作,经市政府同意,制定和印发《关于全面提升不动产登记便利度改革实施意见》(下称《实施意见》),部署实施不动产登记“破茧”行动。今后,全市不动产登记机构将借力“互联网+”、信息共享等科技手段,以“多、快、好、省”为目标,通过7部门携手、市区联动,推出简政便民20项措施,实现不动产登记工作质的提升。  多 信息共享  市民不再需要提交个人房产信息证明根据《实施意见》,广州将加强部门联动,推动信息共享,通过完善系统平台建设,建立民政、公安、消防、司法行政、工商、税务、住建、国规等上下游信息共享机制,实现户籍、个人身份信息变更、消防验收、规划报建、竣工验收、公证文书、工商登记、税费缴交、交易监管、地籍调查、房产测绘、不动产登记等更多信息即时共享利用。群众在办理纳税、入学、公积金贷款等业务时,不再需要提交个人名下房产套数及登记信息等证明材料,也可随时在网上自助查询房屋基本状况登记信息。   快 压缩时间   一般登记业务压缩至5个工作日以内《实施意见》明确,今后将优化业务流程,压缩办理时间。在实现申请材料精简、信息共享和网上申办的基础上,进一步优化业务流程,前置非法定登记工作职责,如限购限售资格审查,通过升级改造商品房网签系统和存量房交易网签系统,由申请人在网签时自行申报限购限售信息,系统智能识别审查资格通过后予以打印网签合同。实现除疑难复杂案件外,一般登记业务压缩至5个工作日以内,部分登记业务“零跑动”。  好 提高效能  试行后所有不动产登记业务网上申办《实施意见》明确,今后部分不动产登记业务试行“网上申办”模式,即外网申报、内网审核、电子核验、快递领证,实现群众办证“零跑动”,条件成熟后分阶段分步骤将全部不动产登记业务纳入网上申办范围;依托互联网终端及广州市不动产登记微信公众号,实现微信自助缴纳登记费;扩大延伸服务,在街镇、市区公积金中心等设置服务点,直接受理不动产登记业务;探索登记结果网上查询和个人名下房产查册证明自助查询服务24小时不打烊等,以进一步优化群众体验。  省 简化流程  房屋所有权首次登记部分材料不收取《实施意见》提出,今后将精简申请材料,简化审查流程。简化内部审查流程,对没有依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等证明材料,一律不再要求申请人提供,也不再作为不动产登记的前置条件或纳入登记业务流程。如房屋所有权首次登记不再收取物业维修基金、拆迁结案、补偿安置结案等材料,可共享的审批结果证明材料也不再收取。信息时报 吴瑕
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  • 一线城市住房抵押贷款经营类利率下行 消费类此消彼长

    一线城市住房抵押贷款“新变”: 经营类利率下行,消费类此消彼长实际上,对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等,通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资,还是最主要的融资方式。今年监管部门多次喊话银行的住房抵押贷款产品,提出审慎发放房地产抵押贷款,努力抑制居民杠杆率,严控个人消费贷款等违规流入股市和房市,继续遏制房地产泡沫化。自此,诸多银行纷纷提高抵押贷款利率,下调抵押额度,并严格审查企业、个人的贷款用途。部分银行半年报也显示抵押贷款占总贷款比例有所下降,如中信银行2018年上半年抵质押贷款余额1.97万亿,占比为58.17%,比上年末下降0.25个百分点;光大银行上半年抵押贷款余额7715亿元,占比下降2.56个百分点为34.55%。而在经历了半年左右的“严冬”后,21世纪经济报道记者近日走访多家银行了解到,目前住房抵押经营贷款在审核、放款等方面都有所放松,部分银行出现额度下行、放款时间加快等情况。但抵押消费贷款仍遭严控,部分银行仍然停贷,而还有该业务的银行也出现利率偏高、审核趋严等情况。  抵押经营贷款业务回暖中信银行个人贷款部某客户经理告诉21世纪经济报道记者,从去年开始,中信银行的个人住房抵押贷款经历了从宽松到收紧,又再到目前利率宽松的过程。“在2017年的时候,我们抵押贷款放得比较多,到了今年2月底,则接到通知表示暂停200万以上额度的住房抵押贷款,并且贷款利率也上行到7.03%以上。不过,7月份后,资金相对宽松。虽然目前抵押经营贷款额度还是不能超过200万元,但利率则可以做到6.3%左右了,不过预计四季度可能会出现一些放松。但抵押消费贷利率则还维持在7%左右。”而招商银行抵押贷款利率也出现了明显下调,21世纪经济报道记者4月咨询招商银行个人贷款部门的时候,客户经理表示利率个人住房抵押经营贷款利率在6.7%左右,且放款条件审查较为严格,但目前抵押贷款用于经营方面的,利率则可以做到不到6%,具体则需要看客户和企业资质情况。“目前经营类贷款我们还是相对积极的,现在这个房抵快贷产品就是给从事实体经营的小微企业提供一个便捷的融资通道,目前利率在6.7%左右,授信三年,可以循环使用,资料齐全后一周左右就放款。另外,还有一个20年等额还款的产品,利率则在7%左右。”不过,浦发银行客户经理也多次给21世纪经济报道记者强调,钱一定是要用于经营的,即使放款后也会抽查合同、汇款账户、资金流向等,不允许进入房地产市场。而兴业银行的个人住房抵押经营贷款则在对申请人的要求上有所放宽。只要证明是实际控制人即可,不需要一定是大股东、法定代表人等,但在利率上则还维持在7%左右,和半年前差不多。实际上,对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等,通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资,还是最主要的融资方式。山东地区一家纺织企业负责人告诉21世纪经济报道记者,虽然一直说要支持小微企业,但就我们自身而言,通过抵押不动产几乎是获得贷款的唯一方式,授信贷款是难以获得的。珠三角地区某国有大行副行长告诉21世纪经济报道记者,银行放松抵押经营贷款,也有出于支持小微企业的考虑。“只要资金真的是进入了实体经济领域,并不会抬高房地产价格、促进泡沫化。”中国工商银行行长谷澍也在今年的中期业绩发布会上表示,居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升。这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来,总体上看房地产领域债务风险可控,下半年也将严格执行各项监管要求,加强贷款的资金用途和流向的管理。  抵押消费贷被严控却难抑但另一方面,虽然个人住房抵押贷款的要求有所放松,但抵押消费类贷款的则在紧缩,部分银行也已经暂停了大额的个人住房抵押消费贷款。如21世纪经济报道记者了解到,北京地区包括招商银行、浙商银行在内的多家股份行,上海地区包括江苏银行在内一些股份行、城商行都已经暂停个人住房抵押消费贷。多位银行个贷部客户经理告诉21世纪经济报道记者,从2016年下半年开始,就有感觉多家银行,尤其是股份制银行在发力个人消费贷款,包括大额的住房抵押消费贷款和小额的信用类消费贷款。但后来发现,部分消费贷款违规流入房地产市场,多家银行也因此受到了监管处罚,因此目前额度较大的抵押消费贷在额度、利率、审核上都难以放松,有些银行甚至暂停该业务。浦发银行一名客户经理则表示,目前住房抵押消费贷还在继续做,但一定要求提供购物发票,不能是凭证或小票。“谁没事抵押房子消费个100万,发票你提供得出来吗?其实还是有很多违规进入楼市,现在都在严查贷款的违规使用情况。而在银行要求提供消费发票后,申请自然少了,放款也少了。”但实际上,虽然银行在严控住房抵押消费类贷款,但多位客户经理都表示,包括“按揭贷款”、“个人住房抵押经营贷”、“个人住房抵押消费贷”在内的个人贷款,不良率相对对公贷款来说都很低。央行最新公布数据显示,8月新增人民币贷款共1.28万亿元,其中住户部门短期贷款增加2598亿,占比达20%,银行信贷更多的,还是投向了风险较小的个人贷款。天风证券银行业首席分析师廖志明表示,目前银行对个人贷款业务偏向明显,住户部门消费贷款需求仍较好。“从资产质量来看,个人消费贷款利率高风险低,目前抵押消费类贷款受到政策严控,银行自然多发力在信用类消费贷款上,但其中也要注意居民杠杆率抬升下的共债问题。”21世纪经济报道
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  • 惠州房管局发文重申:境外个人限购一套自住用房

    继惠阳、大亚湾、惠东等区县重申限制境外机构和个人购房后,惠州市房产管理局近日也针对该项行为发文规范。9月11日,记者从惠州市房管局获悉,该局正式下发《关于规范境外机构和个人购房管理的通知》(以下简称《通知》),重申全市各房地产开发企业及房地产经纪机构严格执行境外机构和个人购房管理要求,并在销售、网签环节中做好政策告知和风险提示。《通知》附件中的规范性文件重申了国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。督促开发商规范自身行为早在7月,临近深圳的惠阳、大亚湾以及位于滨海区域的惠东,分别下发规范境外机构和境外个人购房的相关通知规定,重申国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求。对此,大亚湾区房管局相关负责人接受记者采访时这样阐述发布有关政策的初衷。“对境外机构和境外个人购房进行规范和限制并不是新的政策,而是国家一直在实施的措施,进行重申也是为了更好地规范市场,督促开发企业规范自身行为。”当前正处于楼市传统旺季“金九银十”期间,惠州市房管局发布《通知》意味着再度重申该项措施,规范市场销售行为。《通知》要求开发企业和地产经纪机构严格规范自身行为,规范境外机构和境外个人购房,严格执行国家相关政策的要求。同时在附件中挂出国家相关部门制定的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》和《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》两份规范性文件。查验境外机构及个人购房用途记者在《通知》的附件中看到,依据国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。另外,依据有关要求,主管部门在办理其商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还需查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在内地工作、学习和居留的证明,以及境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。而对于境外机构相关合同备案和房屋产权登记的办理,则需有关部门出具在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明,以及所购房屋是实际办公所需的书面承诺。这也有效确保境外机构或个人所购房屋用于自住,避免投机炒房。对此,有专家认为,惠州发布该《通知》,是对已实施政策的重申,但结合当前市场调控的形势和时间节点,政府很明显是在传递楼市调控不放松不动摇的信号,以规范行业行为,促进楼市稳定发展。(来源:南方日报 张峰)
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  • 土地闲置超200万亩:房企炒地皮屡禁不止 多部委再出手整治

    土地供应市场怪状屡禁不止。一方面地方政府和企业时常诉苦缺少土地供应,另一方面官方数据却显示有大量土地闲置“睡大觉”。尤其是房地产用地的闲置直接影响新增房源供应,一定程度上助推了当下国内热点城市房地产市场的行情波动。“不排除一些房地产开发企业故意闲置土地,一旦土地增值可以带来更多的利润。”农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐对第一财经记者表示。对于这一长期寄生在中国土地市场上的顽疾,自然资源部、住房和城乡建设部近期分别发文出手整治。也有建议认为,金融监管部门应进一步对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。全国土地闲置超200万亩近年来,各级政府时常开展专项行动,清理并查处闲置土地。但从地方上陆续披露的一些数据来看,土地闲置问题依然较为突出。河南省十三届人大常委会近日召开第五次会议,其中一项重要议程就是听取省政府关于全省闲置土地管理情况的专项工作报告(下称“报告”)。报告显示,根据自然资源部土地市场动态监测与监管系统统计数据,截至2017年年底,河南省涉嫌闲置土地21.28万亩,数量居全国第一位,占到全国总量的1/10。以此推算,全国涉嫌闲置土地总量已经多达200万亩。上述报告显示,河南涉嫌闲置土地面积较多的有郑州市、洛阳市、南阳市、安阳市、信阳市等5个省辖市,约占全省闲置土地总量的68%;闲置土地面积较多的省直管县(市)为邓州市、汝州市。虽然河南闲置土地总量较多,但也仅仅是全国的十分之一,其他地区的土地闲置也不容忽视。国家土地督察南京局近日披露,在江苏省2018年例行督察中,共发现徐州、镇江、扬州三市十县(市、区)2009年以来未处置到位的闲置土地261宗、面积1.65万亩。从原因上看,政府原因造成的闲置土地188宗、面积1.28万亩,分别占宗数和面积的72%、77.4%;从用途上看,商住类项目用地174宗、面积1.1万亩,分别占66.7%、66.7%。稍早前的7月底,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,要求地方节约集约用地,有效处置闲置土地。根据上述通知,自然资源主管部门将大力推进土地利用计划“增存挂钩”。要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。企业、政府皆有原因中国的土地供需两端主要是两个主体,地方政府负责供应土地,除了部分划拨用地外,其余情况是企业负责出资竞买,然后开工建设。土地闲置问题的出现,也要从这两个主体找原因。中国楼市十多年来虽有波动,但依然维持了总体向上的格局,房价涨多跌少。这种局面也助长了一些房地产开发企业的囤地之风。“有的地块都长草多年了,企业就是不开发,很大原因就是在赌地块会升值。”廖洪乐对第一财经表示,虽然有政策规定土地闲置后政府会征收土地闲置费,但与预期的土地大幅升值相比,被征收的闲置费还是很少的。除了企业原因外,过往数据显示,政府原因导致的土地闲置数量更多。2009年原国土部发现的全国闲置的1万公顷房地产用地中,因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。上述河南省报告也指出,造成闲置土地形成的原因主要在政府和企业两个方面。政府方面的原因主要包括:非净地出让导致交地时间延迟,项目单位无法如期进场;城市建设规划不断调整,企业拿地后无法及时建设;项目审批程序繁琐,开工建设需要办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列手续,只要一项出现拖延,都会造成项目无法按时开工。而企业方面的原因则有:部分企业因追求利益最大化申请调整规划,此环节往往用时过长,导致土地闲置;个别企业围地圈地、炒地皮谋利造成土地闲置;一些地方为完成招商引资任务,放宽项目预审限制条件,企业前期超需求拿地,后期因资金不足而中断建设;因市场需求变化,原定项目发展前景不足,企业放缓或停止项目建设,造成土地闲置。一些地方政府对闲置土地查处的“不作为”也助长了该问题的进一步滋生和扩大。南京局督察发现,一些地方政府对处置工作不重视,存在行政不作为、懒政怠政现象,处置过程中存在底数不清、原因认定不准、处置政策把握不严、上报数据不实等问题,个别地方甚至存在侥幸、蒙混过关心理。自然资源部下属媒体《中国自然资源报》近日刊发《闲置土地处置的“困”与“谋”》一文(下称“文章”)表示,无偿收回制度是闲置土地处置工作开展的重要威慑机制,但由于土地价值巨大,涉及方方面面利益,地方政府执行规定的主动性和积极性严重不足,导致目前真正实现无偿收回的不多,影响了法律法规的严肃性、执行力和政府形象。廖洪乐也认为,虽然对闲置土地的查处有相关规定,但在具体执行环节,难免会有打擦边球的情况,影响了法律效力和执行效果。多部门联手虽然闲置用地并非单指住宅用地,还包括工业用地或者基础设施用地等。但由于近年来房价地价不断上涨,舆论对住宅用地的闲置问题尤为关注。前述文章称,督察发现,在闲置土地中,房地产类占比较高,有的省份七成以上闲置土地为房地产用地。今年4月,自然资源部发布的《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》也显示,国土督察机构2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗,23.8万亩。2009年,官方曾公布全国闲置的房地产用地有约1万公顷(即15万亩),约占我国当年度出让房地产开发用地总量的七分之一。两相比较可以发现,从2009年到2017年的八年间,我国闲置住宅用地的总量还是增长了58%。为遏制房价上涨,增加土地供应和房源供应是一大手段,但前提之一是要控制和减少囤地,否则即便增加了土地供应,也未必能及时转化成房源。8月中旬,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等5市政府主要负责人,要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题。海南、山东、湖北、江苏省住房和城乡建设厅主要负责人也参加了这次约谈。囤地问题的长期存在,也说明国土或住建部门难以单独化解,需要更多的部门“围而攻之”.上述文章建议,应进一步明确政府及相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责,不能让自然资源部门“单打独斗”,逐步建立起地方政府及财政、住建、规划等部门发挥合力的闲置土地查处机制,让政府及有关部门真正承担起应有的职责。“对闲置土地逐宗登记造册,定期公布闲置土地使用权人、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等情况,借助社会和舆论的压力监督土地闲置行为。及时将国有建设用地使用权人闲置土地信息抄送金融监管部门,对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。”文章称,在全国范围内探索建立统一的土地市场征信体系,建立开发商黑名单制度,全国联网共享,对其采取重点监视,并通过强制手段限制其拿地开发,以有效遏制开发商蓄意囤地行为。
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  • 甲醛检测门道多:设备动手脚很简单 当面也能作假

    新华社昨曝光,部分长租新装修公寓甲醛检测造假钱报记者找了甲醛检测机构的前检测员,他说——甲醛检测水很深,当面也能作假昨天,新华社报道曝光部分长租新装修公寓污染超标,甲醛检测还造假。报道称,上海一刚毕业的大学生觉得租的房子味道大,要求出租方进行检测,结果一个月内该房子检测了三次。第一次严重超出国家标准,出租方进行相关空气治理后,第二次检测数据显示达标,但该学生发现检测过程检测人员操作违规,又要求第三次检测,结果依然超标。生活中,甲醛检测已不是什么新鲜事,如今搬新家的,不管是租的还是买的,很多人都会找检测机构测甲醛,大家总希望知道甲醛的数据是否安全。但检测是要花钱的,到底正规检测需要多少钱?如果租的房子那这个钱应该谁来掏?如今什么样的机构才是专业的?检测出来的数据如何保证真实?如果超标该怎么办?这些都是人们关心的问题。钱报记者专门采访了做过检测的住户以及检测机构的检测员,看看甲醛检测背后的门道。花两千元检测买个心安一年前,在装修好房子并已放置通风了6个多月后,戴女士觉得应该可以搬进新居了。在搬之前,她还是有点不放心,“因为那时我儿子刚出生,虽然装修和买家具时,很注意材料环保,但毕竟是新房子,走进去还有点味道,我决定还是测个甲醛。”戴女士最终选择了杭州一家业内评价比较好的检测机构,订了2000元的套餐。“记得检测之前要我做的是,把门窗关闭12小时,还要设置空调温度,记得大约是20多摄氏度,然后他们专业人员上门来采集空气样本,拿回去分析,大概三天后就出来报告和数据了。”提及报告,戴女士表示,自己不是专业人士,不懂那些具体数值,她只对比一点,就想看看自己家的数据比0.1高还是低,因为她查过国家标准,每立方米空气中甲醛的含量应不超过0.1毫克。“我家数据最高的是小卧室,0.16,其他地方还好,只超出一点点,当时检测机构工作人员表示他们有去除甲醛的方法,保证能降到安全数值,至于收费按面积收,最终我拒绝了。”戴女士笑着说,因为看到数据并不吓人,最终自己还是选择买了一堆活性炭、绿萝,外加两台空气净化器,卧室又空置通风了一段时间。她说,“这甲醛看不见摸不着的,我感觉自己就是花两千块检测费换了个心安,知道了自己家的数据,心里有个数。”确实有人花钱买合格报告对于检测机构出具给自己的数据报告,戴女士认为基本是可信的,“这个数据我认为没必要作假,就是有一点,现在很多甲醛检测公司也会承担甲醛处理的活,我想他们为了推荐后续的净化产品,有可能会把数据往高了说。”在钱报记者采访中,有不少人对甲醛检测持质疑态度。儿子刚上了一所新建学校的许女士便是其一,她说,开学一周,她们家长群中讨论最多的就是要不要给孩子宿舍内买空气净化器,虽然学校已对家长明确表示,校舍已全部通过了相关专业机构的检测,符合标准,但家长就是不放心。“第一周放学去接儿子,我看有个家长就带了个简易的检测仪,一边怀疑一边还自己测,也是矛盾得很。”“在工作过程中,的确也遇到过想出点钱买个合格报告的客户,诸如一些小的装修公司,因为他们的合作方要求装修方来负责这个检测以及成本,他们想降低成本,就来谈价格,同时也想在数据上做点文章能达标完成自己单子。” 85后小许是一家专业室内空气检测及治理公司的一位市场部经理,升职之前他就是做检测员的。“但这种情况还是少的,如果用户有怀疑,可以看看检测机构的资质,也可看看参照的是什么标准,用的什么方法检测。也可看看报告上的公章,譬如加盖了CMA 标志的检测报告是具有法律效力的。”甲醛检测背后门道很多小许说,甲醛检测背后,门道很多。他说,首先是标准问题。目前,我国有两个室内空气质量评价标准,分别是2001年原建设部制定的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001,以下简称“规范”)和2002年原环保总局和原卫生部制定的《室内空气质量标准》GB/T18883-2002,以下简称“标准”)。同样都是甲醛含量必须小于0.1毫克每立方米的要求,但前者是强制性的,对检测前关闭门窗的时长要求为1小时。后者是推荐性的,要求关闭门窗的时间为8到12个小时。简单来说,就是推荐性的比强制性的严,强制性的要求封闭门窗1小时,推荐性的要求关12个小时,两个测出来的甲醛含量肯定不一样。按照强制标准,很容易过,但按照推荐标准,就难说了。“这一两年,来咨询做甲醛检测以及室内空气处理的个人客户明显增多。”小许说,如果检测出来数据很夸张,那还是建议专业的甲醛处理,毕竟不是几盆绿萝能解决的问题。钱报记者还找到一位已经辞职的检测员小方(化名),他也提到了标准问题。他说,就拿之前阿里员工租房后疑似引发白血病的事来说,那房子按强制标准可能是合格的,但按推荐标准可能就过不了,但推荐标准没有法律强制性。显然,现在的标准,对租客不利。另外,检测甲醛的设备是可以调节的,打个比方,就像渔网,孔大一点,网到的鱼就少,孔小一点,那就一网打尽。检测设备上动手脚是很简单的,就算当面作假,客户一般也不会发觉。小方说,即使万一客户存疑,也没关系,因为现在正规的甲醛检测都不会现场读数,都要取样回去,每次都是一次性的,不可复制,有时因为天气或者各种原因会导致检测数值存在偏差。信不过,没事,大不了再检测一次,反正一次收一次的钱。“甲醛检测收费,大多是按检测的点来收费,测一个地方就是一个点,每个点收费一两百。现在市场比较乱,总的检测费从几百块到上万的都有,各取所需吧。”租房甲醛超标,法院支持退租9月10日,“北京海淀法院”微信公众号发布了一条消息,标题为《租房遇上甲醛超标,法院支持你退租!》,讲的是该法院近日审结了一起案子:租户因房屋室内甲醛超标起诉中介要求退还房租的房屋租赁合同案,最终法院判决支持租户的诉讼请求。案子中租户是委托一个检测机构对室内进行了甲醛测试,结果高于国家标准,因此起诉中介。这算是个好消息,但目前类似的维权,并不容易。以长租房为例,新华社报道指出,长租公寓的快速成长和行业整体规范不完善之间,形成了鲜明的对照。在装修污染问题上,目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租,行业内并没有统一的标准。健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在,一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化,二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任叶正伟指出,由于目前没有明确的法条规定,如果没有在租房合同中明确长租公寓平台有保障空气质量达标的责任,租客在法理上就很难有相应的赔偿标准和依据。试着把日子过得简约点绿色点甲醛超标,在生活中其实很普遍。伴随着普遍的是,关于甲醛的种种科普知识也很多,它从哪来?又有何危害?又该如何去除?不管能不能量化甲醛等污染物与人体健康损伤之间的关系,室内甲醛,多肯定无益,这是个不争的事实。普遍不意味着无法改变,至少可以让它少一点。都说“无醛不成胶,无苯不成漆”,那么在生活中少点用胶的物品,把日子过得简约点,诸如能不用的包装就不用了,你可以打开一个包装盒看看,里面会有多少地方用到胶水。倡导绿色生活反对铺张浪费,我们每个人都应该做践行者、推动者。
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  • 买二手房睇楼时间有讲究,特殊时间会发现关键细节

    本周一下午,广州迎来一场暴雨,由于降水量大、持续时间长,番禺、黄埔等地甚至出现了“水浸街”的情况。降水集中在下班高峰时段,也给人们下班归家带来了诸多不便。当前广州雨季已至,在随后的几个月内,“一天一场雷阵雨”或许会为人们的生活造成诸多不便。雨季的到来也对不少购房者的看房计划产生了影响。结合今年4月的广州二手房市场成交表现,有业内人士表示,雨水较多的天气降低了购房者看房的积极性,进而对楼市成交产生一定的影响。不过,对于购房者,特别是二手房购房者而言,想要全面了解心仪地段和房源的真实状况,其实可以选择在阴雨天气以及夜间去看房,这一点对于想要租房的人群也同样适用。◇看室内留意房顶、窗框有无水迹“在下完雨之后,一些二手房源自身的问题往往会显现出来,这是在天气晴朗的状态下看房所看不到的”,合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示,选择在阴雨天气去看房,有助于购房者观察到屋内壁有无裂缝、防水涂层状况、是否有漏水等的细节。对于一些顶层住宅而言,房顶的防水涂层历经长时间的风吹日晒雨淋,出现老化情况是不可避免的,一旦防水涂层失效,在阴雨天气,很容易造成顶层住宅天花板被浸湿,甚至出现墙皮脱落。因此客厅靠外墙阴角处、卧室靠外墙阴角处、卫生间阴角处、阳台排水管及阳台天棚顶部等区域值得留意。在一些相对老旧的楼梯房小区,室内墙面很容易受到阴雨季节影响。长期积累之下,这类房源的室内墙面很可能会出现发暗或色差的现象,并可能因为渗水、漏水或者受潮而产生裂缝、掉皮、发霉等现象。特别是在底层住宅,受到广州多雨、回南天等天气的影响,往往空气潮湿,墙面更容易遭殃。房间内的窗框、窗台也是看房者需要留意的地方。通常情况下,房屋的窗户会在外侧的缝隙中打入防水胶,以防止雨水等从窗框的缝隙渗入,看房时可以看看窗台有没有积水、起皮、发霉等问题。除上述区域外,房间内还有一些经常被人忽略的区域,例如空调安装处、吸油烟机、排风扇等。这些设备连通室内与室外,因此在看房的时候需要注意相应孔洞的密封效果是否良好,在阴雨天气下会不会产生渗水、反流等现象。特别是对于在墙壁上凿出的空调孔洞,要注意其附近有没有水迹、色差、潮湿、反碱等现象,并检查孔洞附近的密封情况。◇看室外洞察社区环境和治安状况“落雨大,水浸街”,这句童谣一直被广州人所传唱,说的便是在暴雨时节,街上的道路经常会被雨水所淹没。与此同时,早年间由于住宅建设时规划意识相对缺乏,因此一些社区在地势、排水等方面做得并不到位,一旦遇到短时强阵雨,由于排水不畅,一些小区的出口往往也会被水淹,给住户的出行及周边道路行车造成影响,毕竟买了房子之后,如果一下雨小区大门就被迫“看海”,这种居住体验肯定是不佳的。梁燕明指出,阴雨天气的条件下,购房者可以重点关注一下小区出口和周边道路会不会有积水,“这一点在晴天的时候是完全看不出来的,只有在雨后才会知道”,她同时表示,由于下雨会影响道路行车,很容易造成交通拥堵,因此雨天也可以留意一下附近道路的交通状况,“如果小区附近的道路一旦下雨就会堵车,也会影响到住户能否按时回家”。“对于一些有私家车的购房者而言,还要注意心仪小区的车位”,梁燕明指出,特别是拥有地下停车场的社区,如果排水系统不到位的话,一旦遇到极端天气,很容易造成积水严重、车辆受损的情况。此外,一些地下车库排水系统不畅,或地面坡度不合理的地下车库,还有可能导致长期积水,在给进出车库人群添堵的同时,还容易导致相关设施发霉、锈蚀等。尽管阴雨天气去看房有助于发现一些细节上的问题,但是梁燕明也提醒,最好是等雨停后再去看房,“像这周一的那场暴雨,显然是不推荐的,还是要注意安全才行”。除了阴雨天外,在夜间去看房也可以发现不少周边环境的问题。“如果晚上去看房的话,可以很直观地感受到社区周边治安的状况,比如值班门卫是否在岗等”,梁燕明表示,对于一些老社区来说,晚上看房的时候也可以看到附近道路照明灯光是否足够亮,回家路途是否安全,这一点在白天看房的时候肯定是感受不到的。◇盯细节部分瑕疵可给购房者砍价机会尽管居住条件不如大多数新开发的楼盘,但受到中心城区配套成熟、教育资源优质等因素的影响,越秀、海珠、荔湾等老城区的二手楼梯房仍然受到不少买家的青睐。然而,并非所有的老旧楼梯房都受欢迎,梁燕明表示,一些采取“大院式”管理模式的老社区,会更加适合注重环境和居住体验的人群。梁燕明所说的“大院式”社区,一般都是封闭或半封闭结构,会配有专人值班看守,一些老社区也会聘请物业公司提供物业服务。同时,由于楼龄较长,因此老社区内楼房的水管、排污管等公共设施也会老化并出现故障,那些提供物业服务的“大院式”社区,则有专人负责维修,但这类社区二手房源的价格往往会比直接临街的楼梯楼要贵一些。不论是“大院式”社区,还是临街的“独栋”,楼梯房的楼龄往往都在20年以上,内部设施难免老化。因此购买这类房源的买家。会将房屋进行重新装修,即使不“大刀阔斧”彻底重来,也至少会将墙壁防水涂层之类的做好才会入住。不过梁燕明也指出,在看房时遇到的墙壁裂缝、漏水等瑕疵问题,可以成为购房者向业主进行砍价的重要依据。“我们还是建议买家在选房的时候仔细留意房屋原有的装修,如果有瑕疵是可以和业主谈一下能不能便宜一些的,但是如果在过户完成、入住之后才发现房屋质量问题,那就只能自己花钱维修了”,梁燕明说。【相关新闻】中心城区二手房热门板块成交扫描根据合富大数据统计,上月广州二手住宅市场的首次置业成交占比为67%,而改善置换型买家群体由于谨慎比价的影响,成交占比有所下滑。中心城区二手房业主心态保持强硬,甚至有部分业主放盘是打算试探市场反应。天河北:部分买家“卖二买一”据合富置业天河侨怡分行主管田杰介绍,4月天河北区域看房客比较少,多数买家都在对比不同的房源,真正出手购房的买家不多,再加上放售的房源较少,从而影响了4月天河北的二手市场的成交和供应气氛。天河北二手房买家多数为置换型需求,对拥有较好教育配套资源的区域较为青睐,但由于置换所需的资金较多,一些买家“卖一买一”,甚至也有人“卖二买一”。当前该地段业主心态较强,但也有部分急售业主会提供一定的让价空间。“以500万元的房源为例,业主急售的话,让价空间约在10万到20万元左右”,田杰表示。农林下路:电梯楼让价幅度略有增加在农林下路区域,4月积极看房的买家同样不多,不急于购买学区房的买家以观望为主。“不少优质的房源在之前已经被市场消化掉,而业主的态度也较之前有一定变化”,合富置业越秀农林下路分行主管钟辉表示,由于楼梯楼的价格相对电梯楼要低一些,因此持有楼梯楼房源的业主,心态仍相对强硬一些。但是,持有电梯楼房源的业主,在4月下旬心态则略有松动,让价的可能性会比较大。江南西:业主放盘价即心理价“江南西、江南大道中一带的买家以‘卖一买一’的置换型为主,购房周期会比首次置业型买家要长一些”,合富置业海珠穗花分行主管高伟亮称,受清明等因素影响,4月出手购房的买家相对较少。与此同时,一些急于购房获得学位的买家大都已经在3月完成成交,因此这类需求从4月起明显减少,不少房源也在3月就已被市场消化掉。在该区域,放售物业的业主议价空间较少,但由于多数卖家放盘价已是可以承受的心理价位,因此尽管降价可能性小,但反价可能性也不大。南方日报记者葛政涵
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  • 置业指南:房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项

    贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相的区别有:(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。下面我们一起来看看房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项:一.你的信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。二.能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,抵押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意抵押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行抵押,银行可是会拒绝你的申请的。三.抵押的房产有没有变现的能力一般来讲,抵押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。四.你是否有足够的还款能力银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋抵押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。(华龙网整合)
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  • 购房须知:在中介买房需注意这些情况

    同中介打过交道的人应该都有这种体会,明明之前他们向你承诺,什么事情都可以办好,但真正碰见问题的时候,却开始推脱责任。如果你想追究他们,却被一句“不归我们管”堵得哑口无言。那么,到底在什么情况下,你们可以追究中介的责任呢?一起来看看吧。一、未履行提醒、告知义务由于现金的二手房买卖合同多为格式文本,只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容,此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定,这时中介就有义务进行提醒和告知。部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同,交易未能完成,买卖双方就可以追究其责任。二、审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记权人与出卖人是否是同一人,以及询问清楚权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。三、隐瞒房屋弊端带看是房屋中介的一项重要义务,但在联系不上出卖人,或者承租人不看房等特殊情况下,中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代,这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。此外,部分中介机构为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等,导致合同无法履行的,买卖双方就可以追究其责任。四、未提示特殊二手房的交易风险除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,给买卖双方带来损失,买卖双方可追究其责任。。五、怂恿签订阴阳合同部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价较低的网签合同,便怂恿买卖双方签订阴阳合同,这就给国家税收造成了巨大损失,一旦被问责,买卖双方可追究中介责任。六、虚构社保在交易的时候,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明,这不但违反了法律规定,也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效,因此买卖双方同样可追究中介责任。(华龙网整合)
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  • 买二手房不立即过户风险很大 最好别全款买房

    慈溪市的陈女士最近碰到了大麻烦:今年2月,她以120万元的价格向田某购买了一套房子,准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上,这套所谓的二手房是全新的,由于小区水电配套问题,该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称,开发商保证在5月1日前完成所有手续,之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定,急于购房的陈女士还是签了合同,并付了全款。没有想到,直到国庆过后,房子的水电配套设施问题都没有解决,不但房产证的办理变得遥遥无期,连按时入住都可能无法保证。在现实生活中,类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易,买方甚至交付了房款,但因为各种原因而没有马上办理过户手续,有的甚至长期不能办理过户手续,让双方都感到为难,尤其是已付了全款的买方,其中蕴含的风险更大。二手房不能立即过户的主要原因根据《物权法》的相关规定,不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产,或者只签了一份合同,并不能代表已经取得了房屋的所有权,看房产是否真正获得,最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白,但在现实生活中,仍然存在付了钱,却没有立即过户取得房产权证的情况。那么,出现这种情况的原因是什么呢?著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况:1、所购房产还未取得房产权证,须等原房主先取得房产权证才能办理过户。在现实生活中,很多所谓的二手房,其实是卖方新购的商品房,即卖主把新房转手出售,慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然,问题出在卖主身上,很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间,当遇到一些特殊情况时,数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来,有人仍然会因各种原因想立即出售新房,为此,他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实,或者自认为马上可以获得产权证,如果碰到对方急着购房,双方就会签订协议,甚至完成款项的支付。2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产,需要等待满足上市条件才能过户。有一些房产,如经济适用房等,必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易,就无法立即完成产权过户。这样,交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户,但如果约定时间过长,就会增加很多不确定因素,双方的交易必定包含着很大的风险,特别是对于买方,风险甚至是无限的,比如政策变化的风险;房价上涨或者下跌的风险,卖房者可能反悔,不愿配合过户。3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产,因为相关情况的不同,存在着很大的税费区别,而税费直接影响房价。由于各种原因,一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议,但为节省税费,又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件,也可能是其他什么原因。4、为等待买家取得购房资格暂不过户。由于房价上涨,有些地方出台了房产限购政策,造成一些买家暂时不能取得购房资格,但因某个原因,又急于购房,造成暂时无法过户。在这种情况下,双方都需要等待买家满足政策条件,比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕,或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。买房不立即过户,究竟有哪些风险?买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款,但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户,其中存在的风险很大,甚至因此而引起纠纷,这样的事例并不少。所以,了解这种潜在的风险,对于准备购买二手房者还是十分必要的。杨文战律师表示,房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的,否则即使购房者付了全款甚至已经入住了,在法律上仍不能算已经取得了产权。所以,二手房交易后如不能立即过户,风险之大难以想象,其中最常见的风险包括以下五种:1、一方违约风险。在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家毁约,或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。2、原购商品房有问题,导致无法办理房产权证。在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。3、有贷款的房子,卖方不按时归还贷款的风险。如果房产出售方原先在购买房子时有贷款,在过户前应先还清贷款,特别是买方,一定要盯着卖方立即还清银行贷款,否则,如果卖方未按时归还贷款,存在着银行收回的可能,买房者因此会陷入极为不利的局面。4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户期间,如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行,导致钱房两空的风险。5、政策变化的风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都曾经发生较大变化,这些都不是买卖双方能控制的。一项新政的出台,很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的当事人,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,麻烦就大了。实际上,二手房买卖后,因为不立即过户而可能发生的风险绝不止以上五项,尤其是在房价波动较大的情况下,卖方反悔的情况极多,即使买方不同意,但因为尚未过户,如果卖方诚信度较差,他可能会立即转手另卖给他人,或者与他人虚构债务,由他人起诉保全房产。这种风险一旦发生,就极易导致交易无法继续,买方最终无法取得房屋所有权。当然,在一定条件下,买方也可以通过诉讼,最终拿到房产证,但这肯定要付出大量的时间、金钱和精力。买二手房不立即过户,有降低风险的办法吗?其实,每个人都知道买房要办完过户手续才算取得所有权,但由于各种原因,或从某种特殊的利益角度,仍有人暂时不办理过户,为此,就会产生这样一个问题:有没有两全其美的办法,既可以暂缓办理,同时又能避免风险?杨文战律师表示,不过户,真的没有绝对的安全。比如有人提出,我们签好买卖协议后,先去办个公证,是不是就能保证双方交易的房子不出问题?对协议办理公证,只是加强了协议的真实性,但这份经过公证的协议,对于前面所介绍的那些风险仍然是没有任何防范作用的,因为风险并非来自协议本身是否真实,而是来自各种不确定的因素。尽管如此,仍然要努力降低二手房交易的风险。为此,杨文战律师建议,在二手房买卖合同条款中,对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,一份好的合同可以降低不必要的风险,即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交得越少,风险越小;2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。5、房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题最好事先约定解决方案。7、如果卖方出售的房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。但这些建议只能起到降低风险的作用,最后还是要强调,二手房交易,只要不过户,就不能做到绝对安全!
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  • 置业指南:毛坯房验收至关重要 这些事项一定要注意

    毛坯房验收是很多业主都容易曾忽略的环节,其实,毛坯房的验收至关重要,千万不能因拿到了新房钥匙过于高兴,或因为其他原因而忽略了对整个房间做简单而必要的验收,因为毛坯房的验收直接影响到你之后的装修是否能够顺利地进行和高质量的完成。 在此,小编整理了验收毛坯房注意事项:  验收毛坯房注意事项一:门、窗门、窗:门是最容易被遗忘的地方,房主高兴地拿着钥匙打开门后最关心的是要去看看房子里究竟是什么样子,而门的样子、外观等问题就被抛在了脑后,这样的过程是万万不可取的。现在住宅安装的都是防盗门,打开门后要仔细观察并用手去触碰门的表面,看它是否平整,有没有划痕或被撞击过的地方,再目测看门框正不正,因为门框不正会直接影响到你日后实际生活中的使用,更应该来回的试试锁具看是否能正常的开启、关闭,如果遇到问题要及时向物业反映进行更换。现在的住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃,在进行验收时我们要检查每个房间的玻璃、窗框,仔细地看看玻璃上是否有杂物、水痕、划痕、玻璃中是否存有水气;窗户框正不正,窗的开启关闭是否正常,开窗时是否能达到90度,再用手摸摸窗外是否贴了防水条,对了还要看每个窗户的纱窗是否都安装好了。 验收毛坯房注意事项二:墙面、地面墙面、地面:在毛坯房的验收中,墙面、地面是面积最关键的地方。我们要检查所有房间的墙面、地面是否平整,厨房、卫生间的墙面是否有空鼓的地方。如果墙面不平整会为日后的装修带来不小的麻烦,地面不够平整也会对以后铺砖或铺地板造成影响。卫生间和厨房的墙面如若有空鼓的地方,日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。为了避免并及早地发现这些问题,我们可以用些生活化、容易操作的土办法来进行检测,找个长一些的直板放在墙上靠一靠看直板是否与墙面贴合,如果有1-2个毫米的误差是在国家标准范围内的,如果误差大了就必须让物业找工人来重新墁这块墙面。我们还可以拿本书,用其中一个90度直角靠在墙角处看是否垂直到了90度的阴阳角。看墙面是否有空鼓的现象,可以用小锤子敲打来测试,通过敲打时发出的声音来判断墙面是否有空鼓。验收毛坯房注意事项三:电3、电:在验收房子时要检测每个房间是否都有电,每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记,现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵,我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法,用手机充电器或是电吹风都能测试出来。验收毛坯房注意事项四:水水:在毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线,但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水,分别灌进管道中,看下水是否痛快有没有堵塞的现象,如果听见咕咚咕咚的下水声则说明水下得很痛快。卫生间的地面应该是做好防水的,但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以我们要在装修之前让装修工人先做个蔽水试验,24小时之后看是否有漏水的现象。  验收毛坯房注意事项五:通风系统通风系统:通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。
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  • 贷款一次性支付数年房租 你适合吗?

    在广州目前的租房市场上,大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式,而租约所约定的租期一般也是半年到一年左右。不过,近期有银行推出住房租赁贷款产品,面向有长租需求的人士,通过贷款获得资金,一次性向房东支付未来数年的租金。业内人士认为,租客通过申请住房租赁贷款,向房东一次性支付未来数年的租金,这一方式在广州租房市场尚属新兴事物,首先要房东和租客双方都同意才有可能实现。此外,对房东和租客来说,一次性收付数年的租金是否可行,要根据自身的需求和资金情况而定。需要留意的是,贷款支付租金,租房成本除了租金本身之外,还有贷款所需要支付的利息,考虑租房成本的时候需要把利息的支出也纳入考虑范围,而且鉴于未来数年市场租金行情走向存在不确定性,因此,贷款一次性支付数年房租与按月支付房租相比,实际租房成本支出孰高孰低,要根据个案的实际情况分析,租客最好综合考虑各方面因素理性决定。案例租客一次性支付3年租金房东冻结涨租3年T先生(化名)是广州某国企的一名白领,已租住了房东S女士(化名)的房子1年,不久前租约到期,S女士提出:要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金,那么这3年的每月租金还是跟今年一样,即3000元/月。原来,S女士打算重新装修自家住的房子并添置一些家具,算了一下手上可动用的资金,发现还欠约10万元左右。S女士已经退休,也不想为了这区区10万元向亲朋或银行借钱,更不想把出租的房子卖掉,断了日后稳定的租金收入来源。于是,希望租客T先生能一次性支付3年的租金,以解燃眉之急。T先生是外调到广州工作的,项目跟进完毕就要调往其他地方工作,预计最多3~4年之后就要离开广州,因此,T先生在广州并没选择买房而是租房。T先生大部分资金还压在定期和理财里,手上可动用的钱大概就是5万元左右。最近,T先生翻阅报纸的时候,看到某银行推出住房租赁贷款的新闻,里面提到一个案例跟自己的情况类似。案例里的租客向某银行申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,租客每月还款1823元。T先生算了一笔账:若是每年支付租金的话,按照房东涨租每年至少5%计算,接下来的3年,第1年租金支出37800元(按月租3150元计算),第2年租金支出39720元(按月租3310元计算),第3年租金支出41760元(按月租3480元计算)。按月支付租金的话,3年下来租金支出一共是119280元。如果租金涨幅更大的话,租金支出也会随之增多。若是一次性支付3年的租金,按月租3000元计算,则要一次性付给房东10.8万元。如果能像新闻提到的案例那样,能申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,T先生自己补足剩余的部分约4.8万元。接下来的3年,T先生每月还款1823元,3年下来贷款的本息支出是65628元,再加上T先生自己支付的4.8万元,T先生未来3年用于租房的实际支出为113628元。考虑一周之后,T先生决定尝试申请租房贷款,一次性支付3年的房租给房东S女士。分析要根据房东和租客自身的需求和资金情况而定长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同,合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定,租金支出不会受到租金行情变动而波动,这在租金处于稳定上升通道的时期,长租的优势更加明显。以目前广州租房市场的情况来看,租期一般在半年到一年居多。合富研究院高级分析师梁燕明表示,从业主的角度来说,一次性收取数年租金的情况,比较适合短期内有一定数额资金周转、但又不希望通过卖房筹集资金的业主,若能一次性收取数年的租金,一方面可以解决资金周转的燃眉之急,另一方面也能锁定较稳定的租金收入,免却频繁更换租客的麻烦以及物业可能出现的空置期。不过,若签订较长时间的租约,建议业主最好是了解清楚租客的情况,若是已经租住较长一段时间、与业主相处融洽、按时交租、对物业比较爱惜的租客,则比较适合与之签订较长时间的租约。从租客的角度来说,一次性支付数年的租金,好处是能确定未来几年用在租房方面的支出金额,更好地调配未来数年资金的运用情况。不过,由于涉及贷款,因此租房成本除了房东收取的租金之外,还有贷款的利息支出。如果是在租金行情一直保持平稳或下降的行情里,通过租房贷款一次性支付数年租金的情况,实际的租房支出可能会高于同样一段时间按月支付租金。但是,如果是在租金行情一直上涨的时期,通过租房贷款一次性支付数年租金,可以避免在租金上升期内由租金涨幅波动引起的租房支出增加额的不确定性。不过,并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式,主要还是看个人对未来的发展规划和经济收入情况而定。梁燕明有如下建议,一次性支付数年租金的情况首先要与房东取得共识,否则,房东不接受这种方式,就算租客有足够的资金付得起数年的租金,也是谈不成的。此外,还要看租客的资金情况,虽然租客可以通过申请租房贷款产品去解决资金不足的问题,但是,毕竟是贷款产品,除了关注租金的高低之外,还要把贷款的利息支出等因素考虑周全,而自己是否符合申请贷款的条件,更是优先要去了解的。最后,是否选择较长时间的租约并一次性支付租约期内所有的租金,还要看个人的情况,若是刚工作不久、未来一段时间内工作变动比较频繁的年轻租客,则不太适合受租期较长租约的束缚。将来一旦因工作变动或需要到其他地方发展,要处理妥当这份长租约并不是一件简单的事。租房TIPS淡季租房不妨“砍砍价”说不定房东真的会降价时间进入11月,租房市场开始步入传统的淡季,市场上新增的租房需求较年中高峰期下降约20%-30%,现时有租房需求的租客,不但有充足的房源可供选择,而且还有时间“货比三家”,对比不同房源后再从中挑选租金实惠的单位承租。市场人士透露,近期放租业主的心态不再强硬,甚至存在一定的议价空间。一套月租5000元左右的房源,与业主讲价后,有可能出现200-300元/月的降价幅度。预计年底到明年春节前这段时间,将会有越来越多租约到期的房源,重新投入租房市场放租。趁着淡季租房,不但能有更多房源可选择,而且还有机会租到业主愿意降价出租、租金实惠的房源。热租区域业主也存在降租的可能就算是市中心热租的板块,近期新增的租房需求也较年中旺季有所回落,而现时放租业主的心态也开始有所变化。合富置业储备分区营业经理郑忠祥表示,现时天河北一带放租的业主,心态不会很强硬,存在议价空间,以租金5000元/月左右的房源为例,业主愿意给出的让价幅度大概在300-500元左右。无独有偶,同样是天河白领热门租房区域的东圃,近期放租的房源亦存在一定的议价空间。合富置业高级营业经理邓雄才表示,现时放租业主的心态不会强硬,一般议价空间在200-500元左右,如果租客提出的租金降幅不大,70%-80%业主都会同意。11月上半月2房单位最热租据合富大数据统计,11月上半月广州租房市场交投仍以2房户型最热租,成交占比约37%,而3房户型以33%的成交占比,交投热度仅次于2房户型。从各类户型的租金来看,最热租的2房户型套均租金约3778元/月,而3房户型在11月上半月的套均租金约4842元/月。月租在2000-4000元之间的房源,仍然是成交大热,成交占比高达45%,而月租低于2000元的租房成交个案,占比不到两成。市中心内月租低于2000元的房源,大部分都是单间或1房1厅的小面积户型,而月租低于2000元的2房、3房成交个案,大多都分布在番禺、花都等外围区域。越靠近年底,租房淡季的特征将越来越明显,尤其是12月到明年1月这段时间,预计会有相当多的租客因租约到期而退租。面对春节前的传统淡季,业主的心态也有所不同。部分业主不希望物业出现空置期,心态会稍弱一些,若有租客愿意承租,大多也会比较乐意将租金稍降一些。部分业主则会倾向于利用淡季把物业内部简单装修一下,等到明年春节后旺季能以更理想的价格将物业租出。以中山七路一带70平方米的租盘为例,依物业内部装修新旧程度不同,租金可以相差500-800元/月不等。此外,还有一部分房源租期的结束时间是相当靠近农历新年前的,那么这部分房源的业主,则大多会暂不急于将物业在春节前出租,而是等到农历新年之后的旺季再将物业重新放租。
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  • 购房知识:已被查封的不动产转移登记是否合法?

    去年下半年,佛山南海出现一例不动产错误登记案,樊先生已经拿到手的不动产登记证被南海区国土城建和水务局宣告作废。就这样,价值290万元的房子从樊先生手中“飞”走了。该事件发生后,本报持续关注此案。近日,广州日报全媒体记者从当事人处获悉,该案已于2017年9月29日宣判。顺德人民法院判决撤销南海国土城建和水务局作出的2016第1号《撤销不动产登记决定书》,判决生效后15日内将涉案房产的不动产权恢复到樊先生所有。这意味着,“飞”走了整整1年的房子,又有希望“飞”回到樊先生名下。不过,这事还没那么快尘埃落定。上周被告方南海国土城建和水务局提起上诉,樊先生已收到法院传票,目前案件还在进一步审理中。领了不动产证后发现房子被查封时间回溯到2016年5月份。樊先生看中了吴先生名下的水韵尚都的两套房产,双方在中介机构的见证下签订了房地产买卖合同。按照约定,这两套房产共计290万元,其中每套价格为145万元。2016年8月16日,樊先生向吴先生支付了140万元的房款,剩下的150万房款,樊先生跟吴先生约定取得产权变更之后再向银行抵押,另行支付。8月18日,樊先生和吴先生一起到南海国土城建和水务局查册,当时,南海国土城建和水务局向吴先生出具了《佛山市(南海区)房产查询证明》,证明该不动产无抵押、无查封。这一切看上去很正常也很顺利,但是一周之后,事情峰回路转。根据法院审理,就在樊先生和吴先生查册后一周,即2016年8月24日,雷州法院向南海国土城建和水务局送达《民事裁定书》以及《协助执行通知书》,要求查封吴先生名下水韵尚都的两套房产,也就是樊先生购买的这两套房产。查封期间从2016年8月24日起至2019年8月23日止。而南海国土城建和水务局也于当日办理了涉案房产的预查封登记。对此并不知情的樊先生于2016年9月2日到税务部门缴纳了相关税费,之后向南海国土城建和水务局申请办理涉案不动产产权登记。蹊跷的是,在这个时间点上,南海国土城建和水务局的工作人员并没有发现涉案房产已经进行了查封登记。于是,该局为樊先生和吴先生办理了不动产转移登记,并于9月19日向樊先生核发了不动产登记证,涉案不动产的权属人登记为樊先生。当9月28日樊先生向银行申请抵押贷款被拒时,樊先生才发现这套房处于被查封状态,无法贷款。樊先生立即与南海国土城建和水务局沟通,确认了自己的这套房被查封。接下来的事情让樊先生始料未及。南海国土城建和水务局于2016年10月17日作出了《撤销不动产登记决定书》,同时将涉案房产恢复到查封登记状态。由于樊先生不肯交回已经颁发给他的不动产登记证,于是南海国土城建和水务局11月8日在其官网上公告涉案不动产权证书作废。就这样,樊先生莫名其妙“丢”了自己的房子,其产权人资格被取消了。樊先生不服南海国土城建和水务局做出的《撤销不动产登记决定书》,于是将该局告上了法庭,要求撤销该决定。通过法院审理查明,在整个事件中,南海国土城建和水务局确实是因工作失误在查封期间办理了涉案不动产的权属转移登记,而在这个过程中,涉案的房屋确实处于法院查封状态中。那么,这样的转移登记是否合法?顺德人民法院认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定,“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”,“不得转让”。也就是说,已被人民法院查封的房产,依法不得转让。所以,在这个案件中,从2016年8月24日起,即涉案房产被查封的第一天开始就不能转让了。因此,南海国土城建和水务局2016年9月份办理的涉案不动产转移登记,其行为是违法的。行政机关能否有权撤销不合法的登记行为?视情况而定。既然这样的转移登记行为是违法的,是否意味着主管部门可以“知错就改”,撤销已经违法的登记行为呢?顺德人民法院认为,根据《最高人民法院审理房屋登记案若干问题的规定》第十一条第三款,“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。”在整个转移登记过程中,樊先生并不知晓该房产已被查封,可视为善意取得了涉案不动产的产权,因此,即使是在涉案不动产登记行为违法的情况下,也不应撤销登记行为。所以,顺德人民法院判决:撤销南海国土城建和水务局作出的南不动产2016第1号《撤销不动产登记决定书》;南海国土城建和水务局在该判决生效15日内将涉案房产的不动产权属性恢复登记为樊先生所有。上周南海国土城建和水务局又提起上诉,案件还在进一步审理中。
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  • 置业指南:选购小户型需要“大智慧”

    小户型一般是指配套相对完善、功能相对齐全的“小面积住宅”,但小户型小面积。小户型多集中于商务区,交通便捷、无论商业还是生活配套都十分成熟,另外只要户型设计合理,虽然空间较小,却仍然可以有高质量的生活氛围。但小户型并不适合所有人,那么哪些人适合买小户型房屋呢?一、单身人士单身人士本身经济能力有限,无力购买价格昂贵的房屋,而小户型一般总价较低是置业的最佳选择。如单身人士本身无房,选择租房所需要支付的房租也是不小的负担。选购要点单身人士往往以事业为重,又非常渴望有自己独立的空间,因此选择小户型房屋最关键的因素是交通。由于年轻人工作变动是常态,建议观察城市公共交通如公交、地铁线路图,选择出行便利的区域。二、两口之家对于准备结婚的情侣或刚刚结婚的新人,在资金实力有限的情况下,购房小户型房屋作为过渡也是不错的选择。小户型房子总价低,不仅能使自己的婚后生活没有太大压力,而且购房后的日子可以过得舒适惬意。但需要注意的是,如有近期要小孩的需求且需要父母或保姆照顾小孩,那么建议直接购置大户型,以避免房屋频繁置换带来的不便。选购要点两个人的居家生活不再单单满足居住功能,还需满足二人对生活品质的追求,因此在购置小户型时要着重考察两个方面,一是小区外部配套要满足日常生活、娱乐、休闲的需求;二是内部户型设计要求功能区配置合理。三、投资者在一二线城市,由于小户型总价低,符合很多消费者的承受能力,因此有一定的投资价值。但在小城市,由于流动人口较少,常住人口多以家庭为单位对小户型的需求较小,投资前景往往不如大户型。选购要点尽量选择成熟商圈,首先商圈本身商务氛围浓厚,区域内消费能力较强。其次,商圈拥有良好的交通和配套。第三,如投资者用于房屋出租,那么要考虑房价租金比、房屋空置率。(华龙网整合)
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  • 购房指南:未成年人可以买房吗

    面对各种限购政策,不少家长想出一招:买房时,直接在房产证上写未成年孩子的名字。看上去确实不错,但还有些隐藏的问题,有这种打算的家长最好继续往下看。一、未成年人可以买房吗?买当然没问题。法律并未限定购房者的年龄,所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时,需要由未成年人的法定监护人办理。二、未成年人能否自行进行房产交易?按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。三、未成年人如何购买房产?无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,也记载未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。四、以未成年人名义买房有何优缺点?不少父母考虑到房子始终会留给孩子,所以选择直接将购置的房子写在子女的名下,这样有一定的便利之处,但是不能忽视其中的风险。优点:1.可避免财产分割子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产分割时,法院也无法处置子女名下的房产。2.可避免日后过户税费直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。缺点:1.不能贷款银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,未成年的孩子虽然可以单独买房,但不具有完全民事行为能力,也没有债务偿还能力。因此未成年人购房一般不能进行银行贷款,买房需一次性付款;父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。2.父母不得随意处置房屋监护人可以代未成年子女购房,却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易,监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。3.父母无权收回房屋房子虽然是父母出资购买,但孩子才是房产所有者,甚至在孩子成年后,对父母不履行赡养义务,父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。
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  • 置业指南:买房时怎么选开发商?

    买房子确定好购买力后,就是选楼盘了,不同的楼盘代表的是不同的开发商,有本地中小开发商,还有全国性的大开发商。我们经常听人说,买房子一定要选大开发商,这是为什么?为什么同一地段大开发商的房价要比小开发商要贵一点呢?大开发商和小开发商的区别还是不少的,具体表现在以下几个方面:1、品牌实力。大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力,更有保障。2、施工质量。大开发商让购房者觉得房子质量更好,即使是维权,也是大开发商更讲规矩。3、配套设施。大开发商提供的硬件配套设施更加完备。4、问题。大开发商在操盘项目中,往往能引入好的幼儿园和,这极具吸引力。5、大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至。当然,买大开发商的房子,付出的成本更高,这个需要量力而为。大开发商的居住成本也更高,以物业为例,大开发商的物业通常都是自有物业,从拿地开发商到业主入住,开发商能够提供一条龙服务。物业公司为自有项目提供物业服务,会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业,我们则不能将矛头对准他们了,毕竟物业公司是外来户,跟房子质量没有直接关系,他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费,物业公司或许还会懈怠。看了大开发商物业的好处,还得看看他们物业的费用,好物业当然得要好价钱,大开发商的物业费相对市场平均水平要高出不少。一月物业费,加上水电燃气网络等费用,差不多要1000块钱,可是不小的一笔支出。考虑到买房成本和远期规划,选择开发商确实是一门学问。
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  • 置业指南:买房如何选择好地段

    地段对于多数买房者来说都是个敏感词,但是很多人在这个关键词上的选择是无从下手的。总之,买房最重要的是看地段,要特别小心。闹市中心区所谓闹市,也就是一个城市内最繁华的区域,小城也许就一个,大城市则可能有多个。通常,这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主,主要用途多在投资。对年轻人而言,在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。次繁华生活区靠近闹市,又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大,偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似,其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市,个别中型项目具有一定的社区规模,但都容积率很高,基本都是高层。这种区域的中小户型,价格与闹市差别不大,但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低,个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。CBD区域由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常,只要发展成熟,这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前,其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言,能够准确预测出城市发展方向,及早入手的话,这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然,目前而言,二三线城市这种机会更大些。好环境老城区在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。原著民比例通常比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但是,同样在这种区域新房放量较少,而且价格不低。入市的产品,多为10年以上二手房。个人以为,对于纯粹居住需求而言,这种区域的二手房是首选。住几年之后,转手也容易,出租也可以。城乡结合部即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。这种区域,相对来说低端生活配套还是很齐备的,但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多,也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域,治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言,这种区域也是一个考虑选择的方向。而且,随着城市扩大化,这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说,未来有可能是一个新的城市新兴区域。交通好郊区即从交通上来说,随然离城市核心区比较远,但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。虽然离城市都有几十公里的距离,但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域,房价相对都是比较低廉的,对于青年购房群体而言,是相当不错的选择。当然,缺点是交通成本通常较高,如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上,中低端生活配套一般都不错,但中高端配套少。(华龙网整合)
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  • 业主必看!住小区不可不知的29个物业常识

    物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里,你需要了解这些法律知识。1、什么是前期物业管理?有什么规定?前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定:(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同,并报物业所在地的区房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金。(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担,自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些?依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定,物业服务企业服务的范围及内容有:(1)基本要求:包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。(3)公共设施设备维修养护:包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。(4)协助维护公共秩序:包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。(5)公共区域清洁卫生服务:①楼内公共区域:包括地面和墙面,楼梯扶手、栏杆、窗台,消防栓、指示牌等公共设施,公共灯具,门、窗和玻璃,雨搭、屋顶,垃圾收集,电梯轿厢;②楼外公共区域:包括道路、场地、绿地,宣传栏、小品、健身器、桌椅等,垃圾厢房,果皮箱、垃圾桶,消毒灭害等。(6)公共区域绿化日常养护:包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治,树木修剪、施肥、病虫害防治,花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。3、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;(4)保洁服务;(5)保安服务;(6)物业维修、更新费用的帐务管理;(7)物业档案资料的保管。4、物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗?没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证,它是对企业规模和经营范围的规范,没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别,新设立的物业服务企业资质等级为三级,暂定期一年,由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的,一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费,三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以,二者之间没有必然的关联性。5、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。6、物业服务企业能罚款吗?不  能。罚款是一种行政处罚行为,物业服务企业不是行政主体,因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系,他们之间是一种平等的民事合同关系,所以物业服务企业不能对业主进行罚款,但如果业主确实违规,对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害,物业服务企业可以要求业主进行赔偿。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?没  有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。8、物业管理服务收费的标准有何规定?物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:(1)已售公有住宅的收费标准,由市物价局会同市房地局制定;(2)普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费,由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。9、物业管理服务收费包括哪些项目?物业管理服务收费包括下列项目:(1)管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;(2)房屋设备运行费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;(3)保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(4)保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;(5)维修费,用于物业维修服务所需的费用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算,第(5)项费用按实际维修项目计算。10、以什么面积收取我的物业管理费?房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。11、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳,如何处罚?物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。12、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。13、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。14、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。15、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。16、我家里跑水了,物业应负什么责任?物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的,物业公司应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验,目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。18、业主委员会何时成立?程序如何?一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记:(1)成立业主委员会登记申请书;(2)业主委员会委员名单;(3)业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作;对不符合《青岛市居住物业管理条例》(以下简称本条例)规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。19、业主委员会有哪些主要职责?业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:(1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;(2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;(3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;(5)听取业主、使用人的意见和建议,监督管理企业的管理服务活动;(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。20、业主公约有什么效力?业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。21、居住物业报修和维修有哪些规定?物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的,按下列规定执行:(1)接受委托的物业管理企业,应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修,也可直接到报修点报修。(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的,应在24小时内修理;接到一般项目报修的,应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。1)急修项目分为:A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;B、因室内线路故障而引起停电和漏电;C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;E、电梯故障,不能正常行驶;F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;G、其他属于危险性急修项目。2)一般项目分为:A、各类钢、木们窗损坏;B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水;D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用,由报修人认可签字后,按规定列支;除此以外,共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的,需经业主小组认可后予以维修,费用按规定列支。(5)物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。22、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?业主使用人在物业使用中禁止下列行为:(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;(4)侵占绿地、毁坏绿化;(5)乱设摊、乱设集贸市场;(6)乱倒垃圾、杂物;(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(9)法律、法规禁止的其他行为。违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为,由区房产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。对上述禁止行为,青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释:(1)在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为;(2)上述第(8)项所禁止的行为,是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声;(3)在物业管理区域内,晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋施工。23、改变住宅使用性质有什么规定?住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。24、占用物业管理区域内的道路、场地,有什么规定?任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。违反上述第一条规定,由区房地产管理部门责令其期限改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。25、利用物业设置广告等经营性设施,有什么规定?利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签定协议,并支付设置费用。违反上述第一条规定,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。26、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,如发现有违反法律禁止的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款。27、物业维修基金如何设立和使用?公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定:内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%,高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%,高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋,也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价,如1996年度的成本价为1198元。住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定,由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。28、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么?(1)业主无理拒绝交费;解决方法:对于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任。(2)以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用;解决方法:A、此项抗辩理由不成立,包括以此理由拒交供暖费的,也是不成立的。B、物业成本照常发生。(3)以物业服务质量不合格为由,拒交物业费;解决方法:A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定,且不能拒交,法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。(4)以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费;解决方法:A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举证责任,需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。(5)以物业公司收费不实,拒交物业费;解决方法:物业收费不实,法院判决据实收费。(6)以人身、财产受到损失,拒交物业费;解决方法:A、物业服务质量不合格为由,可以适当减免,但必须通过诉讼提出。B、法院个案判决,是否涉及其他业主?需要具体分析。(7)因公共费用分摊不合理拒交物业费;解决方法:对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,一般情况下按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;(8)因未签订书面合同拒交物业费;解决方法:诉讼中,业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则,参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。(9)房产流转中原业主欠费问题;解决方法:A、原业主承担以前拖欠费用,新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续,不影响承担责任。(10)拒支付滞纳金;解决方法:对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,法院一般应予支持。滞纳金数额过高的,会依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
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