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  • 房企拿地,聚焦这些城市群就够了

    018年,随着“雄安新区”规划面世和“粤港澳大湾区”的蓄势待发,中国城市群发展已进入集中建设阶段,我们延续“聚焦核心城市群,深耕一二线大城市,分享城市群三四线成长红利”的判断,继续看好核心城市群与都市圈的发展潜力。都市圈与城市群必将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势,因此,深耕重点都市圈和城市群将成为房企最有效的布局策略。  城市发展都将经历“城市—都市圈—城市群”的过程,早期资源在大城市聚集,城市发展以虹吸效应为主,核心城市资源及人口承载力趋于饱和后,开始向周边城镇进行产业与人口的迁移,核心城市开始城市更新的过程,产业形态向坪效更高的服务业升级,随着外溢效应的扩散,核心城市与周边区县联系度加强,形成都市圈与城市群。中国城市群格局  “五大超级城市群”地处国家三大战略的叠加区(“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展),未来将是中国最具发展潜力的地区,我们维持对其整体潜力的看好。从发展阶段来看,长三角、珠三角以及京津冀城市群作为领先梯队,发展相对成熟。长江中游以及成渝城市群地处长江经济带的中上游地区,城市腹地广阔,且具备承接长三角产业转移的优势。此外,山东半岛、海峡西岸以及新近崛起的中原城市群,或地处沿海地区,经济基础雄厚,或位于连接东西与南北的交通要塞,区域内城市基础较强,整体潜力向好。中国主要城市群对比分析图:全国19个城市群经济、人口对比数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com占国土面积11%的五大城市群经济规模占全国55%,商品房销售面积占比47%,是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场。从2017年数据来看,长三角GDP规模最突出,达16.5万亿,显著高于其他城市群,是目前我国最发达的地区;珠三角、长三角人均效益最高,人均GDP超10万元;长三角、京津冀、长江中游汇聚着更多人口,常住人口规模均超过1亿人;长三角房地产市场规模最大,房地产开发投资额超过2万亿,商品房销售面积超2.5亿平米,长江中游、成渝商品房销售面积2017年也分别达到1.8和1.7亿平米。在五大城市群之外,山东半岛和海西城市群地处沿海地区,核心城市具备先发优势,城市群整体经济水平较高,2017年GDP规模分别为7.3和5万亿,商品房销售面积超过1亿平米,而中原城市群地处全国“两横三纵”城市化战略格局的陆桥通道与京广通道交汇区域,是中部崛起的战略支撑点,人口规模突出,尤其郑州及周边地区快速崛起,潜力突出。从城市群内部“经济结构”的经验来看,第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的发展规律。根据此规律,我们将中国主要城市群划分为三种类型:“双核驱动型”、“多中心结构”和“成长型”。图:主要城市群经济规模梯度双核驱动型双核驱动型:珠三角、京津冀以及成渝城市群均表现出双核驱动的城市结构特征,城市群内两大核心城市经济规模远超其他城市。目前,珠三角发展最为成熟和均衡,城市梯队已经形成,整体实力突出,且深圳GDP规模首次超过广州居城市群首位;京津冀、成渝城市群目前经济仍过度集中于核心城市,尤其成渝表现明显,在第3大城市绵阳这一比值已达9.4,重庆和成都两大核心城市虹吸效应显著,尚未形成辐射作用,但当核心城市吸聚发展到一定程度后,将开始辐射周边。多中心结构多中心模式:长三角与长江中游均为横跨多省的城市群,内部由多个都市圈构成,多中心的结构使资源相对分散。由长三角城市GDP数据可看出,除上海外,苏州、杭州、南京等城市经济规模亦较大,均已形成以各自为核心的都市圈结构,第一大城市GDP/第K大城市GDP实际值多小于理论值;而长江中游城市群横跨湖北、湖南和江西三省,武汉和长沙经济体量显著高于其他城市,南昌位列第三,虽然省会城市具备规模优势,但城市群内三四线城市差异并不明显。成长型山东半岛、海峡西岸和中原城市群中除郑州外,首位城市经济规模虽然较大,但与其他城市距离并未显著拉开,未来资源有进一步集聚的空间。山东半岛城市群中济南作为省会城市,GDP规模仅位居第三,难以对城市群发展进行有效带动;海峡西岸的核心城市福州和厦门亦未有明显领先优势;中原城市群郑州具备明显规模优势,但城市群内城市普遍经济落后,郑州仍处于吸附周边阶段。  图:2017年主要城市群房地产市场规模及全国占比数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com长三角地区投资及销售规模显著高于其他城市群,房地产开发投资及商品房销售面积占全国比重均超15%,长江中游、成渝及中原城市群商品房销售面积均在1.6亿平以上,新房市场规模大。珠三角和京津冀地区受房价、地价整体较高影响,虽然销售面积规模不及中西部城市群,但投资占比高。2018年三大核心城市群投资吸引力京津冀、长三角和珠三角作为中国三大核心城市群,均有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群,不仅引领中国经济持续增长,也对世界经济发展做出贡献。本部分我们将分别对三大城市群进行详细分析,以探求各城市群内部城市的投资价值与发展空间。1京津冀城市群雄安新区的设立对京津冀协同发展的具有极强的战略意义,一年之内新区已进入实质性建设阶段,预计未来产业、交通规划等落地节奏也将加快,京津冀城市群整体潜力得以明显提升。图:京津冀区域空间格局示意图北京聚焦“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”,产业结构向坪效更高的服务业升级,处于外溢辐射阶段,与周边150km内城市构成“首都都市圈”,在疏解非首都功能的过程中,大量人口将随功能、产业走向承接地区。天津仅次于北京的北方第二大城市,京津冀“双城”之一,以“制造业+服务业”驱动城市发展,在京津冀城市群中承担着制造业中心的功能。雄安新区第三个全国意义上的新区,京津冀发展新引擎,京津冀第三极,肩负改革创新使命。规划纲要出台预示建设进程加快。发展轴沿线京津、京保石、京唐秦发展轴带上的城市潜力突出,尤其石家庄作为冀中南中心,制造业基础好,处于扩展期,内生需求旺盛。图:2017年京津冀各市GDP及增速数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com从2017年京津冀各市的经济表现来看,京津依旧保持规模优势,但天津受结构调整影响,经济增速出现明显下降,由2016年的9.1%降至3.6%,经济放缓压力较大。河北各市中唐山经济总量位居第一,2017年GDP为7106亿元,钢铁产业优势依然较大,GDP同比增长6.5%;石家庄经济位列河北第二位,且增速较上年提高0.5个百分点,为7.3%,增速在京津冀地区居首位。沧州、邯郸和保定经济总量均超过3000亿,且沧州及邯郸均保持了7%以上的增速。图:2017年京津冀各市常住人口、人口增量及城镇化率数据来源:各市统计局,CREIS中指数据,fdc.fang.com京津人口回落,石家庄常住人口增长最快。2017年,北京人口疏解效果开始显现,常住人口较上年减少2.2万人,而天津伴随着经济增速的显著回落,人口规模也较上年减少5.3万,近期天津为吸引人才放开落户条件,也可看出政府对人口负增长的担忧。与京津人口回落不同,河北各市,尤其是石家庄、保定等城市,不仅人口规模大,且保持增长趋势,石家庄2017年人口增量达9.5万,成为京津冀人口增量最大的城市,在全国也属于较高水平,保定、唐山增量分别为4.4万和5.3万。同时,保定人口规模超千万,邯郸也达951万,庞大的人口规模以及较快的增长速度为当地房地产市场带来大量需求,看好人口保持增长的城市潜力。图:2017年京津冀各市商品房销售面积及增速数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com天津市场规模大,石家庄销售面积超千万且保持快速增长。2017年,天津商品房销售面积在京津冀居首位,新房市场空间大,但受政策严控及前期需求透支影响,同比大幅回落。石家庄销售面积超过1000万平,同比大幅增长,城市处于扩展期,随着轨道交通的延伸,城市空间不断扩大,内生需求旺盛。上一轮环京地区市场的集体上升也导致政策从严,廊坊及保定的临京县市均受到政策的严厉限制,市场降温明显。环京片区的严控以及京津冀整体潜力的提升导致楼市向冀中南地区传导,邯郸和邢台销售面积增幅均超20%。京津冀协同发展是我国三大战略之一,加之“千年大计”雄安新区已进入建设阶段,京津冀无疑将成为中国最具投资潜力的区域之一。2017年,北京、天津经济规模依旧保持优势,但天津受结构调整影响,增速下滑明显,经济放缓压力较大。北京发展已进入人口外溢阶段,人口大量外溢至周边城市,廊坊、保定借助区位优势,尤其是环京及京雄沿线城市将显著受益;而石家庄正处于城市扩展期,随着轨道交通的延伸,城市空间不断扩大,对省内人口吸附力增强,投资潜力突出。  2长三角城市群长三角是目前我国综合实力最突出的城市群,基于其起步早、基础好、成熟度高的优势,定位于具有全球影响力的科创高地和全球重要的现代服务业、先进制造业中心,经济实力不断增强、创新成为区域发展主要标签、人口虹吸效应持续显现。图:2017年长三角各市GDP及增速数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com上海经济规模破3万亿,无锡加入万亿俱乐部,长三角城市群经济再上新台阶。2017年,上海GDP首次突破3万亿,经济规模稳居长三角乃至全国首位,苏州、杭州、南京、无锡规模依次位列其后,也超过万亿元,其中无锡为新晋万亿城市,另外宁波规模也接近万亿,全国14城GDP超过万亿,长三角地区占五席,而京津冀、珠三角分别仅占两席,足见长三角城市群之发达。从经济增速来看,虽然受大环境影响,多数城市经济增速放缓,但超半数仍保持在8%以上,经济活力高,韧性强。图:长江经济带五大城市群产业发展圈资料来源:《长江经济带产业转移指南》,中国指数研究院整理沿海城市是早期对外开放和承接国际产业转移的前沿,位于长江经济带下游的长三角城市群以“制造业高地”著称,其中上海作为资源配置中心和科创高地,技术、品牌优势日益突出,杭州和南京等区域中心城市地位不断提升,苏锡常则主要对接上海,形成先进制造业和现代服务业集聚区,宁波依靠枢纽港地位,经济实力显著增强。“依托黄金水道,建设长江经济带”是与“一带一路”共振互补的国家战略,同时,产业由沿海地区沿内河水道向内陆腹地转移是城市发展的基本规律。根据《长江经济带产业转移指南》,长三角城市群依托“一核五圈”,将聚焦产业集群发展和产业链关键环节创新,上海、杭州、南京、苏州等城市借助自身优势,聚焦电子信息产业与高端装备制造业,而安徽多个地级市因融入长三角城市群将在承接产业转移中显著受益,合肥、芜湖、滁州等地成为装备制造业和家电产业的主要承接地,产业的发展对城市经济发展具有显著带动作用,2017年此类城市GDP均保持8.5%以上的增速。图:2017年长三角地区城市常住人口规模及同比增量(单位:万人)数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com2017年上海常住人口规模再现缩减,而五大都市圈核心城市人口规模增长显著。2017年,上海常住人口规模同比下降1.4万人,这是上海自改革开放以来,继2015年之后第二次出现常住人口规模缩减,究其原因,主要是因为上海产业结构调整,劳动力随产业外迁导致。除上海外,其他城市均有不同程度增长,杭州、宁波、合肥、南京、苏州五个都市圈核心城市常住人口规模增长较为显著。图:2017年长三角各市商品房销售面积数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com长三角核心城市规模优势突出,但三四线城市规模均快速增长。2017年,长三角商品房销售面积居前列的仍是杭州、苏州、上海、南京等中心城市;但热点核心城市在政策严控下销售规模较上年均明显回落,上海和合肥同比降幅最大。在热点城市政策全面收紧背景下,购房需求传导至更多周边地区,如南通2017年商品房销售面积同比增长38%至1658万平,尤其是临沪的如皋、启东市场热度较高,带动南通全市销售规模位居长三角第四位。此外,绍兴、湖州、舟山、滁州等地或因承接需求外溢,或因棚改带动,销售规模都实现快速增长。图:2018年长三角各市棚改计划开工量数据来源:省、市政府网站,CREIS中指数据,fdc.fang.com棚改对商品房销售起到正向推动作用,2018年三省一市棚改规模仍较为可观,预计房地产市场也将继续得到推动。浙江省整体棚改规模较大,除杭州外,绍兴、湖州棚改也较突出,2018年计划开工量均超过3万套,由于三四线城市内生需求相对有限,而棚改货币化安置将催生大量需求入市,推动市场规模快速增长。江苏的城市中,南京计划开工量较大,2018年计划实施棚户区改造400万方,长三角城市群的安徽省各市计划开工量较少,其中芜湖、安庆规模相对突出。长三角城市群是我国最具发展前景的区域之一,内生需求旺盛,区域内多个城市房地产开发投资吸引力居全国前列。长三角城市群产业聚焦集群化发展和产业链关键环节的创新,杭州、宁波、合肥、南京、苏州等核心城市仍将保持对人口的较强吸附力,人口的聚集也为核心城市带来持续不断的购房需求,未来此类城市仍将是投资热点。但短期政策限制为周边地区带来发展机遇,尤其是环核心第一圈层城市,显著受益于核心城市的外溢需求带动,销售规模大幅增长。同时,未来三年仍是棚改红利释放期,建议关注棚改规模突出的长三角三四线城市,共享市场红利。  3珠三角城市群2017年起,粤港澳大湾区上升为国家战略,如今,大湾区规划即将发布,区域经济发展将迎来新机遇。珠三角地区因沿海开放优势,产业基础强,且同属广东管辖,内部协调性高,发展水平全国领先。随着湾区经济成为全球新的增长极,粤港澳大湾区有望成为引领中国经济增长的新引擎。图:珠三角空间结构图  图:2017年珠三角三大都市圈GDP及增速数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com珠三角9市GDP总量占到广东省80%,广深GDP均超2万亿,经济规模遥遥领先。2017年,深圳GDP总量高达22438亿元,同比增长8.8%,而同期香港GDP为26626亿港元,增长3.8%,按照2017年人民币兑港币平均汇率1.1552折算,香港GDP为23049亿元,虽然深港尚有微小差距,但深圳已逐渐成为大湾区核心引擎。此外,广州GDP也超过2万亿,佛山、东莞紧随其后,位列珠三角第三、四位,且两地均保持8%以上增速,经济处于快速发展阶段。从不同都市圈来看,广佛肇都市圈、深莞惠都市圈经济体量明显大于珠中江都市圈,后者仅中山GDP规模超过3000亿。未来,在粤港澳大湾区规划出台后,预计将达到“9+2>11”的叠加效应,城市产业分工、错位发展将成为湾区成功的取胜之匙。香港作为全球第三大金融中心、国际航运中心、贸易中心,为湾区发展提供资金及贸易支持;广州为区域政治、经济、文化中心,深圳作为创新高地,着力发展高新技术产业,两大核心城市在产业链上游提供人才及科技支持。而佛山、东莞、惠州等城市立足科技成果转化基地,重点发展制造业。图:深圳—香港“创新集群”  表:2017全球区域创新集群指数排名  资料来源:《2017年全球创新指数》湾区经济不仅是世界经济发展的重要增长极,更是区域竞争力和科技创新能力的前沿地区。世界知识产权组织在《2017全球创新指数报告》中利用PCT专利申请数据对区域创新集群进行评价,深圳-香港地区排名仅次于东京-横滨地区,深圳已经成为具有世界水平的科技创新中心。图:广深科创走廊空间布局  资料来源:《广深科技创新走廊规划》此外,2017年12月,广东省印发《广深科技创新走廊规划》,依托“一廊十核多节点”的空间格局打造中国“硅谷”。广深科技创新走廊范围为沿广深轴线区域,具体为北起广佛交界处,经广州主城区、东莞松山湖、深圳主城区,南至深圳大鹏新区,依托高速、城际等交通要道,形成长约180公里的商务创新要素集聚区域。到2030年,目标建成具有国际影响力的科技产业创新中心,到2050年建成国际一流的科技产业创新中心。穗莞深三市聚集了广东六成以上的高新技术企业,在创新经济方面已具有良好的基础。其中深圳已成为国际“创新之都”,资金与研发优势突出,市场化程度高,拥有华为、腾讯等多家科技巨头,以及众多“独角兽”公司(估值10亿美元以上的初创型公司)和潜力巨大的“瞪羚企业”(成长性好、具有跳跃式发展态势的高新技术企业),而广州优势在于聚集了大量高校及科研院所,科研能力同样突出,东莞相比于广深,则发挥了制造企业和工业园区集聚的优势,三地将聚焦打造新一代信息技术、生物医药、智能装备和新能源汽车四个万亿级产业集群。图:2017年珠三角三大都市圈常住人口  图:2017年珠三角三大都市圈常住人口增量(万人)数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com人才是推动珠三角地区迈向科技湾区的关键所在,“双引擎”广深两地对人口吸引力全国领先。广州和深圳虽然与京沪同为一线城市,但不同于京沪严控人口增长的政策,两地对人才引进、人口落户都相对积极,“来了就是深圳人”形象地彰显了城市的开放性与包容性。广州、深圳2017年常住人口分别为1450万和1253万人,人口规模突出,且分别较上年增长45和62万,人口保持快速增长。东莞和佛山位于第二梯队,常住人口分别为834万和766万人,其中佛山在人才政策不断加码下,2017年人口增长19万,全国领先。图:2017年珠三角各市商品房销售面积及增速数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com受政策调控影响,珠三角地区多数城市商品房销售面积回落,且新房市场不断向核心城市周边转移。2017年,受调控深化扩围影响,珠三角多数城市商品房销售面积均下降,广深两个一线城市已经开始向存量市场转变,新房市场逐渐向周边地区转移。佛山商品房销售面积同比增长26%,肇庆市场也进入快速增长期,销售面积同比增长20%。珠中江都市圈中的江门受益于政策环境及价格基数较低,销售面积同比增长16%。经过前期酝酿,2018年粤港澳大湾区建设将迎来实质性突破,未来发展将对标世界一流湾区。近几年广深已取代京沪成为一线城市人口净流入的集中区域。佛山和广州将在2030年全面实现同城化,综合发展更具潜力。东莞则将通过广深科创走廊在创新领域和广深紧密联结,承接两地产业转移,城市潜力较大。惠州依靠良好的区位优势,积极承接深圳产业转移。港珠澳大桥通车使珠海的城市区位优势凸显,将成为连接大陆与澳门的桥头堡,发展环境大幅改善。  结语显然,大城市带动周边形成都市圈进而发展成为城市群,将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势,因此,聚焦核心城市群,才能最大程度地分享行业与城市成长红利。尤其是长三角、珠三角以及京津冀城市群,在发展成为世界级城市群的过程中,城市潜力将不断提升。而成渝以及长江中游城市群作为中西部最具发展潜力的地区,其核心城市及周边形成的都市圈未来将借助产业转移吸引更多人口流入,可重点关注城市发展机会。
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  • 宾水里“日租房”兴起 3000户社区日租近600

    天津北方网讯 :居民李先生反映,宾水里小区是个老旧小区,有很多业主直接把房租出去就不管租户怎么使用了。“我们小区在日租房方面,真的是很出名的。你在网上搜‘肿瘤医院 日租’一准有我们小区。来这里日租的大部分都是来肿瘤医院看病的,虽然有些时候比较同情他们大老远来这看病,但是有一部分租房者实在不知道注意影响。就在小区外面都随处看得到日租、单间什么的牌子,都是往外出租房子的。”记者来到李先生所说的宾水里小区,小区内部确如李先生所说日租的招牌随处可见,记者粗略看了一下,单是外面张贴的招牌7号楼就有6处,8号楼3处,11号楼4处。一名居民投诉说,来这里住的大都是只住几天就走,很少有长住的,他们的到来打破了居民楼里的平静,严重影响了四邻的正常作息和生活。随后记者来到了该小区的居委会,育贤里居委会主任于静介绍,小区的日租属于多年顽疾。“日租现象出现不止在宾水里,育贤里、环湖南里这几个小区都存在这一现象。这么多日租的出现主要原因就是小区挨着肿瘤医院近,来这看病的家属选择又近又便宜的地点住宿的人较多。关于日租这块,我们没少下功夫,我们居委会虽然没有执法权,但是毕竟外来人口多,会出现各种各样的问题,比如防火问题、扰民问题、卫生问题、安全问题等,我们也经常入户宣传,但效果不明显。我们做过统计,很多房东因为多种原因把房子租出去之后就不再管房屋怎么使用了,小区‘二房东’特别多,租户把房子租过来直接做生意的有的是。我们在建的居委会新址就设置了社区警务室,民警就在社区办公,到时候希望警务室能发挥更大的作用。”社区居委会刘主任在育贤里居委会工作多年,他介绍:“我们之前做过调查,小区一共3000户左右,日租房有五六百户,比例相当大。我们也一直比较头疼这件事情,居民反映的这件事情比较普遍,我知道的最严重的一个楼门里就有3户是出租房,周围的居民能乐意吗?因为人流量大,很多为了进出方便就直接把楼道门拿东西挡上,单是我去修理楼道单元门就修了好几次了。”关于车辆车位的问题,刘主任说,小区刚刚实行车辆管理不久。“原因有三,之前小区里很多去医院看病的外来车辆特别多,进社区有个空就停在那了。还有就是日租房的房东拿有车位吸引顾客。最难缠的就是有部分居民在肿瘤医院附近往小区领车,停一辆车他收个二三十块钱。这种乱象在小区实行车管之后好转多了。”刘主任介绍,小区没有车位的原因就是小区目前每天停放的私家车大致300多辆,但是小区目前划不出来这么多车位。解决随后记者联系了天塔街道办公室,工作人员解释说其实这件事街道一直联合公安部门在做工作,主要从源头房主抓起,今后还会继续深入社区加强这部分治理工作。之后,记者联系负责该小区的片警,很不巧,这位民警因为身体原因住院休病假。天塔派出所工作人员解释:“关于日租这块,我们一直都在给周围小区日租房的房主做登记工作。公安派出所已对房主进行了信息采集,并要求住客不要影响周围居民的正常生活。对于出租房治理的工作我们以后也会加强管理,凡是有居民发现新的出租房出现,或者有出租客扰民都可以随时拨打我们电话。”(北方网编辑孙贺南)
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  • 山东住房出租不能单方面提高租金,单间不超两人

    山东省住房和城乡建设厅、山东省工商行政管理局6月19日印发《山东省住房租赁合同示范文本》,并规定自2018年7月1日起,山东省各住房租赁企业、房地产中介机构在开展住房租赁业务时应当提供本示范文本,供当事人阅读。《合同文本》明确,合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得在租赁期内单方面提高租金。租赁期内,符合当地政府规定条件的承租人,在申请办理居住落户、义务教育、基本医疗、基本养老、就业服务、社会保障、住房保障等公共服务时,出租人应积极予以配合。《合同文本》约定:承租人应当向出租人提供实际居住人的信息,并及时将变动情况告知出租人。单间居住人数和人均租住面积应当符合当地人民政府的规定。阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住。6月19日,山东省房地产业协会发布的《住房租赁经营服务规范》规定,出租用于居住的房屋,承租人人均使用面积不得低于6平方米,单间居住人数不应超过2个成年人,不含过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室,且宜高于当地政府规定的单间租住人数和人均租住面积标准。此外,在备案登记中,《合同文本》要求在合同订立后3日内,双方当事人应通过山东省住房租赁综合服务平台,或到房屋所在地房屋交易管理部门设立的服务窗口,申请办理房屋租赁合同登记备案手续。登记备案信息发生变更或合同解除的,应及时办理备案变更或注销。承租人属于流动人口范围的,应当依法到房屋所在地公安派出所申报居住登记,出租人应当督促、协助承租人申报居住登记。《合同文本》还包含房屋交付确认书、房屋权属证明资料及房屋平面图、房屋及主要设施设备安全使用说明书、房屋交还确认书。通过房地产经纪机构成交的,房屋租赁经纪服务合同应作为该合同的附件。
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  • 贵阳土地出让采取“地价熔断” 市场将“限价”

    日前,贵阳市国土资源局官网发布简报称,为防止土地单价过高从而推高房价,促进房地产市场健康有序发展,贵阳市土地出让采取了“地价熔断”方式。何为地价熔断的机制?就是为其单日或一定时间内的价格波动幅度规定区间限制,一旦成交价触及区间上下限,交易则自动中断一段时间。简略的来说就是“跳闸”概念,是实施价格限制的制度。“地价熔断”怎么操作?地块楼面地价竞价到历史高价(6000元/平方米建筑面积)时转入竞配建面积、竞自持面积、竞配套设施等,由配建面积最多者作为最终竞得人。为了限制房价过快上涨,很多地方政府推出了土地拍卖熔断机制,试图以限制地价的方式来限制房价。基于“成本决定价格”的思维,土地熔断机制就是用来稳定房价的设制。今年5月4日,贵阳市住房公积金管理中心曾发布《筑公积金通字[2018〕39号关于调整贵阳市住房公积金部分贷款政策的通知》,要求自2018年7月1日起,职工家庭提取个人住房公积金余额追加购房首付的,不得申请该套住房个人住房公积金货款;职工家庭结清首套住房公积金货款的,须在结清满一年(含一年)后,方可再次申请住房公积金货款购买普通自住住房;职工家庭申请办理商业按揭贷款转换成住房公积金贷款的,须在取得该套住房《不动产权证书》后方可申请。在5月11日,贵阳市政府办公厅印发了《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》,除重申“3年限售”的政策外,还在做好土地供应管理、完善住房供给结构、严格执行商品房一房一价制度、调整住房公积金政策、加大房地产市场整治力度等方面做出了相关规定。其中,在做好土地供应管理方面,要求由市国土、土储、公共资源交易中心等部门负责,合理确定新增住宅供地价格,避免出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。建立房价与地价联动机制,严防地价过快上涨。而本次出台“地价熔断”机制,显然是对该要求的一次执行。当前贵阳市场的发展具有较为积极的条件,各类企业看中贵阳相对低廉的土地成本,所以资本积极进入。此次土地竞价政策管控也许会对企业的盈利空间有一定影响。但最主要目的,依旧是控制地价,贵阳的租赁市场依旧需要探索。根据”低价熔断“的操作方法来看:地块楼面地价竞价到历史高价(6000元/平方米建筑面积)时转入竞配建面积、竞自持面积、竞配套设施等,由配建面积最多者作为最终竞得人。所以置业者们之后能够得到更配套全面的居住、教育、娱乐、购物等生活圈,拥有相对更加舒适的人居环境,这是目前能够看到的,贵阳此次”低价熔断“带来的最直接优势。此次新规也是自今年5月份以来,贵阳第三次发布房地产调控的相关政策。熔断后的地块何去何从?对贵阳而言,土地熔断机制是个新鲜事物,但在此前,已有南京、成都、郑州等多个城市相继出台了“土地熔断”机制。来看看他们是如何处置熔断地块的。南京为解决熔断地块问题, 南京2016年8月份出台新规,土拍全部实行网上交易,地价达到最高限价的90%时必须现房销售;达到最高限价后仍有2家或以上则停止网上竞价,改为现场摇号,“熔断”宣告结束。北京北京的土拍则是先限房价再竞地价、然后竞自持比例、最后竞建设方案。2016年11月16日,北京土地市场也出让了两宗“限价”住宅用地,触及最高限制地价后,竞报自持商品住房面积比例,同样也顶到了100%的天花板,随后转入建设方案投报环节。郑州郑州土拍的新办法则是分区域,到达150%的熔断点之后,部分区域是竞房价,房价最低的拿。还有部分区域是在熔断价至溢价200%的区间,各自再报一次价,精确到分,最接近平均价者得。合肥合肥土拍形式2016年以来已改了好几次,最新的是采取并联拍卖+最高限价+摇号的组合方式,所谓并联就是多块地在多个会场同时进行,拍卖被分为三个阶段,第一个阶段举牌;第二阶段书面报价 (书面一次性所报总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价,超出的为无效报价);第三个阶段才是“摇号”阶段。因为,开发商疯狂抢地的根源是房价过快上涨,而且开发商普遍看好未来市场。再加上城市优质地块越来越少、地价越来越高,以及部分开发商土地储备不足、手握大量现金,所以都想把有限地块收入囊中,即使自己争不到手也要通过哄抬价格不让竞争对手拿到地。所以,土地熔断机制仅仅是一味治标之药或者“止疼片”,只有稳定城市房价、改变开发商预期,才有望让开发商真正回归理性。有数据显示,6月份南京房价位居百城房价涨幅之首,而且已经连续16个月上涨。在这种情况下,恐怕再理性的开发商也按捺不住抢地冲动。至于贵阳市土地出让采取了“地价熔断”方式,其结果如何?我们拭目以待!(原题为《“地价熔断”来了!贵阳出新规,土地市场将“限价”》
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  • 完善不动产信息登记有利“精准”楼市调控

    据报道,自然资源部相关人士近日透露,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记体系进入全面运行阶段。对此,有很多评论将其与房地产税出台、反腐败建设等结合起来,认为不动产信息联网是我国建立房地产市场长效机制的基础。自2016年9月30日京津等地启动楼市调控至今,已经有1年9个月的时间。很多城市采取了多种措施,遏制投资投机性购房,控制房价过快上涨,防范泡沫和金融风险。一方面,调控措施取得了重大成效,全国商品房销售面积和销售额增幅持续回落,房价上涨势头得到遏制,特别是一线城市房价环比、同比整体上均呈回落态势;另一方面,大势变化的基础还不牢固,总体走势还时有反复,部分城市涨势控制不尽理想。对此,“五一”前后,住建部约谈了十几个城市的负责人。在持续调控且措施不断强化的情况下,调控效果的起伏与不平衡,除了政策的滞后性外,可能还有两个方面的问题。一是各地刚需情况不同,房地产市场供求关系有异;二是各地对调控的态度及措施的力度不同,因而对投资投机性需求的抑制程度也有差异。而且,这两个方面的问题有一个共同原因,那就是对市场的供需状况缺乏准确的认识和把握,部分购房者的看涨预期推高了房地产市场热度。在这样的情况下,应进一步加强房产信息系统建设,完善信息统计制度,提供更多更有用的即时信息和动态数据,才能更加准确有效地因城施策,使调控切实取得成果并得以巩固,真正建立起房地产市场长效机制。实现全国各地的登记信息联网,正是这一系列工作中的一项重要基础工作。需要看到的是,摸清各地房地产市场的供需情况,仅靠对自然资源系统办理的不动产登记信息联网还不够。因为这个系统一是未包括没有在市场上交易的房屋,如部分央产房;二是不包括仍然以租赁形式存在的城市住宅,如北京许多胡同内的老旧平房;三是不包括一些自搭自建的城市住宅。因此,自然资源系统需要与相关部门加强协调,在信息联网的同时,汇总所有的城镇地区住房信息。必要时,可开展地区住房普查,切实掌握本地存量房、在建房的规模、数量、类型、结构、使用年限等详情。在此基础上,各相关部门密切配合,结合城市规划、人口规模结构,对房地产供需情况和行业发展前景作出精准分析和预测,进而制定更加科学有效的楼市政策。房产登记信息全国联网,自然有利于建立包括房地产税在内的长效机制,使以权谋房、权房交易等腐败行为浮出水面。同时,对于房地产税的研究,除了应充分考虑不动产登记反映住房现状外,还要深入调研,广泛征求各方意见,就征税的理论依据、起点、标准等充分评估论证。从建立房地产市场长效机制考虑,除了实现登记信息联网、掌握基础信息之外,还应加强基础信息的深度开发分析,找出相关规律和特点,如购房者的地域、年龄、职业等情况,分析调控政策对不同群体的影响。同时,各地在及时关注、观察和分析本地房地产市场的销售和价格变化之外,还要重视并加强对动态统计信息的开发、分析及应用,分析趋势变化中的结构性因素及特征,使当下的调控和未来的长效机制更有针对性,更能收到实效。(原题:《完善信息登记有利“精准”楼市调控》)
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  • 分手后女友不卖共同房产,杭州小伙丢摇号买房资格

    近期,杭州创世纪、西雅图、梧桐郡等热门楼盘纷纷领出预售证,再度掀起一波“摇号热”。然而想要参与摇号的小张却欲哭无泪。并非因为小张资金不足,而是目前单身的小张名下已有一套房产,苦于没房票。小张深深为三年前的一个决定后悔。当时他与热恋女友一起买了一套期房,打算做婚房,没想到两人后来分手了。小张想领出房产证卖掉房子就此了断,但前女友一心想复合,死活不同意。这就意味着,小张既不能拿房子住,也没有资格去买新的房子。恋爱时共同买房,分手后女方死活不同意卖房子是小张和前女友小李(化名)在三年前共同买下的,总价200多万元。当时,小张和小李正处在热恋期,他们打算一起出首付买下这套房作为婚房,然后共同还贷款。因此当时在购房合同上写上了两个人的名字。这原本是一对恩爱情侣共同打拼的励志故事,可惜世事多变,虽一度谈婚论嫁,但两人感情后来出了问题,最终没能走进婚姻殿堂。分手后,这套房子如何处置成了最大问题。还没等到房子交付,杭州楼市调控政策出台,限购政策中单身只能买一套,这意味着小张如果不把名下这套房产处理掉,就失去了购房资格。所以小张的想法是,等房子交付了就卖掉,然后和小李按照当时买房时出资比例把钱分了,自己再去买套新的。去年房子交付后,他就向小李表明了这一想法。没想到小李希望小张能和她复合,死活不同意卖掉这套房子,并且每月都把她还的这部分按揭贷款打到小张的银行卡里。小张却无意复合。日子一天天过去,杭州又开始实施摇号购房,但名下有房且单身的他连摇号资格都没有。他也发帖到网上求助过,有网友调侃:“赶紧找个新女朋友结婚,这样就可以再买一套了。”不办出房产证,就连律师也没办法那么,小张这种情况是否有比较可行的解决方法呢?浙江六和律师事务所专职律师胡增冬表示,确实不好办:“如果这套房子已经办出房产证,那么并不难处理,小张可以到法院要求进行财产分割。但现在他们房产证还没办,两个人又有矛盾,女方不愿意去办房产证,那就比较麻烦了。”胡增冬告诉记者,他遇到过类似情况,第一步还是得把房产证办出来。“虽然有个别案例,房产证没有办出,法院考虑到特殊情况,对购买人作了份额处理然后分割,但是这比较少见,情况也比较特殊,不一定行得通。”也就是说,如果小张不想复合,那么只能说服小李先一起去把房产证办下来,然后再通过法律途径申请财产分割。但如果小李不同意去办房产证,就连律师都没有好办法。除非小李遇到了新的真命天子,不再一心要跟小张复合,那事情就好办了。(原题:《这样失去摇号资格,连律师也无可奈何》)
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  • 长沙6房企被暂停参与土地“招拍挂”

    长沙市住建委今日(6月20日)发布通报称:长沙进达合能置业有限公司等6家房企开发的合能·沙湾公馆等5个项目(其中一个项目由两家房企联合开发),因落实长沙市政府房地产市场调控政策不到位,对房地产市场调控工作造成了较大的负面影响。经报请市政府同意,暂停这5个项目所涉及的6家开发公司及其名下所有子公司在长沙参与土地市场“招拍挂”。此外,还有4家开发企业及其楼盘项目因存在“捂盘惜售”行为被重点监管。6家房企楼市调控政策不到位被暂停参与土地“招拍挂”今日(6月20日),长沙市住建委发出通报:重点监管的长沙进达合能置业有限公司开发的合能·沙湾公馆(报建名:柏悦名苑,推广名:合能枫丹丽舍)项目、湖南揭商房地产开发有限责任公司开发的岳府公园邸(荣泰广场)项目、长沙市国有资产置业有限公司和长沙川容投资管理有限公司合作开发的怡然翠园·家天下二期项目、长沙高鑫房地产开发有限公司开发的天麓尚层五期项目、湖南全新丝路房地产开发有限公司开发的和庄二期D区项目,因落实长沙市政府房地产市场调控政策不到位,对房地产市场调控工作造成了较大的负面影响。按照长政办函[2017]148号文件精神,经报请市人民政府同意,暂停上述5个项目的开发公司及其名下所有子公司在长沙参与土地市场“招拍挂”。上述5个项目具体情况如下:(1)合能·沙湾公馆(报建名:柏悦名苑,推广名:合能枫丹丽舍)项目,6#栋已达主体28层、7#栋已达主体22层,9#栋已完工,达到预售条件房源共516套,住宅面积58513.59平方米,尚未办理预售许可证。(2)岳府公园邸(荣泰广场)项目,8#、9#、10#栋已主体封顶,达到预售条件房源共672套,住宅面积67214.7平方米,尚未办理预售许可证。(3)怡然翠园·家天下二期项目,B栋主体24层施工、C栋主体22层施工、F栋主体19层施工、G栋主体20层施工,达到预售条件房源共920套,住宅面积68379.91平方米,尚未办理预售许可证,且存在违规销售的行为。(4)天麓尚层五期项目,24#、25#、26#栋已主体完工,达到预售条件房源共256套,住宅面积27600平方米,尚未办理预售许可证。(5)和庄二期D区项目,9#、10#、11#、12#栋已主体封顶,达到预售条件房源共598套,住宅面积44944.3平方米,尚未办理预售许可证。4家“捂盘惜售”楼盘被约谈警告另据了解,湖南中建信和梅溪湖置业有限公司开发的中建梅溪湖中心项目、长沙中住兆嘉房地产开发有限公司开发的中交中央公园项目、长沙中冶麓谷景园置业有限公司开发的中冶中央公园、长沙吉顺房地产开发有限公司开发的中央美郡项目等4个楼盘,多次被各级媒体报道存在捂盘惜售行为。经长沙市人民政府约谈后,4个开发企业表示积极落实调控政策,制定了相应的销售方案,具体的手续正在加紧办理。根据市房地产市场调控工作相关要求,对上述4个公司及楼盘项目予以重点监管,督促其抓紧预售许可手续办理,尽快将现有达到预售条件的房源推向市场销售。长沙市住建委相关负责人称,为坚决打赢反炒房攻坚战,重点惩处变相捂盘和恶意炒作行为,将出台相应的调控政策和监管措施,在行政监管手段上对捂盘惜售的开发企业和恶意炒房、哄抬房价的中介机构及人员予以重拳打击,将省委省政府、市委市政府关于“坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松”的标准和要求落实到位,进一步促进长沙房地产市场平稳健康发展。(原题:《长沙6房企被暂停参与土地“招拍挂” 4楼盘被约谈警告》)
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  • 业绩整体向好 房企下半年将提速奔跑

    在调控重压下,标杆房企销售业绩依然爆发。根据中原地产统计,累计公布前5月销售业绩的32家企业,销售金额达到了19343亿元,同比上涨幅度高达33%。但其中也不乏一些业绩并不理想的房企,例如首创置业前5月销售额同比减16.5%,首开股份的销售额也同比减少29.7%。区域布局与销售策略的不同造成了上半年企业业绩表现不一。在业内人士看来,在业绩目标、资金兑付压力之下,下半年房企将进入快马加鞭的冲刺状态。市场回暖冲击销售目标中原地产此前披露的32家房企1-5月业绩统计数据显示,合计有3家企业前5月销售金额突破2000亿元,碧桂园、恒大及万科销售业绩再次刷新历史纪录。其中,碧桂园、恒大、万科前5月合约销售金额分别达到3347亿元、2541亿元和2390亿元;中海地产以及融创中国位列其后,分别为1127亿元、1491.3亿元。除上述5家标杆房企达到千亿规模外,14家房企销售金额在131亿-761亿元之间,另有3家销售金额同比录得两位数的增长。在中原地产首席分析师张大伟看来,业绩向好与市场交易升温有关。“5月楼市在旺季的影响下,热点城市成交量有所恢复,由此环比出现了明显的上行。部分城市的人才政策吸引了一些新城市户籍人口,这也是出现最近几个月成交量逐渐恢复的主要原因。”张大伟分析道。在同策研究院首席分析师张宏伟看来,重点房企前5月销售业绩增加受两大因素驱动:一是销售目标的压力。张宏伟认为:“无论是业绩大好亦或欠佳的房企,对于销售目标都有着一定追求,这是企业做大做强的必由之路。”二是资金面的压力。从去年下半年到现在,资本市场环境持续收紧,在融资压力越来越大、总的融资成本上升的情况下,资本市场的环境越来越恶劣,对于企业来讲,只有加快并加大销售才能更快回笼资本。布局失衡个别企业业绩下挫几家欢喜几家愁,重点房企销售金额大涨的另一面,则是个别房企销售业绩不尽如人意的现状。根据中原地产日前披露的32家房企1-5月业绩统计数据,首开股份、首创置业、阳光100中国和金地4家房企销售业绩同比下挫,分别为-29.7%、-16.5%、-27%、-6.3%。北京商报记者查阅首开股份以及首创置业过往公告获悉,两家企业在2018年分别提出了“冲刺千亿”和“今年800亿、明年达1000亿、后年1400亿”的销售目标,不过从前5月的销售业绩来看,二者的业绩表现不甚乐观。具体来看,首开股份于6月8日发布的前5月销售业绩显示,1-5月,该公司共实现签约面积89.84万平方米,同比降低25.58%;签约金额234.83亿元,同比降低29.71%;截至今年5月底,首创置业累计实现签约面积约76.5万平方米,累计签约金额约157.9亿元,较去年同期下降了16.5%。张宏伟则进一步指出,原则上前5月销售业绩表现不明显的房企,基本上是在战略布局上以一二线城市为主的企业,全国化布局纵深程度不高。再从表现来讲,市场之间很难有对冲和互补,所以在销售业绩上不如那些全国化布局的房企表现抢眼。“一是潜在的可售房源可能不多,房企现阶段较大的资金压力使供给端受到了冲击;二是部分房企实际上面临着定价的压力,不愿意采取所谓低价销售的方式,毕竟对于北京市场来说是要考虑到增加盈利等内容;三则是由于房地产市场目前大趋势呈降温态势,但预计下半年会有反弹,所以不排除部分房企会等到下半年再发力。”严跃进分析认为。快马加鞭下半年提速资金回笼土地储备是房企战略扩张的最基础一步。中原地产研究中心统计数据显示,现阶段大部分房企拿地热情不减。虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,在去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。整体而言,一二线城市调控压力较大,但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。对于下半年房地产市场的发展预期,张宏伟表示,市场集中度的迅速提升,是当下房地产市场的一个较为突出的特征。从下半年来看,冲刺销售业绩还是房企一个非常重要的目标。严跃进也表示,预计上半年部分房企销售金额会以持平为准,即不刻意冲业绩,而是和去年保持同比相同的态势;而到了下半年,预计节奏会加快,即快马加鞭。此外,张宏伟还对2018年下半年房地产市场的潜在风险进行了提示。他指出,当整个行业资金兑付压力达到最大的时间点,房企需加快销售回笼资金以偿还借贷,在三四季度将存在部分房企因资金面状况欠佳,采取降价或出售股权、售卖项目以促进销售的可能。北京商报记者 董家声 实习记者 荣蕾
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  • 楼市调控的收紧下9银行违规输血地产超360亿

    楼市调控的收紧再次得到印证。6月20日,审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》(以下简称《报告》)显示,审计发现,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。业内人士认为,此次审计便是对当前房地产去杠杆的一次大检查,未来若有各类资金违规进入房地产,预计银行信贷部门还可能面临更严惩罚。据业内人士介绍,审计署每年都会针对当下市场中较为突出的问题领域予以审计。对于此次银行违规“输血”楼市的数据被列入《报告》,中原地产首席分析师张大伟表示,公布这个数据本身就是楼市调控加强的表现。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,这显然是对当前房地产去杠杆的一次大检查,利好行业规范。就在6月19日,北京商报记者还在调查中了解到,目前多家银行已不支持本行信用卡在房地产类商户交易,还有银行设置了交易额上限。房地产企业的融资也全面受限,在此前银行开发贷款、房地产信托融资、房企IPO等被不同程度收紧的情况下,近期不少房企又面临着公司债发行被中止的困境。不过,张大伟指出,《报告》公布的银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元可能还不是全部,特别是2017年消费贷款突然暴涨,背后有去房地产的嫌疑。现在金融调控引导资金进入实体,但银行还是经常违规,包装资金、提高成本进入房地产,提高了市场风险,同时实体经济还是得不到资金。从未来趋势看,业内人士认为,楼市调控还会趋紧,而银行就是其中一个关键角色。张大伟表示,银行既是“裁判员”也是“运动员”,盈利的冲动让银行有违规放贷的举动,过去多轮房地产爆发,都是从银行的放贷冲动开始。但调控楼市就是调控资金,楼市火爆是因为投资投机,投资投机肯定需要资金,“管住了银行就是管住了房地产”。严跃进也表示,当前房地产市场的审计力度会加大,主要是要管好资金、管好价格、管好行为。从资金方面看,各类资金未来套现的可能性会减少,包括近期信用卡透支等方面的管制;从价格方面看,各类有较好利差的贷款会有管制,甚至会涉及到部分房产抵押、典当等领域的贷款业务;从行为方面看,放贷方面的风控会不断务实,审核趋严,利好规范市场交易。严跃进进一步分析称,未来此类约束会增强,是当前银行贷款方面需要注意的内容。有一点是很关键的,即未来若有各类资金违规进入房地产,预计银行信贷部门面临更严惩罚的可能性会加大,这也要求信贷人员注意实质性审查,对于各类名目的贷款,账目要清晰、流向要清晰,进而防范呆账、坏账和糊涂账的风险出现。北京商报宋媛媛/制图
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  • 成交量井喷 地价大涨 三四线城市的“危”与“机”

    受一二线城市严格调控的影响,三四线城市再度回归到人们的视线中,不光是购房者,还有大批房企、开发商。近上周五,包括万科、绿地、融信、新城等在内的50多家知名开发商代表,就赶去了距离杭州一百多公里以外的嵊州,参加一场当地政府举办的土地招商发布会。而这座有着“越剧之乡”的县级市——嵊州,以杭绍台铁路和甬金铁路的动建为契机,将“高铁时代”作为新城最大的卖点,推出11宗地块,希望借此吸引更多开发商以及购房者的涌入。来自价格洼地的吸引力今年之前,嵊州恐怕并不在外地购房者的名单中,但随着柯桥、诸暨等周边区域热度渐起,一些规模房企也大举进入,“环杭置业”成为不少投资客的潮流,尚被视作“洼地”的嵊州也迎来好时节。据嵊州市委常委、常务副市长董友庆介绍,今年1-5月,全市共成交新建商品住宅4448套,约54.25万平方米,是去年同期的2倍以上,特别是5月份成交量创单月历史新高,其中2018年5月份单月成交量井喷,达1800多套。据分析,嵊州商品住宅成交量飙涨的背有诸多因素支撑。首先,是价格洼地效应:由于周边城市房价已明显高于嵊州房价,嵊州价格洼地效应显现,回乡置业和休闲养老等购房需求明显大增。根据嵊州透明售房网的数据,5月嵊州的新房成交均价为8350元/平方米,相比而言,周边诸暨、柯桥等区域价格早已破万。而据当地开发商介绍,进入6月以后,随着一些城市利好的叠加,最近嵊州新房的价格又有一波小幅拉升,现在基本在9000多元/平方米、接近万元的水平线徘徊,即便如此,在很多人眼中,这样的价格还是便宜的。当然,能直接拉动市场的,还是嵊州城中村改造带来的购买力持续释放。近年来,嵊州市提出以城中村改造为突破口,加快新城开发进度,于2015年实质性启动了城中村改造工作,采取“房票”加货币的安置方式,前后共进行了4轮改造,共拆迁约4600户,300万平方米。今年安排城中村改造约1700户,60万平方米,目前已全面完成签约工作,正在腾空拆除之中。最后,让嵊州能获得发展后劲的,是其新的规划和发展前景。特别是杭绍台铁路和甬金铁路的开建,嵊州处在十字交汇处,既可以融入杭州都市圈,又在义甬舟大通道上,城市借此获得了更上一层楼的机会。初步统计,目前已经有绿城、碧桂园、融信、金昌、新城、恒大等全国性房企进驻了嵊州,接下来万科将在嵊州城南新区高铁新城落子。未来,随着这11宗地块的出让,会有更多“大鳄”进入这座城市。三四线城市“热土”的独立行情2016年12月,恒大拿下嵊州城南新区宅地时,楼面价大概是2600元/平方米;去年8月,东旭蓝天摘得嵊州老城区宅地,成交楼面价已经在4400多元/平方米;而今年,嵊州不少地块起价就要超过5000元/平方米。地价快速上扬的三四线城市绝不止嵊州一个。房企对三四线城市的热爱,从去年就开始了。据中国指数研究院数据显示,2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%,远超一线增长率63%,二线增长率46.7%。借助三四线城市去库存的政策红利、以及一些热点城市需求外溢的机会,不少提早布局三四线城市的开发商确实尝到了甜头。以龙头房企碧桂园为例,2017年碧桂园实现合约销售5508亿元,同比增长78%,稳居房企首位,其中,三四线城市贡献了58%的销售额。再如从诸暨起步的浙系房企祥生,据中指院统计,去年销售同比增长91%,其在售的60个项目中,除了4个在杭州,其他均位于三四线城市。开发商的一致“宠爱”,也让三四线城市的土地市场走出了独立行情。仅今年以来,就有20个三四线城市土地出让金大涨,累计成交金额超过100亿元,浙江的嘉兴、湖州、台州、金华、绍兴等都在这20之列。三四线城市的“危”与“机”市场的热度总是传导的。如今三四线城市一片火热场景下,警惕的钟声也越敲越响。一个,来自政策层面。很明显的一点是,调控政策正在向三四线城市蔓延。另一个,来自市场的声音。随着金融环境的收紧,房企的资金压力逐渐加剧,在拿地决策上会更加理性,下半年,土地市场的热度或将回落;与此同时,不少热点城市都在各种抢人,从侧面反映市场前景还是严峻。一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市,可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下出现降温。尚处“洼地”的三四线城市虽然蕴藏着机会,但也开始显现风险,如何在最后不被当作韭菜收割,这是同样摆在开发商以及购房者面前的问题。杭州日报
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  • 财政部:2017年住房公积金缴存额比上年增长13.06%

    中证网6月19日报道,财政部网站6月19日消息, 日前,财政部、住建部和中国人民银行联合发布了《全国住房公积金2017年年度报告》(下简称《报告》)。数据显示,2017年,住房公积金缴存额18726.74亿元,比上年增长13.06%。截至2017年末,住房公积金缴存总额124845.12亿元,缴存余额51620.74亿元,分别比上年末增长17.68%和13.13%。在住房公积金缴存方面,《报告》发布数据显示,2017年,住房公积金实缴单位262.33万个,实缴职工13737.22万人,分别比上年增长10.11%和5.15%。新开户单位37.69万个,新开户职工1828.28万人。在公积金提取方面,《报告》发布数据显示,2017年,住房公积金提取人数4689.49万人,占实缴职工人数的34.14%;提取额12729.80亿元,比上年增长9.49%;提取率67.98%,比上年减少2.22个百分点;住房消费类提取10118.95亿元,非住房消费类提取2610.85亿元。在公积金贷款方面,《报告》发布数据显示,2017年,发放住房公积金个人住房贷款254.76万笔、 9534.85亿元,分别比上年降低22.21%和24.93%;回收个人住房贷款5022.86亿元,比上年降低0.23%。数据还显示,到2017年末,累计发放个人住房贷款3082.57万笔、75602.83亿元,分别比上年末增长9.05%和14.44%;个人住房贷款余额45049.78亿元,比上年末增长11.14%;个人住房贷款率[3]87.27%,比上年末减少1.57个百分点。
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  • 房企加速推盘 40城住宅成交创年内新高

    6月19日,易居房地产研究院发布《6月成交预报》。该报告显示,2018年6月上半月,40城住宅成交1353万平方米,为今年以来最高水平。环比5月上半月增加9%,同比由负转正,增加17%。其中,二线城市成交量上升幅度较大。易居研究院研究员詹毅凡表示,一方面,受开发商中期业绩冲刺影响,自4月底以来各地推盘量增加,成交量也已经连续3个月增长;另一方面,在限价的环境下,新房性价比相对较高,因此需求并不弱。后续来看,预计6月份整体成交量仍将上行,同比增幅也将由负转正。2018年6月上半月,易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为77万平方米,环比5月上半月减少4%,同比减少21%;18个二线城市新建商品住宅成交面积为983万平方米,环比5月上半月增加19%,同比增加24%;18个三、四线城市新建商品住宅成交面积为294万平方米,环比5月上半月减少13%,同比增加8%。其中7个本轮调控较严的三、四线城市(限购限贷)新建商品住宅成交面积为101万平方米,环比5月上半月减少5%,同比增加1%;11个本轮未调控或弱调控三、四线城市(未限购或限贷,下文简称弱/未调控)新建商品住宅成交面积为193万平方米,环比5月上半月减少16%,同比增加12%。其中,二线城市成交量上升幅度较大。二线城市成交量上升主要由于武汉、杭州和长春在5月下旬楼市供应量突然开始大增,开发商频繁加推新盘。杭州楼市一向非常火爆,只要有新盘一出基本立马被抢购一空,甚至出现了旭辉宝龙东湖城项目3990人报名,3910人陪跑的现象。武汉则由于将刚需的优先比例提高到了60%,进一步助推了刚需族的购房热情及信心。另外,未调控的三、四线城市在6月上半月虽然不如上个月火爆,但成交面积仍处于相对高位。呼和浩特、西宁、中山的环比涨幅最大,均在50%以上。证券日报
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  • 个税起征点拟每月5000元月入2万以下减税超50%

    改革开放40周年之际,备受关注的个人所得税法迎来自1980年出台以来的第七次修正。19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。此次距离上次修法已有7年,从草案披露内容看,新一轮个税改革涉及范围广、亮点多,堪称1994年以来改革力度最大的一次,也将是百姓获益最大的一次改革,被业内视为对现有个人所得税制的一次根本性改革。此次修法有何看点?对百姓收入影响几何?记者第一时间采访权威人士深入解读。 中等以下收入群体  税负下降明显此次个税法修改,拟将综合所得基本减除费用标准提高到5000元/月(6万元/年)。纳入计算的应纳税所得额,是以每一纳税年度的收入额减除费用6万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额。这传递出我国个人所得税制的一个重要变化:今后缴纳个税,绝不是只盯着每年6万元起征点那么简单,还要减去“三险一金”专项扣除、个人购买商业健康险等费用扣除,以及子女教育等专项附加扣除,加上税率调整,一揽子政策带来的减税力度超过以往。“综合所得,无疑是此次改革一大关键词。改革后,原先分别计税的工资、薪金所得,劳务报酬所得,稿酬所得和特许权使用费等将被合并计征,在此基础上扣除各种减除费用。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌说,这一借鉴国际经验的做法,标志着我国个人所得税制向综合税制迈出重要第一步。按照现行个人所得税法,工资、薪金所得的基本减除费用标准为3500元/月,劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用。草案将上述综合所得的基本减除费用标准提高到每年6万元,即5000元/月。财政部部长刘昆说,这一标准综合考虑了人民群众消费支出水平增长等各方面因素,并体现了一定前瞻性。“按此标准并结合税率结构调整测算,取得工资薪金等综合所得的纳税人,总体上税负都有不同程度下降,特别是中等以下收入群体税负下降明显。”此外,草案将按月计算应纳税所得额调整为按年计算,这一变化也值得关注。张斌认为,改革后取得综合所得需要办理汇算清缴补退税的纳税人应向税务机关自行申报,尤其是年度内收入不均的纳税人可通过年度汇算清缴,按全年实际收入确定税率档次并申请补退税,年终奖税负较高等问题也会随之解决,从而税负更公平、更合理。  现行税率为10%的  部分所得税率降为3%我国现行工资、薪金所得税率实行3%到45%的7级超额累进税率。改革后,虽然仍是7级税率,但部分税率的级距得以优化调整,在一系列举措降低应纳税额基础上,释放出为纳税人进一步减税信号。刘昆说,草案拟扩大3%、10%、20%三档低税率的级距,3%税率级距扩大一倍,现行税率为10%的部分所得的税率降为3%;大幅扩大10%税率的级距,现行税率为20%的所得,以及现行税率为25%的部分所得的税率降为10%;现行税率为25%的部分所得的税率降为20%;相应缩小25%税率的级距,30%、35%、45%三档较高税率的级距不变。将基本减除费用标准的提高与税率结构优化调整联动考虑,记者粗略测算发现不同群体税负变化不同:月收入5000元以下(不考虑“三险一金”和专项附加扣除因素)的纳税人将不需要缴纳个税,税负降幅为100%;月收入5000元至2万元的纳税人,税负降幅在50%以上;月收入2万元至8万元的纳税人,税负降幅在10%至50%之间;月收入8万元以上的纳税人税负降幅在10%以内。记者分别以月入1万元、2万元和5万元者为例,在考虑“三险一金”扣除(假定“三险一金”扣除2000元)基础上大概算了笔账:月入1万元者,现有税制下需缴纳345元个税;改革后个税为90元,降幅超过70%;月入2万元者,现有税制下需缴纳2620元个税;改革后个税为1190元,降幅超过50%;月入5万元者,现有税制下需缴纳10595元个税;改革后个税为8490元,降幅约20%;如果加上下一步出台的专项附加扣除,税负还会继续下降,如月入1万元者有可能免缴或仅缴纳少量个税。值得关注的是,草案还调整了经营所得各档税率级距,其中最高档35%税率的级距下限从10万元提高至50万元。“这意味着个体工商户、个人独资合伙企业等都将从中受益。”谈到此轮改革税率调整,国家税务总局税收科学研究所所长李万甫认为,中等以下收入人群成为此次个税改革重点减税群体,总的来说,收入越低的纳税人减税幅度越大,收入越高的纳税人减税幅度越小。  新增五项专项附加扣除  可以更好调节收入分配今后计算个税,可以享受子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。修改后草案的这一规定,让很多人想想都感到兴奋,要知道国外很多国家都是采取类似做法,此次改革我国也加快了与国际接轨。所谓专项附加扣除,是指在计算综合所得应纳税额时,除了基本减除费用标准和“三险一金”等专项扣除外,还允许额外扣除的项目。我国推行综合与分类相结合的个人所得税制实施初期,专项附加扣除主要包括上述五项与人民群众生活密切相关的内容。这是我国首次在个税制度中引入专项附加扣除概念。“专项附加扣除考虑了个人负担的差异性,更符合个人所得税基本原理,有利于税制公平。”刘昆说。张斌说,国外很多国家在征收个税时都引入专项附加扣除,让个税更好反映不同家庭的负担情况,更好发挥调节收入分配功能。我国初次引入的五项扣除中,百姓受益最大的无疑是扣除子女教育和大病医疗等支出,税负将更为均衡、合理、公平,更能照顾生活压力较大的特定群体。加强对境外避税等监管  增加反避税条款堵漏洞此次个税修正案草案一大亮点就是增加反避税规定,针对个人不按独立交易原则转让财产、在境外避税地避税、实施不合理商业安排获取不当税收利益等避税行为,赋予税务机关按合理方法进行纳税调整的权力。“规定税务机关作出纳税调整,需要补征税款的,应当补征税款,并依法加收利息。”刘昆在说明中指出。据悉,更多加强税收征管措施也写入草案。“此次修法增加反避税内容,旨在让纳税人更依法履行纳税义务,对社会更公平。”李万甫建议,下一步在操作层面应加强社会各方面的联动配合,不单是税务部门,要通过各界提供信息支持,各方携手堵住税收漏洞,让纳税更公开透明。据新华社北京6月19日电
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  • 多家银行拧紧信用卡涉房交易闸门

    大到首付贷、消费贷,小到银行信用卡,炒房投机者可以“借用”的银行资金越来越少。在去年管控基础上,农业银行、平安银行今年又再度下调了信用卡在房地产类商户交易的额度。北京商报记者6月19日致电多家银行信用卡中心了解到,中国银行、建设银行、民生银行、兴业银行等已不支持本行信用卡在房地产类商户交易;广发银行、光大银行等设置了交易额上限;工商银行、浦发银行、中信银行、招商银行等虽对信用卡在房地产类商户交易没有特别设置限额,但多位客服人员表示不排除交易不能通过的情况。多银行信用卡涉房交易受限银行信用卡涉房交易目前有三种情况:不受限制、有条件限制以及完全被封锁。执行第一种的银行包括工行、浦发、中信、招行等。工行信用卡中心一位客服人员介绍,卡片交易限额由持卡人自主设定,没有针对房地产类商户交易特别设置限额;但浦发银行和招商银行信用卡客服中心人员提醒,需要以实际交易情况为准,不排除出现交易不能通过的情况。执行第二种的银行包括广发、光大、平安和农行。其中,广发银行规定,该行信用卡在房地产类商户交易累计限额不超过10万元;光大银行则是单笔限额不超过10万元。执行第三种的银行有中行、建行、兴业和民生。民生银行信用卡中心客服人员表示,该行信用卡在房地产企业和保险业两大类商户交易都“刷不出去了”。遏制投机者炒房有的银行近一年内甚至已经两度下调信用卡消费房地产类商户额度。6月初,平安银行发布公告称,该行信用卡在境内房地产类商户进行交易时,单月交易限额由3万元调整为1万元。而北京商报记者了解到,限额3万元这一规定是平安银行去年10月才出台的。稍早前,农行也第二次调整了信用卡消费房地产类商户额度,境内房地产类商户单日交易限额从5万元下调到3万元。值得一提的是,受限的商户类别也有所扩大,对比农行去年8月和今年4月的两次公告,受限的房地产类商户类别码由2个增加至5个。对于银行设置信用卡在地产类商户交易限额,中原地产首席分析师张大伟表示,最主要的原因就是怕用户借道信用卡炒房、凑首付。他分析称,虽然信用卡几万元的额度对于一二线城市买房来说杯水车薪,但现在很多三四线城市,总价几十万元的房子,用多张信用卡是可能做到炒房的。正常交易受影响不大不过,即便银行出台限额规定,借款人仍可能会通过使用多张信用卡套现支付房贷首付。在6月19日的调查中,多家房地产中介表示,例如付房租时,支持用户同时刷多张卡,包括信用卡和储蓄卡。因此,银行对交易目的的审查和监控仍是关键。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,管控是必要的,至少银行本身需要对此类贷款的流向进行负责。对于是否会有交房租、中介费、物业费等正常交易者被“误伤”,张大伟认为,正常用户不会受到太大影响,例如房租一般都是几月一付,中介费、物业费等也不是经常发生,且额度不高,因此受影响最大的还是买房。严跃进进一步表示,对于此类透支现象,应该更强调是类似3个月的短期透支概念,而不是用于支付一些大额的交易和买卖。类似交付房租等,其实还是可以给予支持的,但未来应该限制直接现金套现的概念,只允许通过转账等方式进行,这样可以实现资金流向更精准地跟踪。北京商报记者 程维妙/文 宋媛媛/制图
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  • 中国城市40年巨变:城镇化率提升 城镇人口增长近4倍

    改革开放40年来,中国的城镇化发展迅速,从东部沿海城市、外贸明星城市的崛起,到如今中西部省会城市的高速发展,我国人口也在这个过程中逐步向省会城市、直辖市、计划单列市等一二线大城市集聚。改革开放40年,是我国城镇化和大城市快速发展的40年,是中国城市体量不断壮大的40年,是中国城市经济繁荣发展的40年。中国城市发展,是中国40年改革开放成就的集中体现。在6月2日由中国社会科学院、中国科学院、中国工程院共同主办的“中国城市百人论坛”年会上,与会专家用数据回顾中国城镇化建设的成就指出,在这场人类历史上规模最大的城镇化进程当中,中国城镇化率由1978年的17.9%提高到2017年的58.5%,城镇常住人口由1978年的1.7亿增长到8.1亿人,城市数量由193个增加到657个。  沿海城市崛起改革开放包括了对内改革和对外开放。我国的对内改革先从农村开始,1978年11月,安徽省凤阳县小岗村实行“分田到户,自负盈亏”的家庭联产承包责任制(大包干),拉开了我国农村经济体制改革的大幕。家庭承包制的实行不仅基本解决了温饱问题,而且把农村富余劳动力从干活“大呼隆”旧体制下解放出来。农民手中有了余粮,有了一定的资金,农村又有富余劳动力,便从发展多种经营、创办小作坊、小企业起步,开始离开土地到小城镇务工经商,从而推动了中国乡镇企业的兴起。乡镇企业尤其是东部沿海省份乡镇企业的异军突起,不仅成为农村经济的重要支柱,而且在整个国民经济中也占有相当比重。1987年乡镇企业产值首次超过农业产值。1990年全国乡镇企业增加值为2504亿元,2000年增加到27156亿元,10年增加9.8倍,平均每年递增26.9%。在这个过程中,东部沿海省份如江苏、浙江、广东、山东、福建等地,得益于乡镇企业、乡镇经济、县域经济的快速发展,涌现出了一大批经济强市,苏州、无锡、温州、泉州、佛山、烟台等一大批普通地级市经济迅速崛起,成为当前我国城市经济的重要力量。从1985年起,继农村经济体制改革后,城市经济体制改革也全面展开。城市经济及体制改革以搞活国有企业为中心环节全面展开,着眼于探索建立自主经营、自负盈亏、富有活力和效率的企业体制,实行承包制、租赁制等措施,进一步扩大企业自主权。在对内改革的同时,1979年,党中央、国务院批准广东、福建在对外经济活动中实行“特殊政策、灵活措施”,并决定在深圳、珠海、厦门、汕头试办经济特区,福建省和广东省成为全国最早实行对外开放的省份之一。1984年4月,党中央和国务院决定进一步开放大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港(3.440, -0.38, -9.95%)、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海这14个港口城市。逐步兴办起经济技术开发区。从1985年起,又相继在长江三角洲、珠江三角洲、闽东南地区和环渤海地区开辟经济开放区。1988年海南经济特区建立。1990年,党中央和国务院从中国经济发展的长远战略着眼,又做出了开发开放上海浦东新区的决定。从区域分布上看,改革开放以后,南方城市的崛起是一大特点。在计划经济时代,北方城市明显占据优势。一直到上个世纪80年代末90年代初,当时城区人口超过百万的大城市中,北方明显多于南方。不过改革开放后,南方城市迅速崛起,尤其是到上世纪90年代中后期,南方城市的城区规模、城市发展水平已经明显超过了北方。厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析,这一时期,北方的重工业城市由于体制机制的固化,在上个世纪90年代后期就面临着一轮较大的冲击,大量的中小型国企倒闭,出现了一次较大的下岗潮。近几年,随着能源经济的发展缓慢,以能源原材料工业为主的地区又一次受到较大冲击。进入到新世纪后,随着我国加入世界贸易组织(WTO),外向型经济高速发展,南方外贸明星城市发展更快。其中,苏州成为又一个快速崛起的现象级城市。上世纪80年代,苏州成为“苏南模式”发源地之一,通过发展乡镇企业实现非农化发展;90年代又开启了特殊的苏州新加坡工业园区模式。新世纪后,苏州的外向型产业继续高速增长,城市经济总量(GDP)一度高居全国第五,遥遥领先于其他普通地级市。  省会城市逆袭在改革开放的前30年,沿海城市尤其一些外贸明星城市发展快速;不过,到了改革开放第四个十年,这些外向型城市的增速逐渐放缓,相比之下,省会城市的优势就逐渐体现出来了。尤其是2008年金融危机以后,外贸出口已难再现高速增长,对经济拉动作用减弱。同时,随着土地、人力等成本的不断上升,许多企业转移到内陆地区或者东南亚,这些外向型城市也进入到转型升级和结构调整的阶段,增速逐渐趋缓。比如,2006年,佛山GDP排名位居全国第11,“世界工厂”东莞位居第15,彼时“九省通衢”武汉仅位列全国第16,长沙位居全国第28。但到2017年,武汉稳居全国第9,长沙位居第13。而佛山已经退居第16,东莞位居第19。中山大学岭南学院教授林江对第一财经分析,东莞会被长沙、郑州、武汉等省会城市超过很正常。过去东莞“猛”,是因为当时外贸出口增长迅速,对经济拉动明显,而现如今区域经济发展更强调的是地方政府对各种资源的整合能力,作为地级市的东莞不可能像长沙、郑州一样具备对土地、科技等各种资源的整合能力。例如,在近几年的基建大潮中,直辖市、省会城市具有天然优势,比如高铁,一般都是以省会城市为中心展开的,许多重大投资项目也会选择在省会投资。一方面,2008年以后,我国产业转型升级和结构调整不断加快,而在产业转型升级过程中,省会城市的中心引领作用十分明显。江苏省社科院区域现代化研究院副研究员王树华认为,省会城市的科教文化资源雄厚,各种高端生产要素在省会城市的聚集度比较高。在经济转型升级的过程中,产业、价值链由低端向中高端迈进的过程中,一些高端要素资源必须要配套,在这个过程中,省会城市比非省会城市往往更有优势,省会城市的服务业占比也会比较高,具备了更强的辐射周边地区的能力。另一方面,随着城镇化进程的深入,我国的人口也逐渐在向省会城市、直辖市、计划单列市等一二线大城市集聚。例如,在经济第一大省广东,其去年的常住人口进一步向珠三角中心城市集聚。2017年,珠三角人口数量比上年增加152.05万人,增幅同比提高0.42个百分点,比同期全省常住人口增幅高出0.98个百分点。广州、深圳两个超级大城市的人口,分别比上年净增45.49万人和61.99万人,两市常住人口增幅占同期全省以及珠三角常住人口增量的63.22%和89.44%。国家发展改革委城市和小城镇中心主任徐林日前在第十五届(2018)中国蓝筹地产年会上说,从未来经济布局、人口分布调整来看,中国未来城市人口还是会呈现向沿海和南部地区特别是长江流域地区更多聚集的趋势,华北、北部地区有可能会出现人口外移趋势,因为这些地区自然环境承载条件不佳,特别是水资源条件。  城镇化进入到“下半场”数据显示,改革开放40年,中国GDP占世界经济总量的比重从1978年的2%左右上升到2017年的15%,取得了举世瞩目的成就,城市发展是经济奇迹的引擎和动力。2017年,中国有14个城市的GDP总量超过万亿元,其总和占全国GDP总量的比例达到28.6%。中国社会科学院院长、党组书记谢伏瞻在前述“中国城市百人论坛”年会发言中表示,40年来,我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的工业化、城镇化进程。1978~2017年,城镇常住人口从1.7亿人增加到8.1亿人,一大批新型城市崛起,京津冀、长三角、珠三角等大城市群成为带动我国经济快速发展的增长极,成为我国参与国外经济合作与竞争的主要平台。目前,传统的省域经济和行政区经济正逐步向城市群经济过渡,城市的集聚效应日益凸显。京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群,以5.2%的国土面积集聚了23%的人口,创造了39.4%的国内生产总值,成为带动我国经济快速增长和参与国际经济合作与竞争的主要平台。改革开放40年,我国城镇人口增加了6.4亿人,增长了近4倍。第一财经记者统计显示,至2016年,我国城区常住人口达到或突破100万大关的有89个城市,比上个世纪90年代初增加了近2倍。其中,城区人口超过1000万的特大城市共有4座,介于500万到1000万之间的特大城市有8座,300万到500万之间的I型大城市共有15座。徐林认为,从城镇化的一般规律来看,一个国家城镇化率在30%~70%之间是城镇化速度比较快的一个时期,中国现在城镇化率是在58.5%,还处在较快发展区间。预计到2020年,中国城镇化率会达到60%左右,到2030年左右会达到70%左右。未来城镇化动力来自何处?徐林认为,未来,这一动力不像过去那样来自大量农业劳动力转移。今后城镇化动力来自农业转移人口市民化。数据显示,2017年我国户籍人口城镇化率为42.35%,落后于常住人口城镇化率多达16个百分点。另外,即便是户籍人口城镇化中,也有相当一部分户口在中小城市、小城镇,而人却在一二线大城市工作的,目前城镇间流动人口接近9000万,所以我国流动人口大约有3.6亿~3.7亿人。徐林认为,未来城镇化必须解决农业转移人口市民化的问题,让他们的家属特别是子女、妻儿能够一起在城市就业、居住,未来要花更多精力解决农民工落户问题,解决享受城市基本权利问题。尤其是,经过40年快速发展之后,城镇化也步入到“下半场”。中国城市规划设计研究院教授级高级城市规划师李晓江在“中国城市百人论坛”年会上表示,今天中国城市的繁荣离不开三大利器,包括:开发区模式;土地财政房地产依赖;行政体制上用城市地方政府管理区域。他认为,目前中国正在经历三个本质性变化。“人变了、发展动力变了、发展逻辑变了”,因此“下半场”城市发展需要转向可持续的、公平的方式,而这必须要经过创新。(第一财经日报 林小昭)
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  • 不动产登记全国联网 楼市“家底”渐明房地产税改革获保障

    【文章摘要】分析认为,虽然不动产分散登记同样可作为征收持有环节税收的条件,但统一登记后,能够提供更加充分的依据和基础信息,从而支撑房地产税收改革。更有观点指出,这可看作房地产调控从交易环节转变到存量环节的标志性事件。分析认为,虽然不动产分散登记同样可作为征收持有环节税收的条件,但统一登记后,能够提供更加充分的依据和基础信息,从而支撑房地产税收改革。更有观点指出,这可看作房地产调控从交易环节转变到存量环节的标志性事件。据央视6月17日报道,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。自然资源部的统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。始于2013年的不动产登记,是近几年来国土部门大力推进的一项工作,其初衷在于建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度,推动中国产权管理体制改革。但随着房地产调控的深化,这一制度的“附加值”逐渐显现。不动产登记有助于摸清房地产的“家底”,既有助于反腐工作,也为房地产税改革提供基础。分析人士认为,虽然不动产分散登记同样可作为征收持有环节税收的条件,但统一登记后,能够提供更加充分的依据和基础信息,从而支撑房地产税收改革。更有观点指出,这一政策也可看作房地产调控从交易环节转变到存量环节的标志性事件,对市场的影响将非常大。间接影响房地产税改革2013年11月20日召开的国务院常务会议决定,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部(自然资源部的前身)负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。为加快推进这项工作,国土部于2014年3月成立不动产登记领导小组,时任国土部副部长的胡存智担任组长。2014年5月,国土资源部在地籍管理司加挂不动产登记局牌子,地籍管理司司长王广华出任不动产登记局局长。2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式施行,并启用统一的不动产登记簿证。当天,时任国土部部长的姜大明在江苏徐州为申请领证的市民颁发了全国第一本不动产权证书,山东青岛、四川泸县、江西崇义等地也在同日陆续颁发不动产权证书。国土部曾表示,不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权,为市场经济保驾护航。”不动产登记的对象为土地、房屋、草原、林地、海域等多个领域,涉及到房地产的部分有房屋等建筑物、构筑物所有权;建设用地使用权;宅基地使用权等。由于在很大程度上可以“摸清家底”,不动产登记在房地产调控中的价值也被发现。其中,近两年被反复提及的房地产税立法,可能因不动产统一登记的存在而加速推进。其逻辑为,房地产税改革的目的之一,是增加持有环节的税收。而不动产登记的一个效果,就是理清这些“持有环节”。原国土部相关负责人曾表示,在分散登记模式下,同样可以开展征收房地产税的改革。但在实施不动产统一登记后,特别是不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后,能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息,更加有效地支撑房地产税收改革工作。据悉,在很多城市,房产税已空转试点多年。重庆、上海也曾于2011年推出住宅征收房产税试点。专家认为,简单地增加持有环节税收并非难事,但理清房地产的各个税收环节,并制定出合理的征收制度,仍需时间。上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,不动产登记有助于为房地产税的推进创造更好的条件,但未必直接影响房地产税的政策。“房地产税政策要在立法基础上有序推进。但不动产登记制度推进,可以作为房地产税推进的一个基础工作来抓。”不直接影响房价实际上,不动产登记对市场预期的影响已经显现。早在不动产登记制度出台之初,SOHO中国董事长潘石屹就在微博中表示:“这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”在不动产登记全国联网的消息推出后,潘石屹再度发布长文,但已经理性不少。他在文章中表示,“专家们反复说,这个系统不是为了征房产税,也不能‘以人查房’。不用解释了,我们都能理解。”“最简单、最高效、最公正的管理就是透明、公开。房地产市场的管理也不例外。但这条路很长,也很远。”近年来,房地产调控政策常态化的趋势渐明,具体表现为房地产调控长效机制被提上日程。尽管监管层对长效机制的具体内容语焉不详,但构建住房供给体系、保障体系、金融体系被认为是不可缺少的部分。而构建上述体系的基础,就在于完整的房地产信息,以及完善的产权制度。其中,前者正是不动产登记的内容之一,后者则是效果之一。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,对房地产市场而言,不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”,并在一定程度上影响市场预期。虽然不动产登记本身并不是房地产调控政策,不会直接影响到楼市,但可以借此实现更多更快的楼市调控效果。他还表示,这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件,对市场的影响将非常大。大部分分析人士还认为,不动产登记并不会影响房价。张大伟表示,房价本身受各种因素的影响,包括经济形势、金融环境、供求关系乃至相应的政策等。不动产登记联网只是工具,还未完成全面登记,所以各种政策快速落地可能性不大。但在反腐和治理“小产权房”方面,不动产登记的作用仍然明显。有专家指出,虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标,但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话,确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产,这会对贪腐官员起到震慑作用。而在“小产权房”治理中,严格执行不动产登记,可过滤出很多“小产权房”,为该类房屋的治理提供帮助。
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  • 严控信贷资金,房产交易刷信用卡刷不了那么多钱了

    【文章摘要】大到首付贷、消费贷,小到银行信用卡,炒房投机者可以“借用”的银行资金越来越少。大到首付贷、消费贷,小到银行信用卡,炒房投机者可以“借用”的银行资金越来越少。在去年管控基础上,农业银行、平安银行今年又再度下调了信用卡在房地产类商户交易的额度。北京商报记者6月19日致电多家银行信用卡中心了解到,中国银行、建设银行、民生银行、兴业银行等已不支持本行信用卡在房地产类商户交易;广发银行、光大银行等设置了交易额上限;工商银行、浦发银行、中信银行、招商银行等虽对信用卡在房地产类商户交易没有特别设置限额,但多位客服人员表示不排除交易不能通过的情况。多银行信用卡涉房交易受限银行信用卡涉房交易目前有三种情况:不受限制、有条件限制以及完全被封锁。执行第一种的银行包括工行、浦发、中信、招行等。工行信用卡中心一位客服人员介绍,卡片交易限额由持卡人自主设定,没有针对房地产类商户交易特别设置限额;但浦发银行和招商银行信用卡客服中心人员提醒,需要以实际交易情况为准,不排除出现交易不能通过的情况。执行第二种的银行包括广发、光大、平安和农行。其中,广发银行规定,该行信用卡在房地产类商户交易累计限额不超过10万元;光大银行则是单笔限额不超过10万元。执行第三种的银行有中行、建行、兴业和民生。民生银行信用卡中心客服人员表示,该行信用卡在房地产企业和保险业两大类商户交易都“刷不出去了”。遏制投机者炒房有的银行近一年内甚至已经两度下调信用卡消费房地产类商户额度。6月初,平安银行发布公告称,该行信用卡在境内房地产类商户进行交易时,单月交易限额由3万元调整为1万元。而北京商报记者了解到,限额3万元这一规定是平安银行去年10月才出台的。稍早前,农行也第二次调整了信用卡消费房地产类商户额度,境内房地产类商户单日交易限额从5万元下调到3万元。值得一提的是,受限的商户类别也有所扩大,对比农行去年8月和今年4月的两次公告,受限的房地产类商户类别码由2个增加至5个。对于银行设置信用卡在地产类商户交易限额,中原地产首席分析师张大伟表示,最主要的原因就是怕用户借道信用卡炒房、凑首付。他分析称,虽然信用卡几万元的额度对于一二线城市买房来说杯水车薪,但现在很多三四线城市,总价几十万元的房子,用多张信用卡是可能做到炒房的。正常交易受影响不大不过,即便银行出台限额规定,借款人仍可能会通过使用多张信用卡套现支付房贷首付。在6月19日的调查中,多家房地产中介表示,例如付房租时,支持用户同时刷多张卡,包括信用卡和储蓄卡。因此,银行对交易目的的审查和监控仍是关键。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,管控是必要的,至少银行本身需要对此类贷款的流向进行负责。对于是否会有交房租、中介费、物业费等正常交易者被“误伤”,张大伟认为,正常用户不会受到太大影响,例如房租一般都是几月一付,中介费、物业费等也不是经常发生,且额度不高,因此受影响最大的还是买房。严跃进进一步表示,对于此类透支现象,应该更强调是类似3个月的短期透支概念,而不是用于支付一些大额的交易和买卖。类似交付房租等,其实还是可以给予支持的,但未来应该限制直接现金套现的概念,只允许通过转账等方式进行,这样可以实现资金流向更精准地跟踪。
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  • 史上最长上涨周期!“无坚不摧”的香港楼市去往何方

    【文章摘要】近日香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月,并连续18个月刷新最高纪录。事实上,自2003年起,香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”,这是香港历来最长的房价上涨周期。近日香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月,并连续18个月刷新最高纪录。事实上,自2003年起,香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”,这是香港历来最长的房价上涨周期。香港楼价涨势几乎无坚不摧,到底背后有哪些推手?在香港运输及房屋局前局长张炳良看来,高楼价是全世界为量化宽松(QE)付出的代价。2008-2009年金融海啸,西方经济体救市措施之一就是信贷宽松,中国也动用了4万亿元参与全球救市行动,而代价也随之而来。“大量资金涌向大城市的房市、股市、期货,香港就是其中之一。但香港楼市上升不是因为内地资金来过这么简单。内地资金的确来过香港,但也去别的地方,这是个全球现象,是楼市价格的失控。”张炳良坦言。香港作为国际金融中心之一,在2008年金融危机后吸引了巨量的资金流入。官方数据显示,自2009年美国量化宽松政策至2017年底,流入香港的资金高达1300亿美元。成交向一手市场集中自2009年10月起,香港金融管理局至今已推出八轮收紧物业按揭贷款规定的逆周期措施。然而,从某种意义上来说,这些逆周期磋商的真正目的在于提升银行体系的稳健,抵御潜在的金融风险。目前在香港买楼需要经过一系列严格的收入审查和压力测试,需支付40%-50%的首付,每月供款占收入的上限不得超过50%,并要通过加息3%的压力测试。标普全球评级在近日发布的《亚太楼市360°宏观报告》直言,由于住房需求强劲,香港严格的房价降温措施一直未能有效放缓房价上涨势头。标普全球评级亚太区经济学家Vishrut Rana表示:“香港住宅房地产市场因涨势难以遏制而在亚太区格外突出,虽然房市降温政策在亚太地区的其它几个地方普遍奏效,但却未能在控制香港房价上涨方面发挥作用。”根据香港金管局向香港立法会提供的文件显示,上述八轮逆周期措施虽然持续减少了楼市成交量,但在抑制楼价上涨方面的成效却并不显著。以2015年2月出台的第七轮按揭贷款收紧措施为例,实施以来,单月楼市成交由此前的6000宗左右不断下挫,并于当年2月跌至1807宗的数年新低水平,与2010年8月的14699宗的纪录相比暴跌87.8%。相比之下,楼价的表现却依然坚挺,整体住宅物业价格指数自2009年以来一路高歌猛进,数轮的逆周期措施均未能阻挡楼价飙涨的脚步。该指数在第七轮逆周期措施推出后的7个月后达到306.1点的历史新高,相比2009年9月的129.9点增幅达到1.36倍。去年5月19日,金管局再次“加辣”,宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市。该措施对涉及多项按揭,以及主要收入来自香港以外的借款人的按揭成数和贷款进行了限制,同时调高银行评估新造住宅按揭的风险权重下限至25%。然而,这些措施依然未能阻挡楼价上涨的步伐,目前目前香港整体楼价相比1997年的高位已超出117%。对此,金管局总裁陈德霖表示,逆周期措施就是希望在楼市上升周期中限制其速度及力度,让银行体系及业主更有实力去支撑下行周期,增加市民的“防守力”,防止出现楼市下跌时的惨况。他坦言:“1997年高峰期过后,楼价急跌时不少人烧炭、破产或变成负资产,其实熬过几年后,楼价大升回报可观,最重要是防守能力,毋须被迫斩仓。”对于银行体系风险,陈德霖指出,推出逆周期措施后,银行按揭组合拥有庞大的缓冲区,“即使楼价大幅调整,银行承受能力也没有问题,由于严谨监管,足以应付在下跌周期楼价下跌时,金融体系可以度过三四年的逆境。”然而,由于政府推出的各项楼市降温措施,二手市场成交大幅萎缩。仲量联行董事总经理曾焕平指出,上述措施导致市场的购买力主要集中在一手市场,二手成交日益萎缩,市场越发畸形。他指出,目前香港二手住宅市场大约有120万个住宅单位,这是住宅供应的最大来源。政府绞尽脑汁增长一手供应其实是“本末倒置”,一手住宅供应在2007-2016年期间每年平均不到1.1万个单位,只占整体供应的很小一部分。目前, 购房者如果在香港购买二手房,需要准备至少约50%的首付,并需要通过银行严格的压力测试。以一个售价1500万港元的住宅单位为例,按照目前五成的按揭上限,买家必须拥有每月至少8.6万港元的收入,但香港仅有8%的劳动人口的收入达到这个水平。楼市泡沫风险隐现对于大多数香港市民来说,他们的收入涨幅远远跟不上一飞冲天的楼价。自2003年以来,香港的私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点,过去14年的涨幅超过4.4倍,粗略对比,2016年香港家庭每月收入中位数仅为2.5万港元,较十年前仅上升了45%。因此,近年来香港兴起了“买楼靠父干”的热潮,在很多新盘售楼现场,也经常上演父母为子女买楼拿出毕生积蓄的场面。有不少父母将自住物业进行再按揭或加按,为子女缴付首期,由下一代负责供楼。然而加按的做法却因存在潜在的金融风险而引起监管层的担忧,一旦楼市发生逆转,整个家庭可能面对巨大的债务压力。香港金管局去年9月发布的《货币金融稳定情况半年度报告》表示,虽然楼价高企,但无按揭的自住居所住户,相比2011年上升5%,占65%。金管局推断,子女接受父母资助置业的方式日渐普遍,而其中部分置业资金是来自于父母再按揭或加按的物业。同时,由于新楼成交持续炽热,自2015年以后,由发展商提供的“高成数一按”如雨后春笋般涌现。迫于金管局推出的收紧物业按揭措施,很多买家无法从银行获得足够的按揭。因此,很多发展商旗下的财务公司趁机推出了“高成数一按”服务,招徕这些买家,为他们提供免压力测试、免入息证明,甚至高达楼价95%按揭。根据中原地产研究部资料显示,2017年落成的新盘由财务公司提供按揭的有921宗,涉及买卖合约金额72.69亿港元,分别占总数的15%及15.7%。截至去年4月,买家通过发展商进行首次按揭的比率不断攀升,由2016年10月的4.3%,升至19.16%。以香港最大的地产商新鸿基地产为例,曾于2016年6月中推出了前所未有的高达房价120%的抵押贷款。根据该计划,买家必须已拥有一个自置居所,物业价值不少于Park Yoho Venezia单位售价的70%。新鸿基地产提供的120%贷款中,95%必须用于购买新房的按揭,其余25%则用于偿还原有物业余款。中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量分析,发展商从银行获得的借贷是短债,主要用于买地和支付建筑费;但楼宇按揭是长期负债,发展商因此要不断借贷去解决现金流问题。一旦宏观经济转向,发展商可能会出现一定的资金链等风险。鉴于高成数按揭贷款比例持续上升,银行发放贷款给发展商的潜在风险上升,金管局官员亦公开警告,贷款楼价比(LTV)较高的按揭不断增加,可能改变与银行有业务往来的地产商的风险状况。为此,金管局此后陆续公布了一系列措施,包括下调建筑贷款的借贷比率,及调高发展商信用风险承担的风险权重等规管措施,避免发展商过度借贷,为香港金融体制带来风险。被称为“央行中的央行”之称的国际清算银行(BIS)在今年3月发布的报告指出,香港的非金融部门债务对GDP的占比及偿债比率(Debt service ratio)两大指标,都已进入红色区域,香港因高楼价而令这个问题变得更严峻。同时,香港地产商的股本回报率已跌至去年底的6%左右,但地产商债务占GDP的比例却高达30%,报告认为,一旦楼价走势逆转,叠加加息周期,香港就有可能出现金融风险。根据金管局1月底提交予立法会的文件显示,截至去年第三季度,香港家庭的负债总额,占GDP的比重升至69.1%的新高水平,私人用途贷款增加是导致家庭负债上升的主因。然而,国际货币基金组织(IMF)驻香港特区分处代表陈方楠坦言,目前IMF更关注的是家庭层面在加息情况下,对利息的负担能力。虽然美国加息对香港楼价会有影响,但在供求不平衡、市场需求强劲的情况下,香港楼市泡沫出现爆破可能性非常低,“香港经济及银行体系有巨大缓冲,相信货币政策收紧对香港的影响是温和及可控制的。”投资之外的刚需旺盛一直以来,香港的楼市政策倾向于需求管理,而在增加供应方面却因受到诸多掣肘而进展缓慢。由于住宅用地短缺,近几年住宅单位供应非常紧绌,令楼价及租金飙升。事实上,楼价和租金升幅,与住宅供应量息息相关。数据显示,1997至2003年期间,每年平均新落成私人住宅单位为26900个,同期间楼价跌幅达60%。相比之下,在2009年至2014年的六年期间,私人住宅单位的新落成量每年平均不足11000个,尽管在其间政府推出了多轮管理楼市需求的措施,楼价依然从2009年的低位飙升了超过1倍。然而,香港增加土地供应的步伐在过去十年间大幅放缓。1995至2004年间香港已发展土地共增加了7800公顷,有关数字在最近十年大幅减少至只有1100公顷。根据团结香港基金发布的报告显示,由于长期缺乏大型土地发展计划的落实,从私人住宅施工量、铁路站上盖发展以及未拨用或批租的土地分析,香港短期内可供发展的土地已所余无几,只能通过城市规划程序改划土地用途。但面对地区反对甚至司法复核,现届政府要成功达至在10年建屋48万个单位的目标,仍有一段距离。同时,一些人士试图将香港楼价狂涨归咎于涌入香港楼市的内地投资者。根据花旗银行发布的报告显示,买家印花税(BSD)自2012年10月推出后,非香港永久居民的内地买家在港置业缴的税率达到了房价的30%。他们购买单位数量占住宅总成交比例平均为5%,但有关占比在去年下半年明显上升,去年第三季增至8%,至去年十二月,涉内地买家的成交达534宗,占整体成交宗数的10%。魔鬼在细节,这些财大气粗的内地买家钟情的大都是香港的豪宅。拥有香港太平山顶的一栋超级豪宅,已成为很多内地富豪的“情结”。数据显示,今年5月涉及BSD的平均每宗成交涉税212万港元,即涉及的每宗所涉及物业平均楼价约1400万港元,显示内地资金持续流入豪宅市场。事实上,这轮的楼市狂潮中,中小面积住宅的价格升幅远远高于这类豪宅,仍主要以本地买家为主,这亦反映了香港楼市的刚性需求十分旺盛。根据官方统计数据显示,实用面积在431平方呎的小型单位的价格自2003年以来暴涨了超过5倍,相比之下,实用面积在1722平方呎的豪宅单位同期的价格升幅则仅为3倍,而且后者的投资回报已跌至2%左右。
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  • 高地价低房价,开发商赔本拿地!谁会做亏本生意?

    【文章摘要】今年以来,多个城市加码房地产市场调控力度,出台了限购限价等措施。然而,一些开发商拿地热情并未减退。今年以来,多个城市加码房地产市场调控力度,出台了限购限价等措施。然而,一些开发商拿地热情并未减退。半月谈记者近期在江西南昌土地拍卖市场了解到,有的地块楼面价与新房价仅差1400多元。“面粉”与“面包”价格如此接近,能烤出好“面包”吗?  楼面价1万1,房价1万2今年5月11日,南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西DABJ2018009号地块,经过482轮、近4个小时的竞价,被南昌茂泰房地产开发有限公司竞得,楼面价高达每平方米11038.6元,溢价率高达112%。而相关土地出让须知明确,该地块所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为每平方米12500元。当天同时被高价拍卖的还有位于南昌市东湖区中大路以东、安山路以南DAAJ2018008号地块,其楼面价高达每平方米10756.3元,与每平方米14300元的政府限价也只有3500元左右的价差。“面粉”贵了,“面包”反而便宜了。半月谈记者注意到,这两宗地块附近带装修的商品房均价达每平方米1.8万元左右,与未来的限价新房价格形成每平方米5500元的价格倒挂。业内人士表示,从一定程度上讲,这是违反常理的现象。“每平方米1400多元,连建筑安装成本都不够。”朝晖城建集团有限公司总工程师熊震洪介绍,一般而言,房屋主体建筑每平方米造价约为1300元,安装水电、消防等设施成本每平方米需要200元左右,另外还有道路管网、小区绿化等设施成本,核算下来每平方米建筑安装成本总计约为2500元。江西财经大学房地产开发与管理系主任刘旦介绍,房地产项目开发总成本构成大致为:拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%,自有利润约占10%。“每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期,并进行内部收益测算,在很大可能面临亏损的情况下拍地,显然是有其他考虑。”半月谈记者电话联系南昌茂泰房地产开发有限公司母公司新力地产,对方表示对此不便予以评说。南昌市国土局相关负责人表示,对新房限价有助于释放避免房价过热的信号,开发企业竞价拍地则是市场行为。  “土拍盛宴”缘何而起?在强化房地产市场调控背景下,房价涨幅正成为一个敏感的考核指标。近期,住建部约谈12个城市的相关负责人,强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策。相关专家指出,土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。财政部近期公布的数据显示,今年1—4月,全国国有土地使用权出让收入约1.8万亿元,同比增长40.7%。刘旦认为,近期南昌土地拍卖市场上之所以会出现开发企业宁肯冒赔本风险也要拿地的现象,不排除当地商品住宅市场库存偏紧的因素。在去化周期较短的背景下,一些资金实力雄厚的大企业可能会为了布局未来、抢占市场而进行反周期的操作。半月谈记者了解到,南昌市近期拍卖的土地出让须知明确,宗地成交后,在《国有建设用地使用权出让合同》中明确竞得人接受宗地商品住宅销售均价上限。宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。同时,交付土地后9个月开工建设,自开工之日起两年内整体竣工。高地价低房价,是耶非耶?一位房地产开发企业负责人分析指出,南昌茂泰房地产开发有限公司所竞得的这宗地块,新房至少要卖出每平方米1.6万元以上的价格才能保证不亏损,而这与政府限价相差约4000元。刘旦指出,“限房价、竞地价”调控模式是对开发企业资金实力的重要考验,可能会推动房地产市场“大吃小”,淘汰中小开发企业,进一步提高房地产市场集中度。同时,这进一步释放出房地产市场投资收益率不会如过去那样高的信号。微信网友“自由空间”评论说,楼面价这么高,售价这么低,总觉得是表象,开发商是市场主体,又不是慈善机构,谁会做亏本生意呢?舆论担忧,在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂下,开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式,规避政府限价。有分析指出,土地市场的火热与房产市场的“冷清”现象难以持久,潜藏一定金融风险。作为一种市场行为,保障开发企业合理的利润空间是项目正常运作的题中之义。专家建议,限房价的同时,也应合理设置竞地报价上限。
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  • 个税增加住房专项抵扣 将缓解自住型业主支出压力

    6月19日,个税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,这是个税法自1980年出台以来第七次大修,个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元)。“按照上一次惯例,人大常委会一般审议两次通过。个税法修正案草案两个月后还得审议一次,今年应该能够审议完毕。”全国政协常委、瑞华会计师事务所管理合伙人张连起对《证券日报》记者表示,预计今年实施可能性大。张连起介绍,2011年修订《个人所得税法》是人大常委会二审通过。4月20日初审,6月30日二审通过,9月1日正式实施。吉林省财政科学研究所所长张依群也对《证券日报》记者表示,个税法修正案草案报全国人大审议,还要面向全社会征求意见,按照税收立法原则,今年全国两会已经明确个税改革方向和全社会高度期盼,预期今年年底前应该完成审议,最快今年实施,最晚明年开始实施。当日,受国务院委托,财政部部长刘昆对《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》作说明。具体来看,修改的主要内容有六大方面:一是完善有关纳税人的规定。草案借鉴国际惯例,明确引入了居民个人和非居民个人的概念。二是对部分劳动性所得实行综合征税。草案将工资、薪金所得,劳务报酬所得,稿酬所得,特许权使用费所得等4项劳动性所得(以下称综合所得)纳入综合征税范围。三是优化调整税率结构。综合所得税率将按月计算应纳税所得额调整为按年计算,并优化调整部分税率的级距。四是提高综合所得基本减除费用标准。草案将个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元)。“这一标准综合考虑了人民群众消费支出水平增长等各方面因素,并体现了一定前瞻性。”刘昆说,按此标准并结合税率结构调整测算,取得工资、薪金等综合所得的纳税人,总体上税负都有不同程度下降,特别是中等以下收入群体税负下降明显,有利于增加居民收入、增强消费能力。五是设立专项附加扣除。草案增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除。专项附加扣除考虑了个人负担的差异性,更符合个人所得税基本原理,有利于税制公平。六是增加反避税条款。目前,个人运用各种手段逃避个人所得税的现象时有发生。为了堵塞税收漏洞,维护国家税收权益,草案参照企业所得税法有关反避税规定,针对个人不按独立交易原则转让财产、在境外避税地避税、实施不合理商业安排获取不当税收利益等避税行为,赋予税务机关按合理方法进行纳税调整的权力。规定税务机关作出纳税调整,需要补征税款的,应当补征税款,并依法加收利息。此外,为保障个人所得税改革的顺利实施,草案还明确了非居民个人征税办法,并进一步健全了与个人所得税改革相适应的税收征管制度。
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  • 住建部就房地产调控问题约谈12城 40城加码调控

    五一前后,住建部就房地产调控问题密集约谈12个城市。截至目前,已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连、徐州9个城市作出回应。5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次。国家住建部年内也四次发文,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。三四线城市调控加码据中原地产研究中心统计数据显示,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次。记者注意到,5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等,主要以三四线城市为主。“五月调控的城市主要集中在东北、中西部,以及出台自由贸易方针的海南,而不是传统的一线和强二线城市。”我爱我家集团商场研究院院长胡景晖称。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,五月出台楼市新政的大部分城市房价绝对值较低。在一线和部分二线城市被严格限购的情况下,一些投资行为又转向非热门城市。“一些城市此前曾出台人才招引方针,这往往与户籍挂钩,很多人能够享受到本地居民的购房优惠。”胡景晖称,西安、成都、长春、贵阳、徐州等城市均发布了人才引入方针,海南则在5月中旬发布了《百万人才进海南行动计划》。放宽人才落户方针不同程度地带来了当地楼市的热度上升。依据国家计算局发布的70城房价数据,被约谈的12个城市中,除佛山外,其他11城的新房价格3、4月份无一例外地呈现环比上涨。值得注意的是,5月出台新政的城市,仅少数房价有明显上涨。“这与住建部树立的预警系统有关,警示一些当地未来房价可能会上涨。”中原地产首席分析师张大伟说,与曾经的事后办理不同,这次可看做事前预警。6月调控继续“接力”除上述城市外,6月深圳、宜昌、徐州等地也相继出台楼市政策。6月5日,深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(下称《意见》)。《意见》称,至2035年,深圳新增各类住房共170万套,商品房约为70万套。其设计逻辑是,以住房供给侧结构性改革为主线,突出多层次、多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。按照《意见》的设计,深圳商品房供应为主格局将得到重构。以后深圳的住房供应市场中,商品住房将占住房供应总量的40%、人才住房占住房供应总量的20%、安居型商品房占20%、公租房占总量的20%。6月4日,湖北省宜昌市宣布,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。6月4日,江苏徐州市规定,市区户籍居民家庭拥有一套住房的,商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的,不得上市交易。住建部年内四表调控决心与此同时,今年以来,住建部曾四次表明态度,坚持房地产调控目标不动摇。今年年初,有部分媒体报道,兰州市“松绑”住房限购措施,合肥市取消住房限价措施,成都等地借人才落户政策“放松”调控。住建部有关负责人在澄清误读时强调,住建部将毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性,严格落实各项调控政策措施。今年“两会”期间,住建部部长王蒙徽在“部长通道”接受采访时表示,今年将坚持调控目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性、稳定性,进一步夯实地方政府主体责任;建立完善房地产的统计和市场监测预警机制,提高调控精准性;大力加强对房地产市场的监管,特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。5月9日,住建部就房地产市场调控问题约谈成都和太原两市政府,强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。在约谈12个城市后,5月19日,住建部发文重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并推出6项稳定房价的具体措施,包括:加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,切实加强资金管控,大力整顿规范市场秩序,加强舆论引导和预期管理,进一步落实地方调控主体责任。伴随着楼市部分区域的反弹,住建部及时表明态度,掐断当前楼市过热苗头。
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  • 全国首套房贷款利率连续17个月上升

    北京地区楼市博弈仍然在持续。近日,《证券日报》记者走访调查了北京地区多家银行和房产中介发现,从整体情况来看,目前首套房贷款利率主流仍是基准利率上浮10%,包括五大行、招商银行、华夏银行、北京银行等多数银行都是执行这一标准。而光大银行、浦发银行、兴业银行、民生银行等银行则上浮程度较高,为基准利率上浮15%-30%。此外,京城楼市持续了一年多的买方市场格局也有所松动,部分交易呈现出卖方一口价的局面。  优质客户首套房贷款利率 有望获批“基准上浮5%”近日,《证券日报》记者走访了北京地区的工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、招商银行、中国银行、交通银行、北京银行、华夏银行、天津银行、光大银行、兴业银行、民生银行、浦发银行等在内的14家银行网点。其中,10家银行的个贷经理表示,首套房贷款利率最低上浮10%;1家银行表示最低上浮15%;1家银行表示最低上浮20%,2家银行表示最低上浮30%。以某股份制银行朝阳支行为例,工作人员告诉《证券日报》记者:“如果资质、工作单位、收入等都符合标准,申请到基准利率上浮10%应该没问题,不过我们支行业务相对较多,房本抵押后一个月肯定放不了款。”还有股份制银行的工作人员表示:“我们支行今年以来基本暂停了按揭贷款业务,主做经营贷等,您可以咨询一下北京分行看哪个支行有房贷额度。”在某城商行,工作人员表示:“目前首套房贷款利率最低上浮10%,贷款300万元以下、房本抵押后一周左右放款,贷款300万元以上放款周期为房本抵押后半个月。”值得注意的是,该银行要求房屋按揭贷款首年内不能申请提前还款,办理提前还款,银行将收取还款金额的1%作为违约金。在首套房贷款利率方面,各家房产中介的口径比较一致。《证券日报》记者走访的几家房产中介,经纪人都表示:“目前首套房贷款利率为基准利率上浮10%,客户敲定房子后,我们会根据合作银行当时的贷款利率和放款周期,提供利率最低、放款最快的银行供客户选择。”有个别房产中介在本报记者咨询时表示:“如果客户资质特别好,可以帮助申请基准利率上浮5%。”不过当记者进一步询问“何为资质特别好”时,上述经纪人又表示“没有明确的标准,具体问题具体分析”。融360发布的截至6月18日的数据显示,在29家北京地区银行中,11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%,15家为基准利率上浮10%,1家为基准利率上浮15%,2家为基准利率上浮20%。不过,11家标注最低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为基准利率上浮10%。不同银行首套房贷款利率上浮比例不同,意味着买房的成本差距。《证券日报》记者简单计算,按照贷款100万元,贷款25年,等额本息还款法,贷款利率是基准利率1.1倍时,月供为6075.36元,利息总额为822608元;当利率提高到基准利率的1.2倍时,月供增加到6369.86元,利息总额为910958元;当利率提高到基准利率的1.3倍时,月供增加到6671.07元,利息总额为1001321元。融360日前发布的最新监测数据显示,2018年5月份,全国首套房贷款平均利率为5.60%,相当于基准利率的1.143倍,环比上升0.72%,同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。其中,北京地区首套房贷款平均利率为5.45%,相当于基准利率的1.112倍,较上月上涨9个基点。  京城二手房销售 显现卖方市场苗头根据我爱我家市场研究院统计显示,2018年5月份,北京全市二手住宅共网签18096套,比去年同期上涨67.5%,比今年4月份增长32.3%,这是2017年3月份以后的首次同比环比同步上涨,涨幅创下了14个月以来的新高。在价格方面,根据国家统计局数据显示,北京地区5月份二手房销售价格环比上涨0.3%,同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面,北京也实现环比上涨0.2%。端午节假期,《证券日报》记者以购房者身份走访了北京市朝阳区、海淀区的多家房产中介。多个经纪人表示,“近期门店带看数量明显增多,二手房成交量增加,部分业主开始小幅提价”。海淀区某房产中介经纪人告诉本报记者:“目前成交很快,尤其是优质房源,只要业主诚意出售,一周内都能成交。”还有经纪人告诉本报记者:“目前多数业主都没有什么议价空间,有不少业主直接表示,‘价格不能商量,觉得价格合适才能见面聊’。”在走访过程中,本报记者还随机采访了部分购房者。一位购房者表示:“我中意的一个小区新上一套房源,挂牌当天我看完房子,和带看的经纪人走回门店的途中就被告知‘已经成交了’。”还有一位已经签订购房合同的购房者告诉记者:“我今天本来是来网签的,结果没办成。中介给出的原因是提交资质审核的人数太多,没有按照约定时间出结果,让我明天上午等通知。”证券日报
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  • 不动产登记全国联网,房价咋走?

    据自然资源部消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题,近日,自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。下一步自然资源部将重点指导各地进一步丰富不动产登记过程中的便民利民的举措。自然资源部最新统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅,平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。但是,在运行中,一些地方仍出现了“办证难”等问题。自然资源部副部长王广华指出,不动产统一登记制度实施以来,全国共有109个大厅出现过凌晨排队、黄牛倒号的问题。一些地方对服务能力和水平与群众办证需求之间的差距视而不见,简单“一限了之”。据不完全统计,全国有90个办事大厅存在违规收费的问题,一些地方违法违规收取落宗费、证书工本费、查询费、测量费等。自然资源部部署从6月起,用3个月时间在全国开展专项整治,推进“减证便民”,清理取消没有法律法规依据的前置环节。同时,要求全面清理烦扰企业和群众的“奇葩”证明、循环证明、重复证明等各类无谓证明。王广华表示,部门之间的共享和协同要放在窗口里边,不要让群众来回跑。部门间要构建信息共享机制,逐步实现通过信息共享获取登记资料、身份信息和婚姻信息等。同时积极向有关部门共享不动产登记信息,逐步实现在社会救助、子女上学、户口迁移、企业工商登记等领域,不让群众跑路举证。问与答1不动产统一登记都登记什么?根据《不动产登记暂行条例》,登记的适用对象包括:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。2 此前房产证还有效吗?是否需换发?旧证依然有效,权利随动随换。济南不动产登记中心副主任杜建刚表示:“我们也是本着随动随换的原则,也就是说你的房产动了,比如说你进行出让,或者抵押了,那么在这种情况下,你来办理业务的时候,随着你的房产变更,我们给你换发新的不动产证。如果你的房产不产生这些改变的情况下,建议不用过来换发,这些证书还是继续有效的。”3 不动产登记推出后房价是否会下跌?很多人认为,不动产登记将成为让房价快速下跌的一剂猛药。对此,相关专家对记者表示,不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大,因为不动产登记制度并不直接影响房价。中国农业大学土地资源管理系主任朱道林表示:“这次我们国家之所以进行不动产统一登记,是把原来分散在不同部门的登记整合在一个平台一个系统一套证下面,它可能对房价的影响并不是那么明显。房价本身也是受各种因素的影响,包括经济形势,金融的环境,供求关系乃至相应的政策等。”4 不动产统一登记有助于反腐败吗?酝酿多年的不动产登记制度进入全面运行阶段,意味着居民拥有房屋的情况“全透明”。很多人希望不动产登记能够遏制官员腐败。专家表示,虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标,但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话,确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产,这会对贪腐官员起到震慑作用。5 普通人如何查询不动产信息?根据《不动产登记暂行条例实施细则》,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料,须证明有利害关系,应当提交下列材料:查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。
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  • 前5个月全国“卖地”收入突破2.2万亿元 同比增45.9%

    财政部日前公布数据显示,前5个月,全国一般公共预算收入86650亿元,同比增长12.2%,其中,与实体经济密切相关的税收收入76810亿元,同比增长15.8%。值得注意的是,全国土地市场依然延续火热。前5个月,国有土地使用权出让收入22251亿元,同比增长45.9%。(前4个月同比增长40.7%)。数据显示,5月份,全国一般公共预算收入17631亿元,同比增长9.7%。5月份,全国一般公共预算支出17003亿元,同比增长0.5%。前5个月,全国一般公共预算支出82695亿元,同比增长8.1%,为年初预算的39.4%,比去年同期进度加快0.2个百分点。财政部有关负责人表示,在工业生产增速回升,服务业景气持续提升,价格上涨等因素带动下,前5个月,国内增值税28392亿元,同比增长19%。在卷烟、成品油产销量、企业利润增长带动下,前5个月,国内消费税6031亿元,同比增长21.1%,企业所得税19319亿元,同比增长10.9%。而在城镇居民收入增加以及纳税人数增长带动下,个人所得税6891亿元,同比增长20.6%。土地和房地产相关税收中,契税2402亿元,同比增长18.1%;土地增值税2490亿元,同比增长7.2%;房产税1307亿元,同比增长9%;耕地占用税544亿元,同比下降28.6%;城镇土地使用税1092亿元,同比增长4.6%。证券日报
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  • 不动产登记进入新阶段 房地产税开始倒计时

    近期,全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网,不动产登记体系进入到全面运行阶段,引发各界关注。笔者认为,这意味着房地产税相关制度的制定和出台进入了倒计时阶段。要说它对房价有多大影响还很难说,更多的是对那些炒房者构成相当的震慑力。不动产登记体系实现全国联网,对房地产调控长效机制建设有积极意义,但如果企盼其成为房价下跌的一剂猛药,则有些一厢情愿了。换句话说,不动产统一登记的作用之一是摸清全国住房的家底,为后续政策的出台提供数据支撑,比如房地产税。相较于其他税改措施的快速落地实施,相关部门对房地产税则是慎之又慎的。但从今年上半年开始,关于房地产税的政策调子开始积极起来。先是政府工作报告提出要“稳妥推进房地产税立法”,然后紧接着财政部部长刘昆透露,要按照“立法先行、充分授权、分布推进”的原则推进房产税立法和实施。随后,财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上再次提及,要“推进房地产税立法和实施”。房地产税的制定和出台有了充足的底气,其根源或许就来源于不动产登记体系。经过几年的布局实施后,不动产登记体系将要发挥作用了。笔者认为,房地产税作为房地产调控长效机制建设的重要组成部分,通过增加保有成本,对楼市的供需会发挥一定的调和作用。说得更直白一点,就是稳房价,而不是要让房价跌下来。对于房价的认识,建行董事长田国立的观点应该具有相当的代表性。他在今年的陆家嘴论坛上表示,“其实我们说控房价,现在是叶公好龙的东西,真控下来,银行也害怕,房地产商也害怕,买房者也害怕,相关部门也害怕,但你真继续涨大家也害怕,就这个僵持局面必须得有一个办法解决。”因此,围绕坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,才是解决房地产问题的根本途径。而房地产税则是其中的一个重要砝码。还好,现在不动产登记已经进入了新阶段,房地产税的跫音似已隐约可闻。证券日报
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买房知识

  • 买二手房睇楼时间有讲究,特殊时间会发现关键细节

    本周一下午,广州迎来一场暴雨,由于降水量大、持续时间长,番禺、黄埔等地甚至出现了“水浸街”的情况。降水集中在下班高峰时段,也给人们下班归家带来了诸多不便。当前广州雨季已至,在随后的几个月内,“一天一场雷阵雨”或许会为人们的生活造成诸多不便。雨季的到来也对不少购房者的看房计划产生了影响。结合今年4月的广州二手房市场成交表现,有业内人士表示,雨水较多的天气降低了购房者看房的积极性,进而对楼市成交产生一定的影响。不过,对于购房者,特别是二手房购房者而言,想要全面了解心仪地段和房源的真实状况,其实可以选择在阴雨天气以及夜间去看房,这一点对于想要租房的人群也同样适用。◇看室内留意房顶、窗框有无水迹“在下完雨之后,一些二手房源自身的问题往往会显现出来,这是在天气晴朗的状态下看房所看不到的”,合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示,选择在阴雨天气去看房,有助于购房者观察到屋内壁有无裂缝、防水涂层状况、是否有漏水等的细节。对于一些顶层住宅而言,房顶的防水涂层历经长时间的风吹日晒雨淋,出现老化情况是不可避免的,一旦防水涂层失效,在阴雨天气,很容易造成顶层住宅天花板被浸湿,甚至出现墙皮脱落。因此客厅靠外墙阴角处、卧室靠外墙阴角处、卫生间阴角处、阳台排水管及阳台天棚顶部等区域值得留意。在一些相对老旧的楼梯房小区,室内墙面很容易受到阴雨季节影响。长期积累之下,这类房源的室内墙面很可能会出现发暗或色差的现象,并可能因为渗水、漏水或者受潮而产生裂缝、掉皮、发霉等现象。特别是在底层住宅,受到广州多雨、回南天等天气的影响,往往空气潮湿,墙面更容易遭殃。房间内的窗框、窗台也是看房者需要留意的地方。通常情况下,房屋的窗户会在外侧的缝隙中打入防水胶,以防止雨水等从窗框的缝隙渗入,看房时可以看看窗台有没有积水、起皮、发霉等问题。除上述区域外,房间内还有一些经常被人忽略的区域,例如空调安装处、吸油烟机、排风扇等。这些设备连通室内与室外,因此在看房的时候需要注意相应孔洞的密封效果是否良好,在阴雨天气下会不会产生渗水、反流等现象。特别是对于在墙壁上凿出的空调孔洞,要注意其附近有没有水迹、色差、潮湿、反碱等现象,并检查孔洞附近的密封情况。◇看室外洞察社区环境和治安状况“落雨大,水浸街”,这句童谣一直被广州人所传唱,说的便是在暴雨时节,街上的道路经常会被雨水所淹没。与此同时,早年间由于住宅建设时规划意识相对缺乏,因此一些社区在地势、排水等方面做得并不到位,一旦遇到短时强阵雨,由于排水不畅,一些小区的出口往往也会被水淹,给住户的出行及周边道路行车造成影响,毕竟买了房子之后,如果一下雨小区大门就被迫“看海”,这种居住体验肯定是不佳的。梁燕明指出,阴雨天气的条件下,购房者可以重点关注一下小区出口和周边道路会不会有积水,“这一点在晴天的时候是完全看不出来的,只有在雨后才会知道”,她同时表示,由于下雨会影响道路行车,很容易造成交通拥堵,因此雨天也可以留意一下附近道路的交通状况,“如果小区附近的道路一旦下雨就会堵车,也会影响到住户能否按时回家”。“对于一些有私家车的购房者而言,还要注意心仪小区的车位”,梁燕明指出,特别是拥有地下停车场的社区,如果排水系统不到位的话,一旦遇到极端天气,很容易造成积水严重、车辆受损的情况。此外,一些地下车库排水系统不畅,或地面坡度不合理的地下车库,还有可能导致长期积水,在给进出车库人群添堵的同时,还容易导致相关设施发霉、锈蚀等。尽管阴雨天气去看房有助于发现一些细节上的问题,但是梁燕明也提醒,最好是等雨停后再去看房,“像这周一的那场暴雨,显然是不推荐的,还是要注意安全才行”。除了阴雨天外,在夜间去看房也可以发现不少周边环境的问题。“如果晚上去看房的话,可以很直观地感受到社区周边治安的状况,比如值班门卫是否在岗等”,梁燕明表示,对于一些老社区来说,晚上看房的时候也可以看到附近道路照明灯光是否足够亮,回家路途是否安全,这一点在白天看房的时候肯定是感受不到的。◇盯细节部分瑕疵可给购房者砍价机会尽管居住条件不如大多数新开发的楼盘,但受到中心城区配套成熟、教育资源优质等因素的影响,越秀、海珠、荔湾等老城区的二手楼梯房仍然受到不少买家的青睐。然而,并非所有的老旧楼梯房都受欢迎,梁燕明表示,一些采取“大院式”管理模式的老社区,会更加适合注重环境和居住体验的人群。梁燕明所说的“大院式”社区,一般都是封闭或半封闭结构,会配有专人值班看守,一些老社区也会聘请物业公司提供物业服务。同时,由于楼龄较长,因此老社区内楼房的水管、排污管等公共设施也会老化并出现故障,那些提供物业服务的“大院式”社区,则有专人负责维修,但这类社区二手房源的价格往往会比直接临街的楼梯楼要贵一些。不论是“大院式”社区,还是临街的“独栋”,楼梯房的楼龄往往都在20年以上,内部设施难免老化。因此购买这类房源的买家。会将房屋进行重新装修,即使不“大刀阔斧”彻底重来,也至少会将墙壁防水涂层之类的做好才会入住。不过梁燕明也指出,在看房时遇到的墙壁裂缝、漏水等瑕疵问题,可以成为购房者向业主进行砍价的重要依据。“我们还是建议买家在选房的时候仔细留意房屋原有的装修,如果有瑕疵是可以和业主谈一下能不能便宜一些的,但是如果在过户完成、入住之后才发现房屋质量问题,那就只能自己花钱维修了”,梁燕明说。【相关新闻】中心城区二手房热门板块成交扫描根据合富大数据统计,上月广州二手住宅市场的首次置业成交占比为67%,而改善置换型买家群体由于谨慎比价的影响,成交占比有所下滑。中心城区二手房业主心态保持强硬,甚至有部分业主放盘是打算试探市场反应。天河北:部分买家“卖二买一”据合富置业天河侨怡分行主管田杰介绍,4月天河北区域看房客比较少,多数买家都在对比不同的房源,真正出手购房的买家不多,再加上放售的房源较少,从而影响了4月天河北的二手市场的成交和供应气氛。天河北二手房买家多数为置换型需求,对拥有较好教育配套资源的区域较为青睐,但由于置换所需的资金较多,一些买家“卖一买一”,甚至也有人“卖二买一”。当前该地段业主心态较强,但也有部分急售业主会提供一定的让价空间。“以500万元的房源为例,业主急售的话,让价空间约在10万到20万元左右”,田杰表示。农林下路:电梯楼让价幅度略有增加在农林下路区域,4月积极看房的买家同样不多,不急于购买学区房的买家以观望为主。“不少优质的房源在之前已经被市场消化掉,而业主的态度也较之前有一定变化”,合富置业越秀农林下路分行主管钟辉表示,由于楼梯楼的价格相对电梯楼要低一些,因此持有楼梯楼房源的业主,心态仍相对强硬一些。但是,持有电梯楼房源的业主,在4月下旬心态则略有松动,让价的可能性会比较大。江南西:业主放盘价即心理价“江南西、江南大道中一带的买家以‘卖一买一’的置换型为主,购房周期会比首次置业型买家要长一些”,合富置业海珠穗花分行主管高伟亮称,受清明等因素影响,4月出手购房的买家相对较少。与此同时,一些急于购房获得学位的买家大都已经在3月完成成交,因此这类需求从4月起明显减少,不少房源也在3月就已被市场消化掉。在该区域,放售物业的业主议价空间较少,但由于多数卖家放盘价已是可以承受的心理价位,因此尽管降价可能性小,但反价可能性也不大。南方日报记者葛政涵
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  • 置业指南:房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项

    贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相的区别有:(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。下面我们一起来看看房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项:一.你的信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。二.能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,抵押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意抵押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行抵押,银行可是会拒绝你的申请的。三.抵押的房产有没有变现的能力一般来讲,抵押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。四.你是否有足够的还款能力银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋抵押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。(华龙网整合)
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  • 购房须知:在中介买房需注意这些情况

    同中介打过交道的人应该都有这种体会,明明之前他们向你承诺,什么事情都可以办好,但真正碰见问题的时候,却开始推脱责任。如果你想追究他们,却被一句“不归我们管”堵得哑口无言。那么,到底在什么情况下,你们可以追究中介的责任呢?一起来看看吧。一、未履行提醒、告知义务由于现金的二手房买卖合同多为格式文本,只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容,此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定,这时中介就有义务进行提醒和告知。部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同,交易未能完成,买卖双方就可以追究其责任。二、审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记权人与出卖人是否是同一人,以及询问清楚权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。三、隐瞒房屋弊端带看是房屋中介的一项重要义务,但在联系不上出卖人,或者承租人不看房等特殊情况下,中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代,这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。此外,部分中介机构为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等,导致合同无法履行的,买卖双方就可以追究其责任。四、未提示特殊二手房的交易风险除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,给买卖双方带来损失,买卖双方可追究其责任。。五、怂恿签订阴阳合同部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价较低的网签合同,便怂恿买卖双方签订阴阳合同,这就给国家税收造成了巨大损失,一旦被问责,买卖双方可追究中介责任。六、虚构社保在交易的时候,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明,这不但违反了法律规定,也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效,因此买卖双方同样可追究中介责任。(华龙网整合)
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  • 买二手房不立即过户风险很大 最好别全款买房

    慈溪市的陈女士最近碰到了大麻烦:今年2月,她以120万元的价格向田某购买了一套房子,准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上,这套所谓的二手房是全新的,由于小区水电配套问题,该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称,开发商保证在5月1日前完成所有手续,之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定,急于购房的陈女士还是签了合同,并付了全款。没有想到,直到国庆过后,房子的水电配套设施问题都没有解决,不但房产证的办理变得遥遥无期,连按时入住都可能无法保证。在现实生活中,类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易,买方甚至交付了房款,但因为各种原因而没有马上办理过户手续,有的甚至长期不能办理过户手续,让双方都感到为难,尤其是已付了全款的买方,其中蕴含的风险更大。二手房不能立即过户的主要原因根据《物权法》的相关规定,不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产,或者只签了一份合同,并不能代表已经取得了房屋的所有权,看房产是否真正获得,最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白,但在现实生活中,仍然存在付了钱,却没有立即过户取得房产权证的情况。那么,出现这种情况的原因是什么呢?著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况:1、所购房产还未取得房产权证,须等原房主先取得房产权证才能办理过户。在现实生活中,很多所谓的二手房,其实是卖方新购的商品房,即卖主把新房转手出售,慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然,问题出在卖主身上,很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间,当遇到一些特殊情况时,数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来,有人仍然会因各种原因想立即出售新房,为此,他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实,或者自认为马上可以获得产权证,如果碰到对方急着购房,双方就会签订协议,甚至完成款项的支付。2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产,需要等待满足上市条件才能过户。有一些房产,如经济适用房等,必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易,就无法立即完成产权过户。这样,交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户,但如果约定时间过长,就会增加很多不确定因素,双方的交易必定包含着很大的风险,特别是对于买方,风险甚至是无限的,比如政策变化的风险;房价上涨或者下跌的风险,卖房者可能反悔,不愿配合过户。3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产,因为相关情况的不同,存在着很大的税费区别,而税费直接影响房价。由于各种原因,一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议,但为节省税费,又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件,也可能是其他什么原因。4、为等待买家取得购房资格暂不过户。由于房价上涨,有些地方出台了房产限购政策,造成一些买家暂时不能取得购房资格,但因某个原因,又急于购房,造成暂时无法过户。在这种情况下,双方都需要等待买家满足政策条件,比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕,或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。买房不立即过户,究竟有哪些风险?买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款,但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户,其中存在的风险很大,甚至因此而引起纠纷,这样的事例并不少。所以,了解这种潜在的风险,对于准备购买二手房者还是十分必要的。杨文战律师表示,房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的,否则即使购房者付了全款甚至已经入住了,在法律上仍不能算已经取得了产权。所以,二手房交易后如不能立即过户,风险之大难以想象,其中最常见的风险包括以下五种:1、一方违约风险。在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家毁约,或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。2、原购商品房有问题,导致无法办理房产权证。在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。3、有贷款的房子,卖方不按时归还贷款的风险。如果房产出售方原先在购买房子时有贷款,在过户前应先还清贷款,特别是买方,一定要盯着卖方立即还清银行贷款,否则,如果卖方未按时归还贷款,存在着银行收回的可能,买房者因此会陷入极为不利的局面。4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户期间,如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行,导致钱房两空的风险。5、政策变化的风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都曾经发生较大变化,这些都不是买卖双方能控制的。一项新政的出台,很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的当事人,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,麻烦就大了。实际上,二手房买卖后,因为不立即过户而可能发生的风险绝不止以上五项,尤其是在房价波动较大的情况下,卖方反悔的情况极多,即使买方不同意,但因为尚未过户,如果卖方诚信度较差,他可能会立即转手另卖给他人,或者与他人虚构债务,由他人起诉保全房产。这种风险一旦发生,就极易导致交易无法继续,买方最终无法取得房屋所有权。当然,在一定条件下,买方也可以通过诉讼,最终拿到房产证,但这肯定要付出大量的时间、金钱和精力。买二手房不立即过户,有降低风险的办法吗?其实,每个人都知道买房要办完过户手续才算取得所有权,但由于各种原因,或从某种特殊的利益角度,仍有人暂时不办理过户,为此,就会产生这样一个问题:有没有两全其美的办法,既可以暂缓办理,同时又能避免风险?杨文战律师表示,不过户,真的没有绝对的安全。比如有人提出,我们签好买卖协议后,先去办个公证,是不是就能保证双方交易的房子不出问题?对协议办理公证,只是加强了协议的真实性,但这份经过公证的协议,对于前面所介绍的那些风险仍然是没有任何防范作用的,因为风险并非来自协议本身是否真实,而是来自各种不确定的因素。尽管如此,仍然要努力降低二手房交易的风险。为此,杨文战律师建议,在二手房买卖合同条款中,对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,一份好的合同可以降低不必要的风险,即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交得越少,风险越小;2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。5、房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题最好事先约定解决方案。7、如果卖方出售的房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。但这些建议只能起到降低风险的作用,最后还是要强调,二手房交易,只要不过户,就不能做到绝对安全!
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  • 置业指南:毛坯房验收至关重要 这些事项一定要注意

    毛坯房验收是很多业主都容易曾忽略的环节,其实,毛坯房的验收至关重要,千万不能因拿到了新房钥匙过于高兴,或因为其他原因而忽略了对整个房间做简单而必要的验收,因为毛坯房的验收直接影响到你之后的装修是否能够顺利地进行和高质量的完成。 在此,小编整理了验收毛坯房注意事项:  验收毛坯房注意事项一:门、窗门、窗:门是最容易被遗忘的地方,房主高兴地拿着钥匙打开门后最关心的是要去看看房子里究竟是什么样子,而门的样子、外观等问题就被抛在了脑后,这样的过程是万万不可取的。现在住宅安装的都是防盗门,打开门后要仔细观察并用手去触碰门的表面,看它是否平整,有没有划痕或被撞击过的地方,再目测看门框正不正,因为门框不正会直接影响到你日后实际生活中的使用,更应该来回的试试锁具看是否能正常的开启、关闭,如果遇到问题要及时向物业反映进行更换。现在的住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃,在进行验收时我们要检查每个房间的玻璃、窗框,仔细地看看玻璃上是否有杂物、水痕、划痕、玻璃中是否存有水气;窗户框正不正,窗的开启关闭是否正常,开窗时是否能达到90度,再用手摸摸窗外是否贴了防水条,对了还要看每个窗户的纱窗是否都安装好了。 验收毛坯房注意事项二:墙面、地面墙面、地面:在毛坯房的验收中,墙面、地面是面积最关键的地方。我们要检查所有房间的墙面、地面是否平整,厨房、卫生间的墙面是否有空鼓的地方。如果墙面不平整会为日后的装修带来不小的麻烦,地面不够平整也会对以后铺砖或铺地板造成影响。卫生间和厨房的墙面如若有空鼓的地方,日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。为了避免并及早地发现这些问题,我们可以用些生活化、容易操作的土办法来进行检测,找个长一些的直板放在墙上靠一靠看直板是否与墙面贴合,如果有1-2个毫米的误差是在国家标准范围内的,如果误差大了就必须让物业找工人来重新墁这块墙面。我们还可以拿本书,用其中一个90度直角靠在墙角处看是否垂直到了90度的阴阳角。看墙面是否有空鼓的现象,可以用小锤子敲打来测试,通过敲打时发出的声音来判断墙面是否有空鼓。验收毛坯房注意事项三:电3、电:在验收房子时要检测每个房间是否都有电,每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记,现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵,我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法,用手机充电器或是电吹风都能测试出来。验收毛坯房注意事项四:水水:在毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线,但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水,分别灌进管道中,看下水是否痛快有没有堵塞的现象,如果听见咕咚咕咚的下水声则说明水下得很痛快。卫生间的地面应该是做好防水的,但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以我们要在装修之前让装修工人先做个蔽水试验,24小时之后看是否有漏水的现象。  验收毛坯房注意事项五:通风系统通风系统:通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。
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  • 贷款一次性支付数年房租 你适合吗?

    在广州目前的租房市场上,大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式,而租约所约定的租期一般也是半年到一年左右。不过,近期有银行推出住房租赁贷款产品,面向有长租需求的人士,通过贷款获得资金,一次性向房东支付未来数年的租金。业内人士认为,租客通过申请住房租赁贷款,向房东一次性支付未来数年的租金,这一方式在广州租房市场尚属新兴事物,首先要房东和租客双方都同意才有可能实现。此外,对房东和租客来说,一次性收付数年的租金是否可行,要根据自身的需求和资金情况而定。需要留意的是,贷款支付租金,租房成本除了租金本身之外,还有贷款所需要支付的利息,考虑租房成本的时候需要把利息的支出也纳入考虑范围,而且鉴于未来数年市场租金行情走向存在不确定性,因此,贷款一次性支付数年房租与按月支付房租相比,实际租房成本支出孰高孰低,要根据个案的实际情况分析,租客最好综合考虑各方面因素理性决定。案例租客一次性支付3年租金房东冻结涨租3年T先生(化名)是广州某国企的一名白领,已租住了房东S女士(化名)的房子1年,不久前租约到期,S女士提出:要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金,那么这3年的每月租金还是跟今年一样,即3000元/月。原来,S女士打算重新装修自家住的房子并添置一些家具,算了一下手上可动用的资金,发现还欠约10万元左右。S女士已经退休,也不想为了这区区10万元向亲朋或银行借钱,更不想把出租的房子卖掉,断了日后稳定的租金收入来源。于是,希望租客T先生能一次性支付3年的租金,以解燃眉之急。T先生是外调到广州工作的,项目跟进完毕就要调往其他地方工作,预计最多3~4年之后就要离开广州,因此,T先生在广州并没选择买房而是租房。T先生大部分资金还压在定期和理财里,手上可动用的钱大概就是5万元左右。最近,T先生翻阅报纸的时候,看到某银行推出住房租赁贷款的新闻,里面提到一个案例跟自己的情况类似。案例里的租客向某银行申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,租客每月还款1823元。T先生算了一笔账:若是每年支付租金的话,按照房东涨租每年至少5%计算,接下来的3年,第1年租金支出37800元(按月租3150元计算),第2年租金支出39720元(按月租3310元计算),第3年租金支出41760元(按月租3480元计算)。按月支付租金的话,3年下来租金支出一共是119280元。如果租金涨幅更大的话,租金支出也会随之增多。若是一次性支付3年的租金,按月租3000元计算,则要一次性付给房东10.8万元。如果能像新闻提到的案例那样,能申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,T先生自己补足剩余的部分约4.8万元。接下来的3年,T先生每月还款1823元,3年下来贷款的本息支出是65628元,再加上T先生自己支付的4.8万元,T先生未来3年用于租房的实际支出为113628元。考虑一周之后,T先生决定尝试申请租房贷款,一次性支付3年的房租给房东S女士。分析要根据房东和租客自身的需求和资金情况而定长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同,合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定,租金支出不会受到租金行情变动而波动,这在租金处于稳定上升通道的时期,长租的优势更加明显。以目前广州租房市场的情况来看,租期一般在半年到一年居多。合富研究院高级分析师梁燕明表示,从业主的角度来说,一次性收取数年租金的情况,比较适合短期内有一定数额资金周转、但又不希望通过卖房筹集资金的业主,若能一次性收取数年的租金,一方面可以解决资金周转的燃眉之急,另一方面也能锁定较稳定的租金收入,免却频繁更换租客的麻烦以及物业可能出现的空置期。不过,若签订较长时间的租约,建议业主最好是了解清楚租客的情况,若是已经租住较长一段时间、与业主相处融洽、按时交租、对物业比较爱惜的租客,则比较适合与之签订较长时间的租约。从租客的角度来说,一次性支付数年的租金,好处是能确定未来几年用在租房方面的支出金额,更好地调配未来数年资金的运用情况。不过,由于涉及贷款,因此租房成本除了房东收取的租金之外,还有贷款的利息支出。如果是在租金行情一直保持平稳或下降的行情里,通过租房贷款一次性支付数年租金的情况,实际的租房支出可能会高于同样一段时间按月支付租金。但是,如果是在租金行情一直上涨的时期,通过租房贷款一次性支付数年租金,可以避免在租金上升期内由租金涨幅波动引起的租房支出增加额的不确定性。不过,并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式,主要还是看个人对未来的发展规划和经济收入情况而定。梁燕明有如下建议,一次性支付数年租金的情况首先要与房东取得共识,否则,房东不接受这种方式,就算租客有足够的资金付得起数年的租金,也是谈不成的。此外,还要看租客的资金情况,虽然租客可以通过申请租房贷款产品去解决资金不足的问题,但是,毕竟是贷款产品,除了关注租金的高低之外,还要把贷款的利息支出等因素考虑周全,而自己是否符合申请贷款的条件,更是优先要去了解的。最后,是否选择较长时间的租约并一次性支付租约期内所有的租金,还要看个人的情况,若是刚工作不久、未来一段时间内工作变动比较频繁的年轻租客,则不太适合受租期较长租约的束缚。将来一旦因工作变动或需要到其他地方发展,要处理妥当这份长租约并不是一件简单的事。租房TIPS淡季租房不妨“砍砍价”说不定房东真的会降价时间进入11月,租房市场开始步入传统的淡季,市场上新增的租房需求较年中高峰期下降约20%-30%,现时有租房需求的租客,不但有充足的房源可供选择,而且还有时间“货比三家”,对比不同房源后再从中挑选租金实惠的单位承租。市场人士透露,近期放租业主的心态不再强硬,甚至存在一定的议价空间。一套月租5000元左右的房源,与业主讲价后,有可能出现200-300元/月的降价幅度。预计年底到明年春节前这段时间,将会有越来越多租约到期的房源,重新投入租房市场放租。趁着淡季租房,不但能有更多房源可选择,而且还有机会租到业主愿意降价出租、租金实惠的房源。热租区域业主也存在降租的可能就算是市中心热租的板块,近期新增的租房需求也较年中旺季有所回落,而现时放租业主的心态也开始有所变化。合富置业储备分区营业经理郑忠祥表示,现时天河北一带放租的业主,心态不会很强硬,存在议价空间,以租金5000元/月左右的房源为例,业主愿意给出的让价幅度大概在300-500元左右。无独有偶,同样是天河白领热门租房区域的东圃,近期放租的房源亦存在一定的议价空间。合富置业高级营业经理邓雄才表示,现时放租业主的心态不会强硬,一般议价空间在200-500元左右,如果租客提出的租金降幅不大,70%-80%业主都会同意。11月上半月2房单位最热租据合富大数据统计,11月上半月广州租房市场交投仍以2房户型最热租,成交占比约37%,而3房户型以33%的成交占比,交投热度仅次于2房户型。从各类户型的租金来看,最热租的2房户型套均租金约3778元/月,而3房户型在11月上半月的套均租金约4842元/月。月租在2000-4000元之间的房源,仍然是成交大热,成交占比高达45%,而月租低于2000元的租房成交个案,占比不到两成。市中心内月租低于2000元的房源,大部分都是单间或1房1厅的小面积户型,而月租低于2000元的2房、3房成交个案,大多都分布在番禺、花都等外围区域。越靠近年底,租房淡季的特征将越来越明显,尤其是12月到明年1月这段时间,预计会有相当多的租客因租约到期而退租。面对春节前的传统淡季,业主的心态也有所不同。部分业主不希望物业出现空置期,心态会稍弱一些,若有租客愿意承租,大多也会比较乐意将租金稍降一些。部分业主则会倾向于利用淡季把物业内部简单装修一下,等到明年春节后旺季能以更理想的价格将物业租出。以中山七路一带70平方米的租盘为例,依物业内部装修新旧程度不同,租金可以相差500-800元/月不等。此外,还有一部分房源租期的结束时间是相当靠近农历新年前的,那么这部分房源的业主,则大多会暂不急于将物业在春节前出租,而是等到农历新年之后的旺季再将物业重新放租。
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  • 购房知识:已被查封的不动产转移登记是否合法?

    去年下半年,佛山南海出现一例不动产错误登记案,樊先生已经拿到手的不动产登记证被南海区国土城建和水务局宣告作废。就这样,价值290万元的房子从樊先生手中“飞”走了。该事件发生后,本报持续关注此案。近日,广州日报全媒体记者从当事人处获悉,该案已于2017年9月29日宣判。顺德人民法院判决撤销南海国土城建和水务局作出的2016第1号《撤销不动产登记决定书》,判决生效后15日内将涉案房产的不动产权恢复到樊先生所有。这意味着,“飞”走了整整1年的房子,又有希望“飞”回到樊先生名下。不过,这事还没那么快尘埃落定。上周被告方南海国土城建和水务局提起上诉,樊先生已收到法院传票,目前案件还在进一步审理中。领了不动产证后发现房子被查封时间回溯到2016年5月份。樊先生看中了吴先生名下的水韵尚都的两套房产,双方在中介机构的见证下签订了房地产买卖合同。按照约定,这两套房产共计290万元,其中每套价格为145万元。2016年8月16日,樊先生向吴先生支付了140万元的房款,剩下的150万房款,樊先生跟吴先生约定取得产权变更之后再向银行抵押,另行支付。8月18日,樊先生和吴先生一起到南海国土城建和水务局查册,当时,南海国土城建和水务局向吴先生出具了《佛山市(南海区)房产查询证明》,证明该不动产无抵押、无查封。这一切看上去很正常也很顺利,但是一周之后,事情峰回路转。根据法院审理,就在樊先生和吴先生查册后一周,即2016年8月24日,雷州法院向南海国土城建和水务局送达《民事裁定书》以及《协助执行通知书》,要求查封吴先生名下水韵尚都的两套房产,也就是樊先生购买的这两套房产。查封期间从2016年8月24日起至2019年8月23日止。而南海国土城建和水务局也于当日办理了涉案房产的预查封登记。对此并不知情的樊先生于2016年9月2日到税务部门缴纳了相关税费,之后向南海国土城建和水务局申请办理涉案不动产产权登记。蹊跷的是,在这个时间点上,南海国土城建和水务局的工作人员并没有发现涉案房产已经进行了查封登记。于是,该局为樊先生和吴先生办理了不动产转移登记,并于9月19日向樊先生核发了不动产登记证,涉案不动产的权属人登记为樊先生。当9月28日樊先生向银行申请抵押贷款被拒时,樊先生才发现这套房处于被查封状态,无法贷款。樊先生立即与南海国土城建和水务局沟通,确认了自己的这套房被查封。接下来的事情让樊先生始料未及。南海国土城建和水务局于2016年10月17日作出了《撤销不动产登记决定书》,同时将涉案房产恢复到查封登记状态。由于樊先生不肯交回已经颁发给他的不动产登记证,于是南海国土城建和水务局11月8日在其官网上公告涉案不动产权证书作废。就这样,樊先生莫名其妙“丢”了自己的房子,其产权人资格被取消了。樊先生不服南海国土城建和水务局做出的《撤销不动产登记决定书》,于是将该局告上了法庭,要求撤销该决定。通过法院审理查明,在整个事件中,南海国土城建和水务局确实是因工作失误在查封期间办理了涉案不动产的权属转移登记,而在这个过程中,涉案的房屋确实处于法院查封状态中。那么,这样的转移登记是否合法?顺德人民法院认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定,“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”,“不得转让”。也就是说,已被人民法院查封的房产,依法不得转让。所以,在这个案件中,从2016年8月24日起,即涉案房产被查封的第一天开始就不能转让了。因此,南海国土城建和水务局2016年9月份办理的涉案不动产转移登记,其行为是违法的。行政机关能否有权撤销不合法的登记行为?视情况而定。既然这样的转移登记行为是违法的,是否意味着主管部门可以“知错就改”,撤销已经违法的登记行为呢?顺德人民法院认为,根据《最高人民法院审理房屋登记案若干问题的规定》第十一条第三款,“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。”在整个转移登记过程中,樊先生并不知晓该房产已被查封,可视为善意取得了涉案不动产的产权,因此,即使是在涉案不动产登记行为违法的情况下,也不应撤销登记行为。所以,顺德人民法院判决:撤销南海国土城建和水务局作出的南不动产2016第1号《撤销不动产登记决定书》;南海国土城建和水务局在该判决生效15日内将涉案房产的不动产权属性恢复登记为樊先生所有。上周南海国土城建和水务局又提起上诉,案件还在进一步审理中。
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  • 置业指南:选购小户型需要“大智慧”

    小户型一般是指配套相对完善、功能相对齐全的“小面积住宅”,但小户型小面积。小户型多集中于商务区,交通便捷、无论商业还是生活配套都十分成熟,另外只要户型设计合理,虽然空间较小,却仍然可以有高质量的生活氛围。但小户型并不适合所有人,那么哪些人适合买小户型房屋呢?一、单身人士单身人士本身经济能力有限,无力购买价格昂贵的房屋,而小户型一般总价较低是置业的最佳选择。如单身人士本身无房,选择租房所需要支付的房租也是不小的负担。选购要点单身人士往往以事业为重,又非常渴望有自己独立的空间,因此选择小户型房屋最关键的因素是交通。由于年轻人工作变动是常态,建议观察城市公共交通如公交、地铁线路图,选择出行便利的区域。二、两口之家对于准备结婚的情侣或刚刚结婚的新人,在资金实力有限的情况下,购房小户型房屋作为过渡也是不错的选择。小户型房子总价低,不仅能使自己的婚后生活没有太大压力,而且购房后的日子可以过得舒适惬意。但需要注意的是,如有近期要小孩的需求且需要父母或保姆照顾小孩,那么建议直接购置大户型,以避免房屋频繁置换带来的不便。选购要点两个人的居家生活不再单单满足居住功能,还需满足二人对生活品质的追求,因此在购置小户型时要着重考察两个方面,一是小区外部配套要满足日常生活、娱乐、休闲的需求;二是内部户型设计要求功能区配置合理。三、投资者在一二线城市,由于小户型总价低,符合很多消费者的承受能力,因此有一定的投资价值。但在小城市,由于流动人口较少,常住人口多以家庭为单位对小户型的需求较小,投资前景往往不如大户型。选购要点尽量选择成熟商圈,首先商圈本身商务氛围浓厚,区域内消费能力较强。其次,商圈拥有良好的交通和配套。第三,如投资者用于房屋出租,那么要考虑房价租金比、房屋空置率。(华龙网整合)
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  • 购房指南:未成年人可以买房吗

    面对各种限购政策,不少家长想出一招:买房时,直接在房产证上写未成年孩子的名字。看上去确实不错,但还有些隐藏的问题,有这种打算的家长最好继续往下看。一、未成年人可以买房吗?买当然没问题。法律并未限定购房者的年龄,所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时,需要由未成年人的法定监护人办理。二、未成年人能否自行进行房产交易?按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。三、未成年人如何购买房产?无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,也记载未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。四、以未成年人名义买房有何优缺点?不少父母考虑到房子始终会留给孩子,所以选择直接将购置的房子写在子女的名下,这样有一定的便利之处,但是不能忽视其中的风险。优点:1.可避免财产分割子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产分割时,法院也无法处置子女名下的房产。2.可避免日后过户税费直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。缺点:1.不能贷款银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,未成年的孩子虽然可以单独买房,但不具有完全民事行为能力,也没有债务偿还能力。因此未成年人购房一般不能进行银行贷款,买房需一次性付款;父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。2.父母不得随意处置房屋监护人可以代未成年子女购房,却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易,监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。3.父母无权收回房屋房子虽然是父母出资购买,但孩子才是房产所有者,甚至在孩子成年后,对父母不履行赡养义务,父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。
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  • 置业指南:买房时怎么选开发商?

    买房子确定好购买力后,就是选楼盘了,不同的楼盘代表的是不同的开发商,有本地中小开发商,还有全国性的大开发商。我们经常听人说,买房子一定要选大开发商,这是为什么?为什么同一地段大开发商的房价要比小开发商要贵一点呢?大开发商和小开发商的区别还是不少的,具体表现在以下几个方面:1、品牌实力。大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力,更有保障。2、施工质量。大开发商让购房者觉得房子质量更好,即使是维权,也是大开发商更讲规矩。3、配套设施。大开发商提供的硬件配套设施更加完备。4、问题。大开发商在操盘项目中,往往能引入好的幼儿园和,这极具吸引力。5、大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至。当然,买大开发商的房子,付出的成本更高,这个需要量力而为。大开发商的居住成本也更高,以物业为例,大开发商的物业通常都是自有物业,从拿地开发商到业主入住,开发商能够提供一条龙服务。物业公司为自有项目提供物业服务,会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业,我们则不能将矛头对准他们了,毕竟物业公司是外来户,跟房子质量没有直接关系,他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费,物业公司或许还会懈怠。看了大开发商物业的好处,还得看看他们物业的费用,好物业当然得要好价钱,大开发商的物业费相对市场平均水平要高出不少。一月物业费,加上水电燃气网络等费用,差不多要1000块钱,可是不小的一笔支出。考虑到买房成本和远期规划,选择开发商确实是一门学问。
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  • 置业指南:买房如何选择好地段

    地段对于多数买房者来说都是个敏感词,但是很多人在这个关键词上的选择是无从下手的。总之,买房最重要的是看地段,要特别小心。闹市中心区所谓闹市,也就是一个城市内最繁华的区域,小城也许就一个,大城市则可能有多个。通常,这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主,主要用途多在投资。对年轻人而言,在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。次繁华生活区靠近闹市,又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大,偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似,其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市,个别中型项目具有一定的社区规模,但都容积率很高,基本都是高层。这种区域的中小户型,价格与闹市差别不大,但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低,个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。CBD区域由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常,只要发展成熟,这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前,其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言,能够准确预测出城市发展方向,及早入手的话,这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然,目前而言,二三线城市这种机会更大些。好环境老城区在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。原著民比例通常比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但是,同样在这种区域新房放量较少,而且价格不低。入市的产品,多为10年以上二手房。个人以为,对于纯粹居住需求而言,这种区域的二手房是首选。住几年之后,转手也容易,出租也可以。城乡结合部即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。这种区域,相对来说低端生活配套还是很齐备的,但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多,也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域,治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言,这种区域也是一个考虑选择的方向。而且,随着城市扩大化,这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说,未来有可能是一个新的城市新兴区域。交通好郊区即从交通上来说,随然离城市核心区比较远,但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。虽然离城市都有几十公里的距离,但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域,房价相对都是比较低廉的,对于青年购房群体而言,是相当不错的选择。当然,缺点是交通成本通常较高,如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上,中低端生活配套一般都不错,但中高端配套少。(华龙网整合)
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  • 业主必看!住小区不可不知的29个物业常识

    物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里,你需要了解这些法律知识。1、什么是前期物业管理?有什么规定?前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定:(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同,并报物业所在地的区房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金。(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担,自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些?依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定,物业服务企业服务的范围及内容有:(1)基本要求:包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。(3)公共设施设备维修养护:包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。(4)协助维护公共秩序:包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。(5)公共区域清洁卫生服务:①楼内公共区域:包括地面和墙面,楼梯扶手、栏杆、窗台,消防栓、指示牌等公共设施,公共灯具,门、窗和玻璃,雨搭、屋顶,垃圾收集,电梯轿厢;②楼外公共区域:包括道路、场地、绿地,宣传栏、小品、健身器、桌椅等,垃圾厢房,果皮箱、垃圾桶,消毒灭害等。(6)公共区域绿化日常养护:包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治,树木修剪、施肥、病虫害防治,花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。3、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;(4)保洁服务;(5)保安服务;(6)物业维修、更新费用的帐务管理;(7)物业档案资料的保管。4、物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗?没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证,它是对企业规模和经营范围的规范,没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别,新设立的物业服务企业资质等级为三级,暂定期一年,由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的,一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费,三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以,二者之间没有必然的关联性。5、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。6、物业服务企业能罚款吗?不  能。罚款是一种行政处罚行为,物业服务企业不是行政主体,因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系,他们之间是一种平等的民事合同关系,所以物业服务企业不能对业主进行罚款,但如果业主确实违规,对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害,物业服务企业可以要求业主进行赔偿。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?没  有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。8、物业管理服务收费的标准有何规定?物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:(1)已售公有住宅的收费标准,由市物价局会同市房地局制定;(2)普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费,由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。9、物业管理服务收费包括哪些项目?物业管理服务收费包括下列项目:(1)管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;(2)房屋设备运行费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;(3)保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(4)保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;(5)维修费,用于物业维修服务所需的费用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算,第(5)项费用按实际维修项目计算。10、以什么面积收取我的物业管理费?房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。11、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳,如何处罚?物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。12、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。13、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。14、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。15、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。16、我家里跑水了,物业应负什么责任?物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的,物业公司应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验,目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。18、业主委员会何时成立?程序如何?一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记:(1)成立业主委员会登记申请书;(2)业主委员会委员名单;(3)业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作;对不符合《青岛市居住物业管理条例》(以下简称本条例)规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。19、业主委员会有哪些主要职责?业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:(1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;(2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;(3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;(5)听取业主、使用人的意见和建议,监督管理企业的管理服务活动;(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。20、业主公约有什么效力?业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。21、居住物业报修和维修有哪些规定?物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的,按下列规定执行:(1)接受委托的物业管理企业,应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修,也可直接到报修点报修。(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的,应在24小时内修理;接到一般项目报修的,应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。1)急修项目分为:A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;B、因室内线路故障而引起停电和漏电;C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;E、电梯故障,不能正常行驶;F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;G、其他属于危险性急修项目。2)一般项目分为:A、各类钢、木们窗损坏;B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水;D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用,由报修人认可签字后,按规定列支;除此以外,共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的,需经业主小组认可后予以维修,费用按规定列支。(5)物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。22、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?业主使用人在物业使用中禁止下列行为:(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;(4)侵占绿地、毁坏绿化;(5)乱设摊、乱设集贸市场;(6)乱倒垃圾、杂物;(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(9)法律、法规禁止的其他行为。违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为,由区房产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。对上述禁止行为,青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释:(1)在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为;(2)上述第(8)项所禁止的行为,是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声;(3)在物业管理区域内,晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋施工。23、改变住宅使用性质有什么规定?住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。24、占用物业管理区域内的道路、场地,有什么规定?任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。违反上述第一条规定,由区房地产管理部门责令其期限改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。25、利用物业设置广告等经营性设施,有什么规定?利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签定协议,并支付设置费用。违反上述第一条规定,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。26、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,如发现有违反法律禁止的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款。27、物业维修基金如何设立和使用?公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定:内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%,高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%,高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋,也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价,如1996年度的成本价为1198元。住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定,由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。28、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么?(1)业主无理拒绝交费;解决方法:对于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任。(2)以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用;解决方法:A、此项抗辩理由不成立,包括以此理由拒交供暖费的,也是不成立的。B、物业成本照常发生。(3)以物业服务质量不合格为由,拒交物业费;解决方法:A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定,且不能拒交,法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。(4)以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费;解决方法:A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举证责任,需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。(5)以物业公司收费不实,拒交物业费;解决方法:物业收费不实,法院判决据实收费。(6)以人身、财产受到损失,拒交物业费;解决方法:A、物业服务质量不合格为由,可以适当减免,但必须通过诉讼提出。B、法院个案判决,是否涉及其他业主?需要具体分析。(7)因公共费用分摊不合理拒交物业费;解决方法:对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,一般情况下按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;(8)因未签订书面合同拒交物业费;解决方法:诉讼中,业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则,参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。(9)房产流转中原业主欠费问题;解决方法:A、原业主承担以前拖欠费用,新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续,不影响承担责任。(10)拒支付滞纳金;解决方法:对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,法院一般应予支持。滞纳金数额过高的,会依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
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  • 7类人买房容易被银行拒贷!看看你有没有中招!

    越来越多的人买房都要通过银行贷款来支付高额的房款,但是不是所有人的贷款申请都能获得银行的审批,原因也是各种各样。小编整理了7类贷款容易被银行拒绝的人及被拒原因,快来看看你有没有中招吧。 1、收入低,工作不稳定的人 通常来说,收入低,工作不稳定的人在还贷款方面是很令银行担忧的,而且,银行贷款规定,月收入至少达到月供的两倍才可以批准放款。而且想要贷款,还要向银行出示收入证明或者流水证明,如果收入不达标或者工作不稳定影响了银行卡里的金额都可能被银行拒贷。 2、年龄不达标的人 年龄不达标分为年龄太小或者年龄太大两种。年龄过小指的一般是家长为孩子买房,在购房人上的名字写孩子的名字,那么贷款也只能以孩子的名义贷。虽然还款人是家长,但贷款人必须是房主,也就是孩子。正常来说,未成年人没有民事行为能力,不具备还贷的能力,银行一般不会轻易为其发放贷款。年龄过大指的是很快面临退休的一批人,失去工作,或者在身体状况上可能随时有风险,银行将在未来的还贷上同样面临着风险。这类人银行一般也会在发放贷款上慎重再三。 3、有经济纠纷经历的人 有经济犯罪或者民事经济纠纷,负有债务的,在互联网上都会有记录,银行一经查询就可发现,并且这种情形也是很严重的,银行绝对不会冒风险。 4、征信不良的人 银行发放贷款不仅是为了实现资金的周转和盈利,更要以保证资金安全为首任。所以,贷款人申请贷款时,银行都要对贷款人的各项情况进行审核,尤其是征信情况:是否有欠款记录、信用卡逾期、贷款逾期,为他人做担保,对方贷款逾期不还等行为,都将影响到银行对贷款信用信息的审核。而且银行系统全国联网,在一家审核出征信不良,其他家银行也不会贷款给你。所以,想要贷款的人,平日一定要尽力维护好自己在银行的征信形象。 5、购买二手房房龄太长的人 在二手房的贷款中,银行常常会考虑房屋的房龄。房龄一般在不超过20—25年为准。因为房龄越长,可供贷款的年限就越短,而且随着房子老化也可能造成贬值,银行贷款给房龄过长的房子也面临着一定的风险。但关于房龄长短的具体年限,各个银行有自己的行事规定,具体情况具体分析。也就是说,房龄越短越容易获得银行的贷款审批,而且额度也会越短越高。 6、从事高危职业的人 银行在审核房贷审批时,也会考虑到贷款人所从事的行业。一般像工作稳定的教师、医生等行业的人工作稳定,收入也稳定,会是他们发放贷款的重点人群,但是一些从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人,随时都面临着危险。银行也是以盈利为目的的,不得已之下也要考虑到这些风险,所以拒绝发放贷款给这些职业的人也算是职业所致。 7、虚报信息的人 很多人在准备贷款申请的资料时,担心自己不能获批贷款,所以就填写虚假信息,以抬高自己的资金能力,力图获批。但是银行在面对申请者提交的资料肯定是要经过审查的,不可能你填的是什么,就是什么。如果被银行发现填写虚假信息,不仅贷款贷不到,而且还可能被列入黑名单,影响以后的其他贷款需求。所以,为了诚信贷款,或者是为了买房,大家都要量力而行。毕竟一时的虚假,可能造成很长时间的困境。
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  • 如何入户惠州,看这一篇就够了

    出生登记入户 (一)办理条件:父(母)亲双方或一方有本市居民户口、在本市有合法固定住所的,新生儿可按规定登记本市居民户口。1998年7月22日前出生的随母入户;1998年7月23日后出生的随父随母自愿选择入户。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《惠州市出生小孩户口登记申请表》; 2、《出生医学证明》; 3、父母的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,6个月以下由派出所当场办理入户;6个月以上由派出所在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 收养入户 (一)办理条件:收养人有本市居民户口、在本市有合法固定住所、符合《中华人民共和国收养法》规定且领取了县级以上民政部门核发的《收养登记证》的,被收养人可随收养人登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、县级以上民政部门核发的《收养登记证》; 3、收养人的《户口簿》、《居民身份证》; 4、被收养人的《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内审批签发《准予迁入证明》。 引进人才入户 (一)办理条件:符合下列条件之一的,可迁入本市居民常住户口,其配偶、父母、未婚子女可以随迁入户: 1、中国科学院、工程院院士以及国内外学术、学科带头人; 2、拥有属于自主知识产权并达到国内外先进水平的发明专利或者专有技术的人才; 3、享受国务院特殊津贴专家、省(部)级有突出贡献中青年专家; 4、经地级以上市相关部门认证的中级以上技能型人才; 5、经济发展特别需要的特殊技能型人才和特殊专业技术人员,以及经组织、人力资源和社会保障局及人才交流中心办理有关手续的其他各类人才和就业人员; 6、国家、省、市政府文件明确规定引进的其他高级人才。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、由市、县(区)组织、人力资源社会保障部门出具的《惠州市引进人才入户申请核准表》; 3、由相关部门认证签发的人才(职称)证书; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 6、父母随迁的,提供父母的《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 7、未婚子女随迁的,提供未婚子女《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 招(调)干调任、调动入户 (一)办理条件:经公招、公选或经省、市、县(区)组织、人力资源和社会保障部门批准正式录(聘)用、调任、转任、调动到本市党政机关、人民团体、事业单位、国有企业的工作人员,其本人及其配偶、未婚子女可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、属于公务员录用或机关、事业单位录(聘)用的,提供《录用通知书》或《编制卡》; 3、属于机关、事业单位调入工作人员的,提供《行政介绍信》或《调令》或《编制卡》; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、用人单位出具的在职证明; 6、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 7、未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 家庭团聚入户 (一)夫妻投靠 1、办理条件:夫妻投靠的,以配偶有本市居民常住户口、有合法稳定住所为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《结婚证》; (3)夫妻双方的《户口簿》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)子女投靠父母 1、办理条件:未婚子女投靠父(母)的,以父(母)有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与父(母)共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口;已婚子女投靠父(母)的,以父(母)身边无子女并与父(母)共同居住生活、照顾父(母)为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (3)未婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (4)已婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《结婚证》、《出生医学证明》或亲属关系证明、父母身边无子女共同生活证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)父(母)投靠子女 1、办理条件:父(母)投靠子女的,以子女有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与子女共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)子女的《户口簿》、《居民身份证》; (3)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (4)亲属关系证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局在7个工作日内签署审批意见。 投资入户 (一)办理条件:在惠州市登记注册成立的投资企业(股份制企业或个人独资企业),市辖区注册资金人民币100万元以上(市辖县的投资额由各地自行制定),且注册企业已正常运转,在市区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所的,法定代表人及其直系亲属可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 3、公司企业的工商营业执照,税务登记证副本; 4、法定代表人资格证明; 5、固定资产投资证明或主营业务地(国)税务部门出示的企业缴税证明; 6、居住满一年以上(办理居住证或居住登记一年以上)并缴纳社保一年以上证明; 7、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 8、未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 9、父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 10、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 稳定居住地就业入户 (一)市辖县居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖县的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所、并已办理居住证的人员,本人及共同生活居住的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)本辖区签发的《广东省居住证》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:县公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)市辖区居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖区居住满3年(连续办理居住登记3年或以上)、合法稳定就业满3年(连续缴纳社会保险满3年或连续经商满3年,可互补叠加),并在市区有合法稳定住所的人员,本人及其共同居住生活的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)市辖区连续3年签发的有效期内居住证或连续3年以上的居住登记记录(居住登记可由派出所查询打印); (4)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录,或连续3年以上且申请时正在市辖区经营的工商营业执照和三年经营记录(在市辖区经营不同的公司、企业、个体工商户时间可累计),参保和经商的年限可互补叠加,且当前参保或经商至少满足其中的一项; (5)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (6)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (7)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (8)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、区公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)本市居民跨县区居住入户(市内移居) 1、办理条件:市辖区居民可在市辖区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口;市辖县居民可在市辖区以外的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口,已连续缴纳社会保险3年以上的,可在市辖区实际居住地址申请迁入居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 政策性安置入户 (一)随军家属入户。 1、办理条件:驻惠部队军官、文职干部、士官,符合部队有关随军条件规定的,经师(旅)级以上单位政治机关批准,其配偶、未婚子女可申请随军迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)驻惠部队师(旅)级以上单位政治机关批准的《军官家属随军审批报告表》、《军人身份证》; (3)部队开具的入户证明; (4)申请人的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)军人安置入户 1、办理条件:符合安置规定并安置在本市(县、区)的部队转业干部、转业士官、复员退伍军人,其本人及配偶、未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)市或县(区)政府军队转业干部或退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (3)《军人身份证》或《军人公民身份号码登记表》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)政府规定安置入户 1、办理条件:国家、省、市政府文件明确规定由本市安置的其他人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)国家、省或市政府的相关规定文件; (3)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 回原籍入户 (一)军人退出现役回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,军人退出现役的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》或《军人身份证号码登记表》; (3)市、县(区)政府退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (4)原户籍证明材料; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)大中专、技工学校毕业、退学、休学回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,到外地就读大中专、技工学校毕业、退学、休学的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》; (3)《就业报到证》或就读学校出具的退学、休学证明; (4)迁出地公安派出所出具的《户口迁移证》; (5)原户籍证明材料; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)刑满释放人员回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,刑满释放的人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《释放证明书》或假释、保外就医的有关法律文书; (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (四)非定居国(境)外人员申请回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,非定居国(境)外且已被注销户口人员,回国(入境)后申请的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)出入国(境)有效证照(最后一次入境有效证件); (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (五)持户口迁移证未在迁入地入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,持户口迁移证件在迁入地未入户,要求回来的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人书面申请书; (3)《户口迁移证》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (六)港澳同胞回内地定居入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,内地居民前往港澳地区定居后,自愿放弃港澳居民身份申请回来定居的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)放弃港澳身份书面声明; (3)香港或者澳门居民身份证、港澳居民来往内地通行证原件; (4)拟定居住地房屋产权证或相关证明;投靠内地亲属的,提交亲属关系证明,拟投靠亲属居民身份证、户口簿,同意申请人投靠定居的书面声明; (5)申请人在内地生活所需经济来源证明。如有工作提交工作证明,退休的提交退休证明和银行定期划账单,无生活来源的提交内地亲属赡养承诺书及银行定期划账单; (6)原户籍证明材料; (7)其他与申请事项相关的证明或说明材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在5个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局户政部门在5个工作日内签署审核意见后,再呈报市公安局户政部门在5个工作日内签署审批意见,入户后由县(区)公安局户政部门3个工作日内将信息通报给出入境管理部门。 院校招生、毕业生入户 (一)院校招生入户 1、办理条件:惠州市内普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生,入学时可迁入就读学校集体户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)申请人的《居民身份证》; (2)新生录取通知书; (3)录取新生名册; (4)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》; (5)《集体户口簿》地址页。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 (二)毕业生就业入户 1、办理条件:普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生毕业后到本市就业的,可迁入本市居民常住户口: 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《居民身份证》; (3)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》或《户口簿》; (4)用人单位开具的在职证明、《就业报到证》或《录用通知书》; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 城镇居民回农村地区入户 (一)办理条件:户口在城镇的原农村集体经济组织成员,在村小组有合法稳定住所,长期实际居住生活在农村地区的(公务员,国有企业、事业单位在职人员除外),可在实际居住地申请迁入居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、村民委员会及村民小组出具的长期居住(一年以上)、同意入户证明材料; 3、原户籍证明材料; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、市、县(区)人力资源社会保障部门出具的《就业创业证》; 6、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞定居入户 (一)办理条件:经批准来我市定居的外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞,可以在合法稳定住所地申请登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人为华侨的,提供市级侨务部门核发的《华侨回国定居证》、本人护照; 3、申请人为台湾同胞的,提供广东省公安厅签发的《台湾居民定居证》; 4、申请人为外国人(包括外籍华人、无国籍人),提供中华人民共和国公安部签发的《中华人民共和国复籍证书》或者《中华人民共和国入籍证书》; 5、入户地址证件材料。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 留学人员回国入户 (一)办理条件:出国(境)前已注销常住户口、且未在国(境)外入籍、定居,需回国落户的留学人员。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、惠州市公安局出入境管理部门出具的《办理户口通知》; 3、本人回国时最后一次回国时持有的《中国护照》; 4、需要在本市、县内其他派出所辖区入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》; 5、原户口非本市回国后在本市就业入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》、人力资源社会保障部门出具的《留学人员在广东省工作证明》和用人单位出具的在职证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 单位设立集体户 (一)登记条件:1、本市行政区域内党政机关、人民团体、事业单位和普通大中专院校,市、县(区)人力资源和社会保障部门下属的人才服务机构,可以申请设立集体户;2、企业(含民营企业)有自有合法产权的厂房、办公楼、生活区,员工100人以上或每年纳税20万元以上(民办教育机构、高新科技企业不受此限),有专人负责管理集体户口的,可以申请设立集体户。 (二)需提供审核的证明材料: 1、《申请设立集体户口登记表》; 2、属党政机关、社会团体、事业单位和大中专院校的,提供单位介绍信、单位集体宿舍房屋产权证书; 3、属人才服务机构的,提供本单位组织机构代码证副本、单位介绍信; 4、属企业(含民营企业)的,提供企业的法人身份证、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证副本、房屋产权证明;社会保险部门出具的缴纳社会保险100人以上的证明或税务部门出具的企业年缴纳税款人民币20万元以上的纳税证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理立户登记。 说明 (一)本工作规范所称“入户地址证件材料”包括:(1)属自己或配偶、父母、子女的合法所有权住宅房屋(以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证为凭),提供产权人的身份证和亲属关系证明。(2)合法所有权属于政府的租赁房屋(保障房、经适房等),以政府房管部门出具的房屋使用证明为凭。(3)经政府房管部门登记的个人租赁住宅房屋,以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证及政府房管部门出具的《出租屋租赁登记证明》为凭证,并经房屋合法产权人同意。 (二)本工作规范所称“亲属关系证明”包括:(1)迁出地派出所出具的关系证明。(2)公证部门出具的关系证明。(3)《出生医学证明》。(4)亲子关系医学鉴定证明。 (三)本工作规范所称“惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录”是指在当前正在缴纳社保往前算起42个月内累计缴满36个月以上,可认定为连续3年以上缴纳社会保障缴费记录。 (四)受理单位在办理上述业务时,证件审核后收取复印件并加盖核对章并签名,证明文件收取原件存档。
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  • 注意了!这五个行为不注意会影响房贷的审批!

    人生最大的悲哀莫过于房子选好了,房贷却办不下来,在现实生活中,相信很多买房者都有遇到这样的情况,看到自己喜欢的房子,定金也交了,可是去申请房贷的时候却被银行拒绝,申贷被拒后不仅房子买不了,而且还会面临违约的风险。 在现实生活中,很多人对申请房贷有错误的理解,认为只要信用良好,收入稳定就一定能申请到房贷,其实不然。导致房贷申请被拒的原因有很多,有时候并不是信用良好就一定能申请到房贷的。那么,哪些情况下申请房贷会被拒呢? 一、频查个人信用报告 银行人士表示,目前个人信用报告的查询次数仅被列作银行审批贷款时的参考依据。如果是本人查询信用报告,则不会对审批造成影响。但是若是其他金融机构在短时间内有多次查询记录,而用户的信用报告中又没有显示新的贷款记录或者信用卡记录,审批行方面也会对用户的财务状况及还款能力产生疑议。这样的信息对个人申请新贷款或申请信用卡可能会产生不利影响。 二、房贷支出超过家庭总收入的50% 我们知道申请房贷时银行会有严格的审批手续,其中一项就是看申贷人收入是否达标。很多人以为只要收入够房贷支出就可以,其实不然。银行认为申贷人收入是否达标取决去房贷支出占家庭收入的比重,如果房贷支出占据了家庭一半的消费支出,那么正常的生活质量就会受到影响,而且银行会认为申贷人风险高,还款能力差。这种情况下银行是不会同意你的房贷申请的。 三、个人贷款违约 如申请贷款时存在未还贷款本息或担保人正在代还情况,单笔贷款个月内存在连续未还本息超过6期记录(含担保人代还),单笔贷款存在累计逾期超过24期记录以及近两年内存在贷款展期(延期)或以资抵债等记录等。 四、政策因素 有时候国家的楼市调控政策也会导致房贷申请被拒,如果买房者恰好在银行收紧房贷的时候去申请房贷,那么很有可能会被直接拒绝。因为银行收紧房贷的话,房贷审批肯定会更严格,申请难度加大。 此外,银行也有缺钱的时候,这种情况下,银行会选择一些优质客户优先放贷,剩下一些条件不是那么好的人很有可能就会被拒绝。 五、信用卡取现 信用卡取现与个人信用之间的确存在关系,但是否会降低个人信用,则取决于取现后的还款。如果能够按时还款,个人信用是不会受到影响的;如果取现额度高,且都能按时还款,一定程度上还有利于提高个人信用水平;但是如果不能按时全额还款,就会因为逾期还款而被记入个人征信记录。 其实,影响房贷被拒的因素还有很多,比如材料作假,二手房房龄太长等,这些都会导致房贷申请被拒。因此,小编建议,您若想顺利贷款,还是应该提前了解以上知识,以免相中了房子,一时带不了款而与房子失之交臂。
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  • 购房指南 大亚湾楼盘销售现场哪些信息要公示

      日前,大亚湾房产管理局发布《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理有关问题的通知》,明确区内各房地产开发企业从8月1日起要在销售现场公示栏内需张贴《购房指南》。此外,对于楼盘销售现场信息公示还有一系列具体规定和要求。   为啥要发布这份通知呢?据小编了解,这是大亚湾通过进一步加强商品房销售现场信息公示管理,减少商品房买卖双方因信息不对称所形成的矛盾和纠纷,保护购房人的合法权益,维护商品房销售市场秩序。   详细通知内容如下:   一、大亚湾区内各房地产开发企业应严格按照本项目环境影响报告批复内容,在销售现场醒目位置公示相关项目内部及周边环境不利因素信息,包括并不限于油气库站、危险品仓库等危化品场所,垃圾场等污染场所,铁路、道路、立交桥等噪声源,已向社会公告规划的路桥及其他公共设施建设(如高压线路、变电站)等可能造成的影响,以确保购房者在选购房屋时能够充分考虑商品房项目周边环境因素,减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷。   二、从2017年8月1日起,销售现场公示栏内需张贴《购房指南》(附件),由各企业根据样式自行喷印后张贴于公示栏内。   三、所有需公示材料的公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止;所有公示信息应放置在销售现场显著位置,遵循全面、真实、准确、有效的原则,做到字迹清晰、标示醒目。   四、房地产开发企业在申请商品房预(现)售审批手续时,应将现场公示信息的电子照片,连同预售申报材料一并报送,大亚湾房管局将对公示形式及内容进行审核并组织现场查看。对不符合要求的,将暂缓办理预(现)售审批手续。   五、大亚湾房管局将不定期对项目不利因素等公示情况进行巡查,对房地产开发企业在商品房预(销)售中未在现场进行公示信息的,使用虚假或者不规范标示误导购房者的,公示内容不符合政策规定的,视情节轻重按以下方式进行严肃查处:   (一)责令限期整改;   (二)逾期未改正的,暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理,并作为不良经营行为,记入信用档案   附件:购房指南
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  • 楼市进入关键时期 买房千万不要有这五种心态!

    买房的时候,大家都喜欢货比三家,融360房贷君(fangdai123)有位朋友最近买房子,看上了一个卫生间带落地玻璃的户型,用他的话说就是,之前谁谁家就是这样的,他也想弄成这样。不少人都有过朋友的这种心态,以别人家的房子作为自己买房的范例,实际上这是已过去自己的见识判断的,是一种错误买房心态,包括这个在内,买房人千万不要有以下心态。 1、用以前的认知判断自己喜好的户型 现在房子对于居住舒适度越来越重视,以前以厅与卧室作为户型展开的要点,过于强调主次,有些创新户型在设计上打破了主次的格局,通过对面积的合理分配利用,能使居住空间更加人文化,住起来也更舒适。 上文提到的朋友喜欢参考别人家的房子,其实出发点就没有找好,因为买房子的时候重要的是要让居住人住着舒服,比如别人家是开放式厨房,如果自家有老人,老人有呼吸道疾病,对厨房油烟较为敏感,就不太适合开放式厨房。真正应该做的是,从居住人的健康、舒适角度出发,不能仅仅因为户型某一点打动了你就爱不释手,这样很容易掉进误区. 2、通过舆论看房价 记得去年楼市火爆的时候,时常有新闻爆出某某楼盘有人打地铺排号买房等等,不可否认的是舆论总是带着某些机构的利益诉求,有的是开发商给购房人下的迷魂药,让他们以为房子供不应求,现在不买就没有了;有的是媒体为了博得高曝光量抛出的重磅烟雾弹,让大家都置身在楼市的棋局中。舆论只是利益阶层对于个别现象、政策的解读,并不能代表最终结论,即使预测正确了,也只是阶段性的结果。 买房人有一种买涨不买跌的心理,在舆论的作用下很容易推高房价。买房最关键还是得看自身购买力、地段,然后根据购买力确定跟卖家的谈价区间,给自己设定一个最高价和最低价标准,谈价的时候也有个保底。 3、将所有钱用于首付 在确定要买房的时候,有些人会拿出全部积蓄交首付,对于刚需族来说是一笔不小的数目,但是这种做法很有可能在之后的买房过程中,让自己捉襟见肘。除了买房首付,还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出,毕竟买房是为了解决住房需求,而不是制造家庭经济危机,聪明的买房人要量入为出。 4、过于关注政策影响,忽视长远因素 楼市短期内受政策影响明显,因此有些购房人过多关注政策,忽视了人口、产业发展等长远因素,会助长市场过热的风气。想通过买房实现一夜暴富的时期已经过去,购房人需要从长远的角度出发,比如不要贪图小城市或者郊区的便宜房,因为小城市除非是自己住,房价涨跌没有太大影响,要是投资的话,以现在的行情,做长远投资,在重点城市买房出租收取租金收益也许更明智些。 5、买房犹豫不决 有些人想买个各方面都完美的房子,看了大大小小很多房子,犹豫半天就是不出手,等着等着眼看着房价涨上去了,本来能买个80平的,最后只能买70平的了。货比三家本意是好的,但是过分追求完美反而会拉长购房周期,是不利于买房的,尤其是在信贷政策收紧的背景下,贷款放款速度变慢,以前两周就能放款,现在可能就得等上1个多月。整体购房周期拉长,中途如果某个环节出现状况,比如卖家不卖房子了,购房人之前的努力就白费了,还有可能因此官司缠身。所以根据自己的核心需求,确定目标房源后要果断出手。
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  • 夫妻共同买房的时候,到底谁做主贷人更合适?

    虽然,现在银行对于购买首套房的家庭给予的利率优惠变动不大,但给予的贷款额度和优惠,还是因人而异的。所以,贷款时,选择谁做主贷人就非常重要了。
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  • 想要跻身中产 为什么买房几乎是唯一的选择?

    如果没有一个好爹,想要实现财富逆袭,你的一生一般要经历三个阶段,分别是从温饱到小康,从小康到中产,从中产到富人。每晋升一级,你的财富就增加一个数量级,但难度同样也增加一个数量级。以从温饱到小康来说,这个目标的实现最容易,找一份还说的过去的工作,一般都能实现。而从小康到中产,与前者就存在一定的区别了,准确地说,难度要高不少。在中国,虽然到现在也没有一个令人信服的对”中产“的定义。知乎上有个网友这样分析到,如果你在中部某二线城市拥有两套房(无房贷),外加存款500万,你的财富将妥妥滴排进全国前5%。先不说财富是否能够排进前5%,但作者认为,这样的财富配置是不是让不少人都很羡慕?有房子住,有存款,再有一份工作,找个理财师好好规划一下,这一辈子可能就衣食无忧了。前段时间有个篇文章挺火的,“月薪三万的中产和扫地阿姨,谁是真正的中产”。如果单从收入的角度来说,月薪三万,在上海这样的城市,维持小资生活没什么问题。但问题是,如果你一旦停止工作,是不是收入马上就会不再增长,结论是显而易见的。这是因为从温饱上升到小康,你靠工作,靠出卖劳动时间来换取收入。但劳动带来的收入增长往往是线性的,如果你的职位不增长,业绩不提高,你的收入很可能陷入滞涨。与劳动获得收入不同,买房是一种资产配置行为,只要选择得当,房子基本上保持稳涨的状态。房子一旦买下,你的资产就会以百分比的形式在增长,这种速度是惊人的。月入三万,如果全是工资,你肯定焦虑,但如果1万是工资2万是房租,你肯定不焦虑。这就是劳动所得和资产收益所得所给人直接的差异。一个标准的中产,在作者看来,他的收入构成至少要包括两部分,劳动所得和资产性收入,且后者比例不能太低。那么资产性收入应占比多少呢?融360房贷君只能给一个十分主观的判断:假如你连续赋闲半年以上,仍能保持收入不会有大的波动。劳动所得,通常指的就是工资和各种奖金,而资产性收入,就是理财收入、房租收入、房屋增值等。如果你想从温饱上升为中产,赚钱的方式必须改变,努力提高资产性收入占比是必由之路。为什么买房会成为大多数人的选择?大多数人的工资增长到一定程度的时候,有了一定积蓄,都会想到配置资产性收入,而终极手段就是尽可能多地配置房产。为什么会出现这种结果呢?很多的调研报告显示,中国富人们的身份主要有三种,分别是老板、炒房的和职业股民。而你想跻身中产或者富人,三种主流方式当然也是炒房、创业和炒股。对于大多数普通人来说,创业并不现实,炒股虽然门槛很低,但风险极大,真正赚钱的人极少。最后那些成功进阶中产或富人的,主要靠的还是房子。那么买房为什么又会成主流选择呢?相对于炒股和创业,买房有一个非常大的优势。其一、买房不需要多么高明的投资理财策略,无脑买房的都有可能赚钱。当然这说的是房地产红利的那十年。其二、买房是天然可以借钱的,而且是鼓励借钱的。而炒股是不支持借钱的,创业不一定能借到钱,即使借到钱,但成本也要比买房高得多。为什么借钱会是优势呢?我们举个例子:如果你有100万,买了一套100万的房子,假如这套房子每年增值10%,在不计算租金收入的前提下,资产翻倍需要7.3年左右,资产收益率为10%。而如果你用100万作为首付,买了两套总价100万的房子。相当于其中一套是全款买房的,另一套是完全借钱买的。这套房一年需要支付的利息是100万*4.9%=4.9万那么一年收益应该是(10+10-4.9)/100=15.1%你看贷款买房,你的年均资产收益率就从10%上升到了15.1%。资产翻翻仅需5年。相比之前全款买一套房,资产翻翻缩短了2.3年,这就是借钱和不借钱的差距。上面的算法就是在说明一个词的威力:杠杆。加杠杆适合于所有投资品,只不过房子相对安全,而且门槛最低(2、3成首付就能买房)、成本最低(商贷利率仅为4.9%,差不多是最便宜的了)的投资品。当然以上算法都是过往的经验,但有一个问题一直都会有人问,“现在还能不能买房?”结论是肯定的,买房仍然可以作为主要的投资方式之一。只不过在楼市的黄金十年时期,几乎可以做到买了就能赚,而现在已经必须要精耕细作了。买房你得先挑选城市,再挑选地段,还得挑选入市时机等。
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  • 杭州豪宅纵火案背后:买房切勿忽视消防安全

    杭州千万豪宅6月22日清晨突发大火,城东高档小区蓝色钱江18楼一住户家中,除保姆逃生外,女主人和三个孩子不幸殒命。事情已过去四天,许多媒体对事件进行了后续报道。据了解,起火部位位于18楼1802室,面积约300平方米,火灾过火面积约50平方米,燃烧物质为家居。公安机关已认定是保姆莫某晶在客厅里点燃一本硬面书而纵的火,起火点位于客厅区域,而最后四位受害人被发现的地方是女儿房间,三个孩子就躺在母亲身边。“蓝色钱江”火灾现场示意图从示意图可以看到,他们最后停留的上方有一扇窗户,宽30厘米,为直推窗,能推出去的距离不过一个手机的宽度,也就是六七厘米,而浓烟飘散极为困难,几乎不可能通过窗户散开。厨房,这个最容易失火的地方在户型的最中间,国家规范规定,厨房必须有外窗,从示意图可以看到,这个厨房设计是有问题的,它产生的烟气通道和人的逃生通道重合,是一个很大的安全隐患。从外立面看,楼房都是玻璃幕墙,因而有个安全隐患,就是全屋除了南边客厅阳台和北边保姆工作区位置的电器间可以通风,别的都是推式的窗,推出去只有六七厘米。恐慌过后,各个业主群里,特别是高层楼盘的业主都开始担忧,到底家门口的消防栓有没有水?逃生通道通畅吗?小区夜间巡逻保安的人数有几?24小时监控室在哪儿?物业人员有无防灾经验?火灾这才惊醒了人们一连串的质疑。如今很多人偏爱高楼层的房子,认为楼层越高,通风采光越好。那么,购买高楼层的房子,要考虑哪些问题呢?购房消防问题该注意些什么呢?1.根据消防云梯选择楼层消防云梯高度一般可以到达50多米的高度,这样的高度基本对应16、17层,而100多米的消防云梯比较少见,如果你的住宅在20层以上,消防云梯恐怕到达不了,所以在买房时,可以根据当地的消防云梯高度,选择楼层。2.检查房屋耐火等级购房者在签收入住之前,可要求开发商出示消防意见书,查看平面布置中涉及消防安全的防火楼距,消防车道,防火水源,并检查房屋的耐火等级等。耐火等级19层及19层以上的住宅耐火等级应为一级,还应设防烟楼梯间和消防电梯,10层至18层的住宅耐火等级不应低于二级。3.检查电梯及备用电源在买房的时候,同样要考虑电梯安全问题。住在高层,使用电梯的频率非常高,如果电梯没有备用电源,就意味着一旦停电电梯停运,业主就需要爬楼了。建筑失火的时候,要从楼梯逃生疏散,千万不要做电梯。4.消防火栓的定期检查在住宅的楼梯间,不论高层还是低层,每一层都需配备消防火栓。物业管理应保障消防安全设施完善,消防通道顺畅,对楼道、防火栓进行定期检查。5.提高自救知识安全意识家中可常备消防面具、绳子锁具等装备并学会使用;在装修时选材少用易燃品;高层着火时,要尽量往下面跑。即使楼梯被火焰封住,也要用湿棉被等物掩护迅速冲下去,只有在火势很大,下面楼层完全被封,无法向下逃生时,在考虑往上逃到较为安全的楼层,或者楼顶的阳台等待救援。
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  • 夫妻协议离婚 丈夫私自卖房是否有效?

    读者来信:本人与张先生2000年5月10日结婚,婚后生育一个男孩。2010年7月15日,我和张先生通过拍卖购买了一套二室一厅的房产。由于我长期在外地居住和上班,为方便办理房产登记手续,房产证登记的是张先生一个人的姓名。2014年3月14日,我与张先生因性格不合协议离婚,协议中对该房的权属未作特别约定,口头达成的共识是该房产将来归儿子。2015年6月8日,前夫张先生在未征得我同意的情况下,与刘先生签订了房地产买卖合同。根据日常生活经验,同时据了解交易前由房地产土地评估公司的评估情况,该房屋建筑面积为99.76平方米,评估价为36万元,但合同实际成交价为29.9万元。购房人刘先生明知张先生因遭遇股灾急需资金周转而以不合理低价受让,未委托房产中介等机构做相关调查履行谨慎审查义务,也未通过中介机构与张先生私下直接成交签订了房地产买卖合同,并于2015年7月找人协调关系办理完成了房屋过户手续。请问他们所签订的房屋买卖合同我可以主张无效吗?刘先生是否应当归还该房屋?广东法制盛邦律师事务所律师林子俊:根据来信介绍的情况,你难以主张房屋买卖合同无效,也无法要求刘先生归还该房屋,但可以向张先生主张返还29.9万元的一半。关于该房屋的归属,《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,根据你的介绍,目前该房屋已完成过户手续,即已发生法律效力,房屋所有权归刘先生所有,在目前的司法实践中,你是难以要求刘先生归还该房屋的。但由于该房屋实际上为你和张先生共同共有,对张先生出售该房屋所得的29.9万元,你可以主张分割一半。关于合同效力的问题,虽然《合同法》第52条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效”,根据你描述的情况,你可能会认为房子市价值36万,但被29.9万卖出去了不合理。但你也提及张先生当时急需资金周转,而且29.9万相对于36万元来说并非明显不合理,所以你的这一理由在实践中很难得到法院的支持。以上意见,仅供你参考。今日嘉宾林子俊广东法制盛邦律师事务所律师
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  • 买房必看!选楼层很重要 这八点你一定要懂

    在我们买房的时候选择楼层也是一直让我们很头痛的事情。因为我们知道底层价格便宜而且出行比较方便,但是比较不安全,采光也不太好。然而高层的视野比较好,但是发生危险时不容易处理。那么下面我们来介绍买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些?1、一层其优点:当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,一层当属安全的楼层了。如果外窗没有安装防盗栏杆,从一层的房间内逃生就简单一些。劣势:一层比较吵闹,且小偷容易进入房间行窃。在一些老小区,地下室还会返上来潮气,而且更易受到蚊虫的侵扰。2、二层其优点:相对一楼来说比较安全,尤其是对那些有小孩的家庭而言,更是如此。劣势:和一楼的不足之处一样,二楼的楼层也稍低了一些。3、三层其优点:综合各方面因素,如果是普通老式的五、六层楼高的住宅,三层是理想的。劣势:一般老式楼房没有电梯,人可以很轻松地爬三层的楼梯,但若是抬洗衣机、沙发等,就没那么简单了。4、四、五、六层其优点:从环境的角度来看,安全性较好。劣势:如果没电梯,老人上下楼是个难题。5、七层其优点:对于高层住宅楼来说,七层是“好楼层”段。这个楼层安静,不受汽车尾气等影响,并且也不至于让人达到恐高的程度。劣势:七层及以上的楼层,对有心血管病、胘晕的人来说,不适宜居住。6、八到十六层其优点:从八楼到十六楼及以上楼层,是明亮的楼层。较高的树也达不到这个高度,因此光线不易被遮挡。劣势:如果在这几层上下有排放废弃物的管道,那么这几层所受的影响是较大的。7、十六层以上其优点:视野较好,空气清新。住宅楼暖气是往上升的,所以十六层以上暖和。劣势:发生火灾时不易逃生,并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的,因此是危险的楼层。8、顶层其优点:发生火灾时,可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施,更增加了施救的可行性。劣势:在一些老的小区,高层住宅楼一般水压较小,有时会出现停水的现象。此外,高层住户较好自备救生用品,如吊篮、自锁环钩等,低层住户准备绳索软梯,以便逃生。选楼层需要注意的事项1、在住宅层数在12层以上,18层以下,电梯不应少于两台,其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能且楼层在19层以上33层以下,服务总户数在150户至270户之间的,电梯不应少于3台,其中必须有一台兼具消防电梯的功能。2、其了解楼层供水、水压、供电、应急电源等详细情况。高层住宅在顶层都建有水箱,是先将水抽到顶层再往下供,使高层的住户不会因压力不足而用不上水;应急发电机组的配置也很重要,保证停电时,电梯也能暂时安全运行。3、在高层住宅的物业管理不能忽视,尤其是监控保安措施。大楼的底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,以及紧急情况下人员疏散安全等问题。4、要注意整幢楼的总户数与电梯数量,电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下,24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。同时要注意看电梯大小,是否可以放得下急救用的担架,家里有孕妇的,生孩子的时候会用到。5、在对高层住宅的安全性确认以后,再考虑户型、朝向、通风等居住要素。要让自己住得舒服、满意。6、其消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志,可采用蓄电池做备用电源,且连续供电时间不应少于20分;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分。7、我们不宜选择太高的楼层。一般的消防车能升到25米左右,消防枪能打到60米长左右,那么水能达到85米高,较高能到达25-26层左右。8、其高层住宅一般是两头便宜,中间贵。楼层越低,价格越便宜;楼层越高,价格越贵,到一定高度后,楼层越高,价格也会越来越便宜。以上就是关于买房选楼层要注意什么以及高层各个楼层的优劣势分析。在买房选楼层时,每个人有自己的喜好,但安全还是重要的,建议购买楼层不宜过高也不宜过低。以上我们为大家介绍的是关于买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些的相关问题,我们为大家分析了各个楼层的优点与劣势,这样的话我们在进行选购的时候可以做为参考,当然我们权衡了各个楼层的利弊这样就更好的来抉择。
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  • 通过中介买房需要注意一些细节 防上当受骗

    买房时很多人都会遇到的问题,我们通过中介来买房,通过中介买房相比普通房买卖,有更多的注意事项需要了解,多了中间环节,一些买房细节一定要看清,谨防上当受骗。一、注意房子的产权问题,是否齐全如果买的是刚交付不久的新房,还没有到该下房产证的时候,也要注意看一下此楼盘开发商的资质,是否有过硬的良好表现,比如,曾经开发过什么样的房子,是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期,二期?一期,二期是否都下证了,这些问题都要想到。二、签订二手房合同时,一定要和房东见面大多数时候房产中介为了双方谈价方便,一般先不会约买卖双方见面,关于这一点一定要理解,因为和交易相关的事项没有落实好之前,特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度,贸然就安排双方见面的话,反而不利于签订合同,但是,如果电话已经谈妥价格时候,就一定要见房东。三、买二手房尽量找规模较大的中介小中介,租个门脸几张桌子几台电脑,加起来资产不过十来万,怎么保障客户几百万的房屋合同,而且还有可能出现恶性事件的风险,大的房产中介,可能佣金不打折,可是几百万的房子都买了,不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。四、买房不能盲目要有自己的判断,该买的时候就买,不能持币观望,不动产再调控,也比把钱放银行负利率强。反过来,不该买的时候,也别因为大家风传房子要涨了而去买房,要理性,认为合适自己的就果断出手,别去计算抄底,如同买股票一样,你非专业,永远不可能抄到最底,别妄想战胜市场,股市,房市,原理都是一样的。五、关于亲友团和律师团亲友团的力量是巨大的,最集中的体现就是挑房子的毛病,如果自己看上了房子,就要坚持自己的看法,因为朋友用什么来表示对你的关爱呢,就是给你想买的东西提意见,一般都是负面意见。再就是律师,因为律师都是很专业的,怎么体现他的专业和敬业呢,就是要求合同条款完全保障他方的利益,对房东极其苛刻,导致房东认为不公平,结果就是谈崩了。六、关于风险任何交易,任何合同,风险都是存在的,所以最好把关注点放在细节上,严格控制风险,比如,先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要),签订合同时注意看房东带过来的房产证件,签约合同中注明房子里的物品,还有是否有车位等,一定要单独签在附加合同里,一定切记。七、私下成交通过中介看好了房子,直接找房东成交的客户,十有八九都买的很贵。道理很简单,房东一看你自己直接找过来了,房子肯定是看的很好,价格就不能商量了,而且这样直接谈价格,没有中间人缓冲,很难谈到理想的价格,所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。八、一分钱一分货又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在,存在的都是相对的。别幻想用最便宜的价格买最好的房子,另外,房子的性价比都是对比出来的,买房子要理性。
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  • 房贷利率大调整 购房人群该如何应对?

    (原标题:房贷利率这样调整)一段时间以来,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,一些二三线城市也陆续跟进。其中,部分商业银行已调高首套房房贷利率至贷款基准利率的1.1倍。这是什么原因?后续还可能如何发展?北京网友蒙奇奇:目前各地的房贷利率都是什么情况?主持人:据监测数据显示,5月份全国首套房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在其监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中,8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率,2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较上月减少170家银行,5月份共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。同时,数据显示,5月份全国提供房贷利率优惠折扣银行数占比下滑幅度大,涉及的城市银行数量多。二线城市银行利率上升幅度范围大于一线城市。江苏网友一根葱:银行为何这样调整?后续还会提升吗?主持人:当前资金成本不断上升,超过房贷利率,商业银行需要控制房贷业务的成本,因此可以理解此次调整是银行自身在权衡之后主动实施的一次市场行为。通过上调首套利率,银行相应增加房贷业务收入,同时又在一定程度上对房贷需求实行了更大力度的筛选。进入6月份,房贷政策或将进一步收紧。从往年经验看,6月下旬金融市场资金都较为紧张,在今年金融去杠杆压力下,银行纷纷上调银行理财产品收益率、大额存单利率等,以应对可能出现的流动性冲击。在这样的背景下,银行可能会进一步收紧房贷,加大对资质较差客户的审核。但具体情况会否如此,还是要看资金价格上行的速度。天津网友默默:刚需购房人群应该如何应对?主持人:对于刚需购房人群来说,国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。如5月份《住房市场发展月度分析报告》显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月份热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。对此类购房者来说,在买房的时候要综合考量,量力而行,购房前要咨询清楚能否拿到房贷、贷款利率是多少,以及合同里的各项规定等都要仔细了解。
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  • 刚需的命,炒房的心,难怪你总是买不到房!

    图片来源于网络有买房自己住的,也有打算买套房子存起来的,还有的是想快进快出的。目的纯粹的,融360房贷君都能给出很明确的建议,但有些人的想法,实在有点难办啊,比如下面这位:我不图最低点买房,我只求能在相对低点选个性价比不错的!你觉得 我什么时候入手比较安全?18年底还是19年上半年?这是我去年找的资料分析的,周期天 王周金涛死前分析的,你怎么看?我就怕19年房价还暴涨一轮,买了车可能影响买房的首付 就再也没有机会上车了!我想攒钱等19年买房,又想现在买车,你觉得我该怎么选择比较理性?一股脑抛过来这么多问题,恐怕你自己都没想好要不要买房吧?作为一个名下无房的刚需,你思考的全是波段、行情、性价比这些词。从这些话中,房贷君能明显感觉出来,你当前的实力与你所思考的完全不相称。对于刚需,我的意见依然如初:要不要买房,只需考虑两点,房子的价格以及你所能承受的价格。一旦两者吻合,一个字:买!刚需买房要务实一点,你买房的目的是为了自己住啊,这个需求都还没解决,就想着波段、行情、周期?一口吃不下个大胖子。当然,追求性价比没有什么问题,房子毕竟已经很贵了,但问题是,有一个矛盾你自己恐怕都无法解决:你看上的房子在未来可预见的时间内可能根本不会跌,而你能买得起的房子,你永远不会想要。真要谈性价比,我觉得只能到你下定主意要买房,在挑选户型、地段等方面有所取舍,而不是在买房时机上找到一个所谓的最佳时机。最近房贷利率又很高。于是又有朋友问了:就算价格不变,现在买房成本也增加了,之前价格没这么高的时候85折,现在还要上浮10%的利率。还是别买了。我想说的是,价格肯定会变,就算不变,你可能也不会出手,原因还是那样,刚需的命,炒房的心,买涨不买跌会一直纠缠你,就算横盘了,你也会想着接下来是不是就是跌了。至于房贷利率的变化,我想说的是,这根本不是决定因素好吗?房贷君帮你们算笔账:如果你申请了200万的房贷,25年还清,基准利率情况下,25年共需支付利息为147万多,而1.1倍的情况下,25年共支付利息为164万多。表面上看是多了17万的利息。但你想过没,现在买房还能砍价呢,一套三四百万的房子,砍个十几二十万应该不算难吧?再算笔账,资金也是有时间成本的,说句极端点的话,同样是一块钱,今天花出去比明天花出去更划算。而你买房一次性砍下来的十几万,显然比你25年多付出的利息,购买力要强得多。当刚需用炒房的思维在买房的时候,一切就会变味。上面那位网友问我,2019年的能不能买,说实话,这个我真难以回答,因为在我看来,目前市场层面反而是清晰的,唯一不清晰的是政策,政策又是“自上而下”的,天知道哪天夜里23点会出个什么通知呢?我们很理解刚需第一次买房的那种忐忑,没有经历过,就有种天然的执念,对行情、政策、地段等要绝对了解,怕自己成为“站岗者”“接盘侠”。从无房到有房,就是签字交钱那么简单,完事收房装修住进去,考虑那么多的外在因素,倒不如考虑多增加点收入来得实在。如果非要给出点趋势的研判,我只想说一点,深圳经过连续七八个月的阴跌,到现在也没有出现过普遍性的房价下跌的势头。而现在深圳的二手房交易已经日趋活跃,如果没有房贷利率的调整的话,其实用不了多久,深圳楼市就会由量的回升变为价的回升。而房贷利率的调整,也仅仅是让成交量趋于稳定,价格已经没有多少下探的空间。一线城市的特点就是这样,包括北京,官方公布的数据,5月份环比下跌0.9%个百分点,而实际上跌幅可能在5%左右,如果从3.17算起,跌幅则可能在10%左右。对于刚需来说,这样的行情太有诱惑力了。两个月就跌去10%,至少一两年的家庭收入可以省出来了。如果再跌去10%,不敢想象。我想说的是,股票可以大起大落,而房子跌去20%就可能要命,而现在北京10%的跌幅也仅是在成交量腰斩的情况下取得的,实际对市场的实际影响要小得多。对于刚需来说,他们更应该清楚,房子除了能够用来增值,更重要的是用来住。在这个大前提下,研究波段趋势倒不如从自身需求出发,想买房了,正好又有钱,就是出手的最佳时机。
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