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  • 碧桂园高喊回归一二线 登顶5000亿仍靠三四线城市

    2017年,三家房企销售规模站上5000亿大关,碧桂园以5508亿元合约销售金额成为行业第一,万科、恒大紧随其后,融创中国则以黑马之势赶超绿地、保利等龙头房企,位居行业第四。与其他房企年底业绩冲刺,获取较好名次不同的是,碧桂园获取冠军宝座显得较为轻松。数据显示,碧桂园12月单月合约销售金额仅为165.3亿元,与早前平均每月近500亿元的销售金额差距较大。在严厉的政策调控下,在行业规模争霸呈现白热化状态下,为何碧桂园仍能轻松夺冠?深耕三四线主战场政策调控层层加码之下,碧桂园能够从激烈的规模争霸赛中脱颖而出,精准的战略布局必不可少。《每日经济新闻》记者深入分析碧桂园的销售和推货数据得知,回归一二线城市数载,三四线城市仍为碧桂园2017年的主战场。2017年上半年,碧桂园国内合同销售金额中,位于一二线城市的合同销售金额占比为41%,三四线城市的占比达到59%。2017年下半年3612亿元可售货量中,位于一线城市的可售货量为174亿元,二线城市的为1147亿元,一二线城市的可售货量占比约为36.57%,三四线城市的可售货量占比达到6成以上。作为“三四线城市之王”,碧桂园在三四线城市采取差异化的竞争策略,为改善型客户提供大户型产品,避免低端产品的过度供应。三四线城市持续支持业绩增长,为碧桂园2017年夺冠铺平了道路。2017年,政策调控下市场出现严重分化,一线城市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标,绝大多数的三四线城市环境宽松,市场热点向这些城市转移,三四城市较热。克而瑞2017年12月19日发布的数据显示,按照国家统计局发布的数据整理得知,4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至当前的2.2%,规模腰斩;32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至31%;其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67%的历史高位。加码一二线城市降风险政策调控未放松,房地产行业规模加速集中,踏准行业节奏将成为房企规模竞争制胜的关键。一二线还是三四线,哪一个战场才是房企未来的避风港?克而瑞研究认为,2018年,一二线城市成交量将小幅回升,三四线城市由于投资需求带来的房价快速上涨,严重透支市场需求,成交将整体下滑,部分三四线城市楼市暗藏风险。碧桂园相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示,碧桂园将继续坚持一二三四五线城市均衡发展的战略布局,在巩固三四线的同时,也积极拥抱一二线城市。从拿地数据来看,2017年碧桂园战略的天平在向一二线城市倾斜。2017年前11月,碧桂园在国内的新增土地预期建筑面积高达11055万平方米,总代价约为3714.3亿元(含少数股东权益)。其中属于碧桂园权益所有人的预期建筑面积约为8072万平方米,总代价达2662.9亿元,平均地价为3299元/平方米。2017年前11月,碧桂园新增土地(按金额)位于一线城市占比为15%,位于二线城市的占比为38%,一二线城市的占比合计达到53%,三四线城市占比为47%,其中目标为一二线城市的新增土地占比达到59%。明源地产研究院首席研究员刘策接受记者采访时分析,2018年的核心机会在二线城市,整体判断一二线城市的行业机会将优于三四线城市。刘策指出,一二线城市需求已经持续打压了一年多,需求量较大,三四线城市在经历需求放量之后再增长较困难。三四线城市的整体投资需谨慎,更多布局都市圈三四线城市以及潜力城市。从长远来看,一二线城市机会要大于三四线,产业和人口往一二线城市集中,对房价形成支撑。谈及未来的发展,碧桂园相关负责人告诉记者,规模和效益不再是碧桂园单一的追求,将更注重高质量增长。在一二线城市大力发展长租公寓,并继续深耕三四线城市,聚焦城镇化发展,全面布局“科技小镇”。
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  • 最新中国“堵城”排行榜出炉了!最堵的城市竟然是这里

    近日,高德地图联合交通运输部科学研究院、阿里云重磅发布了《2017年度中国主要城市交通分析报告》。报告采用“拥堵延时指数”作为城市拥堵程度的评价指标,客观多维的反映了城市交通拥堵状况及拥堵治理效果,为公众交通出行、机构研究、政府决策提供有价值的理论参考依据。从整体来看,2017年全国城市拥堵整体趋势下降,拥堵程度同比2016下降2.45%,与2015年相当。同比2016年,有51%的城市拥堵下降,27%的城市拥堵基本与去年持平,22%的城市拥堵出现上涨。此外,2017年拥堵TOP10榜单中,呼和浩特、合肥、长春都是首次进入年度堵城排行榜前十,其余城市均为老牌堵城。报告显示:2017年主要城市拥堵情况整体回落到2015年,同比2016年78个城市拥堵持平或下降,全国城市拥堵趋势下降。其中,从2017年度中国堵城排行榜来看,虽然年度首堵归属济南,但其拥堵程度较2016年基本持平并没有恶化。而且,榜单中原先传统的“中国十大堵城”纷纷跌出前十,其中成都位于21名,石家庄位于33名,深圳位于37名,武汉位于47名,杭州位于48名,说明2017年以来各地治理拥堵效果显著。2017年同比去年78个城市拥堵持平或下降从整体来看,2017年全国城市拥堵整体趋势下降,拥堵程度同比2016下降2.45%,与2015年相当。同比2016年,有51%的城市拥堵下降,27%的城市拥堵基本与去年持平,22%的城市拥堵出现上涨。值得注意的是:2017年与2015年都是12月最堵,但较2015年拥堵下降2.43%,说明2017年拥堵较为平顺未出现月份严重拥堵现象。而2016年最堵月是9月而非12月,主要与2016年12月北方城市大范围单双号限行有关。从通勤高峰拥堵情况来看,2015年至2017年连续三年通勤早高峰的拥堵呈现逐年加重趋势,2017年拥堵相比2015年涨幅达3.3%,而晚高峰拥堵同比2016年下降1.4%。平峰拥堵来看,2017年较2016年下降2.1%,但与2015年相比拥堵略有上涨。10:00-12:00时段为2017年度拥堵水平最低。报告显示,从年度城市通勤拥堵地图来看,西南地区由于地形等原因,通勤高峰时段拥堵程度较高,其次是东北区域。从2017全年城市通勤高峰时段的情况来看,26%的城市通勤高峰处于拥堵状态,55%的城市处于缓行状态,只有19%的城市不受通勤高峰拥堵的影响。而从平峰来看,超63%的城市处于畅通状态,超35%的城市处于缓行状态。济南再夺中国堵城排行榜第一?深圳等传统堵城纷纷退出前十从2017年中国十大堵城的分布来看,济南以2.067的高峰拥堵延时指数再度成为中国堵城排行榜第一名,北京、哈尔滨、重庆、呼和浩特、广州、合肥、上海、大连、长春跻身前十。欣慰的是,在汽车保有量不断增加,GDP不断增长的情况下,作为2017年的首堵济南其拥堵程度较2016年基本持平并没有恶化。此外,2017年拥堵TOP10榜单中,呼和浩特、合肥、长春都是首次进入年度堵城排行榜前十,其余城市均为老牌堵城。从超大、特大城市年度拥堵排名来看,北京拥堵排名第一,同比2016年深圳拥堵降幅达7.5%降幅最大;大中型城市拥堵同比则基本持平,其中,济南在大中型城市中拥堵最高,同比2017年青岛拥堵下降9.66%降幅最大,清远拥堵涨幅最高达8.13%,宿迁、无锡升幅也分列二三。此外,传统堵城成都、石家庄、深圳、武汉、杭州纷纷跌出前十,其中成都位于21名,石家庄位于33名,深圳位于37名,武汉位于47名,杭州位于48名。超大、特大城市拥堵指数同比去年下降2.5%?青岛拥堵缓解最大,超大和特大城市整体拥堵趋势在2017年有所缓解,北京以拥堵指数2.033在超大、特大城市中拥堵排名第一,而深圳同比2016年拥堵降幅降最大达7.5%,拥堵指数为1.751。在来看大中型城市的排名情况,2017年大中型城市的拥堵情况同比去年基本持平。济南在大中型城市中拥堵程度最高,以拥堵指数2.067排名第一。报告还显示,在拥堵上涨的22个城市中有8个在广东省,清远是年度拥堵涨幅最大的城市,增长幅度达8.13%。其次是江苏省,有4个城市拥堵上涨。百城的拥堵同比2016年,有51个城市出现下降,其中有20个城市为省会或直辖市,青岛拥堵缓解最大为9.66%,在拥堵缓解的TOP10中6个城市都属于省会或直辖市。近8成城市“第四季度”为“最堵季”晚高峰相比第二季度高出8.7%从近两年2016和2017年的数据来看,第四季度成为全年“最堵季”。一季度主要受春节影响而成为“最不堵”季度,三季度虽然9月较为拥堵,但7-8月正是暑期学生放假和高温天气出行相对减少,所以在三季度拥堵的城市也相对较少。同时根据报告显示,与二季度相比,第四季度晚高峰拥堵也尤为突出,数据显示,第四季度晚高峰相比第二季度高出8.7%。?2017年度“城市标签”出炉:西安尾号限行效果最好?香港拥堵成本最高报告显示,2017年度各城市拥堵特征均有一样,高德地图数据分析师根据各城市的拥堵特征,分别给这些“堵城”贴了如下标签:西安——尾号限行效果最好的城市从各城市尾号限行前后的拥堵下降情况来看,西安限行后拥堵下降13.1%,是尾号限行后拥堵降幅最大的一个城市,而成都限行后拥堵仅下降0.9%。此外,石家庄、唐山、洛阳尾号限行后拥堵降幅分别达到6.3%、6.7%和4.2%。从单双号限行城市限行前后拥堵情况来看,大连6月达沃斯的单双号限行效果最为明显,拥堵下降23.7%,银川12月9-31号的大气污染防治尾号限行拥堵降幅较少为10.2%,此外,厦门和太原高峰拥堵降幅均达到20%以上,分别为20.4%和22.3%。哈尔滨——早高峰最堵的城市哈尔滨已经连续三年成为年度早高峰最堵的城市,是唯一一个早高峰拥堵2个小时拥堵延时指数都越过2.0的城市,从三年的拥堵趋势来看,哈尔滨早高峰拥堵较2016年有所改善。从最拥堵的早高峰TOP10城市分布来看,多数位于北方,如济南拥堵延时指数达2.01,北京拥堵延时指数达1.954,分列榜单二三名。广州——晚高峰最堵的城市广州晚高峰拥堵延时指数高达2.158,高出济南1.6%,其中峰值达到了2.349,与2015年和2016年基本持平。在晚高峰拥堵TOP10中所有城市晚高峰拥堵延时指数都越过2.0,除去北京之外,其他7个城市均为省会城市。乌鲁木齐——平峰最堵的城市尽管西北地区总是给大家地广人稀的印象,但乌鲁木齐却是一个隐形拥堵TOP10城市,本年度以1.653的平峰拥堵延时指数力压2015年的杭州和2016年的兰州成最堵平峰城市,广州、哈尔滨、济南、茂名均跻身前五。清远——节假日最堵城市隶属于广东省的清远市并非大城市,但据报告分析,清远居然以高达1.682的节假日全天拥堵延时指数成为节假日最堵城市。主要原因即清远地处许广高速和清连高速的连接区域,每逢节假日大量车流途经清远城区,让本身拥堵并不严重的城市变堵。以清远大桥南向北方向为例,节假日时拥堵延时指数高达2.28,比工作日高出19%。济南——堵车时间最长的城市济南2017年有2078个小时处于拥堵,是唯一一个全年拥堵时间超过2000小时的城市,平均每天拥堵5.7个小时。北京、哈尔滨、广州、清远分别以1549、1460、1330、1169小时跻身全年拥堵时长榜单TOP5。欣慰的是,尽管与其它城市相比济南的拥堵状况依然比较严峻,但比2016年的日均6.6个小时有着明显的改善。香港——拥堵成本最高的城市根据报告分析,拥堵成本是根据通勤时间和工资折合计算的,以北京为例,高峰每出行1个小时,就有30分钟耗费在堵车上,北京月平均工资7706(根据各地社保部门最近公布的上年度平均工资),折合到每小时,就是7706/22/8=43.78元(按每月22个工作日,每日8小时计算), 那么因拥堵造成的时间成本就是21.89元。在2017年拥堵成本榜单中,香港成中国主要城市拥堵成本最高的城市,在这一年中9月是成本最高的一个月,月拥堵成本为1411元;北京、广州分别位于年拥堵榜的第2位和第3位。2018拥堵趋势预测:58%的城市拥堵呈现下降或持平在对2017年城市拥堵情况分类盘点之余,报告也在此基础上对2018年拥堵趋势做出预警。报告显示,2018年42%的城市拥堵将呈现上升趋势,58%的城市拥堵呈现下降或持平,其中惠州、长春两城市拥堵预警排名较高,无外因条件下城市拥堵加剧的可能性较大。城市拥堵体检报告系统上线 可查询城市年度拥堵账单自2014年第一季度发布《中国主要城市交通分析报告》开始,截止目前,高德地图已连续四年发布了中国主要城市交通分析报告,不仅有年度、季度分析报告,还有各城市的月报、周报、日报和节假日出行预测报告,涵盖全国100个城市。此外,目前高德地图交通大数据分析平台也已支持覆盖全国所有城市(360+)指数的实时计算服务和分析研究,以期助力政府提供更全面、更智能的交通研判服务。
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  • 2017年房地产市场:一二线城市降温 三四线逆袭崛起

    统计数据显示,2017年9月份,一线城市商品房成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三四线城市所占达到66.7%,比重明显增加。在重回一二线城市不久后,弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。那么,究竟是什么原因使得三四线城市在2017年意外崛起?三四线城市在2018年还会继续火红吗?房企们在2018年的战略布局中,对三四线城市有着怎样的计划和安排?2017年,在中央强调住房居住属性背景下,各地频频出台严厉调控政策,房地产金融监管也不断加强,在投 资投机性需求被抑制的同时,市场分化也更加严重:一二线城市及其周边环线热点热度下降,三四线城市则明显“逆袭”,整个2017年的房地产市场格局发生剧变。数据显示,2017年1~11月,三四线城市住宅用地成交规划建筑面积3.1亿平方米,同比增幅超三成,在300城中占比较上年同期提升4.2个百分点;土地出让金也大幅上涨1.2倍至7660亿元,较上年同期提升10个百分点以上。记者注意到,三四线城市楼面价也同比上涨近七成至2444元/平方米,溢价率明显高于全国平均水平,较上年提升13.1个百分点至49.7%。城市群与棚改带热三四线城市分析认为,通过交通规划发挥城市群周边三四线城市的优势,快速承接核心城市房地产外溢需求,中长期则为产业的转移提供通道,进而由产业吸附人口流入,为房地产市场提供源源不断的内生需求。以珠三角为例,作为我国目前发展较为成熟的城市群,珠三角城市群内交通便捷,产业协同发展,佛山、东莞与广州、深圳已形成关联产业链条,也因此佛山2011年~2016年年均人口净流入量在4万以上。该城市群内三四线城市房地产市场热度较高,东莞、惠州和珠海等地2016年全年房价涨幅均在40%以上,居百城前列。2017年因楼市调控严苛,市场成交量明显下行,但房价仍具备抗跌韧性,保持小幅上涨,其中江门、中山和佛山的房价涨幅仍在15%以上。安居客首席分析师张波认为,棚改是三四线城市的更大机遇。他告诉《每日经济新闻》记者,国家棚改政策于2017年公布并实施,2018年到2020年是棚改“攻坚期”,未来3年还将再改造各类棚户区1500万套,这必将为三四线城市后续2~3年带来坚实的购买力保障。从重点棚改区域来看,山东省棚改规模连续3年居全国首位。该地2015年~2016年完成棚改100.8万套,2017年棚改任务76.36万套,截至2017年10月底,已完成棚改开工77.03万套,提前超额完成任务。“近3年棚户区改造明显提速且货币化安置比例大幅提升,高规模推动房地产市场需求集中释放,有力促进了三四线城市商品住宅去化,部分三四线城市量价齐升。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为。需求透支楼市后续动力堪忧不过,城市群和棚改的效应并非无限。链家研究院院长杨现领在日前举行的“房产科技创新峰会”上向《每日经济新闻》记者直言,在货币化改造和棚改等一系列政策刺激下,三四线城市经历了快速加杠杆和释放需求的历程,由此带来的是市场上扬,但这种刺激的持续性较弱。的确,研究指出,经过本轮的快速去化,未来棚改对三四线城市整体的促进作用可能存在边际效应递减,销售的持续高增长不可期。“棚改带来的需求总规模仍较高,且三四线整体城市数量庞大,棚改进程不一,未来房企仍可继续关注有棚改机会的三四线城市,适时进入。”张波告诉《每日经济新闻》记者,未来无论是棚改资金的拉动力还是资金本身的增量都在减弱。2018年预计三四线销量很难再创高峰,由于缺乏人口导入的先天优势,三四线的销量难以长期维持高位,或在3~5年后出现断崖式下跌。价格方面,欧阳捷认为,上述珠三角三四线城市的房价涨幅,隐隐说明三四线城市面积性改善需求基本没有了。“三四线城市去年土地出让价格普遍上涨,房价也已经到了较高位置。房价上涨很快的城市未来上涨空间很小,很多需求并不是为了自住和改善,而是刺激了投 资欲望、也刺激了改善需求提前入市,未来房价上涨动力不足。”不过三线城市的二手房仍有值得期待的地方。杨现领表示,当新房增速下降后,大城市周边的三四线城市会迎来二手房的增长期,当住房的户均套数大于1,就意味着二手房的春天开始到来。以常州为例,链家研究院的数据显示,其每个月二手房交易量在1.1万套左右,而北京2017年的二手房交易量才13.5万套。安居客数据显示,去年三季度环京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成,价格下跌超过20%。相较之下,三线城市二手房崛起速度不可谓不快。进驻三四线需考虑未来潜力这样的格局促成了房企的改变。数据显示,2017年1~11月,全国20家品牌房企在三四线城市共拿地1.1亿平方米,较上年全年增长83.3%。某知名研究院认为,房企在一二线拿地难度进一步加大,房地产市场“强者恒强”的态势愈演愈烈。为保证自身规模扩张,品牌房企大力向土地资源丰富的三四线推进,有发展潜力、区位优势的三四线城市获重点关注。“房企争夺三四线城市的背后逻辑是"抓住机遇、分散风险"。”张波告诉《每日经济新闻》记者,在三四线布局会给房企带来更多机遇,尤其是在企业规模化扩张的内需驱动下,地域的扩张很快从一二线城市蔓延到三四线城市。不过应该注意,部分房价上涨过快的城市需求大部分被透支,这类城市应综合考虑未来发展支撑力。尤其是当未来3~5年棚改效应逐渐弱化,是否在城市群效应中真正建立起产业基础,有人口吸附能力,都是房企判断城市潜力的要素。
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  • 我国2017年GDP增6.9% 居民收入跑赢GDP

    昨日公布的2017年中国经济“年报”,向世界亮出一份稳中向好、好于预期的成绩单。国家统计局发布数据,2017年我国国内生产总值(GDP)827122亿元,首次突破80万亿元大关。按可比价格计算,GDP比上年增长6.9%,增速比上年提高0.2个百分点,这也是我国经济年度增速自2011年下行以来的首次回升。分季度看,一季度和二季度GDP均同比增长6.9%,三季度和四季度均同比增长6.8%。分产业看,第一产业增加值65468亿元,增长3.9%;第二产业增加值334623亿元,增长6.1%;第三产业增加值427032亿元,增长8.0%。“2017年,中国经济稳中向好、好于预期,经济活力、动力和潜力不断释放,稳定性、协调性和可持续性明显增强,实现了平稳健康发展。”国家统计局局长宁吉喆说,“总的来看,2017年国民经济延续了稳中有进、稳中向好的发展态势,整体形势好于预期,决胜全面小康迈出坚实步伐。同时也要看到,经济运行中仍存在不少困难和挑战,提质增效任重道远。”居民收入跑赢GDP增速2017年我国居民人均可支配收入实际增长7.3%,跑赢国内生产总值(GDP)6.9%的增速。宁吉喆当天在国新办新闻发布会上说,去年全年全国居民人均可支配收入为25974元,比上年名义增长9.0%;扣除价格因素实际增长7.3%,比上年加快1.0个百分点。数据显示,农村居民收入增长快于城镇,其中,城镇居民人均可支配收入为36396元,扣除价格因素实际增长6.5%;农村居民人均可支配收入为13432元,扣除价格因素实际增长7.3%。消费方面,2017年全国居民人均消费支出为18322元,比上年名义增长7.1%,扣除价格因素实际增长5.4%。宁吉喆还表示,去年全年农民工总量为28652万人,比上年增加481万人,增长1.7%。其中,本地农民工11467万人,增长2.0%;外出农民工17185万人,增长1.5%。农民工月均收入水平3485元,比上年增长6.4%。一线城市房价连续15个月回落国家统计局昨日发布去年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,去年12月,一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格环比下降0.1%。二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比均上涨0.3%,涨幅均与上月相同。从同比来看,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落,12月比11月分别回落0.1和0.4个百分点。从热点城市来看,去年12月,北京、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州、深圳、成都等城市新建商品住宅价格同比下降,降幅在0.2至3个百分点之间,意味着这些城市新商品房价格已经低于上年同期水平。从环比看,福州、厦门、广州、深圳新建商品住宅价格比11月下降,降幅在0.2至0.3个百分点之间。住建部有关负责人指出,2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性。同时,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三、四线城市和县城要继续做好去库存工作。业内人士认为,在“房住不炒”的政策指引下,未来住房将继续回归居住属性。与此同时,土地、金融、财税等住房制度改革正加快推进。随着房地产长效机制的进一步推进,未来房地产市场将保持健康平稳发展。经济增速:2011年来首次回升初步核算,我国2017年国内生产总值(GDP)为827122亿元,按可比价格计算,比上年增长6.9%。这是自2011年经济增速下行以来的首次回升。外贸:扭转连续两年下降局面我国2017年货物贸易进出口总值27.79万亿元,比2016年增长14.2%,一举扭转此前连续两年下降的局面。各类型企业进出口均实现两位数增长,其中,民营企业进出口增长15.3%,对我国进出口总值增长的贡献率最高。居民收入:实际增长7.3%2017年,我国居民人均可支配收入25974元,比上年名义增长9.0%;扣除价格因素实际增长7.3%,比上年加快1.0个百分点。2017年,城镇新增就业人数超过1300万。地方债:总体风险可控2017年整年,全国发行地方政府债券43581亿元;截至年末,全国地方债余额为164706亿元,控制在全国人大批准的188174.3亿元限额之内。2018年,有大约1.72万亿元非政府债券形式存量政府债务需要进行置换。物价:CPI温和上涨1.6%全国居民消费价格指数(CPI)在2017年上涨1.6%,涨幅较上年回落0.4个百分点,我国物价相对比较稳定。其中,食品价格下降1.4%,这是自2003年以来首次出现下降,主要是受猪肉和鲜菜价格下降较多影响。
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  • 严厉调控难挡大象奔跑 16家千亿房企市占率近30%

    去年严厉的楼市调控,没有阻挡大房企加速奔跑的脚步,无论是规模还是增速都表现亮眼。证券时报记者统计,目前已公布去年销售业绩的上市房企中,有16家超过千亿,合计销售额达到39829.23亿。以国家统计局最新公布的2017年全国商品房销售额133701亿计算,这16家千亿房企的市场份额已经达到29.8%。而从增速来看,16家千亿房企中,有10家房企同比增速超过40%,占比高达62.5%。大房企逆势增长的原因是什么?这种高增长在未来能否持续?接受证券时报记者采访的业内人士认为,“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”已成行业共识,行业集中度越来越高,大房企争相加速奔跑,加上全国化布局及资源、产品等优势,强者恒强更加明显。预计龙头房企业绩高增长仍将持续,市场份额加速提升的趋势不会改变。千亿房企增速领跑最新数据显示,2017年1-12月,全国商品房销售额133701亿元,同比增长13.7%。受去年全国各地严厉调控影响,全国商品房销售额累计增速回落,至2017年年底,累计回落幅度达20.3个百分点。尽管全国商品房销售额增速大幅下降,但是大型房企的销售额增速仍保持了较高增长。证券时报记者统计,16家千亿房企中,除中海外,销售额增速均超过了全行业增速(13.7%),并且有12家房企增速超过了2016年全行业34%的高增长水平,更有10家房企增速超过40%。其中,融创增速最快,高达140%。与去年“期中考试”成绩排名对比来看,16家千亿房企中,多家突破5000亿,分别是碧桂园5508亿、万科5298.8亿,规模排名与去年“期中考试”成绩排名保持一致。融创则从第7名跃升为第4名,达到3620.1亿。另外,保利和绿地销售额均超过3000亿,中海超过2000亿。此外,龙湖、华润销售额均超过1500亿。中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,公布2017年销售业绩的上市房企合计42家,合计2017年销售额43897亿,同比增幅达50%,刷新历史记录。三四线城市放量尽管去年楼市调控史上最严,但“大象”赛跑并没有止步,而且跑的速度越来越快。这些大房企逆势高增长的原因是什么?“行业集中度在不断提升,如果你不加速奔跑,你就不进则退了。”新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时说,未来大房企市场规模会越来越大,预计到2020年,20强房企市场份额将占60-70%,前百家房企市场份额将占80%以上,所以大企业必须加速跑。另外,因为客户、银行、基金、供应商、地方政府等资源都在向大企业集中,大企业自然跑得快。业内专家认为,从布局来看,龙头房企提前以较低成本布局全国区域增长极,在去年一线和重点二线城市严厉调控的背景下,抢抓非热点二三四线城市放量契机,特别是靠近长三角、珠三角及北京周边城市群的三四线城市成交出现较大增长。碧桂园的高增长就与其在三四线城市布局较多有关。“从产品来看,龙头房企牢牢把握市场需求变化和结构性机遇,刚需、改善型产品销售较好。”蒋云峰说,此外,从营销角度看,去年大房企营销力度加大,电 商、全民营销等营销手段纯熟。特别是万科、碧桂园等大房企实行的合伙人制比较有效,销售量大增。欧阳捷还认为,布局面宽的大房企,在市场东方不亮西方亮的情况下,能够保证业绩增长可持续。最重要的是企业家的意愿,推动企业不断向前跑。“因为希望更快增长,逼着他进驻更多的城市。有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”他说。高增长或将持续在地产行业集中度持续提升的大背景下,强者恒强成为共识,业绩亮眼的龙头房企也被资本市场看好。今年以来,龙头房企股价持续上涨,多位券商分析师继续看好今年龙头房企的表现。广发证券分析师乐加栋认为,行业政策边际改善将带动重点城市成交结构性向好,一二线龙头公司将充分受益,销售规模将持续增长,加上拿地利润率的改善、资金成本的相对稳定以及管控效率的提升则保障了销售规模增长向业绩增长的最终兑现,龙头房企估值将提升。中信建投分析师陈慎也认为,差别化调控思路确实在稳定整个房地产市场,在2018年整体市场量价稳定的基础上,行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。“分析师看好地产股,是因为头部效应,行业集中度不断提升,资源向大企业集中,特别是上市公司,业绩回报越来越高。”欧阳捷说,龙头房企业绩高增长至少还要持续3年,龙头房企市场份额加速提升的趋势不会改变。2018年龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展,碧桂园、万科、融创等房企的业绩总规模或将近3万亿,TOP10房企的行业集中度有望达35%。不过,蒋云峰则认为,今年大型房企的销售业绩将保持增长,但是增速或有所放缓。
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  • 中科院:预计2018年商品房价涨3.7% 住宅涨4.2%

    中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计,在房地产价格方面,预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米,同比增长3.7%,增幅较2017降低约1.0个百分点,其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%,增幅较2017年下降约1.3个百分点。2017年在经济运行存在下行压力的情况下,受到短期调控政策的影响,一线城市以及部分二线城市的住房需求得到有效的遏制,市场价格趋稳,部分地区价格有所回落,三线城市的市场交易较为活跃。2018年宏观经济运行仍存在诸多不确定性,房地产市场仍处于下行周期,诸多因素相互作用影响我国房地产市场的发展趋势。长期来看,“十九大”报告明确了住房属性的定位,从长期来看去投资化是未来房地产市场发展的重要趋势;住房租赁市场建设与发展将成为房地产市场长效机制建设的重点。从短期来看,宏观经济运行下行压力大,固定资产投资增速放缓;货币政策保持稳健,有利于抑制房价快速上涨;房地产市场供给方面,预计房地产市场投资将保持低速增长,新开工面积保持中低速增长,商品房待售面积将有显著下降,土地供给增加,房地产企业资金开发资金增速较2017年有一定的放缓;房地产市场需求方面,受到限购、限贷等政策影响,预计2018年房地产市场成交量和成交额增幅较2017年将会有所下滑;房地产市场调控主基调仍将延续;在房地产市场预期方面,据调查,部分金融机构和房地产企业预期2018年房地产市场将呈现下降态势,房价将基本维持在现有水平不变。在各项因素的综合作用下,预计2018年的商品房价格增长速度将有所下降。在房地产投资方面,预计2018年房地产开发投资完成额约为116509亿元,同比增长5.7%。在房地产需求方面,预计2018年全国商品房销售面积约为179553万平方米,同比增长6.3%;全国商品房销售额约为145836亿元,同比增长10.2%。在房地产供给方面,预计2018年房地产新开工面积约为182089万平方米,同比增长3.9%。在房地产价格方面,预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米,同比增长3.7%,增幅较2017降低约1.0个百分点,其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%,增幅较2017年下降约1.3个百分点。
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  • 保利地产荣光不再:与第一梯队鸿沟已扩大至2千亿

    1月14日,保利地产(600048.SH)发布2017年12月份销售情况和2017年度业绩快报公告,经初步核算,报告期内实现签约金额3092.27亿元,营业收入为1450.36亿元。如不出意外,保利地产将在最终的房企销售排行榜中位列第五名,实现其董事长宋广菊在1个月前的股东大会上承诺的目标,会上宋广菊还曾对股东称:“对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”从“招保万金”到“碧恒万融”根据克而瑞数据,保利地产自2012年之后就再也没有进过销售排行前三,2017年的销售额排行中,排在保利地产前面的四位分别是5508亿元的碧桂园(02007.HK)、5298.8亿元的万科A(000002.SZ)、5009.6亿元的恒大集团(03333.HK)和3652.6亿元的融创中国(01918.HK)。股市中表现最为活跃且最具代表性的四大地产龙头股,也在2017年由“招保万金”变为“碧恒万融”,碧桂园、恒大、融创三只内房股从2017年初开始集体走强,万科A则在下半年数次涨停。保利地产荣光不再的这几年,其与竞争者的差距在逐渐拉大。2013年被绿地控股(600606.SH)、万达超越时,保利与它们的销售额差距维持在500亿元以内;2016年保利地产的销售额则比第三名的碧桂园落后了近1000亿元;2017年第一梯队——碧桂园、万科、恒大纷纷突破5000亿元销售额大关,位列第五的保利地产已被甩开近2000亿元。相比碧桂园、万科、恒大三家民营房企的灵活机制——或高负债高周转、或大肆并购,保利地产过去几年一直受制于央企的诸多限制和与保利置业的同业竞争。宋广菊认为,目前前三的几家房企能快速发展主要得益于三个原因,一是重点一二线城市调控,资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市,因此这些房企获得了市场红利;其次是民营企业机制较为灵活,可通过跟投、高薪制度聚拢人才;三是产品标准化。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前房企销售TOP5的竞争激烈,对于保利来说,其全国化布局还没有真正迈开,所以没有享受到2017年三四线城市崛起的利好。2015年“去库存”被定调后,2016年中央经济会议和全国十二大五次会议中,“继续加强三四线城市去库存”被反复提及。而2015年,保利地产加大了库存压力较小的一二线城市的拓展力度,全年新增一二线城市土储1109万平方米,占新增总面积的85%,这个占比在2016年小幅降至70%,但一二线土地资源仍占核心地位。相比之下,恒大2016年一二线城市项目面积占比是57.9%。过去几年里民营房企通过在一级土地市场拿地和兼并购大步扩张,而保利地产的总土地储备则一直没能进入前三。2016年,恒大以2.29亿平方米的土储稳居榜首,几近三大龙头房企之和,之后是碧桂园的1.66亿平方米、绿地的1.36亿平方米、万科的1.12亿平方米,保利地产以1亿平方米排名第五。与保利置业的同业竞争,则一直制约着保利地产量的飞跃。保利地产和保利置业是保利集团下属的两家孙公司,成立时间仅间隔一年,且主营业务都是房地产投资。保利置业虽为港股上市公司,但除香港之外,其项目覆盖范围仍然在中国内地20多个主要城市,与保利地产重合度很高。2005年至2009年间,保利集团共分三次将旗下优质资产注入保利置业,规模逐次提高,从5.8亿港元到14.3亿港元再到30多亿港元。保利香港控股除了保利置业这个主要资产,还参股持有广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业。三年内追赶2000亿从2017年的销售额排行来看,宋广菊想带领保利地产重回“前三”的难度比三年前更大,此时保利地产与第一梯队的鸿沟已从500亿元扩大至2000亿元。招商地产的一名内部员工对经济观察报称:“对第一梯队的那三家来说,名次已经不重要,只要他们愿意,谁都有办法当第一,年底冲一下销售额而已。但碧恒万之外的房企想在几年内再挤进第一梯队,可能性已经不大。”但相比“招保万金”的另外两家,保利地产迎来了央企整合和内部改革的机遇。2016年保利地产完成收购中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程,增加待开发资源140万平方米,利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取3个项目,新增待开发资源150万平方米。2017年11月30日,保利地产和保利置业同业竞争僵局破冰。保利地产发布公告称,拟以现金方式收购保利集团持有的保利(香港)控股有限公司(以下简称“保利香港控股”)50%股权。12月20日的年内第二次临时股东大会上,该方案获保利地产到场股东的全票通过,整合定局。与中海地产吞下中航地产不同,保利地产只是间接收购了保利置业约20%的股权,保利地产董秘黄海表示,公司将不会直接并表保利置业,仍将由保利集团合并其财务报表。也就是说,保利地产将不会吸收保利置业销售额。此前同业竞争带来最大的障碍是,保利置业进入的城市保利地产都不能再进去,比如深圳、苏州、济南。整合带来的最大利好是,未来保利集团在境内新增的房地产开发项目均以保利地产为主进行开发,也就是说保利地产未来的扩张在集团内将不再受限制。截至2017年底,保利置业已覆盖中国包括上海、香港、广州、深圳、武汉、苏州、贵阳、南宁等20个城市,与保利地产相反,保利置业的主要土储备集中在三四线城市。同业竞争障碍的扫除,有助于保利地产加快全国化布局和扩充土储。从实际情况看,保利地产在过去一年已明显加快拿地速度。据经济观察报统计,保利地产2017年全年累积新增土地储备超过4000万平方米,最后一个月新增的21个项目中,有11个处于洛阳、眉山、徐州等三四线城市。拿地总代价超2300亿元,占到年度销售额的约74%。严跃进认为,未来保利地产会持续加大对三四线城市的投资,这有利于其持续夯实城市布局。而随着拿地热情的高涨,其净负债率水平也在提高。前三个季度,保利地产的长期有息负债同比大幅增加,净负债率达102.6%,但该净负债率目前还没达到行业平均水平。据川财证券数据,2017年40家房地产开发企业三季报平均净负债率为117.60%,10家房企的净负债率超过200%,其中泰禾集团净负债率最高,达到440.85%。内部的改革也在加速。2017年12月22日,保利地产发布公告称,董事会通过《关于实施房地产项目跟投的议案》,方案与万科等其它房企类似。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投,跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担,保利地产董事、监事不参与跟投。一名保利地产的内部员工对经济观察报称,事实上公司提出员工跟投的时间比万科还要早,但碍于体制内上传下达较慢,最终实施拖到了2017年底。Wind数据显示,2017年第三季度,地产行业机构资金的前五大重仓股分别是万科A、保利地产、华夏幸福(600340.SH)、陆家嘴(600663.SH)和金地集团(600383.SH),对保利地产的配置比例为6.43%。国泰君安分析师刘斐凡认为,2018年地产行业的分化将继续深化,随之而来的是地产发展商之间的估值分化。对于保利地产而言,2018年是其机遇和风险并存的一年。
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  • 统计局:2017年全国商品房销售额133701亿元

    1月18日,国家统计局发布去年全国房地产开发投资和销售情况,2017年全国房地产开发投资109799亿元,比上年名义增长7.0%,增速比1-11月份回落0.5个百分点;商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%。观点地产新媒体从统计局官网获悉,去年全年全国住宅投资75148亿元,增长9.4%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。从地域来看,东部地区房地产开发投资58023亿元,比上年增长7.2%;中部地区投资23884亿元,增长11.6%;西部地区投资23877亿元,增长3.5%;东北地区投资4015亿元,增长1.0%。土地购置方面,2017年,房地产开发企业土地购置面积25508万平方米,比上年增长15.8%,增速比1-11月份回落0.5个百分点;土地成交价款13643亿元,增长49.4%,增速提高2.4个百分点。统计局数据显示,2017年,房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米,比上年增长3.0%,增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积536444万平方米,增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米,增长7.0%,增速提高0.1个百分点。其中,住宅新开工面积128098万平方米,增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米,下降4.4%,降幅扩大3.4个百分点。其中,住宅竣工面积71815万平方米,下降7.0%。商品房销售和待售方面,2017年,商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%,增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中,住宅销售面积增长5.3%,办公楼销售面积增长24.3%,商业营业用房销售面积增长18.7%;商品房销售额133701亿元,增长13.7%,增速提高1个百分点。其中,住宅销售额增长11.3%,办公楼销售额增长17.5%,商业营业用房销售额增长25.3%。2017年末,商品房待售面积58923万平方米,比11月末减少683万平方米。其中,住宅待售面积减少670万平方米,办公楼待售面积增加118万平方米,商业营业用房待售面积减少215万平方米。到位资金方面,去年全年房地产开发企业到位资金156053亿元,比上年增长8.2%,增速比1-11月份提高0.5个百分点。其中,国内贷款为25242亿元,增长17.3%;利用外资168亿元,增长19.8%;自筹资金50872亿元,增长3.5%;其他资金79770亿元,增长8.6%。在其他资金中,定金及预收款48694亿元,增长16.1%;个人按揭贷款23906亿元,下降2.0%。
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  • 政府不再垄断住房供地 大城市房价迎拐点

    经济与人此次国土资源部提出政府不再垄断住房供地,一旦取得实质性突破,房地产市场将迎来新的拐点,不可思议的高房价时代或许真能终结。国土资源部部长姜大明近日表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。政府将不再是居住用地唯一提供者。这无疑是一个积极信号。过去20年,我国住宅土地来源单一,国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的唯一渠道。再往前看,即2002年,国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以前,开发商获得土地通常是采用协议和划拨的形式。拥有土地使用权的主体,包括政府部门、国企、事业单位等,他们根据法律规定,协议转让土地使用权,获取土地出让金。土地划拨由政府主导,原则上是无偿交付,不过需要受让者缴纳补偿和安置费。无论是协议还是划拨,实际上都是土地使用权的有偿转让,并且已经形成市场价格。土地供给市场化最大的好处是土地供给是有弹性的。房价上涨,开发商就会觅地建房,而地价被逐高,市场供地者就会竞相供地,最终抑制房价的上涨。供求规律就这样发挥作用,房价也不至于飞涨。这个时期,政府确实没有垄断住房供地。但协议划拨最受诟病的地方是不透明,少数领导干部和开发商勾结,通过行贿受贿作低地价,从中牟利。这就带来了腐败和“国有资产流失”的质疑。为规范土地市场,2002年4月国土资源部出台规定,经营性土地一律公开竞价出让。招拍挂新政出台后一年多,旧的土地转让秩序仍在继续。2004年3月,国土资源部、监察部联合下发通知:2004年8月31日之前,不得再以历史遗留问题协议出让经营性国有土地,招拍挂制度必须一刀切执行。发展商必须及时缴纳土地出让金,两年内不开发,政府可以把该土地收回。这就是2004年的“8·31大限”。招拍挂被称为中国地产界的“阳光地政”。自此以后,经营性用地都经过政府之手。如此,土地腐败虽得到遏制,但却带来一系列副作用。最直接的后果就是土地供应受控制,价格一路猛涨,房地产迎来暴涨十年。中国城市其实不缺土地,无论城市内国有土地,还是周边集体土地,原本都有机会进入市场。政府统一供地之后,国有土地进入市场需要政府统一规划,集中拍卖;集体土地需要政府先行征收,才能进入土地一级市场。这种供应的直接后果,就是供给减少,价格猛涨。造成中国大城市高房价的因素很多,一个重要的原因就是土地供给有限。这当中有财政依赖的原因,有城市规划的考虑,甚至还有控制大城市规模的深谋远虑,可是要想解决高房价问题,就不得不面对土地垄断的问题。这一次国土资源部提出,政府不再垄断住房供地,这是一个积极的信号。新的土地供应源头从哪里来呢?无论是创制新的形式,引导集体土地入市,还是非房地产企业可以从其他渠道取得用地权,这些都有益于活跃土地市场。可以想见的是,改革将触动地方政府利益,势必会有很大阻力。一旦取得实质性突破,房地产市场将迎来新的拐点,不可思议的高房价时代或许真能终结。
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  • 融资环境偏紧 碧桂园等房企“出海”筹钱

    证券时报网01月18日讯 据中国证券报报道,2018年开年以来,碧桂园、泰禾集团、龙湖地产等多家房企陆续发布海外融资计划。业内专家表示,预计2018年地产融资政策仍会保持整体偏紧,在此情况下,短期内房企海外融资规模料继续扩大,多元化融资方式或成为房企融资破局关键。
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  • 还债高峰将至 部分房企或面临四年来最大资金压力

    2017年是房地产行业全面调整的一年。不仅短期调控开启“五限”政策、长期实行租购并举,房企的融资格局也发生巨大变化,银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧,高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。中原地产数据显示,去年全年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势在今年还将持续。21世纪经济报道记者查询发现,伴随着2017年销售创下新高,房企的负债总额和负债率也在不断走高,繁荣之下,风险隐现。随着2018年步入集中还款期,房企资金到期集中兑付压力加大,部分中小房企将面临资金链压力。中原地产首席分析师张大伟指出,2018年将是房企4年资金压力最大的一年。境内融资空前艰难据中原研究中心统计,2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元,同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。除恒大、碧桂园、绿地等大型龙头房企之外,海外融资的主力是鑫苑置业、新湖控股、国瑞置业等部分中小型房企。克而瑞研究指出,2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了海外发债,“TOP30-TOP50房企”境外发债占比从2016年的8%增长到38%,“TOP10房企”的比例则缩减到36%。中原地产指出,虽然绝对值仍然不高,但境外融资需求量已在明显上涨,重要性持续加强。据同策研究院统计,去年12月,房企海外融资总额折合人民币230.61亿元,绝对值及占比已为9月以来占比最高的月份。2018年伊始,房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬,就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划,总规模达42.5亿美元。不过,海外发债的票面利率相对较高。据统计,去年1-11月108家房企的境外发债平均融资成本达6.72%,与2016年全年相比增加1.34个百分点。其中,中国恒大、佳兆业发行的几笔海外债券利率甚至超过9%。整体来看,2017年房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显上行。招商证券分析师徐寒飞表示,尽管海外融资成本偏高,但出于维系资金链的考虑,房企“被迫”发债的格局料将维持,境外发债将会延续攀升态势。高昂的海外融资受到青睐的背后,是境内融资全面收紧。首先是传统的银行信贷。融360数据显示,2017年,无论是商业银行开发贷、个人按揭贷,还是消费贷流入房地产,都受到严格限制,很多银行在年中就停止了开发贷和个贷,贷款利率也不断走高。房地产信托在2017年也是全年被严控。银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》再次提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。北京一信托公司管理人士认为,之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式为房企融资,就是违规业务,这种都要被禁止。此外,在监管部门严控下,过去一年房企境内发债几乎取消。据克而瑞统计,2017年前11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元,较2016年全年大幅下降91%。国泰君安首席固定收益分析师覃汉预计,2018年地产信用债的发行弱势格局还将延续,这会进一步加剧房地产企业的分化,甚至会有些小房企可能出现信用事件。“去年银行开发贷、房地产信托、信用债这些渠道都很难做,很多公司非常依赖销售回款,包括首付和按揭贷款,尤其是首付比例越来越高。”1月17日,广东一家大型房企高管对21世纪经济报道记者表示,2017年楼市的一大变化就是首付比例大幅提高,有些房企项目以降低价格、牺牲利润为代价,也希望购房者全款买房。“整体看,融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金,房企资金链依然宽裕;但如果调控持续,房企压力将越来越大。”张大伟指出。2018年的还债高峰即使房地产销售在2017年再创新高,也掩盖不了房企巨量的债务和升高的负债率。过去一年里,多家房企的负债总额和负债率在走高。据Wind资讯统计数据显示,截至2017年三季度末,136家上市房企总负债达6.04万亿元,同比增加1.40万亿元,增幅为23.21%。即使是龙头房企如万科,负债也在上升。财报显示,万科A截至去年三季度负债为8506.56亿元,前年三季度为6123.96亿元,同比增加2382.6亿元,增幅38.91%。WIND数据还显示,截至2017年9月,房地产板块资产负债率为79.3%,较6月末上升0.8个百分点,再创近年新高;而净负债率达到113.3%。其中,京投发展、泰禾集团等29家房企的资产负债率已超过80%,高于行业资产负债率。而2018年又是房企的还债高峰。同策研究院总监张宏伟表示,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。任志强指出,2010-2014年的5年间,房企债务只有8000多亿。2015-2016年两年间,房企新增债务达到8500亿,他估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超一万亿。中诚信国际企业融资部二部总经理王雅方指出,2017年房企已到期的总债务规模仅500亿。而在2018年,若按100%回售比例测算,房企将有4000亿以上的公司债要到期。即便按50%回售比例,到期公司债也达到2500亿。王雅方认为,这些风险目前在2017年财报中难以反映。一方面,房企财务结算较为特殊,收入确认存在滞后性。另一方面,即使风险在财报中呈现出来,房企真实的债务负担也可能比财报反映得更严峻。因为房企的所有者权益里可能存在一定规模的明股实债,而近两年,房企的合作项目逐步增多,通常联营项目都不并表,因此房企的财务报表里看不到真实的债务负担。作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款,在2018年并不乐观。中原地产指出,2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市的调控已开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但中小房企在2018年将面临全面困境。“若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金链风险,”平安证券指出,2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期,个别房企或将面临危机,收购兼并市场会存在大量机会,行业并购整合浪潮将延续。
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  • 多家企业“阵亡”折射长租公寓生存法则

    长租公寓的风口吸引了越来越多的企业加盟,不可忽略的是,也有不少企业还未站稳脚跟就已被淘汰出局。据不完全统计,已经有GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓等多个长租公寓产品“阵亡”,而这些公寓在成立之初,无不在功能、地理位置、装修风格、出租率等方面大肆宣传,甚至有的公寓产品还获得过多轮投资。总结这些公寓产品“阵亡”的原因,都是现金流惹的祸。在业内看来,长租公寓百花齐放的另一面则是淘汰出局,先有钱、后做规模,再谈盈利也成为行业的现实规律。淘汰出局在“租购并举”政策下,各地密集出台租赁相关配套政策,在政策东风加持下,长租公寓市场快速爆发,房屋中介、创投资本、开发商等都加码布局,长租公寓市场渐渐形成百花齐放的格局。不过,另一个事实则是长租公寓风口之下,残酷的洗牌也已经开始。据机构统计数据显示,2017年一些长租公寓企业已经“阵亡”,成为行业蓬勃起势期的一段历史。“阵亡”名单包括GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等。据了解,GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等倒闭的原因在于经营不善。其中,Color公寓是最早一批进入租赁市场的长租公寓运营商品牌之一。该公寓的创始团队主要来自于阿里巴巴、腾讯、完美世界等互联网公司的产品负责团队。2015年底,Color公寓曾进行过一轮A轮融资,融资额约为1600万元。随后, Color公寓也登陆互联网股权融资平台智金汇进行股权融资。2017年年中, Color公寓官网突然挂出了“也许今日的离别是为了明日更好的相见”的页面,标志着深圳长租公寓元老级品牌之一的Color公寓正式告别公寓业务。据一家倒闭公寓的相关负责人介绍,长租公寓的最大难题之一在于盈利,日益攀升的房价和上涨缓慢的租金,让采取二房东模式的公寓品牌运营商只能通过扩张规模实现规模经济,中小品牌运营商利润空间本就有限,若未能做出一定的差异化,则很难实现盈利。上述人士进一步介绍,对于中小长租公寓品牌而言,倒闭或者被收购是不得不面临的困境,而被收购或许是最好的出路。上述倒闭的品牌中,V客青年公寓就是在2017年被行业内另一家公司魔方公寓入股收购。而这一收购也代表着长租公寓行业未来的一大趋势,行业集中度会逐渐提高,而行业龙头通过收购小品牌做大规模。试水多元盈利事实上,长租公寓行业发展过程中,当下存在着两大问题,一个是盈利,另一个则是品质保障。其中,盈利是长租公寓品牌面临的最大难题。据多家长租公寓品牌相关负责人介绍,目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作,基本没有实现盈利。此前克而瑞发布的报告中也表示,目前长租公寓的盈利模式仍在探索期,租金收入为主要来源,其次是服务费,最后则是长租公寓内的增值服务费。目前我国热点城市的租售比普遍偏低,一般也需要3-5年才能回本。熊猫公寓CEO王玺龙也曾表示,长租公寓物业获取形式不一,可以将现有市场上的长租公寓分为几类,第一类就是拥有自持物业,例如开发商在这方面就有自己的优势,自持物业的好处就是省去了最大的租金成本;第二类则是租赁物业;第三类是完全的轻资产运营,即输出品牌和管理运营。目前在市场上,第二类长租公寓最多,而物业租赁成本是长租公寓最大成本支出。“这些成本最后还是要通过租金来支出,对于十年的租赁周期来说,五年左右的回报期并不算太长,但是和其他项目比,这个时间已经很长了”,王玺龙如是说。实际上,很多已“阵亡”的长租公寓就是“死”在了现金流上,也无从谈起盈利。对于现在还活着的长租公寓来说,如何缩短盈利周期是最大的研究课题。多位长租公寓行业人士向北京商报记者介绍,长租公寓盈利模式不应该只是低成本收购房源和装修改造后提高租金等形成的“剪刀差”经营效益,而是应该在扩大规模后增加增值服务,包括租赁社区消费需求的把握等。比如,在线下社区里,可以提供配套生活服务。更重要的是,基于线下社区,可以通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后,可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。例如现在已经有品牌尝试租金分期贷等。不过,这些增值服务都还处在尝试阶段,谁都不敢轻言成功。规模化是盈利前提在盈利还处于待解决问题时,有些长租公寓则直接提出了还未到谈盈利的时候,例如,链家旗下长租公寓品牌自如CEO熊林曾表示,长租公寓这个行业在中国还普遍处在一个初级的水平,今天去谈它的盈利还有点早。熊林认为,一个做长租公寓的企业需要过三关。第一关是产品和服务的品质关,很多人没做好服务就想要规模;第二关是规模关,等品牌达到了一定的规模管理能力后,才能获得利润上的回报。也就是说,规模化要到达一定的体量之后才会获得供应链上很好的回报,才会降低获客成本,才能更好地谈盈利;第三关才是盈利关。目前,自如还在扩展规模阶段,并未达到盈利期,熊林并没有透露自如具体的盈利数据,但表明目前经营情况“还不错”,但是,他也认为,规模化的阶段还将持续三年。其实,很多房地产企业也持有这样的观点——“不管盈利与否,关键是先要站住脚”。据一位不愿具名的长租公寓行业人士介绍,在北京某房地产开发商的长租公寓项目,从吹出风到真正面市,花了长达近两年的时间,之所以节奏如此拖沓是因为在该公司内部,似乎也没有想清楚要怎么做,“所以只能是先开业再说”。因此行业人士认为,先立住脚后再做规模扩张,做大规模的好处在于为长租公寓的证券化做准备,只有达到了一定的规模,才有基础和条件谈REITs或ABS等证券化手段。而在占坑与规模化的阶段,谁能烧钱最久,谁就能笑到最后。北京商报记者 彭耀广住建部:“兰州合肥成
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  • 万达伦敦ONE买家还是富力地产 三度接手王健林资产

    富力地产再次接下大连万达集团的海外项目。在和王健林有过两笔交易之后,广东富豪李思廉名下富力地产再一次接下了大连万达集团在海外的项目。1月17日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)获悉,富力地产(02777.HK)接手了大连万达集团在海外的首个项目——万达?伦敦ONE。富力地产对澎湃新闻表示,目前对该事不予置评。1月16日晚间,大连万达集团在港股的上市公司万达酒店发展(00169.HK)公告称,拟作价3560万英镑(约合人民币3.15亿元)出售英国伦敦的项目万达One Nine Elms(万达?伦敦ONE)60%的股权。同时,买方同意代表伦敦项目公司向万达酒店偿还债务约1.59亿英镑(约合人民币14.12亿元),两项总计17.21亿元。公告中提到,另外持有该项目40%股权的万达香港也已经订立了类似协议以出售持有的余下的40%的股权,每股价格与万达酒店发展出售的价格相同。也就是说,万达将把伦敦ONE项目全部出售。以此计算,万达将以约5900万英镑(约合人民币5.24亿元)的价格将伦敦项目整体售出。由于买家负责承担该项目的债务,万达将在此次交易中大约获得约4000万英镑(约合人民币3.55亿元)的收益。据万达官方网站,万达?伦敦ONE 是大连万达集团的首个海外项目,2013年买入,将投资10亿英镑,这也是中国地产开发商在欧洲投资的最大单体项目,建有一栋200米城市塔楼,一栋165米河景塔楼,均为泰晤士河畔顶级豪宅,同时配套超五星级万达文华(VISTA)酒店。万达当时宣称,万达?伦敦ONE项目是万达集团海外房产走向世界的阶段性成果,是万达集团高档酒店全球化布局的开始。富力地产1994年在广州成立,于2005年7月14日在香港联交所主板上市,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体。根据业绩简报,富力2017年销售额818.6亿元,比去年上升35%。另根据富力地产此前发布的公司2017年累计新增借款数据显示,截至2017年10月31日,公司借款余额约为1399亿元,较2016年末借款余额1199.97亿元增加199.03亿元,累计新增借款超过2016年末公司净资产的40%。富力地产和万达之间的第一笔交易发生在2017年。2017年7月19日,万达商业、融创中国(01918.HK)和富力地产三方在最初签订的协议中,万达438.44亿元将13个文旅城资产包出售给融创, 77家酒店资产包以199.06亿元的价格卖给富力。此后,富力和万达又两次调整过标的和交易对价。2017年11月23日,富力地产公告称,与大连万达签订了一份补充协议,收购万达集团旗下酒店资产的数量从77家变为73家,交易代价由最初的199.06亿元变为189.55亿元。就在富力地产接手万达旗下酒店资产包一个月之后,富力地产又和中渝置地(01224.HK)联合接手了万达集团此前欲在英国伦敦购入的九榆树广场(Nine Elms Square)地块。2017年8月22日,富力地产财务主管Michael Lee表示,富力地产和中渝置地以40亿元的价格接手了上述地块,并且已经支付了款项。截至发稿时,万达酒店发展报1.4港元/股,涨幅5.26%;富力地产报19.78港元/股,跌幅2.8%。
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  • 武汉:住房改造后出租 人均使用面积不得低于5平米

    武汉市日前发文支持和规范住房租赁服务企业“二房东”行为。记者从武汉市房管局获悉,武汉市房管、公安、城建、城管等部门日前联合发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》,进一步规范住房租赁行为,增加租赁住房供应,盘活社会闲散存量住房资源。根据试行意见,住房租赁服务企业可以根据市场需求,在符合消防安全的条件下,对长期租赁住房进行装修改造后,向社会出租。其中,对出租房屋装修标准做出明确规定:租赁住房承租人人均使用面积不得低于5平方米,每间房屋居住人员不得超过2人,但承租人与居住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外;租赁企业不得违反住宅设计规范对房间分割搭建后出租,不得按照床位等变相分割出租。客厅可改造出租成为此次试行意见中的亮点。具体来看,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅,可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室不得出租供人员居住。今后,租赁企业需与房屋所在地派出所签订《治安责任保证书》,并建立信息系统,登记承租人及居住使用人信息,与公安人口管理部门和房管部门进行联网,且不得将房屋以旅店形式对外经营,对发现以出租为名,实为经营旅店住宿的,房管部门和公安机关将依法处理。
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  • 未来全国将有30%的人通过租赁实现住有所居

    长租公寓近年来飞速发展,北京、上海等多个城市加快租赁土地供应,住房租赁市场欣欣向荣。据专家介绍,未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居,租房也能够成为体面的生活方式。长租若要更上一层楼,则需在政策上为一些土地松绑,同时配套相应的政策和金融服务,增加企业信心,解决租客支付能力有限的问题。另外还要兜住底,不让质量“跌跤”,保护承租人权益,政府更要建好“跑道”。在市场需求和支持政策的双双助推之下,我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道,机构化租赁的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。中央经济工作会议也提出,“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”长租公寓发展现状如何,未来还应朝哪些方面努力,相关权益应当如何更好保障?就这些问题,记者采访了业内专家。问:发展现状如何供给明显增加,发展空间很大记者:目前长租公寓进入了怎样的发展阶段?有哪些不同的发展模式?未来发展空间还有多大?链家研究院院长杨现领:经过近几年的探索,我国长租公寓已经初步形成一批规模化专业化的品牌运营机构,既包括分散式运营管理的机构,也包括集中式运营管理的机构,特别是这两年来,包括开发商、酒店、中介、房地产基金、国有企业等参与方越来越多,相对来说供给量有明显增加。长租公寓发展面临的主要不利条件在于租客整体支付能力不强,租赁市场的有效需求不足。根据我们的调查数据,北京市场上90%的租客年龄在21到35岁之间,80%为流动人口,60%为合租,大部分人的月收入在一万元以下。要实现长远发展,一定要在产品设计等方面注重满足流动人口以床位为主的租房需求、年轻白领以单间合租为主的需求。需要注意的是,长租公寓在过去一年当中有点跳跃式发展的意味,尽管需求释放的速度是很固定的。相对而言,保持平衡稳定的增长速度,对长租公寓的长远发展更有益处。易居研究院智库中心研究总监严跃进:目前,长租公寓的参与方主要包括:传统地产开发商、地产中介类企业、传统酒店集团类、互联网+资本平台类。此外,具备拿地优势的地方国企也将在政策支持下崛起,成为一支不可忽视的力量。根据发展模式不同,住房租赁企业可以分为两种:一种是集中式自持租赁企业,主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房,这里分为两种资产获取渠道,一是一级公开市场拿地建设租赁住房,二是在整个商办类物业库存过剩的背景下收购或整租商办类物业转为租赁住宅;另一种则是分散式托管租赁企业,主要通过获取个人出租房源,经过装修和包装之后再面向市场出租,主要企业有链家自如、我爱我家相寓等。根据某些机构测算,目前,我国租赁住房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%,我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年,住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元,发展空间是足够大的。如果市场上供应更加丰富的租房产品尤其是长租公寓,租房也可以成为一种体面的生活选择。与此同时也要看到,短期内大量资本涌入这个行业,可能会致使一些问题的出现,比如可能出现恶性竞争,带动用地成本、拿房成本的抬升,也可能有部分企业业务扩张过快但服务却跟不上等。对此应当未雨绸缪,不能“一窝蜂”,而要在首先保证质量的基础上加快发展。问:怎样扩大规模推出低价租赁用地,松绑部分政策限制记者:未来应该如何做大长租公寓的供给规模?政府应当如何作为?严跃进:过去一年,我国大力推动住房租赁市场,在鼓励供给和需求方面均出台了一些新的强有力的措施,逐步破解了一些租赁市场发展的障碍。在鼓励供给方面,不少城市推出大量低价租赁用地(工商业用地、集体土地),降低拿地成本,提高租赁企业或主体的投资回报。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启了租赁土地供应的加速模式。例如北京,全年成交了约133万平方米自持住宅面积。若按套均45平方米(目前长租公寓的面积基本在15—75平方米之间)计算,可提供超2.9万套租赁住房。当前,我国城市中有大量商业办公用房或者是以前的工厂集体土地,其实很适合用于做长租公寓,但由于一些政策限制而无法进入租赁市场。未来应加快探索,力争在土地性质、房屋属性等政策上有所突破,为市场提供更大空间。相比于买卖市场,租赁市场的特征是服务链条长、周期长,而住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式则可为开发商和长租公寓经营提供退出机制,解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。下一步我国还应加快推进住房租赁REITs的试点工作,以增强企业加大租赁住房投资及房源供给的信心。杨现领:从全国来看,未来城市人口将有30%通过租赁来解决住有所居的问题,70%左右的人则通过买房来解决。从个别城市来讲,特别是一线和个别热点二线城市,房价比较高、人口净流入比重比较大,长期来看租金有上涨趋势,租赁市场发展潜力会更大。我预计,在一线城市、热点二线城市中,租房人群的比例大概会分别占到50%左右、40%左右,个别的三线和四线城市在30%左右。为了有效释放租赁需求、解决部分人群支付能力有限的问题,未来应该推动配套政策的完善发展。比如,允许职工用公积金支付租金,又如实行住房租金抵扣个人所得税政策。再如,通过金融手段,将“押一付三”的支付方式变为每月支付。只有把这些政策推动起来,市场需求才能更好地跟供给实现对接。问:租客权益咋保障应更加注重提供标准化产品和服务记者:从质量上看,长租公寓还存在哪些欠缺,租房者的权益应该如何更好保护?严跃进:前段时间,有媒体曝出某品牌长租公寓甲醛处理不到位、污染超标的问题。这暴露了一个问题:部分企业简单地以提高租客入住率为导向,而忽略了对居住功能和居住品质的把控,甚至产品连最基本的入住条件都难以达到。从经营长租公寓的企业来看,未来应更好地关注承租者的三种需求:一是以入住面积为标准的最基本的入住需求;二是健康安全需求,需要对租客的基本人身安全进行保障;三是社会福利需求,类似租房办理居住证和落户等内容。同时,承租者本身应该积极取证、积极投诉,若是遇到甲醛超标等类似问题,可主动向经营企业投诉及相关监管部门投诉。更关键的是,当前对长租公寓承租者的权益保护其实还没有特别有效的渠道。政策上虽然有很多表述,但真正落地还是很难,所以应当尽快建立一个全国性的长租公寓维权平台。具体来看,为了加强对承租人权益的保护,需要设置住房出租条件以保证承租人居住环境安全、健康、卫生,限制出租人的合同解除权;也需要在押金、租金管理等方面明确措施。此外,政府还要立起规则、建好“跑道”,对合租标准、消防标准、用途变更、运营企业主体责任等予以清晰的界定,让行业走上标准化规范发展之路。同时,为更好鼓励租赁需求,还应加快落实“租购同权”,扩大承租者享受公共服务的权利,有条件的地方步子还可以迈得更大一些。杨现领:今后,无论是政府还是企业,在推动长租公寓发展时都应该更加注重标准化的问题。首先,企业要提供标准化的产品、服务,形成规模化和专业化的力量,给消费者提供有品质的租住体验,同时满足可支付的条件。再者,政府也要做政策的标准化,当前长租公寓企业在运行过程中遇到的挑战,主要就是政策和标准的不透明、不规范,比如消防标准、合租标准等,这些都需要从顶层制度设计上去变革。
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  • 人民日报:让房地产回归“住人”的商品属性

    从政府不再是居住用地唯一提供者,到探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,实际上是为城乡一体化发展、城乡要素平等交换寻找可行路径“住房供地,政府将不再垄断。”日前,国土资源部负责人透露的消息迅速引发关注。据介绍,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。同时还将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。这是涉及加快农村土地制度改革、推动城乡要素平等交换、让房地产市场回归居住属性的重大创新。从十八届三中全会明确农村土地制度改革的方向和任务以来,农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点一直在稳妥、有序推进。目标就是要改变过去土地征收不规范、擅改土地用途、农村集体和农民无法公平分享土地增值收益等弊端,正是这些弊端导致不少地方土地增值收益过于集中,导致住房得了投机的“大头症”,地方财政得了“土地依赖症”。政府不再垄断住房供地等创新,有助于从根本上矫正过去存在的弊端。一方面,政府不再垄断住房供地,让非房地产企业依法取得使用权的土地加入到土地供应中来,有利于在控制土地征收范围的同时,增加土地供应和租赁住房开发,提高租赁住房在多层次住房体系中的权重,稳定新市民的未来预期,平抑刚需对商品房价的推动作用,让房地产从“炒作”的金融属性向“住人”的商品属性回归,逐步改善房地产市场的运行机制。另一方面,在权属不变、“三权分置”等前提下,让乡镇企业用地、招商引资用地等转为租赁住房、适度放活宅基地使用权,有利于提高农村土地使用效率,为农村集体经营性建设用地入市、为宅基地的自愿有偿退出、转让增加了新的入市路径和交易对象,扩大了土地有偿使用范围,这也是完善农村土地交易规则、让农村土地权能得到合理估价的必要环节。长远来看,从政府不再是居住用地唯一提供者,到探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,实际上是为城乡一体化发展、城乡要素平等交换寻找可行路径。中央农村工作会议强调,重塑城乡关系,走城乡融合发展之路。共同发展、共享发展是新时代的必答题,不让新市民、农民在发展中掉队,农村土地要素就必须与城市资本能够平等交换,如此,城乡融合发展才不会成为一句空话。“天下大事,必作于细”,实现好的愿景永远离不开制度的精耕细作。一些人担心,福利分房是否会因此回潮,农村集体经营性土地转为租赁住房是否会引发擅改土地用途,农民的宅基地资格权是否会形同虚设被逼转让退出等新问题。消除这些担忧,让改革能够释放红利,制度细节上不能打折扣。例如,宅基地的退出转让不能由村主任说了算,而要让农村集体经济组织和村民自治制度说了算;新市民的资格,不能以宅基地作为交换条件,等等。土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损,坚持农村土地制度改革的底线,积极稳妥地推动相关改革,农村土地的良性开发、城市房地产市场环境的优化,以及城乡一体化协调发展,就都能够获得源源不断的动力。
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  • 英国建筑巨头Carillion宣布破产,拥有4万多名员工

    北京时间周一,据路透社报道,英国建筑巨头——综合性服务支持及建筑公司Carillion宣布破产。该公司周末与银行进行的谈判破裂,银行方面拒绝向该公司提供任何进一步的财政支持,迫使其进入破产清算。报道称,Carillion公司欠债及拖欠员工退休金总额22亿英镑(约30亿美元),包括16亿英镑(约22亿美元)的银行贷款,以及5.8亿英镑(约8亿美元)的退休金缺口。受牵连银行包括皇家苏格兰银行、桑坦德银行英国分支、莱斯银行、汇丰控股及巴克莱银行。Carillion是一家拥有约200年历史的公司,在全球雇佣着4.3万名员工,其中英国就有2万名员工。虽然是一家建筑公司,但Carillion也提供设施管理和维修服务,例如英国NHS医院的清洁和餐饮服务。Carillion向900所学校提供膳食,并负责监狱设施的维护。它拥有大量的政府合同,包括高速铁路建设和道路维护。Carillion在中东和加拿大也有大量的业务,它在英国和海外建造了很多标志性建筑,包括伦敦的泰特现代美术馆和阿曼的大清真寺等,它还负责修缮多伦多联合车站。因此,Carillion公司的破产清算引发了人们对该公司全球43000名员工工作和养老金的担忧,以及对该公司实施的450个项目前景的质疑。Carillion在2016年曾创下52亿英镑的营收,去年7月市值逼近10亿英镑。然而,由于合同延期代价高昂,新业务滑坡,公司去年上半年亏损超过10亿英镑。自7月开始,公司发布了一系列利润预警,合同价值减计超10亿英镑,公司市值如今只剩6100万英镑。BBC称,有人认为Carillion过于雄心勃勃,承担了太多风险高、利润低的合同。同时,公司在中东地区的合同款还面临着延迟支付的风险。英国记者Simon Jenkins表示,Carillion申请破产清算并不令他意外,这家公司过于庞大,过于依赖政府合同,都不像是一家私营企业了。?
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  • 王健林卖掉海外首个项目:17亿出售伦敦ONE六成股权

    王健林卖掉了大连万达集团的首个海外项目60%的股权,2013年买入这个位于英国伦敦的项目时,万达将其视作全球化布局的开始。1月16日晚间,万达酒店发展(00169.HK)公告披露,将以3560万英镑(约合人民币3.15亿元)出售公司在英国伦敦的项目—万达One Nine Elms(万达·伦敦ONE)60%的股权,余下的40%由万达香港持有。同时,买方同意代表伦敦项目公司向万达酒店偿还债务约1.59亿英镑(约合人民币14.12亿元),两项总计17.21亿元。公告中提到,该项目的初步估值为3.05亿英镑(约合人民币27.01亿元),项目贷款包括现有贷款1.29亿英镑,额外贷款1200万英镑,现有利息1792万英镑以及额外利息。截至2016年底,项目公司亏损8544万港元,截至2017年底,项目公司负债净值为1.35亿港元。值得一提的是,在公告中提到,万达香港也已经订立了类似协议以出售持有的余下的40%的股权,每股价格与万达酒店发展出售的价格相同。以此计算,万达将以约5900万英镑(约合人民币5.24亿元)的价格将伦敦项目整体售出。由于买家负责承担该项目的债务,万达将在此次交易中大约获得约4000万英镑(约合人民币3.55亿元)的收益。万达酒店发展在公告中表示,出售伦敦项目可有利于公司增强流动资金及财务状况。出售项目所获得的款项净额将用于偿还万达香港的贷款和利息,同时为公司物业发展项目的营运及发展提供资金。?值得注意的是,公告中并未透露买家是谁。2017年11月17日,香港南华早报报道,万达计划将海外位于英国、美国与澳大利亚的五个项目以50亿美元打包出售,五个项目分别是英国伦敦的One Nine Elms摩天大楼,芝加哥的Vista Tower,美国洛杉矶的One Beverly Hills,还有两处位于悉尼的项目。目前最终的买家还未确定,仍处于接洽阶段。而此次万达出售的英国伦敦项目就在列其中。当时南华早报的报道称,万达在寻找一位可以一下接手五个项目的买家,这是一笔巨大的投资,但是万达并不希望以成本价以下的价格出售,目前拟定的价格为50亿美元。据万达官方网站,万达·伦敦ONE是大连万达集团的首个海外项目,斥资10亿英镑,也是中国地产开发商在欧洲投资的最大单体项目,建有一栋200米城市塔楼,一栋165米河景塔楼,均为泰晤士河畔顶级豪宅,同时配套超五星级万达文华(VISTA)酒店。万达当时宣称,万达?伦敦ONE项目是万达集团海外房产走向世界的阶段性成果,是万达集团高档酒店全球化布局的开始。而外界关于万达要出售此前在海外投资项目的消息一直不断。2017年8月8日,《澳大利亚金融评论报》报道称,万达集团正在香港就出售两个位于澳大利亚项目的问题展开磋商,以减少海外投资及降低债务。一个是位于悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目,另一个是位于黄金海岸(Gold Coast)的Jewel度假村项目。对此,大连万达集团彼时回应称,“网上关于万达寻求出售澳洲两个项目的新闻纯属谣言,万达从未跟任何人接触洽谈,目前两个项目工程进展一切顺利,住宅销售情况良好。”
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  • 住建部:坚持调控不动摇 兰州合肥等地松绑系误读

    最近,部分媒体报道,兰州市“松绑”住房限购措施,合肥市取消住房限价措施,成都等地借人才落户政策“放松”调控。针对这些情况,记者采访了兰州、合肥、成都有关部门负责人和住房城乡建设部有关负责人。兰州市房管局有关负责人表示:媒体报道兰州市1月5日出台新政,取消了部分区域的住房限购措施。实际情况是,兰州市对住房供求矛盾突出的主城区从严实施限购等调控措施,对部分库存较大的偏远地区以限售替代限购;同时改进了审核方式,将购房人提供相关证明,改为由房产部门通过社保及税务部门系统中核查,便利群众办事。1月8日,兰州市已在政府网站上澄清,此次政策调整不是放松调控,而是从严调控,并提高调控的精准性。合肥市国土局有关负责人表示:媒体报道合肥市国土局1月3日在回复12345群众热线电话称,商品房由开发商自行定价,且2016年11月之前的出让地块不限价。实际情况是,合肥市热线服务人员不了解限价措施的内涵而做了一般性回复,被炒作成合肥市“放松了调控”。1月6日,合肥市国土局已在网上辟谣,并未对限价措施进行调整。针对媒体报道的一些城市通过放宽人才落户突破现有的调控政策,成都市房管局有关负责人表示:成都市在引进人才的有关政策中,明确了一般性引进人才的落户条件,落户后才能购房,并未调整限购等调控措施。对极少数引进的高端人才,规定购买自用商品住房时可不受户籍、社保和纳税等条件限制。引进的高端人才限定为经认定的急需紧缺专业人才,主要通过人才公寓等方式解决住房问题,目前尚无1例申请购买商品住房。另据记者了解,其他一些城市也都采取了类似做法,并未放松调控措施。对此,记者也采访了住房城乡建设部有关负责人。该负责人表示,住房城乡建设部对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。2018年,将全面贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议精神,坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性,严格落实各项调控政策措施,严厉打击各类违法违规行为,坚决遏制投机炒房,进一步落实地方主体责任,确保房地产市场稳定。
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  • 房地产板块持续走强 万科5305亿成全球市值最高房企

    万科集团凭借着其万科A(000002.SZ)和港股万科企业(02202.HK)股价的历史新高,成为了全球房企市值最高的公司。截至1月16日收盘,万科A报40.2元/股,涨幅8.39%,万科企业(02202.HK)报42.10港元/股,涨幅8.93%,总市值5305亿元。作为万科A的第二大股东,潮汕商人姚振华所控制的宝能系在万科A的持股比例为25.4%。宝能系在所持股份禁售期过了之后仍然一股没卖,屡次将万科A的股份质押进行融资。自从2015年下半年以来,深圳市钜盛华股份有限公司(以下简称“钜盛华”)、前海人寿保险股份有限公司、钜盛华作为劣后委托人的九个资产管理计划于二级市场持续增持万科A股,一度成为万科A的第一大股东。根据万科A最新的一份股份质押公告显示,1月10日,钜盛华将持有的6669万股万科A股股份质押给天津盈万投资合伙企业,此次质押占公司总股本的比例为0.60%。截至1月10日,钜盛华将手中所持的926070462股万科A股股份质押出去,仅剩10股未被质押。根据摩根大通此前的报告显示,宝能系共斥资约451亿元,合计持有28.04亿股万科A股份,占总股本的25.4%,其持仓成本大致在16.08元/股。目前宝能系持有的万科A这部分股份市值为1127亿元,浮盈676亿元。目前,万科A的第一大股东为深圳地铁集团,持股比例为29.38%。以此计算,深铁持有万科A的这部分市值约为1558亿元。万科2017年全年合同销售金额为5298.8亿元,合同销售面积为3595.2万平方米,成为2017年全年销售额第二名的房企。万科集团董秘朱旭此前曾表示,在销售规模上,万科在2017年已到达阶段性高位,2018年再增长困难。从盘面上来看,进入2018年以来,房地产板块涨势如虹。截至1月16日收盘,招商蛇口(001979.SZ)报23.93元/股,涨幅10.02%;中南建设(000961.SZ)报7.91元/股,涨幅10.01%;荣盛发展(002146.SZ)报12.69元/股,涨幅9.97%;绿地控股(600606.SH)报10.13元/股,涨幅9.99%;泰禾集团(000732.SZ)报36.88元/股,涨幅9.99%;金地集团(600383.SH)报17.41元/股,涨幅9.22%。此外,在香港资本市场的内房股也是集体走高。截至1月16日收盘,禹洲地产(01628.HK)报5.58港元/股,涨幅14.11%;融创中国(01918.HK)报35.35港元/股,涨幅3.67%;雅居乐集团(03383.HK)报13.7港元/股,涨幅4.1%;碧桂园(02007.HK)报17.78港元/股,涨幅3.01%;龙光地产报9.05港元/股,涨幅6.47%。兴业地产阎常铭表示,本轮地产行情的本质是核心资产估值提升。阎常铭称,短期政策变化带动市场情绪,给了投资者买入低估值优质地产股的机会,提升估值;中长期核心逻辑是海内外增量资金持续配置,系统性提升地产核心资产估值中枢,带来全年大行情;海外资金正在加速买入A股地产股,将改变地产板块估值体系,全球资金增加对于中国配置正在成为趋势。此外,阎常铭还表示,在全球大资金持续配置中国资产趋势下,地产核心资产的吸引力非常明显。地产核心资产不仅相对其他板块,相对全球对标板块或者公司也是低估的。美国前四大地产公司平均18年PE 超过13倍,而A股龙头地产目前对应2018年PE主要在8-10倍之间,并且预期业绩增速要明显高于美国对标公司。而且,国内长期型资金也具有配置资产的需求。万科集团董事会主席、首席执行官郁亮此前曾表示:“高速扩张期过后,中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归,不仅是中国经济稳健成长的需要,也是房地产行业自身发展的需要。”
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  • 万科股价迭创新高 宝能系“闷声发大财”

    资本市场上,未可轻言胜负成败,事态往往会朝令人意想不到的方向演进。近期,A股地产板块受到市场热捧,各路投资者蜂拥抢筹,地产类上市公司股价呈现出普涨态势,行业龙头万科A的股价更是连创新高。由此,当年“杠杆上的收购”、斥资数百亿投资万科A的“宝能系”,再度成为外界关注焦点。万科A一役,“宝能系”究竟赚了多少钱?1月16日,在大量买单簇拥之下,万科A股价一路震荡上行,至收盘大涨8.39%,报于40.20元/股,再创历史新高。以上述收盘价计算,万科仅A股所对应的市值已达到3903亿元(未包括港股市值),距离“深市一哥”的位置(美的集团最新市值3983亿元)仅一步之遥。而在公司股价连创新高的过程中,“咬定万科不放松”的“宝能系”无疑成了最大赢家。靠着近三年对万科A的坚定持股,“宝能系”获得了惊人的投资收益率。明细来看,“宝能系”以旗下钜盛华为投资主体,目前直接、间接合计持有万科A约28.04亿股,占后者总股本的25.4%。以最新股价计算,对应持股市值高达1127.2亿元。回看“宝能系”投资成本,其持股中的绝大部分(占总股本的24.26%)是在2016年之前购入,当时耗资约430亿元,随后万科A“停牌避险”,“宝能系”又在2016年7月万科A复牌后进一步增持了少量股份,综合而言,其对万科A股票的总投资成本约为450亿元。如此来看,即便不考虑分红因素,“宝能系”目前投资万科A的账面浮盈也高达677亿元,投资收益率为150%,浮盈额相当于万科2016年净利润210亿元的三倍余。如果进一步分析,“宝能系”对万科A的投资收益率要远远高于150%。原因在于,“宝能系”投资万科股票并非全部使用自有资金,而是动用了大量的杠杆资金。根据之前公告,曾为钜盛华举牌提供资金弹药的多款资管计划,是钜盛华向相关资产管理计划账户中划转了相应的进取级/劣后级份额的认购资金,随后由相关资管计划进场购买万科A股票,而“宝能系”当时动用了两倍的资金杠杆(即1配2)。然而,这仅是公开披露的数据。据新华社此前报道,监管部门组织的调查显示,“宝能系”购买万科A股票所用资金的杠杆倍数达到4.19(当时已持有万科A的24.26%股权)。若按监管部门的调查结果计算,则“宝能系”对于万科A的投资成本中,仅86.7亿元为自有资金,剩余363.3亿元源自外部融资。那么,即便以年利率10%来计算其融资所付支出,最近三年“宝能系”所付利息支出约为109亿元,“宝能系”投资万科A的整体投资成本约为195.7亿元。由此计算,扣除利息支出,“宝能系”2015年以来对万科A的投资盈利达到568.2亿元,而通过杠杆作用,对万科A的整体投资收益率达到惊人的655%。不过,“宝能系”掌门人姚振华并不承认监管部门给出的上述杠杆资金调查数据。姚振华在2016年给新华社记者的书面回复中,表示宝能实际资金杠杆倍数为1.7,最高不超过2,完全处于“安全范围”以内。即便以整体投资两倍杠杆计算,“宝能系”对万科A股票的自有资金投资也仅为150亿元。
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  • 三问长租房建设:发展现状如何 租客权益咋保障?

    核心阅读长租公寓近年来飞速发展,北京、上海等多个城市加快租赁土地供应,住房租赁市场欣欣向荣。据专家介绍,未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居,租房也能够成为体面的生活方式。长租若要更上一层楼,则需在政策上为一些土地松绑,同时配套相应的政策和金融服务,增加企业信心,解决租客支付能力有限的问题。另外还要兜住底,不让质量“跌跤”,保护承租人权益,政府更要建好“跑道”。在市场需求和支持政策的双双助推之下,我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道,机构化租赁的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。中央经济工作会议也提出,“要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”长租公寓发展现状如何,未来还应朝哪些方面努力,相关权益应当如何更好保障?就这些问题,记者采访了业内专家。问 发展现状如何供给明显增加,发展空间很大记者:目前长租公寓进入了怎样的发展阶段?有哪些不同的发展模式?未来发展空间还有多大?链家研究院院长杨现领:经过近几年的探索,我国长租公寓已经初步形成一批规模化专业化的品牌运营机构,既包括分散式运营管理的机构,也包括集中式运营管理的机构,特别是这两年来,包括开发商、酒店、中介、房地产基金、国有企业等参与方越来越多,相对来说供给量有明显增加。长租公寓发展面临的主要不利条件在于租客整体支付能力不强,租赁市场的有效需求不足。根据我们的调查数据,北京市场上90%的租客年龄在21到35岁之间,80%为流动人口,60%为合租,大部分人的月收入在一万元以下。要实现长远发展,一定要在产品设计等方面注重满足流动人口以床位为主的租房需求、年轻白领以单间合租为主的需求。需要注意的是,长租公寓在过去一年当中有点跳跃式发展的意味,尽管需求释放的速度是很固定的。相对而言,保持平衡稳定的增长速度,对长租公寓的长远发展更有益处。易居研究院智库中心研究总监严跃进:目前,长租公寓的参与方主要包括:传统地产开发商、地产中介类企业、传统酒店集团类、互联网+资本平台类。此外,具备拿地优势的地方国企也将在政策支持下崛起,成为一支不可忽视的力量。根据发展模式不同,住房租赁企业可以分为两种:一种是集中式自持租赁企业,主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房,这里分为两种资产获取渠道,一是一级公开市场拿地建设租赁住房,二是在整个商办类物业库存过剩的背景下收购或整租商办类物业转为租赁住宅;另一种则是分散式托管租赁企业,主要通过获取个人出租房源,经过装修和包装之后再面向市场出租,主要企业有链家自如、我爱我家相寓等。根据某些机构测算,目前,我国租赁住房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%,我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年,住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元,发展空间是足够大的。如果市场上供应更加丰富的租房产品尤其是长租公寓,租房也可以成为一种体面的生活选择。与此同时也要看到,短期内大量资本涌入这个行业,可能会致使一些问题的出现,比如可能出现恶性竞争,带动用地成本、拿房成本的抬升,也可能有部分企业业务扩张过快但服务却跟不上等。对此应当未雨绸缪,不能“一窝蜂”,而要在首先保证质量的基础上加快发展。问 怎样扩大规模推出低价租赁用地,松绑部分政策限制记者:未来应该如何做大长租公寓的供给规模?政府应当如何作为?严跃进:过去一年,我国大力推动住房租赁市场,在鼓励供给和需求方面均出台了一些新的强有力的措施,逐步破解了一些租赁市场发展的障碍。在鼓励供给方面,不少城市推出大量低价租赁用地(工商业用地、集体土地),降低拿地成本,提高租赁企业或主体的投资回报。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启了租赁土地供应的加速模式。例如北京,全年成交了约133万平方米自持住宅面积。若按套均45平方米(目前长租公寓的面积基本在15—75平方米之间)计算,可提供超2.9万套租赁住房。当前,我国城市中有大量商业办公用房或者是以前的工厂集体土地,其实很适合用于做长租公寓,但由于一些政策限制而无法进入租赁市场。未来应加快探索,力争在土地性质、房屋属性等政策上有所突破,为市场提供更大空间。相比于买卖市场,租赁市场的特征是服务链条长、周期长,而住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式则可为开发商和长租公寓经营提供退出机制,解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。下一步我国还应加快推进住房租赁REITs的试点工作,以增强企业加大租赁住房投资及房源供给的信心。杨现领:从全国来看,未来城市人口将有30%通过租赁来解决住有所居的问题,70%左右的人则通过买房来解决。从个别城市来讲,特别是一线和个别热点二线城市,房价比较高、人口净流入比重比较大,长期来看租金有上涨趋势,租赁市场发展潜力会更大。我预计,在一线城市、热点二线城市中,租房人群的比例大概会分别占到50%左右、40%左右,个别的三线和四线城市在30%左右。为了有效释放租赁需求、解决部分人群支付能力有限的问题,未来应该推动配套政策的完善发展。比如,允许职工用公积金支付租金,又如实行住房租金抵扣个人所得税政策。再如,通过金融手段,将“押一付三”的支付方式变为每月支付。只有把这些政策推动起来,市场需求才能更好地跟供给实现对接。问 租客权益咋保障应更加注重提供标准化产品和服务记者:从质量上看,长租公寓还存在哪些欠缺,租房者的权益应该如何更好保护?严跃进:前段时间,有媒体曝出某品牌长租公寓甲醛处理不到位、污染超标的问题。这暴露了一个问题:部分企业简单地以提高租客入住率为导向,而忽略了对居住功能和居住品质的把控,甚至产品连最基本的入住条件都难以达到。从经营长租公寓的企业来看,未来应更好地关注承租者的三种需求:一是以入住面积为标准的最基本的入住需求;二是健康安全需求,需要对租客的基本人身安全进行保障;三是社会福利需求,类似租房办理居住证和落户等内容。同时,承租者本身应该积极取证、积极投诉,若是遇到甲醛超标等类似问题,可主动向经营企业投诉及相关监管部门投诉。更关键的是,当前对长租公寓承租者的权益保护其实还没有特别有效的渠道。政策上虽然有很多表述,但真正落地还是很难,所以应当尽快建立一个全国性的长租公寓维权平台。具体来看,为了加强对承租人权益的保护,需要设置住房出租条件以保证承租人居住环境安全、健康、卫生,限制出租人的合同解除权;也需要在押金、租金管理等方面明确措施。此外,政府还要立起规则、建好“跑道”,对合租标准、消防标准、用途变更、运营企业主体责任等予以清晰的界定,让行业走上标准化规范发展之路。同时,为更好鼓励租赁需求,还应加快落实“租购同权”,扩大承租者享受公共服务的权利,有条件的地方步子还可以迈得更大一些。杨现领:今后,无论是政府还是企业,在推动长租公寓发展时都应该更加注重标准化的问题。首先,企业要提供标准化的产品、服务,形成规模化和专业化的力量,给消费者提供有品质的租住体验,同时满足可支付的条件。再者,政府也要做政策的标准化,当前长租公寓企业在运行过程中遇到的挑战,主要就是政策和标准的不透明、不规范,比如消防标准、合租标准等,这些都需要从顶层制度设计上去变革。
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  • 去年东莞一手房成交5万套 签约均价16525.6元/平

    昨天,东莞市统计局公布了2017年12月新建商品住宅网上签约销售情况。记者根据已经公布的去年1~12月数据计算,去年全年东莞新建商品住宅共成交50370套,签约均价为16525.6元/平方米。据东莞市统计局公布数据显示,去年12月,全市新建商品住宅网上签约销售5763套,销售面积65.02万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算,销售均价为16850元/平方米。据市房管局提供的资料显示,上月销售均价在20000元/平方米以上的销售面积占总销售面积的16%,均价在15000~20000元/平方米的销售面积占总销售面积的52%,均价在15000元/平方米以下的销售面积占总销售面积的32%。在全市33个镇街(含松山湖高新区)中,除谢岗无交易外, 销售均价超过20000元/平方米的有长安、石排、南城、塘厦、莞城、凤岗、东城、厚街8个镇街;销售均价在15000~20000元/平方米的有14个镇街;销售均价在15000元/平方米以下的有10个镇街。记者根据已经公布的去年1~12月新建商品住宅签约数据统计,去年全年东莞住宅网上签约50370套,签约面积563.37万平方米,签约均价约为16525.6元/平方米。去年4月,东莞紧急升级楼市调控政策,对没有满足缴纳本地社保或个税相关条件的非本地户籍购房者进行限购,深圳客大幅退出东莞,楼市成交从4月的5055套回落至5月的2807套。由去年5月份开始,东莞住宅成交均价平稳向下,企稳在1.5万~1.68万元/平方米左右。进入七八月份后,多个楼盘定价理性,以低于区域均价的开盘价进入市场,成交量开始稳步回升,至去年底开发商冲刺任务,优惠促销幅度加大,成交量明显上升。去年12月住宅成交量达到5763套,为全年月度成交量最高水平。
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  • 东莞:住宅限购 高价地难逃亏本“魔咒”

    成交价在保本线上挣扎,成为高价地项目共同面临的困局。茶山时代天荟楼盘一个月才卖出一套。从2007年至2016年,东莞高价地十年一个轮回,地价不同,命运却相似。2007年,在东莞楼市首个狂热期曾诞生了多宗高价地,但仅一宗盈利,其他高价地或被转让,或亏本出售,或十年后仍然在售。2016年,东莞楼市的第二个狂热期,诞生了11宗高价地,“面粉贵过面包”,然而,随着东莞限购政策进一步升级加码,房价回归理性,本地购房者唱主角,高价地多延迟开工入市,仅有的5宗已入市高价地项目挣扎在保本线上,还有高价地项目开盘4个月仅成功签约3套住宅洋房。2016年~2017年,东莞共拍出19宗高价地,有14宗等待上市。业内人士介绍,今年东莞或将有9宗高价地项目上市,但是预计保本困难,难逃亏本“魔咒”。高价地现状:5高价地项目已入市,在保本线上苦苦挣扎在2016年拍出的11宗高价地中,最终只有5宗入市,其他的或才报建开工,或推迟至今年入市,尽量躲开楼市调控政策最敏感的2017年。果不其然,5宗已入市的高价地项目销售并不理想,普遍在保本线上苦苦挣扎。业内人士普遍认为,按照目前的建筑成本计算,当一宗高价地项目的销售均价是楼面地价的2倍时,即房价与地价的比值大于等于2时,该项目可以基本保本,而如果低于2时,则往往是处于亏本状态。从已经上市的5宗高价地项目来看,基本上成交价都低于拍地时的预期。根据优房超·瑞城搜统计,在已经入市的5个高价地项目当中,房价多数低于当初拍地时的预期。如位于莞城的碧桂园东江月于2016年7月8日拍下,该楼盘于2017年5月正式开盘,楼面地价12661元/平方米,入市销售均价为22650元/平方米,房价与地价的比值为1.79:1。然而在该项目拍地之初,曾引起业内狂欢称该楼盘将推动东莞城区房价进入“3万元时代”,销售价格将达到2.5万元/平方米以上,从目前销售情况来看,成交均价低于之前的预期,徘徊在保本线上。房价与地价比值最低的是茶山的高价地项目时代天荟,由于洋房销售情况不佳,目前签约以商业公寓为主,楼面地价为12517元/平方米,整体销售均价约16279元/平方米,房价和地价的比值为1.3:1。5个高价地项目当中唯一一个比值超过2:1的项目是位于石排的高价地项目碧桂园映月台,该项目楼面地价为14217元/平方米,销售均价约29611元/平方米,房价与地价比值为2.08:1,但由于该项目为纯别墅项目,销售速度慢,开盘至今近5个月时间消化不足五成。变化:竞拍方式改变高价地溢价率由最高689%下滑至最低14%2016年,东莞招拍挂市场的11宗高价地溢价率均在200%以上,其中最高的是黄江地块,将建成融创晨熙花园项目,溢价率达689%。其次是北大资源拍下的另一宗黄江地块,溢价率达662%,将建成颐和翡翠花园项目;紧随其后的还有位于石排的碧桂园映月台项目、企石的碧桂园风华东方项目,茶山的鲁能公馆项目和石排时代天境项目等,溢价率均达到500%以上。从当时的区域住宅均价和楼面地价对比可以看到,楼面地价接近甚至高于当时的区域住宅均价,其中黄江两宗地块的楼面地价分别达到20422元/平方米和25264元/平方米。2017年,在各种新型竞拍方式 “限价”“竞配建”“竞自持”“熔断”等影响下,溢价率下降至100%以下。从2017年拍下的8宗高价地来看,溢价率最高的是由余江县金民企业管理中心拍下的中堂商住地,溢价率达72%;其次是广东珑远拍下的寮步商住地,溢价率达64%;最低的是华润地产在大朗拍下的商住地,溢价率只有14%,未达到最高限价,没有触发竞自持。谁在拍地?“地主”多是一线品牌房企谁拍下了这些高价地?据统计,在2016年~2017年19宗高价地当中,碧桂园独揽5宗,其中还有6家新进的一线品牌房企以高价地地主身份高调亮相东莞。优房超·瑞城搜介绍,在近两年时间内,碧桂园、恒大、华润、鲁能、时代、融创、金地等一线品牌房企纷纷在东莞拿下高价地。东莞中原战略研究中心介绍,近两年全国百强房企持续进驻东莞,外来房企业绩占比显著上升,2017年外来房企在莞业绩占比达到70%,而本地房企业绩仅占30%。据了解,2016、2017年拍出的19宗高价地当中,有5宗已入市,14宗等待入市,其中9宗将有望于今年进入市场。业内人士:高价地入市或难善终优房超·瑞城搜介绍,2017年是调控年,限价、竞自持、竞配建等新型竞拍方式出现,2018年这种情况持续存在。此外,土地资源开发过度以及城市更新的需要,三旧改造用地成为新趋势。东莞中原战略研究中心也介绍,东莞作为粤港澳大湾区的核心一员,被房企持续看好,但随着去年年底一手楼市场成交难以回温,房企拿地开始趋于谨慎,越来越多地块未触及最高限价而成交。同时,从2016年土地热潮下诞生的多宗高价地现状来看,多数难得善终。该研究中心认为,2018年高价地入市难,入市高价地则多踏在保本线上。
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  • 华润置地2017年租金收入86.55亿港元 同比增长21%

    1月15日,华润置地有限公司公告披露,截至2017年12月31日止一个月的租金收入数据。观点地产新媒体查阅公告,2017年12月单月,华润置地及其附属公司共实现投资物业实现租金收入约港币9.32亿元,同比增长35%。2017年全年,华润置地累计实现租金收入约港币86.55亿元,同比增长21%。另据华润置地此前公告,2017年全年累计实现合同销售金额1521.59亿元,累计合同销售建筑面积957.32万平方米,同比增长分别为41%与23%。华润置地年内销售金额贡献最大的3个区域为华北、华东、以及华南区域,实现签约金额分别为390.35亿元、338.1亿元以及368.98亿元,对应签约建筑面积为210.46万平方米、202.67万平方米以及116.25万平方米。
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买房知识

  • 置业指南:房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项

    贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相的区别有:(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。下面我们一起来看看房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项:一.你的信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。二.能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,抵押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意抵押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行抵押,银行可是会拒绝你的申请的。三.抵押的房产有没有变现的能力一般来讲,抵押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。四.你是否有足够的还款能力银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋抵押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。(华龙网整合)
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  • 购房须知:在中介买房需注意这些情况

    同中介打过交道的人应该都有这种体会,明明之前他们向你承诺,什么事情都可以办好,但真正碰见问题的时候,却开始推脱责任。如果你想追究他们,却被一句“不归我们管”堵得哑口无言。那么,到底在什么情况下,你们可以追究中介的责任呢?一起来看看吧。一、未履行提醒、告知义务由于现金的二手房买卖合同多为格式文本,只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容,此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定,这时中介就有义务进行提醒和告知。部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同,交易未能完成,买卖双方就可以追究其责任。二、审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记权人与出卖人是否是同一人,以及询问清楚权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。三、隐瞒房屋弊端带看是房屋中介的一项重要义务,但在联系不上出卖人,或者承租人不看房等特殊情况下,中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代,这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。此外,部分中介机构为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等,导致合同无法履行的,买卖双方就可以追究其责任。四、未提示特殊二手房的交易风险除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,给买卖双方带来损失,买卖双方可追究其责任。。五、怂恿签订阴阳合同部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价较低的网签合同,便怂恿买卖双方签订阴阳合同,这就给国家税收造成了巨大损失,一旦被问责,买卖双方可追究中介责任。六、虚构社保在交易的时候,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明,这不但违反了法律规定,也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效,因此买卖双方同样可追究中介责任。(华龙网整合)
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  • 买二手房不立即过户风险很大 最好别全款买房

    慈溪市的陈女士最近碰到了大麻烦:今年2月,她以120万元的价格向田某购买了一套房子,准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上,这套所谓的二手房是全新的,由于小区水电配套问题,该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称,开发商保证在5月1日前完成所有手续,之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定,急于购房的陈女士还是签了合同,并付了全款。没有想到,直到国庆过后,房子的水电配套设施问题都没有解决,不但房产证的办理变得遥遥无期,连按时入住都可能无法保证。在现实生活中,类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易,买方甚至交付了房款,但因为各种原因而没有马上办理过户手续,有的甚至长期不能办理过户手续,让双方都感到为难,尤其是已付了全款的买方,其中蕴含的风险更大。二手房不能立即过户的主要原因根据《物权法》的相关规定,不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产,或者只签了一份合同,并不能代表已经取得了房屋的所有权,看房产是否真正获得,最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白,但在现实生活中,仍然存在付了钱,却没有立即过户取得房产权证的情况。那么,出现这种情况的原因是什么呢?著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况:1、所购房产还未取得房产权证,须等原房主先取得房产权证才能办理过户。在现实生活中,很多所谓的二手房,其实是卖方新购的商品房,即卖主把新房转手出售,慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然,问题出在卖主身上,很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间,当遇到一些特殊情况时,数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来,有人仍然会因各种原因想立即出售新房,为此,他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实,或者自认为马上可以获得产权证,如果碰到对方急着购房,双方就会签订协议,甚至完成款项的支付。2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产,需要等待满足上市条件才能过户。有一些房产,如经济适用房等,必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易,就无法立即完成产权过户。这样,交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户,但如果约定时间过长,就会增加很多不确定因素,双方的交易必定包含着很大的风险,特别是对于买方,风险甚至是无限的,比如政策变化的风险;房价上涨或者下跌的风险,卖房者可能反悔,不愿配合过户。3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产,因为相关情况的不同,存在着很大的税费区别,而税费直接影响房价。由于各种原因,一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议,但为节省税费,又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件,也可能是其他什么原因。4、为等待买家取得购房资格暂不过户。由于房价上涨,有些地方出台了房产限购政策,造成一些买家暂时不能取得购房资格,但因某个原因,又急于购房,造成暂时无法过户。在这种情况下,双方都需要等待买家满足政策条件,比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕,或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。买房不立即过户,究竟有哪些风险?买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款,但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户,其中存在的风险很大,甚至因此而引起纠纷,这样的事例并不少。所以,了解这种潜在的风险,对于准备购买二手房者还是十分必要的。杨文战律师表示,房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的,否则即使购房者付了全款甚至已经入住了,在法律上仍不能算已经取得了产权。所以,二手房交易后如不能立即过户,风险之大难以想象,其中最常见的风险包括以下五种:1、一方违约风险。在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家毁约,或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。2、原购商品房有问题,导致无法办理房产权证。在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。3、有贷款的房子,卖方不按时归还贷款的风险。如果房产出售方原先在购买房子时有贷款,在过户前应先还清贷款,特别是买方,一定要盯着卖方立即还清银行贷款,否则,如果卖方未按时归还贷款,存在着银行收回的可能,买房者因此会陷入极为不利的局面。4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户期间,如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行,导致钱房两空的风险。5、政策变化的风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都曾经发生较大变化,这些都不是买卖双方能控制的。一项新政的出台,很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的当事人,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,麻烦就大了。实际上,二手房买卖后,因为不立即过户而可能发生的风险绝不止以上五项,尤其是在房价波动较大的情况下,卖方反悔的情况极多,即使买方不同意,但因为尚未过户,如果卖方诚信度较差,他可能会立即转手另卖给他人,或者与他人虚构债务,由他人起诉保全房产。这种风险一旦发生,就极易导致交易无法继续,买方最终无法取得房屋所有权。当然,在一定条件下,买方也可以通过诉讼,最终拿到房产证,但这肯定要付出大量的时间、金钱和精力。买二手房不立即过户,有降低风险的办法吗?其实,每个人都知道买房要办完过户手续才算取得所有权,但由于各种原因,或从某种特殊的利益角度,仍有人暂时不办理过户,为此,就会产生这样一个问题:有没有两全其美的办法,既可以暂缓办理,同时又能避免风险?杨文战律师表示,不过户,真的没有绝对的安全。比如有人提出,我们签好买卖协议后,先去办个公证,是不是就能保证双方交易的房子不出问题?对协议办理公证,只是加强了协议的真实性,但这份经过公证的协议,对于前面所介绍的那些风险仍然是没有任何防范作用的,因为风险并非来自协议本身是否真实,而是来自各种不确定的因素。尽管如此,仍然要努力降低二手房交易的风险。为此,杨文战律师建议,在二手房买卖合同条款中,对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,一份好的合同可以降低不必要的风险,即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交得越少,风险越小;2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。5、房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题最好事先约定解决方案。7、如果卖方出售的房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。但这些建议只能起到降低风险的作用,最后还是要强调,二手房交易,只要不过户,就不能做到绝对安全!
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  • 置业指南:毛坯房验收至关重要 这些事项一定要注意

    毛坯房验收是很多业主都容易曾忽略的环节,其实,毛坯房的验收至关重要,千万不能因拿到了新房钥匙过于高兴,或因为其他原因而忽略了对整个房间做简单而必要的验收,因为毛坯房的验收直接影响到你之后的装修是否能够顺利地进行和高质量的完成。 在此,小编整理了验收毛坯房注意事项:  验收毛坯房注意事项一:门、窗门、窗:门是最容易被遗忘的地方,房主高兴地拿着钥匙打开门后最关心的是要去看看房子里究竟是什么样子,而门的样子、外观等问题就被抛在了脑后,这样的过程是万万不可取的。现在住宅安装的都是防盗门,打开门后要仔细观察并用手去触碰门的表面,看它是否平整,有没有划痕或被撞击过的地方,再目测看门框正不正,因为门框不正会直接影响到你日后实际生活中的使用,更应该来回的试试锁具看是否能正常的开启、关闭,如果遇到问题要及时向物业反映进行更换。现在的住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃,在进行验收时我们要检查每个房间的玻璃、窗框,仔细地看看玻璃上是否有杂物、水痕、划痕、玻璃中是否存有水气;窗户框正不正,窗的开启关闭是否正常,开窗时是否能达到90度,再用手摸摸窗外是否贴了防水条,对了还要看每个窗户的纱窗是否都安装好了。 验收毛坯房注意事项二:墙面、地面墙面、地面:在毛坯房的验收中,墙面、地面是面积最关键的地方。我们要检查所有房间的墙面、地面是否平整,厨房、卫生间的墙面是否有空鼓的地方。如果墙面不平整会为日后的装修带来不小的麻烦,地面不够平整也会对以后铺砖或铺地板造成影响。卫生间和厨房的墙面如若有空鼓的地方,日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。为了避免并及早地发现这些问题,我们可以用些生活化、容易操作的土办法来进行检测,找个长一些的直板放在墙上靠一靠看直板是否与墙面贴合,如果有1-2个毫米的误差是在国家标准范围内的,如果误差大了就必须让物业找工人来重新墁这块墙面。我们还可以拿本书,用其中一个90度直角靠在墙角处看是否垂直到了90度的阴阳角。看墙面是否有空鼓的现象,可以用小锤子敲打来测试,通过敲打时发出的声音来判断墙面是否有空鼓。验收毛坯房注意事项三:电3、电:在验收房子时要检测每个房间是否都有电,每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记,现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵,我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法,用手机充电器或是电吹风都能测试出来。验收毛坯房注意事项四:水水:在毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线,但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水,分别灌进管道中,看下水是否痛快有没有堵塞的现象,如果听见咕咚咕咚的下水声则说明水下得很痛快。卫生间的地面应该是做好防水的,但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以我们要在装修之前让装修工人先做个蔽水试验,24小时之后看是否有漏水的现象。  验收毛坯房注意事项五:通风系统通风系统:通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。
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  • 贷款一次性支付数年房租 你适合吗?

    在广州目前的租房市场上,大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式,而租约所约定的租期一般也是半年到一年左右。不过,近期有银行推出住房租赁贷款产品,面向有长租需求的人士,通过贷款获得资金,一次性向房东支付未来数年的租金。业内人士认为,租客通过申请住房租赁贷款,向房东一次性支付未来数年的租金,这一方式在广州租房市场尚属新兴事物,首先要房东和租客双方都同意才有可能实现。此外,对房东和租客来说,一次性收付数年的租金是否可行,要根据自身的需求和资金情况而定。需要留意的是,贷款支付租金,租房成本除了租金本身之外,还有贷款所需要支付的利息,考虑租房成本的时候需要把利息的支出也纳入考虑范围,而且鉴于未来数年市场租金行情走向存在不确定性,因此,贷款一次性支付数年房租与按月支付房租相比,实际租房成本支出孰高孰低,要根据个案的实际情况分析,租客最好综合考虑各方面因素理性决定。案例租客一次性支付3年租金房东冻结涨租3年T先生(化名)是广州某国企的一名白领,已租住了房东S女士(化名)的房子1年,不久前租约到期,S女士提出:要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金,那么这3年的每月租金还是跟今年一样,即3000元/月。原来,S女士打算重新装修自家住的房子并添置一些家具,算了一下手上可动用的资金,发现还欠约10万元左右。S女士已经退休,也不想为了这区区10万元向亲朋或银行借钱,更不想把出租的房子卖掉,断了日后稳定的租金收入来源。于是,希望租客T先生能一次性支付3年的租金,以解燃眉之急。T先生是外调到广州工作的,项目跟进完毕就要调往其他地方工作,预计最多3~4年之后就要离开广州,因此,T先生在广州并没选择买房而是租房。T先生大部分资金还压在定期和理财里,手上可动用的钱大概就是5万元左右。最近,T先生翻阅报纸的时候,看到某银行推出住房租赁贷款的新闻,里面提到一个案例跟自己的情况类似。案例里的租客向某银行申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,租客每月还款1823元。T先生算了一笔账:若是每年支付租金的话,按照房东涨租每年至少5%计算,接下来的3年,第1年租金支出37800元(按月租3150元计算),第2年租金支出39720元(按月租3310元计算),第3年租金支出41760元(按月租3480元计算)。按月支付租金的话,3年下来租金支出一共是119280元。如果租金涨幅更大的话,租金支出也会随之增多。若是一次性支付3年的租金,按月租3000元计算,则要一次性付给房东10.8万元。如果能像新闻提到的案例那样,能申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,T先生自己补足剩余的部分约4.8万元。接下来的3年,T先生每月还款1823元,3年下来贷款的本息支出是65628元,再加上T先生自己支付的4.8万元,T先生未来3年用于租房的实际支出为113628元。考虑一周之后,T先生决定尝试申请租房贷款,一次性支付3年的房租给房东S女士。分析要根据房东和租客自身的需求和资金情况而定长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同,合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定,租金支出不会受到租金行情变动而波动,这在租金处于稳定上升通道的时期,长租的优势更加明显。以目前广州租房市场的情况来看,租期一般在半年到一年居多。合富研究院高级分析师梁燕明表示,从业主的角度来说,一次性收取数年租金的情况,比较适合短期内有一定数额资金周转、但又不希望通过卖房筹集资金的业主,若能一次性收取数年的租金,一方面可以解决资金周转的燃眉之急,另一方面也能锁定较稳定的租金收入,免却频繁更换租客的麻烦以及物业可能出现的空置期。不过,若签订较长时间的租约,建议业主最好是了解清楚租客的情况,若是已经租住较长一段时间、与业主相处融洽、按时交租、对物业比较爱惜的租客,则比较适合与之签订较长时间的租约。从租客的角度来说,一次性支付数年的租金,好处是能确定未来几年用在租房方面的支出金额,更好地调配未来数年资金的运用情况。不过,由于涉及贷款,因此租房成本除了房东收取的租金之外,还有贷款的利息支出。如果是在租金行情一直保持平稳或下降的行情里,通过租房贷款一次性支付数年租金的情况,实际的租房支出可能会高于同样一段时间按月支付租金。但是,如果是在租金行情一直上涨的时期,通过租房贷款一次性支付数年租金,可以避免在租金上升期内由租金涨幅波动引起的租房支出增加额的不确定性。不过,并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式,主要还是看个人对未来的发展规划和经济收入情况而定。梁燕明有如下建议,一次性支付数年租金的情况首先要与房东取得共识,否则,房东不接受这种方式,就算租客有足够的资金付得起数年的租金,也是谈不成的。此外,还要看租客的资金情况,虽然租客可以通过申请租房贷款产品去解决资金不足的问题,但是,毕竟是贷款产品,除了关注租金的高低之外,还要把贷款的利息支出等因素考虑周全,而自己是否符合申请贷款的条件,更是优先要去了解的。最后,是否选择较长时间的租约并一次性支付租约期内所有的租金,还要看个人的情况,若是刚工作不久、未来一段时间内工作变动比较频繁的年轻租客,则不太适合受租期较长租约的束缚。将来一旦因工作变动或需要到其他地方发展,要处理妥当这份长租约并不是一件简单的事。租房TIPS淡季租房不妨“砍砍价”说不定房东真的会降价时间进入11月,租房市场开始步入传统的淡季,市场上新增的租房需求较年中高峰期下降约20%-30%,现时有租房需求的租客,不但有充足的房源可供选择,而且还有时间“货比三家”,对比不同房源后再从中挑选租金实惠的单位承租。市场人士透露,近期放租业主的心态不再强硬,甚至存在一定的议价空间。一套月租5000元左右的房源,与业主讲价后,有可能出现200-300元/月的降价幅度。预计年底到明年春节前这段时间,将会有越来越多租约到期的房源,重新投入租房市场放租。趁着淡季租房,不但能有更多房源可选择,而且还有机会租到业主愿意降价出租、租金实惠的房源。热租区域业主也存在降租的可能就算是市中心热租的板块,近期新增的租房需求也较年中旺季有所回落,而现时放租业主的心态也开始有所变化。合富置业储备分区营业经理郑忠祥表示,现时天河北一带放租的业主,心态不会很强硬,存在议价空间,以租金5000元/月左右的房源为例,业主愿意给出的让价幅度大概在300-500元左右。无独有偶,同样是天河白领热门租房区域的东圃,近期放租的房源亦存在一定的议价空间。合富置业高级营业经理邓雄才表示,现时放租业主的心态不会强硬,一般议价空间在200-500元左右,如果租客提出的租金降幅不大,70%-80%业主都会同意。11月上半月2房单位最热租据合富大数据统计,11月上半月广州租房市场交投仍以2房户型最热租,成交占比约37%,而3房户型以33%的成交占比,交投热度仅次于2房户型。从各类户型的租金来看,最热租的2房户型套均租金约3778元/月,而3房户型在11月上半月的套均租金约4842元/月。月租在2000-4000元之间的房源,仍然是成交大热,成交占比高达45%,而月租低于2000元的租房成交个案,占比不到两成。市中心内月租低于2000元的房源,大部分都是单间或1房1厅的小面积户型,而月租低于2000元的2房、3房成交个案,大多都分布在番禺、花都等外围区域。越靠近年底,租房淡季的特征将越来越明显,尤其是12月到明年1月这段时间,预计会有相当多的租客因租约到期而退租。面对春节前的传统淡季,业主的心态也有所不同。部分业主不希望物业出现空置期,心态会稍弱一些,若有租客愿意承租,大多也会比较乐意将租金稍降一些。部分业主则会倾向于利用淡季把物业内部简单装修一下,等到明年春节后旺季能以更理想的价格将物业租出。以中山七路一带70平方米的租盘为例,依物业内部装修新旧程度不同,租金可以相差500-800元/月不等。此外,还有一部分房源租期的结束时间是相当靠近农历新年前的,那么这部分房源的业主,则大多会暂不急于将物业在春节前出租,而是等到农历新年之后的旺季再将物业重新放租。
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  • 购房知识:已被查封的不动产转移登记是否合法?

    去年下半年,佛山南海出现一例不动产错误登记案,樊先生已经拿到手的不动产登记证被南海区国土城建和水务局宣告作废。就这样,价值290万元的房子从樊先生手中“飞”走了。该事件发生后,本报持续关注此案。近日,广州日报全媒体记者从当事人处获悉,该案已于2017年9月29日宣判。顺德人民法院判决撤销南海国土城建和水务局作出的2016第1号《撤销不动产登记决定书》,判决生效后15日内将涉案房产的不动产权恢复到樊先生所有。这意味着,“飞”走了整整1年的房子,又有希望“飞”回到樊先生名下。不过,这事还没那么快尘埃落定。上周被告方南海国土城建和水务局提起上诉,樊先生已收到法院传票,目前案件还在进一步审理中。领了不动产证后发现房子被查封时间回溯到2016年5月份。樊先生看中了吴先生名下的水韵尚都的两套房产,双方在中介机构的见证下签订了房地产买卖合同。按照约定,这两套房产共计290万元,其中每套价格为145万元。2016年8月16日,樊先生向吴先生支付了140万元的房款,剩下的150万房款,樊先生跟吴先生约定取得产权变更之后再向银行抵押,另行支付。8月18日,樊先生和吴先生一起到南海国土城建和水务局查册,当时,南海国土城建和水务局向吴先生出具了《佛山市(南海区)房产查询证明》,证明该不动产无抵押、无查封。这一切看上去很正常也很顺利,但是一周之后,事情峰回路转。根据法院审理,就在樊先生和吴先生查册后一周,即2016年8月24日,雷州法院向南海国土城建和水务局送达《民事裁定书》以及《协助执行通知书》,要求查封吴先生名下水韵尚都的两套房产,也就是樊先生购买的这两套房产。查封期间从2016年8月24日起至2019年8月23日止。而南海国土城建和水务局也于当日办理了涉案房产的预查封登记。对此并不知情的樊先生于2016年9月2日到税务部门缴纳了相关税费,之后向南海国土城建和水务局申请办理涉案不动产产权登记。蹊跷的是,在这个时间点上,南海国土城建和水务局的工作人员并没有发现涉案房产已经进行了查封登记。于是,该局为樊先生和吴先生办理了不动产转移登记,并于9月19日向樊先生核发了不动产登记证,涉案不动产的权属人登记为樊先生。当9月28日樊先生向银行申请抵押贷款被拒时,樊先生才发现这套房处于被查封状态,无法贷款。樊先生立即与南海国土城建和水务局沟通,确认了自己的这套房被查封。接下来的事情让樊先生始料未及。南海国土城建和水务局于2016年10月17日作出了《撤销不动产登记决定书》,同时将涉案房产恢复到查封登记状态。由于樊先生不肯交回已经颁发给他的不动产登记证,于是南海国土城建和水务局11月8日在其官网上公告涉案不动产权证书作废。就这样,樊先生莫名其妙“丢”了自己的房子,其产权人资格被取消了。樊先生不服南海国土城建和水务局做出的《撤销不动产登记决定书》,于是将该局告上了法庭,要求撤销该决定。通过法院审理查明,在整个事件中,南海国土城建和水务局确实是因工作失误在查封期间办理了涉案不动产的权属转移登记,而在这个过程中,涉案的房屋确实处于法院查封状态中。那么,这样的转移登记是否合法?顺德人民法院认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定,“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”,“不得转让”。也就是说,已被人民法院查封的房产,依法不得转让。所以,在这个案件中,从2016年8月24日起,即涉案房产被查封的第一天开始就不能转让了。因此,南海国土城建和水务局2016年9月份办理的涉案不动产转移登记,其行为是违法的。行政机关能否有权撤销不合法的登记行为?视情况而定。既然这样的转移登记行为是违法的,是否意味着主管部门可以“知错就改”,撤销已经违法的登记行为呢?顺德人民法院认为,根据《最高人民法院审理房屋登记案若干问题的规定》第十一条第三款,“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。”在整个转移登记过程中,樊先生并不知晓该房产已被查封,可视为善意取得了涉案不动产的产权,因此,即使是在涉案不动产登记行为违法的情况下,也不应撤销登记行为。所以,顺德人民法院判决:撤销南海国土城建和水务局作出的南不动产2016第1号《撤销不动产登记决定书》;南海国土城建和水务局在该判决生效15日内将涉案房产的不动产权属性恢复登记为樊先生所有。上周南海国土城建和水务局又提起上诉,案件还在进一步审理中。
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  • 置业指南:选购小户型需要“大智慧”

    小户型一般是指配套相对完善、功能相对齐全的“小面积住宅”,但小户型小面积。小户型多集中于商务区,交通便捷、无论商业还是生活配套都十分成熟,另外只要户型设计合理,虽然空间较小,却仍然可以有高质量的生活氛围。但小户型并不适合所有人,那么哪些人适合买小户型房屋呢?一、单身人士单身人士本身经济能力有限,无力购买价格昂贵的房屋,而小户型一般总价较低是置业的最佳选择。如单身人士本身无房,选择租房所需要支付的房租也是不小的负担。选购要点单身人士往往以事业为重,又非常渴望有自己独立的空间,因此选择小户型房屋最关键的因素是交通。由于年轻人工作变动是常态,建议观察城市公共交通如公交、地铁线路图,选择出行便利的区域。二、两口之家对于准备结婚的情侣或刚刚结婚的新人,在资金实力有限的情况下,购房小户型房屋作为过渡也是不错的选择。小户型房子总价低,不仅能使自己的婚后生活没有太大压力,而且购房后的日子可以过得舒适惬意。但需要注意的是,如有近期要小孩的需求且需要父母或保姆照顾小孩,那么建议直接购置大户型,以避免房屋频繁置换带来的不便。选购要点两个人的居家生活不再单单满足居住功能,还需满足二人对生活品质的追求,因此在购置小户型时要着重考察两个方面,一是小区外部配套要满足日常生活、娱乐、休闲的需求;二是内部户型设计要求功能区配置合理。三、投资者在一二线城市,由于小户型总价低,符合很多消费者的承受能力,因此有一定的投资价值。但在小城市,由于流动人口较少,常住人口多以家庭为单位对小户型的需求较小,投资前景往往不如大户型。选购要点尽量选择成熟商圈,首先商圈本身商务氛围浓厚,区域内消费能力较强。其次,商圈拥有良好的交通和配套。第三,如投资者用于房屋出租,那么要考虑房价租金比、房屋空置率。(华龙网整合)
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  • 购房指南:未成年人可以买房吗

    面对各种限购政策,不少家长想出一招:买房时,直接在房产证上写未成年孩子的名字。看上去确实不错,但还有些隐藏的问题,有这种打算的家长最好继续往下看。一、未成年人可以买房吗?买当然没问题。法律并未限定购房者的年龄,所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时,需要由未成年人的法定监护人办理。二、未成年人能否自行进行房产交易?按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。三、未成年人如何购买房产?无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,也记载未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。四、以未成年人名义买房有何优缺点?不少父母考虑到房子始终会留给孩子,所以选择直接将购置的房子写在子女的名下,这样有一定的便利之处,但是不能忽视其中的风险。优点:1.可避免财产分割子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产分割时,法院也无法处置子女名下的房产。2.可避免日后过户税费直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。缺点:1.不能贷款银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,未成年的孩子虽然可以单独买房,但不具有完全民事行为能力,也没有债务偿还能力。因此未成年人购房一般不能进行银行贷款,买房需一次性付款;父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。2.父母不得随意处置房屋监护人可以代未成年子女购房,却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易,监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。3.父母无权收回房屋房子虽然是父母出资购买,但孩子才是房产所有者,甚至在孩子成年后,对父母不履行赡养义务,父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。
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  • 置业指南:买房时怎么选开发商?

    买房子确定好购买力后,就是选楼盘了,不同的楼盘代表的是不同的开发商,有本地中小开发商,还有全国性的大开发商。我们经常听人说,买房子一定要选大开发商,这是为什么?为什么同一地段大开发商的房价要比小开发商要贵一点呢?大开发商和小开发商的区别还是不少的,具体表现在以下几个方面:1、品牌实力。大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力,更有保障。2、施工质量。大开发商让购房者觉得房子质量更好,即使是维权,也是大开发商更讲规矩。3、配套设施。大开发商提供的硬件配套设施更加完备。4、问题。大开发商在操盘项目中,往往能引入好的幼儿园和,这极具吸引力。5、大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至。当然,买大开发商的房子,付出的成本更高,这个需要量力而为。大开发商的居住成本也更高,以物业为例,大开发商的物业通常都是自有物业,从拿地开发商到业主入住,开发商能够提供一条龙服务。物业公司为自有项目提供物业服务,会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业,我们则不能将矛头对准他们了,毕竟物业公司是外来户,跟房子质量没有直接关系,他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费,物业公司或许还会懈怠。看了大开发商物业的好处,还得看看他们物业的费用,好物业当然得要好价钱,大开发商的物业费相对市场平均水平要高出不少。一月物业费,加上水电燃气网络等费用,差不多要1000块钱,可是不小的一笔支出。考虑到买房成本和远期规划,选择开发商确实是一门学问。
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  • 置业指南:买房如何选择好地段

    地段对于多数买房者来说都是个敏感词,但是很多人在这个关键词上的选择是无从下手的。总之,买房最重要的是看地段,要特别小心。闹市中心区所谓闹市,也就是一个城市内最繁华的区域,小城也许就一个,大城市则可能有多个。通常,这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主,主要用途多在投资。对年轻人而言,在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。次繁华生活区靠近闹市,又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大,偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似,其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市,个别中型项目具有一定的社区规模,但都容积率很高,基本都是高层。这种区域的中小户型,价格与闹市差别不大,但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低,个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。CBD区域由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常,只要发展成熟,这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前,其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言,能够准确预测出城市发展方向,及早入手的话,这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然,目前而言,二三线城市这种机会更大些。好环境老城区在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。原著民比例通常比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但是,同样在这种区域新房放量较少,而且价格不低。入市的产品,多为10年以上二手房。个人以为,对于纯粹居住需求而言,这种区域的二手房是首选。住几年之后,转手也容易,出租也可以。城乡结合部即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。这种区域,相对来说低端生活配套还是很齐备的,但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多,也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域,治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言,这种区域也是一个考虑选择的方向。而且,随着城市扩大化,这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说,未来有可能是一个新的城市新兴区域。交通好郊区即从交通上来说,随然离城市核心区比较远,但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。虽然离城市都有几十公里的距离,但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域,房价相对都是比较低廉的,对于青年购房群体而言,是相当不错的选择。当然,缺点是交通成本通常较高,如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上,中低端生活配套一般都不错,但中高端配套少。(华龙网整合)
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  • 业主必看!住小区不可不知的29个物业常识

    物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里,你需要了解这些法律知识。1、什么是前期物业管理?有什么规定?前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定:(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同,并报物业所在地的区房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金。(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担,自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些?依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定,物业服务企业服务的范围及内容有:(1)基本要求:包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。(3)公共设施设备维修养护:包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。(4)协助维护公共秩序:包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。(5)公共区域清洁卫生服务:①楼内公共区域:包括地面和墙面,楼梯扶手、栏杆、窗台,消防栓、指示牌等公共设施,公共灯具,门、窗和玻璃,雨搭、屋顶,垃圾收集,电梯轿厢;②楼外公共区域:包括道路、场地、绿地,宣传栏、小品、健身器、桌椅等,垃圾厢房,果皮箱、垃圾桶,消毒灭害等。(6)公共区域绿化日常养护:包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治,树木修剪、施肥、病虫害防治,花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。3、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;(4)保洁服务;(5)保安服务;(6)物业维修、更新费用的帐务管理;(7)物业档案资料的保管。4、物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗?没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证,它是对企业规模和经营范围的规范,没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别,新设立的物业服务企业资质等级为三级,暂定期一年,由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的,一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费,三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以,二者之间没有必然的关联性。5、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。6、物业服务企业能罚款吗?不  能。罚款是一种行政处罚行为,物业服务企业不是行政主体,因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系,他们之间是一种平等的民事合同关系,所以物业服务企业不能对业主进行罚款,但如果业主确实违规,对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害,物业服务企业可以要求业主进行赔偿。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?没  有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。8、物业管理服务收费的标准有何规定?物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:(1)已售公有住宅的收费标准,由市物价局会同市房地局制定;(2)普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费,由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。9、物业管理服务收费包括哪些项目?物业管理服务收费包括下列项目:(1)管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;(2)房屋设备运行费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;(3)保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(4)保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;(5)维修费,用于物业维修服务所需的费用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算,第(5)项费用按实际维修项目计算。10、以什么面积收取我的物业管理费?房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。11、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳,如何处罚?物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。12、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。13、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。14、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。15、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。16、我家里跑水了,物业应负什么责任?物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的,物业公司应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验,目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。18、业主委员会何时成立?程序如何?一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记:(1)成立业主委员会登记申请书;(2)业主委员会委员名单;(3)业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作;对不符合《青岛市居住物业管理条例》(以下简称本条例)规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。19、业主委员会有哪些主要职责?业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:(1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;(2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;(3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;(5)听取业主、使用人的意见和建议,监督管理企业的管理服务活动;(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。20、业主公约有什么效力?业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。21、居住物业报修和维修有哪些规定?物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的,按下列规定执行:(1)接受委托的物业管理企业,应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修,也可直接到报修点报修。(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的,应在24小时内修理;接到一般项目报修的,应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。1)急修项目分为:A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;B、因室内线路故障而引起停电和漏电;C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;E、电梯故障,不能正常行驶;F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;G、其他属于危险性急修项目。2)一般项目分为:A、各类钢、木们窗损坏;B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水;D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用,由报修人认可签字后,按规定列支;除此以外,共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的,需经业主小组认可后予以维修,费用按规定列支。(5)物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。22、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?业主使用人在物业使用中禁止下列行为:(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;(4)侵占绿地、毁坏绿化;(5)乱设摊、乱设集贸市场;(6)乱倒垃圾、杂物;(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(9)法律、法规禁止的其他行为。违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为,由区房产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。对上述禁止行为,青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释:(1)在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为;(2)上述第(8)项所禁止的行为,是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声;(3)在物业管理区域内,晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋施工。23、改变住宅使用性质有什么规定?住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。24、占用物业管理区域内的道路、场地,有什么规定?任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。违反上述第一条规定,由区房地产管理部门责令其期限改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。25、利用物业设置广告等经营性设施,有什么规定?利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签定协议,并支付设置费用。违反上述第一条规定,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。26、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,如发现有违反法律禁止的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款。27、物业维修基金如何设立和使用?公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定:内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%,高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%,高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋,也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价,如1996年度的成本价为1198元。住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定,由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。28、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么?(1)业主无理拒绝交费;解决方法:对于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任。(2)以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用;解决方法:A、此项抗辩理由不成立,包括以此理由拒交供暖费的,也是不成立的。B、物业成本照常发生。(3)以物业服务质量不合格为由,拒交物业费;解决方法:A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定,且不能拒交,法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。(4)以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费;解决方法:A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举证责任,需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。(5)以物业公司收费不实,拒交物业费;解决方法:物业收费不实,法院判决据实收费。(6)以人身、财产受到损失,拒交物业费;解决方法:A、物业服务质量不合格为由,可以适当减免,但必须通过诉讼提出。B、法院个案判决,是否涉及其他业主?需要具体分析。(7)因公共费用分摊不合理拒交物业费;解决方法:对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,一般情况下按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;(8)因未签订书面合同拒交物业费;解决方法:诉讼中,业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则,参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。(9)房产流转中原业主欠费问题;解决方法:A、原业主承担以前拖欠费用,新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续,不影响承担责任。(10)拒支付滞纳金;解决方法:对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,法院一般应予支持。滞纳金数额过高的,会依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
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  • 7类人买房容易被银行拒贷!看看你有没有中招!

    越来越多的人买房都要通过银行贷款来支付高额的房款,但是不是所有人的贷款申请都能获得银行的审批,原因也是各种各样。小编整理了7类贷款容易被银行拒绝的人及被拒原因,快来看看你有没有中招吧。 1、收入低,工作不稳定的人 通常来说,收入低,工作不稳定的人在还贷款方面是很令银行担忧的,而且,银行贷款规定,月收入至少达到月供的两倍才可以批准放款。而且想要贷款,还要向银行出示收入证明或者流水证明,如果收入不达标或者工作不稳定影响了银行卡里的金额都可能被银行拒贷。 2、年龄不达标的人 年龄不达标分为年龄太小或者年龄太大两种。年龄过小指的一般是家长为孩子买房,在购房人上的名字写孩子的名字,那么贷款也只能以孩子的名义贷。虽然还款人是家长,但贷款人必须是房主,也就是孩子。正常来说,未成年人没有民事行为能力,不具备还贷的能力,银行一般不会轻易为其发放贷款。年龄过大指的是很快面临退休的一批人,失去工作,或者在身体状况上可能随时有风险,银行将在未来的还贷上同样面临着风险。这类人银行一般也会在发放贷款上慎重再三。 3、有经济纠纷经历的人 有经济犯罪或者民事经济纠纷,负有债务的,在互联网上都会有记录,银行一经查询就可发现,并且这种情形也是很严重的,银行绝对不会冒风险。 4、征信不良的人 银行发放贷款不仅是为了实现资金的周转和盈利,更要以保证资金安全为首任。所以,贷款人申请贷款时,银行都要对贷款人的各项情况进行审核,尤其是征信情况:是否有欠款记录、信用卡逾期、贷款逾期,为他人做担保,对方贷款逾期不还等行为,都将影响到银行对贷款信用信息的审核。而且银行系统全国联网,在一家审核出征信不良,其他家银行也不会贷款给你。所以,想要贷款的人,平日一定要尽力维护好自己在银行的征信形象。 5、购买二手房房龄太长的人 在二手房的贷款中,银行常常会考虑房屋的房龄。房龄一般在不超过20—25年为准。因为房龄越长,可供贷款的年限就越短,而且随着房子老化也可能造成贬值,银行贷款给房龄过长的房子也面临着一定的风险。但关于房龄长短的具体年限,各个银行有自己的行事规定,具体情况具体分析。也就是说,房龄越短越容易获得银行的贷款审批,而且额度也会越短越高。 6、从事高危职业的人 银行在审核房贷审批时,也会考虑到贷款人所从事的行业。一般像工作稳定的教师、医生等行业的人工作稳定,收入也稳定,会是他们发放贷款的重点人群,但是一些从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人,随时都面临着危险。银行也是以盈利为目的的,不得已之下也要考虑到这些风险,所以拒绝发放贷款给这些职业的人也算是职业所致。 7、虚报信息的人 很多人在准备贷款申请的资料时,担心自己不能获批贷款,所以就填写虚假信息,以抬高自己的资金能力,力图获批。但是银行在面对申请者提交的资料肯定是要经过审查的,不可能你填的是什么,就是什么。如果被银行发现填写虚假信息,不仅贷款贷不到,而且还可能被列入黑名单,影响以后的其他贷款需求。所以,为了诚信贷款,或者是为了买房,大家都要量力而行。毕竟一时的虚假,可能造成很长时间的困境。
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  • 如何入户惠州,看这一篇就够了

    出生登记入户 (一)办理条件:父(母)亲双方或一方有本市居民户口、在本市有合法固定住所的,新生儿可按规定登记本市居民户口。1998年7月22日前出生的随母入户;1998年7月23日后出生的随父随母自愿选择入户。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《惠州市出生小孩户口登记申请表》; 2、《出生医学证明》; 3、父母的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,6个月以下由派出所当场办理入户;6个月以上由派出所在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 收养入户 (一)办理条件:收养人有本市居民户口、在本市有合法固定住所、符合《中华人民共和国收养法》规定且领取了县级以上民政部门核发的《收养登记证》的,被收养人可随收养人登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、县级以上民政部门核发的《收养登记证》; 3、收养人的《户口簿》、《居民身份证》; 4、被收养人的《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内审批签发《准予迁入证明》。 引进人才入户 (一)办理条件:符合下列条件之一的,可迁入本市居民常住户口,其配偶、父母、未婚子女可以随迁入户: 1、中国科学院、工程院院士以及国内外学术、学科带头人; 2、拥有属于自主知识产权并达到国内外先进水平的发明专利或者专有技术的人才; 3、享受国务院特殊津贴专家、省(部)级有突出贡献中青年专家; 4、经地级以上市相关部门认证的中级以上技能型人才; 5、经济发展特别需要的特殊技能型人才和特殊专业技术人员,以及经组织、人力资源和社会保障局及人才交流中心办理有关手续的其他各类人才和就业人员; 6、国家、省、市政府文件明确规定引进的其他高级人才。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、由市、县(区)组织、人力资源社会保障部门出具的《惠州市引进人才入户申请核准表》; 3、由相关部门认证签发的人才(职称)证书; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 6、父母随迁的,提供父母的《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 7、未婚子女随迁的,提供未婚子女《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 招(调)干调任、调动入户 (一)办理条件:经公招、公选或经省、市、县(区)组织、人力资源和社会保障部门批准正式录(聘)用、调任、转任、调动到本市党政机关、人民团体、事业单位、国有企业的工作人员,其本人及其配偶、未婚子女可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、属于公务员录用或机关、事业单位录(聘)用的,提供《录用通知书》或《编制卡》; 3、属于机关、事业单位调入工作人员的,提供《行政介绍信》或《调令》或《编制卡》; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、用人单位出具的在职证明; 6、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 7、未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 家庭团聚入户 (一)夫妻投靠 1、办理条件:夫妻投靠的,以配偶有本市居民常住户口、有合法稳定住所为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《结婚证》; (3)夫妻双方的《户口簿》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)子女投靠父母 1、办理条件:未婚子女投靠父(母)的,以父(母)有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与父(母)共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口;已婚子女投靠父(母)的,以父(母)身边无子女并与父(母)共同居住生活、照顾父(母)为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (3)未婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (4)已婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《结婚证》、《出生医学证明》或亲属关系证明、父母身边无子女共同生活证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)父(母)投靠子女 1、办理条件:父(母)投靠子女的,以子女有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与子女共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)子女的《户口簿》、《居民身份证》; (3)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (4)亲属关系证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局在7个工作日内签署审批意见。 投资入户 (一)办理条件:在惠州市登记注册成立的投资企业(股份制企业或个人独资企业),市辖区注册资金人民币100万元以上(市辖县的投资额由各地自行制定),且注册企业已正常运转,在市区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所的,法定代表人及其直系亲属可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 3、公司企业的工商营业执照,税务登记证副本; 4、法定代表人资格证明; 5、固定资产投资证明或主营业务地(国)税务部门出示的企业缴税证明; 6、居住满一年以上(办理居住证或居住登记一年以上)并缴纳社保一年以上证明; 7、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 8、未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 9、父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 10、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 稳定居住地就业入户 (一)市辖县居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖县的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所、并已办理居住证的人员,本人及共同生活居住的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)本辖区签发的《广东省居住证》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:县公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)市辖区居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖区居住满3年(连续办理居住登记3年或以上)、合法稳定就业满3年(连续缴纳社会保险满3年或连续经商满3年,可互补叠加),并在市区有合法稳定住所的人员,本人及其共同居住生活的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)市辖区连续3年签发的有效期内居住证或连续3年以上的居住登记记录(居住登记可由派出所查询打印); (4)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录,或连续3年以上且申请时正在市辖区经营的工商营业执照和三年经营记录(在市辖区经营不同的公司、企业、个体工商户时间可累计),参保和经商的年限可互补叠加,且当前参保或经商至少满足其中的一项; (5)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (6)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (7)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (8)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、区公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)本市居民跨县区居住入户(市内移居) 1、办理条件:市辖区居民可在市辖区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口;市辖县居民可在市辖区以外的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口,已连续缴纳社会保险3年以上的,可在市辖区实际居住地址申请迁入居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 政策性安置入户 (一)随军家属入户。 1、办理条件:驻惠部队军官、文职干部、士官,符合部队有关随军条件规定的,经师(旅)级以上单位政治机关批准,其配偶、未婚子女可申请随军迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)驻惠部队师(旅)级以上单位政治机关批准的《军官家属随军审批报告表》、《军人身份证》; (3)部队开具的入户证明; (4)申请人的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)军人安置入户 1、办理条件:符合安置规定并安置在本市(县、区)的部队转业干部、转业士官、复员退伍军人,其本人及配偶、未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)市或县(区)政府军队转业干部或退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (3)《军人身份证》或《军人公民身份号码登记表》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)政府规定安置入户 1、办理条件:国家、省、市政府文件明确规定由本市安置的其他人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)国家、省或市政府的相关规定文件; (3)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 回原籍入户 (一)军人退出现役回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,军人退出现役的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》或《军人身份证号码登记表》; (3)市、县(区)政府退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (4)原户籍证明材料; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)大中专、技工学校毕业、退学、休学回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,到外地就读大中专、技工学校毕业、退学、休学的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》; (3)《就业报到证》或就读学校出具的退学、休学证明; (4)迁出地公安派出所出具的《户口迁移证》; (5)原户籍证明材料; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)刑满释放人员回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,刑满释放的人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《释放证明书》或假释、保外就医的有关法律文书; (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (四)非定居国(境)外人员申请回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,非定居国(境)外且已被注销户口人员,回国(入境)后申请的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)出入国(境)有效证照(最后一次入境有效证件); (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (五)持户口迁移证未在迁入地入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,持户口迁移证件在迁入地未入户,要求回来的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人书面申请书; (3)《户口迁移证》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (六)港澳同胞回内地定居入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,内地居民前往港澳地区定居后,自愿放弃港澳居民身份申请回来定居的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)放弃港澳身份书面声明; (3)香港或者澳门居民身份证、港澳居民来往内地通行证原件; (4)拟定居住地房屋产权证或相关证明;投靠内地亲属的,提交亲属关系证明,拟投靠亲属居民身份证、户口簿,同意申请人投靠定居的书面声明; (5)申请人在内地生活所需经济来源证明。如有工作提交工作证明,退休的提交退休证明和银行定期划账单,无生活来源的提交内地亲属赡养承诺书及银行定期划账单; (6)原户籍证明材料; (7)其他与申请事项相关的证明或说明材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在5个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局户政部门在5个工作日内签署审核意见后,再呈报市公安局户政部门在5个工作日内签署审批意见,入户后由县(区)公安局户政部门3个工作日内将信息通报给出入境管理部门。 院校招生、毕业生入户 (一)院校招生入户 1、办理条件:惠州市内普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生,入学时可迁入就读学校集体户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)申请人的《居民身份证》; (2)新生录取通知书; (3)录取新生名册; (4)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》; (5)《集体户口簿》地址页。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 (二)毕业生就业入户 1、办理条件:普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生毕业后到本市就业的,可迁入本市居民常住户口: 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《居民身份证》; (3)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》或《户口簿》; (4)用人单位开具的在职证明、《就业报到证》或《录用通知书》; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 城镇居民回农村地区入户 (一)办理条件:户口在城镇的原农村集体经济组织成员,在村小组有合法稳定住所,长期实际居住生活在农村地区的(公务员,国有企业、事业单位在职人员除外),可在实际居住地申请迁入居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、村民委员会及村民小组出具的长期居住(一年以上)、同意入户证明材料; 3、原户籍证明材料; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、市、县(区)人力资源社会保障部门出具的《就业创业证》; 6、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞定居入户 (一)办理条件:经批准来我市定居的外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞,可以在合法稳定住所地申请登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人为华侨的,提供市级侨务部门核发的《华侨回国定居证》、本人护照; 3、申请人为台湾同胞的,提供广东省公安厅签发的《台湾居民定居证》; 4、申请人为外国人(包括外籍华人、无国籍人),提供中华人民共和国公安部签发的《中华人民共和国复籍证书》或者《中华人民共和国入籍证书》; 5、入户地址证件材料。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 留学人员回国入户 (一)办理条件:出国(境)前已注销常住户口、且未在国(境)外入籍、定居,需回国落户的留学人员。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、惠州市公安局出入境管理部门出具的《办理户口通知》; 3、本人回国时最后一次回国时持有的《中国护照》; 4、需要在本市、县内其他派出所辖区入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》; 5、原户口非本市回国后在本市就业入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》、人力资源社会保障部门出具的《留学人员在广东省工作证明》和用人单位出具的在职证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 单位设立集体户 (一)登记条件:1、本市行政区域内党政机关、人民团体、事业单位和普通大中专院校,市、县(区)人力资源和社会保障部门下属的人才服务机构,可以申请设立集体户;2、企业(含民营企业)有自有合法产权的厂房、办公楼、生活区,员工100人以上或每年纳税20万元以上(民办教育机构、高新科技企业不受此限),有专人负责管理集体户口的,可以申请设立集体户。 (二)需提供审核的证明材料: 1、《申请设立集体户口登记表》; 2、属党政机关、社会团体、事业单位和大中专院校的,提供单位介绍信、单位集体宿舍房屋产权证书; 3、属人才服务机构的,提供本单位组织机构代码证副本、单位介绍信; 4、属企业(含民营企业)的,提供企业的法人身份证、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证副本、房屋产权证明;社会保险部门出具的缴纳社会保险100人以上的证明或税务部门出具的企业年缴纳税款人民币20万元以上的纳税证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理立户登记。 说明 (一)本工作规范所称“入户地址证件材料”包括:(1)属自己或配偶、父母、子女的合法所有权住宅房屋(以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证为凭),提供产权人的身份证和亲属关系证明。(2)合法所有权属于政府的租赁房屋(保障房、经适房等),以政府房管部门出具的房屋使用证明为凭。(3)经政府房管部门登记的个人租赁住宅房屋,以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证及政府房管部门出具的《出租屋租赁登记证明》为凭证,并经房屋合法产权人同意。 (二)本工作规范所称“亲属关系证明”包括:(1)迁出地派出所出具的关系证明。(2)公证部门出具的关系证明。(3)《出生医学证明》。(4)亲子关系医学鉴定证明。 (三)本工作规范所称“惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录”是指在当前正在缴纳社保往前算起42个月内累计缴满36个月以上,可认定为连续3年以上缴纳社会保障缴费记录。 (四)受理单位在办理上述业务时,证件审核后收取复印件并加盖核对章并签名,证明文件收取原件存档。
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  • 注意了!这五个行为不注意会影响房贷的审批!

    人生最大的悲哀莫过于房子选好了,房贷却办不下来,在现实生活中,相信很多买房者都有遇到这样的情况,看到自己喜欢的房子,定金也交了,可是去申请房贷的时候却被银行拒绝,申贷被拒后不仅房子买不了,而且还会面临违约的风险。 在现实生活中,很多人对申请房贷有错误的理解,认为只要信用良好,收入稳定就一定能申请到房贷,其实不然。导致房贷申请被拒的原因有很多,有时候并不是信用良好就一定能申请到房贷的。那么,哪些情况下申请房贷会被拒呢? 一、频查个人信用报告 银行人士表示,目前个人信用报告的查询次数仅被列作银行审批贷款时的参考依据。如果是本人查询信用报告,则不会对审批造成影响。但是若是其他金融机构在短时间内有多次查询记录,而用户的信用报告中又没有显示新的贷款记录或者信用卡记录,审批行方面也会对用户的财务状况及还款能力产生疑议。这样的信息对个人申请新贷款或申请信用卡可能会产生不利影响。 二、房贷支出超过家庭总收入的50% 我们知道申请房贷时银行会有严格的审批手续,其中一项就是看申贷人收入是否达标。很多人以为只要收入够房贷支出就可以,其实不然。银行认为申贷人收入是否达标取决去房贷支出占家庭收入的比重,如果房贷支出占据了家庭一半的消费支出,那么正常的生活质量就会受到影响,而且银行会认为申贷人风险高,还款能力差。这种情况下银行是不会同意你的房贷申请的。 三、个人贷款违约 如申请贷款时存在未还贷款本息或担保人正在代还情况,单笔贷款个月内存在连续未还本息超过6期记录(含担保人代还),单笔贷款存在累计逾期超过24期记录以及近两年内存在贷款展期(延期)或以资抵债等记录等。 四、政策因素 有时候国家的楼市调控政策也会导致房贷申请被拒,如果买房者恰好在银行收紧房贷的时候去申请房贷,那么很有可能会被直接拒绝。因为银行收紧房贷的话,房贷审批肯定会更严格,申请难度加大。 此外,银行也有缺钱的时候,这种情况下,银行会选择一些优质客户优先放贷,剩下一些条件不是那么好的人很有可能就会被拒绝。 五、信用卡取现 信用卡取现与个人信用之间的确存在关系,但是否会降低个人信用,则取决于取现后的还款。如果能够按时还款,个人信用是不会受到影响的;如果取现额度高,且都能按时还款,一定程度上还有利于提高个人信用水平;但是如果不能按时全额还款,就会因为逾期还款而被记入个人征信记录。 其实,影响房贷被拒的因素还有很多,比如材料作假,二手房房龄太长等,这些都会导致房贷申请被拒。因此,小编建议,您若想顺利贷款,还是应该提前了解以上知识,以免相中了房子,一时带不了款而与房子失之交臂。
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  • 购房指南 大亚湾楼盘销售现场哪些信息要公示

      日前,大亚湾房产管理局发布《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理有关问题的通知》,明确区内各房地产开发企业从8月1日起要在销售现场公示栏内需张贴《购房指南》。此外,对于楼盘销售现场信息公示还有一系列具体规定和要求。   为啥要发布这份通知呢?据小编了解,这是大亚湾通过进一步加强商品房销售现场信息公示管理,减少商品房买卖双方因信息不对称所形成的矛盾和纠纷,保护购房人的合法权益,维护商品房销售市场秩序。   详细通知内容如下:   一、大亚湾区内各房地产开发企业应严格按照本项目环境影响报告批复内容,在销售现场醒目位置公示相关项目内部及周边环境不利因素信息,包括并不限于油气库站、危险品仓库等危化品场所,垃圾场等污染场所,铁路、道路、立交桥等噪声源,已向社会公告规划的路桥及其他公共设施建设(如高压线路、变电站)等可能造成的影响,以确保购房者在选购房屋时能够充分考虑商品房项目周边环境因素,减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷。   二、从2017年8月1日起,销售现场公示栏内需张贴《购房指南》(附件),由各企业根据样式自行喷印后张贴于公示栏内。   三、所有需公示材料的公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止;所有公示信息应放置在销售现场显著位置,遵循全面、真实、准确、有效的原则,做到字迹清晰、标示醒目。   四、房地产开发企业在申请商品房预(现)售审批手续时,应将现场公示信息的电子照片,连同预售申报材料一并报送,大亚湾房管局将对公示形式及内容进行审核并组织现场查看。对不符合要求的,将暂缓办理预(现)售审批手续。   五、大亚湾房管局将不定期对项目不利因素等公示情况进行巡查,对房地产开发企业在商品房预(销)售中未在现场进行公示信息的,使用虚假或者不规范标示误导购房者的,公示内容不符合政策规定的,视情节轻重按以下方式进行严肃查处:   (一)责令限期整改;   (二)逾期未改正的,暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理,并作为不良经营行为,记入信用档案   附件:购房指南
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  • 楼市进入关键时期 买房千万不要有这五种心态!

    买房的时候,大家都喜欢货比三家,融360房贷君(fangdai123)有位朋友最近买房子,看上了一个卫生间带落地玻璃的户型,用他的话说就是,之前谁谁家就是这样的,他也想弄成这样。不少人都有过朋友的这种心态,以别人家的房子作为自己买房的范例,实际上这是已过去自己的见识判断的,是一种错误买房心态,包括这个在内,买房人千万不要有以下心态。 1、用以前的认知判断自己喜好的户型 现在房子对于居住舒适度越来越重视,以前以厅与卧室作为户型展开的要点,过于强调主次,有些创新户型在设计上打破了主次的格局,通过对面积的合理分配利用,能使居住空间更加人文化,住起来也更舒适。 上文提到的朋友喜欢参考别人家的房子,其实出发点就没有找好,因为买房子的时候重要的是要让居住人住着舒服,比如别人家是开放式厨房,如果自家有老人,老人有呼吸道疾病,对厨房油烟较为敏感,就不太适合开放式厨房。真正应该做的是,从居住人的健康、舒适角度出发,不能仅仅因为户型某一点打动了你就爱不释手,这样很容易掉进误区. 2、通过舆论看房价 记得去年楼市火爆的时候,时常有新闻爆出某某楼盘有人打地铺排号买房等等,不可否认的是舆论总是带着某些机构的利益诉求,有的是开发商给购房人下的迷魂药,让他们以为房子供不应求,现在不买就没有了;有的是媒体为了博得高曝光量抛出的重磅烟雾弹,让大家都置身在楼市的棋局中。舆论只是利益阶层对于个别现象、政策的解读,并不能代表最终结论,即使预测正确了,也只是阶段性的结果。 买房人有一种买涨不买跌的心理,在舆论的作用下很容易推高房价。买房最关键还是得看自身购买力、地段,然后根据购买力确定跟卖家的谈价区间,给自己设定一个最高价和最低价标准,谈价的时候也有个保底。 3、将所有钱用于首付 在确定要买房的时候,有些人会拿出全部积蓄交首付,对于刚需族来说是一笔不小的数目,但是这种做法很有可能在之后的买房过程中,让自己捉襟见肘。除了买房首付,还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出,毕竟买房是为了解决住房需求,而不是制造家庭经济危机,聪明的买房人要量入为出。 4、过于关注政策影响,忽视长远因素 楼市短期内受政策影响明显,因此有些购房人过多关注政策,忽视了人口、产业发展等长远因素,会助长市场过热的风气。想通过买房实现一夜暴富的时期已经过去,购房人需要从长远的角度出发,比如不要贪图小城市或者郊区的便宜房,因为小城市除非是自己住,房价涨跌没有太大影响,要是投资的话,以现在的行情,做长远投资,在重点城市买房出租收取租金收益也许更明智些。 5、买房犹豫不决 有些人想买个各方面都完美的房子,看了大大小小很多房子,犹豫半天就是不出手,等着等着眼看着房价涨上去了,本来能买个80平的,最后只能买70平的了。货比三家本意是好的,但是过分追求完美反而会拉长购房周期,是不利于买房的,尤其是在信贷政策收紧的背景下,贷款放款速度变慢,以前两周就能放款,现在可能就得等上1个多月。整体购房周期拉长,中途如果某个环节出现状况,比如卖家不卖房子了,购房人之前的努力就白费了,还有可能因此官司缠身。所以根据自己的核心需求,确定目标房源后要果断出手。
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  • 夫妻共同买房的时候,到底谁做主贷人更合适?

    虽然,现在银行对于购买首套房的家庭给予的利率优惠变动不大,但给予的贷款额度和优惠,还是因人而异的。所以,贷款时,选择谁做主贷人就非常重要了。
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  • 想要跻身中产 为什么买房几乎是唯一的选择?

    如果没有一个好爹,想要实现财富逆袭,你的一生一般要经历三个阶段,分别是从温饱到小康,从小康到中产,从中产到富人。每晋升一级,你的财富就增加一个数量级,但难度同样也增加一个数量级。以从温饱到小康来说,这个目标的实现最容易,找一份还说的过去的工作,一般都能实现。而从小康到中产,与前者就存在一定的区别了,准确地说,难度要高不少。在中国,虽然到现在也没有一个令人信服的对”中产“的定义。知乎上有个网友这样分析到,如果你在中部某二线城市拥有两套房(无房贷),外加存款500万,你的财富将妥妥滴排进全国前5%。先不说财富是否能够排进前5%,但作者认为,这样的财富配置是不是让不少人都很羡慕?有房子住,有存款,再有一份工作,找个理财师好好规划一下,这一辈子可能就衣食无忧了。前段时间有个篇文章挺火的,“月薪三万的中产和扫地阿姨,谁是真正的中产”。如果单从收入的角度来说,月薪三万,在上海这样的城市,维持小资生活没什么问题。但问题是,如果你一旦停止工作,是不是收入马上就会不再增长,结论是显而易见的。这是因为从温饱上升到小康,你靠工作,靠出卖劳动时间来换取收入。但劳动带来的收入增长往往是线性的,如果你的职位不增长,业绩不提高,你的收入很可能陷入滞涨。与劳动获得收入不同,买房是一种资产配置行为,只要选择得当,房子基本上保持稳涨的状态。房子一旦买下,你的资产就会以百分比的形式在增长,这种速度是惊人的。月入三万,如果全是工资,你肯定焦虑,但如果1万是工资2万是房租,你肯定不焦虑。这就是劳动所得和资产收益所得所给人直接的差异。一个标准的中产,在作者看来,他的收入构成至少要包括两部分,劳动所得和资产性收入,且后者比例不能太低。那么资产性收入应占比多少呢?融360房贷君只能给一个十分主观的判断:假如你连续赋闲半年以上,仍能保持收入不会有大的波动。劳动所得,通常指的就是工资和各种奖金,而资产性收入,就是理财收入、房租收入、房屋增值等。如果你想从温饱上升为中产,赚钱的方式必须改变,努力提高资产性收入占比是必由之路。为什么买房会成为大多数人的选择?大多数人的工资增长到一定程度的时候,有了一定积蓄,都会想到配置资产性收入,而终极手段就是尽可能多地配置房产。为什么会出现这种结果呢?很多的调研报告显示,中国富人们的身份主要有三种,分别是老板、炒房的和职业股民。而你想跻身中产或者富人,三种主流方式当然也是炒房、创业和炒股。对于大多数普通人来说,创业并不现实,炒股虽然门槛很低,但风险极大,真正赚钱的人极少。最后那些成功进阶中产或富人的,主要靠的还是房子。那么买房为什么又会成主流选择呢?相对于炒股和创业,买房有一个非常大的优势。其一、买房不需要多么高明的投资理财策略,无脑买房的都有可能赚钱。当然这说的是房地产红利的那十年。其二、买房是天然可以借钱的,而且是鼓励借钱的。而炒股是不支持借钱的,创业不一定能借到钱,即使借到钱,但成本也要比买房高得多。为什么借钱会是优势呢?我们举个例子:如果你有100万,买了一套100万的房子,假如这套房子每年增值10%,在不计算租金收入的前提下,资产翻倍需要7.3年左右,资产收益率为10%。而如果你用100万作为首付,买了两套总价100万的房子。相当于其中一套是全款买房的,另一套是完全借钱买的。这套房一年需要支付的利息是100万*4.9%=4.9万那么一年收益应该是(10+10-4.9)/100=15.1%你看贷款买房,你的年均资产收益率就从10%上升到了15.1%。资产翻翻仅需5年。相比之前全款买一套房,资产翻翻缩短了2.3年,这就是借钱和不借钱的差距。上面的算法就是在说明一个词的威力:杠杆。加杠杆适合于所有投资品,只不过房子相对安全,而且门槛最低(2、3成首付就能买房)、成本最低(商贷利率仅为4.9%,差不多是最便宜的了)的投资品。当然以上算法都是过往的经验,但有一个问题一直都会有人问,“现在还能不能买房?”结论是肯定的,买房仍然可以作为主要的投资方式之一。只不过在楼市的黄金十年时期,几乎可以做到买了就能赚,而现在已经必须要精耕细作了。买房你得先挑选城市,再挑选地段,还得挑选入市时机等。
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  • 杭州豪宅纵火案背后:买房切勿忽视消防安全

    杭州千万豪宅6月22日清晨突发大火,城东高档小区蓝色钱江18楼一住户家中,除保姆逃生外,女主人和三个孩子不幸殒命。事情已过去四天,许多媒体对事件进行了后续报道。据了解,起火部位位于18楼1802室,面积约300平方米,火灾过火面积约50平方米,燃烧物质为家居。公安机关已认定是保姆莫某晶在客厅里点燃一本硬面书而纵的火,起火点位于客厅区域,而最后四位受害人被发现的地方是女儿房间,三个孩子就躺在母亲身边。“蓝色钱江”火灾现场示意图从示意图可以看到,他们最后停留的上方有一扇窗户,宽30厘米,为直推窗,能推出去的距离不过一个手机的宽度,也就是六七厘米,而浓烟飘散极为困难,几乎不可能通过窗户散开。厨房,这个最容易失火的地方在户型的最中间,国家规范规定,厨房必须有外窗,从示意图可以看到,这个厨房设计是有问题的,它产生的烟气通道和人的逃生通道重合,是一个很大的安全隐患。从外立面看,楼房都是玻璃幕墙,因而有个安全隐患,就是全屋除了南边客厅阳台和北边保姆工作区位置的电器间可以通风,别的都是推式的窗,推出去只有六七厘米。恐慌过后,各个业主群里,特别是高层楼盘的业主都开始担忧,到底家门口的消防栓有没有水?逃生通道通畅吗?小区夜间巡逻保安的人数有几?24小时监控室在哪儿?物业人员有无防灾经验?火灾这才惊醒了人们一连串的质疑。如今很多人偏爱高楼层的房子,认为楼层越高,通风采光越好。那么,购买高楼层的房子,要考虑哪些问题呢?购房消防问题该注意些什么呢?1.根据消防云梯选择楼层消防云梯高度一般可以到达50多米的高度,这样的高度基本对应16、17层,而100多米的消防云梯比较少见,如果你的住宅在20层以上,消防云梯恐怕到达不了,所以在买房时,可以根据当地的消防云梯高度,选择楼层。2.检查房屋耐火等级购房者在签收入住之前,可要求开发商出示消防意见书,查看平面布置中涉及消防安全的防火楼距,消防车道,防火水源,并检查房屋的耐火等级等。耐火等级19层及19层以上的住宅耐火等级应为一级,还应设防烟楼梯间和消防电梯,10层至18层的住宅耐火等级不应低于二级。3.检查电梯及备用电源在买房的时候,同样要考虑电梯安全问题。住在高层,使用电梯的频率非常高,如果电梯没有备用电源,就意味着一旦停电电梯停运,业主就需要爬楼了。建筑失火的时候,要从楼梯逃生疏散,千万不要做电梯。4.消防火栓的定期检查在住宅的楼梯间,不论高层还是低层,每一层都需配备消防火栓。物业管理应保障消防安全设施完善,消防通道顺畅,对楼道、防火栓进行定期检查。5.提高自救知识安全意识家中可常备消防面具、绳子锁具等装备并学会使用;在装修时选材少用易燃品;高层着火时,要尽量往下面跑。即使楼梯被火焰封住,也要用湿棉被等物掩护迅速冲下去,只有在火势很大,下面楼层完全被封,无法向下逃生时,在考虑往上逃到较为安全的楼层,或者楼顶的阳台等待救援。
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  • 夫妻协议离婚 丈夫私自卖房是否有效?

    读者来信:本人与张先生2000年5月10日结婚,婚后生育一个男孩。2010年7月15日,我和张先生通过拍卖购买了一套二室一厅的房产。由于我长期在外地居住和上班,为方便办理房产登记手续,房产证登记的是张先生一个人的姓名。2014年3月14日,我与张先生因性格不合协议离婚,协议中对该房的权属未作特别约定,口头达成的共识是该房产将来归儿子。2015年6月8日,前夫张先生在未征得我同意的情况下,与刘先生签订了房地产买卖合同。根据日常生活经验,同时据了解交易前由房地产土地评估公司的评估情况,该房屋建筑面积为99.76平方米,评估价为36万元,但合同实际成交价为29.9万元。购房人刘先生明知张先生因遭遇股灾急需资金周转而以不合理低价受让,未委托房产中介等机构做相关调查履行谨慎审查义务,也未通过中介机构与张先生私下直接成交签订了房地产买卖合同,并于2015年7月找人协调关系办理完成了房屋过户手续。请问他们所签订的房屋买卖合同我可以主张无效吗?刘先生是否应当归还该房屋?广东法制盛邦律师事务所律师林子俊:根据来信介绍的情况,你难以主张房屋买卖合同无效,也无法要求刘先生归还该房屋,但可以向张先生主张返还29.9万元的一半。关于该房屋的归属,《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,根据你的介绍,目前该房屋已完成过户手续,即已发生法律效力,房屋所有权归刘先生所有,在目前的司法实践中,你是难以要求刘先生归还该房屋的。但由于该房屋实际上为你和张先生共同共有,对张先生出售该房屋所得的29.9万元,你可以主张分割一半。关于合同效力的问题,虽然《合同法》第52条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效”,根据你描述的情况,你可能会认为房子市价值36万,但被29.9万卖出去了不合理。但你也提及张先生当时急需资金周转,而且29.9万相对于36万元来说并非明显不合理,所以你的这一理由在实践中很难得到法院的支持。以上意见,仅供你参考。今日嘉宾林子俊广东法制盛邦律师事务所律师
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  • 买房必看!选楼层很重要 这八点你一定要懂

    在我们买房的时候选择楼层也是一直让我们很头痛的事情。因为我们知道底层价格便宜而且出行比较方便,但是比较不安全,采光也不太好。然而高层的视野比较好,但是发生危险时不容易处理。那么下面我们来介绍买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些?1、一层其优点:当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,一层当属安全的楼层了。如果外窗没有安装防盗栏杆,从一层的房间内逃生就简单一些。劣势:一层比较吵闹,且小偷容易进入房间行窃。在一些老小区,地下室还会返上来潮气,而且更易受到蚊虫的侵扰。2、二层其优点:相对一楼来说比较安全,尤其是对那些有小孩的家庭而言,更是如此。劣势:和一楼的不足之处一样,二楼的楼层也稍低了一些。3、三层其优点:综合各方面因素,如果是普通老式的五、六层楼高的住宅,三层是理想的。劣势:一般老式楼房没有电梯,人可以很轻松地爬三层的楼梯,但若是抬洗衣机、沙发等,就没那么简单了。4、四、五、六层其优点:从环境的角度来看,安全性较好。劣势:如果没电梯,老人上下楼是个难题。5、七层其优点:对于高层住宅楼来说,七层是“好楼层”段。这个楼层安静,不受汽车尾气等影响,并且也不至于让人达到恐高的程度。劣势:七层及以上的楼层,对有心血管病、胘晕的人来说,不适宜居住。6、八到十六层其优点:从八楼到十六楼及以上楼层,是明亮的楼层。较高的树也达不到这个高度,因此光线不易被遮挡。劣势:如果在这几层上下有排放废弃物的管道,那么这几层所受的影响是较大的。7、十六层以上其优点:视野较好,空气清新。住宅楼暖气是往上升的,所以十六层以上暖和。劣势:发生火灾时不易逃生,并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的,因此是危险的楼层。8、顶层其优点:发生火灾时,可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施,更增加了施救的可行性。劣势:在一些老的小区,高层住宅楼一般水压较小,有时会出现停水的现象。此外,高层住户较好自备救生用品,如吊篮、自锁环钩等,低层住户准备绳索软梯,以便逃生。选楼层需要注意的事项1、在住宅层数在12层以上,18层以下,电梯不应少于两台,其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能且楼层在19层以上33层以下,服务总户数在150户至270户之间的,电梯不应少于3台,其中必须有一台兼具消防电梯的功能。2、其了解楼层供水、水压、供电、应急电源等详细情况。高层住宅在顶层都建有水箱,是先将水抽到顶层再往下供,使高层的住户不会因压力不足而用不上水;应急发电机组的配置也很重要,保证停电时,电梯也能暂时安全运行。3、在高层住宅的物业管理不能忽视,尤其是监控保安措施。大楼的底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,以及紧急情况下人员疏散安全等问题。4、要注意整幢楼的总户数与电梯数量,电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下,24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。同时要注意看电梯大小,是否可以放得下急救用的担架,家里有孕妇的,生孩子的时候会用到。5、在对高层住宅的安全性确认以后,再考虑户型、朝向、通风等居住要素。要让自己住得舒服、满意。6、其消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志,可采用蓄电池做备用电源,且连续供电时间不应少于20分;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分。7、我们不宜选择太高的楼层。一般的消防车能升到25米左右,消防枪能打到60米长左右,那么水能达到85米高,较高能到达25-26层左右。8、其高层住宅一般是两头便宜,中间贵。楼层越低,价格越便宜;楼层越高,价格越贵,到一定高度后,楼层越高,价格也会越来越便宜。以上就是关于买房选楼层要注意什么以及高层各个楼层的优劣势分析。在买房选楼层时,每个人有自己的喜好,但安全还是重要的,建议购买楼层不宜过高也不宜过低。以上我们为大家介绍的是关于买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些的相关问题,我们为大家分析了各个楼层的优点与劣势,这样的话我们在进行选购的时候可以做为参考,当然我们权衡了各个楼层的利弊这样就更好的来抉择。
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  • 通过中介买房需要注意一些细节 防上当受骗

    买房时很多人都会遇到的问题,我们通过中介来买房,通过中介买房相比普通房买卖,有更多的注意事项需要了解,多了中间环节,一些买房细节一定要看清,谨防上当受骗。一、注意房子的产权问题,是否齐全如果买的是刚交付不久的新房,还没有到该下房产证的时候,也要注意看一下此楼盘开发商的资质,是否有过硬的良好表现,比如,曾经开发过什么样的房子,是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期,二期?一期,二期是否都下证了,这些问题都要想到。二、签订二手房合同时,一定要和房东见面大多数时候房产中介为了双方谈价方便,一般先不会约买卖双方见面,关于这一点一定要理解,因为和交易相关的事项没有落实好之前,特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度,贸然就安排双方见面的话,反而不利于签订合同,但是,如果电话已经谈妥价格时候,就一定要见房东。三、买二手房尽量找规模较大的中介小中介,租个门脸几张桌子几台电脑,加起来资产不过十来万,怎么保障客户几百万的房屋合同,而且还有可能出现恶性事件的风险,大的房产中介,可能佣金不打折,可是几百万的房子都买了,不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。四、买房不能盲目要有自己的判断,该买的时候就买,不能持币观望,不动产再调控,也比把钱放银行负利率强。反过来,不该买的时候,也别因为大家风传房子要涨了而去买房,要理性,认为合适自己的就果断出手,别去计算抄底,如同买股票一样,你非专业,永远不可能抄到最底,别妄想战胜市场,股市,房市,原理都是一样的。五、关于亲友团和律师团亲友团的力量是巨大的,最集中的体现就是挑房子的毛病,如果自己看上了房子,就要坚持自己的看法,因为朋友用什么来表示对你的关爱呢,就是给你想买的东西提意见,一般都是负面意见。再就是律师,因为律师都是很专业的,怎么体现他的专业和敬业呢,就是要求合同条款完全保障他方的利益,对房东极其苛刻,导致房东认为不公平,结果就是谈崩了。六、关于风险任何交易,任何合同,风险都是存在的,所以最好把关注点放在细节上,严格控制风险,比如,先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要),签订合同时注意看房东带过来的房产证件,签约合同中注明房子里的物品,还有是否有车位等,一定要单独签在附加合同里,一定切记。七、私下成交通过中介看好了房子,直接找房东成交的客户,十有八九都买的很贵。道理很简单,房东一看你自己直接找过来了,房子肯定是看的很好,价格就不能商量了,而且这样直接谈价格,没有中间人缓冲,很难谈到理想的价格,所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。八、一分钱一分货又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在,存在的都是相对的。别幻想用最便宜的价格买最好的房子,另外,房子的性价比都是对比出来的,买房子要理性。
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  • 房贷利率大调整 购房人群该如何应对?

    (原标题:房贷利率这样调整)一段时间以来,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,一些二三线城市也陆续跟进。其中,部分商业银行已调高首套房房贷利率至贷款基准利率的1.1倍。这是什么原因?后续还可能如何发展?北京网友蒙奇奇:目前各地的房贷利率都是什么情况?主持人:据监测数据显示,5月份全国首套房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在其监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中,8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率,2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较上月减少170家银行,5月份共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。同时,数据显示,5月份全国提供房贷利率优惠折扣银行数占比下滑幅度大,涉及的城市银行数量多。二线城市银行利率上升幅度范围大于一线城市。江苏网友一根葱:银行为何这样调整?后续还会提升吗?主持人:当前资金成本不断上升,超过房贷利率,商业银行需要控制房贷业务的成本,因此可以理解此次调整是银行自身在权衡之后主动实施的一次市场行为。通过上调首套利率,银行相应增加房贷业务收入,同时又在一定程度上对房贷需求实行了更大力度的筛选。进入6月份,房贷政策或将进一步收紧。从往年经验看,6月下旬金融市场资金都较为紧张,在今年金融去杠杆压力下,银行纷纷上调银行理财产品收益率、大额存单利率等,以应对可能出现的流动性冲击。在这样的背景下,银行可能会进一步收紧房贷,加大对资质较差客户的审核。但具体情况会否如此,还是要看资金价格上行的速度。天津网友默默:刚需购房人群应该如何应对?主持人:对于刚需购房人群来说,国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。如5月份《住房市场发展月度分析报告》显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月份热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。对此类购房者来说,在买房的时候要综合考量,量力而行,购房前要咨询清楚能否拿到房贷、贷款利率是多少,以及合同里的各项规定等都要仔细了解。
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  • 刚需的命,炒房的心,难怪你总是买不到房!

    图片来源于网络有买房自己住的,也有打算买套房子存起来的,还有的是想快进快出的。目的纯粹的,融360房贷君都能给出很明确的建议,但有些人的想法,实在有点难办啊,比如下面这位:我不图最低点买房,我只求能在相对低点选个性价比不错的!你觉得 我什么时候入手比较安全?18年底还是19年上半年?这是我去年找的资料分析的,周期天 王周金涛死前分析的,你怎么看?我就怕19年房价还暴涨一轮,买了车可能影响买房的首付 就再也没有机会上车了!我想攒钱等19年买房,又想现在买车,你觉得我该怎么选择比较理性?一股脑抛过来这么多问题,恐怕你自己都没想好要不要买房吧?作为一个名下无房的刚需,你思考的全是波段、行情、性价比这些词。从这些话中,房贷君能明显感觉出来,你当前的实力与你所思考的完全不相称。对于刚需,我的意见依然如初:要不要买房,只需考虑两点,房子的价格以及你所能承受的价格。一旦两者吻合,一个字:买!刚需买房要务实一点,你买房的目的是为了自己住啊,这个需求都还没解决,就想着波段、行情、周期?一口吃不下个大胖子。当然,追求性价比没有什么问题,房子毕竟已经很贵了,但问题是,有一个矛盾你自己恐怕都无法解决:你看上的房子在未来可预见的时间内可能根本不会跌,而你能买得起的房子,你永远不会想要。真要谈性价比,我觉得只能到你下定主意要买房,在挑选户型、地段等方面有所取舍,而不是在买房时机上找到一个所谓的最佳时机。最近房贷利率又很高。于是又有朋友问了:就算价格不变,现在买房成本也增加了,之前价格没这么高的时候85折,现在还要上浮10%的利率。还是别买了。我想说的是,价格肯定会变,就算不变,你可能也不会出手,原因还是那样,刚需的命,炒房的心,买涨不买跌会一直纠缠你,就算横盘了,你也会想着接下来是不是就是跌了。至于房贷利率的变化,我想说的是,这根本不是决定因素好吗?房贷君帮你们算笔账:如果你申请了200万的房贷,25年还清,基准利率情况下,25年共需支付利息为147万多,而1.1倍的情况下,25年共支付利息为164万多。表面上看是多了17万的利息。但你想过没,现在买房还能砍价呢,一套三四百万的房子,砍个十几二十万应该不算难吧?再算笔账,资金也是有时间成本的,说句极端点的话,同样是一块钱,今天花出去比明天花出去更划算。而你买房一次性砍下来的十几万,显然比你25年多付出的利息,购买力要强得多。当刚需用炒房的思维在买房的时候,一切就会变味。上面那位网友问我,2019年的能不能买,说实话,这个我真难以回答,因为在我看来,目前市场层面反而是清晰的,唯一不清晰的是政策,政策又是“自上而下”的,天知道哪天夜里23点会出个什么通知呢?我们很理解刚需第一次买房的那种忐忑,没有经历过,就有种天然的执念,对行情、政策、地段等要绝对了解,怕自己成为“站岗者”“接盘侠”。从无房到有房,就是签字交钱那么简单,完事收房装修住进去,考虑那么多的外在因素,倒不如考虑多增加点收入来得实在。如果非要给出点趋势的研判,我只想说一点,深圳经过连续七八个月的阴跌,到现在也没有出现过普遍性的房价下跌的势头。而现在深圳的二手房交易已经日趋活跃,如果没有房贷利率的调整的话,其实用不了多久,深圳楼市就会由量的回升变为价的回升。而房贷利率的调整,也仅仅是让成交量趋于稳定,价格已经没有多少下探的空间。一线城市的特点就是这样,包括北京,官方公布的数据,5月份环比下跌0.9%个百分点,而实际上跌幅可能在5%左右,如果从3.17算起,跌幅则可能在10%左右。对于刚需来说,这样的行情太有诱惑力了。两个月就跌去10%,至少一两年的家庭收入可以省出来了。如果再跌去10%,不敢想象。我想说的是,股票可以大起大落,而房子跌去20%就可能要命,而现在北京10%的跌幅也仅是在成交量腰斩的情况下取得的,实际对市场的实际影响要小得多。对于刚需来说,他们更应该清楚,房子除了能够用来增值,更重要的是用来住。在这个大前提下,研究波段趋势倒不如从自身需求出发,想买房了,正好又有钱,就是出手的最佳时机。
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  • 毕业就买房!好OR坏?这些问题要看清!

    六月也迎来了高校毕业季,大学生就业、住房,越来越成为一个社会话题,近些年,随着房地产市场的火热,一个很流行的名词诞生了—毕房族,指的是刚毕业就买房的人。一毕业就能买房,这着实让人艳羡不已啊!但是,一毕业就买房对于不同条件的人来说情况也不一样。家里有钱的同学们说,买买买!全款买!家庭比较贫困的同学来说,毕业就买房,还是别想了,买房全得靠自己。家庭条件中等的同学来说,买还是不买,这真的是一个纠结的问题!对于他们来说,毕业就买房,有好处也有坏处:好处:1、一些网友们认为,近些年来房价高,出现一年不买房,几年都白忙的局面。如果可以买房,还是早点买好,不然以后买不买得起,还是一个问题。2、现如今结婚的前提条件是要有房,早点买房有利于谈恋爱结婚。坏处:1、一部分网友认为,毕业就买房,说白了就是啃老,买房的花费多,会增加家庭压力,同时会造成孩子对父母的依赖。2、刚毕业的年轻人由于背负了沉重的房贷压力,不敢消费,不敢随意换工作。如果个人有意向去别的城市闯荡或者创业,房贷、房子在一定程度上成为阻力,感觉整个人被房子、房贷给困住了。对于毕业就买房这件事,有的人觉得有自己的房子就好,天天吃馒头稀饭也高兴、也乐意;有的人则不愿被房子束缚而降低了生活品质,喜欢自由自在的生活。总而言之,毕业就买房是好还是坏?具体还得看个人的实际情况和个人对待这件事情的态度。
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