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  • 中国楼市怪现象:一手房比二手房便宜

    针对房地产市场存在的部分销售乱象,去年5月以来,多地先后出台摇号购房政策,截至目前已在7个热点城市实施。各地政策有何异同?具体如何实施?要达到什么效果?各地摇号购房政策有何异同?自去年5月上海、南京出台新房销售摇号政策后,长沙、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策。今年3月以来,实施摇号政策的城市不断扩容,武汉、西安和杭州等城市也相继发布了摇号新政。目前实施新政的7个城市,摇号政策各有异同。记者梳理发现,其共同点在于均强调一次性申报所有房源,或一次性售出所有准售房源;都强调摇号购房过程的公平和公正,均提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面,上海和成都规定,“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市,则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定,意向客户登记数少于推出房源数的,不需要公证摇号售房;武汉的摇号政策则非硬性规定,只建议“意向购房人数多于项目准售房源的,宜采取公证摇号方式公开销售。”值得一提的是,杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜,部分城市甚至明确了刚需房源比例。如杭州规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;武汉规定,在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中,低于120平方米的准售房源,采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围;长沙则规定,“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房,应优先满足首套刚需购房群体。  摇号购房过程如何操作?从各地出台的摇号购房细则来看,房地产开发企业均应依据公证机构摇号结果,组织购房者按序选房并办理有关手续,有关部门对选房和登记备案过程进行监督。记者在上海市东方公证处看到,与以往开发商自行摇号确定选房顺序不同,新政要求摇号排序必须在公证下进行,且使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果当场公示。随后,认购客户将在开盘现场进行按序选房和签约。“以往开盘,开发商都是用自己的摇号系统。一些热门楼盘总有人托关系、递条子,因此确实会‘暗箱操作’,如固定几个关系号使其可以优先选房。但现在摇号过程在公证处进行,弄虚作假就成了违法行为,这对于开发商来说具有威慑力。”融创上海城市公司营销负责人告诉记者,“在开盘选房环节,开发商必须严格按照公证处摇号排序的结果,依序进行,保证公开、公正、透明。”以上海春节后首个摇号楼盘“同济融创玫瑰公馆”为例,该项目负责人介绍说,在取得预售证之前,开发商就发布声明,向购房者做出“抵制炒房行为、杜绝不良机构从中谋私利”的承诺,并给出举报热线;取得预售证后,该项目则陆续在微信公众号上发布系列公告——销售公告、准售房源公告、摇号排序规则、开盘选房规则、有效意向认购客户名单公示、开盘摇号结果公示等关键信息。“对于开发商来说,摇号政策影响的不仅仅是选房本身,而是让整个购房过程全部在阳光下运行,信息披露必须更加透明,以此最大程度地挤压寻租空间。”成功中签该项目的王女士告诉记者,摇号购房新政出台后,感觉整个买房过程公平透明了很多。“以前楼盘开盘,开发商一般会人为制造哄抢的气氛,购房者只有几秒钟做决定,往往抢完房都不知道自己选了哪套。此次选房安排在2天内完成,让我们不必在紧张的情况下完成选房,这说明政府推出的摇号政策是从购房者切身利益出发设计的,为楼市的平稳健康发展创造了公平公正的环境。” 摇号购房要达到什么效果?业内人士认为,摇号购房意味着公证机构全程监督,可有效杜绝内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。多地出台买房摇号政策针对的是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场存在的重重乱象。去年以来,部分开发商通过变相加价,巧妙地绕过政府限价提升了购房总价格,关系户、茶水费、搭售车位等手段层出不穷。在政府严格限价机制下,不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。由于政府限价可能导致新房与二手房存在较大价差,存在明显的套利空间,引发人们抢购新房。业内人士说,收取额外费用不仅变相增加了购房者的负担,同时部分新房项目内部预留房源也破坏了新房销售的公正性。这正是新房摇号销售要杜绝的现象。此外,在去杠杆的大环境下,房企融资难度不断增加,贷款的回款周期较长会提高开发商的资金成本。因此,开发商更倾向于选择交付全款的购房者,而采用公积金贷款购房或者置换购房的,往往是自住型需求,新房摇号销售很大程度上防止了他们遭到区别对待的情况。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,一二手房价倒挂导致购房者追逐价差变身投资者,“买到即是赚到”的心理导致购房者群体扩大,进而加剧供需矛盾,而摇号政策有利于实现购房公平。易居智库研究总监严跃进也认为,部分城市的摇号购房政策对于刚需人群的倾斜,有助于他们能够以较为公平的方式选到房。
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  • 报告指深圳、广州、珠海产业转型升级成效排广东前列

    广东省社会科学院18日发布的《2017年度广东产业转型升级指数评价研究报告》显示,广东产业转型升级成效有所提升,指数得分较高城市集中在珠三角,深圳、广州、珠海总得分位列全省前三甲,产业转型升级进入了相对优化阶段。??据广东省社科院产业经济研究所所长向晓梅介绍,该指数从动力转换、结构优化和提质增效3个维度,以及研发投入、制造业结构、生产效率等9个二级指标来考察当前广东产业转型升级水平。??上述报告指出,在粤港澳大湾区建设背景下,深圳、广州、珠海依托前海、南沙、横琴等国家级战略平台,引领区域开放合作模式创新与发展动能转换,在发展新经济、培育新动能、建设现代化经济体系方面发挥了重要作用。??报告称,在动力转换方面,珠三角九市排名均位居前列,表明创新资源本身具有较强的集聚效应,九市以建设珠三角国家自主创新示范区为契机,着力完善开放型区域创新体系,在广东产业创新中起到支撑引领作用。??向晓梅称,总体来看,广东产业转型升级动力转换能力处于全国先进省市的中等水平,企业研发投入、人才投入仍待加强;产业结构优化程度在先进省市中处于中等水平,但投资结构低于全国水平,民营经济活力仍显不足;提质增效水平居于先进省市前列,生态效益、创新效益显著,但生产效率有待提高。
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  • 这些地方相继“摇号购房” 哪些人买房更安心了?

    针对房地产市场存在的部分销售乱象,去年5月以来,多地先后出台摇号购房政策,截至目前已在7个热点城市实施。各地政策有何异同?具体如何实施?要达到什么效果?各地摇号购房政策有何异同?自去年5月上海、南京出台新房销售摇号政策后,长沙、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策。今年3月以来,实施摇号政策的城市不断扩容,武汉、西安和杭州等城市也相继发布了摇号新政。目前实施新政的7个城市,摇号政策各有异同。记者梳理发现,其共同点在于均强调一次性申报所有房源,或一次性售出所有准售房源;都强调摇号购房过程的公平和公正,均提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面,上海和成都规定,“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市,则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定,意向客户登记数少于推出房源数的,不需要公证摇号售房;武汉的摇号政策则非硬性规定,只建议“意向购房人数多于项目准售房源的,宜采取公证摇号方式公开销售。”值得一提的是,杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜,部分城市甚至明确了刚需房源比例。如杭州规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;武汉规定,在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中,低于120平方米的准售房源,采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围;长沙则规定,“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房,应优先满足首套刚需购房群体。摇号购房过程如何操作?从各地出台的摇号购房细则来看,房地产开发企业均应依据公证机构摇号结果,组织购房者按序选房并办理有关手续,有关部门对选房和登记备案过程进行监督。记者在上海市东方公证处看到,与以往开发商自行摇号确定选房顺序不同,新政要求摇号排序必须在公证下进行,且使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果当场公示。随后,认购客户将在开盘现场进行按序选房和签约。“以往开盘,开发商都是用自己的摇号系统。一些热门楼盘总有人托关系、递条子,因此确实会‘暗箱操作’,如固定几个关系号使其可以优先选房。但现在摇号过程在公证处进行,弄虚作假就成了违法行为,这对于开发商来说具有威慑力。”融创上海城市公司营销负责人告诉记者,“在开盘选房环节,开发商必须严格按照公证处摇号排序的结果,依序进行,保证公开、公正、透明。”以上海春节后首个摇号楼盘“同济融创玫瑰公馆”为例,该项目负责人介绍说,在取得预售证之前,开发商就发布声明,向购房者做出“抵制炒房行为、杜绝不良机构从中谋私利”的承诺,并给出举报热线;取得预售证后,该项目则陆续在微信公众号上发布系列公告——销售公告、准售房源公告、摇号排序规则、开盘选房规则、有效意向认购客户名单公示、开盘摇号结果公示等关键信息。“对于开发商来说,摇号政策影响的不仅仅是选房本身,而是让整个购房过程全部在阳光下运行,信息披露必须更加透明,以此最大程度地挤压寻租空间。”成功中签该项目的王女士告诉记者,摇号购房新政出台后,感觉整个买房过程公平透明了很多。“以前楼盘开盘,开发商一般会人为制造哄抢的气氛,购房者只有几秒钟做决定,往往抢完房都不知道自己选了哪套。此次选房安排在2天内完成,让我们不必在紧张的情况下完成选房,这说明政府推出的摇号政策是从购房者切身利益出发设计的,为楼市的平稳健康发展创造了公平公正的环境。”摇号购房要达到什么效果?业内人士认为,摇号购房意味着公证机构全程监督,可有效杜绝内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。多地出台买房摇号政策针对的是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场存在的重重乱象。去年以来,部分开发商通过变相加价,巧妙地绕过政府限价提升了购房总价格,关系户、茶水费、搭售车位等手段层出不穷。在政府严格限价机制下,不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。由于政府限价可能导致新房与二手房存在较大价差,存在明显的套利空间,引发人们抢购新房。业内人士说,收取额外费用不仅变相增加了购房者的负担,同时部分新房项目内部预留房源也破坏了新房销售的公正性。这正是新房摇号销售要杜绝的现象。此外,在去杠杆的大环境下,房企融资难度不断增加,贷款的回款周期较长会提高开发商的资金成本。因此,开发商更倾向于选择交付全款的购房者,而采用公积金贷款购房或者置换购房的,往往是自住型需求,新房摇号销售很大程度上防止了他们遭到区别对待的情况。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,一二手房价倒挂导致购房者追逐价差变身投资者,“买到即是赚到”的心理导致购房者群体扩大,进而加剧供需矛盾,而摇号政策有利于实现购房公平。易居智库研究总监严跃进也认为,部分城市的摇号购房政策对于刚需人群的倾斜,有助于他们能够以较为公平的方式选到房。
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  • 公务员考试临近,部分城市“省考房”预订量激增40%

    2018年的公务员招录大幕拉开。2018年的公务员招录大幕已经拉开,4月21日,将有超过20个省份的公务员招录笔试同日举行。在公务员考试临近之际,许多考生开始准备另一件要紧事——预订考点周边酒店,这带动了不少城市酒店预订迅速升温。携程酒店大数据显示,近一周,广州、贵阳等城市的“省考房”预订量同比增长超40%,其中最受青睐的是考点附近的经济型酒店。以各省份为单位组织的公务员招录考试,也被称为公务员“省考”。从各地公布的招考人数来看,安徽、湖北、湖南、黑龙江、广西、广东等省份今年的公务员招录人数均在7000人以上,同时,多个省份公务员报考火爆,最热岗位的竞争比例超过“千里挑一”。公务员考试的盛况也带动了周边酒店预定量趋于火爆。携程酒店预订专家介绍,近年来,越来越多考生选择在考场周边预订“省考房”,以便在考试期间得到更好的休息。所以,“省考房”持续走俏,已成为考生备考的新利器。“省考房”往往指的是距离考点周边直线距离1千米内的高质量酒店。而除了与考点间的距离这一考生们最看重的因素之外,考生们对于选择的酒店类型倾向性十分明显。携程数据显示,近7成考生倾向于入住经济型酒店。此外,“有书桌”、“有台灯”成为了房间必备设施,因为超过9成考生在考试前一天晚上仍会复习。当然,酒店是否拥有安静舒适的休息环境也成为考生考虑的重要因素,因此,地处安静地段的酒店更受考生青睐。而“有窗”“含早餐”也成为了考生选择酒店时的考虑因素。在入住时间方面,大多数考生会在考试前1天入住,提前熟悉考点周边环境。同时,还有部分考生选择预订钟点房,以便在考试期间有个临时午休的地方。
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  • 报告:一线城市房价明显下降 今年不会出现过快上涨

    记者今天(4月18日)从上海财经大学高等研究院获悉,根据该院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组搜集的数据,北上广等一线城市新房、二手房房价均出现明显的下降趋势。报告通过分析国家统计局的基本数据得出结论认为,2017年下半年至2018年2月,全国70个城市新建商品住宅价格在整体上呈现平稳增长,增速较2017年上半年有了比较明显的回落。如今,房价的增长主要由二三线城市,尤其是三线城市支撑。报告称,一线城市新房房价从2017年7月开始持续下行。以2017年1月为房价基数1进行比对,一线城市新房曾在2017年6~7月飙升至1.01以上,但此后一路缓慢下行,到2018年2月又回到了原始基数1。一线城市新建商品房的销售也呈现一路下跌的趋势。销售面积同比增速从2017年1~2月的16%左右,降到2018年1~3月的-7%左右,销售额同比增速从2017年1~3月最高的近20%,降到2018年1~3月的-1%。不仅是新房,一线城市二手房价格也出现了明显下降。上财团队在控制房屋属性、区域等变量后,得到了一组房价变化指数。指数显示,北京、上海二手房价格出现了明显下降。以北京楼市为例,从2017年1月至2018年2月这个区间内,北京二手房在2017年4月无论是成交价格还是平均成交周期均达到一个峰值,房价指数为1.11左右,平均成交周期仅为30多天;但到了2018年2月,房价指数迅速下降至0.95左右,平均成交周期接近80天。报告称,北京等一线城市的楼市降温,是短期调控、房贷政策以及土地供应共同发力的结果。比如,北京在2017年3月17日出台了严厉的限购政策,此后楼市开始逐步降温,与此同时,北京市从2017年二季度开始大幅度增加土地供应。报告认为,一线城市楼市确实“降温”了,且2018年全年,这些热点城市不会再出现房价过快上涨的现象,楼市热点将向三四线城市转移。(原题:《上财报告显示:一线城市楼市“降温”了》)
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  • 亢奋中的海南,我们还能不能进场?

    回眸一笑百媚生,六宫粉黛无颜色。如今,海南正傲立船头,接受着来自其他各省市的仰视。从去年年底到今天,中央对海南态度可谓是——“打一巴掌,再送你一个超级大甜枣”。甜到海南的领导干部出现在《新闻联播》,都不禁哽咽道“为了这个事情,我们期盼了30年”。今年春节前,就在海南因为中央督察组的点名批评还战战兢兢时,就有业内人士告知90度地产,过不了多久,中央就会献给海南一份生日大礼,只是没想到的是这份大礼来得这么快。这一次,自由贸易港的特大礼包砸向海南,不好意思,里面没有房地产的席位。但是,习惯了依赖房地产的人们,追随的热点依旧撇不开房地产,所以你会看到海南楼市一种从内到外的亢奋。不同的是,相比较圈里人踏实的亢奋,圈外的人显然更多了一层焦虑:进还是不进?不进还有没有机会?01一项政策的落地、一个概念的提出,反映最灵敏的永远都有地产的影子。当初,雄安新区成立时如此,如今自由贸易港身份加持的海南亦如此。只是,雄安是宣告新区成立在前,楼市调控政策在后;海南是政策调控在前,自由贸易港提出在后。不过,不管何时出调控,中央用政策、制度锁住喉咙的目的都是——别让楼市破坏了百年千年大计。但是,这依旧挡不住海南楼市的亢奋。从3月31日“房八条”的出台,到4月13日自由贸易港的提出,再到4月18日发布的59国人员入境海南旅游免签名单,海南内外的亢奋状态就一直直线上升。楼市的反应,就是房价的攀升、抢房源、开发商多个项目集体停盘。“之前出台的房八条中规定,首付七成,就是为了防止后续出台的政策导致房价失控。但是即便这样,也抑制不住房价每天还在涨。大家都在抢房,你不在本地可能感受不到。”据海南中介王路透露,从4月1日开始,海南的房价就开始涨起来了,自由贸易港概念提出来之后几天涨得最厉害,限购和不限购区域都涨。目前,海南省无论是海口、三亚(楼盘)这种成熟楼市,还是周边的外围城市,房价普遍上涨了3000元—5000元不等,各地涨幅在10-30%。(图片来源于网络)代理海南项目的另一家中介李飞则这样形容海南楼市,“在海南现在不是你在选房子,是房子在选你。半个月之前还会有一些房子可选,但是现在能选到自己预算的房子已经不错了,很多人不太纠结位置和价格了,现在买到就是赚,以后还会更贵。”海南楼市的亢奋使中介语气更加急迫:如果想买这几天就要过来抢房,或者看中合适的了直接异地交定金锁定房号,因为等下一轮开盘的价格就不知道涨多少了,购买流程是五万锁定房号,一周时间过去签合同,补交首付或全款。各大开发商也做出迅捷反映,陆续封盘停售,不接受任何方式转款,具体恢复时间待定。停售时间就在自由贸易港概念提出之后。开发商并未透露停售原因,但中介说,之前备案价格太低了,开发商意识到房价还会涨,所以封盘不卖了,等着重新备案调价。而“房八条”中规定,商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格,调整备案价格的须重新备案。不过,从以往海南楼市数据看,海南房价继续稳步攀升已是大概率事件,每一次上涨的规律是调控政策发布后紧跟的月份环比下跌,但过两三个月价格又会上涨。国家统计局数据显示,2017年三亚发布调控措施后,4月新建商品住宅价格环比下降1.2%,领跌全国,至7月份已经恢复上涨。海口在全省限购下,5月新房价格环比下跌0.6%,随后也恢复上涨,今年3月,海口新房价格以2.1%的环比增速领涨全国。北京(楼盘)房展组委会秘书长郑向东认为,每一次出来利好政策,都会出现这种捂盘坐等价格上涨的情况。海南是根据每个区域情况整体供应土地,没卖出去有库存就不给你地,供应一块放点销售证。这是政府管控和市场两方面影响的结果。02海南的楼市,很多人自问,我要不要进场?这个问题答案取决于两方面:第一,你能不能进场;第二,进场的成本有多大。在自由贸易港概念提出之前的3月31日,海南省发布了 “房八条”。这次购房门槛再次提高:非海南省户籍家庭只能买1套住房,首付不得低于七成,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让,在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明等。其实,上述几方面就决定了你能不能进以及进的成本。如果要进,那么以家庭为单位你能进1套,但进场的区域有限制,因为政策规定非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。海南目前实行限购政策的区域指已出台限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。这些区域中大部分也都是国家重点保护的“生态地区”,而且土地锁紧库存减少的情况下,必然要加大进场的难度,控制进场的人数。但是,如果你纳税或缴纳社保不够5年,你可以在上述限购区域之外的地方进场。而且这些不限购区域房价未来还可能会上涨,因为这些地方还有GDP考核。既要生态又要GDP,如此一来,只有通过“涨地价”这种见效方式来切入,地价涨了房价必然也会涨。其次,如果你能进,你也要看看你进场的成本有多大?首付不得低于七成的规定必然会增大很多人的购房成本,这相当于70%没有杠杆可撬。更何况,90度地产多次调查的海南楼市结果是:很多项目的付款方式都是全款购买或者先紧着全款购房者。这就是现金流为王的时代。90度地产曾从北京某房产代理商得到的一份房源信息汇总表上显示,海南现在的房子几乎都是期房,开盘时间集中在2018年和2019年。这意味着即便是提前进去的人,也多数是拿不到产权证的,从购房到拿到不动产证期限至少需要2、3年的时间。从投资心态来看,如果你买房纯粹为投资变现,对不起,海南不欢迎你,你也没有这个机会。因为“房八条”锁定了房子的流转,5年禁止转让+3年左右时间拿到产权证,你买的房子至少有8年时间不能卖。两点相加,房子“冰封”,也彻底将你的变现投资预期打压下去。所以,投资若是赌博心态的话,与其赌房,还不如将来去海南“赌马”。03有人调侃海南就是扶不起来的“阿斗”,而每一次都是败给了房地产。海南经历过三次炒房,第一次炒房是建省时期,泡沫过后剩下一堆烂尾楼;第二次炒房是2010年的国际旅游岛概念,其后又陷入长期疲软无力。第三次就是如今自贸港获批,海南楼市热度依旧不减。业内有些大咖认为,海南没发展起来有其自身原因。可以说,海南是直接从农业社会跨到了现在以旅游和现代农业为标志的发展阶段,没有经历工业化,底子相对薄弱。总结起来一句话,就是越跑越慢。“仅仅旅游业不足以支撑海南全方位的发展,如果说山西、东北经济问题是过重造成的,海南则是过轻造成的,没有工业化,没有一产,各地都在发展的时候,又受到生态保护的限制,不能发展这些。”郑向东说,未来海南走的是弯道超车的道路,这一点和香港一样,香港靠自由贸易成为东方明珠(600637,股吧),贸易带来金融、物流、能源、旅游,拉动人们去那边消费。未来,海南的楼市还有没有空间呢?其实可以从海南的任务清单中来寻找答案。4月14日,国务院发布了设立国际能源、航运、碳排放权等交易场所,重点发展旅游、互联网等现代服务业等一系列任务清单,明确到2025年,海南将初步建立自由贸易港制度,营商环境达到国内一流水平。旅游休闲、娱乐健康、高科技企业、金融业以及阿里巴巴、京东、腾讯在海南的“落户”,带来的将是物理空间场所需求的加大,而当产业、资本、人口都聚集在一起的时候,就有商业的升级,这时候,或许才是海南楼市扩展空间的机会。
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  • 土地市场持续火热 一季度全国土地出让收入增长41.8%

    4月18日,财政部公布一季度财政收支数据并召开发布会。数据显示,1-3月累计,全国一般公共预算收入约5.05万亿元,增长13.6%。1-3月累计,全国一般公共预算支出约5.1万亿元,同比增长10.9%。与实体经济密切相关的税收收入保持较高增长,随着清理降费工作的推进,非税收入出现负增长。具体而言,税收收入约4.43万亿元,同比增长17.3%;非税收入6214亿元,同比下降7.5%。财政部国库司负责人娄洪在发布会现场表示,一季度财政收入实现平稳较快增长,收入质量进一步提高;财政支出继续保持较高强度,支出进度总体加快,对重点领域支持力度进一步加大,有力促进了经济社会平稳健康发展。几大主体税种均维持了较高增速,如一季度国内增值税17699亿元,同比增长20.1%;企业所得税8535亿元,同比增长11.7%;个人所得税4610亿元,同比增长20.7%;进口货物增值税、消费税4332亿元,同比增长15.9%等。部分与房地产相关的税收收入也保持较高增速,如契税1418亿元,同比增长17.8%;房产税633亿元,同比增长11.4%等。一季度土地出让收入延续了去年的高增长。1-3月份,国有土地使用权出让收入约1.33万亿元,同比增长41.8%。21世纪经济报道记者查阅数据显示,去年全年我国国有土地出让收入规模约5.21万亿元,同比增长40.7%,今年一季度土地市场依然火热。财政支出方面,重点支出领域支持力度较大。如一季度社会保障和就业支出9184亿元,增长12.2%;农林水支出3647亿元,增长24.9%,其中农业支出、扶贫支出分别增长38.3%、58%;交通运输支出2592亿元,增长28.4%;科学技术支出1394亿元,增长17.8%等。
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  • 专家:各城市人才争夺政策 提升楼市成交预期

    18日,国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降,二三线城市涨幅回落。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,环比上涨0.1%。二线城市新房二手房价格环比涨幅均扩大3月份,各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调,坚持分类调控,保持政策的稳定性和连续性。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,降幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格今年以来首次出现下降,降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方日报记者表示,从环比数据上看,实际上当前房价潜在上涨的压力还是比较大,最典型的就是近期沈阳出台的限购政策,就说明了这一点,部分城市政策若不严,那么购房需求规模就会比较大,价格上涨的动力就会比较强。而从同比增幅数据看,可以看出,大趋势肯定会延续同比增幅收窄甚至下跌的态势,所以当前房价数据的特点在于,房价降温是大趋势,但中间各阶段和各城市依然会存在部分阻力。此外,他表示,当前部分城市一手房和二手房数据都呈现了环比增幅扩大的现象。尤其是近期一些城市二手房市场的交易开始活跃,价格方面也开始上涨。1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点;商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对南方日报记者表示,3月以来重点城市推盘量增加,人才争夺政策实质上提升了二线城市房地产成交预期;同时今年棚改货币化安置效应不减,将对三四线城市销售有提振作用。商品房销售额增速的回落幅度大于销售面积涨幅回落,表明总体市场成交处在量价平稳的良好状态。房地产投资增速再次超过市场预期夏丹表示,从原有的逻辑框架来看,先行指标的下行趋势应该反映在今年的开发投资增速当中,但年初发布的两期开发投资数据不仅超预期反弹,且反弹幅度较大。1-3月房地产投资增速高达10.4%,事实上这一指标已经整整三年未超过两位数了,即便在政策和货币环境相对宽松、行业趋势性复苏的2015-2016年。在租购并举双轨制度下,需同时考虑商品房、租赁房和保障房的情况,今年房地产投资存在超预期的可能。具体来看,进入3月,除了土地购置费递延和PSL贷款集中投放因素外,房地产开工建设包括租赁房和保障房的建设加快是一个主要原因。1-3月房屋新开工面积34615万平方米,同比增速反弹至9.7%,较上期提高6.8个百分点。其中住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。夏丹表示,一是由于3月的季节性复苏,二是在严监管和紧资金环境下,加快开工取代囤地成为开发商的较优选择。先行指标土地购置面积出现改善,对后续投资有支撑作用。近期三四线城市房地产交易维持热度,去库存较快,不少地方相应调整了供地节奏。房企方面也有补库存需求,在二三线城市积极布局。统计局公布的一季度房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比增速再次回正,分别为0.5%和20.3%。从CREIS数据300个城市土地市场情况来看,二线和三线城市3月推地同环比均明显加快;其中三线城市土地交易领衔,成交面积环比和同比增速分别高达61%和103%。此外,夏丹表示,在资金来源全面从紧的环境下,开发企业后续拿地力度能否持续仍存隐忧。1-3月份,房地产开发企业到位资金同比增速继续降至3.1%,为两年来最低。其中,国内贷款仅增长0.9%,个人按揭贷款下降6.8%,首套房和二套房贷款平均利率分别升至5.51%和5.86%,供求两端贷款政策均从紧;定金及预收款增速也放缓至11.2%,对应销售增速的下滑。
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  • 70城房价现新变化 调控政策料蔓延到三四线城市

    (原标题:70城房价现新变化 调控政策料继续蔓延到三四线城市)中新网客户端北京4月19日电(记者 邱宇 程春雨)国家统计局18日发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,新房价格环比上涨城市增至55个,下调的城市依然热点城市为主。快来看看你所在城市房价3月份是涨是跌?资料图:北京市丰台区小屯路某小区外景。中新网 邱宇 摄3月份55个城市新房价格环比上涨根据国家统计局公布的数据,从环比看,新房价格上涨城市数量1月、2月均有所减少。到了3月份,上涨的城市则有55个,相比2月份多了6个城市。具体看,3月份,新房价格环比涨幅最高的海口为2.1%,其次是秦皇岛(1.4%)和长春(1%)。同期,10个城市的新房价格环比下降,分别是福州、蚌埠、南京、武汉、厦门、惠州、温州、无锡、深圳、郑州。从二手房数据看,房价环比上涨的城市有59个,也比上个月有所增加。涨幅最高的乌鲁木齐为2.1%,海口、太原、青岛、西安、济宁、哈尔滨均超过了1%。环比下降的7个城市分别是上海、厦门、成都、福州、北京、武汉、郑州。2018年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。来源:国家统计局官网新房价格环比下降城市以热点城市为主中原地产首席分析师张大伟说,从房价表现来看,下调的城市依然以热点城市为主。3月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。记者注意到,3月份在新房售价环比下降的10个城市中,有7个是热点城市。从环比看,上述7个热点城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;天津和合肥两个城市持平;其余城市微涨,涨幅在0.1至0.2个百分点之间。从同比看,有9个热点城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.3至2.3个百分点之间;其余城市略有上涨,涨幅在0.1至1.2个百分点之间。15个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表。来源:国家统计局官网70城房价整体环比增幅扩大,同比增幅收窄易居研究院智库中心研究总监严跃进说,整体看3月份房价指数,环比增幅为0.4%,同比增幅为5.5%。环比增幅数据有所扩大,而同比增幅则有所收窄。3月份,一线城市新房价格同比下降0.6%,降幅比上月扩大0.5个百分点;二手房价格本月首次出现下降,降幅为0.1%。二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新房和二手房价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。从环比看,一线城市新房价格环比上涨0.1%;二手房价格继续下降,降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市新房和二手房价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新房价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点,二手房价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。对于“一线城市新房价格环比上涨”现象,严跃进认为,这些城市的库存规模不足,房价涨易跌难,还有近期高端楼盘积极入市,在一定程度上影响了价格。而一线城市房价继续呈现同比下跌,与持续性的调控因素有关。资料图:重庆高楼。中新社记者 陈超 摄调控政策料继续蔓延到三四线城市“从3月房价数据看,同比增幅有所收窄,预计大趋势将延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行。”严跃进说,当前房价降温是大趋势,但中间各阶段和各城市可能存在部分阻力。张大伟认为,三四线城市库存在继续减少,在一二线城市进入补库存后,三四线城市也开启库存短缺时代。2018年一二线城市楼市预计将持续平稳,而三四线城市将运行在高位,楼市调控政策继续蔓延到三四线城市。中原地产统计显示,前3个月,全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。从3月来,全国超过20个城市再启房地产调控:合计发布房地产调控政策内容达到了26条,本轮典型的调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房,三四线城市加入限售。58安居客房产研究院首席分析师张波告诉中新网记者, “可以预见‘因城施策、分类调控'的政策还将持续,近期房价持续上涨的城市,未来可能出台更加严厉的调控措施。当然,对于刚需购房者的优先保障措施也有望在更多城市落地。”
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  • 一线城市二手房价首现下降 房地产业增速持续走低

    (原标题:一线城市二手房价首现下降 房地产业增速持续走低)本报记者?张敏?北京报道4月18日,国家统计局发布数据显示,今年第一季度,房地产业增加值为13845亿元,同比增长4.9%。自去年第二季度以来,已连续四个季度低于同期的GDP增速,相比去年一季度7.8%的增速,也明显下降。房地产业增加值增速下滑,说明行业对经济增长的贡献率出现下降。房价走势企稳乃至回调,正是其中的一个直观表现。国家统计局在当日发布了70大中城市的房价变化情况。今年3月,15个热点城市的房价走势平稳,部分城市房价下跌。领涨者继续由二三线城市占据,但最高涨幅并不大。这都显示出,整体房价在调控的作用下逐渐企稳。过去几年来,因行业规模高速扩大,以及对GDP增长的高贡献率,房地产业曾被称为国民经济的“支柱产业”。从数据上看,在过去两年(2016年和2017年)连续创下历史交易记录之后,这种地位已经动摇。分析人士认为,行业正进入供需关系逆转后的稳定发展期,楼市调控扩围和长效机制酝酿,将使得价格和成交量进一步企稳。从长远看,房地产业对经济增长的贡献率将可能继续下滑。热点城市房价平稳今年3月,15个热点城市新建商品住宅销售价格(不含保障房)总体保持基本稳定。从环比看,7个城市新房价格下降,降幅在0.1%至0.4%之间;2个城市持平;6个城市微涨,涨幅在0.1%至0.2%之间。同比看,有9个城市的新房价格降至去年同期以下。其中,一线城市的新房价格平均同比下滑0.6%,连续两个月出现下降;二手房平均价格则首次出现同比下滑。15个热点城市的房价涨幅明显低于70城平均水平,说明分类调控的效果显著。按照国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读,这是由于“各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调,坚持分类调控,保持政策的稳定性和连续性”。在热点城市以外,房价表现略有起色。海口、秦皇岛、长春成为房价(环比)领涨者,延续了去年以来“一线城市平稳,二三线城市领涨”的大格局。但即便是涨幅最大的海口,新房价格环比涨幅也仅为2.1%。且海南房地产市场向来缺乏稳定性,这一涨幅也被认为很难延续。总体来看,今年3月,70个大中城市新房价格平均环比上涨0.42%,涨幅比此前两个月有所扩大。按照中原地产的观点,这是由于此前压抑的需求正在谋求释放所致。其中,经过几年的“去库存”进程,很多二三线城市的库存降至低位,供需关系逆转,使得房价有抬头的动力。另一方面,板块轮动效应仍在继续,部分起步较晚、房价基数不高的城市成为新一轮热点。如随着东北楼市的反弹,东北城市的房价涨幅已连续多月名列前茅。在大部分机构看来,二三线城市房价虽有上涨压力,但涨势并不会持续太久。今年的政府工作报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控。”全国两会结束后,大连、阜阳、长沙、沈阳、海南等地纷纷出台政策,摇号买房、分区域调控等做法,说明楼市调控正不断深化和细化。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出,房地产调控政策将进一步向三四线城市蔓延,并呈现出“打地鼠”的特征。因此,热点区域的房价涨势将很快被打压,今年的整体房价水平将继续企稳。经济增长贡献率缩小除房价外,成交量也因各种因素被遏制。今年一季度,全国商品房销售面积同比增长3.6%,销售额同比增长10.4%,增幅双双降至2015年7月以来的新低。按照市场人士的观点,量、价受挫,说明房地产行业的活跃度出现下降,并将直接影响到其在国民经济中的贡献率。国家统计局数据显示,今年第一季度,房地产业增加值为13845亿元,同比增长4.9%,低于同期的GDP增速。国家统计局将房地产业列入“服务业”的范畴,并细分为70个大类,涵盖新房、二手房、租赁、物业等领域。房地产业增加值是指依靠房地产买卖、租赁、维护等形成的各项收入(包括佣金等)。因此,这一指标虽不同于量、价等直观指标,但能够在同口径下,与GDP做出精准的对照。自2000年以来,房地产业增加值呈逐年扩大的趋势。其中,从2004年土地出让市场化改革后算起,增长较快(增速大于7%)的年份分别是2005年-2007年、2009年-2011年、2013年、2016年。由于这些年份均为市场“大年”,说明行业增加值与交易市场——而非租赁、物业市场——的关联度更大,且有一定的正相关性。在其中的多数年份里,房地产业增加值增速高于同期的GDP增速,说明当市场向好时,房地产业对经济增长的贡献率也较大。实际上,过去多年来,房地产业在宏观经济中享有的“支柱地位”,正是由来于此。2017年,楼市成交量创下历史新高,房价涨幅也一度达到阶段性高点。但由于基数较高,房地产业增加值增速仍然下降,当年二季度已低于同期的GDP增速。2017年全年,房地产业增加值增速降至5.6%,同年的GDP增速则是6.9%。“房地产业对经济增长的贡献率正在下降。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,从表面上看,这源于楼市调控政策的延续和深化,使得成交量趋于平稳、房价增长乏力。但从大周期的角度来看,整个行业已经从供不应求过渡到供大于求阶段。虽然棚户区改造仍会对三四线楼市带来刺激,但市场爆发式增长的基础已不存在。且这种变化是不可逆转的。即使租赁、物管市场崛起,其对GDP的贡献率仍然不及交易市场。严跃进同时指出,这种变化并不是坏事。房地产市场进入稳定发展期,使得其周期性波动不会传递到经济发展中,使得经济增长更为平稳。与此同时,经济增长对房地产业的依赖度下降,也会倒逼一些城市的经济转型。
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  • 广东东莞拟推出买房两天冷静期 下定两天内可反悔

    买房认购两工作日内可无理由退定,这一重大利好有望出现在东莞!昨日,东莞市住建局联合东莞市工商行政管理局发布《东莞市商品房认购书(范本)(征求意见稿)》,正式向社会公开征求意见,其中规定买房交定金两日内反悔,开发商要无理由退定!记者了解到,“认购两日内反悔可退定”的规定在省内还属首次出现。此外,这还是东莞首次统一认购书版本,业内人士认为,这将有利于减少开发商和购房者的纠纷。5种情况可退定认购书范本规定,下定两日内反悔、遇到限购不能买房、房企未与购房者按时签合同、“一房两卖”等五种情况可以退定。★购房者在认购书签订之日起两个工作日内(不含签订当日)要求解除认购书退回定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,可退定。★认购书签订后,遇到政策改变导致购房者及其家庭成员(包括配偶、未成年子女)不能按照原有政策条件购房,要求解除本认购书的,可退定。★房企未在约定的期限内与购房者协商签订《商品房买卖合同》,房企双倍返还购房者已支付的定金。★房企“一房两卖”的,房企应向购房者双倍返还定金。★由于不可归责于买卖双方的原因导致不能在约定时间内签订《商品房买卖合同》的,可退定。2种情况不能退定认购书范本明确规定了开发商可以解除合同,且不退还定金的情况。●如购房者未在约定的期限内与开发商协商签订《商品房买卖合同》,开发商有权解除认购书,而且购房者已支付的定金不予退还。此外,认购书范本还特别提出,开发商要经书面通知送达购房者后,才能将该商品房另行出售给他人。●签订认购书时,开发商还要向购房者出示将来拟签订的《商品房买卖合同》(含正文和附件),和购房者解释清楚,并将合同交给购房者存底;如果将来签订的《商品房买卖合同》条款没有变更,购房者不得以合同条款无法协商一致为理由拒绝签署房屋买卖合同,否则定金不予退还。提醒:签认购书前要充分了解政策和项目情况据介绍,该认购书范本适用于东莞市行政区域内的房地产开发企业与购房者在签订商品房买卖合同之前所签订的认购文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认;未列入合同示范文本中的一些特殊项目要求,由合同双方协商补充。认购书范本还特别提醒,购房者在签订认购书前要结合自身情况,充分了解相关购房、贷款的限制及审批流程,充分了解自身的征信记录及贷款额度,充分了解拟购商品房及项目设施配套情况,充分了解项目用地红线内外的不利因素。记者了解到,这也是东莞首次对认购书版本进行统一。解读:认购书范本统一保障买卖双方合法权益目前,东莞市场上并没有统一的认购书版本,东莞市住建局房管科科长袁少英介绍,开发商设计的认购书更多的是从开发商立场考虑;而此次认购书版本统一,是为了进一步规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,促进房地产市场健康平稳发展。她告诉记者,“其中最大的亮点是,即使交了定金,也可以有两天冷静期,两天内不想买房了,开发商无条件退还定金。”东莞房地产协会秘书长陈骏良也表示,认购书版本的统一,不仅有利于保护购房者,还保护开发商。据了解,去年东莞市住建局受理的涉及房地产开发企业经营行为的消费者投诉共约1400宗,其中定金纠纷603宗。陈骏良认为,认购书版本的统一在一定程度上可以减少开发商与购房者的纠纷。
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  • “房价环比不增长”被打脸?3月新建房价环比涨幅扩大

    国家统计局今日发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。根据国家统计局城市司高级统计师刘建伟的介绍,从环比来看,3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%;二手住宅销售价格继续下降,降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点,二手住宅销售价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。在15个热点城市中,新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。从环比看,7个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;天津(楼盘)和合肥(楼盘)两个城市持平;其余城市微涨,涨幅在0.1至0.2个百分点之间。新建商品住宅销售价格变动情况?(一)从环比看,销售价格下降的城市有10个,上涨的城市有55个,前值44座,持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%,最低为下降0.4%。?(二)从同比看,销售价格下降的城市有10个,上涨的城市有60个。最高涨幅为12.3%,最低为下降2.3%。?总体来看,3月70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅扩大,至上涨0.4%(前值+0.2%),同比涨幅收窄,至上涨4.9%(前值+5.2%)。其中,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)均由跌转涨,深圳(楼盘)跌幅显著收窄:北京3月新建住宅销售价格指数环比+0.1%(前值-0.3%),同比-0.6%(前值-0.3%)。上海3月新建住宅销售价格指数环比+0.2%(前值-0.2%),同比-0.3%(前值-0.6%)。广州3月新建住宅销售价格指数环比+0.2%(上月-0.4%),同比+0.8%(上月+3.1%)。深圳3月新建住宅销售价格指数环比-0.1%(前值-0.6%),同比-2.3%(前值-2.5%)。二手住宅销售价格变动情况(一)从环比看,销售价格下降的城市有7个,上涨的城市有59个,持平的城市有4个。最高涨幅为2.1%,最低为下降0.6%。(二)从同比看,销售价格下降的城市有7个,上涨的城市有63个。最高涨幅为13.8%,最低为下降6.8%。其中,北京降幅收窄,上海出现下滑,广州由跌转涨,深圳涨幅收窄:北京3月二手住宅价格环比-0.2%(前值-0.6%),同比-6.8%(前值-5.2%)。上海3月二手住宅价格环比-0.6%(前值0.0%),同比-1.1%(前值-0.4%)。广州3月二手住宅价格环比+0.2%(前值-0.1%),同比+2.4%(前值+6.1%)。深圳3月二手住宅价格环比+0.7%(前值+1.3%),同比+5.0%(前值+4.7%)。从同比来看,国家统计局总结称,一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降,二三线城市涨幅回落:一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,降幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格本月首次出现下降,降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
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  • 业内人士:热点城市调控将继续从紧 三四线继续降温

    国家统计局18日发布数据显示,与上月相比,3月新建商品住宅销售价格下降的城市有10个,持平的城市有5个,上涨的城市有55个。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,降幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格本月首次出现下降,降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。业内人士表示,商品房销售额增速回落幅度大于销售面积涨幅回落,总体市场成交处在量价平稳的良好状态。热点城市调控政策可能会继续从紧,三四线城市房地产市场热度将继续降温。“70个大中城市中,15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,从环比看,7个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;天津和合肥两个城市持平;其余城市微涨,涨幅在0.1至0.2个百分点之间。从同比看,有9个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.3至2.3个百分点之间;其余城市略有上涨,涨幅在0.1至1.2个百分点之间。刘建伟指出,3月,各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调,坚持分类调控,保持政策的稳定性和持续性。
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  • 开发商的日子难过了,房企到位资金增速放缓回落

    房地产开发企业到位资金情况通常是衡量房地产企业钱袋子的重要指标。4月17日,国家统计局公布2018年1-3月全国房地产开发投资和销售情况,对一季度房地产开发企业到位资金情况进行了披露。数据显示,今年一季度房企到位资金同比增长3.1%,相比近两年增速水平出现一定回落。其中,国内贷款和利用外资的资金变化最大,具体表现为国内贷款增速不足1%,放缓明显;利用外资量同比降近八成。到位资金增速放缓国家统计局数据显示,2018年一季度,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月回落1.7个百分点;与去年全年的8.2%以及去年同期的11.5%涨幅相比,增速回落较为明显。行业人士评论称,房地产开发到位资金是专门用于项目开发,因此与房地产投资直接密切相关。今年一季度房企到位资金增速回落,也意味着房地产开发投资出现下行趋势。在易居研究院智库研究中心总监严跃进看来,2018年是资金小年,房地产资金方面的管控会比较严厉。“从今年一季度房企到位资金来看,虽然同比继续上涨,但上涨幅度越来越小,资金面正不断从宽松步入到收紧的态势。”严跃进进一步称,房企资金面收紧态势体现为两点:一方面,资金的成本不断提高;另一方面,资金规模不断压缩。在后续的经营中,房企应继续保持对资金的把控。严跃进预测,接下来房企在农村集体建设用地发展租赁市场、旧城改造和棚改等领域的到位资金面会比较好。利用外资比重骤降值得一提的是,国家统计局发布的一季度全国房地产开发投资和销售情况数据显示,2018年前3个月,房企利用外资仅16亿元,较去年同期下降78.4%。据了解,到位资金中的利用外资指房地产企业从境外(包括港澳台)融入的资金(包括设备、材料、技术在内),具体包括对外借款、外商直接投资、外商其他投资,但不包括我国自有外汇资金。实际上,在目前境内融资渠道继续保持收紧状况下,房企对美元债表现出极高的重视。2018年开年,中国多家房地产企业发布海外融资计划。整体看,美元融资绝对值不高,但需求量明显上涨。有业内人士分析认为,今年一季度利用外资量的同比减少只是阶段性的现象,随着境内融资成本的提升,境外融资需求依然强劲。同策研究院首席分析师张宏伟表示,境外融资因为美元加息的原因,融资成本比以前高很多。但在短期内国内融资渠道收紧的情况下,美元发债规模预计还会增加。此外,房企还会采取境外其他渠道做一些融资。投资增速将回落数据显示,继2月全国房地产开发投资增速大幅提升至9.9%后,今年一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,创下三年来的新高。不过,业内认为,随着资金链的收紧,未来全国房地产开发投资增速将出现回落。易居研究院研究员王梦雯表示,2018年1-2月,房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点,两条曲线形成剪刀差,3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。未来,随着资金环境趋紧,销售下行加剧了房企的资金压力,开发商资金面或将出现变盘,部分企业促销回笼资金压力加大。全年来看,随着开发商资金面不断趋紧,全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续,预计后续同比将出现回落,增速在年底降至4%左右。
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  • 房价还得涨?两个利好楼市的消息来袭

    昨天傍晚到今天,楼市传来了两个预示着房价还有上涨的大消息。第一个消息:昨天傍晚,央行决定,从4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。同日,上述银行将各自按照“先借先还”的顺序,使用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF。央行负责人表示,操作当日偿还MLF约9000亿元,同时释放增量资金约4000亿元。第二个消息:国家统计局公布数据,2018年一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速创三年新高。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。一季度,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。这两个消息都利好楼市,无疑给一些担心房价下降的人吃了一颗定心丸。第一个消息,是央行降准,也可以说是货币放水,要知道2008年、2015年楼市起势,皆因货币放水,但这次和以往有有所不同。从央行的公开表态中,我们可以看到官方对此次降准的目的描述是,对于此次腾挪出的1.3万亿资金,其中9000亿元主要用途是帮助商业银行用于偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF),“先借先还”。另外释放的4000亿元资金,则是支持小微企业贷款。上面是官方的表态,但明眼人都知道,此次央行降准是专门为拯救在中美贸易战下摇摇欲坠的股市而来,股市已经连续下跌了4天。在降准之后,今天的A股早盘高开。截止到发稿,A股收涨0.8%,终结了4连跌。虽然利好股市,但我们仍要清楚,降准释放的4000亿并不能有效对冲来自中美贸易战传递的利空。这两日,中美贸易战有持续升级的苗头。昨天,美国商务部宣布封杀中兴通讯7年,昨天下午商务部又宣布对美国高粱双反调查;今天,美国商务部又宣布,美商务部对中国产钢轮发起“双反”调查。此起彼伏的利空消息,是股市最大的隐患。那么降准对楼市呢?自然是利好,正如上面我说到的,上一轮楼市进入牛市,就是因为货币放水所致。但利好归利好,调控依然在进行,政府对于控制房价的意志从未改变,在降准之际,为了避免刺激楼市,央行负责人补充了一句关键话语,“稳健中性的货币政策取向保持不变。”也就是说,此次虽然降准,但后续仍有加息或者变相加息的可能,因此这次降准不会造成对房价的暴涨,至多是慢涨。接着解读第二个消息。2018年一季度,全国房地产开发投资增速创下三年来新高,着实出乎许多业内人士的预料。从上面的走势图也可以看到,在已经形成的下降趋势下,突然峰回路转,向上拉升。这说明什么?说明楼市虽然在调控期,市场表现也异常冷淡,但开发商对于房地产的信心没有丢失。而且,从细化数据来看,一季度房地产开发商的投资的重心中部地区和东部地区,尤其是中部地区。从中国指数研究院公布的第一季度各城市土地成交情况来看,成交基本在二三线城市。结合国家统计局和中国指数研究院公布的数据来看,2018年一季度,开发商拿地的重心在东部、中部地区的二、三线城市。换句话说,开发商更多的是对眼下中东部地区的二、三线城市的房价非常有信心。在一线城市购房高门槛的背景下,市场需求大量涌入了中东部经济发达地区的二三线城市,开发商岂能不知,资本逐利的速度永远要比我们快一步。中东部二、三线城市的楼市,在开发商大举进入下,已经平复了几个月的房价,估计又要上窜了。不过,正如前面所说,政府对楼市调控的意志从未变更,稳健中性的货币政策也没有变,所以,即使上窜,幅度也有限。
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  • 海南再次发文防止炒作和哄抬房价

    海南省住建厅16日下发《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》,要求各市县政府要切实担负起房地产市场调控的主体责任,严格执行国家和海南省政府有关稳定房地产市场的政策措施,各市县要继续严格按照海南省住建厅下达的调控目标进行调控。对落实调控目标不力、量价仍上涨过快的市县,将提请省政府进行约谈问责。文件要求,各市县政府要严格执行《关于做好房地产市场工作的通知》(“房八条”)有关规定,要坚决杜绝弄虚作假行为。对审核把关不严,甚至与中介机构或购房人串通违规销售、规避限购政策的政府工作人员,各市县要依法依规进行严肃处理,并将有关线索移送纪检部门,对其单位、分管领导和主要领导进行问责。各市县房管(住建)部门要对本辖区内所有房地产开发企业和中介机构进行约谈,督促其依法依规销售。各房地产开发企业和中介机构要组织从业人员对“房八条”等政策进行学习,防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为,要疏导排队购房行为,要将有关要求传达到每一名销售人员,做到全覆盖,不留死角。重点打击恶意炒作、哄抬房价以及弄虚作假购房的违法违规行为,发现一起,查处一起。对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚,直至清出海南市场。根据最新政策,今年3月30日后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。之前,海南仅有海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限被提高到了5年。专家认为,这一系列因素意味着随着时间推移,限购区的成交将会出现“冰冻期”,房屋持有者或者未来购房者需要做好长期持有的准备。
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  • 近期评级机构 调整部分房企信用等级

    本报记者 周雪松最近,标普全球评级宣布,将恒大集团长期主体信用评级确认为“B”,评级展望从稳定调整为正面。惠誉近日也宣布,将融创新发行美元债评级提升为BB-,此前,穆迪和标普分别于2018年1月和4月上调融创的评级展望。标普还将龙湖地产的评级展望从稳定调整为正面。不过,同时值得关注的是,随着房地产市场下行,房企巨头接连遭遇信用降级。继下调富力地产评级之后,惠誉最近将绿地集团的评级下调至“BB-”展望负面。除此之外,惠誉近期还下调阳光100评级至“CCC+”并表示,本次评级下调反映了阳光100合同销售前景的疲软和不确定性。惠誉认为,阳光100仍面临销售业绩不佳的风险和高额开发支出给公司带来的杠杆率压力。据了解,惠誉下调富力地产评级也有其杠杆率居高不下的原因。惠誉称,基于富力地产已大致完成对大连万达商业管理集团股份有限公司(BB+/负面评级观察名单)酒店和写字楼资产的收购,惠誉预计富力地产的杠杆率(按净负债与调整后库存的比率计算)将在未来一两年间升至约65%。加之2017年富力地产的拿地动作频繁,拿地总楼面面积为1800万平方米(购地款与合同销售额之比为0.7倍,而之前三年该指标仅为0.1倍至0.3倍),加快拿地导致其2017年底净负债超过1120亿元人民币。今年年初,惠誉将万达商业地产评级从投资级的“BBB”下调至“BB+”,为2016年以来的第二次下调。惠誉仍维持其“负面评级观察”,反映该公司依然缺乏提高海外流动性的确定融资渠道。“绿地集团一直以来积极扩充土地储备,并且其非房地产业务负债高企,导致杠杆率保持在60%以上的高水平,这些都是绿地集团负面评级展望及其独立评级的依据。”惠誉表示,2017年6月底,绿地集团的杠杆率(按照净负债与调整后库存的比率计算)约为77%。如果绿地集团的杠杆率连续12个月保持在如此高的水平,则惠誉可能考虑对该公司采取进一步的负面评级行动。近年来,绿地集团在非房地产业务包括金融机构、消费品和基建领域进行了大量投资,但在惠誉看来,这些非房地产业务目前仍未成熟,导致绿地集团杠杆率持续攀升。虽然绿地集团第一大股东为国资背景,但惠誉指出,以往记录表明政府给予该公司的财务支持有限。绿地集团的土地储备在数量和质量上都得到了上海(楼盘)市政府的支持,但该支持远不足以支撑绿地集团的全国经营,因此对绿地集团高财务杠杆起到的正面影响有限。分析人士认为,伴随着房地产调控深入,市场明显降温,成交下滑明显,而房企巨头依然纷纷逆势大举扩张,机构开始关注房企背后的风险,希望为投资者把好关。但实际上,就整体房地产市场而言,大房企特别是上市房企生产状况相对较好,而中小房企面临的挑战更大。
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  • 央行罕见定向降准 专家称房价不会暴涨

    凤凰网财经讯(彭彬)4月17日晚间,人民银行官网显示,为引导金融机构加大对小微企业的支持力度,增加银行体系资金的稳定性,优化流动性结构,中国人民银行决定,从2018年4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日,上述银行将各自按照“先借先还”的顺序,使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利。对于降准影响,有专家表示,房地产市场回归居住属性的趋势已经不可逆,房价不会大幅上涨。对于此次定向降准,央行有关负责人表示,此次对部分金融机构降准以及置换中期借贷便利(MLF)的操作,主要涉及大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行,这几类银行目前存款准备金率的基准档次为相对较高的17%或15%,借用MLF的机构也都在这几类银行之中。其他存款准备金率已经处在较低水平的金融机构不在此次操作范围。具体操作分两步:第一步,从2018年4月25日起,下调上述几类银行人民币存款准备金率1个百分点;第二步,在降准当日,持有未到期MLF的银行,各自按照“先借先还”的顺序,用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF,降准释放的资金略多于需要偿还的MLF。以2018年一季度末数据估算,操作当日偿还MLF约9000亿元,同时释放增量资金约4000亿元,大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行。前述负责人称,当前,我国小微企业仍面临融资难、融资贵的问题。为了加大对小微企业的支持力度,可以通过适当降低法定存款准备金率置换一部分央行借贷资金,进一步增加银行体系资金的稳定性,优化流动性结构,同时适当释放增量资金。具体来看:一是可以增加长期资金供应,银行资金成本将有所降低。置换MLF使商业银行付息成本有所减少,有利于降低企业融资成本。二是释放4000亿元增量资金,增加了小微企业贷款的低成本资金来源。人民银行将要求相关金融机构把新增资金主要用于小微企业贷款投放,并适当降低小微企业融资成本,改善对小微企业的金融服务,上述要求将纳入宏观审慎评估(MPA)考核。前述负责人还表示,此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利,属于两种流动性调节工具的替代,而余下的小部分资金则与4月中下旬的税期形成对冲,因此,在优化流动性结构的同时,银行体系流动性的总量基本没有变化,保持中性。同时,还要看到,中国是发展中国家,为了防范金融风险,仍需保持相对较高的存款准备金率。中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策,保持流动性合理稳定,引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,降低存款准备金率在某种意义上会引发房价上涨,之前的中国经济发展历程告诉过我们有着这样一个比较明显的规律,降低存款准备金率可以增加金融机构用于房贷的资金量,这种用于银行放贷的资金经过中国货币市场的多次流通,在货币乘数的作用之下会增加出远超于准备金的货币量,这就是货币乘数的派生存款作用。房地产作为中国金融业的重要组成成分,大多数人都是通过房贷来买房的,所以当商业银行可以用来房贷的资金增加了,必然会让房地产的销售有了一定的好转。与此同时,存款准备金率的下降会导致房贷利率的降低,从而有利于房地产市场的发展,从而促进购房需求的增加,最终的结果就是房价的大涨。“但是,这次的降准会引发这样的作用吗?我们觉得不会,因为国家已经逐渐明确了房子是用来住的,不是用来炒的,所以房地产市场回归居住属性的趋势已经不可逆转。” 江瀚表示,最近一段时间各家商业银行都在不遗余力地上调房地产信贷的利率水平,全面房贷涨价几乎已经成为定局,在这样的大趋势下降准并不会改变这个趋势,所以房地产市场短期来看并不会有太大的影响,所以没有必要从降准中解读出是不是房价又要上涨了?是不是中国的房地产政策出现拐点了?这样的信号,这些信号是没有价值的。江瀚认为,此次降准的作用:一是降低企业的融资成本。此次降准虽然国家没有明确说就是定向降准,但是对于推动实体经济发展的倾向性是非常明显的,所以下调存款准备金率的目的是置换中期借贷便利,从而让商业银行的资金成本有所降低,鼓励商业银行将资金投放到实体经济淋雨;二是增加银行的流动性水平。今年以来,商业银行的流动性非常紧张,通过下调部分金融机构的存款准备金存准率置换中期借贷便利,能够将银行质押的一些抵押品给释放出来,让银行不再那么缺钱,让市场额流动性紧张得到一定程度缓解。
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  • 前三月房地产开发投资增速创3年来新高,超出业内预期

    4月17日,国家统计局发布2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况,今年前3月,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。从投资增速看,10.4%的增速是2017年以来的最高点。而这一数据也是自2015年1月以来的最高增速。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“开发投资的反弹,确实是超乎预期的,因为逻辑上说,从去年开始的房地产市场调控,其实已经对房地产开发投资形成了部分利空的效应。所以观察当前数据,可以看出,房企投资的节奏非常快。”中原地产首席分析师张大伟分析认为:2015年1-2月房地产投资增速为10.4%,房地产投资数据创38个月以来最高记录。而出现投资数据高主要是因为部分城市库存减少,新开工数据开始上涨以及东部、中部及东北数据拉动。东北地区房地产投资上涨统计局数据显示,1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。其中,东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。分析人士称,虽然调控影响了一二线城市,但是区域分化明显,东北地区等投资增速的上涨拉动了整体房地产开发投资增速。商品房销售数据增速回落不过,商品房销售增速呈现回落态势。统计局数据显示,1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长2.5%。商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%。而从3月单月来看,房地产销售同比涨幅明显放缓,数据显示,3月份同比商品房销售面积上涨3.2%,销售额上涨6.2%,是最近2年来的涨幅低点。张大伟认为,3月份的数据拉低了1-3月销售数据,整体看,房地产市场涨幅在一系列调控下明显放缓。中原地产研究中心统计数据显示,累计公布一季度销售业绩的企业合计30家,这30家销售金额达到了10988亿,同比上涨幅度高达33%。销售面积合计8386万平米,同比上涨了28%。张大伟表示,企业之间的分化也明显加剧,部分企业销售依然活跃,但随着调控的加码持续,部分企业销售业绩涨幅开始逐渐放缓。另据中原地产不完全统计,从3月以来,全国超过20个城市再启房地产调控:合计发布房地产调控政策内容达到了26条。叠加1-2月份的调控超过50次,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。库存创43个月新低统计局数据显示,截至3月末,商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少1138万平方米。其中,住宅待售面积减少954万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积减少203万平方米。数据显示,2014年9月末,商品房待售面积57148万平方米,今年前三月库存创43个月新低。张大伟分析认为,看趋势,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。房屋新开工开始增长统计局数据显示,今年前3月,房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。同时,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;土地成交价款1634亿元,增长20.3%,增速提高20.3个百分点。严跃进指出,按照此前国土部的规定,对于去库存周期偏低的城市是需要积极供地的。近期的调研数据也可以看出,一些非热点的城市正变为热点城市,比如说浙江省的丽水和衢州,过去土地流拍,但现在频出地王,类似土地市场的变动,其实也说明当前土地市场的基本面还是不错的,所以房企拿地方面也会有较好的表现,这会带来很多新的市场机会,体现了三四线城市补库存的窗口开启。当然这背后也要警惕,房企当前也需要积极把控各类风险,因为所谓土地过热也会有各类新的管控内容出现。
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  • 地产研究机构称共享办公转型在即

    自2015年兴起以来,“快速扩张”一直是共享办公发展的关键词。但自2017年下半年开始,共享办公品牌合并或互换股权等合作形式案例逐渐增多。在共享办公市场上,无论是优客工场合并洪泰空间、无界空间及Wedo,或近日WeWork与裸心社以股权形式进行整合,都为了早日达到规模经济效果。除了品牌扩张外,考虑租户多为新兴产业公司、自由工作者等,共享办公在服务内容上也不断有新的产品推出,如以小时计费工位、与航空公司合作、订制空间服务等,以保持对群众的吸引力与号召力。业界人士认为,共享办公这个从2015年来迅速崛起、引领目光的产业,宣告进入新的发展阶段。实际上,共享办公的分租概念并不新鲜。解决写字楼市场租赁面积零散、短期租赁等需求,小单位、短租期的租赁模式过去已经有商务中心补足,共享办公真正的亮点在于提供线上平台与提升公共使用空间率,这两大元素大大提升租户之间的互动,更创造商业发展的新契机,相当符合科技与大数据时代下的新兴产业需求。17日,世邦魏理仕回顾了共享办公在上海的发展历程,选取15家在规模与营运体质上较为突出的共享办公品牌进行分析。统计发现,从2015年开始截至2018年一季度,共享办公无论租赁面积或是工位数均有近十倍的增长。在选址考量上,共享办公空间主要以传统中央商务区为主,一半的面积集中在黄浦区的人民广场及静安区的南京西路周边,但近期有逐渐往浦东发展的趋势,平均共享办公在上海各据点规模约在3000平方米。各品牌中,仅有17%为外资公司,18%为上海本地企业,65%来自中国国内其他省市。考虑资金成本,共享办公营运方式十分多元,包含直营、加盟、异业合资及战略合作,尤其通过与不同产业的跨界合作,如网络行销营销、会计师事务所、甚至健身品牌,提供租户更完善的商务服务是吸引中小型企业的主因之一。在营收结构上,70%以上来自工位租金,其次依序为会议室及其他场地租赁(7%)、餐饮及商务服务(5%)等。此外,共享办公布点选择也跳脱原有框架,除了写字楼,商场、厂房、老旧洋房改造等都能有独特的设计与使用规划,提供租户更多选择。针对租赁位置在写字楼的共享办公据点分析,其中有23%面积座落于世邦魏理仕定期追踪的优质写字楼大楼中,约占目前优质写字楼体量的4%,若加计其他共享办公及商务中心的面积,粗估约占总量体的9%;整体而言,对于优质写字楼市场影响力有限。统计还发现,共享办公的工位租金因区位而有差异,位于陆家嘴及南京西路版块的共享办公据点,自由工位平均租金较其他地区高32%,有独立办公空间的固定工位租金则平均较其他区域高36%。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部主管张越表示:“共享办公给予写字楼市场业主及租户一个新的方向,对于业主来说,物业品质与租户服务体验升级已是刻不容缓,无论是绿色建筑认证或是智慧大楼都将是未来的重点。此外,业主在租赁策略上应更具弹性,以符合现今产业变迁的需求转化。对租户来说,在市场供给选项增多时,如何审慎评估适合自身企业的产品类型将是关键,不仅是短期现况,更应考虑中长期维护、营运时可能遭遇的风险,建议透过专业服务的咨询,达到成本效益最大化的目标。”(完)
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  • 买房故事:有人中签喜极而泣有人重仓痛苦不堪

    不出意外,房地产调控再升级。全国两会后,近30条房地产调控政策浮出水面,20多个城市再启楼市调控,以买房摇号为主要特征的新一轮调控潮正在成为人们茶余饭后的重要谈资。不同于此前开发商内部的售房摇号,此次买房摇号新规是由政府层面主导,开发商将购房者信息上报,再由政府来统一摇号,避免了开发商内部关系层面的买卖,房屋购买更加公平、可靠。另外,《北京青年报》4月4日消息称,传言中的“北京将出台商品住房销售公开摇号”政策,已经在实操层面落地,三环内某热门限竞房项目被要求以摇号方式销售。再加上尚在征求意见之中的武汉,一个崭新的买房摇号时代呼之欲出。 有人中签喜极而泣根据中原地产研究中心统计显示,3月以来,全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。各级政府调控楼市的决心与态度“不言自明”。不过,在笔者看来,中国房地产价格在历次调控中持续、快速上涨的事实,已经让“房地产价格永恒上涨”的投资理念深入人心且根深蒂固。这也意味着只要楼市价格还在上涨或有上涨预期,任何在购房需求端发力的调控政策都将沦为政府与投资者之间的“猫鼠游戏”,这或许就是我们通常所说的人性吧。而在过往数轮调控中,没有被政府加以“甄别”的刚需则成了最惨的“受害者”。还记得去年中央宣布建立雄安新区那一夜吗?虽然消息是当日傍晚发布的,但仍有大批投资者闻风而动,挂着京津冀牌照的车辆连夜涌向雄安新区,雄县、容城、安新3县各大宾馆内人头攒动、一房难求。投资者为什么如此疯狂?还不是因为房地产投资逻辑在作怪吗?而在“买到就是赚到”的房地产投资逻辑之下,又催生了各种乱象。比如:在热点地区或房屋供给不足地区购房时,一些房地产开发商会收取“排号费”、“茶水费”、“渠道费”、“关系费”、“诚意金”、“会员费”等各种各样名目繁多的费,这些费的产生与房地产投资逻辑有关,也与房屋购买者的“财务焦虑”有关。当市场机制不能解决购房难、不能解决购房公平,政府的无形之手便会发力了。以购房摇号为例,这个不坏的制度的确是解决分配问题相对公平的方式,但摇号也意味着将出现“有钱也买不到”、“等待良久也无法满足需求”的情况。能够在几千人甚至几万人中摇中号、选到房的购房人无疑都是“幸运儿”。但至少购房摇号能够保证“找关系选房子”或者其他暗箱操作的可能性降低,“排号费”、“茶水费”这样的好处费也免了。对于贷款客户尤其是公积金贷款客户来讲,购房摇号可以说是一个利好消息,因为他们因此能够获得一个公平公正的购房环境和机会,而不再是开发商歧视的对象。事实上,在已经出台调控政策的城市中,一些城市已明确摇号政策将优先刚需。比如,杭州的《通知》指出,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜;成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定,商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。当刚需“幸运儿”被抽中,他一定是热泪盈眶的。因为他不仅解决了住房问题,还坐上财富增值的“快速列车”,而一切的获得是他在市场化购房环境中,想都不敢想的。 有人重仓房产痛苦不堪有人中签购房喜极而泣,而有人持有多套房产却痛苦不堪。在去年“3.26”新政(以下简称新政)出台之前,北京通州不仅是首都副中心,还是炒房的热点地区,不限购的“商住房”价格更是屡创新高。笔者同事张先生原本是中产阶层,在新政出台前加杠杆从银行贷款购置了4套商住房,夫妻两人月供近4万元。张先生本以为搭上财富列车,没想到却是跳进了“火坑”。为了抑制炒房,新政的调控力度超乎想象,直接锁死商住房“流动性”,之前的购房者成了最后的接盘侠。伴随着商住房成交量以及价格的大跳水,同事张先生悔不当初,他与爱人的关系更是“形同陌路”。虽然商住房出租有一些收益,但仍然是杯水车薪。张先生现在选择在扛着,他希望哪天北京商住房市场会政策松绑,但这一天看起来越来越渺茫。张先生在房地产投资方面做错什么了吗?或许是他被金钱冲昏了头脑,忽略了市场变化导致的风险。事实上,如果说20年前炒房是先知先觉的话,那么,现在的炒房无疑就是“自寻死路”。原因很简单,内外部的环境变了。中国房地产市场自98年房改以来已经发生了翻天覆地的变化。用住建部原副部长仇保兴的话来说,我国的城镇化率正在持续走高,从10年前的百分之四十几到现在已经接近百分之六十。这意味着从宏观上来讲,中国目前并不缺房。如果在这个时间节点放任炒房的话,唯一的结果便是引爆系统性金融风险,而这是决策层绝不容许出现的情况。所以,大家看到金融监管环境趋严,涉及房地产的各项资金利率水平也在持续走高,当然也有全球各大央行集体缩表的因素。当天量资金不再进入房地产市场,当真正的刚需被政府“分流”,当房地产一夜暴富现象,一去不复返。你的房地产投资逻辑是不是该适时转变了呢?
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  • 房地产投资增速超预期上涨趋势料难续

    国家统计局17日发布的数据显示,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点,比上年同期提高1.3个百分点,其中住宅投资增长13.3%。专家认为,房地产投资增速反弹超出市场预期,这主要源于补库存需要以及棚改货币化需求。不过,这种高增长趋势恐难以持续。 销售面积增幅下降“一季度房地产投资继续超预期增长主要还是土地购置费快速增长的结果。这意味着,房地产投资回升对经济增速、周期品价格影响不大。”招商证券(600999,股吧)高级宏观经济分析师张一平表示,目前房地产商在加快周转率,新开工面积增速回到10%,土地购置面积和土地成交价款均有不同程度回升。施工面积仍在底部,增速与上期持平。上海易居房地产研究院17日发布的《2018年一季度全国房地产市场报告》显示,1-3月份,全国商品房销售面积30088万平方米,同比增幅降至3.6%。其中,东部地区商品房销售面积12491万平方米,同比下降7.3%;中部地区、西部地区、东北地区商品房销售面积分别增长14.6%、12.0%和8.5%。中泰证券分析师杨畅表示,这表明住宅销售低位回升,办公楼销售明显萎缩。报告显示,在住宅库存回归合理区间后,部分城市开始增加供给。由于库存较高,商办物业投资依旧乏力。  投资增速难以持续“供应端发力是一个明显特征。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,虽然市场呈降温态势,但房地产市场还有很多新特点,开发商还是热衷在房地产投资方面下功夫。国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。严跃进认为,随着资金环境趋紧,销售下行加剧房企资金压力,开发商资金面可能将出现变盘,部分企业促销回笼资金压力加大。杨畅表示,商品房、住宅待售面积分别下降1139万、954万平方米,去化速度较1-2月份明显加快。数据显示,3月份,房地产开发景气指数为101.50,比2月份回落0.16点。中国人民大学副校长、国家发展与战略研究院执行院长刘元春认为,对房地产的管控,特别是对房地产资金的控制,对房地产投资持续反弹会带来一定影响。中国民生银行(600016,股吧)首席研究员温彬说,在房地产融资持续收紧背景下,房地产投资上涨趋势难以持续。严跃进表示,从市场趋势看,接下来如果房地产开发投资过热,也是会有风险的。从实际情况看,若后续到位资金等有影响,那么此类持续上涨态势会受到制约。
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  • 10年180万, 长租房高端化并非发展方向

    近日,万科100%自持的某一租赁住房项目,对外披露了项目初步设计方案和配租规则。一期将提供1000多套租赁房源,最长单个租期不超过10年,如果一次性签订10年租期,则每年租金不变,租金总额约为180万元。据悉,万科这一项目所在地,正是北京乃至全国首批开发商100%自持商品住房项目地块之一。(《经济参考报》)点评:站在开发商的角度,一次性付清180万元,其收益率也不足3%。但站在普通居民的立场,且不说这笔资金用于余额宝理财,每年的收益都有六七万元,真要拥有如此规模的初始资金,大半也会选择作为购房首付,购房自住还能享受房价上涨的收益,何必用于长租?所以,高端化的长租房只是市场化给出的个别选项,代表不了“租购并举”真正的方向。市场真正需要的,不是这种让大多数人望尘莫及的租赁房,而是与收入水平相当的、能够作为购房替代品的租赁房。广东省教育部门在今年初公示了初中学生实施综合素质评价的指导办法后,4月16日,该办法的试行指导意见对外公布。根据指导意见,初中学生综合素质评价的内容包括思想品德、学业水平、身心健康、艺术素养、社会实践五个方面,其中社会实践方面包括研学旅行、社会调研、校外参观学习、参加基本家务劳动等等。点评:对初中学生进行综合素质评价,符合素质教育的发展方向。不过,大的评价方向容易定,小的细节仍存在不少问题。比如,是否参与家务劳动,这需要入门调查,而且未必能保证真实性;再如要求参加研学旅行,普通家庭的孩子可能并不具备这一条件;再如校外参观学习和参加艺术活动等等,这也需要学校提供相应条件。显然,综合素质评价不仅事关学生,更事关学校,学校应当创造便利和条件,让学生在应试与素质培养之间获得平衡发展。新快报
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  • 三大城市的“引才答卷” 加快创新发展成为新课题

    当前,西安、武汉、深圳等多地人才新政引发关注。西安“一键落户”、武汉启动百万大学生留汉工程、深圳强化对高新技术人才吸引,渴求人才、加快创新发展已成为很多城市的共识。求才若渴的共识背后,是每座城市不同却又迫切的需求。招什么样的人才?拿怎样的“红包”吸引?如何优化发展环境?招才、引才、留才,是城市人才工作的必答题。记者探访西安、武汉、深圳三座城市,调研他们的招才策略、引才成效和未来规划。——编 者十六日,迎来今年第三十万个“新西安人”落户大门敞开之后本报记者 张丹华4月16日,第三十万个“新西安人”落户。1990年出生的小王是山西人,陕西师范大学硕士,在14日的一场招聘会上,看到了户籍民警在招聘会现场的落户宣传,当场办理落户事宜,后台系统显示,他是2018年第三十万个新落户的西安人。早已是西安人的张龙这两个星期也频繁出入派出所,“半个月帮家里三个人办了户口,一个堂弟,两个表妹。”其中一个表妹张媛媛在许昌学院读书,今年大四,打算毕业后到西安发展。若按今年3月前的政策,毕业生6月毕业才可落户。但3月22日,西安市又推出“户籍新政”,在校大学生凭学生证和身份证就可以在线落户西安。户籍政策不断升级,今年以来落户人数超去年全年去年3月1日,西安市推出了被称为“史上最宽松”的户籍新政,“三放四降”招纳人才:放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定,降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。2018年第一季度,西安户籍政策又几次调整:1月19日,全市实行学历落户,只凭身份证、毕业证即可申请办理西安户口。2月1日,西安户籍新政进入2.0升级版,缩短9类业务办理时间,简化70%的证明材料,一人迁入,可举家随迁。3月22日,西安警方再次宣布:全国在校大学生仅凭学生证和身份证两证即可完成在线落户。3月23日当天,西安落户人数达到创纪录的8050人,其中研究生以上学历176人,本科学历3139人,大专学历1258人,中专、技校学历505人;人才引进367人。2017年全年西安落户人数257419人,而2018年以来落户人数已超去年全年,前三个月落户数是去年同期的11.5倍。西安户籍政策对人才的吸引力初显成效。此前八年只增40余万人,未实现城市总体规划“此前西安户籍准入门槛较高,导致人口增长比较缓慢。一般要考上公务员或进了事业单位、大企业等才能落户,学历落户要研究生以上。”西安市公安局某工作人员介绍。2008年西安常住人口数量为837.52万人,但截至2016年底,常住人口仅为883.21万人,8年时间只增加了45.69万人。按照2008年5月出台的《西安城市总体规划(2008年—2020年)》,西安2020年市区人口要发展到1000万人以上。以当时的增长速度,规划的目标显然无法实现。“进入新时代,我国经济的发展方式发生变化,由单纯的数量扩张转变为高质量增长,更多要靠创新驱动。而创新驱动要由人来完成,所以大家争夺人才,实际是对城市经济增长未来动力、创新驱动战略动力源的一种培育和共识。”西北大学校长郭立宏说。近期,郭立宏到加拿大为学校引进人才。“现在已经是跨国争夺人才,高校在这个过程中可以说是‘推波助澜’,双一流建设必须有一流的师资队伍,必须靠人才。”做好便民服务,提升城市承载能力“引才还不够,最终目的是留住人才。”郭立宏认为,“宏观而言,要让人才发挥作用,给他们提供实现价值的平台。微观来看,要重视给予人才的待遇及各种保障服务。”当下,西安市提出“店小二”360度服务。同时,引才和育才并举,尤其是发挥好现有人才的作用,引育并重,内外结合,合力加强人才队伍建设。政府提高服务意识,为人才提供保障,这种理念在落户办理环节可见一二。以“便民利警”为原则,西安公安部门主动“走出去”上门服务,进学校、进企业、进社区。听说中国飞行试验研究院新招聘了北航、南航等高校多名硕士后,阎良分局民警立即赶到研究院为他们现场办理落户。“自己落户后,父母也能投靠落户,简直就是秒迁!”研究生苏幸君在现场用“掌上户籍室”办理落户时很是意外。一时间,大量人口进入西安,会带来哪些影响?西安的教育、医疗、公共服务保障是否做好了准备?据公安部门介绍,户籍政策改革早在2016年就开始酝酿。2016年12月开始,历经一个多月,相关部门开了数十次会议研究、论证。2017年1月23日,西安市政府召开新闻发布会公布《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》。“当时聚焦的主要问题就是城市的承载力问题,比如医疗、教育资源是否能够满足需求。最终西安市主要领导定了主基调,这些都是发展中的问题,可以通过发展解决,政策最终得以落实。”西安市有关负责人表示。武汉争取五年留下百万大学生把人才优势变为发展优势本报记者 程远州坐拥89所高校、95家科研院所、近106万在校大学生,武汉是全国三大智力资源密集区之一。然而近20年来,“孔雀东南飞”成为武汉的心病,每年30多万大学毕业生中,超过2/3流向外地。更令人痛惜的是,武汉高校院所的众多科技成果,因体制机制障碍太多,无法得到及时转化,往往在“睡大觉”中错失市场机遇。“人才是经济发展的第一资源、核心要素,决定了城市的未来。”武汉市招才局综合服务处处长何慧超说,武汉出台多项人才政策的总体目标,就是将人才优势变为发展优势。“以往城市发展靠土地经济、规模投资、人口红利等,但在新发展理念下,‘大干快上’的传统发展模式难以为继,各地开始追求高质量发展,人才价值也迅速凸显。” 在何慧超看来,近来各大城市集中出台人才政策,是发展阶段使然。“说明各城市现在都意识到了人才的重要性,给予人才足够的尊重。”但十几年的人才工作经验,也让何慧超保持警惕,“必须提防恶性竞争,不能搞一哄而上,捡到篮子都是菜。”在他看来,城市发展的水平不同、产业发展方向不同,需要的人才也不同,城市引才应因地制宜、有所侧重,让人才各得其所、各尽其用。何慧超介绍,武汉招才引智工作亮点在于善用在汉高校院所资源优势,创新“大学+”人才政策新模式,实施了“四大资智聚汉工程”,大力发展“菁英经济、校友经济、院士经济、海归经济”。去年,武汉围绕“五年留下百万大学生”的目标,实施“百万大学生留汉创业就业工程”,实行大学生落户“零门槛”,并提出大学毕业生以低于市场价20%买房、租房,出台大学生就业指导性最低年薪标准,全年实现大学生留汉30.1万人,创历史纪录。“要留住大学生,首先要为其解决落户难、住房贵、收入低、岗位少的难题。”招才局协调推进部部长石柏林介绍,武汉出台的“留汉九条”就是为了集中解决大学生的后顾之忧。今年4月11日,武汉召开深化招才引智专题工作会议,进一步打造大学生留汉新政2.0版。一方面开展春、秋两季校园巡回宣讲招聘会,增强大学生留汉意愿。另一方面继续兑现“低于市场价20%”购房租房承诺,力争全年集中和分散交付大学生租赁房钥匙1.2万套。此外,为长期留才,武汉还将在年内推进新改扩建公益普惠性幼儿园40所,新增幼儿园学位1万个;推进89所中小学配套建设,力争完成20所,新增学位2.2万个。深圳酝酿鹏城英才计划理念比补贴更有吸引力本报记者 吕绍刚4月15日,第四届“智领未来”全国高校毕业生就业双选会在深圳举办,全国各地约4.3万应届毕业生到场求职。签订劳动合同,就能获2000元就业补贴;落户深圳,本科生可拿到1.5万元的租房和生活补贴;离校后到入职前,有1500元的临时生活补贴。深圳大学高分子材料专业的应届毕业生小廖,感受到了深圳的“满满诚意”。“有补贴固然高兴,但更重要的是深圳这种‘舍得给人才花钱’的态度以及传递出的政策理念。”小廖说。除了应届毕业生,很多海外中高端人才也选择深圳。4月,中国(深圳)创新创业大赛刚落下帷幕,夺得国际赛互联网和移动互联网行业总冠军的“Aeyesafe”项目团队就决定落户宝安,获奖项目中还有6个也初步达成落户意向。“很多‘海归’专家愿意来深圳,看中的是深圳的区位优势和发展活力。”招商局光明新区科技园有限公司市场部郭俊辰说,入驻其园区的深圳市孔雀计划团队可获资助经费1000万元至1亿元,还有160万—300万不等的海外高层次人才补助、光明新区“鸿鹄计划”补贴等支持。“这些资助大部分是无偿的,对研发团队有很强的吸引力。”今年2月,深圳印发《关于加大营商环境改革力度的若干措施》,明确提出,要加大保障性安居工程筹集建设力度,扩大人才住房和保障性住房供给实施;为海外人才提供更优质的公共服务;提高外籍人才签证和工作便利度。近年来,深圳先后出台多项人才政策,从海外高层次人才可获得最高300万元经费补贴,到新当选两院院士每人给予100万元工作经费和600万元奖励补贴;从支持事业单位科研人员离岗创业,到“十三五”期间建设不少于30万套人才住房,在资金、制度、服务等方面加大对高新技术人才的吸引力度。
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  • 一季度房地产开发投资21291亿 同比增长10.4%

    国家统计局4月17日发布2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。3月末,商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少1138万平方米。其中,住宅待售面积减少954万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积减少203万平方米。2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况一、房地产开发投资完成情况2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米,下降10.1%,降幅收窄2个百分点。其中,住宅竣工面积14198万平方米,下降14.0%。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;土地成交价款1634亿元,增长20.3%,增速提高20.3个百分点。二、商品房销售和待售情况1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长2.5%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额下降8.2%,商业营业用房销售额增长7.9%。1-3月份,东部地区商品房销售面积12491万平方米,同比下降7.3%,降幅比1-2月份扩大1.8个百分点;销售额14126亿元,下降0.9%,1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米,增长14.6%,增速提高3.9个百分点;销售额5319亿元,增长28.2%,增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米,增长12.0%,增速回落1个百分点;销售额5430亿元,增长29.0%,增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米,增长8.5%,增速回落6.7个百分点;销售额723亿元,增长26.6%,增速回落8.6个百分点。3月末,商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少1138万平方米。其中,住宅待售面积减少954万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积减少203万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中,国内贷款6957亿元,增长0.9%;利用外资16亿元,下降78.4%;自筹资金11449亿元,增长5.1%;定金及预收款11130亿元,增长11.2%;个人按揭贷款5160亿元,下降6.8%。四、房地产开发景气指数3月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.50,比2月份回落0.16点。
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买房知识

  • 置业指南:房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项

    贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相的区别有:(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。下面我们一起来看看房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项:一.你的信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。二.能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,抵押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意抵押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行抵押,银行可是会拒绝你的申请的。三.抵押的房产有没有变现的能力一般来讲,抵押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。四.你是否有足够的还款能力银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋抵押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。(华龙网整合)
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  • 购房须知:在中介买房需注意这些情况

    同中介打过交道的人应该都有这种体会,明明之前他们向你承诺,什么事情都可以办好,但真正碰见问题的时候,却开始推脱责任。如果你想追究他们,却被一句“不归我们管”堵得哑口无言。那么,到底在什么情况下,你们可以追究中介的责任呢?一起来看看吧。一、未履行提醒、告知义务由于现金的二手房买卖合同多为格式文本,只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容,此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定,这时中介就有义务进行提醒和告知。部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同,交易未能完成,买卖双方就可以追究其责任。二、审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记权人与出卖人是否是同一人,以及询问清楚权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。三、隐瞒房屋弊端带看是房屋中介的一项重要义务,但在联系不上出卖人,或者承租人不看房等特殊情况下,中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代,这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。此外,部分中介机构为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等,导致合同无法履行的,买卖双方就可以追究其责任。四、未提示特殊二手房的交易风险除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,给买卖双方带来损失,买卖双方可追究其责任。。五、怂恿签订阴阳合同部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价较低的网签合同,便怂恿买卖双方签订阴阳合同,这就给国家税收造成了巨大损失,一旦被问责,买卖双方可追究中介责任。六、虚构社保在交易的时候,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明,这不但违反了法律规定,也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效,因此买卖双方同样可追究中介责任。(华龙网整合)
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  • 买二手房不立即过户风险很大 最好别全款买房

    慈溪市的陈女士最近碰到了大麻烦:今年2月,她以120万元的价格向田某购买了一套房子,准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上,这套所谓的二手房是全新的,由于小区水电配套问题,该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称,开发商保证在5月1日前完成所有手续,之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定,急于购房的陈女士还是签了合同,并付了全款。没有想到,直到国庆过后,房子的水电配套设施问题都没有解决,不但房产证的办理变得遥遥无期,连按时入住都可能无法保证。在现实生活中,类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易,买方甚至交付了房款,但因为各种原因而没有马上办理过户手续,有的甚至长期不能办理过户手续,让双方都感到为难,尤其是已付了全款的买方,其中蕴含的风险更大。二手房不能立即过户的主要原因根据《物权法》的相关规定,不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产,或者只签了一份合同,并不能代表已经取得了房屋的所有权,看房产是否真正获得,最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白,但在现实生活中,仍然存在付了钱,却没有立即过户取得房产权证的情况。那么,出现这种情况的原因是什么呢?著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况:1、所购房产还未取得房产权证,须等原房主先取得房产权证才能办理过户。在现实生活中,很多所谓的二手房,其实是卖方新购的商品房,即卖主把新房转手出售,慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然,问题出在卖主身上,很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间,当遇到一些特殊情况时,数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来,有人仍然会因各种原因想立即出售新房,为此,他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实,或者自认为马上可以获得产权证,如果碰到对方急着购房,双方就会签订协议,甚至完成款项的支付。2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产,需要等待满足上市条件才能过户。有一些房产,如经济适用房等,必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易,就无法立即完成产权过户。这样,交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户,但如果约定时间过长,就会增加很多不确定因素,双方的交易必定包含着很大的风险,特别是对于买方,风险甚至是无限的,比如政策变化的风险;房价上涨或者下跌的风险,卖房者可能反悔,不愿配合过户。3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产,因为相关情况的不同,存在着很大的税费区别,而税费直接影响房价。由于各种原因,一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议,但为节省税费,又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件,也可能是其他什么原因。4、为等待买家取得购房资格暂不过户。由于房价上涨,有些地方出台了房产限购政策,造成一些买家暂时不能取得购房资格,但因某个原因,又急于购房,造成暂时无法过户。在这种情况下,双方都需要等待买家满足政策条件,比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕,或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。买房不立即过户,究竟有哪些风险?买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款,但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户,其中存在的风险很大,甚至因此而引起纠纷,这样的事例并不少。所以,了解这种潜在的风险,对于准备购买二手房者还是十分必要的。杨文战律师表示,房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的,否则即使购房者付了全款甚至已经入住了,在法律上仍不能算已经取得了产权。所以,二手房交易后如不能立即过户,风险之大难以想象,其中最常见的风险包括以下五种:1、一方违约风险。在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家毁约,或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。2、原购商品房有问题,导致无法办理房产权证。在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。3、有贷款的房子,卖方不按时归还贷款的风险。如果房产出售方原先在购买房子时有贷款,在过户前应先还清贷款,特别是买方,一定要盯着卖方立即还清银行贷款,否则,如果卖方未按时归还贷款,存在着银行收回的可能,买房者因此会陷入极为不利的局面。4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户期间,如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行,导致钱房两空的风险。5、政策变化的风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都曾经发生较大变化,这些都不是买卖双方能控制的。一项新政的出台,很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的当事人,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,麻烦就大了。实际上,二手房买卖后,因为不立即过户而可能发生的风险绝不止以上五项,尤其是在房价波动较大的情况下,卖方反悔的情况极多,即使买方不同意,但因为尚未过户,如果卖方诚信度较差,他可能会立即转手另卖给他人,或者与他人虚构债务,由他人起诉保全房产。这种风险一旦发生,就极易导致交易无法继续,买方最终无法取得房屋所有权。当然,在一定条件下,买方也可以通过诉讼,最终拿到房产证,但这肯定要付出大量的时间、金钱和精力。买二手房不立即过户,有降低风险的办法吗?其实,每个人都知道买房要办完过户手续才算取得所有权,但由于各种原因,或从某种特殊的利益角度,仍有人暂时不办理过户,为此,就会产生这样一个问题:有没有两全其美的办法,既可以暂缓办理,同时又能避免风险?杨文战律师表示,不过户,真的没有绝对的安全。比如有人提出,我们签好买卖协议后,先去办个公证,是不是就能保证双方交易的房子不出问题?对协议办理公证,只是加强了协议的真实性,但这份经过公证的协议,对于前面所介绍的那些风险仍然是没有任何防范作用的,因为风险并非来自协议本身是否真实,而是来自各种不确定的因素。尽管如此,仍然要努力降低二手房交易的风险。为此,杨文战律师建议,在二手房买卖合同条款中,对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,一份好的合同可以降低不必要的风险,即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交得越少,风险越小;2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。5、房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题最好事先约定解决方案。7、如果卖方出售的房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。但这些建议只能起到降低风险的作用,最后还是要强调,二手房交易,只要不过户,就不能做到绝对安全!
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  • 置业指南:毛坯房验收至关重要 这些事项一定要注意

    毛坯房验收是很多业主都容易曾忽略的环节,其实,毛坯房的验收至关重要,千万不能因拿到了新房钥匙过于高兴,或因为其他原因而忽略了对整个房间做简单而必要的验收,因为毛坯房的验收直接影响到你之后的装修是否能够顺利地进行和高质量的完成。 在此,小编整理了验收毛坯房注意事项:  验收毛坯房注意事项一:门、窗门、窗:门是最容易被遗忘的地方,房主高兴地拿着钥匙打开门后最关心的是要去看看房子里究竟是什么样子,而门的样子、外观等问题就被抛在了脑后,这样的过程是万万不可取的。现在住宅安装的都是防盗门,打开门后要仔细观察并用手去触碰门的表面,看它是否平整,有没有划痕或被撞击过的地方,再目测看门框正不正,因为门框不正会直接影响到你日后实际生活中的使用,更应该来回的试试锁具看是否能正常的开启、关闭,如果遇到问题要及时向物业反映进行更换。现在的住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃,在进行验收时我们要检查每个房间的玻璃、窗框,仔细地看看玻璃上是否有杂物、水痕、划痕、玻璃中是否存有水气;窗户框正不正,窗的开启关闭是否正常,开窗时是否能达到90度,再用手摸摸窗外是否贴了防水条,对了还要看每个窗户的纱窗是否都安装好了。 验收毛坯房注意事项二:墙面、地面墙面、地面:在毛坯房的验收中,墙面、地面是面积最关键的地方。我们要检查所有房间的墙面、地面是否平整,厨房、卫生间的墙面是否有空鼓的地方。如果墙面不平整会为日后的装修带来不小的麻烦,地面不够平整也会对以后铺砖或铺地板造成影响。卫生间和厨房的墙面如若有空鼓的地方,日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。为了避免并及早地发现这些问题,我们可以用些生活化、容易操作的土办法来进行检测,找个长一些的直板放在墙上靠一靠看直板是否与墙面贴合,如果有1-2个毫米的误差是在国家标准范围内的,如果误差大了就必须让物业找工人来重新墁这块墙面。我们还可以拿本书,用其中一个90度直角靠在墙角处看是否垂直到了90度的阴阳角。看墙面是否有空鼓的现象,可以用小锤子敲打来测试,通过敲打时发出的声音来判断墙面是否有空鼓。验收毛坯房注意事项三:电3、电:在验收房子时要检测每个房间是否都有电,每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记,现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵,我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法,用手机充电器或是电吹风都能测试出来。验收毛坯房注意事项四:水水:在毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线,但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水,分别灌进管道中,看下水是否痛快有没有堵塞的现象,如果听见咕咚咕咚的下水声则说明水下得很痛快。卫生间的地面应该是做好防水的,但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以我们要在装修之前让装修工人先做个蔽水试验,24小时之后看是否有漏水的现象。  验收毛坯房注意事项五:通风系统通风系统:通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。
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  • 贷款一次性支付数年房租 你适合吗?

    在广州目前的租房市场上,大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式,而租约所约定的租期一般也是半年到一年左右。不过,近期有银行推出住房租赁贷款产品,面向有长租需求的人士,通过贷款获得资金,一次性向房东支付未来数年的租金。业内人士认为,租客通过申请住房租赁贷款,向房东一次性支付未来数年的租金,这一方式在广州租房市场尚属新兴事物,首先要房东和租客双方都同意才有可能实现。此外,对房东和租客来说,一次性收付数年的租金是否可行,要根据自身的需求和资金情况而定。需要留意的是,贷款支付租金,租房成本除了租金本身之外,还有贷款所需要支付的利息,考虑租房成本的时候需要把利息的支出也纳入考虑范围,而且鉴于未来数年市场租金行情走向存在不确定性,因此,贷款一次性支付数年房租与按月支付房租相比,实际租房成本支出孰高孰低,要根据个案的实际情况分析,租客最好综合考虑各方面因素理性决定。案例租客一次性支付3年租金房东冻结涨租3年T先生(化名)是广州某国企的一名白领,已租住了房东S女士(化名)的房子1年,不久前租约到期,S女士提出:要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金,那么这3年的每月租金还是跟今年一样,即3000元/月。原来,S女士打算重新装修自家住的房子并添置一些家具,算了一下手上可动用的资金,发现还欠约10万元左右。S女士已经退休,也不想为了这区区10万元向亲朋或银行借钱,更不想把出租的房子卖掉,断了日后稳定的租金收入来源。于是,希望租客T先生能一次性支付3年的租金,以解燃眉之急。T先生是外调到广州工作的,项目跟进完毕就要调往其他地方工作,预计最多3~4年之后就要离开广州,因此,T先生在广州并没选择买房而是租房。T先生大部分资金还压在定期和理财里,手上可动用的钱大概就是5万元左右。最近,T先生翻阅报纸的时候,看到某银行推出住房租赁贷款的新闻,里面提到一个案例跟自己的情况类似。案例里的租客向某银行申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,租客每月还款1823元。T先生算了一笔账:若是每年支付租金的话,按照房东涨租每年至少5%计算,接下来的3年,第1年租金支出37800元(按月租3150元计算),第2年租金支出39720元(按月租3310元计算),第3年租金支出41760元(按月租3480元计算)。按月支付租金的话,3年下来租金支出一共是119280元。如果租金涨幅更大的话,租金支出也会随之增多。若是一次性支付3年的租金,按月租3000元计算,则要一次性付给房东10.8万元。如果能像新闻提到的案例那样,能申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,T先生自己补足剩余的部分约4.8万元。接下来的3年,T先生每月还款1823元,3年下来贷款的本息支出是65628元,再加上T先生自己支付的4.8万元,T先生未来3年用于租房的实际支出为113628元。考虑一周之后,T先生决定尝试申请租房贷款,一次性支付3年的房租给房东S女士。分析要根据房东和租客自身的需求和资金情况而定长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同,合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定,租金支出不会受到租金行情变动而波动,这在租金处于稳定上升通道的时期,长租的优势更加明显。以目前广州租房市场的情况来看,租期一般在半年到一年居多。合富研究院高级分析师梁燕明表示,从业主的角度来说,一次性收取数年租金的情况,比较适合短期内有一定数额资金周转、但又不希望通过卖房筹集资金的业主,若能一次性收取数年的租金,一方面可以解决资金周转的燃眉之急,另一方面也能锁定较稳定的租金收入,免却频繁更换租客的麻烦以及物业可能出现的空置期。不过,若签订较长时间的租约,建议业主最好是了解清楚租客的情况,若是已经租住较长一段时间、与业主相处融洽、按时交租、对物业比较爱惜的租客,则比较适合与之签订较长时间的租约。从租客的角度来说,一次性支付数年的租金,好处是能确定未来几年用在租房方面的支出金额,更好地调配未来数年资金的运用情况。不过,由于涉及贷款,因此租房成本除了房东收取的租金之外,还有贷款的利息支出。如果是在租金行情一直保持平稳或下降的行情里,通过租房贷款一次性支付数年租金的情况,实际的租房支出可能会高于同样一段时间按月支付租金。但是,如果是在租金行情一直上涨的时期,通过租房贷款一次性支付数年租金,可以避免在租金上升期内由租金涨幅波动引起的租房支出增加额的不确定性。不过,并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式,主要还是看个人对未来的发展规划和经济收入情况而定。梁燕明有如下建议,一次性支付数年租金的情况首先要与房东取得共识,否则,房东不接受这种方式,就算租客有足够的资金付得起数年的租金,也是谈不成的。此外,还要看租客的资金情况,虽然租客可以通过申请租房贷款产品去解决资金不足的问题,但是,毕竟是贷款产品,除了关注租金的高低之外,还要把贷款的利息支出等因素考虑周全,而自己是否符合申请贷款的条件,更是优先要去了解的。最后,是否选择较长时间的租约并一次性支付租约期内所有的租金,还要看个人的情况,若是刚工作不久、未来一段时间内工作变动比较频繁的年轻租客,则不太适合受租期较长租约的束缚。将来一旦因工作变动或需要到其他地方发展,要处理妥当这份长租约并不是一件简单的事。租房TIPS淡季租房不妨“砍砍价”说不定房东真的会降价时间进入11月,租房市场开始步入传统的淡季,市场上新增的租房需求较年中高峰期下降约20%-30%,现时有租房需求的租客,不但有充足的房源可供选择,而且还有时间“货比三家”,对比不同房源后再从中挑选租金实惠的单位承租。市场人士透露,近期放租业主的心态不再强硬,甚至存在一定的议价空间。一套月租5000元左右的房源,与业主讲价后,有可能出现200-300元/月的降价幅度。预计年底到明年春节前这段时间,将会有越来越多租约到期的房源,重新投入租房市场放租。趁着淡季租房,不但能有更多房源可选择,而且还有机会租到业主愿意降价出租、租金实惠的房源。热租区域业主也存在降租的可能就算是市中心热租的板块,近期新增的租房需求也较年中旺季有所回落,而现时放租业主的心态也开始有所变化。合富置业储备分区营业经理郑忠祥表示,现时天河北一带放租的业主,心态不会很强硬,存在议价空间,以租金5000元/月左右的房源为例,业主愿意给出的让价幅度大概在300-500元左右。无独有偶,同样是天河白领热门租房区域的东圃,近期放租的房源亦存在一定的议价空间。合富置业高级营业经理邓雄才表示,现时放租业主的心态不会强硬,一般议价空间在200-500元左右,如果租客提出的租金降幅不大,70%-80%业主都会同意。11月上半月2房单位最热租据合富大数据统计,11月上半月广州租房市场交投仍以2房户型最热租,成交占比约37%,而3房户型以33%的成交占比,交投热度仅次于2房户型。从各类户型的租金来看,最热租的2房户型套均租金约3778元/月,而3房户型在11月上半月的套均租金约4842元/月。月租在2000-4000元之间的房源,仍然是成交大热,成交占比高达45%,而月租低于2000元的租房成交个案,占比不到两成。市中心内月租低于2000元的房源,大部分都是单间或1房1厅的小面积户型,而月租低于2000元的2房、3房成交个案,大多都分布在番禺、花都等外围区域。越靠近年底,租房淡季的特征将越来越明显,尤其是12月到明年1月这段时间,预计会有相当多的租客因租约到期而退租。面对春节前的传统淡季,业主的心态也有所不同。部分业主不希望物业出现空置期,心态会稍弱一些,若有租客愿意承租,大多也会比较乐意将租金稍降一些。部分业主则会倾向于利用淡季把物业内部简单装修一下,等到明年春节后旺季能以更理想的价格将物业租出。以中山七路一带70平方米的租盘为例,依物业内部装修新旧程度不同,租金可以相差500-800元/月不等。此外,还有一部分房源租期的结束时间是相当靠近农历新年前的,那么这部分房源的业主,则大多会暂不急于将物业在春节前出租,而是等到农历新年之后的旺季再将物业重新放租。
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  • 购房知识:已被查封的不动产转移登记是否合法?

    去年下半年,佛山南海出现一例不动产错误登记案,樊先生已经拿到手的不动产登记证被南海区国土城建和水务局宣告作废。就这样,价值290万元的房子从樊先生手中“飞”走了。该事件发生后,本报持续关注此案。近日,广州日报全媒体记者从当事人处获悉,该案已于2017年9月29日宣判。顺德人民法院判决撤销南海国土城建和水务局作出的2016第1号《撤销不动产登记决定书》,判决生效后15日内将涉案房产的不动产权恢复到樊先生所有。这意味着,“飞”走了整整1年的房子,又有希望“飞”回到樊先生名下。不过,这事还没那么快尘埃落定。上周被告方南海国土城建和水务局提起上诉,樊先生已收到法院传票,目前案件还在进一步审理中。领了不动产证后发现房子被查封时间回溯到2016年5月份。樊先生看中了吴先生名下的水韵尚都的两套房产,双方在中介机构的见证下签订了房地产买卖合同。按照约定,这两套房产共计290万元,其中每套价格为145万元。2016年8月16日,樊先生向吴先生支付了140万元的房款,剩下的150万房款,樊先生跟吴先生约定取得产权变更之后再向银行抵押,另行支付。8月18日,樊先生和吴先生一起到南海国土城建和水务局查册,当时,南海国土城建和水务局向吴先生出具了《佛山市(南海区)房产查询证明》,证明该不动产无抵押、无查封。这一切看上去很正常也很顺利,但是一周之后,事情峰回路转。根据法院审理,就在樊先生和吴先生查册后一周,即2016年8月24日,雷州法院向南海国土城建和水务局送达《民事裁定书》以及《协助执行通知书》,要求查封吴先生名下水韵尚都的两套房产,也就是樊先生购买的这两套房产。查封期间从2016年8月24日起至2019年8月23日止。而南海国土城建和水务局也于当日办理了涉案房产的预查封登记。对此并不知情的樊先生于2016年9月2日到税务部门缴纳了相关税费,之后向南海国土城建和水务局申请办理涉案不动产产权登记。蹊跷的是,在这个时间点上,南海国土城建和水务局的工作人员并没有发现涉案房产已经进行了查封登记。于是,该局为樊先生和吴先生办理了不动产转移登记,并于9月19日向樊先生核发了不动产登记证,涉案不动产的权属人登记为樊先生。当9月28日樊先生向银行申请抵押贷款被拒时,樊先生才发现这套房处于被查封状态,无法贷款。樊先生立即与南海国土城建和水务局沟通,确认了自己的这套房被查封。接下来的事情让樊先生始料未及。南海国土城建和水务局于2016年10月17日作出了《撤销不动产登记决定书》,同时将涉案房产恢复到查封登记状态。由于樊先生不肯交回已经颁发给他的不动产登记证,于是南海国土城建和水务局11月8日在其官网上公告涉案不动产权证书作废。就这样,樊先生莫名其妙“丢”了自己的房子,其产权人资格被取消了。樊先生不服南海国土城建和水务局做出的《撤销不动产登记决定书》,于是将该局告上了法庭,要求撤销该决定。通过法院审理查明,在整个事件中,南海国土城建和水务局确实是因工作失误在查封期间办理了涉案不动产的权属转移登记,而在这个过程中,涉案的房屋确实处于法院查封状态中。那么,这样的转移登记是否合法?顺德人民法院认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定,“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”,“不得转让”。也就是说,已被人民法院查封的房产,依法不得转让。所以,在这个案件中,从2016年8月24日起,即涉案房产被查封的第一天开始就不能转让了。因此,南海国土城建和水务局2016年9月份办理的涉案不动产转移登记,其行为是违法的。行政机关能否有权撤销不合法的登记行为?视情况而定。既然这样的转移登记行为是违法的,是否意味着主管部门可以“知错就改”,撤销已经违法的登记行为呢?顺德人民法院认为,根据《最高人民法院审理房屋登记案若干问题的规定》第十一条第三款,“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。”在整个转移登记过程中,樊先生并不知晓该房产已被查封,可视为善意取得了涉案不动产的产权,因此,即使是在涉案不动产登记行为违法的情况下,也不应撤销登记行为。所以,顺德人民法院判决:撤销南海国土城建和水务局作出的南不动产2016第1号《撤销不动产登记决定书》;南海国土城建和水务局在该判决生效15日内将涉案房产的不动产权属性恢复登记为樊先生所有。上周南海国土城建和水务局又提起上诉,案件还在进一步审理中。
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  • 置业指南:选购小户型需要“大智慧”

    小户型一般是指配套相对完善、功能相对齐全的“小面积住宅”,但小户型小面积。小户型多集中于商务区,交通便捷、无论商业还是生活配套都十分成熟,另外只要户型设计合理,虽然空间较小,却仍然可以有高质量的生活氛围。但小户型并不适合所有人,那么哪些人适合买小户型房屋呢?一、单身人士单身人士本身经济能力有限,无力购买价格昂贵的房屋,而小户型一般总价较低是置业的最佳选择。如单身人士本身无房,选择租房所需要支付的房租也是不小的负担。选购要点单身人士往往以事业为重,又非常渴望有自己独立的空间,因此选择小户型房屋最关键的因素是交通。由于年轻人工作变动是常态,建议观察城市公共交通如公交、地铁线路图,选择出行便利的区域。二、两口之家对于准备结婚的情侣或刚刚结婚的新人,在资金实力有限的情况下,购房小户型房屋作为过渡也是不错的选择。小户型房子总价低,不仅能使自己的婚后生活没有太大压力,而且购房后的日子可以过得舒适惬意。但需要注意的是,如有近期要小孩的需求且需要父母或保姆照顾小孩,那么建议直接购置大户型,以避免房屋频繁置换带来的不便。选购要点两个人的居家生活不再单单满足居住功能,还需满足二人对生活品质的追求,因此在购置小户型时要着重考察两个方面,一是小区外部配套要满足日常生活、娱乐、休闲的需求;二是内部户型设计要求功能区配置合理。三、投资者在一二线城市,由于小户型总价低,符合很多消费者的承受能力,因此有一定的投资价值。但在小城市,由于流动人口较少,常住人口多以家庭为单位对小户型的需求较小,投资前景往往不如大户型。选购要点尽量选择成熟商圈,首先商圈本身商务氛围浓厚,区域内消费能力较强。其次,商圈拥有良好的交通和配套。第三,如投资者用于房屋出租,那么要考虑房价租金比、房屋空置率。(华龙网整合)
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  • 购房指南:未成年人可以买房吗

    面对各种限购政策,不少家长想出一招:买房时,直接在房产证上写未成年孩子的名字。看上去确实不错,但还有些隐藏的问题,有这种打算的家长最好继续往下看。一、未成年人可以买房吗?买当然没问题。法律并未限定购房者的年龄,所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时,需要由未成年人的法定监护人办理。二、未成年人能否自行进行房产交易?按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。三、未成年人如何购买房产?无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,也记载未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。四、以未成年人名义买房有何优缺点?不少父母考虑到房子始终会留给孩子,所以选择直接将购置的房子写在子女的名下,这样有一定的便利之处,但是不能忽视其中的风险。优点:1.可避免财产分割子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产分割时,法院也无法处置子女名下的房产。2.可避免日后过户税费直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。缺点:1.不能贷款银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,未成年的孩子虽然可以单独买房,但不具有完全民事行为能力,也没有债务偿还能力。因此未成年人购房一般不能进行银行贷款,买房需一次性付款;父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。2.父母不得随意处置房屋监护人可以代未成年子女购房,却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易,监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。3.父母无权收回房屋房子虽然是父母出资购买,但孩子才是房产所有者,甚至在孩子成年后,对父母不履行赡养义务,父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。
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  • 置业指南:买房时怎么选开发商?

    买房子确定好购买力后,就是选楼盘了,不同的楼盘代表的是不同的开发商,有本地中小开发商,还有全国性的大开发商。我们经常听人说,买房子一定要选大开发商,这是为什么?为什么同一地段大开发商的房价要比小开发商要贵一点呢?大开发商和小开发商的区别还是不少的,具体表现在以下几个方面:1、品牌实力。大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力,更有保障。2、施工质量。大开发商让购房者觉得房子质量更好,即使是维权,也是大开发商更讲规矩。3、配套设施。大开发商提供的硬件配套设施更加完备。4、问题。大开发商在操盘项目中,往往能引入好的幼儿园和,这极具吸引力。5、大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至。当然,买大开发商的房子,付出的成本更高,这个需要量力而为。大开发商的居住成本也更高,以物业为例,大开发商的物业通常都是自有物业,从拿地开发商到业主入住,开发商能够提供一条龙服务。物业公司为自有项目提供物业服务,会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业,我们则不能将矛头对准他们了,毕竟物业公司是外来户,跟房子质量没有直接关系,他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费,物业公司或许还会懈怠。看了大开发商物业的好处,还得看看他们物业的费用,好物业当然得要好价钱,大开发商的物业费相对市场平均水平要高出不少。一月物业费,加上水电燃气网络等费用,差不多要1000块钱,可是不小的一笔支出。考虑到买房成本和远期规划,选择开发商确实是一门学问。
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  • 置业指南:买房如何选择好地段

    地段对于多数买房者来说都是个敏感词,但是很多人在这个关键词上的选择是无从下手的。总之,买房最重要的是看地段,要特别小心。闹市中心区所谓闹市,也就是一个城市内最繁华的区域,小城也许就一个,大城市则可能有多个。通常,这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主,主要用途多在投资。对年轻人而言,在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。次繁华生活区靠近闹市,又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大,偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似,其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市,个别中型项目具有一定的社区规模,但都容积率很高,基本都是高层。这种区域的中小户型,价格与闹市差别不大,但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低,个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。CBD区域由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常,只要发展成熟,这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前,其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言,能够准确预测出城市发展方向,及早入手的话,这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然,目前而言,二三线城市这种机会更大些。好环境老城区在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。原著民比例通常比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但是,同样在这种区域新房放量较少,而且价格不低。入市的产品,多为10年以上二手房。个人以为,对于纯粹居住需求而言,这种区域的二手房是首选。住几年之后,转手也容易,出租也可以。城乡结合部即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。这种区域,相对来说低端生活配套还是很齐备的,但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多,也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域,治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言,这种区域也是一个考虑选择的方向。而且,随着城市扩大化,这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说,未来有可能是一个新的城市新兴区域。交通好郊区即从交通上来说,随然离城市核心区比较远,但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。虽然离城市都有几十公里的距离,但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域,房价相对都是比较低廉的,对于青年购房群体而言,是相当不错的选择。当然,缺点是交通成本通常较高,如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上,中低端生活配套一般都不错,但中高端配套少。(华龙网整合)
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  • 业主必看!住小区不可不知的29个物业常识

    物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里,你需要了解这些法律知识。1、什么是前期物业管理?有什么规定?前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定:(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同,并报物业所在地的区房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金。(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担,自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些?依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定,物业服务企业服务的范围及内容有:(1)基本要求:包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。(3)公共设施设备维修养护:包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。(4)协助维护公共秩序:包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。(5)公共区域清洁卫生服务:①楼内公共区域:包括地面和墙面,楼梯扶手、栏杆、窗台,消防栓、指示牌等公共设施,公共灯具,门、窗和玻璃,雨搭、屋顶,垃圾收集,电梯轿厢;②楼外公共区域:包括道路、场地、绿地,宣传栏、小品、健身器、桌椅等,垃圾厢房,果皮箱、垃圾桶,消毒灭害等。(6)公共区域绿化日常养护:包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治,树木修剪、施肥、病虫害防治,花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。3、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;(4)保洁服务;(5)保安服务;(6)物业维修、更新费用的帐务管理;(7)物业档案资料的保管。4、物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗?没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证,它是对企业规模和经营范围的规范,没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别,新设立的物业服务企业资质等级为三级,暂定期一年,由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的,一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费,三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以,二者之间没有必然的关联性。5、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。6、物业服务企业能罚款吗?不  能。罚款是一种行政处罚行为,物业服务企业不是行政主体,因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系,他们之间是一种平等的民事合同关系,所以物业服务企业不能对业主进行罚款,但如果业主确实违规,对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害,物业服务企业可以要求业主进行赔偿。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?没  有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。8、物业管理服务收费的标准有何规定?物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:(1)已售公有住宅的收费标准,由市物价局会同市房地局制定;(2)普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费,由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。9、物业管理服务收费包括哪些项目?物业管理服务收费包括下列项目:(1)管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;(2)房屋设备运行费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;(3)保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(4)保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;(5)维修费,用于物业维修服务所需的费用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算,第(5)项费用按实际维修项目计算。10、以什么面积收取我的物业管理费?房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。11、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳,如何处罚?物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。12、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。13、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。14、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。15、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。16、我家里跑水了,物业应负什么责任?物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的,物业公司应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验,目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。18、业主委员会何时成立?程序如何?一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记:(1)成立业主委员会登记申请书;(2)业主委员会委员名单;(3)业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作;对不符合《青岛市居住物业管理条例》(以下简称本条例)规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。19、业主委员会有哪些主要职责?业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:(1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;(2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;(3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;(5)听取业主、使用人的意见和建议,监督管理企业的管理服务活动;(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。20、业主公约有什么效力?业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。21、居住物业报修和维修有哪些规定?物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的,按下列规定执行:(1)接受委托的物业管理企业,应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修,也可直接到报修点报修。(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的,应在24小时内修理;接到一般项目报修的,应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。1)急修项目分为:A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;B、因室内线路故障而引起停电和漏电;C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;E、电梯故障,不能正常行驶;F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;G、其他属于危险性急修项目。2)一般项目分为:A、各类钢、木们窗损坏;B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水;D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用,由报修人认可签字后,按规定列支;除此以外,共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的,需经业主小组认可后予以维修,费用按规定列支。(5)物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。22、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?业主使用人在物业使用中禁止下列行为:(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;(4)侵占绿地、毁坏绿化;(5)乱设摊、乱设集贸市场;(6)乱倒垃圾、杂物;(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(9)法律、法规禁止的其他行为。违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为,由区房产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。对上述禁止行为,青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释:(1)在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为;(2)上述第(8)项所禁止的行为,是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声;(3)在物业管理区域内,晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋施工。23、改变住宅使用性质有什么规定?住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。24、占用物业管理区域内的道路、场地,有什么规定?任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。违反上述第一条规定,由区房地产管理部门责令其期限改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。25、利用物业设置广告等经营性设施,有什么规定?利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签定协议,并支付设置费用。违反上述第一条规定,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。26、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,如发现有违反法律禁止的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款。27、物业维修基金如何设立和使用?公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定:内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%,高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%,高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋,也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价,如1996年度的成本价为1198元。住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定,由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。28、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么?(1)业主无理拒绝交费;解决方法:对于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任。(2)以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用;解决方法:A、此项抗辩理由不成立,包括以此理由拒交供暖费的,也是不成立的。B、物业成本照常发生。(3)以物业服务质量不合格为由,拒交物业费;解决方法:A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定,且不能拒交,法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。(4)以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费;解决方法:A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举证责任,需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。(5)以物业公司收费不实,拒交物业费;解决方法:物业收费不实,法院判决据实收费。(6)以人身、财产受到损失,拒交物业费;解决方法:A、物业服务质量不合格为由,可以适当减免,但必须通过诉讼提出。B、法院个案判决,是否涉及其他业主?需要具体分析。(7)因公共费用分摊不合理拒交物业费;解决方法:对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,一般情况下按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;(8)因未签订书面合同拒交物业费;解决方法:诉讼中,业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则,参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。(9)房产流转中原业主欠费问题;解决方法:A、原业主承担以前拖欠费用,新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续,不影响承担责任。(10)拒支付滞纳金;解决方法:对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,法院一般应予支持。滞纳金数额过高的,会依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
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  • 7类人买房容易被银行拒贷!看看你有没有中招!

    越来越多的人买房都要通过银行贷款来支付高额的房款,但是不是所有人的贷款申请都能获得银行的审批,原因也是各种各样。小编整理了7类贷款容易被银行拒绝的人及被拒原因,快来看看你有没有中招吧。 1、收入低,工作不稳定的人 通常来说,收入低,工作不稳定的人在还贷款方面是很令银行担忧的,而且,银行贷款规定,月收入至少达到月供的两倍才可以批准放款。而且想要贷款,还要向银行出示收入证明或者流水证明,如果收入不达标或者工作不稳定影响了银行卡里的金额都可能被银行拒贷。 2、年龄不达标的人 年龄不达标分为年龄太小或者年龄太大两种。年龄过小指的一般是家长为孩子买房,在购房人上的名字写孩子的名字,那么贷款也只能以孩子的名义贷。虽然还款人是家长,但贷款人必须是房主,也就是孩子。正常来说,未成年人没有民事行为能力,不具备还贷的能力,银行一般不会轻易为其发放贷款。年龄过大指的是很快面临退休的一批人,失去工作,或者在身体状况上可能随时有风险,银行将在未来的还贷上同样面临着风险。这类人银行一般也会在发放贷款上慎重再三。 3、有经济纠纷经历的人 有经济犯罪或者民事经济纠纷,负有债务的,在互联网上都会有记录,银行一经查询就可发现,并且这种情形也是很严重的,银行绝对不会冒风险。 4、征信不良的人 银行发放贷款不仅是为了实现资金的周转和盈利,更要以保证资金安全为首任。所以,贷款人申请贷款时,银行都要对贷款人的各项情况进行审核,尤其是征信情况:是否有欠款记录、信用卡逾期、贷款逾期,为他人做担保,对方贷款逾期不还等行为,都将影响到银行对贷款信用信息的审核。而且银行系统全国联网,在一家审核出征信不良,其他家银行也不会贷款给你。所以,想要贷款的人,平日一定要尽力维护好自己在银行的征信形象。 5、购买二手房房龄太长的人 在二手房的贷款中,银行常常会考虑房屋的房龄。房龄一般在不超过20—25年为准。因为房龄越长,可供贷款的年限就越短,而且随着房子老化也可能造成贬值,银行贷款给房龄过长的房子也面临着一定的风险。但关于房龄长短的具体年限,各个银行有自己的行事规定,具体情况具体分析。也就是说,房龄越短越容易获得银行的贷款审批,而且额度也会越短越高。 6、从事高危职业的人 银行在审核房贷审批时,也会考虑到贷款人所从事的行业。一般像工作稳定的教师、医生等行业的人工作稳定,收入也稳定,会是他们发放贷款的重点人群,但是一些从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人,随时都面临着危险。银行也是以盈利为目的的,不得已之下也要考虑到这些风险,所以拒绝发放贷款给这些职业的人也算是职业所致。 7、虚报信息的人 很多人在准备贷款申请的资料时,担心自己不能获批贷款,所以就填写虚假信息,以抬高自己的资金能力,力图获批。但是银行在面对申请者提交的资料肯定是要经过审查的,不可能你填的是什么,就是什么。如果被银行发现填写虚假信息,不仅贷款贷不到,而且还可能被列入黑名单,影响以后的其他贷款需求。所以,为了诚信贷款,或者是为了买房,大家都要量力而行。毕竟一时的虚假,可能造成很长时间的困境。
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  • 如何入户惠州,看这一篇就够了

    出生登记入户 (一)办理条件:父(母)亲双方或一方有本市居民户口、在本市有合法固定住所的,新生儿可按规定登记本市居民户口。1998年7月22日前出生的随母入户;1998年7月23日后出生的随父随母自愿选择入户。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《惠州市出生小孩户口登记申请表》; 2、《出生医学证明》; 3、父母的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,6个月以下由派出所当场办理入户;6个月以上由派出所在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 收养入户 (一)办理条件:收养人有本市居民户口、在本市有合法固定住所、符合《中华人民共和国收养法》规定且领取了县级以上民政部门核发的《收养登记证》的,被收养人可随收养人登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、县级以上民政部门核发的《收养登记证》; 3、收养人的《户口簿》、《居民身份证》; 4、被收养人的《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内审批签发《准予迁入证明》。 引进人才入户 (一)办理条件:符合下列条件之一的,可迁入本市居民常住户口,其配偶、父母、未婚子女可以随迁入户: 1、中国科学院、工程院院士以及国内外学术、学科带头人; 2、拥有属于自主知识产权并达到国内外先进水平的发明专利或者专有技术的人才; 3、享受国务院特殊津贴专家、省(部)级有突出贡献中青年专家; 4、经地级以上市相关部门认证的中级以上技能型人才; 5、经济发展特别需要的特殊技能型人才和特殊专业技术人员,以及经组织、人力资源和社会保障局及人才交流中心办理有关手续的其他各类人才和就业人员; 6、国家、省、市政府文件明确规定引进的其他高级人才。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、由市、县(区)组织、人力资源社会保障部门出具的《惠州市引进人才入户申请核准表》; 3、由相关部门认证签发的人才(职称)证书; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 6、父母随迁的,提供父母的《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 7、未婚子女随迁的,提供未婚子女《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 招(调)干调任、调动入户 (一)办理条件:经公招、公选或经省、市、县(区)组织、人力资源和社会保障部门批准正式录(聘)用、调任、转任、调动到本市党政机关、人民团体、事业单位、国有企业的工作人员,其本人及其配偶、未婚子女可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、属于公务员录用或机关、事业单位录(聘)用的,提供《录用通知书》或《编制卡》; 3、属于机关、事业单位调入工作人员的,提供《行政介绍信》或《调令》或《编制卡》; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、用人单位出具的在职证明; 6、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 7、未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 家庭团聚入户 (一)夫妻投靠 1、办理条件:夫妻投靠的,以配偶有本市居民常住户口、有合法稳定住所为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《结婚证》; (3)夫妻双方的《户口簿》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)子女投靠父母 1、办理条件:未婚子女投靠父(母)的,以父(母)有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与父(母)共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口;已婚子女投靠父(母)的,以父(母)身边无子女并与父(母)共同居住生活、照顾父(母)为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (3)未婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (4)已婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《结婚证》、《出生医学证明》或亲属关系证明、父母身边无子女共同生活证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)父(母)投靠子女 1、办理条件:父(母)投靠子女的,以子女有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与子女共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)子女的《户口簿》、《居民身份证》; (3)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (4)亲属关系证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局在7个工作日内签署审批意见。 投资入户 (一)办理条件:在惠州市登记注册成立的投资企业(股份制企业或个人独资企业),市辖区注册资金人民币100万元以上(市辖县的投资额由各地自行制定),且注册企业已正常运转,在市区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所的,法定代表人及其直系亲属可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 3、公司企业的工商营业执照,税务登记证副本; 4、法定代表人资格证明; 5、固定资产投资证明或主营业务地(国)税务部门出示的企业缴税证明; 6、居住满一年以上(办理居住证或居住登记一年以上)并缴纳社保一年以上证明; 7、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 8、未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 9、父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 10、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 稳定居住地就业入户 (一)市辖县居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖县的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所、并已办理居住证的人员,本人及共同生活居住的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)本辖区签发的《广东省居住证》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:县公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)市辖区居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖区居住满3年(连续办理居住登记3年或以上)、合法稳定就业满3年(连续缴纳社会保险满3年或连续经商满3年,可互补叠加),并在市区有合法稳定住所的人员,本人及其共同居住生活的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)市辖区连续3年签发的有效期内居住证或连续3年以上的居住登记记录(居住登记可由派出所查询打印); (4)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录,或连续3年以上且申请时正在市辖区经营的工商营业执照和三年经营记录(在市辖区经营不同的公司、企业、个体工商户时间可累计),参保和经商的年限可互补叠加,且当前参保或经商至少满足其中的一项; (5)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (6)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (7)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (8)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、区公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)本市居民跨县区居住入户(市内移居) 1、办理条件:市辖区居民可在市辖区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口;市辖县居民可在市辖区以外的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口,已连续缴纳社会保险3年以上的,可在市辖区实际居住地址申请迁入居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 政策性安置入户 (一)随军家属入户。 1、办理条件:驻惠部队军官、文职干部、士官,符合部队有关随军条件规定的,经师(旅)级以上单位政治机关批准,其配偶、未婚子女可申请随军迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)驻惠部队师(旅)级以上单位政治机关批准的《军官家属随军审批报告表》、《军人身份证》; (3)部队开具的入户证明; (4)申请人的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)军人安置入户 1、办理条件:符合安置规定并安置在本市(县、区)的部队转业干部、转业士官、复员退伍军人,其本人及配偶、未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)市或县(区)政府军队转业干部或退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (3)《军人身份证》或《军人公民身份号码登记表》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)政府规定安置入户 1、办理条件:国家、省、市政府文件明确规定由本市安置的其他人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)国家、省或市政府的相关规定文件; (3)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 回原籍入户 (一)军人退出现役回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,军人退出现役的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》或《军人身份证号码登记表》; (3)市、县(区)政府退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (4)原户籍证明材料; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)大中专、技工学校毕业、退学、休学回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,到外地就读大中专、技工学校毕业、退学、休学的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》; (3)《就业报到证》或就读学校出具的退学、休学证明; (4)迁出地公安派出所出具的《户口迁移证》; (5)原户籍证明材料; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)刑满释放人员回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,刑满释放的人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《释放证明书》或假释、保外就医的有关法律文书; (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (四)非定居国(境)外人员申请回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,非定居国(境)外且已被注销户口人员,回国(入境)后申请的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)出入国(境)有效证照(最后一次入境有效证件); (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (五)持户口迁移证未在迁入地入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,持户口迁移证件在迁入地未入户,要求回来的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人书面申请书; (3)《户口迁移证》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (六)港澳同胞回内地定居入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,内地居民前往港澳地区定居后,自愿放弃港澳居民身份申请回来定居的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)放弃港澳身份书面声明; (3)香港或者澳门居民身份证、港澳居民来往内地通行证原件; (4)拟定居住地房屋产权证或相关证明;投靠内地亲属的,提交亲属关系证明,拟投靠亲属居民身份证、户口簿,同意申请人投靠定居的书面声明; (5)申请人在内地生活所需经济来源证明。如有工作提交工作证明,退休的提交退休证明和银行定期划账单,无生活来源的提交内地亲属赡养承诺书及银行定期划账单; (6)原户籍证明材料; (7)其他与申请事项相关的证明或说明材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在5个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局户政部门在5个工作日内签署审核意见后,再呈报市公安局户政部门在5个工作日内签署审批意见,入户后由县(区)公安局户政部门3个工作日内将信息通报给出入境管理部门。 院校招生、毕业生入户 (一)院校招生入户 1、办理条件:惠州市内普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生,入学时可迁入就读学校集体户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)申请人的《居民身份证》; (2)新生录取通知书; (3)录取新生名册; (4)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》; (5)《集体户口簿》地址页。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 (二)毕业生就业入户 1、办理条件:普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生毕业后到本市就业的,可迁入本市居民常住户口: 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《居民身份证》; (3)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》或《户口簿》; (4)用人单位开具的在职证明、《就业报到证》或《录用通知书》; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 城镇居民回农村地区入户 (一)办理条件:户口在城镇的原农村集体经济组织成员,在村小组有合法稳定住所,长期实际居住生活在农村地区的(公务员,国有企业、事业单位在职人员除外),可在实际居住地申请迁入居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、村民委员会及村民小组出具的长期居住(一年以上)、同意入户证明材料; 3、原户籍证明材料; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、市、县(区)人力资源社会保障部门出具的《就业创业证》; 6、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞定居入户 (一)办理条件:经批准来我市定居的外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞,可以在合法稳定住所地申请登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人为华侨的,提供市级侨务部门核发的《华侨回国定居证》、本人护照; 3、申请人为台湾同胞的,提供广东省公安厅签发的《台湾居民定居证》; 4、申请人为外国人(包括外籍华人、无国籍人),提供中华人民共和国公安部签发的《中华人民共和国复籍证书》或者《中华人民共和国入籍证书》; 5、入户地址证件材料。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 留学人员回国入户 (一)办理条件:出国(境)前已注销常住户口、且未在国(境)外入籍、定居,需回国落户的留学人员。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、惠州市公安局出入境管理部门出具的《办理户口通知》; 3、本人回国时最后一次回国时持有的《中国护照》; 4、需要在本市、县内其他派出所辖区入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》; 5、原户口非本市回国后在本市就业入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》、人力资源社会保障部门出具的《留学人员在广东省工作证明》和用人单位出具的在职证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 单位设立集体户 (一)登记条件:1、本市行政区域内党政机关、人民团体、事业单位和普通大中专院校,市、县(区)人力资源和社会保障部门下属的人才服务机构,可以申请设立集体户;2、企业(含民营企业)有自有合法产权的厂房、办公楼、生活区,员工100人以上或每年纳税20万元以上(民办教育机构、高新科技企业不受此限),有专人负责管理集体户口的,可以申请设立集体户。 (二)需提供审核的证明材料: 1、《申请设立集体户口登记表》; 2、属党政机关、社会团体、事业单位和大中专院校的,提供单位介绍信、单位集体宿舍房屋产权证书; 3、属人才服务机构的,提供本单位组织机构代码证副本、单位介绍信; 4、属企业(含民营企业)的,提供企业的法人身份证、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证副本、房屋产权证明;社会保险部门出具的缴纳社会保险100人以上的证明或税务部门出具的企业年缴纳税款人民币20万元以上的纳税证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理立户登记。 说明 (一)本工作规范所称“入户地址证件材料”包括:(1)属自己或配偶、父母、子女的合法所有权住宅房屋(以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证为凭),提供产权人的身份证和亲属关系证明。(2)合法所有权属于政府的租赁房屋(保障房、经适房等),以政府房管部门出具的房屋使用证明为凭。(3)经政府房管部门登记的个人租赁住宅房屋,以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证及政府房管部门出具的《出租屋租赁登记证明》为凭证,并经房屋合法产权人同意。 (二)本工作规范所称“亲属关系证明”包括:(1)迁出地派出所出具的关系证明。(2)公证部门出具的关系证明。(3)《出生医学证明》。(4)亲子关系医学鉴定证明。 (三)本工作规范所称“惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录”是指在当前正在缴纳社保往前算起42个月内累计缴满36个月以上,可认定为连续3年以上缴纳社会保障缴费记录。 (四)受理单位在办理上述业务时,证件审核后收取复印件并加盖核对章并签名,证明文件收取原件存档。
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  • 注意了!这五个行为不注意会影响房贷的审批!

    人生最大的悲哀莫过于房子选好了,房贷却办不下来,在现实生活中,相信很多买房者都有遇到这样的情况,看到自己喜欢的房子,定金也交了,可是去申请房贷的时候却被银行拒绝,申贷被拒后不仅房子买不了,而且还会面临违约的风险。 在现实生活中,很多人对申请房贷有错误的理解,认为只要信用良好,收入稳定就一定能申请到房贷,其实不然。导致房贷申请被拒的原因有很多,有时候并不是信用良好就一定能申请到房贷的。那么,哪些情况下申请房贷会被拒呢? 一、频查个人信用报告 银行人士表示,目前个人信用报告的查询次数仅被列作银行审批贷款时的参考依据。如果是本人查询信用报告,则不会对审批造成影响。但是若是其他金融机构在短时间内有多次查询记录,而用户的信用报告中又没有显示新的贷款记录或者信用卡记录,审批行方面也会对用户的财务状况及还款能力产生疑议。这样的信息对个人申请新贷款或申请信用卡可能会产生不利影响。 二、房贷支出超过家庭总收入的50% 我们知道申请房贷时银行会有严格的审批手续,其中一项就是看申贷人收入是否达标。很多人以为只要收入够房贷支出就可以,其实不然。银行认为申贷人收入是否达标取决去房贷支出占家庭收入的比重,如果房贷支出占据了家庭一半的消费支出,那么正常的生活质量就会受到影响,而且银行会认为申贷人风险高,还款能力差。这种情况下银行是不会同意你的房贷申请的。 三、个人贷款违约 如申请贷款时存在未还贷款本息或担保人正在代还情况,单笔贷款个月内存在连续未还本息超过6期记录(含担保人代还),单笔贷款存在累计逾期超过24期记录以及近两年内存在贷款展期(延期)或以资抵债等记录等。 四、政策因素 有时候国家的楼市调控政策也会导致房贷申请被拒,如果买房者恰好在银行收紧房贷的时候去申请房贷,那么很有可能会被直接拒绝。因为银行收紧房贷的话,房贷审批肯定会更严格,申请难度加大。 此外,银行也有缺钱的时候,这种情况下,银行会选择一些优质客户优先放贷,剩下一些条件不是那么好的人很有可能就会被拒绝。 五、信用卡取现 信用卡取现与个人信用之间的确存在关系,但是否会降低个人信用,则取决于取现后的还款。如果能够按时还款,个人信用是不会受到影响的;如果取现额度高,且都能按时还款,一定程度上还有利于提高个人信用水平;但是如果不能按时全额还款,就会因为逾期还款而被记入个人征信记录。 其实,影响房贷被拒的因素还有很多,比如材料作假,二手房房龄太长等,这些都会导致房贷申请被拒。因此,小编建议,您若想顺利贷款,还是应该提前了解以上知识,以免相中了房子,一时带不了款而与房子失之交臂。
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  • 购房指南 大亚湾楼盘销售现场哪些信息要公示

      日前,大亚湾房产管理局发布《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理有关问题的通知》,明确区内各房地产开发企业从8月1日起要在销售现场公示栏内需张贴《购房指南》。此外,对于楼盘销售现场信息公示还有一系列具体规定和要求。   为啥要发布这份通知呢?据小编了解,这是大亚湾通过进一步加强商品房销售现场信息公示管理,减少商品房买卖双方因信息不对称所形成的矛盾和纠纷,保护购房人的合法权益,维护商品房销售市场秩序。   详细通知内容如下:   一、大亚湾区内各房地产开发企业应严格按照本项目环境影响报告批复内容,在销售现场醒目位置公示相关项目内部及周边环境不利因素信息,包括并不限于油气库站、危险品仓库等危化品场所,垃圾场等污染场所,铁路、道路、立交桥等噪声源,已向社会公告规划的路桥及其他公共设施建设(如高压线路、变电站)等可能造成的影响,以确保购房者在选购房屋时能够充分考虑商品房项目周边环境因素,减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷。   二、从2017年8月1日起,销售现场公示栏内需张贴《购房指南》(附件),由各企业根据样式自行喷印后张贴于公示栏内。   三、所有需公示材料的公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止;所有公示信息应放置在销售现场显著位置,遵循全面、真实、准确、有效的原则,做到字迹清晰、标示醒目。   四、房地产开发企业在申请商品房预(现)售审批手续时,应将现场公示信息的电子照片,连同预售申报材料一并报送,大亚湾房管局将对公示形式及内容进行审核并组织现场查看。对不符合要求的,将暂缓办理预(现)售审批手续。   五、大亚湾房管局将不定期对项目不利因素等公示情况进行巡查,对房地产开发企业在商品房预(销)售中未在现场进行公示信息的,使用虚假或者不规范标示误导购房者的,公示内容不符合政策规定的,视情节轻重按以下方式进行严肃查处:   (一)责令限期整改;   (二)逾期未改正的,暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理,并作为不良经营行为,记入信用档案   附件:购房指南
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  • 楼市进入关键时期 买房千万不要有这五种心态!

    买房的时候,大家都喜欢货比三家,融360房贷君(fangdai123)有位朋友最近买房子,看上了一个卫生间带落地玻璃的户型,用他的话说就是,之前谁谁家就是这样的,他也想弄成这样。不少人都有过朋友的这种心态,以别人家的房子作为自己买房的范例,实际上这是已过去自己的见识判断的,是一种错误买房心态,包括这个在内,买房人千万不要有以下心态。 1、用以前的认知判断自己喜好的户型 现在房子对于居住舒适度越来越重视,以前以厅与卧室作为户型展开的要点,过于强调主次,有些创新户型在设计上打破了主次的格局,通过对面积的合理分配利用,能使居住空间更加人文化,住起来也更舒适。 上文提到的朋友喜欢参考别人家的房子,其实出发点就没有找好,因为买房子的时候重要的是要让居住人住着舒服,比如别人家是开放式厨房,如果自家有老人,老人有呼吸道疾病,对厨房油烟较为敏感,就不太适合开放式厨房。真正应该做的是,从居住人的健康、舒适角度出发,不能仅仅因为户型某一点打动了你就爱不释手,这样很容易掉进误区. 2、通过舆论看房价 记得去年楼市火爆的时候,时常有新闻爆出某某楼盘有人打地铺排号买房等等,不可否认的是舆论总是带着某些机构的利益诉求,有的是开发商给购房人下的迷魂药,让他们以为房子供不应求,现在不买就没有了;有的是媒体为了博得高曝光量抛出的重磅烟雾弹,让大家都置身在楼市的棋局中。舆论只是利益阶层对于个别现象、政策的解读,并不能代表最终结论,即使预测正确了,也只是阶段性的结果。 买房人有一种买涨不买跌的心理,在舆论的作用下很容易推高房价。买房最关键还是得看自身购买力、地段,然后根据购买力确定跟卖家的谈价区间,给自己设定一个最高价和最低价标准,谈价的时候也有个保底。 3、将所有钱用于首付 在确定要买房的时候,有些人会拿出全部积蓄交首付,对于刚需族来说是一笔不小的数目,但是这种做法很有可能在之后的买房过程中,让自己捉襟见肘。除了买房首付,还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出,毕竟买房是为了解决住房需求,而不是制造家庭经济危机,聪明的买房人要量入为出。 4、过于关注政策影响,忽视长远因素 楼市短期内受政策影响明显,因此有些购房人过多关注政策,忽视了人口、产业发展等长远因素,会助长市场过热的风气。想通过买房实现一夜暴富的时期已经过去,购房人需要从长远的角度出发,比如不要贪图小城市或者郊区的便宜房,因为小城市除非是自己住,房价涨跌没有太大影响,要是投资的话,以现在的行情,做长远投资,在重点城市买房出租收取租金收益也许更明智些。 5、买房犹豫不决 有些人想买个各方面都完美的房子,看了大大小小很多房子,犹豫半天就是不出手,等着等着眼看着房价涨上去了,本来能买个80平的,最后只能买70平的了。货比三家本意是好的,但是过分追求完美反而会拉长购房周期,是不利于买房的,尤其是在信贷政策收紧的背景下,贷款放款速度变慢,以前两周就能放款,现在可能就得等上1个多月。整体购房周期拉长,中途如果某个环节出现状况,比如卖家不卖房子了,购房人之前的努力就白费了,还有可能因此官司缠身。所以根据自己的核心需求,确定目标房源后要果断出手。
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  • 夫妻共同买房的时候,到底谁做主贷人更合适?

    虽然,现在银行对于购买首套房的家庭给予的利率优惠变动不大,但给予的贷款额度和优惠,还是因人而异的。所以,贷款时,选择谁做主贷人就非常重要了。
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  • 想要跻身中产 为什么买房几乎是唯一的选择?

    如果没有一个好爹,想要实现财富逆袭,你的一生一般要经历三个阶段,分别是从温饱到小康,从小康到中产,从中产到富人。每晋升一级,你的财富就增加一个数量级,但难度同样也增加一个数量级。以从温饱到小康来说,这个目标的实现最容易,找一份还说的过去的工作,一般都能实现。而从小康到中产,与前者就存在一定的区别了,准确地说,难度要高不少。在中国,虽然到现在也没有一个令人信服的对”中产“的定义。知乎上有个网友这样分析到,如果你在中部某二线城市拥有两套房(无房贷),外加存款500万,你的财富将妥妥滴排进全国前5%。先不说财富是否能够排进前5%,但作者认为,这样的财富配置是不是让不少人都很羡慕?有房子住,有存款,再有一份工作,找个理财师好好规划一下,这一辈子可能就衣食无忧了。前段时间有个篇文章挺火的,“月薪三万的中产和扫地阿姨,谁是真正的中产”。如果单从收入的角度来说,月薪三万,在上海这样的城市,维持小资生活没什么问题。但问题是,如果你一旦停止工作,是不是收入马上就会不再增长,结论是显而易见的。这是因为从温饱上升到小康,你靠工作,靠出卖劳动时间来换取收入。但劳动带来的收入增长往往是线性的,如果你的职位不增长,业绩不提高,你的收入很可能陷入滞涨。与劳动获得收入不同,买房是一种资产配置行为,只要选择得当,房子基本上保持稳涨的状态。房子一旦买下,你的资产就会以百分比的形式在增长,这种速度是惊人的。月入三万,如果全是工资,你肯定焦虑,但如果1万是工资2万是房租,你肯定不焦虑。这就是劳动所得和资产收益所得所给人直接的差异。一个标准的中产,在作者看来,他的收入构成至少要包括两部分,劳动所得和资产性收入,且后者比例不能太低。那么资产性收入应占比多少呢?融360房贷君只能给一个十分主观的判断:假如你连续赋闲半年以上,仍能保持收入不会有大的波动。劳动所得,通常指的就是工资和各种奖金,而资产性收入,就是理财收入、房租收入、房屋增值等。如果你想从温饱上升为中产,赚钱的方式必须改变,努力提高资产性收入占比是必由之路。为什么买房会成为大多数人的选择?大多数人的工资增长到一定程度的时候,有了一定积蓄,都会想到配置资产性收入,而终极手段就是尽可能多地配置房产。为什么会出现这种结果呢?很多的调研报告显示,中国富人们的身份主要有三种,分别是老板、炒房的和职业股民。而你想跻身中产或者富人,三种主流方式当然也是炒房、创业和炒股。对于大多数普通人来说,创业并不现实,炒股虽然门槛很低,但风险极大,真正赚钱的人极少。最后那些成功进阶中产或富人的,主要靠的还是房子。那么买房为什么又会成主流选择呢?相对于炒股和创业,买房有一个非常大的优势。其一、买房不需要多么高明的投资理财策略,无脑买房的都有可能赚钱。当然这说的是房地产红利的那十年。其二、买房是天然可以借钱的,而且是鼓励借钱的。而炒股是不支持借钱的,创业不一定能借到钱,即使借到钱,但成本也要比买房高得多。为什么借钱会是优势呢?我们举个例子:如果你有100万,买了一套100万的房子,假如这套房子每年增值10%,在不计算租金收入的前提下,资产翻倍需要7.3年左右,资产收益率为10%。而如果你用100万作为首付,买了两套总价100万的房子。相当于其中一套是全款买房的,另一套是完全借钱买的。这套房一年需要支付的利息是100万*4.9%=4.9万那么一年收益应该是(10+10-4.9)/100=15.1%你看贷款买房,你的年均资产收益率就从10%上升到了15.1%。资产翻翻仅需5年。相比之前全款买一套房,资产翻翻缩短了2.3年,这就是借钱和不借钱的差距。上面的算法就是在说明一个词的威力:杠杆。加杠杆适合于所有投资品,只不过房子相对安全,而且门槛最低(2、3成首付就能买房)、成本最低(商贷利率仅为4.9%,差不多是最便宜的了)的投资品。当然以上算法都是过往的经验,但有一个问题一直都会有人问,“现在还能不能买房?”结论是肯定的,买房仍然可以作为主要的投资方式之一。只不过在楼市的黄金十年时期,几乎可以做到买了就能赚,而现在已经必须要精耕细作了。买房你得先挑选城市,再挑选地段,还得挑选入市时机等。
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  • 杭州豪宅纵火案背后:买房切勿忽视消防安全

    杭州千万豪宅6月22日清晨突发大火,城东高档小区蓝色钱江18楼一住户家中,除保姆逃生外,女主人和三个孩子不幸殒命。事情已过去四天,许多媒体对事件进行了后续报道。据了解,起火部位位于18楼1802室,面积约300平方米,火灾过火面积约50平方米,燃烧物质为家居。公安机关已认定是保姆莫某晶在客厅里点燃一本硬面书而纵的火,起火点位于客厅区域,而最后四位受害人被发现的地方是女儿房间,三个孩子就躺在母亲身边。“蓝色钱江”火灾现场示意图从示意图可以看到,他们最后停留的上方有一扇窗户,宽30厘米,为直推窗,能推出去的距离不过一个手机的宽度,也就是六七厘米,而浓烟飘散极为困难,几乎不可能通过窗户散开。厨房,这个最容易失火的地方在户型的最中间,国家规范规定,厨房必须有外窗,从示意图可以看到,这个厨房设计是有问题的,它产生的烟气通道和人的逃生通道重合,是一个很大的安全隐患。从外立面看,楼房都是玻璃幕墙,因而有个安全隐患,就是全屋除了南边客厅阳台和北边保姆工作区位置的电器间可以通风,别的都是推式的窗,推出去只有六七厘米。恐慌过后,各个业主群里,特别是高层楼盘的业主都开始担忧,到底家门口的消防栓有没有水?逃生通道通畅吗?小区夜间巡逻保安的人数有几?24小时监控室在哪儿?物业人员有无防灾经验?火灾这才惊醒了人们一连串的质疑。如今很多人偏爱高楼层的房子,认为楼层越高,通风采光越好。那么,购买高楼层的房子,要考虑哪些问题呢?购房消防问题该注意些什么呢?1.根据消防云梯选择楼层消防云梯高度一般可以到达50多米的高度,这样的高度基本对应16、17层,而100多米的消防云梯比较少见,如果你的住宅在20层以上,消防云梯恐怕到达不了,所以在买房时,可以根据当地的消防云梯高度,选择楼层。2.检查房屋耐火等级购房者在签收入住之前,可要求开发商出示消防意见书,查看平面布置中涉及消防安全的防火楼距,消防车道,防火水源,并检查房屋的耐火等级等。耐火等级19层及19层以上的住宅耐火等级应为一级,还应设防烟楼梯间和消防电梯,10层至18层的住宅耐火等级不应低于二级。3.检查电梯及备用电源在买房的时候,同样要考虑电梯安全问题。住在高层,使用电梯的频率非常高,如果电梯没有备用电源,就意味着一旦停电电梯停运,业主就需要爬楼了。建筑失火的时候,要从楼梯逃生疏散,千万不要做电梯。4.消防火栓的定期检查在住宅的楼梯间,不论高层还是低层,每一层都需配备消防火栓。物业管理应保障消防安全设施完善,消防通道顺畅,对楼道、防火栓进行定期检查。5.提高自救知识安全意识家中可常备消防面具、绳子锁具等装备并学会使用;在装修时选材少用易燃品;高层着火时,要尽量往下面跑。即使楼梯被火焰封住,也要用湿棉被等物掩护迅速冲下去,只有在火势很大,下面楼层完全被封,无法向下逃生时,在考虑往上逃到较为安全的楼层,或者楼顶的阳台等待救援。
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  • 夫妻协议离婚 丈夫私自卖房是否有效?

    读者来信:本人与张先生2000年5月10日结婚,婚后生育一个男孩。2010年7月15日,我和张先生通过拍卖购买了一套二室一厅的房产。由于我长期在外地居住和上班,为方便办理房产登记手续,房产证登记的是张先生一个人的姓名。2014年3月14日,我与张先生因性格不合协议离婚,协议中对该房的权属未作特别约定,口头达成的共识是该房产将来归儿子。2015年6月8日,前夫张先生在未征得我同意的情况下,与刘先生签订了房地产买卖合同。根据日常生活经验,同时据了解交易前由房地产土地评估公司的评估情况,该房屋建筑面积为99.76平方米,评估价为36万元,但合同实际成交价为29.9万元。购房人刘先生明知张先生因遭遇股灾急需资金周转而以不合理低价受让,未委托房产中介等机构做相关调查履行谨慎审查义务,也未通过中介机构与张先生私下直接成交签订了房地产买卖合同,并于2015年7月找人协调关系办理完成了房屋过户手续。请问他们所签订的房屋买卖合同我可以主张无效吗?刘先生是否应当归还该房屋?广东法制盛邦律师事务所律师林子俊:根据来信介绍的情况,你难以主张房屋买卖合同无效,也无法要求刘先生归还该房屋,但可以向张先生主张返还29.9万元的一半。关于该房屋的归属,《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,根据你的介绍,目前该房屋已完成过户手续,即已发生法律效力,房屋所有权归刘先生所有,在目前的司法实践中,你是难以要求刘先生归还该房屋的。但由于该房屋实际上为你和张先生共同共有,对张先生出售该房屋所得的29.9万元,你可以主张分割一半。关于合同效力的问题,虽然《合同法》第52条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效”,根据你描述的情况,你可能会认为房子市价值36万,但被29.9万卖出去了不合理。但你也提及张先生当时急需资金周转,而且29.9万相对于36万元来说并非明显不合理,所以你的这一理由在实践中很难得到法院的支持。以上意见,仅供你参考。今日嘉宾林子俊广东法制盛邦律师事务所律师
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  • 买房必看!选楼层很重要 这八点你一定要懂

    在我们买房的时候选择楼层也是一直让我们很头痛的事情。因为我们知道底层价格便宜而且出行比较方便,但是比较不安全,采光也不太好。然而高层的视野比较好,但是发生危险时不容易处理。那么下面我们来介绍买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些?1、一层其优点:当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,一层当属安全的楼层了。如果外窗没有安装防盗栏杆,从一层的房间内逃生就简单一些。劣势:一层比较吵闹,且小偷容易进入房间行窃。在一些老小区,地下室还会返上来潮气,而且更易受到蚊虫的侵扰。2、二层其优点:相对一楼来说比较安全,尤其是对那些有小孩的家庭而言,更是如此。劣势:和一楼的不足之处一样,二楼的楼层也稍低了一些。3、三层其优点:综合各方面因素,如果是普通老式的五、六层楼高的住宅,三层是理想的。劣势:一般老式楼房没有电梯,人可以很轻松地爬三层的楼梯,但若是抬洗衣机、沙发等,就没那么简单了。4、四、五、六层其优点:从环境的角度来看,安全性较好。劣势:如果没电梯,老人上下楼是个难题。5、七层其优点:对于高层住宅楼来说,七层是“好楼层”段。这个楼层安静,不受汽车尾气等影响,并且也不至于让人达到恐高的程度。劣势:七层及以上的楼层,对有心血管病、胘晕的人来说,不适宜居住。6、八到十六层其优点:从八楼到十六楼及以上楼层,是明亮的楼层。较高的树也达不到这个高度,因此光线不易被遮挡。劣势:如果在这几层上下有排放废弃物的管道,那么这几层所受的影响是较大的。7、十六层以上其优点:视野较好,空气清新。住宅楼暖气是往上升的,所以十六层以上暖和。劣势:发生火灾时不易逃生,并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的,因此是危险的楼层。8、顶层其优点:发生火灾时,可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施,更增加了施救的可行性。劣势:在一些老的小区,高层住宅楼一般水压较小,有时会出现停水的现象。此外,高层住户较好自备救生用品,如吊篮、自锁环钩等,低层住户准备绳索软梯,以便逃生。选楼层需要注意的事项1、在住宅层数在12层以上,18层以下,电梯不应少于两台,其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能且楼层在19层以上33层以下,服务总户数在150户至270户之间的,电梯不应少于3台,其中必须有一台兼具消防电梯的功能。2、其了解楼层供水、水压、供电、应急电源等详细情况。高层住宅在顶层都建有水箱,是先将水抽到顶层再往下供,使高层的住户不会因压力不足而用不上水;应急发电机组的配置也很重要,保证停电时,电梯也能暂时安全运行。3、在高层住宅的物业管理不能忽视,尤其是监控保安措施。大楼的底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,以及紧急情况下人员疏散安全等问题。4、要注意整幢楼的总户数与电梯数量,电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下,24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。同时要注意看电梯大小,是否可以放得下急救用的担架,家里有孕妇的,生孩子的时候会用到。5、在对高层住宅的安全性确认以后,再考虑户型、朝向、通风等居住要素。要让自己住得舒服、满意。6、其消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志,可采用蓄电池做备用电源,且连续供电时间不应少于20分;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分。7、我们不宜选择太高的楼层。一般的消防车能升到25米左右,消防枪能打到60米长左右,那么水能达到85米高,较高能到达25-26层左右。8、其高层住宅一般是两头便宜,中间贵。楼层越低,价格越便宜;楼层越高,价格越贵,到一定高度后,楼层越高,价格也会越来越便宜。以上就是关于买房选楼层要注意什么以及高层各个楼层的优劣势分析。在买房选楼层时,每个人有自己的喜好,但安全还是重要的,建议购买楼层不宜过高也不宜过低。以上我们为大家介绍的是关于买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些的相关问题,我们为大家分析了各个楼层的优点与劣势,这样的话我们在进行选购的时候可以做为参考,当然我们权衡了各个楼层的利弊这样就更好的来抉择。
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  • 通过中介买房需要注意一些细节 防上当受骗

    买房时很多人都会遇到的问题,我们通过中介来买房,通过中介买房相比普通房买卖,有更多的注意事项需要了解,多了中间环节,一些买房细节一定要看清,谨防上当受骗。一、注意房子的产权问题,是否齐全如果买的是刚交付不久的新房,还没有到该下房产证的时候,也要注意看一下此楼盘开发商的资质,是否有过硬的良好表现,比如,曾经开发过什么样的房子,是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期,二期?一期,二期是否都下证了,这些问题都要想到。二、签订二手房合同时,一定要和房东见面大多数时候房产中介为了双方谈价方便,一般先不会约买卖双方见面,关于这一点一定要理解,因为和交易相关的事项没有落实好之前,特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度,贸然就安排双方见面的话,反而不利于签订合同,但是,如果电话已经谈妥价格时候,就一定要见房东。三、买二手房尽量找规模较大的中介小中介,租个门脸几张桌子几台电脑,加起来资产不过十来万,怎么保障客户几百万的房屋合同,而且还有可能出现恶性事件的风险,大的房产中介,可能佣金不打折,可是几百万的房子都买了,不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。四、买房不能盲目要有自己的判断,该买的时候就买,不能持币观望,不动产再调控,也比把钱放银行负利率强。反过来,不该买的时候,也别因为大家风传房子要涨了而去买房,要理性,认为合适自己的就果断出手,别去计算抄底,如同买股票一样,你非专业,永远不可能抄到最底,别妄想战胜市场,股市,房市,原理都是一样的。五、关于亲友团和律师团亲友团的力量是巨大的,最集中的体现就是挑房子的毛病,如果自己看上了房子,就要坚持自己的看法,因为朋友用什么来表示对你的关爱呢,就是给你想买的东西提意见,一般都是负面意见。再就是律师,因为律师都是很专业的,怎么体现他的专业和敬业呢,就是要求合同条款完全保障他方的利益,对房东极其苛刻,导致房东认为不公平,结果就是谈崩了。六、关于风险任何交易,任何合同,风险都是存在的,所以最好把关注点放在细节上,严格控制风险,比如,先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要),签订合同时注意看房东带过来的房产证件,签约合同中注明房子里的物品,还有是否有车位等,一定要单独签在附加合同里,一定切记。七、私下成交通过中介看好了房子,直接找房东成交的客户,十有八九都买的很贵。道理很简单,房东一看你自己直接找过来了,房子肯定是看的很好,价格就不能商量了,而且这样直接谈价格,没有中间人缓冲,很难谈到理想的价格,所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。八、一分钱一分货又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在,存在的都是相对的。别幻想用最便宜的价格买最好的房子,另外,房子的性价比都是对比出来的,买房子要理性。
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  • 房贷利率大调整 购房人群该如何应对?

    (原标题:房贷利率这样调整)一段时间以来,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,一些二三线城市也陆续跟进。其中,部分商业银行已调高首套房房贷利率至贷款基准利率的1.1倍。这是什么原因?后续还可能如何发展?北京网友蒙奇奇:目前各地的房贷利率都是什么情况?主持人:据监测数据显示,5月份全国首套房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在其监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中,8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率,2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较上月减少170家银行,5月份共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。同时,数据显示,5月份全国提供房贷利率优惠折扣银行数占比下滑幅度大,涉及的城市银行数量多。二线城市银行利率上升幅度范围大于一线城市。江苏网友一根葱:银行为何这样调整?后续还会提升吗?主持人:当前资金成本不断上升,超过房贷利率,商业银行需要控制房贷业务的成本,因此可以理解此次调整是银行自身在权衡之后主动实施的一次市场行为。通过上调首套利率,银行相应增加房贷业务收入,同时又在一定程度上对房贷需求实行了更大力度的筛选。进入6月份,房贷政策或将进一步收紧。从往年经验看,6月下旬金融市场资金都较为紧张,在今年金融去杠杆压力下,银行纷纷上调银行理财产品收益率、大额存单利率等,以应对可能出现的流动性冲击。在这样的背景下,银行可能会进一步收紧房贷,加大对资质较差客户的审核。但具体情况会否如此,还是要看资金价格上行的速度。天津网友默默:刚需购房人群应该如何应对?主持人:对于刚需购房人群来说,国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。如5月份《住房市场发展月度分析报告》显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月份热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。对此类购房者来说,在买房的时候要综合考量,量力而行,购房前要咨询清楚能否拿到房贷、贷款利率是多少,以及合同里的各项规定等都要仔细了解。
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  • 刚需的命,炒房的心,难怪你总是买不到房!

    图片来源于网络有买房自己住的,也有打算买套房子存起来的,还有的是想快进快出的。目的纯粹的,融360房贷君都能给出很明确的建议,但有些人的想法,实在有点难办啊,比如下面这位:我不图最低点买房,我只求能在相对低点选个性价比不错的!你觉得 我什么时候入手比较安全?18年底还是19年上半年?这是我去年找的资料分析的,周期天 王周金涛死前分析的,你怎么看?我就怕19年房价还暴涨一轮,买了车可能影响买房的首付 就再也没有机会上车了!我想攒钱等19年买房,又想现在买车,你觉得我该怎么选择比较理性?一股脑抛过来这么多问题,恐怕你自己都没想好要不要买房吧?作为一个名下无房的刚需,你思考的全是波段、行情、性价比这些词。从这些话中,房贷君能明显感觉出来,你当前的实力与你所思考的完全不相称。对于刚需,我的意见依然如初:要不要买房,只需考虑两点,房子的价格以及你所能承受的价格。一旦两者吻合,一个字:买!刚需买房要务实一点,你买房的目的是为了自己住啊,这个需求都还没解决,就想着波段、行情、周期?一口吃不下个大胖子。当然,追求性价比没有什么问题,房子毕竟已经很贵了,但问题是,有一个矛盾你自己恐怕都无法解决:你看上的房子在未来可预见的时间内可能根本不会跌,而你能买得起的房子,你永远不会想要。真要谈性价比,我觉得只能到你下定主意要买房,在挑选户型、地段等方面有所取舍,而不是在买房时机上找到一个所谓的最佳时机。最近房贷利率又很高。于是又有朋友问了:就算价格不变,现在买房成本也增加了,之前价格没这么高的时候85折,现在还要上浮10%的利率。还是别买了。我想说的是,价格肯定会变,就算不变,你可能也不会出手,原因还是那样,刚需的命,炒房的心,买涨不买跌会一直纠缠你,就算横盘了,你也会想着接下来是不是就是跌了。至于房贷利率的变化,我想说的是,这根本不是决定因素好吗?房贷君帮你们算笔账:如果你申请了200万的房贷,25年还清,基准利率情况下,25年共需支付利息为147万多,而1.1倍的情况下,25年共支付利息为164万多。表面上看是多了17万的利息。但你想过没,现在买房还能砍价呢,一套三四百万的房子,砍个十几二十万应该不算难吧?再算笔账,资金也是有时间成本的,说句极端点的话,同样是一块钱,今天花出去比明天花出去更划算。而你买房一次性砍下来的十几万,显然比你25年多付出的利息,购买力要强得多。当刚需用炒房的思维在买房的时候,一切就会变味。上面那位网友问我,2019年的能不能买,说实话,这个我真难以回答,因为在我看来,目前市场层面反而是清晰的,唯一不清晰的是政策,政策又是“自上而下”的,天知道哪天夜里23点会出个什么通知呢?我们很理解刚需第一次买房的那种忐忑,没有经历过,就有种天然的执念,对行情、政策、地段等要绝对了解,怕自己成为“站岗者”“接盘侠”。从无房到有房,就是签字交钱那么简单,完事收房装修住进去,考虑那么多的外在因素,倒不如考虑多增加点收入来得实在。如果非要给出点趋势的研判,我只想说一点,深圳经过连续七八个月的阴跌,到现在也没有出现过普遍性的房价下跌的势头。而现在深圳的二手房交易已经日趋活跃,如果没有房贷利率的调整的话,其实用不了多久,深圳楼市就会由量的回升变为价的回升。而房贷利率的调整,也仅仅是让成交量趋于稳定,价格已经没有多少下探的空间。一线城市的特点就是这样,包括北京,官方公布的数据,5月份环比下跌0.9%个百分点,而实际上跌幅可能在5%左右,如果从3.17算起,跌幅则可能在10%左右。对于刚需来说,这样的行情太有诱惑力了。两个月就跌去10%,至少一两年的家庭收入可以省出来了。如果再跌去10%,不敢想象。我想说的是,股票可以大起大落,而房子跌去20%就可能要命,而现在北京10%的跌幅也仅是在成交量腰斩的情况下取得的,实际对市场的实际影响要小得多。对于刚需来说,他们更应该清楚,房子除了能够用来增值,更重要的是用来住。在这个大前提下,研究波段趋势倒不如从自身需求出发,想买房了,正好又有钱,就是出手的最佳时机。
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  • 毕业就买房!好OR坏?这些问题要看清!

    六月也迎来了高校毕业季,大学生就业、住房,越来越成为一个社会话题,近些年,随着房地产市场的火热,一个很流行的名词诞生了—毕房族,指的是刚毕业就买房的人。一毕业就能买房,这着实让人艳羡不已啊!但是,一毕业就买房对于不同条件的人来说情况也不一样。家里有钱的同学们说,买买买!全款买!家庭比较贫困的同学来说,毕业就买房,还是别想了,买房全得靠自己。家庭条件中等的同学来说,买还是不买,这真的是一个纠结的问题!对于他们来说,毕业就买房,有好处也有坏处:好处:1、一些网友们认为,近些年来房价高,出现一年不买房,几年都白忙的局面。如果可以买房,还是早点买好,不然以后买不买得起,还是一个问题。2、现如今结婚的前提条件是要有房,早点买房有利于谈恋爱结婚。坏处:1、一部分网友认为,毕业就买房,说白了就是啃老,买房的花费多,会增加家庭压力,同时会造成孩子对父母的依赖。2、刚毕业的年轻人由于背负了沉重的房贷压力,不敢消费,不敢随意换工作。如果个人有意向去别的城市闯荡或者创业,房贷、房子在一定程度上成为阻力,感觉整个人被房子、房贷给困住了。对于毕业就买房这件事,有的人觉得有自己的房子就好,天天吃馒头稀饭也高兴、也乐意;有的人则不愿被房子束缚而降低了生活品质,喜欢自由自在的生活。总而言之,毕业就买房是好还是坏?具体还得看个人的实际情况和个人对待这件事情的态度。
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