网易房产 惠州站

新闻财经

楼市要闻

  • 央视:房租上涨缘于资本用力过猛?供求出现新变化

    字号减小 字号增大进入8月,多家媒体聚焦:部分热点城市房租价格持续看涨。数据显示,今年7月份,北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。近期租房市场出现哪些新变化?谁推高了房租?加快培育住房租赁市场,稳房租如何多管齐下? 19日晚,《央视财经评论》邀请到国务院发展研究中心研究员刘卫民以及财经评论员万喆做客演播室,深入解析。房租持续看涨 你感受到了吗?刘卫民:部分热点城市房租上涨幅度加大国务院发展研究中心研究员 刘卫民:我觉得和往年市场数据相比较,今年部分热点城市的涨幅确实比往年要明显一些,这里面主要还是阶段性因素造成的。现在大家讨论的价格看涨,不仅是针对新建的租赁住房,更多的是针对存量的租赁住房。房租持续看涨 谁是推手?刘卫民:本轮房租上涨 资本一定程度在推波助澜 但租赁市场供给层次不足是重要因素国务院发展研究中心研究员 刘卫民:我觉得这一轮房租上涨,有多种因素,但不容回避的一个因素是资本介入。不管是风投也好,一些社会资本也好,他们在选择投资标的的时候,经常会讲头部效应,只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式,会造成一些企业在扩张速度方面,在市场化房源搜集方面,用力过猛。更主要的是我们在前期租赁市场发展的不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应,一些大城市特别是年轻人,他们需要这些优质的租赁房源,而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。万喆:房租看涨的推手来自多方面财经评论员 万喆:我认为房租的推手其实是来自于多方面的,资本在其中起到一定的作用,但不是全部因素。一些中介企业抢房源再高价租出去,这种情况其实前几年也在做,近期部分热点城市房租涨幅突然升高,并不完全是这样一个原因,还有包括租房市场供求结构出现的新变化,也是一个助推的因素。此外,毕业季高校毕业生数量的增加也一定程度推动了部分热点城市房租价格上涨。新闻链接:2016年国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,到2020年,要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。稳房租 如何多管齐下?刘卫民:规范租赁市场 也需多措并举国务院发展研究中心研究员 刘卫民:对于租赁市场来讲,其实还是要规范租赁市场,在规范的过程中,我们要建立一套关于租赁市场的长效机制,这个长效机制应该是多措并举的政策。保护租户的同时,也要保护房东的权益。在这个权益的平衡过程里,要尽快出台关于租赁市场的法律法规,使大家能够在一个平等公开的契约化平台上进行租赁。同时要跟进政策支持的问题,比如说对于税费的减免,特别是对于长租项目土地供应模式的创新,这也非常关键。万喆:戒急戒躁 找到真问题 制定真办法财经评论员 万喆:现在最重要的是要戒急戒躁,要去寻找到真的问题,要制定真办法。为什么这么说?首先一点,好的政策,要制定一个好的过渡。刚才讲到优质房源,有一些从优质到更优质,有一些从不优质到优质,对于存量或者增量来说,怎么能够实现平稳的过渡,非常重要。第二要制定细则,从国外经验来看,细则的出台很关键,怎么来保护房东怎么来保护租房人等。第三个是统筹资源的平衡,使人口分布、人流分布和租房市场的资源配置合理搭配。
    阅读全文
  • 专家建议完善法律法规解决公摊面积争议

    对话人中国人民大学教授        刘俊海上海律师            王艳辉《法制日报》记者         韩丹东记者:公摊面积计入房产总价、再收取物业费的做法是否合理?刘俊海:公摊面积是房地产市场从无到有、从不规范到规范的过程中出现的历史性概念。公摊面积对应着得房率,即套内建筑面积占建筑面积的比率。将公摊面积计入总价、收取物业费确实不合理。按建筑面积计算房价,唯一的两个数据方就是开发商和物业管理公司,开发商卖房卖得多,物业公司物业费收得多。实际上,消费者真正能够支配的面积是套内使用面积,而非建筑面积。另外,对于业主共有设施的维护,应由消费者另外配给物业公司。所以,按照使用面积来计算更为合理,业主买房都按使用面积来计算,就不会有人沾关系或吃亏。王艳辉:要辩证看待公摊面积计入总价收取物业费是否合理的问题,不能说完全不合理,而是要看是否有政策调整、公摊面积是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公摊面积显然是不切实际的,这样可能会极大地压缩公共部位,不仅会使生活环境外部不美观,也会对居民生活的便利造成一定影响。所以,问题在于开发商应当如何安排公摊面积的用途、如何让这些公共部位真正为业主服务。在安排得当的情况下,公摊面积的存在还是合理的。记者:现有部分小区在公摊面积上设广告位、车位来营利,这样的做法是否存在问题?刘俊海:这种行为一方面让消费者均摊了这些公摊面积的费用,另一方面又利用这些面积牟利,俨然是一物两卖,属于不当得利,有失公平。王艳辉:公摊面积是属于业主享有的权利,如果小区的开发商或者物业部门在未取得业主同意的情况下就用这部分面积营利,那么其行为已经侵犯了业主的权利,业主可以通过诉讼等方式要求侵权者停止侵害并且赔偿损失。记者:对于目前公摊面积暴露出来的问题,怎么做可以消除问题,您有哪些建议?刘俊海:问题的解决应立足于消费者的知情权、选择权和公平交易权,以此来衡量开发商的信息披露义务是否履行完毕。尊重消费者的知情权,按照套内建筑面积来买房,是多少就买多少。解决公摊面积太高问题,不光涉及消费者是否购房以及以何种价格购房的决策,还有商品房面积缩水的问题。比如,消费者买了120平方米的房子,丈量之后才发现使用面积仅80平方米,原来是楼梯间和地下车库作为公摊面积,成了建筑面积的一部分,这就导致消费者没办法再次检验开发商所说的建筑面积的真实性。消费者对于自己到底买了多少建筑面积是一头雾水,合同上是写了,消费者自己无法再次确认,找专业机构,专业机构早就与开发商量过了,一般也很难同开发商对垒。王艳辉:目前的问题在于尚无明确的法律对公摊面积进行具体约束。法律政策缺失导致公摊面积多少完全由开发商决定,开发商既是决策者又是执行者,这才是公众质疑的焦点。解决这个问题的关键在于,国家、地方应当根据具体情况制定相应的法律法规对公摊面积进行具体的规范,开发商必须按照规范对公摊面积的大小、单价进行定位。同时,在预售时就应当把公摊面积的详细情况写进预售合同,让公众享有知情权,让公众在完全了解公摊面积的信息后再评估、决定是否要选择购买房屋。同时,相关部门要加大监管力度,对于违反法律法规的开发商,制定相应的处罚措施并严格执行。记者:围绕公摊面积,还衍生出来公摊面积收取精装费用的问题。刘俊海:收取公摊面积的精装费用,费用又特别高,最后,羊毛出在羊身上,将所有费用转嫁给消费者承担,这是更大的不公平。市场会失灵,但政府不该失灵。开发商物业公司不能慎独自律、见贤思齐的时候,监管部门必须挺身而出,依法行使法律赋予的市场准入、行政指导、行政监管和行政处罚权,恢复消费者与开发商及物业公司之间的公平的交易秩序,恢复开发商之间公平的竞争秩序。只有这样,才能够惩恶扬善、激浊扬清。由套外的建筑面积改为套内使用面积,应当是房地产市场改革的一个重要举措。希望住建部门勇于担当,展现出监管者对广大消费者、业主应有的温度。只有如此,才能保护好消费者的合法权益,才能提升对广大业主的知情权、选择权和公平交易权的保护水平,还能持续增强广大业主的幸福感、获得感和安全感,还能促进开发商之间以及物业公司之间的公平竞争,最终打造出诚实信用、公平公正、多赢共享、包容普惠、风清气正的房地产市场和物业服务市场生态环境。王艳辉:出现这些问题的根源都在于法律法规的缺失。开发商既是裁判员又是运动员,可以自己定规则,处于弱势的买方只能被动接受。解决这些问题最好的方式是制定规则并严格遵守,开发商的行为必须受法律框架约束。根据现有问题详细制定关于公摊面积的法律法规,对于公摊面积的相关问题以法律加以约束,以法律严惩上述乱象。
    阅读全文
  • 高价地挤泡沫 房企面临利润与周转压力

    2018年上半年,在中央“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策指导下,各城市深化落实各项调控政策,逐渐完善土地市场的各项规范,优化供应结构及宅地供应比例,全国宅地市场逐渐回归理性。8月17日上午,南京出让3幅地块,出让总面积超16.7万平方米,起拍总价38亿元,最终出让楼面地价均低于板块内最高楼面地价,其中龙湖地产所拿江浦地块,比同区域地价最高峰值时候降了1.3万元/平方米。与此同时,本来计划同一天出让的江宁滨江G39和G40地块,因故终止出让。中估联数据研发总监颜莉指出,土拍市场政策趋严的背景下,预计下半年宅地市场将持续下行趋势,溢价率也将普遍维持在较低空间。在全国房地产市场逐渐降温的背景下,开发商未来的利润空间将遭到进一步的压缩。  开发风险上述中估联认为有土地泡沫的8个城市包括沈阳、重庆、广州、合肥、成都、南京、厦门、杭州。这里面就涵盖了一线城市、准一线城市或处于上升期的二线城市。以沈阳为例,上半年沈阳作为调控相对宽松的二线城市,人口流入和棚改政策使购房需求过度释放,上半年沈阳新建商品住宅价格同比上涨超过10%,土地市场间接受到影响,开发商拿地积极性激增,加剧当地土拍市场的竞争,截至目前,沈阳宅地平均成交楼面价达5637.5元/平方米,平均溢价率达51%,相较去年同期都有大幅的上升。但同时,在沈阳现有的经济实力无法支撑房价持续上涨,加之购房需求过度释放,消耗了相当程度的购买力,因此未来沈阳楼市上行缺乏可持续的支撑。不断收紧的政策间接影响到土地市场的积极性,土地泡沫挤出效应明显。目前一线城市宅地市场以提供“租赁用地”及政策性住房用地为主。而重点二线城市的宅地市场呈现量升价稳的态势,在土拍市场“限地价,竞配建,竞自持”等重重调控下,宅地的溢价率暂被维持在较为合理的区间内。在土拍政策趋紧的前提下,土地市场竞争分化加剧,一线城市宅地市场依旧低迷;二三线虽然有部分城市地块竞争激烈,但热门二线城市目前宅地盈利能力亦下降显著。值得关注的是,由于一线城市拿地艰难,土拍市场限制严格,部分房企拿地战略逐步向三、四线城市倾斜,这个趋势在上半年尤为显著。但三、四线城市的人口吸附能力较弱,且经济对房价的支撑度较低,房价缺乏持续上涨的动力,预计在未来两三年内会出现大量库存无法被吸收的现象,开发商的宅地开发风险将日益增大。从今年已发布中报的房企来看,过往在三四线城市布局的风险已经初现端倪。以中南建设为例,2018年上半年,中南建设实现合同销售额652.5亿元,同比增长44%;平均销售价格12539元/平方米,略低于去年全年的平均销售价格。但中南建设的净利润只有6.7%,相比销售规模相当的旭辉控股2018年上半年13.3%的净利润,几乎拉开一倍的差距。中南建设曾对外做出解释:部分房地产结算项目毛利率过低主要原因在于项目所处位置一般、配套尚未成熟,拿地价处于市场高位、公司为加快资金回收以投入其他项目而实施较低售价,以及限价、市场低迷等原因均对毛利率产生影响。  利润压力年初,大牌房企仍积极进入二三线城市参与土拍。招商蛇口以顶价46亿元、并配建棚户区改造定向安置房2000平方米摘得天津这幅宅地,住宅建筑面积为24.29万平方米,剥离安置房后的住宅成交楼面价高达20331元/平方米,而该地块周边新房价格仅为22500元/平方米,地价贡献率高达90.36%,土地市场泡沫值达到61%,处于较高的位置。此外,重庆招商依城房地产开发有限公司于2018年2月27日以高达6319元/平方米的楼面价竞得位于重庆两江新区的一幅宅地,溢价率40.42%。目前上述地块周边在售楼盘均价在6000元/平方米左右。即使未来预计上市价格超过目前周边在售房价的30%,开发商仍然面临较大的利润压力与周转压力。按传统做法,对于这些开发风险大、预计会亏损的地块,开发企业都会选择放缓开发节奏捂盘,静待市场回暖,踏准销售节点,以保障项目的基本盈利。但业内人士指出,目前各城房地产市场受限严重,短时间内没有松动的可能。不少房企人士指出,当前房企只有在户型创新、挖掘新的市场需求点及有高额附加值的产品方面拓展利润空间。进入哪座城市与什么时间进入,或许更能体现房企的盈利能力。以中南建设为例,此前布局的三四线城市有去化较好的宁波、南通,也有市场情况一般的泰安、泰兴、万宁、阿坝州等地。中南建设的中报显示,2018年上半年,其存货高达1215亿元,占到了公司总资产的64.14%。公司的流动比率从2017年上半年的1.54进一步下降到了2018年上半年的1.39,速动比率也从2017年上半年的0.3348进一步下降到了2018年上半年的0.2978,二者均处于行业较低水平。随着地价泡沫的挤出,部分房企通过联合拿地来降低开发风险,并改变地块性质和用途规划。比如中骏拿下的上海闵行区华漕镇MHPO-1402单元42-07地块,此前的性质为商办,中止出让之后又再投放市场并改为商业。据中骏相关人士透露,地块自持部分大概率用于长租公寓建设。
    阅读全文
  • 到底谁在推高房租:资本中介还是拆违?

    近日,舆论直指长租公寓推高租金,而租金最终将由租客承受,令住房租赁市场炸了锅。2011年前后,房地产领域中,一个细分行业长租公寓在国内冒出尖尖角,那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式,愿意进入长租公寓的企业和机构少之又少。2017年年中,政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台,从土地、融资等多方面给予红利。政府的本意是为促进房地产市场平稳健康发展、缓和住房矛盾,提出“租售并举”。资本看中的是另一面,房地产开发商、中介、银行、更多个人创业者蜂拥而入。且不说房租的具体变化,单是这种氛围下,房东的“惜租”情绪,租客对房租上涨的担忧就无法忽视。买不起房的租客能否在大城市保住一张床已事关民生。相比住房买卖,租赁市场更具福利属性,是“居者有其屋”的压舱石,房价高企之后,租得起房是城市居民最后的保障。好在监管已出手。8月17日,北京市住建委联合多部门约谈自如、蛋壳公寓等住房租赁企业负责人,要求不得利用融资获取的资金恶性竞争、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。18日,我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中指出长租公寓以高于市场的价格争抢房源后,便被迫离职,把关于房租和长租公寓的讨论推向高潮。19日,胡景晖在北京召开个人沟通会,呼吁政府加强对长租公寓的监管。这也是广大租客的心声。胡景晖在沟通会上表示,北京市住建委约谈很有必要,他建议说:通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,每个月以各种平台进行公布;如果有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质;住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。  房租涨幅几何胡景晖18日在一场电话会议中炮轰自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%~40%在争抢房源,人为抬高收房价格,推涨房租。话音落下的第二天,他便宣布了离职。关于房租上涨的隐忧,由来已久。自有租赁关系开始,广大的房东和更广大的租客便站在利益的两面,作为弱势的一方,租客控诉房东单方面毁约、在合约期内涨租、临时逼迁等新闻并不罕见。但有一天,当一个比个体房东更强大、更专业、有广泛话语权甚至能左右市场定价的租赁机构进场时,这些个体的矛盾和纠纷,便演变成了群体性的对立。8月初,一名北京业主在网上发帖,声称其出租北京天通苑的三房,心理租金预期是7500元/月,但由于长租公寓运营商自如和蛋壳的争抢,而价高者得,此房源租金被推高至10800元/月。蛋壳和自如均否认此事的真实性,纵然此网帖真假难辨,但市场担忧的情绪不会作伪。房租反映了一定时期内住房租赁市场的供求关系,在北上广深等人口总量大的一线城市,住房紧张,房租易涨难跌。但如果房租受外力推动,出现不合理的大幅上涨,买不起房的租客最终将租不起房,失去在城市最后一道安身立命的防线。以北京为例,贝壳研究院数据显示,2018年以来,北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位,6、7月份这一占比明显上升,7月达到了76%,是2017年以来的次高值。而中心城区租赁物业单价较高,从而带动全市平均租金的上涨,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,高于2015年和2017年涨幅,但低于2016年涨幅。根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在该中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领试图为北京近期房租的上涨找原因。杨现领表示,过去一段时间,北京加强租赁市场监管,清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房,导致市场上低端租赁房源减少;青年白领从群租不断升级至标准化单间,升级换代过程中带来的结构性上涨。再者,从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑被清理,导致需求向内城转移,中心城区的高租金水平的成交占比增多。临近5、6月毕业季,住房需求上升也会推动房租上涨。贝壳研究院与自如均为链家旗下产品,从杨现领的回应中,关于自如在市场上获取房源的做法并无过多着墨,但他认为,相对于个人出租房源与二房东房源,专业化机构的供应量更可预期、更稳定,租金定价也更稳定,波动幅度相对更小。这与胡景晖在电话会议中发表的观点截然相反。但无论如何,讨论中国住房租赁市场的发展,长租公寓都无法置身事外。如果说,一开始YOU+等少数几家长租公寓的成立,多少有出于情怀,要给在都市中漂泊的年轻人一个家的话,那后期地产开发商和中介等资本的介入显然不在情怀。今年7月,融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域,截至7月末,国内房企的TOP50中,已有20家开展长租公寓业务,除此之外,还有更多房企甚至主营业务不是房地产开发的企业均已走在路上。一家总部在深圳、以高科技产业为主导产业的公司相关负责人告诉第一财经,公司正在搭建长租公寓团队,目前从旭辉等房企挖团队,尽管与公司主营业务并无协同效应,但可结合公司文创产业园来进行相关布局。“既然政策鼓励,我们就去做。”行业人士深知,相比开发业务,长租公寓利润薄、回本周期长、盈利模式尚不清晰,但一腔热情的背后,盈利的担忧被抛诸脑后。8月19日中午,自如CEO熊林对外发声,表明自如在北京单个城市的市场占有率不过8%,而客户在租房前会比较房东直租、个人二房东转租、中介和品牌公寓四个渠道,言下之意是自如的市场份额还没到能左右市场定价的地步。而深圳的情况是,该市约1040万套各类型的房源中,其中村民自建房(农民房)占比48%,其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房,最后才是公寓产品。深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例只有10%左右。这个比例如放大到全国,长租公寓并未成为租房主流。  谁是房源战的最大赢家今年6月,万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造,因担心城中村被改造后房租飞涨,富士康员工发出公开信直指“万科来袭,人心惶惶”。但从万科后期公布的数据看,改造城中村后,租金有轻微上涨,涨幅并不大。例如在坂田新围仔项目中,未改造的单房均价在800元/间/月,一房一卫价格区间在1100~1200元/间/月,两房一卫均价在1250元/间/月,而万科改造后的价格区间为798~1398元(含家具、家电)。而之所以能做到涨幅不大,原因是万科改造后的产品房间面积比未改造前减少,改造后总房数量增加。万科、金地等开发商进入城中村改造后,在资本烘托的氛围下,城中村房东普遍对租客涨价。即便是自如面对的分散式长租公寓市场,个人房东的心理预期也有所增高。更多资金进场,改变房源整体市场的供需,而供需关系最终改变价格。深圳本土的长租公寓品牌商微家公寓在深圳持有运营的房源超过2000间,但从2017年起,公司便决定走临深路线,不再扩大在深圳的规模。创始人李树德曾告诉第一财经,“微家是没有任何背景的民营企业,很难跟大资本竞争。”但即便是资金实力雄厚的长租公寓运营商,也不能无视节节高升的拿房成本,从产业链的角度出发,成本最终由租客承担,但此过程中,运营商自身也会活得更艰难。猫宁公寓联合创始人罗立华告诉第一财经,“此前一个较优质的长租公寓项目,3年到3年半左右就能回本,但现在要4年到4年半,也有可能更久。这样的行情,小企业很难支撑下去,但有资金优势的大企业能撑得更久。”有资金优势的大企业也不敢轻言盈利,在面对外界关于长租公寓推高房租的指责中,运营商不免叫屈。北京一家公寓运营商对第一财经表示,“我们拿房的成本也很高,加上装修和运营,根本赚不到钱,但行业氛围已经这样,你想拿房只能出比别人更高的价格。”支撑公寓运营商继续滚雪球的逻辑是融资与规模。有了规模便能吸引融资,即使自身不能盈利没有自我造血能力,但能通过融资外部输血,于是继续扩规模再融资。罗立华认为,这样一个资本游戏中,最大的赢家是房东,而运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是最终赢家,如果项目无法运营下去,运营商把房源退回房东,而房东自身又不具备运营能力,会造成资源浪费……会产生一系列化学反应,而一个不良行业生态中不会有赢家。”
    阅读全文
  • “史诗级”土拍黄了!想卖130亿,结果1分钱没收到

    【文章摘要】土地对于 房地产开发商,犹如面粉之于面包。现在,面包的价格被限制,面粉也没人要了。土地对于 房地产开发商,犹如面粉之于面包。现在,面包的价格被限制,面粉也没人要了。秋天来了,冬天还会远吗?土地拍卖市场的冬天,似乎已经来临。2017年,太原迎来了一轮地价上涨。数据显示,2017年第二季度和第三季度,太原综合地价的同比增速不仅为二线城市第一,而且是全国第一。但到了2018年秋天,太原的土地,突然没人要了。8月10日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。从7月20日发布正式拍卖公告后,全城媒体纷纷进行专题报道。但结果让人大跌眼镜,8幅土地全部流拍。太贵了,8幅黄金地块没人要该地块所处区域绝佳,与太原南内环西街、西中环快速路相接,西临万柏林区万亩生态园,交通便捷、配套齐全,且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米。业内人士曾预估,这场拍卖会可能会拍出今年太原的最高楼面地价、土地单价“地王”。这8幅黄金地块中,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和 金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,因出价不达拍卖底价,没有交易成功。而另外6宗地无人报名。7月份,太原土地市场新增土地供应21宗,新增面积1639亩,相较上月大幅上涨,共有10宗土地成交,面积610亩,土地成交总额26.2亿元。与此同时,国家统计局数据显示,7月太原新新建商品住宅销售同比上涨7.7%,二手房销售同比上涨9.5%。金茂投资管理(天津)有限公司相关人员像媒体记者表示:“本次拍卖的土地价格超出了公司预期,所以就没有跟进。我们在太原有很多储备项目,会适时出手。”媒体记者计算得出,太原7月的成交地价平均为429.5万元/亩,而此次挂拍的8宗土地均价为1053.6万元/亩,价格相较悬殊。对于如此高的土地起拍价,太原市国土资源局工作人员向媒体记者表示:“不是国土局对土地进行定价,无法回答。”针对此次流拍的处理结果,该工作人员说:“一般流拍的土地会重新挂拍,但是现在还没有具体计划。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“当前土地流拍是一种市场供求矛盾的体现,限购和限价等政策下,各类开发商会更加注重未来土地交易的风险,所以多少会有观望情绪,而且很多开发商资金回笼速度不快,所以拿地方面会相对保守。”高房价正失去支撑?地方政府也是 房地产的参与者,长期以来,“土地财政”给地方政府带来源源不断的收入。但如今,土地流拍的现象非常普遍。中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。仅半年多时间,全国流拍地块就近800宗。就连房企必争之地的上海,也首次出现了市中心宅地流拍的情况。在热点二线城市苏州,更是出现多块优质宅地流拍现象。流拍的上海江浦社区B2-03地块周边多是老旧小区(每经记者程成摄)一方面,今年土地流标也很多,但另一方面,地方政府的“卖地”收入依然大涨。财政部数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%。但今年的情况有所不同,三四线城市卖地行情向好,支撑全国土地出让收入大涨。不过,8月7日,住建部给地方下了“死命令”:稳地价、稳房价、稳预期的主体责任在地方政府。土地流拍增多,但“卖地”收入也增多。这背后,有两方面原因:开发商不愿意高价买,地方不愿意低价卖。此前,在 新城控股高级副总裁欧阳捷向媒体,表示,市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。此外,则是楼市的变化,这也导致房企更为“谨慎”。安居客首席分析师张波表示,过去半年,开发商大部分融资难是个不争的事实,资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。资金之外,“面粉或无法支撑未来面包价格”,部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高,房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。但是,从房企的置地成本来看,“面粉”太贵的压力增长缓解。1-7月,房企购置土地均价4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降了17.4个百分点。而重点房企的拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示,2018年上半年,20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。拿地成本出现下降,高房价还能支撑多久?
    阅读全文
  • 房地产税到底出不出?相关人士:今年定出

    作为十年来中国楼市最大谜团,房地产税再一次于楼市消息淡季,和广大房屋持有者不期而遇。它是从香港冒出来的,“香港流出”,“截屏传播”,使它拥有种种看起来很可信的特征。出口转内销型内幕消息的重要性,在中国投资市场的威力极其可怕,房地产税这么重磅的信息,在市场里没有理由不火。当然,房地产税这个事一点也不新。每一年都有多版本面世——宁可信其有不可信其无。每一年能搅动无数人的神经——房子是国人最大宗最“保值”的私产。每一年都有权威人士配合政策解读“正在积极推进”——不应有官员公开反对。每一年都会有类似打包甩卖房产的市场消息帮助搞气氛——市场就是这么充满魔力。每一年我们都在本着为读者负责的原则大胆假设认真求证——新闻是熬出来的。每一年悬念都被留到了明年——“今年是中国经济最困难的一年”。2018年立秋,我们再次去询问了那个值得信赖、接近税法系统的深喉。他给出了一个非常令人吃惊的消息:房地产税今年一定会跟大家见面。吃惊的原因是,这有悖于我个人的认知。以前的推测是,五年内房地产税都不会在这个国家真正推而广之,在实体经济向好、房地产市场恢复正常之前,靴子还是悬在头上比较好。这种认知主要基于两个理由,但不包括那个大家都在讨论、貌似刚性的障碍——在公有制土地上征收房地产税是否合法。理由一:房地产税能改善地方财政吗?增加一项税收,或者叫重启一项税收,其意义在于组织地方财政和调节市场经济。大众关注的,更多是后者,比如房地产税对房价的调节作用。但政府的关注点就更多元了,首先要解决的问题是,组织地方财政,换言之,前提是让政府财政收入增加或者结构改善。前两天,一则被当事人麦田房产辟谣的“北京房屋资产包甩卖”事件影响之大,表明房地产税在无数行政手段加持的市场中,对房价上涨预期有着很强的平抑作用。长期能否降房价不敢说,但是短期对市场的影响却很实在。中国不少地方政府总体上还是吃饭财政,近年来财政的刚性支出压力逐年上升。这也是屡屡推动企业减税却很难见效、政府财税收入反而年年攀升的根本原因。土地出让金和以土地为主要抵押物的地方债,是地方政府能够动用的重要财源。假如人们在楼市预期上发生巨大变化,开发商随之减少投资,地方政府现有重要财源是否能保障,存在巨大隐患。日前召开的中央政治局会议部署下半年经济工作时要求“六稳”:稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。其中稳就业、稳金融、稳投资、稳预期,都与楼市息息相关。从世界各国经验看,房地产税的体量自然足够作为财政的重要支撑,但以中国经济今日今时情势,让地方财政收入结构做如此重大的挪移,谁能承受个中风险。理由二:房地产税与防范金融风险房地产税出台带来的短期市场波动风险,除了威胁到地方收入外,另外一个阻力在于金融系统。去杠杆自然重要,但是居民去杠杆显然还不是当前首要目标。金融机构发放的个人经营贷、小微贷的抵押物中有大量房产,若房地产税出台造成了短期的抛售潮,房价的下跌可能影响银行抵押物的价值评估,由此引发一系列系统性金融风险。更何况,使用金融杠杆的多是所谓中产阶级而非富人,如果房价跌至抵押物价值附近,几年前出现在温州的违约和银行不良率攀升的现象可能重现。据四川银监局的报告,2018年上半年房地产及房产为抵押物的贷款占全省银行业贷款接近50%,报告还警示,“一旦房价波动,很可能引发系统性风险,需要高度警惕。”不过,包括上述深喉在内的多个信源还是在说,房地产税今年会与大家见面,但并没有说一定会让大家掏钱。尤其值得强调的是,政治局会议部署房地产调控最新精神的第一条就是,因地制宜。上述两大理由,在对土地财政依赖性相对低的北上深等一线城市,并不是那么强有力。任志强用燃油税前后用了近40年时间才真正实行的例子来看空房地产税,但是燃油税最终还是来了。在新常态里,做好拥抱房地产税的准备,总归利大于弊。
    阅读全文
  • 房价非理性上涨 可归咎于投资属性作祟

    【环宇杂谈】自2002年有统计数据以来,房租就未曾跌过,17年来指数月平均涨幅高达3.32%。李宇嘉原来,你手上的房子,可这样出租,先找长租公寓A来报价,然后再找长租公寓B。这时,B一般比A报价更高。原来,你可以这样租房子,打开长租公寓APP,或许租不起中心区月租金数千到一万元的成套住宅,但你想住在这样的社区里。怎么办?你可以租一间。或许,一间的租金也付不起,那可以住客厅或上铺,要不再往外围走走,准有一款适合你。每天,你进出体面的社区,而你的收入连业主的一个零头都不够。这或许就是追求美好生活的路径,但另一面是什么呢?往小了说,就是空间逼仄、上下班电梯要久等、打隔断导致漏水;往大点儿了说,人太多导致物业瘫痪、噪音让你无法安睡、用电负荷大造成火灾等。房子越建越多,但你的空间越来越小、租金越来越高,你住的离市中心越来越远,甚至被迫离开。房价非理性上涨,可归咎于投资属性作祟。按理说,绝对没有人租房是为了投资。相应的,租金也是由可支配收入决定的。国际经验显示,房租超过个人可支配收入1/3,生活就会面临困难,所以即便发达国家不管制房价,但管制租金却是国际惯例。2015年3月,德国议会通过《限制房租法》,要求3年内租金涨幅不得超过10%;房东涨租超过指导价20%的,算违法,租客有权将房东告上法庭;房东单方面涨租超50%的,被认为是赚取暴利,可判入狱3年。尽管,我国房价上涨屡被诟病,但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年,房价曾下跌过。2008-2009年,深圳房价绝对水平最低点比最高点下跌37%。但是,笔者梳理国家统计局CPI中房租价格指数后,着实吓了一跳,自2002年有统计数据以来,房租就未曾跌过,17年来指数月平均涨幅高达3.32%。自2011年有统计数据以来,70城房价指数月平均上涨3.54%,略高于房租上涨。不过,考虑到2002-2010年房价相对平稳,2002年以来租金涨幅超过房价涨幅。房租为何上涨?过去,我们可以说进城的人多了,租房的人多了,旧城改造了,房价上涨了,追求美好生活等。但现在,“炒房租”是新现象。国家倡导“购租并举”,需求端老百姓还未转变过来,买房的诉求仍强烈,但供应端却无比积极。长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示,只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。第一轮融资,抢夺市场房源,争夺红利增长潜力小区,抢夺定价权;第二轮融资,行业洗牌;第三轮融资,收获房租增长红利。显然,这是互联网时代“风投”的打法,先占领风口,再获得行业红利。于是,短短3-4年里,全国诞生上千家长租公寓。下一步就是继续“烧钱”,行业洗牌、头部企业诞生。一旦资本选定谁,不断加注,让竞争者倒下、后来者没活路。自2017年以来,长租公寓倒闭潮出现,洗牌开始。A轮不行、B轮上,再不行C轮融资启动,投入产出倒挂没关系,资本看的是未来。曾经,笔者为大街上到处损坏的共享单车可惜,但金融界的朋友说,风投的眼里,这都不是事儿!头部诞生了,一切都回来了。别看大城市房子多,配套好的、位置好的,就那么多,资本圈住了,定价和盈利都被锁定了。城市中心区,单间租金2000元,100平米的房子打成5间,就是1万元。看似,外表光鲜,但房租上涨了,居住尊严没了,安全隐患更在后面。北京西北五环外的唐家岭,曾是有名的蚁族集中地,因居住环境差备受诟病,但租金只有几百元啊!现在改造了,外表好看了、居住舒适了,但唐家岭55平米一居室,租金4000元,翻了近10倍。记住,租房才是真正的刚需。一线城市,80%的这部分人群,月收入只有3000元左右。旧城改造也好,增加居住体验也好,甚至煤气“管改罐”也好,大家都想要,但得靠租金上涨买单。需要不等于可能,相比居住更舒适,多数人还是希望租金更低。这样看,资本进来有点残酷。
    阅读全文
  • 中航国际拟转让东莞中航股权 涉惠州14万平米地块

    8月10日北京产权交易所披露,中国航空工业集团有限公司子公司中国航空技术国际控股有限公司拟转让东莞中航旅游投资有限公司100%股权及相关债权。根据披露信息,东莞中航所持房地产项目位于广东省惠州市龙门县南昆山区域。项目分西坑垅地块、花果山地块、川龙地块三部分。西坑垅地块原名中航云岭项目,位于南昆山圩镇内,占地9.35万平米,容积率1.0,已开发3.2万平别墅产品;花果山地块亦位于南昆山圩镇内,占地8910平米,容积率3.0,尚未开发;川龙地块位于川龙瀑布风景深处,环境优美,占地4.0万平米,容积率1.0,尚未开发。据观点地产新媒体过往报道,7月25日航空工业子公司中航善达正式挂牌转让惠东县康宏发展有限公司、贵阳中航房地产开发有限公司两项目公司股权,起始价合计约13.5亿元。其中,转让惠东县康宏发展有限公司51%股权,起始价逾4.24亿元;转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权,起始价9.24亿元。
    阅读全文
  • 高铁北站新城崛起,这里就是下一个“深圳北”

    近年来,随着厦深铁路、莞惠城际轨道建成通车,赣深客专和广汕客专的引入,以及城市轨道规划建设工作的推动,惠州正在逐步迈入轨道时代,也为惠州社会经济发展带来了新的机遇。惠州高铁北站在高铁新城规划中,最亮眼的莫过于高铁站的布局规划。惠州北站是8座新建车站中面积最大的站点,占地达5万平米。同时以惠州高铁北站为枢纽,还规划建设了多条轨道交通,未来广汕高铁等也将通过联络线在此汇聚换乘。为实现交通无缝连接,在对外交通方便还规划了北环大道和惠博大道两条城市快速路,构成新城与其它区域联系的快速通道,实现多轨道、多交通类型接驳的立体交通枢纽构造。规划显示,高铁新城涵盖了博罗东片区、汤泉片区、小金口金源片区、以及白石片区,总用地面积约44平方公里。为合理布局、实现资源最大化,高铁新城还将构建起“一心、两轴、三绿廊、五组团”的新城空间结构。其中“一心”指围绕高铁北站枢纽,构建高铁商务中心;“两轴”则分别为小金河创新产业发展轴和高铁商贸发展轴;“三绿廊”则为依托河道构建小金河绿廊、风门坳绿廊及白石渠绿廊;五组团分别为高铁核心区,白石、汤泉、小金口金源和博罗东等片区。未来北站新城将以高铁为发展中轴,规划商业服务业设施用地约1.5平方公里,在这里形成高铁站前商务中心,并辐射发展小金河创新产业发展轴,从而发展新型产业,带动高铁沿线地区发展。广汕高铁-博罗站广汕铁路是联络广州、惠州、深圳市、汕尾四座城市的一条高速铁路,同时也是厦深铁路和京广铁路的一条支线路段,已于2017年正式动工建设,预计2021年完工通车。广汕高速客运专线建成贯通后,广州至惠州、汕尾的的列车旅行时间将分别缩短至约半小时和一小时。广汕高铁将在惠州设4个站点,罗浮山、博罗、惠城南、惠东南。赣深高铁-博罗北站赣深高铁是赣州至深圳的一条高铁路线,设计时速为350km/h。该铁路已经于2016年动工,计划在2021年全线通车。博罗北制梁场已经基本完成场地建设,今年6月开始浇筑首榀箱梁。据该项目负责人介绍,今年8月30日完成CRCC认证并开始规模生产箱梁,9月1日架设赣深高铁博罗段首榀(片)箱梁,2020年1月完成箱梁架设。博罗北站核心区位于博东麻陂镇境内,赣深高铁建成通车后,该县与深圳、香港等大城市之间的距离缩小了,未来从麻陂到深圳仅需半个小时,到香港仅需一个小时。据了解,为了推动博东高铁新城建设,博罗县麻陂镇将合理发展高铁新城商贸核心区,以TOD模式开发兴建大型超市、酒店和文化项目,形成集办公、购物、酒店、金融、商务、文化、餐饮、旅游、娱乐、休闲等为一体的高铁枢纽经济圈。博罗中心客运站博罗新的客运站取名为:博罗中心客运站,距离博罗老客运站客运东站只有大约4公里的距离,同在一条博罗大道上,新客运站就在榕城中学对面。博罗中心客运站早已开始建设,如今建得怎么样?一起来看看!整个工程里最重要的便是主站楼了,大家将在这个地方购票、安检、候车、上车。从图片可以看得出,主站楼外墙上层玻璃已安装完毕,整个客运站基本已初见雏形。目前看来整个工程进展很顺利,据负责透露,整个工程预计在9月完工,届时博罗客运东站将会全部搬迁至新车站,预定用时一个月,新车站博罗中心客运站将在10月正式启用,大家可以期待一下。夜已深,方圆东江月岛等你回家高铁新城的建成,让人们充分感觉到时代步伐之急,现有一个地方,既能让你享受交通带来的便利,又能让你感到生活之缓。下班,夜已深,孤独一人,唯有一屋给我温暖。方圆东江月岛给您一个既交通便利又依山傍水的家:高速交通城际交通十分便捷,8分钟可抵达(惠河/广惠高速)小金口出入口,10分钟可到达(博深/广惠高速)罗阳出入口;到深圳的车程大概在1小时左右,离广州1个半小时左右。城市轨道项目距离莞惠城际(小金口-东莞常平)江北云山站仅15分钟车程(每1小时一班),去东莞只需30分钟。城际铁路赣深高铁在惠博路设站点,通车之后项目至深圳仅需半小时;另一条广汕高铁,(2021年完工),在博罗罗阳镇设有站点(该站离项目仅10分钟车程),通车之后项目至广州只需半小时,至汕尾也仅需1小时。市内公交项目临近有1A路公交车、1B路公交车、3路公交车。其中1A路与1B路均15分钟左右一班,可直达博罗行政服务中心,分别起于惠州河南岸汽车客运站与富力万丽酒店。高铁新城区,畅达无界限“双高铁线,四高铁站”的高铁网络布局进一步拉近与广深港的距离从“1小时生活圈”变成“30分钟高铁圈”随着惠博大道的快速化改造从项目出发5分钟到博罗城区,10分钟到江北CBD同时,项目距离惠州北站之间仅5公里而惠州北站到深圳北站仅18分钟30分钟可达广深惠尽享交通的便利与城市繁华
    阅读全文
  • 胡景晖出走 资本操盘下的我爱我家变局

    我爱我家的“一出好戏”正在房地产中介圈愈演愈烈。8月19日上午10时,我爱我家原副总裁胡景晖举办个人媒体沟通会,集中回应了对长租公寓的看法以及近期发生在自己身上的“被辞职”事件。在资本推涨房租的舆论还未平息之际,我爱我家“后院起火”,官方就“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”发布澄清声明以及约谈胡景晖后,这个为我爱我家工作近18年也的老将选择了离开。出走我爱我家的胡景晖没能跳出话题中心,反而因“职权切割、被迫离职”再被围观,为这场舆论再添波澜。  老将出局我爱我家的胡景晖和链家的左晖被看做北京存量房市场的两个代表人物,不同的是,后者是自己公司的实控人,而胡景晖则一直以职业经理人的身份存在于我爱我家,不同的角色造就了资本进驻之后不同的境遇。8月17日,一通关于“房租上涨问题”的新闻媒体电话会议成为胡景晖职业生涯的重要分水岭。在此之前,胡景晖还以我爱我家副总裁、我爱我家集团研究院院长的身份接受采访,将近期租赁市场价格波动的矛头指向竞争对手链家的自如和蛋壳等。但在电话会议几个小时后的8月17日晚间,我爱我家官方发布的声明却撇清了胡景晖相关言论与我爱我家的关系称,所有言论系胡景晖个人看法,并不代表我爱我家的观点。并表示,导致近期房租上涨的原因是多样的,CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。9月暑假租房旺季过去之后,随着供需矛盾的缓解,房租会逐步回落。8月18日上午9时,胡景晖突然在朋友圈发布辞职信称,由于众所周知的原因,辞去在我爱我家的所有职务,并在随后接受媒体采访时表示,“左晖(链家董事长)给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打了个电话,他被迫被公司‘切割’”。几小时后,8月18日午间,链家董事长、总裁左晖发布声明,澄清是谢勇主动联系他,至于让我爱我家切割胡景晖,是谢勇自身选择。此外左晖还强调,“同意大家要一起为行业发展努力,对我爱我家内部事情没有任何观点”。自此,胡景晖被我爱我家限制职权以及“被切割”的表述成为媒体的专注点。  谢勇往事“胡景晖辞职的原因很简单,就是被资本抛弃了。资本是嗜血的,在房地产存量时代,租赁是唯一对于中介还有巨大想象力的市场。”在中原地产首席分析师张大伟看来,过去的我爱我家即便考虑行业和链家的感受,也不会有这么激烈的反应。张大伟所提到的“过去的我爱我家”,指的正是未曾上市登陆资本市场前的我爱我家。胡景晖在8月19日回应离职风波的直播中表示:“去年10月第一次见谢勇,温文尔雅,是资本市场的老司机。我爱我家登陆资本市场是要感谢谢勇先生的。”2015年4月,谢勇旗下的太和先机通过定向增发进入到昆百大A,成为昆百大A小股东;同年11月,昆百大A的原实际控制人何道峰将其间接持有的1亿股昆百大A股权,通过协议转让的方式转给了富安达资产-宁波银行-富安达-昆百大资产管理计划,后者恰由谢勇控制。至此,谢勇成为了昆百大A的实际控制人,持股比例达27.88%。在谢勇入主昆百大前后,这家公司出现高管离职潮。经历了一系列调整后,昆百大终于变身优秀的壳资源。2017年10月13日,昆百大A发布公告称,经证监会并购重组委审核,其重大资产重组事项获得无条件通过,共计持有我爱我家90.44%股权,作价59.09亿元;今年4月9日晚间,昆百大A发布公告称,董事会拟将公司中文名称由“昆明百货大楼(集团)股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”,证券代码000560保持不变。上市为我爱我家带来更大的融资空间,但在业内人士看来,上市后的我爱我家在享受融资便利的同时也将受到资本市场的压力,三年超高利润的承诺,让这家企业不得不向资本低头。胡景晖在离职后接受媒体采访时也表示,“我爱我家上市有上市的好处,但不好的地方是容易被资本所绑架”。同时胡景晖称,我爱我家通过官方声明与其进行切割,同时还计划调整其职权,正是因链家董事长左晖向我爱我家董事长谢勇进行施压。虽然胡景晖上述言论内容的真实性有待验证,不过从中足以窥见上市公司股价对于企业的意义。  资本变局随着胡景晖的出走,资本新势力操盘下的我爱我家会发生怎样的变化?北京商报记者尝试联系事件牵涉方——我爱我家及链家进行采访。我爱我家方面回应称,目前暂不接受任何形式的采访,未来集团会统一回复。而链家方面则表示,董事长左晖此前已就“电话施压”一事予以否认,对此事无最新回应。至此,我爱我家和链家两个中介大佬间的电话内容似乎陷入了罗生门。但市场层面的争论并未休止,关于资本操盘下的租赁行业边界已经成为热点。张大伟指出,当前租赁市场交易分成两类,一类是普通租赁,简单来说就是租户和业主可以直接交易;另外一类是长租公寓类型,这一类的典型特点是中间有一个转租方,转租方参与出租并获得差价。张大伟分析称,当下资本大量进入租赁市场,实际并没有多少是增量供应。“因为盖房子出租在现在的租售比下是不可能赚钱的。这种情况下,大量资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。”但张大伟同时也强调,将租金波动的黑锅甩给长租公寓,同样是不公平的。“租赁供需结构本来就紧张,加之租售比太低,房主有上涨预期,这从根本上不是中介的错。”但是在张大伟看来,租赁市场有资本必然会暴涨,中介虽然不能生产恐慌,却能放大恐慌并利用恐慌多赚钱。就资本与长租公寓的关系问题,胡景晖个人媒体沟通会上表示,资本介入长租公寓是好事,但是不能为所欲为,政府也应该加强立法、设置指导价、实施监管。政府如果听取上述三点建议并行动起来,长租公寓存在的潜在风险是一定会被化解的。张大伟也认同“租金是要约束的”这一观点。张大伟称,政府应掌握一定的房源来做房租的调节,不能完全推向市场。此外,政府应鼓励长租公寓运营商做房源的“增量”而不是“存量”,做“存量”吃差价的行为应该受到约束,不能无限制的让长租公寓企业成为吃租金差价的源头。
    阅读全文
  • 旭辉难题:商办楼质量与限价房销售

    在众多大品牌开发商被存量商办困扰之时,曾在京重仓屯兵商办的旭辉却能在“3·26”新政前成功清盘房山等区域,成为当时北京商办营销的一个奇迹。然而,逃得出商办的买卖难题却逃不出商办的质量问题。部分“旭辉26街区”业主近期向北京商报记者反映,由于开发商赶工期,旭辉26街区南区业主在收房时,普遍发现多处质量问题,大到飘窗漏水、隔断楼梯漏铁、楼梯踏板开裂,小到墙面粉刷不完整、门窗生锈、地板凸起等,部分业主带领的验房师给出了几十项需要维修的质量问题。而现场陪同的顾问也承认:问题是普遍存在的,维修时长不明。  商办房:一套二十几处质量问题如果当初老曹知道关于商办的政策会收紧,宁愿那1万元的排卡钱损失了,自己也会坚决要求退房。然而世界上没有后悔药可以吃,在两年后,老曹只能选择先收房再说。据了解,此次所交付房屋为旭辉26街区南区,是旭辉集团开发的50年产权商办类项目。该项目在2015年2月拿地。“墙面粉刷不完整、楼梯踏板开裂、交房未进行保洁、楼梯旁开关面板不回位、二层卧室射口灯不严密、楼梯扶手处焊点未处理、楼梯漏铁、卫生间门框生锈、卫生间玻璃门滑动不畅……”验房师一边验、老曹的脸色一边黑了下来。“知道交房跟样板间是有差距的,就是没想到差距这么大。”老曹对于这次验房用了“糟心”这样一个评价。根据验房师的记录,一共有近20项质量问题被提交给开发商,一些内容甚至写到了报修单背面。  “什么时候能修完再验收?”“我只负责验房,至于维修是开发商方面的事,我们验房师不是开发商这边的。”对于自己和验房师的这一段对话,老曹显得很不满意,随后陪同顾问的一句话更让他的心情跌到谷底:“质量问题确实挺普遍的,为了能赶得上给大家交房,工程有点快了。”这位验房师给了老曹两个选择:要么静静地等待维修,由于人多、问题多,时间无法保证;要么主动签订延期收房合同,放弃开发商的赔偿,但可以减免一定的物业费,等到开发商全部修好后再收房。这个选择题让老曹有点气愤,但他依然认为自己坚持先验房再交钱还是明智的。“他们一直要求先交费、领钥匙、签合同交房再验房,我要不是拒绝了,估计这道选择题都不能让我做。”老曹在等待叫号时拒绝了旭辉现场销售人员让他直接签约与交费的要求,执意要先看房再交钱。“不确保房屋质量,我是不会交费的。”尽管项目销售表示会对存在问题的房屋进行维修,但无明确日期让大部分业主难以安心。在旭辉26街区业主群中,大部分已经收房或即将面临收房的业主,对“房屋是否按照统一标准施工”、“当前交房暴露出的问题如何处理”等问题较为关注,并表示出了害怕开发商对先行交费业主维修诉求置之不理的担忧。就开发商在业主交费前是否有相关验房提示义务的问题,北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛指出,开发商对业主有相关验房提示义务。在买卖合同中,“先验后收”是通常的交易习惯,但一定是一种非正常现象,具有典型的霸王条款性质,与市场经济的基本原则相悖。  限竞房:降价一成销售不尽如人意在商办项目由于质量问题被业主诟病的同时,旭辉位于房山区良乡镇的限竞房项目——旭辉城的销售也出现意想不到的难题。旭辉城项目位于北京市房山区良乡镇良常路与京深路交口西侧约1500米,占地面积为53579平方米,由北京盛鹏置业有限公司开发,是北京首个入市的限价型商品房。根据规定,旭辉城在进行土地拍卖时便被限定了销售价格:均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米。相较于目前房山区在售楼盘项目价格普遍在5万元+的水平而言,旭辉城价格低于周边项目超20%,价格优势明显。在拿地之初,业内普遍认为,作为北京首批入市的限房价项目,旭辉城除了具有一定价格优势外,以小三居为主的户型设计也较为合理,满足了大部分刚需购房者的户型要求。虽然地处五环之外,但是总价基本在500万元以内,相对而言性价比较高。不过根据北京市住建委网站网签数据,今年6月16日开盘推出的700余套房源皆为东区,首付不高、设计不错,曾被预测开盘即售罄的旭辉城,直至今日签约仅为百余套。为了促进项目销售,项目销售人员承认旭辉推出限时特惠,即在规定时间内进行排卡登记并交纳1000元的VIP排卡费的购房者,可在购房资质审核通过后,以每平方米3.6万-3.7万元的单价优惠购房,相当于现价打了一个9折。“特惠房已经进入第五期,这次有30个VIP名额,截止日期为8月11日。”对于记者提出的前四期是否也是通过特惠的方式销售掉那100余套网签房的,这位销售人员并未予以回应,只是表示:每期特惠的幅度不同,肯定越来越贵,越早买越合适。业内认为,旭辉城签约不理想,一方面,市房山商品房存量较大,符合购房资质的刚需人群数量有限。另一方面,限价商品房五年禁售的规定,也对刚需人群的购房需求产生了一定抑制。中原地产首席分析师张大伟也指出,网签数据滞后同样是影响旭辉城销售表现的因素之一。“旭辉城目前拿证还不到两个月,网签数据正常来说,一般要1-2个月后才会全面体现。”但张大伟也分析称,目前北京房地产市场供应量出现井喷,对于购房者而言,其市场选择已然增多。尤其是旭辉城项目位置相对处于非热点区域,因而去化不如其他5万元单价的五环周围项目。  规模的代价从2012年的96亿元到2017年突破1000亿元,旭辉仅用六年时间。第三方统计机构克而瑞数据也显示,旭辉2017年销售金额排名全国房企第15位。尽管销售业绩一路保持着高歌猛进,但旭辉对于更大的规模仍然表现出十足的野心。在2017年年报中,旭辉提出了“2018年实现1400亿元”的销售目标,而该公司“新五年战略”中也提及,未来五年要向3000亿元销售规模进军,即到2021年实现销售额3000亿元,并且最终进入行业TOP 8。年报数据显示,旭辉2017年耗资452亿元获取土地项目78个,新增土地1320万平方米,同比2016年的650万平方米实现翻番。截至2017年底,旭辉已拥有土地储备3100万平方米,根据计划,旭辉2018年至少会投入700亿元资金用以增加土地储备,扩大在全国各地的布局。对于旭辉而言,积极进行投资之举符合规模扩张的导向。但在大规模扩张之下,仍要注意一些问题,比如下半年要警惕市场降温、流动性风险增大等,同时也要注意对一些竞争企业的竞争项目进行分析,防范部分项目面临市场空间挤压等风险。针对商办项目的质量问题和限价项目销售问题,北京商报记者试图联系旭辉方面,截至发稿前,未能获得回复。北京商报记者 崔启斌荣蕾
    阅读全文
  • 警惕炒房势力转战租房市场

    有机构统计,今年前7个月全国主要城市房地产调控累积次数多达260次。在一系列调控“组合拳”作用下,一线城市商品房价格涨幅持续回落。但另一方面,媒体调查发现,不少一线城市炒房租苗头渐起,“很多单间都是500元、1000元的往上涨,实在难以承受”。上月底,中央定调房地产市场调控目标:“坚决遏制房价上涨”;本月初,住房和城乡建设部明确指出:“对楼市调控不力的城市坚决问责”。住房是重大民生问题,关乎千家万户的生活幸福。尽管当前稳增长任务艰巨,但显然中央并不希望向房地产市场“放水”,相反正在重拳整治市场秩序,目的就是把各种炒作力量从市场上逼出去。从禁止开发商捂盘惜售、制造抢房假象、签订“阴阳合同”,到治理“黑中介”造谣传谣、炒卖房号、收“茶水费”;从整治金融企业利用P2P网络借贷平台和股权众筹等平台违规开展房地产金融业务,到限制向企事业单位及其他机构出售商品房……不难看出,各地楼市调控政策不断加码,正形成对炒房一族的“围剿”之势。房地产市场回归“只住不炒”的定位,也看似指日可待。市场炒作力量向来逐利而动,哪里监管薄弱,就会涌向哪里。即使当下利润有限,它们仍然会想办法炒热市场、拉高利润。这正是炒作的本质。目前来看,房地产销售市场上的炒作力量正在逐渐退出。这是好现象,符合楼市调控方向,满足公众期盼。不过,也要认识到对付这股炒作势力,犹如打地鼠游戏一样,“这边打下去,那边可能就露头”。在销售市场遭遇“严打”的炒作势力,接下来会转战哪里?租房市场的种种信号值得警惕:某租房平台的数据显示,2016年—2018年4月,北京租房均价大体在70—80元/月·平方米之间波动,相对比较稳定;5月、6月的房租均价分别为80.5元/月·平方米、86.4元/月·平方米,上涨势头显现;7月则一举站上90元/月·平方米,达到了90.12元/月·平方米,同比上涨25.8%,其中通州区租金均价更是同比上涨近40%。一线城市租房市场火热,原因是多方面的。比如,前两年房价快速上涨,不可避免地拉动了租金上涨。再比如,对住房租赁市场特别是低端住房的清理整顿,也使得市场房源供应减少,刺激租金整体水平上涨。当然,也有季节性因素,每逢毕业旺季,市场需求暴涨,租金也会同步拉高。从一定意义上说,这些原因带来的上涨是正常的。除此之外,还要看到许多资本纷纷涌向住房租赁市场。这与近年来国家鼓励和支持发展住房租赁市场如出台“租售同权”等政策有关,目的是平抑买房需求,是探索房地产市场健康发展长效机制的重要一步。不过,好经在被一些歪嘴和尚念歪。一些企业和个人在市场上大量租房,控制甚至垄断一个区域的房源,并将中低端房源装修改造后出租,直接拉高租金价格。虽然有些美其名曰是发展“长租公寓”,实则仍是沿袭“二房东”的获利模式。而一些“黑中介”也是类似操作手法,以高价抢占小区房源,进而掌握租金定价权。同时,还有一些金融资本为这些冲在一线的炒作势力提供“弹药”。这些做法让人感觉似曾相识,不由担心原来销售市场上的炒作势力是不是“杀到”了租房市场?房子“只住不炒”不仅指向买房,同样应该指向租房。现在一线城市出现的炒房租现象,应该引起高度重视,决不容许炒作势力继而为害租房市场。眼下这个市场需要进一步规范,在增加租赁房源供应的同时,也要严厉打击那些垄断房源、哄抬房租的炒作行为。
    阅读全文
  • 资本介入租房市场应紧急刹车

    通过政策鼓励规模化经营的“二房东”的结果是引发市场力量失衡,在城市弱势人群伤口上再撒一道盐。国家“租购并举”政策本意是在高房价之下让无力购房者通过租赁方式解决居住问题,但有关部门和一些城市曲解了“租购并举”原意,制定的政策不但没有解决问题,反而加剧了中低收入者的住房困难。意图解决散租市场租赁合同不稳定、租期短等问题,是鼓励发展长租公寓的理由之一。散租市场之所以租期短、涨租频繁,是供求关系和货币因素的双重作用的结果,培植一个“二房东”不可能改变供求格局,更无法影响货币供给,错误理解问题背后的原因,以人为的微观干预政策来解决宏观问题,除了增加一个额外的中间层,加重人们负担,不可能改变房租的运行趋势。发展规模化的出租企业,是鼓励发展长租公寓的另一个理由。不得不指出的是,政策制定者缺乏经济学常识,房屋租赁不是制造业,何来规模效应?“二房东”的价值本来就令人怀疑,通过政策来鼓励规模化经营的“二房东”更是匪夷所思,其唯一的结果就是引发市场力量失衡,在城市弱势人群伤口上再撒一道盐。提高租赁市场层次和服务水平,是发展长租公寓的第三个理由,这一理由同样不能成立。如果居民收入提高,从而提高了对租住房的品质要求,那么它就会导致高质量好环境房屋租金上涨和低质量房屋租金下降,这将自动引导市场升级。通过外力强行提高住房品质,只会造成供求错位,不但不能为低收入阶层解决租房问题,反而是断其生路。今年6月份,某龙头房企进驻富士康周边城中村进行改造,引发了富士康员工的巨大恐慌,就反映出对这种“高品质”住房的需求实际上并不存在,只能让消费者无所选择而被迫接受。当然,一些城市之所以热衷于以提升居住环境为由支持企业搞长租公寓,背后很可能隐藏着不便明说的驱赶“低端人口”的动机。目前,局部地区房租失控式上涨,仅仅是各路资本进入租房市场的一个短期负面效应。有人预测,2019~2020年全国长租公寓的规模将达到3000万间,如果政策上不改弦更张,资本在租房市场的力量将越来越大,一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”横行的垄断市场的危险,届时租房市场将很可能重蹈房地产市场的覆辙。政策制定者应该意识到,“租购并举”要想发挥作用,核心是提供增量可出租房源,除此之外的任何政策措施都会无一例外地让矛盾更加激化,培植一批超级“二房东”无异于与虎谋皮。当下的政策亟待修正,2017年住建部起草的《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)中第五条中“鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁筹集房源”的内容应果断取消。第十六条中规定“自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记”,也应该改为“自然人转租住房不得高于一定规模”。有关部门应该做到以人为本,回归基本常识,总之,鼓励资本进入存量租房市场的政策应该紧急刹车。
    阅读全文
  • 房企内部腐败频发 有人一次贪污数千万

    在金钱至上的价值观扭曲下,人性容易变得罪恶。在房地产凶猛扩张的时代,一切理性都成为进步的枷锁,很多人都希望在这里捞一把快钱离开。金钱累积之处,往往成为贪腐的温床,房地产行业因占据了太多社会资源,从而成为近年来商业贪腐案的高发之所。纵然每年都有高管被送到监狱,但是面临金钱诱惑,这个现象并未终结。不久前,两名万达高管尹建武、金震因涉嫌利用职务便利谋取私利被北京朝阳警方带走,房地产腐败问题,再一次出现在公众视线。房地产是中国资金量最大的实体行业,庞大的资金背后,助推了这个行业从业者的财富积累,但是财富背后,却因为欲望被不断放大而呈现出人性的扭曲。“我们公司每年因为审计开除的人大概有四五个,越大的公司审计出来的问题越多,有些爆出来了,还有很多就默默劝退了。”一位中型房企高管告诉第一财经记者。  商业贪腐高发当欲望激发这个行业蓬勃发展时,必然留下快速扩张的一些伤疤,而当潮水退去之后,这个行业正在面临新一轮洗牌。上述万达高管被带走的事件就是一个例子。有消息显示,万达项目公司以销售去化有困难为由,串通集团高管放宽审批权,将房子以极低的折扣卖给了外部供应商,并从中赚取差价,获得寻租。但自事件被披露以来,万达方面始终未公开披露任何公开信息及评论。不只是万达,其他地产商同样面临内部腐败问题。此前,中国金茂前主席兼非执行董事蔡希有,因涉嫌严重违纪正接受组织调查。经查,蔡希有严重违反政治纪律,干扰中央巡视工作,对抗组织审查;违反中央八项规定精神,接受私营企业主安排打高尔夫球,用公款支付个人费用;违反组织纪律,不按规定报告个人有关事项,指使下属单位违规录用、提拔其亲属;违反廉洁纪律,收受礼品、礼金,搞钱色交易;违反工作纪律,对下属公司违规开展业务造成巨额损失负有重要领导责任。同时,利用职务上的便利为他人谋取利益并收受巨额财物,涉嫌受贿犯罪。“营销是最容易出问题的条线,营销费用一般占到一个项目的3%,很多时候都会通过供应商进行联合操作,或者是茶水费之类的方式。”一位房企人士告诉记者。一般而言,如果一个项目货值50亿,那么营销费用就有1.5亿,通常会在2~3年内使用,那么项目营销里面的寻租空间就很大。近年来,由于限价等因素,很多新房价格本身就低于市场预期,虽然市场会通过“摇号”,但是很多地产商同样会在里面做手脚。动辄几十万的茶水费屡见不鲜,营销条口问题突出。此外,很多开发商在车位上也会做文章,很多好的车位同样需要茶水费,否则给业主的车位就不够理想。颠倒的市场,让本来应该为购房者服务的营销开始越来越强势,随后造成上述困局。许多房企的内审部门都会查出营销条线侵吞公司财产,而且屡禁不止。“一个项目营销总直接贪了6000万,我们的项目土地价格只有隔壁项目的一半,利润率至少有60%,但是最后测算只有正常的利润水平。因为那个营销总贪污太多,我们直接报案。”一位地产总裁告诉记者。不只是营销,投资、商业等条线同样是贪腐重灾区。某TOP3房企每年就会至少送几十个人进监狱,但是一般都是低调处理。即便是工程条线,同样存在很多寻租空间。“我刚毕业那会做监理,供应商就会给我红包,希望我不审查出问题。”一位TOP30房企管培生告诉记者。在金钱至上的价值观扭曲下,人性容易变得罪恶。在房地产凶猛扩张的时代,一切理性都成为进步的枷锁,很多人都希望在这里捞一把快钱离开。  监管漏洞堪忧房地产像一列急速前进的列车,即便是前面有了阻碍物,依旧已经无法刹车。结果是,要么碾碎,要么撞车。近期碧桂园的事故就是一个例子,高速扩张背后,内控机制失灵,不断爆发质量事故,最后成为众矢之的。高速扩张和跟投机制的激励,让许多人在金钱面前冲昏头脑。一位80后房企高管说:“职业经理人还是应该去赚阳光收入,那些不合法的收入,其实都会折损自己的职业生涯。”不过,并非每一个人如他所想。在很多跟投激励机制较高的房企,一个项目财务经理年薪就可以超过100万。“我们团队所有人都会为了项目周转努力,只要达到要求就有丰厚的奖金。”一位地产财务经理告诉记者。看起来,高激励让团队充满斗志。而另外一方面,这些金钱激励背后,让人性逐渐开始走向邪恶。为了提高运作速度,很多地产人也不择手段。“我们有个合作方是追求高周转的,财务章本来在我们这里,但是他们为了提前开盘,就自己私刻一个章,然后去政府报批。”一位高管告诉记者。拒绝诱惑的办法,就是远离它。而当金钱诱惑不断增加时候,人性开始不断出现挑战。当人们必须在秩序与金钱、信任与背叛中做出选择,很多人已经在追求金钱的深渊,不能自拔。“人拿来就用,如果不行就换,现在的人都很浮躁,扩张背后我们也没有办法。”一位房企人力总评价。而在投资条口,同样难以控制。2016年的一波高价土地,几乎让拿到合肥、厦门、成都、上海等高价地的地产商如坐针毡。甚至有开发商出现过以高出同行一个亿的价格拿到土地,最后该投资条线直接负责人被劝退。当集体的理性失去控制,到如今只能束手就擒。“房子如果可以销售就销售,即便亏本我们也销售,现金流是第一位。”一位TOP5房企高管告诉记者。事实上,这一切的价值观从地产人晋升路径可见一斑。目前市场上营销、投资的条线很多地产人升职速度就明显高于设计、工程条线,重视产品的房企并不多,取而代之的是营销导向。精装变简装,简装变清水房。金钱的诱惑下,所有的产品和服务显得不那么重要,工匠精神甚至被认为不适合企业发展。大量楼盘,交付都面临业主维权。很多地产商做得出华丽的样板间,可是却做不到华丽的交付。近期一个福州地产商,更是要求置业顾问写保证书:“收取客户差价行为,属于置业顾问个人行为,与集团无关。”如果说,个体的非理性是偶然行为,那么整个公司的内控就显得尤为重要,不断爆发的问题背后,暴露的更是内控机制的不完善。“查不过来,有时候只能抓大放小。”一位从事审计工作人士告诉记者。过去大家讲管理与边界,但是在这个浮夸的时代,自发秩序已经被扩张秩序替代,组织边界越来越模糊,原有的核心价值观被稀释,管理秩序软弱瓦解,而地产商却无计可施。  市场调整下的压力问题的爆发并非一朝一夕,列车只有撞到坚硬物才会停止。这一刻,所有地产商开始紧急刹车。最先开始的是土地市场,曾经火爆的苏州、合肥不断出现土地流拍。今年7月,苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段,其中三宗居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前,苏州土地市场曾一度火爆,如今导致多家开发商因为拿地价格过高一直项目滞销。在合肥,最近2月有5宗居住土地流拍,曾经的楼市“四小龙”之一合肥,让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上,开盘就亏损。”一位福建地产企业内部人士告诉记者。接着,是股权转让。无论是中弘股份的跑路,还是华夏幸福的股权转让,都是行业寒冬的一个信号。而不断爆发的裁员消息,更是让业内风声鹤唳。拿地方面,每个地产商都开始谨慎,到期债务无法续借,地产商年初的规模目标已经不再提起。“很多房企都开始内部融资,融资价格越来越高。”一位房企内部人士告诉记者。停止拿地,加速去货,地产寒冬已经到来。此前保持较高负债的企业,拿地已经开始减缓,甚至出现不拿地情况。当热闹归于平静之后,计提心理防线被击穿后,所有的现象都是由极度亢奋而导致窒息性停顿。在这个名利场的浮夸泡沫不断击碎,留下的将是不断出现的生存危机。“我们一直要求行业90分位的人,即便岗位空缺也不愿意招聘不合适的,这样对团队影响更大。”一位旭辉内部人士告诉记者。市场陷入调整周期,越来越多地产商也意识到内部管理的重要性,很多投行对于地产商的评级也会更多参考内部管理能力。“今年我们将在四个方面进行变革,围绕战略、机制、运营、信息化,希望让企业的管理效率进一步提高。” 弘阳集团执行总裁蒋达强说。第一财经日报
    阅读全文
  • 专家建议:打造监管 合力遏制自媒体炒房

    中共中央政治局近日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。记者在采访中注意到,推动房价上涨的因素颇多,其中以自媒体炒作营销为代表的各类炒作营销行为一直比较活跃。  开发商营销方案囊括自媒体近年来,与房地产行业有关的一些自媒体在推高房价方面可谓“功不可没”。在“2018深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会”上,深圳市规划和国土资源委员会副主任王东说,针对房地产市场存在的突出问题,通过多部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产黑中介,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,严厉打击利用自媒体、公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众的合法权益。此前,住房和城乡建设部也下发通知指出,各地要全面落实住房销售合同网签备案制度,定期发布权威信息;加强政策解读和市场信息公开,及时澄清误读,正面引导舆论;严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。记者就此联系了房地产行业某知名微信公众号后台,得到了这家自媒体发布广告的价格费用:“微信公众号头条推送12万元,微博直发5万元,以上是发布广告的费用。如需博主亲自撰稿,撰稿费另加8万元。”记者了解到,这一公众号平时以推送财经内容为主,每篇的阅读量基本都达到10万以上。该公众号关于房地产的分析文章,常引得评论区一片赞赏。比如今年6月的一篇文章中,前半部分详细分析了当今时代人们对生活品质的追求,接着笔锋一转,提到了某个房产项目的区位优势,称其为“大都市人的真正后花园”。博主称自己的初心是“希望给奔波的国人寻找心灵的港湾”。另一个拥有数十万粉丝的房地产微博,其内容更是与买房息息相关,比如,“房产就放在那里,谁去拿就是谁的”“应先赚房产的钱”“买房,差不多唯一正确的选择是尽早买”。记者注意到,该微博曾回复网友称,“如果你现在住在一二线城市,每次房价上涨,都及时把房产升值部分提现,用来再次投资房产,你现在持有的房产,应该有八套以上”。一位不愿透露姓名的房地产自媒体从业人员告诉记者,一般的传媒公关公司对房地产推出的宣传策划方案里,常包括线上自媒体广告和线下活动等。广告投放初始目的是推广产品而非抬高房价。在被问及大推自媒体广告是否能对房价产生影响时,该从业人员回答:“我们更多是塑造品牌形象,实际效果需要视情况而定。”一家大型房地产公司的内部员工就上述情况回复记者称,“我们确实会在不同的平台花很大力度宣传,但炒作这个词的界限很模糊。我公司非常注重品牌意识,不可能宣传不实消息,更不会做杀鸡取卵的事情。品牌公司不会在网络大张旗鼓投入与事实不符的广告,自毁品牌形象”。  购房微信群网友被看作“金元宝”除了自媒体,与房地产有关的信息通过各种渠道广泛传播。在一个200人的买房交流微信群中,有网友说:“炒房不是个人能炒起来的,小门小户是没有这个能力的。炒房大多是房地产公司的营销手段,吸引更多的人来买房子,趁机哄抬房价。我就是做这一行的,我特别清楚。”当记者问及如何判断房地产商的营销时,这名网友解释,“劝客户少开发票的大都是为了逃避税款的房地产商。特别是房产商突然涨价,谈好的价格和合同上不一致,这样基本可以判断他们使用了不良手段。房价缓慢上升可以理解为开发商合理避税,但突然涨价是不符合常理的”。在这个购房群里,有网友发布的一条消息引起了记者的注意,“我有套房子近期想卖掉,房子70平方米户型非常好,不想卖得太低,9月份后房子会涨吗?有没有懂行的帮我看看,感谢”。这一消息发布之后,群内立刻有几名网友站出来抗议:“这是典型的营销!”“踢掉,这种简单的套路还往群里发!”群主对此解释称,“这是全国群,真要卖房的人会不写城市地址吗?这些骗子广撒网,有好奇的就被套进去了。如果你加了他,聊着聊着你在哪他房子在哪了,定价又很低,能给建议的人必然是懂行的,听到这低价,能不心动”?还有网友认为,“加入购房群的人,不是真想买房,就是利益相关,骗子进来看群里面都是一个个金元宝”。饥饿营销和电话推销也是房地产行业常用的手法。“某某园,样板间22号就开放了,就是不开盘。”老家在安徽的王先生急需购房,最近看了不少楼盘。“销售总说马上就没有房了,到哪个楼盘都说房子只有一两套。感觉现在卖房子和卖‘跳楼价’的羊毛衫一样,每天都是‘大甩卖’,没多久就卖光了。”王先生说。还有一名从事商业地产推广的房地产从业人员告诉记者,“我们商业地产做广告是有一定效果,但是这肯定不如用电话推销‘拦截’的效果好”。“没需要的人接到就挂断了,有需要的人接到肯定会听下去,这是和电话销售技巧有关的。”这名房地产从业人员说。  自媒体不能助长非理性房产消费对于形形色色的房地产营销手法,记者采访了业内有关专家。“自媒体作为信息时代传播快、受众广、影响大的新兴媒介,在房地产推广方面扮演了重要角色。新媒体和传统房产营销确实有不一样的地方,这是互联网兴起以来,地产商用来刺激炒房需求从中获得商业利益的一种方式。”中国人民大学法学院教授刘俊海说。北京大学法学院副教授、房地产法研究中心中方主任楼建波认为,房地产企业有时候会声称自己盖的楼盘边上会建个小学、地铁站即将开通等,如果这都是真的就没有问题。如果不是学区房说是学区房,那就涉及虚假广告,甚至欺诈的问题,就应该承担虚假广告的责任。所以,地产商发布在新媒体上的广告,也是一种广告策略,有问题应承担相关责任。适度宣传,不做虚假广告,是开发商必须具备的行业道德。“在法律法规方面,我们要求开发商进行信息披露、一次公布房源,如果买的人很多要求摇号等,还包括开发商在预售许可证拿到以后房源要全部推向市场。如果开发商没有这么做,就构成捂盘惜售,有关部门可以依照相关法律法规进行查处。”楼建波说。刘俊海认为,炒房现象一直受到关注。相关法律有城市房地产管理法等,主要是规定房地产企业的市场准入条件以及城市房地产的管理制度。至于对房价的宏观调控,城市房地产管理法基本上没有相关规定。所以下一步,如何找到一个精准的房地产市场价格调整机制,这是目前面临的一个重要课题。“有些自媒体炒作是为了卖房。我个人觉得自媒体不能误导他人,不能助长人们不理性的房产消费需求、无限制地鼓吹买房。自媒体炒房是值得监管者认真研究的一个新动向。市场失灵,监管者不该失灵,应当与时俱进及时研究新情况、解决新问题、提出新方案,把这种不理性的自媒体炒房现象遏制在萌芽状态。这就需要多个部门形成监管合力,提升监管效能,避免非理性的自媒体炒房现象蔓延开来误导公众,助推房地产泡沫进一步膨胀。自媒体也要爱惜自己的羽毛,树立对法律的信仰和敬畏之心,这样才能赢得社会的尊重和信任。”刘俊海说。
    阅读全文
  • 国家发改委:下决心解决好房地产的问题

    8月15日,国务院新闻办举行吹风会,国家发展改革委秘书长、国民经济综合司司长、新闻发言人丛亮介绍当前经济社会发展有关情况,并答记者问。在解读统计局公布的1-7月份统计数据时,丛亮用三个关键词进行了概括:“形稳”、“质优”、“势好”。对于下半年的工作,丛亮指出,下半年我们将坚持稳中求进的工作总基调,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,保持经济运行在合理区间。一是保持经济平稳健康发展,要坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。二是把补短板作为深化供给侧结构性改革的重点任务。三是要把防范化解金融风险和服务实体经济更好地结合起来,要坚定做好去杠杆工作。四是继续推进改革开放,继续推出一批管用见效的重大改革举措,持续深化“放管服”改革。五是下决心解决好房地产的问题,要坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。六是做好民生保障和社会稳定工作。丛亮表示,通过实施这些举措,中国经济的发展潜力将不断释放,后劲将不断增强,我们有信心保持经济平稳健康发展。
    阅读全文
  • 佛山579家建筑业企业迎“大核查”

    记者8月16日获悉,佛山市住房和城乡建设管理局发布《佛山市住房和城乡建设管理局关于在“三库一平台”开展建筑业企业信息和人员信息核查工作的实施方案》(以下简称“《方案》”),将对市内579家建筑业企业信息进行核查,内容包括企业工商信用代码证、企业资质证等,同时一并核查相关工作人员的职称证书、岗位证书、社保情况等。据住建局相关负责人介绍,本次核查工作至今年11月15日结束,将分2个阶段进行。9月15日前,企业可进行自查自纠和资料准备,在此之后至11月10日前,将进入核查阶段。纳入核查范围的,为具有建筑工程施工总承包三级、市政公用工程施工总承包三级的企业,按照名单统计,佛山共579家企业“入列”。住建局提醒,各相关企业应高度重视此次核查工作,避免影响企业生产经营及今后资质升级或增项申报。核查不过关有什么影响?记者获悉,通知要求经核查已不符合相应资质标准的企业,各级住房城乡建设主管部门要下发责令限期整改通知书,整改期为3个月,整改后仍不达标的,依法撤回相应资质。核查有哪些要求?快来“做笔记”◆此次核查的内容有哪些?核查分为企业基本信息和人员信息。企业基本信息包括企业工商信用代码证、企业资质证、安全生产许可证等内容。人员信息则根据职位略有区分,包括企业技术负责人的注册执业资格、职称证书、工作经历及参与完成的工程项目;注册建造师、中级以上职称人员、施工现场管理人员的 岗位证书、技术工人职业培训合格证书或职业技能等级证书以及所有人员最近一个月的社保情况等信息。◆核查时间进程如何安排?核查分为2个阶段。9月15日前,由各区住建部门按属地管理原则,通知注册地为所属辖区的受核查建筑业企业按照省厅通知中附件要求,对照资质标准,在“三库一平台”中完善企业及人员的相关信息,并准备好纸质材料原件、复印件。此后至11月10日,相关部门对本次纳入的企业分批进行核查,经核查的数据做相应标识后在“三库一平台”入库确认。已不符合相应资质标准的企业,将收到责令限期整改通知书,整改期为3个月,整改后仍不达标的,将被依法撤回相应资质。南方网全媒体记者 华声宇 叶洁纯
    阅读全文
  • 东莞8月出让多宗商住地 开发商拿地趋于理性

    在东莞临深片区一楼盘,购房者正在看沙盘。南方日报记者 孙俊杰 摄    8月,东莞的楼市稍显平淡,一手住宅供应和成交均差强人意,不少开发商调低了尾盘的备案价来回笼资金。但在楼市的另一端,东莞的土地市场本月却是热闹非凡。    和今年上半年的“藏着掖着”不同,8月东莞共出让9宗商住地,合计面积达52.99万平方米,起拍价达84亿元,这已经超过了上半年东莞土地出让66.3亿元的总收入。    从前面出让的多宗地块的情况来看,尽管热点片区的地块依然受到开发商的激烈争夺,但以往动辄近百轮的竞拍已经少见;而一些素质平平的地块,哪怕各方面的条件尚算不错,热度也非常一般。    业内人士认为,在受到限购影响的市场环境下,开发商对拿地已经趋于理性,这对于东莞楼市来说未尝不是件好事。    1 一个月推出9宗商住地块    16日,位于东莞市企石镇铁炉坑村,编号为2018WG019的商住地块公开出让,该地块占地面积66631平方米,容积率为2.2,总建筑面积约14.7万平方米。该地块的起始总价为119484万元,折合楼面地价8151元/平方米;最高限价155699万元,折合楼面地价10622元/平方米。    2016年,碧桂园以总价13.9亿元、楼面地价8685元/平方米竞得企石一宗占地8万平方米的商住地块,溢价率543%,项目已开发为碧桂园风华东方。16日出让的地块,是企石镇自2016年以后,再次公开挂牌商住用地,地块成交后,将为原本一手住宅紧缺的企石市场带来新鲜血液。    16日上午,历经2家房企的两轮竞拍,企石这宗商住用地最终被华润置地的子公司深圳市润投咨询有限公司竞得,成交总价约12亿元、楼面地价8219元/平方米。除去安居房和幼儿园的1.7万平方米配建面积,该地块可售楼面地价为9233元/平方米。这也是今年华润置地在东莞招拍挂市场拿下的第三宗商住用地。    除了企石地块外,8月出让商住地的镇街还有茶山、横沥、清溪、企石、樟木头、中堂、麻涌等镇区,东莞土地交易市场迎来竞拍热潮。另外,除了9宗商住地外,8月还有3宗工业用地也进入最终交易阶段。    据东莞中原战略研究中心统计数据显示,8月份进入最终交易阶段的商住地当中,有5宗商住地起拍价超10亿元,多宗地块起步楼面价已达8000元/平方米以上,其中凤岗地块起拍楼面价高达12230元/平方米,可见8月的商住地出让起点不低。    事实上,8月万江街道原定有1宗地块出让,该地块占地面积26658平方米,起始价5.3亿元。8月6日,东莞公共资源交易网站发布公告,称万江地块因轨道1号线汽车总站站点规划而临时被中止出让。    业内人士称,由于东莞城区楼市起步早,加上土地开发利用强度高,未来可开发商住地日益减少,加上城区人口基数庞大,市场供不应求态势日益突出。因此城区楼市普遍被开发商看好,因此万江这次推出的商住地也吸引众多房企的目光。    “在临近挂牌截止时间时,出让被中止,不少开发商的计划也被打乱,比如资金筹备等。同时,由于轨道1号线的站点规划拟调整,2018WG018地块也有望契合对应变更,打造成TOD项目,再次挂牌时出让条件或将更严格。”业内人士告诉记者。    据了解,东莞今年预计推出22宗商住用地,上半年已经推出了9宗地。下半年计划入市的13宗地块,其中9宗集中在8月推出,接下来还有位于中堂镇和麻涌镇等地的地块将开拍。    2 出让地块多有配建等要求    不过值得注意的是,8月拍卖地块虽然部分商住地起步价较高,但全部都有限价要求,且有配建安居房、竞自持面积和年限等多方面要求,条件严格,对开发商的资金实力要求较高。    上述要求配建安居房交付政府使用的地块,包括茶山地块、企石地块、中堂地块、横沥地块和编号为2018WG16的清溪地块。    业内人士认为,在这种竞拍规则之下,开发商的注意力也从资金转移到是否能够完成竞拍的其他条件上,在一定程度上也影响了土拍热度。    以企石镇出让的地块为例,除了采用竞自持模式出让外,根据《地块配建物业移交协议》,宗地权利人须配建宗地住宅建筑面积10%的比例(14659平方米)作为安居房,还需配建建筑面积不少于1440平方米的幼儿园,就近配建地下停车场和不少于10个带产权停车位。    配建的安居房、幼儿园建筑面积包含在本宗地的可建建筑面积范围内,安居房可用于人才住房、保障性住房、租赁住房等用途。交付标准不低于该项目同类型住宅交付标准,建成后权利人须无偿移交给企石镇人民政府,并办理不动产权证到企石镇人民政府指定的单位名下。    此外,8月出让的一些地块,对于商业部分要求自持,包括麻涌地块、茶山地块等均对商业部分要求部分自持或全部自持,自持年限不低于5—10年。    业内人士认为,开发商对商业部分自持,减少商业物业的去库存压力的同时,也对开发商招商、经营能力有相当的考验。    合富研究院认为,从供应端特征来看,随着城镇化进程的加快、人口流动的加速、“二孩”政策的落地,幼儿园比例较低、城乡发展不均衡等问题日益突出,交易地块要求配置幼儿园用地愈发普遍。    “多宗地块需配建一定比例的安居房,相当于面向广大中低收家庭提供由政府补贴的非盈利性住房,这是充分响应中央多渠道住房供应,保障中低阶层老百姓住房需求,从而促进房地产市场平稳健康发展。”合富研究院相关负责人说。    3 临深片区地块受开发商热捧    在8月目前已经出让的地块来看,临深片区4宗出让地块受关注度非常高,这包括凤岗、清溪、樟木头3个镇街共计4宗土地,总面积超13万平方米。    这4宗土地出让价格虽然偏高,但由于开发商对粤港澳大湾区长期看好,以及“深圳客”今年上半年有回归的趋势,仍然让不少开发商趋之若鹜。    其中,凤岗镇天堂围村5.03万平方米地块成为本月楼面地价最高的商住地,由万科、中交、中天和中致等品牌开发商联合体以总价17亿元、自持15%面积5年艰难竞得,折合楼面地价16965元/平方米。    清溪镇出让的两宗地块同样进入了多家开发商的“采购清单”。其中,清溪镇鹏程路5.3万平方米地块,经过9家开发商27轮的竞拍后,由华润置地以总价10.8亿元竞得,并未达到最高限价,楼面地价为12057元/平方米。剔除无偿配建的约8498平方米安居房面积,实际楼面地价约为13396元/平方米。    而清溪镇荔横村清溪大道旁2.6万平方米的地块,虽然体量不算太大,但受关注程度并不低。经48轮竞拍后,该地块最终被金茂地产以总价5.6亿元竞得,楼面地价达14003元/平方米,这个价格刷新了清溪商住用地楼面地价记录。    而樟木头镇樟罗社区0.2万平方米地块则是临深4宗地块中最不起眼的一宗,最后由金地以底价2781万元竞得,折合楼面地价8120元/平方米。    临深片区的地块炙手可热,很大程度上是由于“深圳客”的回归。    东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐认为,目前东莞楼市本土客户仍占主导地位,但随着社保缴费年限的达到,今年上半年“深圳客”入市比例有所回升。据统计,今年上半年“深圳客”在全市成交中占比上升至19.57%。    车德锐认为,目前“深圳客”在临深片区买房普遍用于自住,而且东莞房价相对平稳,短期“炒房”获利很难实现,市场预期趋向稳定。    而且,尽管住宅的供需受限,但临深片区的商业公寓一直没少卖——限购后,由于商业公寓不限购不限贷的性质,深圳刚需住户需求纷纷在这一市场中释放。今年上半年,樟木头、清溪、塘厦3个镇区商业公寓的成交量在全市的总量中所占比重十分突出。    4 开发商对“迷你”地块热情下降    5月8日,东莞及时出台新的“限价”政策,其中特别强调了房价备案“新地新措施”,在引导开发商理性开发项目,保证房地产市场健康发展的同时,也对新地块未来建成进入市场定价设置门槛,给开发商提醒。其中包括“限价进一步升级”,后市新拿地开发项目,首批首次备案价格上调幅度从15%收窄为10%,同时一经备案不得上调。    业内人士表示,无论是从土地交易市场的竞拍条件,还是从楼市成交市场的楼市调控政策来看,目前楼市调控政策并不会放松,且仍然十分严厉,一定时间内楼市成交量或仍将低迷,开发商资金链紧张,因此对于拍地及后市开发较为谨慎,这也将让土地交易市场保持理性,有利于稳定地价和房价。    从今年的情况来看,楼市调控高严力度丝毫未减。在此背景下,开发商激进拿地已不现实,地块进入竞自持环节大幅减少,拿地趋于理性。    比如,樟木头的地块面积小、地价高、建成后溢价率较低,也是开发商拍地热情不高的原因之一。在目前东莞限购、限价升级的情况下,这种操作受到严格的限制,开发商拍地也回归理性,对于“迷你”地块的热情有所下降。    又如,5宗交易地块中仅有1宗进入竞自持环节,且地块天然条件优越,终由万科、中天等4家房企联合拍下凤岗宗地,为东莞首次以4家房企的名义联合拿地,这也是开发商拿地趋于理性的表现。    合富研究院认为,随着微利时代开启,行业风险走高、压力陡增,联合开发逐渐从品牌房企与本土房企股权合作转向强强联合拿地、联合开发。品牌企业乐于联袂开发主要在于利润和风险捆绑,同时优势互补,拿地及开发实力更强,对产品品质、工艺将带来更多新突破,值得期待。
    阅读全文
  • 东莞楼市多楼盘下调 备案价促销尾货

    合富大数据显示,上周东莞新建商品住宅供应仅602套,创过去4周以来最低;上周东莞住宅网签575套,创过去7周最低。受供应不足及政策限制因素影响,8月签约量低迷。房价方面,上周东莞住宅网签均价约17205元/平方米,环比基本持平。    在此市场环境下,有多家开发商开始下调尾货的备案价格进行促销回笼资金,与此同时,也有不少开发商推新备战“金九”。    不少楼盘进入尾货销售阶段    根据东莞市发改局官方网站的公示显示,随着楼市调控政策的深入,楼盘下调备案价现象增加。记者发现,部分尾货单位下调备案价达2000至3000元/平方米。由此可见,在如今的市场环境下,开发商超向于通过下调尾盘备案价格,以加快资金回笼,盘活资金链。    比如,位于石排的时代东珺花园有大量房源进行房价备案调整,其中15栋的整体备案均价就由21151.81元/平方米调整为19879.6元/平方米。记者了解到,目前石排区域同类型楼盘定价差别大,如时代东珺花园一套三房产品折后单价约1.9万元/平方米,同样位于石排、由东莞本土开发商开发的世纪城·国际公馆的一套三房产品,折后单价约1.5万元/平方米。    而黄江镇的金湖郦城10栋1602号房建筑面积122.19平方米,在4月份首次备案时单价为2万元/平方米,到8月2日公布的备案价当中已调整为18199.08元/平方米,调整后价格下滑约1800元/平方米;10栋2001号房建筑面积123.39平方米,为三房两厅单位,调整后单价为18225.07元/平方米,比首次备案价下滑1774元/平方米。    该楼盘多套房源首次备案价为2万元/平方米,调整后回落至1.82万元/平方米左右,下调幅度约在1800元/平方米。大岭山的山湖城花园也进入尾货销售阶段,个别房源由原来的2万元出头单价下调至1.7万元/平方米。    业内人士向记者介绍,目前东莞不少楼盘进入尾货销售阶段,会推出少量产品进行促销,优惠幅度加大。    “虽然开发商品牌不同带来的产品设计和质量不同,但是在目前市场环境下,价格对于楼盘成交的影响仍然较大,这也使得定价过高楼盘销售速度缓慢,部分楼盘不得不下调备案价以吸引购房者。”    开发商提前抢跑备战“金九”    8月的土拍热潮,让不少楼盘借势推货,以刺激成交。而且,楼市素有“金九银十”的旺季传统,开发商推货量有望加大,部分楼盘将抢跑推新入市。    东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示,8月开发商推货热情大幅上升,全市预计有十多个项目推新货入市,以旧盘加推为主,同时纯新盘入市明显增多,多达4个。    从区域角度看,虎门热度最高,其推货量占比超过全市总推货量的一半。记者发现,8月份有新货上市的虎门楼盘有虎门·君悦东方、虎门印象、碧桂园壹中心、琥珀公馆等,主力户型为99—133平方米及部分小户型公寓,其中碧桂园壹中心和琥珀公馆为纯新楼盘开盘。    从新盘户型来看,8月新增供应再次放量,有利于激活需求释放,此外,供应产品仍然以刚需、首次改善户型主导,144平方米以上的户型供应较少。    东莞中原战略研究中心介绍,进入8月,又是临近“金九银十”,开发商推货热情明显高涨,纷纷提前抢跑“金九”,供应量环比大增,加上需求较为旺盛的区域供应量较大,对推动楼市成交量上升无疑是一个重大利好。    而据优房超·瑞城搜统计了,今年下半年预计约有61个项目有新品加推,其中松山湖片区是主力,而商务公寓或将成为加推重点。    本版撰文:南方日报记者 龚名扬
    阅读全文
  • 广州北再现纯独栋,一亩地建一栋别墅

    美林湖加州岛独栋别墅,平均1亩地布局1栋。资料图片    南都讯 记者邱永芬 广州北再现纯独栋别墅,平均1亩地布局1栋,最大的别墅带1000平方米花园。在广州北美林湖,仅雏形打造就花了3年的美林湖加州岛别墅组团即将发售,产品为建筑面积300平方米到800平方米独栋,总计130多栋。    容积率0 .38,仅130多栋独栋别墅    当前,广州除了二手别墅和早期拿地者,一手市场上已鲜见一手独栋别墅,在售的绝大部分为联排别墅、叠墅,或者在洋房社区中布局的少量独栋。广州在售30个别墅项目中,仅5个楼盘含独栋产品。而在占地27500亩,面积是珠江新城3倍的广州北美林湖打造了不少别墅组团,加州岛是其中一个。    加州岛组团采用全球风行的南加州建筑风情,仅雏形设计就花时3年。由美国加州建筑首奖得主——— 美国JWDA设计公司规划设计,利用山坡、自然湖泊,巧妙布局每一栋别墅,无论西区、东区还是南区的别墅,全都环水而建。其容积率低至0.38,平均一亩地才布局一栋别墅。每一栋别墅都自带私家花园,最大的一栋甚至将1000平方米的湖景花园圈入自家领地。    美林湖拥有8000亩湖泊、26万平方米草地、2000多种四季繁花和乔木、200多种飞鸟游鱼,空气中负氧离子含量6000个/cm 3,环境优越。面对如此宝地,美林湖将之打造成“珠三角成功群体的私人俱乐部”,配建占地12万平方米的超五星级度假酒店等。自2016年底珠江实业入主后,项目还全面升级医疗、教育、交通等配套,包括广博社区医院、九年一贯制公立学校、共享汽车、每日70班楼巴等悉数落实。    300至800平方米新品即将发售    作为广州少见的独栋别墅,美林湖加州岛别墅亮点纷呈。开发商设计了30种户型,打造七种不同颜色的外墙。承袭美式别墅的特点,加州岛别墅的窗户特别多,最大的一户拥有56个景观窗。可以从不同形状的窗户欣赏不同角度的花园景致,方窗、床头窗、拱形窗等等,满窗都是风景;甚至还参考意大利老城区的铁艺阳台,打造了“一步阳台”;每栋别墅的花园至少种植30多种植物,石榴、金香柳、夜来香、七里香等等,每栋别墅的果树也各不相同。    加州岛别墅面积从300-800平方米不等,别墅有双首层+7套间+56个开窗,分地下一层和地上两层,占地近3亩。采用双首层设计,负一层也为全开阳空间,可通过室内、室外的阶梯,与首层客厅及花园相连。    美林湖近期举办的2018国际婚拍季活动,将在9月2日启动,邀请百对恋人/准新人/夫妻携手应征。8月18日还特邀华语音乐界知名音乐人陈灵伟等举办“爱情如歌-爱情主题音乐沙龙”。
    阅读全文
  • 7月份65城房价环比上涨 专家预计调控收紧将加速

    8月15日,国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,有65城新建商品住宅价格环比上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,从数据来看,7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落。数据显示,7月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同;持平的2个,减少1个;上涨的11个,增加1个,最高涨幅为3.0%。同比下降的城市有4个,比上月减少3个,最大降幅为1.9%;上涨的11个,增加3个,最高涨幅为6.9%。易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,从房价上涨和下跌的城市排序来看,三亚、济南和昆明此类城市房价上涨幅度较大。而除了此类城市外,包括烟台、宜昌和扬州的房价上涨也比较快,此类城市均为地级市。这也从侧面说明了一点,目前房价上涨的城市,主要是一些经济条件不错的地级市。此类城市的规模比较大,说明此类城市棚改力度大,或者说城市的商业和自然环境较好、购房政策相对宽松,所以房价容易上涨。未来,此类城市都需要收紧和加码调控政策,进而形成更为稳妥的市场环境。刚刚过去的7月份,全国楼市调控密集程度刷新历史记录。据中原地产研究中心数据显示,合计超过60个城市发布了70余次有关房地产市场的调控政策。8月份也有超过25个城市发布了与房地产市场相关的各类调控政策。“从城市分类数据看,这一波上涨拉升的动力主要源于三线城市,或者说是地级市。”严跃进认为,当前三线城市房价涨幅有三个特点:一是涨幅较大,基本上和二线城市持平;二是涨幅明显扩大;三是上涨动力依然很强。预计后续三四线城市针对房价管控的动作会增多,包括去库存、土地供给政策、棚改政策调整等。
    阅读全文
  • 深圳留用土地缴交地价后可入市交易

    近日,深圳市规划国土委正式印发了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(以下简称《管理办法》)。办法主要适用于原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地,针对统筹项目核算土地整备资金、核算留用土地,以及留用土地如何安排和规划建筑面积计算等方面作出解答。《管理办法》中增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购的项目,此外,允许留用土地入市交易,通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体,缴交地价后留用土地为市场商品性质。土地整备资金由三部分构成据了解,《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象,具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地(包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地等),以及未完善征(转)地补偿手续的土地。根据《管理办法》,土地整备资金主要由三部分构成:一是土地的补偿资金,未完善征(转)地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿;二是建构筑物的补偿资金,根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算;三是青苗和附着物等,按照相关标准补偿。留用土地指标可与城市更新项目统筹处理《管理办法》规定,结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。本项目范围内无法安排留用土地的,留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理,或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中,合法用地部分按照等土地面积核算,利益共享用地部分上浮50%指标。60%共享建筑面积用于公益性住房建设利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。其中基础建筑面积以《深圳城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)密度分区为基础核算确定,体现规划管理的基本要求。共享建筑面积是指在规划允许条件下,可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等,40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施,并计入配套建筑面积。为落实市委、市政府工作部署,《管理办法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购。具体来说,共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等,政府回购建筑的类型、规模等要在留用土地的规划条件中予以明确。回购价格和程序参照市政府的相关政策执行。留用土地入市交易后为市场商品性质《管理办法》中规定,留用土地可以通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。留用土地可以入市交易,通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定,并按照《管理办法》缴交地价,签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。同时,办法中明确,留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用,免交地价,用地为非市场商品性质,不能入市交易。三类土地缴交地价不同对于留用土地如何缴交地价的问题,《管理办法》中列明工业用地、居住用地和商业服务业用地、以及保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施三类情况。留用土地规划为工业用地的,按照公告基准地价的10%缴交地价。留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的,结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》,按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价。其中基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%缴交地价,共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%缴交地价。移交政府或政府回购的保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。丰雷 邓子良 李斌
    阅读全文
  • 三线城市领跑7月房价涨幅

    8月15日,国家统计局公布了今年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍,一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落,三线城市略有扩大,其中,三亚以3.7%的涨幅领跑。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.8个百分点。而一二三线城市二手住宅销售价格均有上涨。具体来看,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市,环比跌幅均为0.1%。天津和厦门环比持平,65个城市新建商品住宅价格环比上涨,刷新了70城房价统计数据最低纪录。数据显示,此前房价下调城市最少的时候为2016年8月,有64个城市上涨,4个城市下调。二手房方面,天津、上海、南京、厦门环比下跌,厦门跌幅最大,为0.4%。北京商报记者梳理发现,新建商品住宅价格环比上涨最快的为三亚,涨幅达3.7%;其次为济南,涨幅为3%;昆明、烟台、宜昌、扬州、长沙等13个城市房价环比上涨超过2%,其中烟台、宜昌和扬州的房价环比上涨幅度接近3%。由此看来,房价上涨主要集中在二三线热点城市。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,从房价表现来看,7月楼市行情虽会持续一定热度,但从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议传出的信息来看,房价在“金九银十”大面积上涨的趋势将会减弱,各地短期调控也将更加聚焦到对房价上涨的控制。“从当下房地产市场走势看,普涨局面依然存在,部分城市上涨幅度较高,预计后续调控加码的可能性加大。” 中原地产首席分析师张大伟分析。
    阅读全文
  • 毕业季租赁市场量价齐升 是谁制造了房租上涨

    如果你是租客,你的房租最近涨了吗?如果你是业主,你最近涨租金了吗?对于这两个问题,大多数人都会给出肯定的答案。不过,房租究竟涨了多少,并没有一个权威的数据给出答案。《广厦时代》调查中发现,7月份成交的租房交易中,合同租金确实较去年同期有较大幅度上涨,业主普遍可以成功拿到符合或者高出自己预期的租金,博弈过程中,中介竞价扮演了重要角色。业内人士分析指出,租金近期的明显上涨是多种原因共同促成的,不过租房市场淡旺季一直很明显,经历了7月毕业季的冲高,未来量价都有望出现回落。7月租房市场量价齐升 具体涨幅存疑7月毕业季,除了大量的职场新人,还为市场带来了大量的新增租赁需求。大量需求进入市场,直接带来的影响就是租房市场的量价齐升。租金最近涨了,成为很多人的直观感受,但究竟是暴涨,还是小幅上涨,众说纷纭。据我爱我家集团研究院统计,2018年7月,北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(公寓运营)达成的住宅租赁交易总量环比6月增长11.3%,同比2017年7月增长15.5%。其中,普租交易量7月环比增长12.2%,公寓运营环比增长11%。在价格上,我爱我家集团研究院统计显示,2018年7月,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%,涨幅较6月收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%。而以链家大数据为基础的贝壳研究院数据则显示,2018年7月北京租赁市场步入传统旺季,市场温度提升。租赁成交环比增加19.2%,单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。另外,贝壳研究院数据显示,东城区、顺义区单平米租金涨幅领涨全市,环比涨幅超过10%。月租金涨幅排列前五的小区,环比涨幅均超过20%。对于两家给出的统计数据出现偏差,有业内人士透露,租房数据各家有偏差,这十分正常,也不是这个月突然出现的,一直以来各家的租房统计数据都不一样,但大的走势基本相同。这里最主要的原因还是统计口径的不同,各家能搜集到的,大多是通过自己公司成交的租赁交易数据,尤其是目前市场上分割出租的比例越来越高,数据很难是透明的。中原地产首席分析师张大伟表示,租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明,目前市场发布数据的中介很多又是房源代理机构,所以租金价格的发布动机存疑。《广厦时代》了解到,北京楼市中,住宅交易数据每月变化是很透明的,市住建委官网每天会更新前一天新房的期房和现房以及存量二手房的成交签约数据,因此市面上每家分析机构拿到的数据源都是一样的,因此统计数据也是一致的。但在租房上,以往主动选择将租房交易到官方平台备案的很少,但随着北京积分落户、学区等政策的出台,很多人开始关心租房交易的备案问题。事实上,市住建委此前曾针对租房备案问题进行过解答:通过链家、我爱我家、自如成交的房屋租赁,由链家、我爱我家、自如现有住房租赁服务平台直接进行网上备案。通过房地产中介行业协会其他会员单位成交的房屋租赁,由中介行业协会服务平台直接进行网上备案。公共租赁住房租赁合同,由市住建委住房保障服务平台直接向住房租赁监管平台备案。通过“手拉手”自行成交的房屋租赁,租赁双方可以到各区房屋租赁服务窗口,或到中介行业协会指定的租赁备案便民服务点进行网上备案。也就是说,除了业主与租客之间自行达成的成交,市住建委基本都有合同备案,只是这一数据尚未公开。因此,市场上的统计数据,很难统一。业主房租预期提高 中介推波助澜近期房租的明显上涨,除了毕业季的原因,很多人也反映,与中介的推波助澜有关。《广厦时代》调查中发现,近期本想选择自行出租的业主,大都经历过多家中介的竞价。李先生名下北五环外立水桥附近的房子7月初租约到期,去年,他是以5500元/月的价格租给了个人租户,到期后,考虑到市场的变化,李先生提出月租金涨500元,以6000元/平方米的价格续租一年,但租客没有同意。租客拒绝后,李先生选择把这套房源挂在网上,自己寻找租客。最初,李先生挂出的出租价格是6200元/月,按照他的设想,给租客留出了200元的谈价空间,最终能按照他最初预期的6000元/月成交。房源挂出后,李先生很快就接到了咨询电话,但全部都是中介公司打来的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的价格包租他的房源,但李先生没有同意,然后两家中介就和他展开谈判,博弈价格。最终,B中介以6650元/月,加45天免租期的价格租下了他的房子。这样算下来一年的租金,还是比他预期的6000元/月要高些,而且比较省心。李先生告诉《广厦时代》,他在签合同时,特别声明了他不接受分割出租,只能整租。如果他可以接受这些中介的改造协议,延长合同租期,租金还可以谈到更高,但不会像互联网上一些案例那么夸张。他看到网上提到天通苑三居中介抬价后可以租到10000元/月,他也想过再扛扛价格,看看中介会不会继续往上报价,但到6650这个数字后,另一家中介并没有继续加价的意愿。他也在网上看了看,天通苑三居8000元/月左右的整租价格还挺多的,就没有继续扛着。房子委托给中介后,李先生后续还在网上查看过,他的房子很快就租出去了,但成交价格他并不清楚,后续房源所在的小区,挂出的房源价格也没有低于6500元/月的了。李先生告诉我们,以他多年出租房的经验,本身是并不愿意把房子租给中介的,但他挂网上以后,确实少有普通租客前来咨询,中介的速度和效率又很高,很快就把他的房源拢到了自己手中。据《58集团2018高校毕业生就业安居报告》显示,在租房途径上,66.07%毕业生选择通过中介寻找中意的房源,56.16%的毕业生会通过相关网站找房租房。互联网和中介依然是毕业生寻找房源的主要渠道。但普通租客对信息的发现速度与中介相比显然不具备可比性,除非是业主特别坚定地拒绝中介,否则租客很难寻找到真正的个人房源。这就为中介互相抬价提供了底气。张大伟也指出,对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。另外,《广厦时代》了解到,中介公司在和业主签合同时,部分会签订不止一年的租约,提前锁定未来的租金价格。虽然前期业主看似是拿到了高于预期的租金,但随着市场的波动,实际出租价与签约价的价差会越来越大,这其中就为中介公司留出了比较大的操作空间。多重因素推动租金上涨8月后或出现回调除了中介公司之间竞争,带来的租金价格的被动上涨,近期租金上涨的原因还有很多。张大伟分析认为,首先,租赁市场的价格上涨,具备原动力。从市场整体看,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%-2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。每年的6-7月份适逢毕业生毕业,进入租赁市场,所以成交量相对较高,很多之前的租赁合同也会在这个时间到期,所以很多交易体现的是同比涨幅。但部分中介公司提前囤积区域房源,炒作大幅度上涨个案误导市场,也对市场有影响。其次,租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间,在当下市场,套均租金价格意义有限,目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造,N+1,+2,也就是2居、3居变成多1-2间卧室已经成为主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。从区域看,房地产供应郊区化,郊区的租赁房源占比越来越大,这种情况下,租赁客户在租金上涨的影响下,会选择向郊区转移。第三,租金的上涨源自租赁市场的资本推动,租赁市场调控持续,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊,目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下,将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格。截至目前,很多企业与银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用,与租赁房源升级。这种资金进入租赁市场,并不能改变租赁市场供需。相反,大量无序资金进入租赁市场,对于租赁行业来说,是租金上涨的一个很重要原因。可见,租金的上涨是多重原因交织的结果,但业内人士也指出,租赁市场的淡旺季十分明显,经过毕业季租房需求的集中爆发,近期租赁市场的热度也会出现降温。我爱我家集团研究院院长胡景晖表示,7月过后,年内两个租赁旺季都已结束,预计8月租赁市场量价都会有所回落。他分析称,在年内,北京住房租赁市场的淡旺季规律依然存在,3月返京人流创下交易量高峰之后,7月大学生的毕业租赁需求不出意外地又带来了年内的第二次高峰。伴随需求的增长,北京租金价格也在逐步上涨,但两大旺季过后,8月起市场将向淡季过渡,市场的量价水平都将趋于下行。链 接90后已成为租房市场主力军毕业季,毕业生们成为租房市场的主力人群,他们的加入让90后在租客中的占比继续扩大。尤其是在公寓类房屋的租赁中,90后已经成为占比最高的年龄段。90后租客比例正在逐步赶超80后根据我爱我家集团研究院的数据统计,7月,北京通过我爱我家成交的普租交易中,70后客户、80后客户、90后客户及其他年龄段客户的占比依次为23.3%、38.7%、27.9%、10.1%,环比6月的涨跌幅度分别为3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中占比最大的仍是80后,其次为90后。从今年前7个月的数据来看,90后占比整体上是逐步扩大的,虽然7月80后占比上升、90后占比下降,但综合6月数据来看,暑期毕业季的90后占比已经达到历史最大,90后占比正在逐步赶超80后。而在7月我爱我家品牌公寓相寓(公寓运营)的租赁交易中,70后客户、80后客户、90后客户及其他年龄段客户的占比依次为12.1%、30.4%、43.8%、13.7%,环比6月的涨跌幅度分别为1.8%、-0.4%、-2.3%、0.9%。与普租不同的是,相寓(公寓运营)中90后的占比最高,80后其次。而从前7个月的数据可见,90后占比是在逐步扩大的,虽然7月占比有缩小。我爱我家集团研究院院长胡景晖表示,租客群体上,90后正逐步取代80后成为市场主力。首先,在普租市场上,90后占比不断提高,二者的差距正在逐步缩小;其次,在公寓运营市场上,90后的占比已经超过四成,近乎五成,占比早已超过80后。80后、90后在普租市场、公寓运营市场上的不同占比也说明,90后对高品质的、追求个性化服务的公寓运营更加青睐。90后租房追求品质生活90后逐渐成为租房市场的主力军,而他们租房的需求和特点与其他年龄段的人也显然不同。“房子是租来的,但生活不是”这句互联网上很红的话,很好地描绘了90后租房的心态。胡景晖认为,90后群体存在三大特征。一是多元化,他们思维活跃,追求个性,对服务品质要求高,对服务内容要求广。二是流动性大,当前一二线城市之间的差异在缩小,很多90后在北上广深更主要的是租房,买房、创业则更愿意回老家或二三线城市,所以未来一线城市的租赁会更活跃,二线城市的买卖可能会更活跃。三是行为轨迹难以捉摸,90后目前留下的、能呈现出来的大数据行为痕迹没有老一代多,加上思维灵活,相关的数据跟踪挖掘是比较困难的。因此,随着90后逐步成为市场主力,未来住房租赁服务需要更加多元化、品质化、个性化、科技化。《58集团2018高校毕业生就业安居报告》调研数据显示,毕业生租房除了考虑地理位置(75.68%)及租金(72.97%),房源配备设施、周边配套也以67.57%、56.76%成为毕业生租房时考虑的重点。对于租住地段的选择,毕业生倾向于选择交通便利、距离公司近的房源。根据58安居客房产研究院调研数据,有81.5%的高校毕业生希望通勤时间在45分钟以内,普遍认为30分钟以内为最佳通勤时间,占比达39.78%。在通勤方式上,68.87%的毕业生选择公交或地铁作为通勤工具,其次为单车。 (北京青年报 文/门庭婷)
    阅读全文
  • 7月全国房价仍呈普遍上涨 谨防房价涨势走强

    8月15日,国家统计局发布“2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。数据显示,7月全国房价仍然呈现普遍上涨的态势,多数城市的房价在上涨。在70个大中城市中,只有3个的新建商品住宅销售价格指数(简称“新房价格”)是环比下降的,而环比上涨的个数是65个。在15个热点城市中,仅有2个的新房价格是环比下降的,而上涨的有11个。从涨幅来看,虽然7月一二线城市新房价格的环比涨幅有所回落,但三线城市的环比涨幅却在扩大。4个一线城市新房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点。一线城市涨幅收窄,有限价的因素,不能完全反映市场形势。而31个二线城市和35个三线城市新房价格分别环比上涨1.1%和1.5%,如果折算成年率,涨幅超过10%。由此可见,目前房地产市场中推动价格上涨的力量仍然很强,而且有进一步增强的迹象。本轮房价普遍上涨始于2015年8月,当月新房价格环比上涨的城市个数开始超过一半(35个)。到2016年8月,共有64个城市的新房价格环比上涨,最高涨幅超过5%。在这样的情况下,当年9月末,各地开始陆续出台房地产调控措施,而且调控手段不断加码,从限购、限贷到限售、限价。在一年多的时间里,不断加码的调控对房价上涨起到了一定的抑制作用,但未能真正遏制房价的上涨。即使是调控最为严厉的热点城市,也是在某些月份跌,而在某些月份又涨,没有确立下跌的趋势;而非热点城市更是一直都在普遍上涨。2017年的房地产市场整体上是多空僵持的局面,房价难涨也难跌。今年初,房价似乎出现了下跌的趋势,新房价格环比下降的大中城市个数一度达到十几个,2月只有一个热点城市的新房价格环比上涨。那时,房价上涨的势头得到了暂时的控制。但在3月之后,房价上涨的城市个数又逐渐增多。5月,一线城市新房价格环比上涨0.3%。这些迹象引发了房价上涨的预期,多个城市出现排队购房的现象。6月新房价格环比上涨的城市达到了63个,7月又上升到65个。今年以来,房价走势悄然地发生了由跌势向涨势的转变。在房价走势的悄然转变中,房地产调控并没有放松。有机构统计,前7个月主要城市房地产调控累积次数多达260次,7月单月全国发布了超过70次地产调控政策。如此严厉的调控,却未能真正遏制房价上涨的势头,而且还有进一步走强的可能,原因是什么呢?首先,以“限”为主的房地产调控不能改善市场的供求状况,整体上仍是供不应求,这是房价上涨的基础。2015年以来,住宅需求被以各种方式释放出来,但住宅的竣工面积却是低增长甚至是负增长。其二,因城施策的调控让一些人相信,在房价上涨快时,地方政府的调控会很严厉;但如果房价出现下跌,地方政府就会放松调控,甚至采取一些刺激措施,因此,房价上涨的预期一直都比较强。其三,房价难涨也难跌的僵持局面,看上去是平稳的理想状态,实际上是在积累推动房价上涨的力量,因为这种情况会强化一些人“房价不会跌”的印象,使他们投入到投资或投机的人群中。今年房价再现涨势,还与今年的经济形势有关。从需求来看,今年经济运行有一定的下行压力。本来,经济下行意味着房价也会受到抑制。但一些市场主体却将这种形势看作支撑房价上涨的因素,其逻辑是,如果经济出现下行压力,政府就会采取稳增长的措施。对于地方政府来说,刺激房地产市场是稳增长的重要抓手。即使不直接刺激房地产市场,财政政策和货币政策的调整也能成为房价上涨的动力。7月31日召开的政治局会议要求,坚决遏制房价上涨。这个任务在当前具有非常重要的意义。首先,这是防范化解金融风险的必要措施。如果房价现在就进入下降通道,那就有望实现弱着陆,不会造成系统性的金融风险;如果下半年房价继续上涨,甚至涨势还进一步走强,那房地产市场就会继续积累泡沫,达到难以消化的程度,一旦破灭,就会对金融体系和经济运行造成严重冲击。其次,房价上涨会使宏观经济政策调整的效果和空间都受到限制。房价上涨会吸引更多资源进入房地产市场,那政策调整对实体经济的支持会大打折扣。而且,房价上涨会使政策有收紧的必要。因此,从抑制房价过快上涨到坚决遏制房价上涨,具有现实上的迫切性。但是,遏制房价上涨的目标不是自然而然就能实现的,还需要地方政府、有关部门付出更大的努力,采取更为有效的措施。21世纪经济报道
    阅读全文
更多

买房知识

  • 买二手房睇楼时间有讲究,特殊时间会发现关键细节

    本周一下午,广州迎来一场暴雨,由于降水量大、持续时间长,番禺、黄埔等地甚至出现了“水浸街”的情况。降水集中在下班高峰时段,也给人们下班归家带来了诸多不便。当前广州雨季已至,在随后的几个月内,“一天一场雷阵雨”或许会为人们的生活造成诸多不便。雨季的到来也对不少购房者的看房计划产生了影响。结合今年4月的广州二手房市场成交表现,有业内人士表示,雨水较多的天气降低了购房者看房的积极性,进而对楼市成交产生一定的影响。不过,对于购房者,特别是二手房购房者而言,想要全面了解心仪地段和房源的真实状况,其实可以选择在阴雨天气以及夜间去看房,这一点对于想要租房的人群也同样适用。◇看室内留意房顶、窗框有无水迹“在下完雨之后,一些二手房源自身的问题往往会显现出来,这是在天气晴朗的状态下看房所看不到的”,合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示,选择在阴雨天气去看房,有助于购房者观察到屋内壁有无裂缝、防水涂层状况、是否有漏水等的细节。对于一些顶层住宅而言,房顶的防水涂层历经长时间的风吹日晒雨淋,出现老化情况是不可避免的,一旦防水涂层失效,在阴雨天气,很容易造成顶层住宅天花板被浸湿,甚至出现墙皮脱落。因此客厅靠外墙阴角处、卧室靠外墙阴角处、卫生间阴角处、阳台排水管及阳台天棚顶部等区域值得留意。在一些相对老旧的楼梯房小区,室内墙面很容易受到阴雨季节影响。长期积累之下,这类房源的室内墙面很可能会出现发暗或色差的现象,并可能因为渗水、漏水或者受潮而产生裂缝、掉皮、发霉等现象。特别是在底层住宅,受到广州多雨、回南天等天气的影响,往往空气潮湿,墙面更容易遭殃。房间内的窗框、窗台也是看房者需要留意的地方。通常情况下,房屋的窗户会在外侧的缝隙中打入防水胶,以防止雨水等从窗框的缝隙渗入,看房时可以看看窗台有没有积水、起皮、发霉等问题。除上述区域外,房间内还有一些经常被人忽略的区域,例如空调安装处、吸油烟机、排风扇等。这些设备连通室内与室外,因此在看房的时候需要注意相应孔洞的密封效果是否良好,在阴雨天气下会不会产生渗水、反流等现象。特别是对于在墙壁上凿出的空调孔洞,要注意其附近有没有水迹、色差、潮湿、反碱等现象,并检查孔洞附近的密封情况。◇看室外洞察社区环境和治安状况“落雨大,水浸街”,这句童谣一直被广州人所传唱,说的便是在暴雨时节,街上的道路经常会被雨水所淹没。与此同时,早年间由于住宅建设时规划意识相对缺乏,因此一些社区在地势、排水等方面做得并不到位,一旦遇到短时强阵雨,由于排水不畅,一些小区的出口往往也会被水淹,给住户的出行及周边道路行车造成影响,毕竟买了房子之后,如果一下雨小区大门就被迫“看海”,这种居住体验肯定是不佳的。梁燕明指出,阴雨天气的条件下,购房者可以重点关注一下小区出口和周边道路会不会有积水,“这一点在晴天的时候是完全看不出来的,只有在雨后才会知道”,她同时表示,由于下雨会影响道路行车,很容易造成交通拥堵,因此雨天也可以留意一下附近道路的交通状况,“如果小区附近的道路一旦下雨就会堵车,也会影响到住户能否按时回家”。“对于一些有私家车的购房者而言,还要注意心仪小区的车位”,梁燕明指出,特别是拥有地下停车场的社区,如果排水系统不到位的话,一旦遇到极端天气,很容易造成积水严重、车辆受损的情况。此外,一些地下车库排水系统不畅,或地面坡度不合理的地下车库,还有可能导致长期积水,在给进出车库人群添堵的同时,还容易导致相关设施发霉、锈蚀等。尽管阴雨天气去看房有助于发现一些细节上的问题,但是梁燕明也提醒,最好是等雨停后再去看房,“像这周一的那场暴雨,显然是不推荐的,还是要注意安全才行”。除了阴雨天外,在夜间去看房也可以发现不少周边环境的问题。“如果晚上去看房的话,可以很直观地感受到社区周边治安的状况,比如值班门卫是否在岗等”,梁燕明表示,对于一些老社区来说,晚上看房的时候也可以看到附近道路照明灯光是否足够亮,回家路途是否安全,这一点在白天看房的时候肯定是感受不到的。◇盯细节部分瑕疵可给购房者砍价机会尽管居住条件不如大多数新开发的楼盘,但受到中心城区配套成熟、教育资源优质等因素的影响,越秀、海珠、荔湾等老城区的二手楼梯房仍然受到不少买家的青睐。然而,并非所有的老旧楼梯房都受欢迎,梁燕明表示,一些采取“大院式”管理模式的老社区,会更加适合注重环境和居住体验的人群。梁燕明所说的“大院式”社区,一般都是封闭或半封闭结构,会配有专人值班看守,一些老社区也会聘请物业公司提供物业服务。同时,由于楼龄较长,因此老社区内楼房的水管、排污管等公共设施也会老化并出现故障,那些提供物业服务的“大院式”社区,则有专人负责维修,但这类社区二手房源的价格往往会比直接临街的楼梯楼要贵一些。不论是“大院式”社区,还是临街的“独栋”,楼梯房的楼龄往往都在20年以上,内部设施难免老化。因此购买这类房源的买家。会将房屋进行重新装修,即使不“大刀阔斧”彻底重来,也至少会将墙壁防水涂层之类的做好才会入住。不过梁燕明也指出,在看房时遇到的墙壁裂缝、漏水等瑕疵问题,可以成为购房者向业主进行砍价的重要依据。“我们还是建议买家在选房的时候仔细留意房屋原有的装修,如果有瑕疵是可以和业主谈一下能不能便宜一些的,但是如果在过户完成、入住之后才发现房屋质量问题,那就只能自己花钱维修了”,梁燕明说。【相关新闻】中心城区二手房热门板块成交扫描根据合富大数据统计,上月广州二手住宅市场的首次置业成交占比为67%,而改善置换型买家群体由于谨慎比价的影响,成交占比有所下滑。中心城区二手房业主心态保持强硬,甚至有部分业主放盘是打算试探市场反应。天河北:部分买家“卖二买一”据合富置业天河侨怡分行主管田杰介绍,4月天河北区域看房客比较少,多数买家都在对比不同的房源,真正出手购房的买家不多,再加上放售的房源较少,从而影响了4月天河北的二手市场的成交和供应气氛。天河北二手房买家多数为置换型需求,对拥有较好教育配套资源的区域较为青睐,但由于置换所需的资金较多,一些买家“卖一买一”,甚至也有人“卖二买一”。当前该地段业主心态较强,但也有部分急售业主会提供一定的让价空间。“以500万元的房源为例,业主急售的话,让价空间约在10万到20万元左右”,田杰表示。农林下路:电梯楼让价幅度略有增加在农林下路区域,4月积极看房的买家同样不多,不急于购买学区房的买家以观望为主。“不少优质的房源在之前已经被市场消化掉,而业主的态度也较之前有一定变化”,合富置业越秀农林下路分行主管钟辉表示,由于楼梯楼的价格相对电梯楼要低一些,因此持有楼梯楼房源的业主,心态仍相对强硬一些。但是,持有电梯楼房源的业主,在4月下旬心态则略有松动,让价的可能性会比较大。江南西:业主放盘价即心理价“江南西、江南大道中一带的买家以‘卖一买一’的置换型为主,购房周期会比首次置业型买家要长一些”,合富置业海珠穗花分行主管高伟亮称,受清明等因素影响,4月出手购房的买家相对较少。与此同时,一些急于购房获得学位的买家大都已经在3月完成成交,因此这类需求从4月起明显减少,不少房源也在3月就已被市场消化掉。在该区域,放售物业的业主议价空间较少,但由于多数卖家放盘价已是可以承受的心理价位,因此尽管降价可能性小,但反价可能性也不大。南方日报记者葛政涵
    阅读全文
  • 置业指南:房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项

    贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相的区别有:(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。下面我们一起来看看房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项:一.你的信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。二.能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,抵押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意抵押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行抵押,银行可是会拒绝你的申请的。三.抵押的房产有没有变现的能力一般来讲,抵押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。四.你是否有足够的还款能力银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋抵押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。(华龙网整合)
    阅读全文
  • 购房须知:在中介买房需注意这些情况

    同中介打过交道的人应该都有这种体会,明明之前他们向你承诺,什么事情都可以办好,但真正碰见问题的时候,却开始推脱责任。如果你想追究他们,却被一句“不归我们管”堵得哑口无言。那么,到底在什么情况下,你们可以追究中介的责任呢?一起来看看吧。一、未履行提醒、告知义务由于现金的二手房买卖合同多为格式文本,只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容,此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定,这时中介就有义务进行提醒和告知。部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同,交易未能完成,买卖双方就可以追究其责任。二、审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记权人与出卖人是否是同一人,以及询问清楚权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。三、隐瞒房屋弊端带看是房屋中介的一项重要义务,但在联系不上出卖人,或者承租人不看房等特殊情况下,中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代,这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。此外,部分中介机构为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等,导致合同无法履行的,买卖双方就可以追究其责任。四、未提示特殊二手房的交易风险除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,给买卖双方带来损失,买卖双方可追究其责任。。五、怂恿签订阴阳合同部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价较低的网签合同,便怂恿买卖双方签订阴阳合同,这就给国家税收造成了巨大损失,一旦被问责,买卖双方可追究中介责任。六、虚构社保在交易的时候,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明,这不但违反了法律规定,也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效,因此买卖双方同样可追究中介责任。(华龙网整合)
    阅读全文
  • 买二手房不立即过户风险很大 最好别全款买房

    慈溪市的陈女士最近碰到了大麻烦:今年2月,她以120万元的价格向田某购买了一套房子,准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上,这套所谓的二手房是全新的,由于小区水电配套问题,该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称,开发商保证在5月1日前完成所有手续,之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定,急于购房的陈女士还是签了合同,并付了全款。没有想到,直到国庆过后,房子的水电配套设施问题都没有解决,不但房产证的办理变得遥遥无期,连按时入住都可能无法保证。在现实生活中,类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易,买方甚至交付了房款,但因为各种原因而没有马上办理过户手续,有的甚至长期不能办理过户手续,让双方都感到为难,尤其是已付了全款的买方,其中蕴含的风险更大。二手房不能立即过户的主要原因根据《物权法》的相关规定,不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产,或者只签了一份合同,并不能代表已经取得了房屋的所有权,看房产是否真正获得,最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白,但在现实生活中,仍然存在付了钱,却没有立即过户取得房产权证的情况。那么,出现这种情况的原因是什么呢?著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况:1、所购房产还未取得房产权证,须等原房主先取得房产权证才能办理过户。在现实生活中,很多所谓的二手房,其实是卖方新购的商品房,即卖主把新房转手出售,慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然,问题出在卖主身上,很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间,当遇到一些特殊情况时,数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来,有人仍然会因各种原因想立即出售新房,为此,他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实,或者自认为马上可以获得产权证,如果碰到对方急着购房,双方就会签订协议,甚至完成款项的支付。2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产,需要等待满足上市条件才能过户。有一些房产,如经济适用房等,必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易,就无法立即完成产权过户。这样,交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户,但如果约定时间过长,就会增加很多不确定因素,双方的交易必定包含着很大的风险,特别是对于买方,风险甚至是无限的,比如政策变化的风险;房价上涨或者下跌的风险,卖房者可能反悔,不愿配合过户。3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产,因为相关情况的不同,存在着很大的税费区别,而税费直接影响房价。由于各种原因,一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议,但为节省税费,又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件,也可能是其他什么原因。4、为等待买家取得购房资格暂不过户。由于房价上涨,有些地方出台了房产限购政策,造成一些买家暂时不能取得购房资格,但因某个原因,又急于购房,造成暂时无法过户。在这种情况下,双方都需要等待买家满足政策条件,比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕,或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。买房不立即过户,究竟有哪些风险?买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款,但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户,其中存在的风险很大,甚至因此而引起纠纷,这样的事例并不少。所以,了解这种潜在的风险,对于准备购买二手房者还是十分必要的。杨文战律师表示,房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的,否则即使购房者付了全款甚至已经入住了,在法律上仍不能算已经取得了产权。所以,二手房交易后如不能立即过户,风险之大难以想象,其中最常见的风险包括以下五种:1、一方违约风险。在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家毁约,或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。2、原购商品房有问题,导致无法办理房产权证。在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。3、有贷款的房子,卖方不按时归还贷款的风险。如果房产出售方原先在购买房子时有贷款,在过户前应先还清贷款,特别是买方,一定要盯着卖方立即还清银行贷款,否则,如果卖方未按时归还贷款,存在着银行收回的可能,买房者因此会陷入极为不利的局面。4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户期间,如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行,导致钱房两空的风险。5、政策变化的风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都曾经发生较大变化,这些都不是买卖双方能控制的。一项新政的出台,很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的当事人,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,麻烦就大了。实际上,二手房买卖后,因为不立即过户而可能发生的风险绝不止以上五项,尤其是在房价波动较大的情况下,卖方反悔的情况极多,即使买方不同意,但因为尚未过户,如果卖方诚信度较差,他可能会立即转手另卖给他人,或者与他人虚构债务,由他人起诉保全房产。这种风险一旦发生,就极易导致交易无法继续,买方最终无法取得房屋所有权。当然,在一定条件下,买方也可以通过诉讼,最终拿到房产证,但这肯定要付出大量的时间、金钱和精力。买二手房不立即过户,有降低风险的办法吗?其实,每个人都知道买房要办完过户手续才算取得所有权,但由于各种原因,或从某种特殊的利益角度,仍有人暂时不办理过户,为此,就会产生这样一个问题:有没有两全其美的办法,既可以暂缓办理,同时又能避免风险?杨文战律师表示,不过户,真的没有绝对的安全。比如有人提出,我们签好买卖协议后,先去办个公证,是不是就能保证双方交易的房子不出问题?对协议办理公证,只是加强了协议的真实性,但这份经过公证的协议,对于前面所介绍的那些风险仍然是没有任何防范作用的,因为风险并非来自协议本身是否真实,而是来自各种不确定的因素。尽管如此,仍然要努力降低二手房交易的风险。为此,杨文战律师建议,在二手房买卖合同条款中,对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,一份好的合同可以降低不必要的风险,即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交得越少,风险越小;2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有,未取得房产权证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。5、房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定相关的违约金标准,这对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题最好事先约定解决方案。7、如果卖方出售的房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。但这些建议只能起到降低风险的作用,最后还是要强调,二手房交易,只要不过户,就不能做到绝对安全!
    阅读全文
  • 置业指南:毛坯房验收至关重要 这些事项一定要注意

    毛坯房验收是很多业主都容易曾忽略的环节,其实,毛坯房的验收至关重要,千万不能因拿到了新房钥匙过于高兴,或因为其他原因而忽略了对整个房间做简单而必要的验收,因为毛坯房的验收直接影响到你之后的装修是否能够顺利地进行和高质量的完成。 在此,小编整理了验收毛坯房注意事项:  验收毛坯房注意事项一:门、窗门、窗:门是最容易被遗忘的地方,房主高兴地拿着钥匙打开门后最关心的是要去看看房子里究竟是什么样子,而门的样子、外观等问题就被抛在了脑后,这样的过程是万万不可取的。现在住宅安装的都是防盗门,打开门后要仔细观察并用手去触碰门的表面,看它是否平整,有没有划痕或被撞击过的地方,再目测看门框正不正,因为门框不正会直接影响到你日后实际生活中的使用,更应该来回的试试锁具看是否能正常的开启、关闭,如果遇到问题要及时向物业反映进行更换。现在的住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃,在进行验收时我们要检查每个房间的玻璃、窗框,仔细地看看玻璃上是否有杂物、水痕、划痕、玻璃中是否存有水气;窗户框正不正,窗的开启关闭是否正常,开窗时是否能达到90度,再用手摸摸窗外是否贴了防水条,对了还要看每个窗户的纱窗是否都安装好了。 验收毛坯房注意事项二:墙面、地面墙面、地面:在毛坯房的验收中,墙面、地面是面积最关键的地方。我们要检查所有房间的墙面、地面是否平整,厨房、卫生间的墙面是否有空鼓的地方。如果墙面不平整会为日后的装修带来不小的麻烦,地面不够平整也会对以后铺砖或铺地板造成影响。卫生间和厨房的墙面如若有空鼓的地方,日后装修在贴上磁砖后容易造成脱落。为了避免并及早地发现这些问题,我们可以用些生活化、容易操作的土办法来进行检测,找个长一些的直板放在墙上靠一靠看直板是否与墙面贴合,如果有1-2个毫米的误差是在国家标准范围内的,如果误差大了就必须让物业找工人来重新墁这块墙面。我们还可以拿本书,用其中一个90度直角靠在墙角处看是否垂直到了90度的阴阳角。看墙面是否有空鼓的现象,可以用小锤子敲打来测试,通过敲打时发出的声音来判断墙面是否有空鼓。验收毛坯房注意事项三:电3、电:在验收房子时要检测每个房间是否都有电,每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记,现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵,我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法,用手机充电器或是电吹风都能测试出来。验收毛坯房注意事项四:水水:在毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线,但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水,分别灌进管道中,看下水是否痛快有没有堵塞的现象,如果听见咕咚咕咚的下水声则说明水下得很痛快。卫生间的地面应该是做好防水的,但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以我们要在装修之前让装修工人先做个蔽水试验,24小时之后看是否有漏水的现象。  验收毛坯房注意事项五:通风系统通风系统:通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。
    阅读全文
  • 贷款一次性支付数年房租 你适合吗?

    在广州目前的租房市场上,大部分租客还是采取按月向房东支付租金的方式,而租约所约定的租期一般也是半年到一年左右。不过,近期有银行推出住房租赁贷款产品,面向有长租需求的人士,通过贷款获得资金,一次性向房东支付未来数年的租金。业内人士认为,租客通过申请住房租赁贷款,向房东一次性支付未来数年的租金,这一方式在广州租房市场尚属新兴事物,首先要房东和租客双方都同意才有可能实现。此外,对房东和租客来说,一次性收付数年的租金是否可行,要根据自身的需求和资金情况而定。需要留意的是,贷款支付租金,租房成本除了租金本身之外,还有贷款所需要支付的利息,考虑租房成本的时候需要把利息的支出也纳入考虑范围,而且鉴于未来数年市场租金行情走向存在不确定性,因此,贷款一次性支付数年房租与按月支付房租相比,实际租房成本支出孰高孰低,要根据个案的实际情况分析,租客最好综合考虑各方面因素理性决定。案例租客一次性支付3年租金房东冻结涨租3年T先生(化名)是广州某国企的一名白领,已租住了房东S女士(化名)的房子1年,不久前租约到期,S女士提出:要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金,那么这3年的每月租金还是跟今年一样,即3000元/月。原来,S女士打算重新装修自家住的房子并添置一些家具,算了一下手上可动用的资金,发现还欠约10万元左右。S女士已经退休,也不想为了这区区10万元向亲朋或银行借钱,更不想把出租的房子卖掉,断了日后稳定的租金收入来源。于是,希望租客T先生能一次性支付3年的租金,以解燃眉之急。T先生是外调到广州工作的,项目跟进完毕就要调往其他地方工作,预计最多3~4年之后就要离开广州,因此,T先生在广州并没选择买房而是租房。T先生大部分资金还压在定期和理财里,手上可动用的钱大概就是5万元左右。最近,T先生翻阅报纸的时候,看到某银行推出住房租赁贷款的新闻,里面提到一个案例跟自己的情况类似。案例里的租客向某银行申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,租客每月还款1823元。T先生算了一笔账:若是每年支付租金的话,按照房东涨租每年至少5%计算,接下来的3年,第1年租金支出37800元(按月租3150元计算),第2年租金支出39720元(按月租3310元计算),第3年租金支出41760元(按月租3480元计算)。按月支付租金的话,3年下来租金支出一共是119280元。如果租金涨幅更大的话,租金支出也会随之增多。若是一次性支付3年的租金,按月租3000元计算,则要一次性付给房东10.8万元。如果能像新闻提到的案例那样,能申请到一笔6万元、3年期的租房贷款,银行将6万元一次性支付给房东,T先生自己补足剩余的部分约4.8万元。接下来的3年,T先生每月还款1823元,3年下来贷款的本息支出是65628元,再加上T先生自己支付的4.8万元,T先生未来3年用于租房的实际支出为113628元。考虑一周之后,T先生决定尝试申请租房贷款,一次性支付3年的房租给房东S女士。分析要根据房东和租客自身的需求和资金情况而定长租的好处是一旦签订了房屋租赁合同,合同期内的租金支出和租金涨幅已经确定,租金支出不会受到租金行情变动而波动,这在租金处于稳定上升通道的时期,长租的优势更加明显。以目前广州租房市场的情况来看,租期一般在半年到一年居多。合富研究院高级分析师梁燕明表示,从业主的角度来说,一次性收取数年租金的情况,比较适合短期内有一定数额资金周转、但又不希望通过卖房筹集资金的业主,若能一次性收取数年的租金,一方面可以解决资金周转的燃眉之急,另一方面也能锁定较稳定的租金收入,免却频繁更换租客的麻烦以及物业可能出现的空置期。不过,若签订较长时间的租约,建议业主最好是了解清楚租客的情况,若是已经租住较长一段时间、与业主相处融洽、按时交租、对物业比较爱惜的租客,则比较适合与之签订较长时间的租约。从租客的角度来说,一次性支付数年的租金,好处是能确定未来几年用在租房方面的支出金额,更好地调配未来数年资金的运用情况。不过,由于涉及贷款,因此租房成本除了房东收取的租金之外,还有贷款的利息支出。如果是在租金行情一直保持平稳或下降的行情里,通过租房贷款一次性支付数年租金的情况,实际的租房支出可能会高于同样一段时间按月支付租金。但是,如果是在租金行情一直上涨的时期,通过租房贷款一次性支付数年租金,可以避免在租金上升期内由租金涨幅波动引起的租房支出增加额的不确定性。不过,并非每一位租客都适合这种一次性支付数年租金的方式,主要还是看个人对未来的发展规划和经济收入情况而定。梁燕明有如下建议,一次性支付数年租金的情况首先要与房东取得共识,否则,房东不接受这种方式,就算租客有足够的资金付得起数年的租金,也是谈不成的。此外,还要看租客的资金情况,虽然租客可以通过申请租房贷款产品去解决资金不足的问题,但是,毕竟是贷款产品,除了关注租金的高低之外,还要把贷款的利息支出等因素考虑周全,而自己是否符合申请贷款的条件,更是优先要去了解的。最后,是否选择较长时间的租约并一次性支付租约期内所有的租金,还要看个人的情况,若是刚工作不久、未来一段时间内工作变动比较频繁的年轻租客,则不太适合受租期较长租约的束缚。将来一旦因工作变动或需要到其他地方发展,要处理妥当这份长租约并不是一件简单的事。租房TIPS淡季租房不妨“砍砍价”说不定房东真的会降价时间进入11月,租房市场开始步入传统的淡季,市场上新增的租房需求较年中高峰期下降约20%-30%,现时有租房需求的租客,不但有充足的房源可供选择,而且还有时间“货比三家”,对比不同房源后再从中挑选租金实惠的单位承租。市场人士透露,近期放租业主的心态不再强硬,甚至存在一定的议价空间。一套月租5000元左右的房源,与业主讲价后,有可能出现200-300元/月的降价幅度。预计年底到明年春节前这段时间,将会有越来越多租约到期的房源,重新投入租房市场放租。趁着淡季租房,不但能有更多房源可选择,而且还有机会租到业主愿意降价出租、租金实惠的房源。热租区域业主也存在降租的可能就算是市中心热租的板块,近期新增的租房需求也较年中旺季有所回落,而现时放租业主的心态也开始有所变化。合富置业储备分区营业经理郑忠祥表示,现时天河北一带放租的业主,心态不会很强硬,存在议价空间,以租金5000元/月左右的房源为例,业主愿意给出的让价幅度大概在300-500元左右。无独有偶,同样是天河白领热门租房区域的东圃,近期放租的房源亦存在一定的议价空间。合富置业高级营业经理邓雄才表示,现时放租业主的心态不会强硬,一般议价空间在200-500元左右,如果租客提出的租金降幅不大,70%-80%业主都会同意。11月上半月2房单位最热租据合富大数据统计,11月上半月广州租房市场交投仍以2房户型最热租,成交占比约37%,而3房户型以33%的成交占比,交投热度仅次于2房户型。从各类户型的租金来看,最热租的2房户型套均租金约3778元/月,而3房户型在11月上半月的套均租金约4842元/月。月租在2000-4000元之间的房源,仍然是成交大热,成交占比高达45%,而月租低于2000元的租房成交个案,占比不到两成。市中心内月租低于2000元的房源,大部分都是单间或1房1厅的小面积户型,而月租低于2000元的2房、3房成交个案,大多都分布在番禺、花都等外围区域。越靠近年底,租房淡季的特征将越来越明显,尤其是12月到明年1月这段时间,预计会有相当多的租客因租约到期而退租。面对春节前的传统淡季,业主的心态也有所不同。部分业主不希望物业出现空置期,心态会稍弱一些,若有租客愿意承租,大多也会比较乐意将租金稍降一些。部分业主则会倾向于利用淡季把物业内部简单装修一下,等到明年春节后旺季能以更理想的价格将物业租出。以中山七路一带70平方米的租盘为例,依物业内部装修新旧程度不同,租金可以相差500-800元/月不等。此外,还有一部分房源租期的结束时间是相当靠近农历新年前的,那么这部分房源的业主,则大多会暂不急于将物业在春节前出租,而是等到农历新年之后的旺季再将物业重新放租。
    阅读全文
  • 购房知识:已被查封的不动产转移登记是否合法?

    去年下半年,佛山南海出现一例不动产错误登记案,樊先生已经拿到手的不动产登记证被南海区国土城建和水务局宣告作废。就这样,价值290万元的房子从樊先生手中“飞”走了。该事件发生后,本报持续关注此案。近日,广州日报全媒体记者从当事人处获悉,该案已于2017年9月29日宣判。顺德人民法院判决撤销南海国土城建和水务局作出的2016第1号《撤销不动产登记决定书》,判决生效后15日内将涉案房产的不动产权恢复到樊先生所有。这意味着,“飞”走了整整1年的房子,又有希望“飞”回到樊先生名下。不过,这事还没那么快尘埃落定。上周被告方南海国土城建和水务局提起上诉,樊先生已收到法院传票,目前案件还在进一步审理中。领了不动产证后发现房子被查封时间回溯到2016年5月份。樊先生看中了吴先生名下的水韵尚都的两套房产,双方在中介机构的见证下签订了房地产买卖合同。按照约定,这两套房产共计290万元,其中每套价格为145万元。2016年8月16日,樊先生向吴先生支付了140万元的房款,剩下的150万房款,樊先生跟吴先生约定取得产权变更之后再向银行抵押,另行支付。8月18日,樊先生和吴先生一起到南海国土城建和水务局查册,当时,南海国土城建和水务局向吴先生出具了《佛山市(南海区)房产查询证明》,证明该不动产无抵押、无查封。这一切看上去很正常也很顺利,但是一周之后,事情峰回路转。根据法院审理,就在樊先生和吴先生查册后一周,即2016年8月24日,雷州法院向南海国土城建和水务局送达《民事裁定书》以及《协助执行通知书》,要求查封吴先生名下水韵尚都的两套房产,也就是樊先生购买的这两套房产。查封期间从2016年8月24日起至2019年8月23日止。而南海国土城建和水务局也于当日办理了涉案房产的预查封登记。对此并不知情的樊先生于2016年9月2日到税务部门缴纳了相关税费,之后向南海国土城建和水务局申请办理涉案不动产产权登记。蹊跷的是,在这个时间点上,南海国土城建和水务局的工作人员并没有发现涉案房产已经进行了查封登记。于是,该局为樊先生和吴先生办理了不动产转移登记,并于9月19日向樊先生核发了不动产登记证,涉案不动产的权属人登记为樊先生。当9月28日樊先生向银行申请抵押贷款被拒时,樊先生才发现这套房处于被查封状态,无法贷款。樊先生立即与南海国土城建和水务局沟通,确认了自己的这套房被查封。接下来的事情让樊先生始料未及。南海国土城建和水务局于2016年10月17日作出了《撤销不动产登记决定书》,同时将涉案房产恢复到查封登记状态。由于樊先生不肯交回已经颁发给他的不动产登记证,于是南海国土城建和水务局11月8日在其官网上公告涉案不动产权证书作废。就这样,樊先生莫名其妙“丢”了自己的房子,其产权人资格被取消了。樊先生不服南海国土城建和水务局做出的《撤销不动产登记决定书》,于是将该局告上了法庭,要求撤销该决定。通过法院审理查明,在整个事件中,南海国土城建和水务局确实是因工作失误在查封期间办理了涉案不动产的权属转移登记,而在这个过程中,涉案的房屋确实处于法院查封状态中。那么,这样的转移登记是否合法?顺德人民法院认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定,“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”,“不得转让”。也就是说,已被人民法院查封的房产,依法不得转让。所以,在这个案件中,从2016年8月24日起,即涉案房产被查封的第一天开始就不能转让了。因此,南海国土城建和水务局2016年9月份办理的涉案不动产转移登记,其行为是违法的。行政机关能否有权撤销不合法的登记行为?视情况而定。既然这样的转移登记行为是违法的,是否意味着主管部门可以“知错就改”,撤销已经违法的登记行为呢?顺德人民法院认为,根据《最高人民法院审理房屋登记案若干问题的规定》第十一条第三款,“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。”在整个转移登记过程中,樊先生并不知晓该房产已被查封,可视为善意取得了涉案不动产的产权,因此,即使是在涉案不动产登记行为违法的情况下,也不应撤销登记行为。所以,顺德人民法院判决:撤销南海国土城建和水务局作出的南不动产2016第1号《撤销不动产登记决定书》;南海国土城建和水务局在该判决生效15日内将涉案房产的不动产权属性恢复登记为樊先生所有。上周南海国土城建和水务局又提起上诉,案件还在进一步审理中。
    阅读全文
  • 置业指南:选购小户型需要“大智慧”

    小户型一般是指配套相对完善、功能相对齐全的“小面积住宅”,但小户型小面积。小户型多集中于商务区,交通便捷、无论商业还是生活配套都十分成熟,另外只要户型设计合理,虽然空间较小,却仍然可以有高质量的生活氛围。但小户型并不适合所有人,那么哪些人适合买小户型房屋呢?一、单身人士单身人士本身经济能力有限,无力购买价格昂贵的房屋,而小户型一般总价较低是置业的最佳选择。如单身人士本身无房,选择租房所需要支付的房租也是不小的负担。选购要点单身人士往往以事业为重,又非常渴望有自己独立的空间,因此选择小户型房屋最关键的因素是交通。由于年轻人工作变动是常态,建议观察城市公共交通如公交、地铁线路图,选择出行便利的区域。二、两口之家对于准备结婚的情侣或刚刚结婚的新人,在资金实力有限的情况下,购房小户型房屋作为过渡也是不错的选择。小户型房子总价低,不仅能使自己的婚后生活没有太大压力,而且购房后的日子可以过得舒适惬意。但需要注意的是,如有近期要小孩的需求且需要父母或保姆照顾小孩,那么建议直接购置大户型,以避免房屋频繁置换带来的不便。选购要点两个人的居家生活不再单单满足居住功能,还需满足二人对生活品质的追求,因此在购置小户型时要着重考察两个方面,一是小区外部配套要满足日常生活、娱乐、休闲的需求;二是内部户型设计要求功能区配置合理。三、投资者在一二线城市,由于小户型总价低,符合很多消费者的承受能力,因此有一定的投资价值。但在小城市,由于流动人口较少,常住人口多以家庭为单位对小户型的需求较小,投资前景往往不如大户型。选购要点尽量选择成熟商圈,首先商圈本身商务氛围浓厚,区域内消费能力较强。其次,商圈拥有良好的交通和配套。第三,如投资者用于房屋出租,那么要考虑房价租金比、房屋空置率。(华龙网整合)
    阅读全文
  • 购房指南:未成年人可以买房吗

    面对各种限购政策,不少家长想出一招:买房时,直接在房产证上写未成年孩子的名字。看上去确实不错,但还有些隐藏的问题,有这种打算的家长最好继续往下看。一、未成年人可以买房吗?买当然没问题。法律并未限定购房者的年龄,所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时,需要由未成年人的法定监护人办理。二、未成年人能否自行进行房产交易?按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。三、未成年人如何购买房产?无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,也记载未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。四、以未成年人名义买房有何优缺点?不少父母考虑到房子始终会留给孩子,所以选择直接将购置的房子写在子女的名下,这样有一定的便利之处,但是不能忽视其中的风险。优点:1.可避免财产分割子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产分割时,法院也无法处置子女名下的房产。2.可避免日后过户税费直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。缺点:1.不能贷款银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,未成年的孩子虽然可以单独买房,但不具有完全民事行为能力,也没有债务偿还能力。因此未成年人购房一般不能进行银行贷款,买房需一次性付款;父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。2.父母不得随意处置房屋监护人可以代未成年子女购房,却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易,监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。3.父母无权收回房屋房子虽然是父母出资购买,但孩子才是房产所有者,甚至在孩子成年后,对父母不履行赡养义务,父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。
    阅读全文
  • 置业指南:买房时怎么选开发商?

    买房子确定好购买力后,就是选楼盘了,不同的楼盘代表的是不同的开发商,有本地中小开发商,还有全国性的大开发商。我们经常听人说,买房子一定要选大开发商,这是为什么?为什么同一地段大开发商的房价要比小开发商要贵一点呢?大开发商和小开发商的区别还是不少的,具体表现在以下几个方面:1、品牌实力。大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力,更有保障。2、施工质量。大开发商让购房者觉得房子质量更好,即使是维权,也是大开发商更讲规矩。3、配套设施。大开发商提供的硬件配套设施更加完备。4、问题。大开发商在操盘项目中,往往能引入好的幼儿园和,这极具吸引力。5、大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至。当然,买大开发商的房子,付出的成本更高,这个需要量力而为。大开发商的居住成本也更高,以物业为例,大开发商的物业通常都是自有物业,从拿地开发商到业主入住,开发商能够提供一条龙服务。物业公司为自有项目提供物业服务,会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业,我们则不能将矛头对准他们了,毕竟物业公司是外来户,跟房子质量没有直接关系,他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费,物业公司或许还会懈怠。看了大开发商物业的好处,还得看看他们物业的费用,好物业当然得要好价钱,大开发商的物业费相对市场平均水平要高出不少。一月物业费,加上水电燃气网络等费用,差不多要1000块钱,可是不小的一笔支出。考虑到买房成本和远期规划,选择开发商确实是一门学问。
    阅读全文
  • 置业指南:买房如何选择好地段

    地段对于多数买房者来说都是个敏感词,但是很多人在这个关键词上的选择是无从下手的。总之,买房最重要的是看地段,要特别小心。闹市中心区所谓闹市,也就是一个城市内最繁华的区域,小城也许就一个,大城市则可能有多个。通常,这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主,主要用途多在投资。对年轻人而言,在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。次繁华生活区靠近闹市,又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大,偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似,其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市,个别中型项目具有一定的社区规模,但都容积率很高,基本都是高层。这种区域的中小户型,价格与闹市差别不大,但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低,个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。CBD区域由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常,只要发展成熟,这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前,其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言,能够准确预测出城市发展方向,及早入手的话,这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然,目前而言,二三线城市这种机会更大些。好环境老城区在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。原著民比例通常比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但是,同样在这种区域新房放量较少,而且价格不低。入市的产品,多为10年以上二手房。个人以为,对于纯粹居住需求而言,这种区域的二手房是首选。住几年之后,转手也容易,出租也可以。城乡结合部即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。这种区域,相对来说低端生活配套还是很齐备的,但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多,也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域,治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言,这种区域也是一个考虑选择的方向。而且,随着城市扩大化,这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说,未来有可能是一个新的城市新兴区域。交通好郊区即从交通上来说,随然离城市核心区比较远,但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。虽然离城市都有几十公里的距离,但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域,房价相对都是比较低廉的,对于青年购房群体而言,是相当不错的选择。当然,缺点是交通成本通常较高,如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上,中低端生活配套一般都不错,但中高端配套少。(华龙网整合)
    阅读全文
  • 业主必看!住小区不可不知的29个物业常识

    物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里,你需要了解这些法律知识。1、什么是前期物业管理?有什么规定?前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定:(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同,并报物业所在地的区房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金。(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担,自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些?依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定,物业服务企业服务的范围及内容有:(1)基本要求:包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。(3)公共设施设备维修养护:包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。(4)协助维护公共秩序:包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。(5)公共区域清洁卫生服务:①楼内公共区域:包括地面和墙面,楼梯扶手、栏杆、窗台,消防栓、指示牌等公共设施,公共灯具,门、窗和玻璃,雨搭、屋顶,垃圾收集,电梯轿厢;②楼外公共区域:包括道路、场地、绿地,宣传栏、小品、健身器、桌椅等,垃圾厢房,果皮箱、垃圾桶,消毒灭害等。(6)公共区域绿化日常养护:包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治,树木修剪、施肥、病虫害防治,花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。3、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;(4)保洁服务;(5)保安服务;(6)物业维修、更新费用的帐务管理;(7)物业档案资料的保管。4、物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗?没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证,它是对企业规模和经营范围的规范,没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别,新设立的物业服务企业资质等级为三级,暂定期一年,由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的,一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费,三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以,二者之间没有必然的关联性。5、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。6、物业服务企业能罚款吗?不  能。罚款是一种行政处罚行为,物业服务企业不是行政主体,因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系,他们之间是一种平等的民事合同关系,所以物业服务企业不能对业主进行罚款,但如果业主确实违规,对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害,物业服务企业可以要求业主进行赔偿。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?没  有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。8、物业管理服务收费的标准有何规定?物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:(1)已售公有住宅的收费标准,由市物价局会同市房地局制定;(2)普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费,由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。9、物业管理服务收费包括哪些项目?物业管理服务收费包括下列项目:(1)管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;(2)房屋设备运行费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;(3)保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(4)保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;(5)维修费,用于物业维修服务所需的费用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算,第(5)项费用按实际维修项目计算。10、以什么面积收取我的物业管理费?房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。11、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳,如何处罚?物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。12、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。13、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。14、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。15、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。16、我家里跑水了,物业应负什么责任?物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的,物业公司应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验,目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。18、业主委员会何时成立?程序如何?一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记:(1)成立业主委员会登记申请书;(2)业主委员会委员名单;(3)业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作;对不符合《青岛市居住物业管理条例》(以下简称本条例)规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。19、业主委员会有哪些主要职责?业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:(1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;(2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;(3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;(5)听取业主、使用人的意见和建议,监督管理企业的管理服务活动;(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。20、业主公约有什么效力?业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。21、居住物业报修和维修有哪些规定?物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的,按下列规定执行:(1)接受委托的物业管理企业,应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修,也可直接到报修点报修。(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的,应在24小时内修理;接到一般项目报修的,应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。1)急修项目分为:A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;B、因室内线路故障而引起停电和漏电;C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;E、电梯故障,不能正常行驶;F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;G、其他属于危险性急修项目。2)一般项目分为:A、各类钢、木们窗损坏;B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水;D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用,由报修人认可签字后,按规定列支;除此以外,共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的,需经业主小组认可后予以维修,费用按规定列支。(5)物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。22、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?业主使用人在物业使用中禁止下列行为:(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;(4)侵占绿地、毁坏绿化;(5)乱设摊、乱设集贸市场;(6)乱倒垃圾、杂物;(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(9)法律、法规禁止的其他行为。违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为,由区房产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。对上述禁止行为,青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释:(1)在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为;(2)上述第(8)项所禁止的行为,是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声;(3)在物业管理区域内,晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋施工。23、改变住宅使用性质有什么规定?住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。24、占用物业管理区域内的道路、场地,有什么规定?任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。违反上述第一条规定,由区房地产管理部门责令其期限改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。25、利用物业设置广告等经营性设施,有什么规定?利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签定协议,并支付设置费用。违反上述第一条规定,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。26、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,如发现有违反法律禁止的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款。27、物业维修基金如何设立和使用?公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定:内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%,高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%,高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋,也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价,如1996年度的成本价为1198元。住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定,由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。28、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么?(1)业主无理拒绝交费;解决方法:对于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任。(2)以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用;解决方法:A、此项抗辩理由不成立,包括以此理由拒交供暖费的,也是不成立的。B、物业成本照常发生。(3)以物业服务质量不合格为由,拒交物业费;解决方法:A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定,且不能拒交,法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。(4)以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费;解决方法:A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举证责任,需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。(5)以物业公司收费不实,拒交物业费;解决方法:物业收费不实,法院判决据实收费。(6)以人身、财产受到损失,拒交物业费;解决方法:A、物业服务质量不合格为由,可以适当减免,但必须通过诉讼提出。B、法院个案判决,是否涉及其他业主?需要具体分析。(7)因公共费用分摊不合理拒交物业费;解决方法:对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,一般情况下按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;(8)因未签订书面合同拒交物业费;解决方法:诉讼中,业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则,参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。(9)房产流转中原业主欠费问题;解决方法:A、原业主承担以前拖欠费用,新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续,不影响承担责任。(10)拒支付滞纳金;解决方法:对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,法院一般应予支持。滞纳金数额过高的,会依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
    阅读全文
  • 7类人买房容易被银行拒贷!看看你有没有中招!

    越来越多的人买房都要通过银行贷款来支付高额的房款,但是不是所有人的贷款申请都能获得银行的审批,原因也是各种各样。小编整理了7类贷款容易被银行拒绝的人及被拒原因,快来看看你有没有中招吧。 1、收入低,工作不稳定的人 通常来说,收入低,工作不稳定的人在还贷款方面是很令银行担忧的,而且,银行贷款规定,月收入至少达到月供的两倍才可以批准放款。而且想要贷款,还要向银行出示收入证明或者流水证明,如果收入不达标或者工作不稳定影响了银行卡里的金额都可能被银行拒贷。 2、年龄不达标的人 年龄不达标分为年龄太小或者年龄太大两种。年龄过小指的一般是家长为孩子买房,在购房人上的名字写孩子的名字,那么贷款也只能以孩子的名义贷。虽然还款人是家长,但贷款人必须是房主,也就是孩子。正常来说,未成年人没有民事行为能力,不具备还贷的能力,银行一般不会轻易为其发放贷款。年龄过大指的是很快面临退休的一批人,失去工作,或者在身体状况上可能随时有风险,银行将在未来的还贷上同样面临着风险。这类人银行一般也会在发放贷款上慎重再三。 3、有经济纠纷经历的人 有经济犯罪或者民事经济纠纷,负有债务的,在互联网上都会有记录,银行一经查询就可发现,并且这种情形也是很严重的,银行绝对不会冒风险。 4、征信不良的人 银行发放贷款不仅是为了实现资金的周转和盈利,更要以保证资金安全为首任。所以,贷款人申请贷款时,银行都要对贷款人的各项情况进行审核,尤其是征信情况:是否有欠款记录、信用卡逾期、贷款逾期,为他人做担保,对方贷款逾期不还等行为,都将影响到银行对贷款信用信息的审核。而且银行系统全国联网,在一家审核出征信不良,其他家银行也不会贷款给你。所以,想要贷款的人,平日一定要尽力维护好自己在银行的征信形象。 5、购买二手房房龄太长的人 在二手房的贷款中,银行常常会考虑房屋的房龄。房龄一般在不超过20—25年为准。因为房龄越长,可供贷款的年限就越短,而且随着房子老化也可能造成贬值,银行贷款给房龄过长的房子也面临着一定的风险。但关于房龄长短的具体年限,各个银行有自己的行事规定,具体情况具体分析。也就是说,房龄越短越容易获得银行的贷款审批,而且额度也会越短越高。 6、从事高危职业的人 银行在审核房贷审批时,也会考虑到贷款人所从事的行业。一般像工作稳定的教师、医生等行业的人工作稳定,收入也稳定,会是他们发放贷款的重点人群,但是一些从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人,随时都面临着危险。银行也是以盈利为目的的,不得已之下也要考虑到这些风险,所以拒绝发放贷款给这些职业的人也算是职业所致。 7、虚报信息的人 很多人在准备贷款申请的资料时,担心自己不能获批贷款,所以就填写虚假信息,以抬高自己的资金能力,力图获批。但是银行在面对申请者提交的资料肯定是要经过审查的,不可能你填的是什么,就是什么。如果被银行发现填写虚假信息,不仅贷款贷不到,而且还可能被列入黑名单,影响以后的其他贷款需求。所以,为了诚信贷款,或者是为了买房,大家都要量力而行。毕竟一时的虚假,可能造成很长时间的困境。
    阅读全文
  • 如何入户惠州,看这一篇就够了

    出生登记入户 (一)办理条件:父(母)亲双方或一方有本市居民户口、在本市有合法固定住所的,新生儿可按规定登记本市居民户口。1998年7月22日前出生的随母入户;1998年7月23日后出生的随父随母自愿选择入户。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《惠州市出生小孩户口登记申请表》; 2、《出生医学证明》; 3、父母的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,6个月以下由派出所当场办理入户;6个月以上由派出所在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 收养入户 (一)办理条件:收养人有本市居民户口、在本市有合法固定住所、符合《中华人民共和国收养法》规定且领取了县级以上民政部门核发的《收养登记证》的,被收养人可随收养人登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、县级以上民政部门核发的《收养登记证》; 3、收养人的《户口簿》、《居民身份证》; 4、被收养人的《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内审批签发《准予迁入证明》。 引进人才入户 (一)办理条件:符合下列条件之一的,可迁入本市居民常住户口,其配偶、父母、未婚子女可以随迁入户: 1、中国科学院、工程院院士以及国内外学术、学科带头人; 2、拥有属于自主知识产权并达到国内外先进水平的发明专利或者专有技术的人才; 3、享受国务院特殊津贴专家、省(部)级有突出贡献中青年专家; 4、经地级以上市相关部门认证的中级以上技能型人才; 5、经济发展特别需要的特殊技能型人才和特殊专业技术人员,以及经组织、人力资源和社会保障局及人才交流中心办理有关手续的其他各类人才和就业人员; 6、国家、省、市政府文件明确规定引进的其他高级人才。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、由市、县(区)组织、人力资源社会保障部门出具的《惠州市引进人才入户申请核准表》; 3、由相关部门认证签发的人才(职称)证书; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 6、父母随迁的,提供父母的《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 7、未婚子女随迁的,提供未婚子女《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 招(调)干调任、调动入户 (一)办理条件:经公招、公选或经省、市、县(区)组织、人力资源和社会保障部门批准正式录(聘)用、调任、转任、调动到本市党政机关、人民团体、事业单位、国有企业的工作人员,其本人及其配偶、未婚子女可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、属于公务员录用或机关、事业单位录(聘)用的,提供《录用通知书》或《编制卡》; 3、属于机关、事业单位调入工作人员的,提供《行政介绍信》或《调令》或《编制卡》; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、用人单位出具的在职证明; 6、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 7、未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 家庭团聚入户 (一)夫妻投靠 1、办理条件:夫妻投靠的,以配偶有本市居民常住户口、有合法稳定住所为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《结婚证》; (3)夫妻双方的《户口簿》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)子女投靠父母 1、办理条件:未婚子女投靠父(母)的,以父(母)有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与父(母)共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口;已婚子女投靠父(母)的,以父(母)身边无子女并与父(母)共同居住生活、照顾父(母)为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (3)未婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (4)已婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《结婚证》、《出生医学证明》或亲属关系证明、父母身边无子女共同生活证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)父(母)投靠子女 1、办理条件:父(母)投靠子女的,以子女有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与子女共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)子女的《户口簿》、《居民身份证》; (3)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (4)亲属关系证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局在7个工作日内签署审批意见。 投资入户 (一)办理条件:在惠州市登记注册成立的投资企业(股份制企业或个人独资企业),市辖区注册资金人民币100万元以上(市辖县的投资额由各地自行制定),且注册企业已正常运转,在市区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所的,法定代表人及其直系亲属可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 3、公司企业的工商营业执照,税务登记证副本; 4、法定代表人资格证明; 5、固定资产投资证明或主营业务地(国)税务部门出示的企业缴税证明; 6、居住满一年以上(办理居住证或居住登记一年以上)并缴纳社保一年以上证明; 7、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 8、未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 9、父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 10、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 稳定居住地就业入户 (一)市辖县居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖县的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所、并已办理居住证的人员,本人及共同生活居住的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)本辖区签发的《广东省居住证》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:县公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)市辖区居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖区居住满3年(连续办理居住登记3年或以上)、合法稳定就业满3年(连续缴纳社会保险满3年或连续经商满3年,可互补叠加),并在市区有合法稳定住所的人员,本人及其共同居住生活的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)市辖区连续3年签发的有效期内居住证或连续3年以上的居住登记记录(居住登记可由派出所查询打印); (4)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录,或连续3年以上且申请时正在市辖区经营的工商营业执照和三年经营记录(在市辖区经营不同的公司、企业、个体工商户时间可累计),参保和经商的年限可互补叠加,且当前参保或经商至少满足其中的一项; (5)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (6)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (7)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (8)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、区公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)本市居民跨县区居住入户(市内移居) 1、办理条件:市辖区居民可在市辖区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口;市辖县居民可在市辖区以外的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口,已连续缴纳社会保险3年以上的,可在市辖区实际居住地址申请迁入居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 政策性安置入户 (一)随军家属入户。 1、办理条件:驻惠部队军官、文职干部、士官,符合部队有关随军条件规定的,经师(旅)级以上单位政治机关批准,其配偶、未婚子女可申请随军迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)驻惠部队师(旅)级以上单位政治机关批准的《军官家属随军审批报告表》、《军人身份证》; (3)部队开具的入户证明; (4)申请人的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)军人安置入户 1、办理条件:符合安置规定并安置在本市(县、区)的部队转业干部、转业士官、复员退伍军人,其本人及配偶、未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)市或县(区)政府军队转业干部或退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (3)《军人身份证》或《军人公民身份号码登记表》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)政府规定安置入户 1、办理条件:国家、省、市政府文件明确规定由本市安置的其他人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)国家、省或市政府的相关规定文件; (3)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 回原籍入户 (一)军人退出现役回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,军人退出现役的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》或《军人身份证号码登记表》; (3)市、县(区)政府退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (4)原户籍证明材料; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)大中专、技工学校毕业、退学、休学回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,到外地就读大中专、技工学校毕业、退学、休学的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》; (3)《就业报到证》或就读学校出具的退学、休学证明; (4)迁出地公安派出所出具的《户口迁移证》; (5)原户籍证明材料; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)刑满释放人员回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,刑满释放的人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《释放证明书》或假释、保外就医的有关法律文书; (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (四)非定居国(境)外人员申请回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,非定居国(境)外且已被注销户口人员,回国(入境)后申请的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)出入国(境)有效证照(最后一次入境有效证件); (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (五)持户口迁移证未在迁入地入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,持户口迁移证件在迁入地未入户,要求回来的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人书面申请书; (3)《户口迁移证》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (六)港澳同胞回内地定居入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,内地居民前往港澳地区定居后,自愿放弃港澳居民身份申请回来定居的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)放弃港澳身份书面声明; (3)香港或者澳门居民身份证、港澳居民来往内地通行证原件; (4)拟定居住地房屋产权证或相关证明;投靠内地亲属的,提交亲属关系证明,拟投靠亲属居民身份证、户口簿,同意申请人投靠定居的书面声明; (5)申请人在内地生活所需经济来源证明。如有工作提交工作证明,退休的提交退休证明和银行定期划账单,无生活来源的提交内地亲属赡养承诺书及银行定期划账单; (6)原户籍证明材料; (7)其他与申请事项相关的证明或说明材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在5个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局户政部门在5个工作日内签署审核意见后,再呈报市公安局户政部门在5个工作日内签署审批意见,入户后由县(区)公安局户政部门3个工作日内将信息通报给出入境管理部门。 院校招生、毕业生入户 (一)院校招生入户 1、办理条件:惠州市内普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生,入学时可迁入就读学校集体户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)申请人的《居民身份证》; (2)新生录取通知书; (3)录取新生名册; (4)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》; (5)《集体户口簿》地址页。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 (二)毕业生就业入户 1、办理条件:普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生毕业后到本市就业的,可迁入本市居民常住户口: 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《居民身份证》; (3)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》或《户口簿》; (4)用人单位开具的在职证明、《就业报到证》或《录用通知书》; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 城镇居民回农村地区入户 (一)办理条件:户口在城镇的原农村集体经济组织成员,在村小组有合法稳定住所,长期实际居住生活在农村地区的(公务员,国有企业、事业单位在职人员除外),可在实际居住地申请迁入居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、村民委员会及村民小组出具的长期居住(一年以上)、同意入户证明材料; 3、原户籍证明材料; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、市、县(区)人力资源社会保障部门出具的《就业创业证》; 6、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞定居入户 (一)办理条件:经批准来我市定居的外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞,可以在合法稳定住所地申请登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人为华侨的,提供市级侨务部门核发的《华侨回国定居证》、本人护照; 3、申请人为台湾同胞的,提供广东省公安厅签发的《台湾居民定居证》; 4、申请人为外国人(包括外籍华人、无国籍人),提供中华人民共和国公安部签发的《中华人民共和国复籍证书》或者《中华人民共和国入籍证书》; 5、入户地址证件材料。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 留学人员回国入户 (一)办理条件:出国(境)前已注销常住户口、且未在国(境)外入籍、定居,需回国落户的留学人员。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、惠州市公安局出入境管理部门出具的《办理户口通知》; 3、本人回国时最后一次回国时持有的《中国护照》; 4、需要在本市、县内其他派出所辖区入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》; 5、原户口非本市回国后在本市就业入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》、人力资源社会保障部门出具的《留学人员在广东省工作证明》和用人单位出具的在职证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 单位设立集体户 (一)登记条件:1、本市行政区域内党政机关、人民团体、事业单位和普通大中专院校,市、县(区)人力资源和社会保障部门下属的人才服务机构,可以申请设立集体户;2、企业(含民营企业)有自有合法产权的厂房、办公楼、生活区,员工100人以上或每年纳税20万元以上(民办教育机构、高新科技企业不受此限),有专人负责管理集体户口的,可以申请设立集体户。 (二)需提供审核的证明材料: 1、《申请设立集体户口登记表》; 2、属党政机关、社会团体、事业单位和大中专院校的,提供单位介绍信、单位集体宿舍房屋产权证书; 3、属人才服务机构的,提供本单位组织机构代码证副本、单位介绍信; 4、属企业(含民营企业)的,提供企业的法人身份证、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证副本、房屋产权证明;社会保险部门出具的缴纳社会保险100人以上的证明或税务部门出具的企业年缴纳税款人民币20万元以上的纳税证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理立户登记。 说明 (一)本工作规范所称“入户地址证件材料”包括:(1)属自己或配偶、父母、子女的合法所有权住宅房屋(以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证为凭),提供产权人的身份证和亲属关系证明。(2)合法所有权属于政府的租赁房屋(保障房、经适房等),以政府房管部门出具的房屋使用证明为凭。(3)经政府房管部门登记的个人租赁住宅房屋,以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证及政府房管部门出具的《出租屋租赁登记证明》为凭证,并经房屋合法产权人同意。 (二)本工作规范所称“亲属关系证明”包括:(1)迁出地派出所出具的关系证明。(2)公证部门出具的关系证明。(3)《出生医学证明》。(4)亲子关系医学鉴定证明。 (三)本工作规范所称“惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录”是指在当前正在缴纳社保往前算起42个月内累计缴满36个月以上,可认定为连续3年以上缴纳社会保障缴费记录。 (四)受理单位在办理上述业务时,证件审核后收取复印件并加盖核对章并签名,证明文件收取原件存档。
    阅读全文
  • 注意了!这五个行为不注意会影响房贷的审批!

    人生最大的悲哀莫过于房子选好了,房贷却办不下来,在现实生活中,相信很多买房者都有遇到这样的情况,看到自己喜欢的房子,定金也交了,可是去申请房贷的时候却被银行拒绝,申贷被拒后不仅房子买不了,而且还会面临违约的风险。 在现实生活中,很多人对申请房贷有错误的理解,认为只要信用良好,收入稳定就一定能申请到房贷,其实不然。导致房贷申请被拒的原因有很多,有时候并不是信用良好就一定能申请到房贷的。那么,哪些情况下申请房贷会被拒呢? 一、频查个人信用报告 银行人士表示,目前个人信用报告的查询次数仅被列作银行审批贷款时的参考依据。如果是本人查询信用报告,则不会对审批造成影响。但是若是其他金融机构在短时间内有多次查询记录,而用户的信用报告中又没有显示新的贷款记录或者信用卡记录,审批行方面也会对用户的财务状况及还款能力产生疑议。这样的信息对个人申请新贷款或申请信用卡可能会产生不利影响。 二、房贷支出超过家庭总收入的50% 我们知道申请房贷时银行会有严格的审批手续,其中一项就是看申贷人收入是否达标。很多人以为只要收入够房贷支出就可以,其实不然。银行认为申贷人收入是否达标取决去房贷支出占家庭收入的比重,如果房贷支出占据了家庭一半的消费支出,那么正常的生活质量就会受到影响,而且银行会认为申贷人风险高,还款能力差。这种情况下银行是不会同意你的房贷申请的。 三、个人贷款违约 如申请贷款时存在未还贷款本息或担保人正在代还情况,单笔贷款个月内存在连续未还本息超过6期记录(含担保人代还),单笔贷款存在累计逾期超过24期记录以及近两年内存在贷款展期(延期)或以资抵债等记录等。 四、政策因素 有时候国家的楼市调控政策也会导致房贷申请被拒,如果买房者恰好在银行收紧房贷的时候去申请房贷,那么很有可能会被直接拒绝。因为银行收紧房贷的话,房贷审批肯定会更严格,申请难度加大。 此外,银行也有缺钱的时候,这种情况下,银行会选择一些优质客户优先放贷,剩下一些条件不是那么好的人很有可能就会被拒绝。 五、信用卡取现 信用卡取现与个人信用之间的确存在关系,但是否会降低个人信用,则取决于取现后的还款。如果能够按时还款,个人信用是不会受到影响的;如果取现额度高,且都能按时还款,一定程度上还有利于提高个人信用水平;但是如果不能按时全额还款,就会因为逾期还款而被记入个人征信记录。 其实,影响房贷被拒的因素还有很多,比如材料作假,二手房房龄太长等,这些都会导致房贷申请被拒。因此,小编建议,您若想顺利贷款,还是应该提前了解以上知识,以免相中了房子,一时带不了款而与房子失之交臂。
    阅读全文
  • 购房指南 大亚湾楼盘销售现场哪些信息要公示

      日前,大亚湾房产管理局发布《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理有关问题的通知》,明确区内各房地产开发企业从8月1日起要在销售现场公示栏内需张贴《购房指南》。此外,对于楼盘销售现场信息公示还有一系列具体规定和要求。   为啥要发布这份通知呢?据小编了解,这是大亚湾通过进一步加强商品房销售现场信息公示管理,减少商品房买卖双方因信息不对称所形成的矛盾和纠纷,保护购房人的合法权益,维护商品房销售市场秩序。   详细通知内容如下:   一、大亚湾区内各房地产开发企业应严格按照本项目环境影响报告批复内容,在销售现场醒目位置公示相关项目内部及周边环境不利因素信息,包括并不限于油气库站、危险品仓库等危化品场所,垃圾场等污染场所,铁路、道路、立交桥等噪声源,已向社会公告规划的路桥及其他公共设施建设(如高压线路、变电站)等可能造成的影响,以确保购房者在选购房屋时能够充分考虑商品房项目周边环境因素,减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷。   二、从2017年8月1日起,销售现场公示栏内需张贴《购房指南》(附件),由各企业根据样式自行喷印后张贴于公示栏内。   三、所有需公示材料的公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止;所有公示信息应放置在销售现场显著位置,遵循全面、真实、准确、有效的原则,做到字迹清晰、标示醒目。   四、房地产开发企业在申请商品房预(现)售审批手续时,应将现场公示信息的电子照片,连同预售申报材料一并报送,大亚湾房管局将对公示形式及内容进行审核并组织现场查看。对不符合要求的,将暂缓办理预(现)售审批手续。   五、大亚湾房管局将不定期对项目不利因素等公示情况进行巡查,对房地产开发企业在商品房预(销)售中未在现场进行公示信息的,使用虚假或者不规范标示误导购房者的,公示内容不符合政策规定的,视情节轻重按以下方式进行严肃查处:   (一)责令限期整改;   (二)逾期未改正的,暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理,并作为不良经营行为,记入信用档案   附件:购房指南
    阅读全文
  • 楼市进入关键时期 买房千万不要有这五种心态!

    买房的时候,大家都喜欢货比三家,融360房贷君(fangdai123)有位朋友最近买房子,看上了一个卫生间带落地玻璃的户型,用他的话说就是,之前谁谁家就是这样的,他也想弄成这样。不少人都有过朋友的这种心态,以别人家的房子作为自己买房的范例,实际上这是已过去自己的见识判断的,是一种错误买房心态,包括这个在内,买房人千万不要有以下心态。 1、用以前的认知判断自己喜好的户型 现在房子对于居住舒适度越来越重视,以前以厅与卧室作为户型展开的要点,过于强调主次,有些创新户型在设计上打破了主次的格局,通过对面积的合理分配利用,能使居住空间更加人文化,住起来也更舒适。 上文提到的朋友喜欢参考别人家的房子,其实出发点就没有找好,因为买房子的时候重要的是要让居住人住着舒服,比如别人家是开放式厨房,如果自家有老人,老人有呼吸道疾病,对厨房油烟较为敏感,就不太适合开放式厨房。真正应该做的是,从居住人的健康、舒适角度出发,不能仅仅因为户型某一点打动了你就爱不释手,这样很容易掉进误区. 2、通过舆论看房价 记得去年楼市火爆的时候,时常有新闻爆出某某楼盘有人打地铺排号买房等等,不可否认的是舆论总是带着某些机构的利益诉求,有的是开发商给购房人下的迷魂药,让他们以为房子供不应求,现在不买就没有了;有的是媒体为了博得高曝光量抛出的重磅烟雾弹,让大家都置身在楼市的棋局中。舆论只是利益阶层对于个别现象、政策的解读,并不能代表最终结论,即使预测正确了,也只是阶段性的结果。 买房人有一种买涨不买跌的心理,在舆论的作用下很容易推高房价。买房最关键还是得看自身购买力、地段,然后根据购买力确定跟卖家的谈价区间,给自己设定一个最高价和最低价标准,谈价的时候也有个保底。 3、将所有钱用于首付 在确定要买房的时候,有些人会拿出全部积蓄交首付,对于刚需族来说是一笔不小的数目,但是这种做法很有可能在之后的买房过程中,让自己捉襟见肘。除了买房首付,还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出,毕竟买房是为了解决住房需求,而不是制造家庭经济危机,聪明的买房人要量入为出。 4、过于关注政策影响,忽视长远因素 楼市短期内受政策影响明显,因此有些购房人过多关注政策,忽视了人口、产业发展等长远因素,会助长市场过热的风气。想通过买房实现一夜暴富的时期已经过去,购房人需要从长远的角度出发,比如不要贪图小城市或者郊区的便宜房,因为小城市除非是自己住,房价涨跌没有太大影响,要是投资的话,以现在的行情,做长远投资,在重点城市买房出租收取租金收益也许更明智些。 5、买房犹豫不决 有些人想买个各方面都完美的房子,看了大大小小很多房子,犹豫半天就是不出手,等着等着眼看着房价涨上去了,本来能买个80平的,最后只能买70平的了。货比三家本意是好的,但是过分追求完美反而会拉长购房周期,是不利于买房的,尤其是在信贷政策收紧的背景下,贷款放款速度变慢,以前两周就能放款,现在可能就得等上1个多月。整体购房周期拉长,中途如果某个环节出现状况,比如卖家不卖房子了,购房人之前的努力就白费了,还有可能因此官司缠身。所以根据自己的核心需求,确定目标房源后要果断出手。
    阅读全文
  • 夫妻共同买房的时候,到底谁做主贷人更合适?

    虽然,现在银行对于购买首套房的家庭给予的利率优惠变动不大,但给予的贷款额度和优惠,还是因人而异的。所以,贷款时,选择谁做主贷人就非常重要了。
    阅读全文
  • 想要跻身中产 为什么买房几乎是唯一的选择?

    如果没有一个好爹,想要实现财富逆袭,你的一生一般要经历三个阶段,分别是从温饱到小康,从小康到中产,从中产到富人。每晋升一级,你的财富就增加一个数量级,但难度同样也增加一个数量级。以从温饱到小康来说,这个目标的实现最容易,找一份还说的过去的工作,一般都能实现。而从小康到中产,与前者就存在一定的区别了,准确地说,难度要高不少。在中国,虽然到现在也没有一个令人信服的对”中产“的定义。知乎上有个网友这样分析到,如果你在中部某二线城市拥有两套房(无房贷),外加存款500万,你的财富将妥妥滴排进全国前5%。先不说财富是否能够排进前5%,但作者认为,这样的财富配置是不是让不少人都很羡慕?有房子住,有存款,再有一份工作,找个理财师好好规划一下,这一辈子可能就衣食无忧了。前段时间有个篇文章挺火的,“月薪三万的中产和扫地阿姨,谁是真正的中产”。如果单从收入的角度来说,月薪三万,在上海这样的城市,维持小资生活没什么问题。但问题是,如果你一旦停止工作,是不是收入马上就会不再增长,结论是显而易见的。这是因为从温饱上升到小康,你靠工作,靠出卖劳动时间来换取收入。但劳动带来的收入增长往往是线性的,如果你的职位不增长,业绩不提高,你的收入很可能陷入滞涨。与劳动获得收入不同,买房是一种资产配置行为,只要选择得当,房子基本上保持稳涨的状态。房子一旦买下,你的资产就会以百分比的形式在增长,这种速度是惊人的。月入三万,如果全是工资,你肯定焦虑,但如果1万是工资2万是房租,你肯定不焦虑。这就是劳动所得和资产收益所得所给人直接的差异。一个标准的中产,在作者看来,他的收入构成至少要包括两部分,劳动所得和资产性收入,且后者比例不能太低。那么资产性收入应占比多少呢?融360房贷君只能给一个十分主观的判断:假如你连续赋闲半年以上,仍能保持收入不会有大的波动。劳动所得,通常指的就是工资和各种奖金,而资产性收入,就是理财收入、房租收入、房屋增值等。如果你想从温饱上升为中产,赚钱的方式必须改变,努力提高资产性收入占比是必由之路。为什么买房会成为大多数人的选择?大多数人的工资增长到一定程度的时候,有了一定积蓄,都会想到配置资产性收入,而终极手段就是尽可能多地配置房产。为什么会出现这种结果呢?很多的调研报告显示,中国富人们的身份主要有三种,分别是老板、炒房的和职业股民。而你想跻身中产或者富人,三种主流方式当然也是炒房、创业和炒股。对于大多数普通人来说,创业并不现实,炒股虽然门槛很低,但风险极大,真正赚钱的人极少。最后那些成功进阶中产或富人的,主要靠的还是房子。那么买房为什么又会成主流选择呢?相对于炒股和创业,买房有一个非常大的优势。其一、买房不需要多么高明的投资理财策略,无脑买房的都有可能赚钱。当然这说的是房地产红利的那十年。其二、买房是天然可以借钱的,而且是鼓励借钱的。而炒股是不支持借钱的,创业不一定能借到钱,即使借到钱,但成本也要比买房高得多。为什么借钱会是优势呢?我们举个例子:如果你有100万,买了一套100万的房子,假如这套房子每年增值10%,在不计算租金收入的前提下,资产翻倍需要7.3年左右,资产收益率为10%。而如果你用100万作为首付,买了两套总价100万的房子。相当于其中一套是全款买房的,另一套是完全借钱买的。这套房一年需要支付的利息是100万*4.9%=4.9万那么一年收益应该是(10+10-4.9)/100=15.1%你看贷款买房,你的年均资产收益率就从10%上升到了15.1%。资产翻翻仅需5年。相比之前全款买一套房,资产翻翻缩短了2.3年,这就是借钱和不借钱的差距。上面的算法就是在说明一个词的威力:杠杆。加杠杆适合于所有投资品,只不过房子相对安全,而且门槛最低(2、3成首付就能买房)、成本最低(商贷利率仅为4.9%,差不多是最便宜的了)的投资品。当然以上算法都是过往的经验,但有一个问题一直都会有人问,“现在还能不能买房?”结论是肯定的,买房仍然可以作为主要的投资方式之一。只不过在楼市的黄金十年时期,几乎可以做到买了就能赚,而现在已经必须要精耕细作了。买房你得先挑选城市,再挑选地段,还得挑选入市时机等。
    阅读全文
  • 杭州豪宅纵火案背后:买房切勿忽视消防安全

    杭州千万豪宅6月22日清晨突发大火,城东高档小区蓝色钱江18楼一住户家中,除保姆逃生外,女主人和三个孩子不幸殒命。事情已过去四天,许多媒体对事件进行了后续报道。据了解,起火部位位于18楼1802室,面积约300平方米,火灾过火面积约50平方米,燃烧物质为家居。公安机关已认定是保姆莫某晶在客厅里点燃一本硬面书而纵的火,起火点位于客厅区域,而最后四位受害人被发现的地方是女儿房间,三个孩子就躺在母亲身边。“蓝色钱江”火灾现场示意图从示意图可以看到,他们最后停留的上方有一扇窗户,宽30厘米,为直推窗,能推出去的距离不过一个手机的宽度,也就是六七厘米,而浓烟飘散极为困难,几乎不可能通过窗户散开。厨房,这个最容易失火的地方在户型的最中间,国家规范规定,厨房必须有外窗,从示意图可以看到,这个厨房设计是有问题的,它产生的烟气通道和人的逃生通道重合,是一个很大的安全隐患。从外立面看,楼房都是玻璃幕墙,因而有个安全隐患,就是全屋除了南边客厅阳台和北边保姆工作区位置的电器间可以通风,别的都是推式的窗,推出去只有六七厘米。恐慌过后,各个业主群里,特别是高层楼盘的业主都开始担忧,到底家门口的消防栓有没有水?逃生通道通畅吗?小区夜间巡逻保安的人数有几?24小时监控室在哪儿?物业人员有无防灾经验?火灾这才惊醒了人们一连串的质疑。如今很多人偏爱高楼层的房子,认为楼层越高,通风采光越好。那么,购买高楼层的房子,要考虑哪些问题呢?购房消防问题该注意些什么呢?1.根据消防云梯选择楼层消防云梯高度一般可以到达50多米的高度,这样的高度基本对应16、17层,而100多米的消防云梯比较少见,如果你的住宅在20层以上,消防云梯恐怕到达不了,所以在买房时,可以根据当地的消防云梯高度,选择楼层。2.检查房屋耐火等级购房者在签收入住之前,可要求开发商出示消防意见书,查看平面布置中涉及消防安全的防火楼距,消防车道,防火水源,并检查房屋的耐火等级等。耐火等级19层及19层以上的住宅耐火等级应为一级,还应设防烟楼梯间和消防电梯,10层至18层的住宅耐火等级不应低于二级。3.检查电梯及备用电源在买房的时候,同样要考虑电梯安全问题。住在高层,使用电梯的频率非常高,如果电梯没有备用电源,就意味着一旦停电电梯停运,业主就需要爬楼了。建筑失火的时候,要从楼梯逃生疏散,千万不要做电梯。4.消防火栓的定期检查在住宅的楼梯间,不论高层还是低层,每一层都需配备消防火栓。物业管理应保障消防安全设施完善,消防通道顺畅,对楼道、防火栓进行定期检查。5.提高自救知识安全意识家中可常备消防面具、绳子锁具等装备并学会使用;在装修时选材少用易燃品;高层着火时,要尽量往下面跑。即使楼梯被火焰封住,也要用湿棉被等物掩护迅速冲下去,只有在火势很大,下面楼层完全被封,无法向下逃生时,在考虑往上逃到较为安全的楼层,或者楼顶的阳台等待救援。
    阅读全文
  • 夫妻协议离婚 丈夫私自卖房是否有效?

    读者来信:本人与张先生2000年5月10日结婚,婚后生育一个男孩。2010年7月15日,我和张先生通过拍卖购买了一套二室一厅的房产。由于我长期在外地居住和上班,为方便办理房产登记手续,房产证登记的是张先生一个人的姓名。2014年3月14日,我与张先生因性格不合协议离婚,协议中对该房的权属未作特别约定,口头达成的共识是该房产将来归儿子。2015年6月8日,前夫张先生在未征得我同意的情况下,与刘先生签订了房地产买卖合同。根据日常生活经验,同时据了解交易前由房地产土地评估公司的评估情况,该房屋建筑面积为99.76平方米,评估价为36万元,但合同实际成交价为29.9万元。购房人刘先生明知张先生因遭遇股灾急需资金周转而以不合理低价受让,未委托房产中介等机构做相关调查履行谨慎审查义务,也未通过中介机构与张先生私下直接成交签订了房地产买卖合同,并于2015年7月找人协调关系办理完成了房屋过户手续。请问他们所签订的房屋买卖合同我可以主张无效吗?刘先生是否应当归还该房屋?广东法制盛邦律师事务所律师林子俊:根据来信介绍的情况,你难以主张房屋买卖合同无效,也无法要求刘先生归还该房屋,但可以向张先生主张返还29.9万元的一半。关于该房屋的归属,《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,根据你的介绍,目前该房屋已完成过户手续,即已发生法律效力,房屋所有权归刘先生所有,在目前的司法实践中,你是难以要求刘先生归还该房屋的。但由于该房屋实际上为你和张先生共同共有,对张先生出售该房屋所得的29.9万元,你可以主张分割一半。关于合同效力的问题,虽然《合同法》第52条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效”,根据你描述的情况,你可能会认为房子市价值36万,但被29.9万卖出去了不合理。但你也提及张先生当时急需资金周转,而且29.9万相对于36万元来说并非明显不合理,所以你的这一理由在实践中很难得到法院的支持。以上意见,仅供你参考。今日嘉宾林子俊广东法制盛邦律师事务所律师
    阅读全文
  • 买房必看!选楼层很重要 这八点你一定要懂

    在我们买房的时候选择楼层也是一直让我们很头痛的事情。因为我们知道底层价格便宜而且出行比较方便,但是比较不安全,采光也不太好。然而高层的视野比较好,但是发生危险时不容易处理。那么下面我们来介绍买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些?1、一层其优点:当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,一层当属安全的楼层了。如果外窗没有安装防盗栏杆,从一层的房间内逃生就简单一些。劣势:一层比较吵闹,且小偷容易进入房间行窃。在一些老小区,地下室还会返上来潮气,而且更易受到蚊虫的侵扰。2、二层其优点:相对一楼来说比较安全,尤其是对那些有小孩的家庭而言,更是如此。劣势:和一楼的不足之处一样,二楼的楼层也稍低了一些。3、三层其优点:综合各方面因素,如果是普通老式的五、六层楼高的住宅,三层是理想的。劣势:一般老式楼房没有电梯,人可以很轻松地爬三层的楼梯,但若是抬洗衣机、沙发等,就没那么简单了。4、四、五、六层其优点:从环境的角度来看,安全性较好。劣势:如果没电梯,老人上下楼是个难题。5、七层其优点:对于高层住宅楼来说,七层是“好楼层”段。这个楼层安静,不受汽车尾气等影响,并且也不至于让人达到恐高的程度。劣势:七层及以上的楼层,对有心血管病、胘晕的人来说,不适宜居住。6、八到十六层其优点:从八楼到十六楼及以上楼层,是明亮的楼层。较高的树也达不到这个高度,因此光线不易被遮挡。劣势:如果在这几层上下有排放废弃物的管道,那么这几层所受的影响是较大的。7、十六层以上其优点:视野较好,空气清新。住宅楼暖气是往上升的,所以十六层以上暖和。劣势:发生火灾时不易逃生,并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的,因此是危险的楼层。8、顶层其优点:发生火灾时,可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施,更增加了施救的可行性。劣势:在一些老的小区,高层住宅楼一般水压较小,有时会出现停水的现象。此外,高层住户较好自备救生用品,如吊篮、自锁环钩等,低层住户准备绳索软梯,以便逃生。选楼层需要注意的事项1、在住宅层数在12层以上,18层以下,电梯不应少于两台,其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能且楼层在19层以上33层以下,服务总户数在150户至270户之间的,电梯不应少于3台,其中必须有一台兼具消防电梯的功能。2、其了解楼层供水、水压、供电、应急电源等详细情况。高层住宅在顶层都建有水箱,是先将水抽到顶层再往下供,使高层的住户不会因压力不足而用不上水;应急发电机组的配置也很重要,保证停电时,电梯也能暂时安全运行。3、在高层住宅的物业管理不能忽视,尤其是监控保安措施。大楼的底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,以及紧急情况下人员疏散安全等问题。4、要注意整幢楼的总户数与电梯数量,电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下,24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。同时要注意看电梯大小,是否可以放得下急救用的担架,家里有孕妇的,生孩子的时候会用到。5、在对高层住宅的安全性确认以后,再考虑户型、朝向、通风等居住要素。要让自己住得舒服、满意。6、其消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志,可采用蓄电池做备用电源,且连续供电时间不应少于20分;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分。7、我们不宜选择太高的楼层。一般的消防车能升到25米左右,消防枪能打到60米长左右,那么水能达到85米高,较高能到达25-26层左右。8、其高层住宅一般是两头便宜,中间贵。楼层越低,价格越便宜;楼层越高,价格越贵,到一定高度后,楼层越高,价格也会越来越便宜。以上就是关于买房选楼层要注意什么以及高层各个楼层的优劣势分析。在买房选楼层时,每个人有自己的喜好,但安全还是重要的,建议购买楼层不宜过高也不宜过低。以上我们为大家介绍的是关于买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些的相关问题,我们为大家分析了各个楼层的优点与劣势,这样的话我们在进行选购的时候可以做为参考,当然我们权衡了各个楼层的利弊这样就更好的来抉择。
    阅读全文
  • 通过中介买房需要注意一些细节 防上当受骗

    买房时很多人都会遇到的问题,我们通过中介来买房,通过中介买房相比普通房买卖,有更多的注意事项需要了解,多了中间环节,一些买房细节一定要看清,谨防上当受骗。一、注意房子的产权问题,是否齐全如果买的是刚交付不久的新房,还没有到该下房产证的时候,也要注意看一下此楼盘开发商的资质,是否有过硬的良好表现,比如,曾经开发过什么样的房子,是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期,二期?一期,二期是否都下证了,这些问题都要想到。二、签订二手房合同时,一定要和房东见面大多数时候房产中介为了双方谈价方便,一般先不会约买卖双方见面,关于这一点一定要理解,因为和交易相关的事项没有落实好之前,特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度,贸然就安排双方见面的话,反而不利于签订合同,但是,如果电话已经谈妥价格时候,就一定要见房东。三、买二手房尽量找规模较大的中介小中介,租个门脸几张桌子几台电脑,加起来资产不过十来万,怎么保障客户几百万的房屋合同,而且还有可能出现恶性事件的风险,大的房产中介,可能佣金不打折,可是几百万的房子都买了,不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。四、买房不能盲目要有自己的判断,该买的时候就买,不能持币观望,不动产再调控,也比把钱放银行负利率强。反过来,不该买的时候,也别因为大家风传房子要涨了而去买房,要理性,认为合适自己的就果断出手,别去计算抄底,如同买股票一样,你非专业,永远不可能抄到最底,别妄想战胜市场,股市,房市,原理都是一样的。五、关于亲友团和律师团亲友团的力量是巨大的,最集中的体现就是挑房子的毛病,如果自己看上了房子,就要坚持自己的看法,因为朋友用什么来表示对你的关爱呢,就是给你想买的东西提意见,一般都是负面意见。再就是律师,因为律师都是很专业的,怎么体现他的专业和敬业呢,就是要求合同条款完全保障他方的利益,对房东极其苛刻,导致房东认为不公平,结果就是谈崩了。六、关于风险任何交易,任何合同,风险都是存在的,所以最好把关注点放在细节上,严格控制风险,比如,先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要),签订合同时注意看房东带过来的房产证件,签约合同中注明房子里的物品,还有是否有车位等,一定要单独签在附加合同里,一定切记。七、私下成交通过中介看好了房子,直接找房东成交的客户,十有八九都买的很贵。道理很简单,房东一看你自己直接找过来了,房子肯定是看的很好,价格就不能商量了,而且这样直接谈价格,没有中间人缓冲,很难谈到理想的价格,所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。八、一分钱一分货又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在,存在的都是相对的。别幻想用最便宜的价格买最好的房子,另外,房子的性价比都是对比出来的,买房子要理性。
    阅读全文
  • 房贷利率大调整 购房人群该如何应对?

    (原标题:房贷利率这样调整)一段时间以来,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,一些二三线城市也陆续跟进。其中,部分商业银行已调高首套房房贷利率至贷款基准利率的1.1倍。这是什么原因?后续还可能如何发展?北京网友蒙奇奇:目前各地的房贷利率都是什么情况?主持人:据监测数据显示,5月份全国首套房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在其监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中,8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率,2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较上月减少170家银行,5月份共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。同时,数据显示,5月份全国提供房贷利率优惠折扣银行数占比下滑幅度大,涉及的城市银行数量多。二线城市银行利率上升幅度范围大于一线城市。江苏网友一根葱:银行为何这样调整?后续还会提升吗?主持人:当前资金成本不断上升,超过房贷利率,商业银行需要控制房贷业务的成本,因此可以理解此次调整是银行自身在权衡之后主动实施的一次市场行为。通过上调首套利率,银行相应增加房贷业务收入,同时又在一定程度上对房贷需求实行了更大力度的筛选。进入6月份,房贷政策或将进一步收紧。从往年经验看,6月下旬金融市场资金都较为紧张,在今年金融去杠杆压力下,银行纷纷上调银行理财产品收益率、大额存单利率等,以应对可能出现的流动性冲击。在这样的背景下,银行可能会进一步收紧房贷,加大对资质较差客户的审核。但具体情况会否如此,还是要看资金价格上行的速度。天津网友默默:刚需购房人群应该如何应对?主持人:对于刚需购房人群来说,国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。如5月份《住房市场发展月度分析报告》显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月份热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。对此类购房者来说,在买房的时候要综合考量,量力而行,购房前要咨询清楚能否拿到房贷、贷款利率是多少,以及合同里的各项规定等都要仔细了解。
    阅读全文
  • 刚需的命,炒房的心,难怪你总是买不到房!

    图片来源于网络有买房自己住的,也有打算买套房子存起来的,还有的是想快进快出的。目的纯粹的,融360房贷君都能给出很明确的建议,但有些人的想法,实在有点难办啊,比如下面这位:我不图最低点买房,我只求能在相对低点选个性价比不错的!你觉得 我什么时候入手比较安全?18年底还是19年上半年?这是我去年找的资料分析的,周期天 王周金涛死前分析的,你怎么看?我就怕19年房价还暴涨一轮,买了车可能影响买房的首付 就再也没有机会上车了!我想攒钱等19年买房,又想现在买车,你觉得我该怎么选择比较理性?一股脑抛过来这么多问题,恐怕你自己都没想好要不要买房吧?作为一个名下无房的刚需,你思考的全是波段、行情、性价比这些词。从这些话中,房贷君能明显感觉出来,你当前的实力与你所思考的完全不相称。对于刚需,我的意见依然如初:要不要买房,只需考虑两点,房子的价格以及你所能承受的价格。一旦两者吻合,一个字:买!刚需买房要务实一点,你买房的目的是为了自己住啊,这个需求都还没解决,就想着波段、行情、周期?一口吃不下个大胖子。当然,追求性价比没有什么问题,房子毕竟已经很贵了,但问题是,有一个矛盾你自己恐怕都无法解决:你看上的房子在未来可预见的时间内可能根本不会跌,而你能买得起的房子,你永远不会想要。真要谈性价比,我觉得只能到你下定主意要买房,在挑选户型、地段等方面有所取舍,而不是在买房时机上找到一个所谓的最佳时机。最近房贷利率又很高。于是又有朋友问了:就算价格不变,现在买房成本也增加了,之前价格没这么高的时候85折,现在还要上浮10%的利率。还是别买了。我想说的是,价格肯定会变,就算不变,你可能也不会出手,原因还是那样,刚需的命,炒房的心,买涨不买跌会一直纠缠你,就算横盘了,你也会想着接下来是不是就是跌了。至于房贷利率的变化,我想说的是,这根本不是决定因素好吗?房贷君帮你们算笔账:如果你申请了200万的房贷,25年还清,基准利率情况下,25年共需支付利息为147万多,而1.1倍的情况下,25年共支付利息为164万多。表面上看是多了17万的利息。但你想过没,现在买房还能砍价呢,一套三四百万的房子,砍个十几二十万应该不算难吧?再算笔账,资金也是有时间成本的,说句极端点的话,同样是一块钱,今天花出去比明天花出去更划算。而你买房一次性砍下来的十几万,显然比你25年多付出的利息,购买力要强得多。当刚需用炒房的思维在买房的时候,一切就会变味。上面那位网友问我,2019年的能不能买,说实话,这个我真难以回答,因为在我看来,目前市场层面反而是清晰的,唯一不清晰的是政策,政策又是“自上而下”的,天知道哪天夜里23点会出个什么通知呢?我们很理解刚需第一次买房的那种忐忑,没有经历过,就有种天然的执念,对行情、政策、地段等要绝对了解,怕自己成为“站岗者”“接盘侠”。从无房到有房,就是签字交钱那么简单,完事收房装修住进去,考虑那么多的外在因素,倒不如考虑多增加点收入来得实在。如果非要给出点趋势的研判,我只想说一点,深圳经过连续七八个月的阴跌,到现在也没有出现过普遍性的房价下跌的势头。而现在深圳的二手房交易已经日趋活跃,如果没有房贷利率的调整的话,其实用不了多久,深圳楼市就会由量的回升变为价的回升。而房贷利率的调整,也仅仅是让成交量趋于稳定,价格已经没有多少下探的空间。一线城市的特点就是这样,包括北京,官方公布的数据,5月份环比下跌0.9%个百分点,而实际上跌幅可能在5%左右,如果从3.17算起,跌幅则可能在10%左右。对于刚需来说,这样的行情太有诱惑力了。两个月就跌去10%,至少一两年的家庭收入可以省出来了。如果再跌去10%,不敢想象。我想说的是,股票可以大起大落,而房子跌去20%就可能要命,而现在北京10%的跌幅也仅是在成交量腰斩的情况下取得的,实际对市场的实际影响要小得多。对于刚需来说,他们更应该清楚,房子除了能够用来增值,更重要的是用来住。在这个大前提下,研究波段趋势倒不如从自身需求出发,想买房了,正好又有钱,就是出手的最佳时机。
    阅读全文
更多