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轮播图上广告
  • 中信商铺超期半年仍未能交铺 承诺主力店成泡影
  • 网上订房不认“账”双月湾这家酒店被投诉了5次
  • 惠城仲恺出让多宗商住地 近七成为村企合作项目
  • 好消息!惠州三县两镇获评国家卫生县城(乡镇)
  • 江北望江棚户区要改造了 改造面积超百万平方米

楼市要闻

  • 粤工业用地出让年限将减至20年 9月1日起正式实施

    今后广东工业用地出让年限不能超过20年!日前,广东省国土资源厅召开新闻发布会,对《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》(下称《指导意见》)进行解读。副厅长杨林安指出,中国企业平均寿命只有3.7年,为推进企业“轻资产”运行,今后对于工业土地出让将从原来的50年缩减至20年,并鼓励通过租赁方式使用工业用地。重大产业项目最高不超过50年据悉,目前土地出让年限远超过企业寿命。根据中国的土地管理政策法规,工业用地出让的最高年限是50年,各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让。然而,杨林安指出,我国企业的平均寿命只有3 .7年,其中中小企业的平均寿命仅2 .5年,集团企业的平均寿命仅7~8年,从统计数字上看,我国企业的平均寿命明显少于50年。杨林安认为,把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业,既提高了企业的初始用地成本,也降低了用地效率。为进一步降低企业用地初始成本,推进企业“轻资产”运行,切实提高土地利用效率,《指导意见》提出,对于工业项目采取出让或租赁方式供应土地的,均明确原则上不超过20年。此外,对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,需经地级以上市人民政府认定后,以认定的出让年限出让,最高不超过50年。租赁工业用地可以转让和抵押在过去,企业对租赁工业用地的积极性不高,对此杨林安认为,这是由于过去租赁工业用地不能与出让的形式同等拥有转让和抵押权利所造成的。《指导意见》已明确提出,对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的,明确土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证,办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内,地上建筑物、构筑物及其附属设施均可以转租和抵押。对于采取先租后让方式使用土地的,设置“2+3+N”的土地出让合同,明确约定2年基建租赁期,3年投产租赁期,N年的出让年期,总年限原则上不得超过20年,每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。申请后1个月内完成续期评价此外,如果企业当初使用的工业用地已经超过出让年限,仍想继续使用怎么办?《指导意见》在实行工业用地弹性年期出让和租赁使用的基础上,对土地续期使用做了进一步明确。《指导意见》指出,续期使用需经评价确定。土地使用者提出续期使用申请后,合同出让(租)方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划,且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的,合同出让(租)方可采用协议出让(租赁)方式续期建设用地使用权,但续期期限原则上也不得超过20年。《指导意见》将于今年9月1日起正式实施。
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  • 太贵!上半年香港新房均价达1215万元

    中新经纬客户端7月20日消息,据英国《金融时报》20日报道,香港开发商在今年上半年销售了创纪录的170亿美元新房,这个全球最昂贵房地产市场的平均新房价格达到180万美元(约合人民币1215万元)。 根据房地产中介中原地产(Centaline)的数据,今年上半年开发商销售了1360亿港元(合170亿美元)的新物业。这比2016年下半年增加了13%,是有记录以来的最高上半年销售数据。 在今年上半年期间,人们以1400万港元的平均价格抢购了近1万套住房。 地产分析师Wong Leung-shing表示:“主要销售的是价格低于1000万港元的中小型公寓,不过由于存在部分价格高于1亿港元的豪宅,平均价格看起来很高。” 弹丸之地的香港寸土寸金,且多年来楼市一直波动很大。香港承诺要降低房价,或至少是遏制房价的继续上涨,这就意味着要增加住房供应。 根据美国咨询机构Demographia的数据,香港拥有全球与收入相比最买不起的住房。香港的房价中位数相当于18年的家庭总收入——假定不需缴税、也没有其他生活开支。 Wong Leung-shing表示,香港市民会想要购买新房,是由于开发商提供了优先的融资安排。 这与二手房市场形成了对比。在二手房市场,提高印花税和收紧按揭贷款规定等等为房价降温的政府限制举措正在产生更大影响。 另一家房地产集团仲量联行(JLL)预计,在今年迄今上涨约10%的房价,在2017年下半年将接着再上涨5%。 仲量联行驻香港研究总监Cathie Chung表示,由于当地的需求和稳定的新项目管道,明年的销售可能会保持强劲。 但一些分析师警告称,该市场正处于过热状态,投资银行花旗(Citi)预计,随着短期需求被新上市房源超过,到明年2月前房价将会下跌10%。
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  • 富力披露万达77家酒店收购细节 20亿订金可以退回

    2017年7月20日一早,广州富力地产股份有限公司(富力地产,02777.HK)公告了收购万达资产包中77家酒店的具体信息。富力地产在“有关收购酒店资产的主要交易”的公告中称,其有条件同意收购,及大连万达有条件同意以代价约199.0639亿元出售76家城市酒店的权益及烟台万达70%权益。代价将由富力地产内部资源拨付。 77家城市酒店组成的酒店资产,拥有总建筑面积约为328.6万平方米及合共23202间客房。至2017年12月31日,77家酒店资产净值预期为不少于331.7632亿元, 包括两间未开业酒店的估计成本。 公告表示,77家城市酒店均位于所在城市的核心地段,并与4个大连万达自营酒店品牌(包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华)和多个国际知名豪华酒店管理品牌(包括威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德及艾美等)进行合作,运营良好,具有很好的市场口碑和影响力。 值得一提的是,需两日内支付的20亿元订金可以退回。大连万达收到后3个月内,须完成转让77家城市酒店的权益,倘若不能在3个月内转让,交易代价将可削减。3个月的最后一日,富力地产支付第一期100亿元,扣去订金20亿元,实付80亿元,尾款将于2018年2月前支付。 那76家酒店包括最早2008年12月18日开业的宁波万达索菲特酒店,最晚是2017年6月17日刚刚开业的南宁万达嘉华度假酒店;齐齐哈尔万达嘉华酒店和长春万达文华酒店预计开业时间分别是2018年年中和2019年年末。 第77家酒店,公告表明是烟台万达文华酒店,开业于2014年11月21日。该酒店余下30%的权益由烟台日樱花园房地产开发有限公司拥有。倘若烟台日樱行使优先购买权,烟台万达70%的权益将从酒店资产中剔除,代价2.5亿元也将扣除。 未来5年,富力地产和万达还合作有25个商业综合体 7月19日,富力地产出现在万达商业和融创中国控股有限公司(融创中国,01918.HK)的战略合作签约仪式,并最终成为背景板上重要的三分之一,对大众来说可谓突然。 至少,在7月10日万达集团官网公告——融创中国分别以295.75亿元和335.9526亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店,总代价为631.7亿元,至7月19日计划中16时开始签约仪式之前,没有传出一丝风声。两度更换背景板的背后,签约存在的变数,或许只有负责会场背景板打印工作的人员最早猜到。 7月19日的签约仪式结束后不久,万达商业、融创中国和富力地产发表联合公告,富力地产以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元订金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响,继续执行,直至合同期限届满。 融创中国以438.44亿元收购前述13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元,签约后90日内付清全部转让价款,完成交割(个别项目待交割条件具备时办理)。 富力地产2日内付10%的订金,比之融创中国当日签约即付34%的订金;77家酒店199.06亿元比之76家酒店335.9526亿元;半年期限比之90日,一少一多,一降一升,一宽一紧,千言万语。 富力地产董事长李思廉发言时说:非常感谢万达和融创对富力的信任,富力资金情况良好,可以满足此次交易的需要。 所言非虚。2017年一季报,富力地产资产总计2325亿元。其中,流动资产合计1834亿元,货币资金就有404.9亿元。但同时,富力地产负债1853.68亿元,负债率为79.7%。在2016年年报中,富力地产净负债与总权益比率为159.9%。净负债权益比大于100%时,说明企业所持有现金不足以支付债务,股东面临偿付债务的风险较大。富力地产将此归咎于其融资活动——新开展的与到期的。 万达集团董事长王健林在签约仪式致辞中说,三方都是赢家。对于富力来说,从万达、融创手中以较低的价格收购酒店以后,富力就有超过100家高端酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。“放眼全球,以较低的价格批量收购酒店的机会,一百年只有一次。所以我相信富力通过一定的财季,可以使收购的酒店收益达到合理化水平。” 说突然也不突然,富力地产的酒店经营经验丰富,和万达也早有合作。 李思廉称,富力地产从2004年开始投资经营高端酒店,先后和万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等,共同在国内主要城市和景区开业了17家国际星级酒店。不仅如此,富力还是万豪集团的高端品牌丽思卡尔顿系列在亚洲区最大的业主。 未来五年,富力和万达还有笔300亿元的合作。万达集团官网显示,从2017年到2021年,万达商业和富力地产每年要合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,共开发25个商业综合体项目。 这笔交易是在2016年底敲定的。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资,使用万达广场品牌。富力地产负责项目主要投资、建设。2017年,双方首批合作的5个项目分布一、二线城市。 当时双方的表态与此次近乎一致。彼时,王健林表示,双方的合作标志着万达商业进入轻资产经营的新阶段,加速万达商业从开发向服务转型。富力地产联系董事长张力认为,和万达合作,将大幅增加富力地产利润和优质持有物业,提升富力地产公司价值。 回A之路:上交所IPO排名第71位,落后万达3位 与万达一样,富力地产也在积极回A,截至7月13日,该公司在上交所IPO正常审核状态为已反馈,位列71位。这比今年1月20日的102位,前进了31位。其最新招股书显示,此次公开发行新股不超过10.7亿股,每股面值0.25元,募集资金总额不超过350亿元。 值得一提的是,目前大连万达商业地产排名68位,两家公司排名相差3位。 富力地产在2016年年报中表示,其于2015年恢复A股申请上市计划,将于2017年持续推进。随着2016年下半年起,内地新上市审批程序进一步加快,该集团积极推动上市申请进程,对2017年内在A股上市“抱有信心”。 而这已是富力地产踏上的第五次回A之路。自2005年在香港上市后,仅过去两年时间,富力地产即因H股流通性不足、融资受限困扰,宣布要回归A股。在此之后的2008年、2010年以及2012年,富力地产做了四次努力,终因各种原因无果。 根据2016年年报,富力地产核心业务覆盖各种规模的大众住宅物业发展项目,目前开发中项目达到68个,覆盖27个城市和地区(包括北京、天津及广州)。作为持续发展策略一部分,其资产组合的一部分会持作投资物业,包括顶级酒店及购物商场。 2016年,富力地产协议销售创下609亿元新高,按年增长12%;售出的总建筑面积亦创新高,约469万平方米,按年升14%。2016年,新增可售面积504万平方米,占协议销售金额30%以下;土地总储备按预计的可售面积计算为3848.1万平方米。富力地产集中于五大地区进行土地储备: 珠三角、京津冀、长三角、太原,以及海南区域。 特别的是,富力地产有两名董事长,李思廉和联席董事长、总裁张力,二人均为富力地产创始人。李思廉负责制定集团策略方向,销售及财务方面的管理工作。张力负责主要负责购地、工程开发、成本控制及公司运作管理。 李思廉,现年60岁,于1978年在香港中文大学取得数学理学士学位,之前曾从事贸易业务,1994年8月,与张力共同创办富力地产,截至2016年12月31日,持有富力地产33.52%。 张力,64岁,曾从事建筑、装修行业。在创办富力前,曾担任广州市二轻局团委书记、广州市白云区乡镇企业管理局生产科长,持有富力地产32.02%。此外,张力还是力量矿业能源有限公司(01277.HK)的主席兼执行董事。 至2016年12月31日,富力地产已发行股份总数目为32.22亿股,其中22.07亿股股份为内资股股东持有的内资股,占总股本的68.49%,而10.15亿股股份由H股持有人持有,占总股本的31.51%。
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  • 外来品牌房企纷纷在东莞圈地

    东莞楼市前景被看好,近两年来,20多个外来品牌房企通过拍地、协议合作、收购等方式纷纷进入东莞市场。目前,除了早年进入的广系、深系开发商外,来自北京(楼盘)、福建、甘肃、山东等地的外来品牌房企也纷纷在东莞“圈地”。而不少品牌房企开发的楼盘将在今年首次亮相,带来各地的楼盘特色,给东莞楼盘户型、园林、风格设计、品质等方面带来新的变化。 本期“家生活”,广州(楼盘)日报全媒体记者通过部分外地特色楼盘与东莞本土楼盘对比,让您从中感受一下两者各自的特点。 风格: 中国院子or西式House 中国古代建筑往往是由若干单座建筑和围廊、围墙等环绕成一个个庭院而组成的,在目前的商品房市场中,传统的中式别墅也多是以围合式院子的方式出现,包括的元素有前后花园、大宅、假山、水景、回廊和庭院等。这些中国传统建筑元素在位于北京的中国院子里表现得淋漓尽致。 与北方别墅的古典大气不同,东莞别墅风格更偏向欧美风,一栋栋并肩而立的小洋楼组成东莞独栋别墅群,户型设计上借鉴的是国外的“House”。多为三四层小洋楼设计,有独立的车库和小花园,一楼为公共空间,客厅、厨房等,二楼以上为住宅区域。以东莞最知名的豪宅社区光大锦绣山河为例,其最核心的优势是依托于松山湖的自然景观资源,别墅群以常规的西式“house”小洋楼为主。此外,东莞独栋别墅的面积一般不会太大,与北方阔绰的“院子”相比,东莞独栋别墅更注重经济实用。 随着外来房企进入华南区域,中国古代建筑风格的别墅也开始出现在珠三角地区。由于东莞本地自然景观资源丰富,中国古代建筑风格的豪宅进入东莞,或将结合本土的资源优势,有更多的发挥空间。 园林: 中国古典园林or欧美简约风 中国古典园林风格在我国华南地区以外的楼盘当中被广泛运用。位于福州(楼盘)的金府大院,由闽系开发商泰禾地产开发,园林设计借鉴了恭王府、拙政园等经典园林进行设计,由三进园林组成,分别为山院、竹苑、水园。推开大门,每一进园林按不同的主题风格布局取景。一进园林中罗汉松、泰山石错落有致;二进园林中修竹秀丽,三进园林则在水池中叠山造景。从大门走到楼房,移步换景,既有北方园林的大气厚重,又有江南园林的古典婉约。 东莞人比较喜欢传统的岭南园林(002717,股吧)风格,但是也有开发商将北方皇家园林的大气和江南园林的婉约等中国古典园林风格引入东莞。如海德骏园的园林主打岭南园林风格,但也借鉴了中国古典园林元素,运用了大量的假山凉亭、回廊等设计;保利海棠则是借用竹林流水,营造出一种古典婉约的文化氛围,让岭南园林别具风味。 不过,从整体楼盘情况来看,东莞园林风格普遍以东南亚风格、欧美风格为主,多设计有喷泉、人工湖等。从整个小区布局来看,园林居中,几栋楼房围绕,社区整体布局属于围合式设计,仅面对园林的房子可以观景,相对而言更为简单。 随着外地房企的进驻,特别是对中国古典建筑风格熟练运用的品牌房企进入东莞,东莞楼盘的园林设计将有更多新鲜尝试。 户型设计: 传统注重私密性or创新追求三面观景 在东莞,人们对户型习惯认知的次序是:大门进去是厨房或餐厅、客厅,随后是客房、次卧,最里面是主卧,这种户型的设计方式,能够更好地保证住宅的私密性,将最安静最私密的空间保留给了房子的主人。 另外,东莞楼盘更注重于户型的实用性,开发商们试图利用房子的每个角落,将实用率做到极致。同时,为了能够获得好的景观,东莞楼盘喜欢在客厅、卧室、厨房等区域设计阳台,拥有双阳台甚至多阳台的户型更受欢迎。 在户型设计上,在北京、福州的楼盘当中,出现了一种与东莞主流户型完全相反的设计,客厅等公共空间被设置在房子的最里面。福州的金府大院和北京的西府大院,有一种200多平方米的平层洋房正是如此。走进房子,是一条长长的走廊,走廊两边分别是四个卧室,最里面则是客厅、厨房,每个房间都有较大面积的落地窗。销售人员告诉记者,由于楼房位于园林的中间,这样的设计是为了让住户在所有的房间和位置都能够看到园林景观,达到三面观景的目的。 此外,金府大院200多平方米的四房户型做到了四个套房的设计,每个房间都设计有独立的卫生间,这种户型也让许多东莞的业内人士表示惊叹。 记者了解到,未来当外来房企在东莞开发项目陆续进入市场,这种三面观景和多套房的设计方式,或也将会出现在东莞市场上。
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  • 112城试点住房租赁改革 八部委要求国企带头

    住房租赁市场改革试点,或将全面铺开。 近日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)。 《通知》提出,准确把握住房的居住属性,以满足“新市民”住房需求为主要出发点,以建立租购并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。 21世纪经济报道记者了解到,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,作为首批开展住房租赁试点的单位。 国有企业要带头 一线城市房价高企背景下,居民租房需求进一步强化,租赁市场的发展受到中央层面的多次关注。 2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下称《意见》),全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。 上述《意见》被视作租赁市场发展的纲领性文件,其中提到的包括完善供地方式、允许改建房屋用于租赁、给予税收优惠等热点领域的发展意见,在近期北京、上海(楼盘)和广州的租赁市场政策中均成为重点。 因此,《通知》的相关表述,被认为是在租赁市场试点即将铺开的时间节点上,为各试点城市相关工作“定调”。 《通知》主要从培育住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房供应和创新住房租赁管理和服务体制四个方面,布置了相关政策措施。 分析人士指出,《通知》强调国有企业在租赁市场试点过程中的引领和带动作用,多项支持政策中均明确提及国有企业。 在培育住房租赁企业方面,《通知》明确提出,人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。 在增加租赁住房供给方面,《通知》在强调盘活存量房屋用于租赁时,提到鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。 21世纪经济报道记者注意到,此前引起市场广泛关注的广州“租赁16条”中,并未明确提到改建主体,而是强调了改建后的租赁房屋不得用于销售。 链家研究院院长杨现领撰文解读称,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化、民营化的租赁运营机构优势主要体现在运营和租后管理环节。 伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖也表达了类似观点,他向21世纪经济报道记者表示,实际情况是闲置厂房和商业办公用房的拥有者中,国企占比相对较高。鼓励存量开发,就必须激发这部分国企参与的积极性,但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。 或推REITs配合租赁市场 《通知》的另一大亮点被认为是首次提出金融支持租赁市场的详细政策。 在企业融资方面,《通知》提到,要加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。 所谓房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从国外经验来看,其主要收益来源于租金收入和房地产升值,长期回报率较高。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者,如果建立REITs,对于当前租赁市场中自持物业开发商的资金回笼和退出机制有着重要意义。 近日,安信证券发布报告称,房地产市场逐渐走向高位,行业由增量转为存量市场,房地产市场堆积的风险可能会逐渐显现,REITs 的推出有其必要性和急迫性。它能缓解信贷风险,降低房地产企业杠杆,改变和提升房地产企业的盈利模式。此外,也有利于社会资产配置多元化,防止房价泡沫进一步扩大。 不仅是REITs,在企业融资方面,《通知》还提到要鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。 不过,政策落地的速度还不明朗。 胡景晖表示,产权式的REITs在国内已争议多年,但一直没有正式推出。2015年以来,中央多次发文,已将租赁市场的路线规划得较为清晰。但在落实方面,对于地方政府而言,租赁市场的政策制定需要多部门协作,涉及部门利益多,同时要将全国性的精神与当地城市规划、人口和产业的发展相协调,相关细则的制定和落地难度较大。
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  • 房企酣战7月土地市场 扩规模仍为业绩竞赛主旋律

    楼市虽冷,地市依旧热度不减。7月以来,多个城市迎来一大波供应,引来众多房企酣战。扩大规模依旧是房企业绩竞赛的主旋律,土地储备规模与结构对业绩影响也将越来越大。多地密集推地、抢地近半月以来,北京、上海、广州一线城市纷纷加大土地供应,南京、福州、重庆等二线城市也不甘落后,开始密集推地。这一态势延续了6月的火热,万科集团董秘朱旭表示,在万科长期关注的27个城市中,6月的土地成交面积和成交金额都增长了超过100%。自7月13日中铁50.2亿夺得顺义地块后,北京再迎土地盛宴。7月18日,北京市国土局出让3宗住宅类用地,最终经过激烈竞争,这3宗地成交总价达到112.7亿元。保利联手中海以底价16.8亿揽下大兴地块,半年内,中海在北京已经连下三子,而2016年全年中海在北京土地市场上颗粒无收。中海半年报数据显示,上半年中海共获取了27宗地块,耗资358.67亿元。中原地产首席分析师张大伟表示,截至7月18日,从出让金规模来看,年内北京土地市场累计土地成交金额达到了1179.9亿,同比涨幅达到了168%。从目前土地供应趋势看,2017年全年北京市场的土地成交金额有望突破2000亿。部分房企也在二三四线加紧抢收,成都、南京土地市场抢手依旧。进入7月,龙湖开始全面提速进入下半年的面粉争夺战中,龙湖在长沙、天津等多个城市拿地,其中仅7月12日一天,龙湖就将位于佛山、长沙、天津、嘉兴四个城市的六宗地块收入囊中,拿地代价64.97亿元。拼土储时代到来正如阳光城集团总裁张海民所说,“现在的土地储备排名就是五年后的房企销售额排名”。今年以来,保利、龙湖、中海等房企都加速拿地,动作十分迅猛。部分房企上半年拿地金额甚至超过了销售额的一半以上。中原地产数据显示,龙湖地产上半年拿地金额超过600亿元,而龙湖上半年签约额高达926亿元,占其上半年销售业绩的一半以上。快速扩张之下,龙湖上半年已达成1100亿销售目标的84%。万科耗资更巨。朱旭表示,如果算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包,公司上半年拿地金额约达1463亿元,占签约销售金额54%左右。中原地产的统计也显示,今年上半年,已有34家房企的拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%。“有规模才有江湖地位、才有话语权”,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,大房企加速发展、规模扩容意愿更强。值得一提的是,通过大规模拿地或并购,房企土储规模重新洗牌。7月19日,宣称不在公开市场拿地的融创接手13个万达文旅项目,土储借此跃入一线阵营。截至今年上半年,融创拥有8664万平方米的土地储备,原本排第六,由于收购万达文化旅游城项目,得到5897万平方米的土储。这就意味着,融创土储一下子达到近1.47亿平方米,一跃进入前三。不过,此前据接近融创的人士预计,如果考虑绿地、恒大和碧桂园等企业在今年6月份之后所获得的土地储备,保守估计融创的土地储备将在房企中排行第四。拿地“天平”倾斜三四线除了北京、上海外,目前包括深圳、杭州、天津、济南、佛山等重点二线城市及周边城市出让的宅地,也相继设定最高限价及竞报自持面积,在“面粉贵过面包”的土地市场,拿地之后如何让利益最大化是每家房企都必须考虑的问题。而市场普遍认为,自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式,一些环绕一二线城市的三四线城市越来越受房企青睐。以保利为例,其目前更偏向于都市圈二线及周边三四线城市。张大伟表示,最近比较引人关注的是部分三四线城市土地拍卖竞争非常激烈,一些三线城市的土地拍卖溢价率有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市的溢价率在热点城市中已排名前十。这些区域的地价也水涨船高。以苏州所辖的县级市太仓为例,享有“上海北大门”之称的太仓,一线房企进驻之后,目前起始楼面价都超过4000元/平方米,今年3月有一块地楼面价拍到了接近9000元/平方米。住宅市场也首次出现逆向趋势:一二线在调控下降温,三四线渐火。国家统计局发布的“2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据”显示,一二线热点城市全面处于停滞或者下行趋势中,上涨城市基本全部为三线城市和部分西部二线末城市。不过,总体而言房企拿地逐渐回归理性。近日,绿地控股公告表示,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而在土地成本控制方面,绿地将坚持理性拿地。
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  • 住房租赁市场起变化 “购租并举”制度逐步建立

    在人口净流入的大中城市发展住房租赁市场,有利于促进房地产企业转型升级。推进“购租并举”能更好地满足群众多样化的住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,让群众真正得到实惠—— 近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。 住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人介绍,《通知》旨在准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。 《通知》提出,多措并举,加快发展住房租赁市场,充分发挥国有企业的引领和带动作用。住建部房地产司有关负责人介绍说,一方面,地方可以新组建相关国有企业。例如,广东省由省财政和广东省国企平台联合出资,组建成立住房租赁平台,在广东省几个地市推进住房租赁工作。另一方面,一些既有平台也可以发展住房租赁业务。很多省市为推进保障房建设成立了地方国有企业,这些企业有一定的住房建设和管理经验,更加有利于从事住房租赁相关业务。 《通知》提出,培育机构化、规模化的住房租赁企业。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示,发展机构化、规模化住房租赁企业最突出的意义在于稳定住房租赁关系。机构化、规模化住房租赁企业出租房屋的租期普遍较长,一般不会随意转租,可以让租房者有更多安全感。 《通知》提出,要建设政府住房租赁交易服务平台。提供便捷的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案;建立住房租赁信息发布标准,确保信息真实准确,规范住房租赁交易流程,保障租赁双方特别是承租人的权益;建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制;加强住房租赁市场监测,为政府决策提供数据基础。 柴强认为,政府建立的平台能够发挥综合作用。不仅能帮助租房者在平台上找到可靠房源,也能在平台上展示出租者和住房租赁企业的评价,并实行信用管理。 《通知》还提出,增加租赁住房有效供应。其中明确,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。柴强表示,《通知》首次明确集体用地可以用来建设租赁住房,有利于增加租赁住房供应。 此外,《通知》还要求积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。柴强表示,应该明确商业办公用房改建为租赁住房,是“商改租”,不是“商改住”。 《通知》提出的“推进部门间信息共享,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务”备受关注。对此,柴强认为,从法律关系看,业主对房屋享有的是所有权,属于物权范畴。承租人对房屋享有的是债权。两者的性质是不同的。但是,过去承租人享受的相关公共服务较少,因此让承租人享受更多公共服务是必要的。 “随着住房租赁市场的完善,购买和租赁都将成为解决居住问题的重要选择。”柴强说。(经济日报·中国经济网记者 亢 舒)
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  • 租房也能上名校 广州"租购同权"能否绝杀高房价?

    竞自持出让土地正如火如荼开展,广州又出台新政保障租购同权,前所未有的租赁时代或将来临。近日,广州市发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》,16条新政从商改租、入学、税收、水电等领域,对发展住房租赁市场派出大礼包。新政内容涉及面广,政策力度大,方圆地产首席市场分析师邓浩志直言,“犹如重磅炸弹,将深远影响广州房地产市场。”保障租购同权新政对租房市场做出了详细的阐述,从多个方面保障租购同权。新政提及租房就近入学、公积金提取额度提高、中低收入公积金缴存者,可优先租赁公共租赁住房、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等各项细则。在易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓看来,新政是对去年广东省商改住条例细则的落实,同时围绕着打造“租购并举”的一个住房体系,对于壮大租赁市场具有重要意义。新政中,租房人子女可就近入学这一内容成为关注的焦点,在广州等大城市,教育和医疗等资源的稀缺一直是外来人口的“心头病”。去年广州明确“办理《广东省居住证》满一年的来穗人员,可向所在区为子女申请积分入学”,但是租房者的子女还是无法享受到购房入学的同等待遇。租购同权新政出台能否解决这一现实问题?中原地产广州项目部总经理黄韬分析指出,对于广州这一类特大城市而言,配套落实的方向是对的,但落实过程中要考虑到教育资源的分配问题。目前广州教育资源相对稀缺,名校更是家长争抢的“香饽饽”,黄韬认为,租房就近入学或许会增加名校的招生范围和压力,这一点短期内难以解决,是一个循序渐进的过程。邓浩志也表达了类似的观点,在中心区教育资源稀缺的情况下,相关政策执行会有难度,租房就近入学无疑会加剧优质学位的资源争夺。邓浩志认为,或许这一政策在广州的外围区域执行的可能性更大。绝杀高房价?中国的住房体系,经历了福利分房、商品房,以及通过保障房形式来保障居者有其屋的不同时代。邓浩志认为,租房逐步跟买房享有同等权利,是发展的趋势,未来政府解决租房的问题思路或许会有一个大方向性的改变。国家对房地产的调控思路正发生深刻变化,解决高房价的思路将更加多元化,通过大幅提升租赁住房的供应量,实行租购同权,从而降低买房需求,从需求端缓解房价上涨压力。“长远来看,租购同权肯定会降低大众的购房热情。”华南城市研究会副会长孙不熟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,房屋炒作的素材和动力都会减少,房价会逐步回归理性。不过,孙不熟进一步分析称,一些郊区房稀缺性不强,买家的支撑面也不大,租购同权会让这类房的含金量大打折扣。但对于大城市核心区的房屋来说,冲击不会太大,毕竟这些地区的房具备强烈的资产属性,即使失去了“学位”这个巨大的附加值,仍然会有其他的附加值来补充,比如租金收入,比如资产保值的功能等。需要注意的是,广州市为保障租购同权政策的实施,将通过租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房以及允许出租人改造住房后出租等方式增加租赁住房供应。增加租赁住房用地供应,未来土地竞配建、竞自持或成新常态。以竞自持方式获取土地的方式风靡全国,广州也率先试点出让多宗自持地块。根据新政要求,未来广州将变更土地拍卖方式,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。明源地产研究院首席研究员刘策告诉记者,租购同权对于租赁市场的发展无疑具有标志性的意义,发展租赁市场将吸引更多实力开发商进入自持物业领域,并带来更多政策的关注,从而倒逼开发商转变开发理念。刘策同时表示,增加土地供应是发展租赁物业的一个基础方面,但更大量的租赁物业来自存量市场,如何盘活存量也是迎接租赁时代政府和开发商需要解决的关键课题。案例分析深圳比广州早两年试水 租购同权多重障碍亟待破解每经记者 杜冉乐 实习记者 吴抒颖 每经编辑 陈俊杰7月17日,广州市政府出台新政保障租购同权,涉及赋予符合条件的房屋承租人子女享有就近入学的权益等多项内容。这意味着不用买学区房,也有入读该区名校的机会。记者注意到,这虽是“租购同权”概念在全国范围内首次被提出,但实际上,早在2015年深圳的公办小学就已向租房客敞开了大门。深圳试水在前,广州推动在后。那么,针对社会关注度很高的就近入学权益,在实际操作过程中可能面临哪些问题呢?深圳“同权”的困难以深圳为例,2015年起,深圳市小一初一学位申请已经全面实行积分入学办法。其中小一学位申请主要根据申请人在学区的住房和入户情况,再按申请人在学校地段居住时间长短、是否独生子女等情况进行量化。具体到区而言,福田区2017年公办小学的积分入学制度,儿童为福田户籍、且父母在学校报名地段租房或能提供其他有效住房证明的情形,可获得65分基础分,按备案过的租赁凭证每满1个月加0.1分,累计不超过10分。而如果父母在学校报名地段购房、且儿童入户在该房产的,可获得80分基础分,按房产证发证日期每满1个月加0.1分,累计不超过10分。同等条件下,租房与购房之间上限相差高达15分。实际上,《每日经济新闻》记者统计深圳南山、罗湖等各区,租房与购房之间的分值也均有较大差别。一名在深圳租房的学生家长告诉记者,按照条件,他的孩子在深圳入读小学并不难,但如果要入读排名较高的学校,分差太大基本实现不了。除了政策本身带来的差别,在实际操作的过程中,租房客也可能会遇到来自房东方面的阻碍。据《南方都市报》,由于深圳采取学位锁定制,不少“名校”片区的业主将房产分为学位及房子两块出租,单纯的出租房产会浪费房产的学位,不少业主并不愿配合租房客办理租赁合同。即使“同权”很难,但在业内人士看来,深圳的入学政策其实已经算是探索得比较好了。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士表示,深圳的入学政策,户籍和房产的影响相对较小,是相对较好的做法。广州也有绕不开的“坎”相较深圳全部采用积分入学的方式,广州目前的入学政策对有房产的户籍儿童倾斜更多。以越秀区为例,申请入学的适龄儿童如实际居住在户籍所在地且房产为儿童父或母全权所有,就由对口小学接收。对于租住户,越秀区规定,手续完备、且在租住合同有效期内的租住户,并且该住房为适龄儿童与父母在广州市的唯一居住地的,可以安排对应地段入学;私人出租屋还有没有房管局认可的则是统筹入学。值得一提的是,除越秀和荔湾区,广州其他区租住户基本是统筹安排学位。李宇嘉告诉记者,广州目前的入学政策相对“死板”,没有户籍且没有房产的儿童在广州入读小学会受到诸多限制,后续仍存在改进的空间。那么,租购同权应如何实现?多名业内人士表示,实现的关键在于优质教育资源的不断增加。链家研究院院长杨现领分析认为,学区房房价过高的问题,核心的症结在于教育资源供给不足,使得学区成为稀缺资源,解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。方圆地产首席市场分析师邓浩志也指出,由于租房对学位保障不足,于是社会出现了大量因入学而被迫产生购房需求的现象,租房若能保障学位,则购房压力与迫切度能有所缓解。但要注意的是,广州优质学位资源目前仍比较稀缺。政策方向十大城市加快住房租赁试点 搭建交易平台成重中之重每经记者 杜冉乐 实习记者 董青枝 每经编辑 陈俊杰广州推出租房新政保障租购同权,正引起外界热议。与此同时,住建部近来复函要求南京、武汉、成都等10个城市加快住房租赁试点。据测算,我国约有1.6亿人在城镇租房居住,其中以年轻人为主,主要是外来务工人员、新就业大学生等。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,“购租并举”正成为我国房地产长效机制的一部分。试点住房租赁7月17日,广州发布新政,提出租房人子女可就近入学、提高公积金租房提取额度、落实税收优惠等政策,加快构建租购并举的住房体系。7月10日,成都市房管局消息称,成都市从本月起进一步加快推进住房租赁工作,以建立完善租售并举的住房制度,满足新市民住房需求、吸引优秀人才安居,促进房地产市场平稳健康发展。而《江苏省加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》将于今年制定下发,支持南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市开展培育和发展住房租赁市场工作试点,搭建住房租赁信息政府服务平台,培育专业化住房租赁机构,推进住房租赁规模化经营。其实早在去年6月初,国务院办公厅就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场。明确到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。何倩茹认为,《意见》旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变,而且也是建立房地产市场长效机制的一部分,因此目前各个城市均在落实这个工作,以后肯定有城市继续跟进。同策咨询研究部总监张宏伟分析称,短期内租房不是目的,租房之后再购房才是最终目的。起码对于还在推进城镇化的一些城市来讲,通过购租并举和租购同权进一步吸引更多的人,尤其是各类人才落地生根,最终实现就业和购房居住,保证城市的产业和经济持续增长,这才是关键。构建交易平台如今我国租赁市场需求上升,但住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要,存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善等问题。为了保障市场健康平稳,构建全市统一住房租赁交易平台成为必然。广州将成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名),负责统筹该市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理,将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。并且建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化,实现现代租赁产业链条信息的全方面交互,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。另外,成都市已经构建起全市统一的住房租赁交易服务平台,包括住房租赁信用管理体系。在全市统一的住房租赁交易服务平台中,建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系,建立“红名单”和“黑名单”制度,通过多部门信息共享,在成都信用网公示,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。记者还了解到,扬州已着手建立政府住房租赁监管平台,徐州市房管局下设住房租赁管理处,常州多年前已在全国率先采用政府收储市场房源做公租房的做法。而早在2015年1月,《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》出台,就提出建立住房租赁信息政府服务平台。何倩茹分析称,建立住房租赁交易平台,可以使得市场的房源、客源更加透明,交易也变得更为公开、公平。但其个人认为这个平台的搭建不会少了中介企业这一个环节,而且中介企业在这个平台上,仍将起着串联服务租赁双方的工作,必不可少。资本动作租房时代或开启 长租公寓迎来新风口每经记者 杜冉乐 实习记者 吴抒颖 每经编辑 陈俊杰“那肯定对我们是好消息。”在广州租房新政“租赁16条”被提出后,一名在华南地区运营长租公寓的人士向《每日经济新闻》记者表示。新政出台,部分尚未进驻广州市场的品牌公寓闻风而动,企望在这座“先锋城市”的公寓市场上分一杯羹。更有业内人士表示,我国租赁时代或将到来。由此可以思考的是,在国家政策向着租赁行为倾斜时,“长租公寓”这种模式,或许将站上新的风口。长租公寓迎利好《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》被认为是地方发展住房租赁市场一次最为全面、系统的工作部署。具体细则,既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策;也包括房屋出租税收减免、允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施。优趣文化创意有限公司CEO李闻喜向《每日经济新闻》记者表示,广州的这些措施保障了租房者享有公共服务配套的权益,对于租房者而言,租购同权也体现了政府的人文关怀。除了最引人关注的租购同权,《工作方案》中的另一条“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”,被视为是长租公寓的一大利好。多名公寓品牌运营方告诉记者,他们更希望这一模式在全国推进,“上海、深圳之前都发生过拆除‘厂房改公寓'的情况,这其实与国家对于租赁行为的扶持有点出入。而广州这一次走在前头,希望能为租赁行业带来正面的影响。”“租赁将会是未来的一种趋势。但以往租房的体验并不好,长租公寓将为没有能力买房的人们提供另外一种可行的方式。”李闻喜称。实际上,不光广州,上海、深圳、北京等一线城市也已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行的力度均超越以往,显示出各地推进购租并举的决心。品牌公寓闻风动“到广州去设立南方总部,为广州的行为点赞。”乐乎公寓创始人罗意十分看好广州对于租赁行为的扶持,在广州提出租购同权后,他在朋友圈写下这么一段话。《每日经济新闻》记者向深圳、北京的多个品牌公寓运营方了解,不少长租公寓的运营方均表示,“广州作为一线城市,我们肯定会关注。”也有品牌公寓运营方表示,他们会持续关注广州进一步出台的细则,至于是否落地项目,则仍有待评估。“如果真的能够做到租购同权,那势必价格会被抬得非常高。”实际上,在此之前,长租公寓这一领域已经吸引不少开发商和中介机构的关注。万科董事会主席、首席执行官郁亮近日也公开表示,北上广深等城市住房租赁市场需求很大,目前已经开办长租公寓1.2万~1.8万间,计划今年做到10万间。万科的长租公寓品牌在广州也有所布局。《每日经济新闻》记者从万科泊寓的官网了解到,目前泊寓在广州已经有14个项目,分布于越秀、天河、白云、番禺、海珠和荔湾等主要城区。除此以外,世联红璞公寓在广州也已有较大规模;龙湖冠寓则将广州视为重点发展城市,寄望在广州开疆拓土。
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  • 孙宏斌多花近143亿收万达文旅资产 富力6折买酒店

    焦灼的一小时,或许有攻有退。7月19日下午4时,原本是万达与融创两个主角互换承诺,为这场价值632亿元的世纪大交易签约定音,但现场杀出了第三者富力地产。第三者的闯入,或许自带“剧情”。下午4时,记者入场完毕,接下来就应该是见证签约的时刻了。令人意外的是,接下来上演的是记者全数被清场。渐渐地,现场开始出现“富力地产可能会毁约,不再接手万达集团酒店”的声音。接下来的一个小时,王健林(万达集团董事长)、孙宏斌(融创中国董事局主席)和李思廉(富力地产董事长)在会议室里谈了什么,外界不为所知,或许是孙宏斌有所让步,或许是原本什么都没发生。总之,一个小时后,富力地产还在。据万达、融创和富力地产三方联合公告称,万达商业将北京万达嘉华等77家酒店以199.06亿元价格转让给富力地产,同时,77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响;万达按照原计划将13个文旅项目91%股权转让给融创,但价格为438.44亿元,交割后项目后,融创承担现有全部贷款约454亿元。对此,昨日有业内分析师向《证券日报》记者表示,看似孙宏斌将原本收益率很低的酒店资产这个烫手山芋甩手了,但他对低成本土地的渴望,导致其比原来多花了142.69亿元,溢价48%收购13个文旅项目的91%股权(原来作价295.75亿元);从富力地产方面来看,酒店多了一个,价格却少了136.89亿元(76个酒店原本作价335.95亿元),相当于六折受让了万达的酒店资产。一个溢价,一个打折,显然孙宏斌付出的代价更大,但同时确实也可以降低融创的负债水平;而万达分分钟又甩出手一个重资产酒店,折让部分则由融创承担了。显然,在这场重新整合的交易中,说不上谁是最终的赢家,但眼前的赢家看起来并不是融创。孙宏斌称会控制好负债率在发布会现场,孙宏斌第一个上台讲话。《证券日报》记者注意到,几分钟的发言,孙宏斌非常谨慎,完全低头照着讲稿念,中途仅抬过一次头。直到讲完,他才说,“不好意思,这辈子第一次念稿”。孙宏斌称,“这次万达和融创的交易范围和结构都进行了调整,我们和万达合作13个文旅项目,万达出售给富力77个酒店资产。这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了我们的负债水平,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于融创和万达合作的文旅项目资产包来说,这是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意”。上述人士指出,不难看出,将近143亿元的溢价,应该是孙宏斌的妥协。而妥协的背后,是融创没有擅长运营酒店的团队,反而对低成本土地有着非比寻常般执着的欲望。孙宏斌称,“融创有很强的风险控制意识,非常重视风险管理。我们认为这个行业存在地价太贵和企业现金流的风险。融创从2016年10月份开始就基本不在公开市场上拿地,这大半年的积累为我们把握并购合作机会沉淀了充足的资金。我们希望拿到价格合适的土地,而现在公开市场的地价是偏贵的,融创从去年就判断并购市场是有机会拿到价格合适的土地的”。正如日前本报刊文《对赌协议重压万达甩卖632亿元资产接盘侠融创资金链遭遇大考》中所示,万达手里近年来拿地平均楼面价不足1600元/平方米,确实足够便宜。同时,也如王健林所示,通过此次转让,融创得到13个万达城,4800万平方米的土地储备,这些是分布在一、二线城市的低成本销售物业,将使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。或许,进入中国房地产行业前两名,甚至超过万科是孙宏斌的野心,但对于这笔收购,孙宏斌也有弥补融创在文化旅游产业和持有物业领域的短板之意。据孙宏斌表示,接下来,融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业和电影等诸多领域有深度战略合作。而对于外界质疑的融创负债问题,孙宏斌表示,融创上半年的销售额为1100多亿元。截至2017年6月30日,融创账面有900多亿元现金,7月份回款会超过200亿元,下半年其他月份回款都会超过300亿元,全年将有超过3000亿元的销售额,会有充足的现金流。“我们也会继续控制好负债率,管理好现金流”。  李思廉六折买酒店  扩张产业链六折受让77个酒店资产,李思廉是不亏的。据记者了解,富力有酒店发展战略,在全球已开业和建设的高级酒店24家,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后,富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。正如王健林所说,放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。李思廉也表示,“通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局”。根据此前公告披露,2016年,万达资产包中的目标酒店资产除税后利润为8.7亿元。但尽管这些酒店资产整体盈利,199亿元的收购价,77个酒店资产,对富力来说,这是一笔耗费巨资入账的重资产。同时,易居研究院智库中心研究总监严跃进也向本报记者表示,万达的酒店资产包中有位于二、三线城市的酒店,未来富力可能会产生一些运营压力。不过,另有不愿具名人士向《证券日报》记者表示,富力有做高端酒店的野心,这笔交易完成后,不排除其未来将酒店资产拆分出来,再去上市的可能性。如果仅看眼前这笔交易或这场谈判,孙宏斌付出了一定代价,李思廉也有一定压力,王健林则是最轻松的一个。  王健林曝交易完  负债2000亿元目前看来,万达肯定是赢家。王健林表示,通过这次转让,万达将大幅减少负债,收回巨额现金。就万达与融创的协议来看,万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”,即一是品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;二是规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;三是项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;四是运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。鉴于此,万达方面也称,这次协议签订标志着不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营道路,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前,在中国能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润的,恐怕只有万达。此后,王健林表示,“今年再讲点大家感兴趣的话题,说一下大家都关心的万达商业的负债问题”。据王健林透露,本次转让后,万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元),加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款),现金共计约1700亿元。对于该笔现金的用途,王健林称,万达商业决定清偿大部分银行贷款。更重要的是,万达商业还有1300亿元销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿元。截至今年年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,预计2018年租金将超过330亿元。未来5年里,预计万达商业租金年均增长幅度将达到20%左右。“万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断”。
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  • 北京:未来5年将推50万套公租房平抑房价

    据北京市政府官网消息,北京市住建委近日宣布,全市6万套保障房已提前半年竣工。未来5年还将建设公租房50万套。提前半年竣工保障房6万套据北京市建委介绍,截至6月底,北京市保障房新开工37524套,完成年度5万套建设筹集任务的75%;竣工65676套,完成年度6万套任务的109%,提前半年完成全年目标。作为全国首批利用集体土地建设租赁住房试点,北京目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个项目、房源1.28万套。其中平房乡项目、唐家岭项目已开始入住。北京并以多种新渠道筹集保障房,如鼓励国有企业利用自有用地建设自住房。今年上半年,平谷区山东庄镇等三个项目作为市属国企利用自有土地建设自住房项目,也被列入2017年保障性住房建设计划。全国首批试点以集体土地建公租房比以往更多、更全的供应形式正拓宽着北京保障房的筹集渠道。北京市住建委披露,全市已经开工的37524套保障房中,包括公租房5740套、自住房2571套、棚改安置房29213套;竣工的65676套保障房,其中公租房14159套、产权类保障房33686套、棚改安置房17831套。北京市住建委表示,今后5年仍将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。
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  • 绿地控股上半年收入1248亿 住宅调控仍会从严

    7月18日,绿地控股(600606.SH)在成立25周年之日发布2017半年度业绩快报,业绩快报显示,绿地控股2017上半年实现营业收入1248.2亿元,利润总额82.7亿元,较去年分别增长15%和30%,半年末总资产7453亿元。经营性现金流情况继续改善,盈利水平进一步提高。各项指标均顺利实现上半年预算目标。对于未来房地产市场的发展趋势,绿地控股方面表示,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而相应地,商办产品的市场机遇将持续凸显和扩大。而在土地成本控制方面,绿地控股则称,将坚持理性拿地。业绩快报显示,绿地商办项目2017年上半年销量大幅回升。绿地房地产板块上半年累计实现合同销售金额1330.96亿元,同比增长20.2%。下属7家房地产事业部上半年合同销售收入已超80亿元。值得注意的是,因城而异的调控政策下,绿地非一线城市的商办项目销量大幅回升,销售金额同比增长78%。而对于未来房地产市场的走势,绿地方面认为,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而相应地,商办产品的市场机遇将持续凸显和扩大。为此,绿地酝酿多时的创新型商办产品魔奇公寓、柔和酒店等将在下半年批量面市。在战略项目储备方面,绿地上半年累计新增土地储备项目21个,土地面积305万平方米,可建建筑面积745万平方米,总地价逾191亿元。绿地今年重磅实施的“特色小镇战略”是当前土储的核心。围绕重点城市及周边有溢出效应的区域,绿地上半年在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地,签约了一大批特色小镇项目,涉及土地约40000亩,已实现供地近3000亩,预期将在下半年和明年形成批量产出。在财务成本管控方面,业绩快报显示,绿地在资金资源获取上取得了中信银行、兴业银行总授信扩盘,灵活运用应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,整体资金成本从年初的5.45%进一步下降至5.33%。至于当前热议的土地成本问题,绿地方面则表示,会坚持理性拿地,通过多产业协同、收购等方式以较优成本获取大幅土地。按照绿地提出的房地产主业与“大基建、大金融、大消费”共同构筑产业集群的发展方向,业绩快报显示,业绩快报显示,2017年上半年其在金融、基建和消费等领域布局也有所加速。“下半年外部环境依然复杂,要全面、客观、辩证地进行研判,善于把握结构性的机遇与优势。中国经济将继续保持稳中有进、稳中向好的总体态势,社会各界的注意力仍将聚焦发展,区域经济的发展动能将进一步释放。对于集团这样的产业多元、产品线丰富的大企业,将是难得的机遇。” 绿地控股董事长、总裁张玉良表示,绿地近几年产业布局的价值正在不断显现、放大,商业模式和运营逻辑日趋成熟。“我们充分的资金运筹能力、资源获取能力、战略把握能力,为下阶段发展带来良好预期,将继续推动绿地长期稳健发展。”张玉良说。
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  • 万科3名董事弃权 交易市盈率14.6倍

    7月18日,仅停牌了两个交易日的万科A复牌跳空高开,盘中一度大涨4.9%,后在大盘的拖累下急调,至收盘涨2.89%。前一日晚间,万科A披露了参与物流巨无霸普洛斯的进一步交易细节。以万科为代表的财团将以每股代价3.38新加坡元、对应收购总代价159亿新加坡元私有化新加坡上市公司普洛斯。其中,万科地产(香港)出资不超过34亿新加坡元(按7月14日汇率折算为人民币168亿元),在财团控制的收购要约方Nesta Investment Houldings,L.P.(下称有限合伙)中的有限合伙权益约21.4%,为第一大单一出资方。值得注意的是,在实施上述交易的前4个月,万科第十七届董事会对此进行了表决,11名董事中有7票赞成、3票弃权、1票回避,而回避表决者仍然是之前备受争议的独立董事张利平。这一表决结果跟去年引发各界大讨论的“6.·17董事会”如出一辙,所不同的是针对私有化普洛斯交易出现了3张弃权票,而去年“6·17董事会”则是3张反对票,不过通过率都是7/10。无疑, 收购普洛斯是新开启的“郁亮时代”一大重头戏。虽然该交易与万科大力发展的物流地产有诸多协同,但交易溢价的高低仍存争议。7/10通过率再现对于巨资参与普洛斯私有化事宜,万科地产(香港)于7月5日订立了财团条款,7月14日订立了股东协议及附属协议。不过,万科董事会早在4个月前便对此有了决议。7月17日晚间公告披露,3月18日,万科以电子邮件方式将《关于提请董事会授权公司参与私有化普洛斯交易的议案》提交第十七届董事会审议。审议结果是以7票赞成、0票反对、3票弃权、1票回避的表决结果通过了该议案。其中,张利平独立董事因其所在任职的公司也拟参与竞标,特向公司申明回避上述董事会议案之通讯表决。“张利平回避表决,分母由11降为10,本次董事会通过率为7/10,超过董事会规定的一半,因此整体是通过的。”7月18日,万科A董事会办公室人士表示。值得注意的是,3月18日万科董事会的表决结果跟去年股权之争白热化时著名的“6.17董事会”如出一辙。当时,华润为阻止万科与深地铁重组案,派驻的3名董事均投了反对票。不过出乎意料的是,11名董事中,7票赞成、3票反对、1票回避,重组案以7/10的通过率涉险通过。而张利平的一票回避票让分母从11降为10,成为重组案险过的关键,因此专家学者对张利平是否为关联董事、是回避还是弃权以及是否因计入董事投票分母而展开大讨论。而此番3月18日的董事会上,万科并未公告是哪三位董事投出弃权票以及弃权的原因。上述董事会办公室人士表示,“因为公告对此没有披露,也不方便说。”值得注意的是,从万科3月18日召开董事会通过私有化普洛斯到7月14日停牌,中间将近有4个月的时间延缓披露。万科称,“为了推动本次收购顺利进行、避免泄露公司商业机密,同时也为了避免给投资者造成误导,根据《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定,经公司申请,深圳证券交易所同意公司就上述董事会决议暂缓披露。”“因为这个理由延缓披露是可以的,不过一般最多延缓一个月,万科延缓4个月十分少见。”7月18日,深圳一位曾经供职深交所的机构人士对记者表示。对此,上述董事会办公室人士表示,主要是因为本次交易中间的商业谈判和沟通需要很长时间。溢价争议股权之争尘埃落定之后,万科第十七届董事会也在风波后退役。6月30日的股东大会上,万科第十八届董事会落定,自此万科从“王石时代”步入“郁亮时代”。参与普洛斯私有化无疑是郁亮接棒以来的一件大事。对此交易,郁亮评价称,此次交易如完成 ,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局。不过,虽然普洛斯与正在大力发展物流地产的万科有着多种协同作用,但市场仍对其收购价格有争议。根据万科公告,私有化普洛斯每股代价3.38新加坡元,对应收购的总代价为159亿新加坡元。其中,收购代价3.38新加坡元相比其在2016年12月1日前最后一个交易日前12个月、6个月、3个月及1个月的按交易量计算的加权平均价格分别有81%、76%、72%及67%的溢价,相比其历史上出现的最高收市价(出现在2013年10月24日及2013年11月15日)存在8%的溢价。“这个溢价并不算低,可能是因为新加坡的市场估值本来就很低。”上海某中型券商并购人士称,房地产公司并购关键要看资产质量,如果资产优质可能估值方法会有差异。另外从市盈率方面看,此次交易溢价也不算低。普洛斯最新年报显示,2016年4月-2017年3月,其总资产达217.6亿美元,实现营业收入8.8亿美元,归属于公司股东的净利润为7.94亿美元(约合人民币54亿元)。7月12日,普洛斯的市值约为127亿新加坡元(约合人民币628亿元),对应的市盈率约为11.6倍。以万科为代表的财团此次交易总对价为159亿新加坡元(约合人民币786亿元),对应的交易市盈率达到14.6倍。由于物流地产在A股是稀缺标的,东百集团发力物流地产还在投入阶段,因此比较成熟的对比标的是在港上市的中国物流资产,其市盈率仅有9.44倍。招商证券对此次交易发布研报称,交易定价不算便宜但尚可接受;海通证券则认为交易价格合理。“本次交易,万科看重资产的含金量,其本身的价值值得这个价格。”上述董事会办公室人士称,对于溢价的高低,不同的人从不同的角度理解不一样。值得注意的是,万科虽然通过本次私有化将持有有限合伙权益约21.4%,但尚未达到并表的规定。“对于普洛斯,万科将来会有进一步的投资,还要看业务开发情况。这在公告里也披露了。”上述董事会办公室人士称。
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  • 上半年卖地近1.9万亿 三线城市地价上升明显

    虽然一二线城市楼市调控仍在趋紧,但全国土地出让收入依然保持了较快增长,同时,正处于楼市“去库存”状态的三线城市住宅地价上升明显。国土资源部17日发布的《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》)显示,总体来看,今年第二季度全国主要监测城市住宅地价仍较快增长,各线城市住宅地价环比增速均有所上升,一线城市、环京及珠三角部分城市的地价增速仍处于高位运行,二三线城市的地价较快增长,三线城市上升态势较为明显。土地收入增长超三成《报告》称,在2016年上半年房地产供需两端均经历了一轮加杠杆周期的背景下,2017年上半年房企到位资金同比增长,信贷收紧对企业需求端的抑制作用尚有时滞。在主要城市土地市场中企业拿地需求依然旺盛,带动房地产用地价格增速上扬。房地产开发企业拿地多,加上地价上涨,地方土地出让收入自然水涨船高。国家统计局17日发布的数据显示,今年1~6月份,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%;土地成交价款4376亿元,增长38.5%;而财政部在此前14日发布的数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入18836亿元,同比增长34%。而中原地产研究中心统计数据也显示,今年上半年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了13691.3亿元,相比2016年同期的9891亿元上涨幅度达到了38.4%,平均地价则同比上涨了27%。中原地产首席分析师张大伟介绍称,从土地出让金额高的城市看,依然集中在一二线城市,北京、杭州、武汉等8个城市均超过了500亿元。不过,三四线城市卖地收入出现明显上升,其中佛山423亿元、嘉兴311亿元、温州254亿元、宁波293亿元,另外徐州、常州、沧州、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市卖地也均超过了100亿元。三四线城市土地出让收入的增多,与一二线城市楼市调控不断加码、楼市销售趋冷、房企进而转战周边市场相关。我国房地产市场的一二线城市大多分布在东部地区,但从目前的统计数据来看,中西部地区今年的房地产销售状况要明显好于东部地区。国家统计局数据显示,今年上半年,东部地区商品房销售面积33401万平方米,同比增长11.7%,明显低于全国16.1%的增速。而中部地区商品房销售面积19140万平方米,同比增长19.9%;西部地区商品房销售面积18746万平方米,同比增长21.2%。两区域楼市销售面积增幅都要高于全国平均水平。换言之,在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下,包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃,逐渐成为拉动房地产市场的主力。避免三四线城市风险集聚张大伟表示,从全国市场看,随着楼市调控深入,一二线核心城市的土地热潮正逐渐转移到三四线城市。从城市级别看,三四线城市的住宅类土地明显升温,一二线城市的土地市场则明显平稳。《报告》也称,三四线城市作为价值洼地,继续享受鼓励去库存的政策红利,尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好,城市预期价值提升,楼市投资性需求增强,成为房地产市场需求梯度转移的承接区域,结构性热点区域呈现。同时,近几年的棚改货币化提速也为三四线城市房地产市场提供了销售动力。从统计上看,我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%,帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。而从今年的一些地方政府发布的计划看,大多数地方政府将棚改货币化比例调升至50%以上。华创证券宏观研究部门近日发布的报告认为,自2016年一季度棚改货币化安置持续去库存开始,三四线城市的房地产库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间,甚至部分三线城市已经进入到12个月以内,而在此类城市的供需进入到合理区间甚至是涨价区间之后,同时在购房政策又相对优惠的背景下,逐步推动住宅需求进一步释放。《报告》显示,今年第二季度,唐山、秦皇岛、邯郸、廊坊、安阳、新乡、苏州、嘉兴、汕头、顺德、中山、荆州、株洲、北海等14个三线城市的住宅地价环比快速上涨,涨幅超过3%。三四线城市地价的快速上涨也引起外界关注。《报告》称,下一步要注重政策的灵活性和稳定相结合。提高各类政策之间的协调配合,避免政策过度“叠加”或“冲减”。热点城市的调控政策要继续保持稳中微调,增强定力,着眼未来,避免后市反弹;要综合权衡稳预期、去库存、去杠杆等政策,避免三四线城市的风险集聚。
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  • 一线城市房价环比平均首降,三四线继续领涨

    国家统计局昨日发布的最新数据显示,6月,一二线城市继续降温,一线城市房价自2014年楼市升温以来环比平均首次下降,北京二手房价格已经连续两个月领跌全国;三四线城市房价则继续领涨,其中洛阳新房价格以2.4%的最高涨幅领涨全国,房价涨幅超过1%的基本是三四线城市。接受证券时报记者采访的业内人士认为,一二线城市楼市过热现象已基本消失,房价快速上涨的势头已被完全阻断,预计下半年一二线热点城市房价走势将进一步趋稳,而三四线城市在库存去化加速、政策没有加码的情况下,房价仍会继续上涨。一线城市房价环比平均首降初步测算,6月份一线城市新房和二手房价环比平均分别下降0.1%和0.2%。“这是2014年本轮楼市升温以来首次出现一线城市平均下行。”中原地产首席分析师张大伟说。与此同时,曾经房价领涨的城市如今成为下跌主力。数据显示,6月,70个大中城市中,有6个城市新房价格环比下降,分别是北京、上海、福州、成都、无锡、三亚,其中,三亚以0.8%的最高降幅领跌全国,其次是北京,降幅为0.4%。二手房价来看,有9个城市环比下跌,北京以1.1%的降幅领跌全国,天津跌幅第二,三亚跌幅第三。这是北京二手房价连续第2个月领跌全国。从同比情况看,15个一线和热点二线城市新房价格同比涨幅全部回落,70个大中城市中,一线城市新房和二手房价同比平均涨幅均连续9个月回落;二线城市新房价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手房价同比平均涨幅连续5个月回落。亚豪机构市场总监郭毅认为,在分类调控的影响下,尤其是一二线城市的限购扩容、二套认定趋严、信贷收紧等使得市场需求深度受限,成交一路萎靡,导致一二线城市房价涨幅不断回落,逐渐进入走稳阶段。从上半年市场表现来看,房地产调控已初现成效,一二线市场过热现象已基本消失,房价快速上涨的势头已被完全阻断。预计下半年一二线热点城市房价走势将进一步趋稳。房价涨幅超过1%的多为三四线城市6月,70个大中城市中,新房价格环比涨幅在1%以上的有20个城市,其中洛阳以2.4%的最高涨幅领涨全国,蚌埠、北海并列第二,涨幅为2.1%,襄阳第三,涨幅为2%。从二手房价环比涨幅看,蚌埠以1.9%的最高涨幅领涨全国;南宁第二,涨幅1.7%;西安、温州、北海并列第三,涨幅1.6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从房价增幅排名来看,三四线城市房价上涨幅度依然较大。洛阳、蚌埠、北海等属于所在省份经济实力或楼市经济相对发达的三四线城市,比如洛阳明显受到了郑州市场的影响,而蚌埠市场也在最几个月开始起步。“从数据看,6月首次出现趋势相反的变化,三四线城市接近全面上涨。新房价格涨幅超过或达到1%的有20个城市,二手房价格涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。”张大伟说。张大伟认为,三四线城市成为最近3个月库存去化主力,预计下半年在库存去化加速、政策没有加码的情况下,房价依然会继续上涨。
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  • 广东闲置土地处置率达99.36% 惠城等5区未处置到位

    17日,广东省国土资源厅召开新闻发布会,通报了全省加快批而未供和闲置土地盘活利用专项整治第一阶段整治任务完成情况:截至2016年12月底所统计的全省2011年至2015年征地率为93.2%,比2016年三季度末所统计的78.12%提高了15.08个百分点,除汕头市南澳县外,其余市、县(市、区)近五年征地率均超过80%,完成整治征地率整治任务。 同时,截至2016年12月底所统计的全省2011年至2015年供地率为65.63%,比2016年三季度末所统计的54.1%提高了11.53个百分点,除阳江市江城区外,其余市、县(市、区)近五年供地率均超过60%,完成整治供地率整治任务。 根据通报,全省列入督察清单的1998宗、7666公顷闲置土地,截至2016年12月底,已处置到位的有1986宗、7616.86公顷,处置率(按照面积计算)99.36%。除惠州市惠城区、汕尾市海丰县和陆丰县、顺德区外,其余市、县(市、区)已全部处置到位。列入节约集约用地专项督察清单尚未整改到位的17宗闲置土地和1宗典型案例,除涉及司法查封的9宗暂时无法落实处置以外,其余9宗均已按照国家的整改标准落实到位。 省国土资源厅副厅长杨林安透露,全省共有涉嫌闲置土地(包括疑似闲置土地和已认定未处置闲置土地)2036宗,面积6017.86公顷,未超过全省近五年平均供地量(2.35万公顷),除河源市东源县外,其余市、县(市、区)涉嫌闲置土地面积均未超过近五年平均供地量。
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  • 地产未来走向 新华社:结构性调整思路浮出水面

    18日,国家统计局公布今年6月份房价数据。全国房价总体平稳,一二线城市房价同比涨幅连续回落,一线城市房价环比下降,折射了本轮楼市调控政策的威力。 据不完全统计,自去年“9·30”调控至今9个多月时间,全国已经有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策。时至年中,今年春天起不断“加码”的楼市调控仍在继续。 新一轮调控给房地产市场带来了哪些变化?稳定楼市的长效机制如何落地?“新华视点”记者近日多地调研,探寻房地产市场的动态与走向。 房价之问:价格真的降了吗 今年以来,以北京“3·17”政策为起点,从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪周边区域,新一轮范围更广、力度更严的调控席卷全国。 从国家统计局数据看,上半年房地产价格调控成效进一步显现,楼市分化态势依然明显。 一线城市房价稳中回落。截至今年6月,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落。6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。其中,北京二手住宅价格环比下降1.1%,深圳新建商品住宅价格同比涨幅收窄至2.7%。 截至6月,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落,过热局面得到一定遏制。6月份,尽管杭州等个别热点城市价格环比略有上涨,但总体看投机需求得到遏制。 同时,非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象,房地产企业拿地冲动相较以往减弱。记者调查发现,尽管大部分房企仍然看好一二线城市土地市场,但房地产开发投资增速呈现缓中趋稳走势。 但记者日前采访部分三四线城市,发现一些地方的房价有回温态势。国家统计局数据也反映出部分三四线城市的地价和房价出现上涨。 中山大学岭南学院房地产研究中心主任廖俊平指出,近年来,越来越多大城市的人口回流到原流出地,相当一部分回流到了三四线城市。据统计,部分三四线城市的回流农民工购房占比超过当地商品住房交易量的50%,有的县城甚至超过70%,自然推动了房价上涨。 房价变动时刻牵动着购房者的神经。刚过去的6月,由于无力承担40万元一个的车位与六成的首付款,拥有刚性需求的白领小冯,与看中的一套位于杭州市西湖区之江板块的新房擦肩而过。 浙江省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长寿欢林说,个别房地产开发商采取高价绑定车位、将新房通过二手市场转让等手段提价,被政策“压下去”的差价落到了像小冯这样的购房者身上。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,调控楼市既要用短期见效快的方法去“堵”,也要用面向中长期的措施去“疏”,做到远近兼顾、疏堵结合。 调控之问:长效机制落地有多远 从限购、限贷、限价到限售、限商——上半年,一线城市和热点二三线城市,密集出台以“限”为核心的紧缩型需求侧调控措施,力图全面管控投机炒房。 记者注意到,在进行以“堵”为特点的需求侧管理同时,一些供给侧调控的“后手棋”也开始落子布局。 7月4日,上海位于浦东新区和嘉定区的两幅出让地块首开“只租不售”模式。3天后公布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出,上海“十三五”期间计划供应5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套,比“十二五”期间增加60%左右。 实际上,在上海公布未来5年供应计划之前,北京也开启了供给侧结构性改革的思路。未来五年计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中包括50万套租赁住房。 以北京、上海等一线城市为代表的楼市“供应之变”表明,楼市调控重点正从最初的“打补丁”“堵漏洞”,向如今的“增供应”“调结构”转变,调控手段正由堵到疏、由抑投机转向稳预期。 楼市的火热往往伴随“地王”的不断涌现,背后不仅有土地短缺、拍卖机制的原因,也与过度透支的金融有紧密关系。 “各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。”不久前,住建部和国土资源部联手加强购地资金管控,掐断货币到房地产之间不合理的“明渠暗道”。 此外,5月底,住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿,“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场,预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系,转向构建“租售并举”的供应新体系。 种种迹象显示,从土地供应、金融到立法顶层设计,房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面,基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。 刘洪玉说,需求侧管理“先手棋”只能治标,只有尽快下出“后手棋”,着力改善土地和新建住房供给管理,提高市场供应弹性,才能稳住老百姓对楼市的预期。 市场之问:如何将“房住不炒”落实到位 从去年底中央经济工作会议,到年初中央财经领导小组会议,再到刚刚闭幕的全国金融工作会议,稳定楼市、防范风险一直是高层关注的重点,也是当前经济社会生活的头等大事之一。 在业内专家看来,地方政府这一轮房地产调控确实是在“动真格”,很多调控手段力度之大超乎预期,如对“商改住”项目等一些市场顽疾“动刀”。 如何将“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位真正落实到位? 中国指数研究院常务副院长黄瑜说,关键要加快形成稳定房地产市场发展的长效机制和住房制度。她表示,中国目前仍处在城镇化快速发展阶段,楼市向好的大方向没变,仍是推动中国经济发展的稳定器。 长效机制的建立是一个长期动态的过程。“与长效机制相关的各种相关政策,都要从局部利益中走出来,从稳定市场、防范风险的大局着眼。”刘洪玉说。 在浙江大学房地产研究中心主任贾生华看来,要建立长效机制,就必须加快房地产税收体系改革,抑制投机行为;促进公共服务均等化,防止权利、财富、产业、人口单向集聚。 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出,政府各部门应协同发力推进房地产长效机制建设,既要完善供求、竞争与价格等市场调节机制,也要加强监管、调控和保障等政府调节机制;此外,住房、土地、金融、财税等配套改革要组合发力,通过条块纵横结合编制一张长效机制网,既兜住“住”的底线,又缚住“炒”的野马。
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  • 央媒解读“租购同权”新政:房屋租赁时代或到来

    广州楼市爆出大消息! 为稳定房地产市场合理预期,促进房地产市场平稳健康发展,广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。 值得注意的是,该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施:租购同权。 广州新政:租房人子女可就近入学 保障租购同权 值得一提的是,《工作方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。 但需要满足以下条件:具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。这意味着,以后在广州租房,租房人子女可就近入学。 除此之外,《工作方案》还提到了以下重要的内容: 提高公积金租房提取额度 加大住房公积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。比如,职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。 落实出租住房税收优惠政策 对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。 增加租赁住房用地有效供应 将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。 允许将商业用房等按规定改造成租赁住房 经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。 同时,出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。 专家解读:租房者权益将向购房者靠拢 方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示,文件首次提出“实现租者幸福居住”的目标,这至少意味管理政策会积极引导,将租房作为未来重要的居住方式,租房的配套权益也将向购房居住靠拢。 邓浩志分析,《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容,解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育,一直以来就读是跟户口挂钩的,户口跟房产挂钩。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实,这部分人就可以选择租赁,减少买房焦虑。 发展住房租赁市场并不意味着房价一定不会涨,“因为房价与供求关系相关,土地供应的紧张等问题,估计短期内难以解决。房价也可能由于出租租金的稳定而得到支撑。对于无力购房的人而言,如果能够租房都有相关权益无疑是好事。” 楼市未来走向:房屋租赁时代或将到来 在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。 近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场,已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”,甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明,我国楼市供应体系正在发生根本性变化。 同策咨询研究部总监张宏伟指出,“随着房价的上涨,再加上热点城市限购越来越严格,具备购房能力的人慢慢减少,购房年龄将会延迟,这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。” 链家研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。 更重要的是,中央多次重申对于住房的重新定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是楼市供应更加强调有效性、持续性,并引导土地及住房供应结构性变化的原因。 在政策支持及社会发展的变化下,买房这一传统方式正在悄然转换,租房时代即将来临。
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  • 上月一线城市房价领跌三四线城市普遍上涨

    今年以来,全国房地产市场整体降温,但城市间分化趋势也日趋明显。一二线城市房价受调控影响明显,尤其是北京新房和二手房环比价格均出现负增长。而三四线城市房价接近全面上涨,其中洛阳、蚌埠、北海新房以逾2%的涨幅领涨全国。 分析人士认为,一二线城市房价退烧印证了楼市调控政策的有效性。预计随着7、8月份传统淡季的到来,全国楼市整体会有明显降温。 京沪房价环比下跌 国家统计局昨日公布全国70大中城市房价数据显示,6月份,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格平均涨幅同比均连续9个月回落,6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。 环比来看,一线城市房价也呈下降趋势。初步测算,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。 “这是一线城市新房和二手房价环比出现两年以来的首次下降。”交行金融研究中心高级研究员夏丹在接受上证报记者采访时表示,政策高压下热点市场依然会维持平静,预计年内难获喘息机会。 具体来看,6月份,北京和上海新房价格环比均出现负增长,其中北京环比下跌0.4%,上海下跌0.2%。同期,深圳新房价格环比由负增长转为持平,而广州房价环比涨幅由上月0.9%收窄至0.5%。 下跌趋势在二手房市场体现更为明显,尤其是北京。据统计局数据,6月份,北京二手房价格环比下降1.1%,连续两个月成为全国跌幅最大的城市。此外,深圳也下跌0.4%,天津、合肥等热点二线城市亦出现下跌。 易居研究院研究员赖勤表示,一二线城市房价降温印证了此前楼市调控政策的有效性,“二手房价格下跌的城市数量继续增加,信号意义极强,全国楼市或逐渐降温。” “一二线城市房价下行拐点出现。”中原地产首席分析师张大伟如此判断。 销售增长主要来自三四线城市发力 从环比数据看,三四线城市接近全面上涨。6月份,70大中城市中,新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个,二手房涨幅超过或达到1%的有14个,基本全部为三四线城市。 此外,销售数据也印证这一点。此前统计局公布,6月商品房销售情况超预期,单月销售面积和销售额增速分别为21.4%和30.3%,为上半年次高和最高。 夏丹表示,结合CREIS中指数据,一线和二线代表城市成交同比均显著下降,销售增长主要来自三四线城市发力,实现了热点地区降温和去库存地区热销的双重目标。今年以来去库存保持了良好节奏,待售面积每月以平稳速度下降。 赖勤则认为,受去库存等利好政策的影响,目前三线城市楼市比一二线城市更加火热,未来不排除各地政府出台相应的调控政策。 楼市调控政策仍可能加码 从全国70大中城市数据看,今年上半年楼市总体上呈现持续降温的态势。 易居研究院根据统计局数据测算,6月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%,较上月的0.8%略有收窄。而从同比数据来看,70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅迄今已连续6个月收窄。 赖勤预计,随着政策效应的继续释放和楼市过热的三四线城市的调控政策出台,预计7、8月份房价增幅将平稳或收窄。 张大伟也表示,6月市场继续退烧,预计在7月、8月份的传统淡季市场降温会比较明显。一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是下半年楼市的主要特点。 他认为,从去库存角度看,预计今年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松。但一二线城市已基本完成了去库存任务,预计后续在经济企稳情况下,房地产调控政策有可能持续加码。
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  • 楼市进入关键时期 买房千万不要有这五种心态!

    买房的时候,大家都喜欢货比三家,融360房贷君(fangdai123)有位朋友最近买房子,看上了一个卫生间带落地玻璃的户型,用他的话说就是,之前谁谁家就是这样的,他也想弄成这样。不少人都有过朋友的这种心态,以别人家的房子作为自己买房的范例,实际上这是已过去自己的见识判断的,是一种错误买房心态,包括这个在内,买房人千万不要有以下心态。 1、用以前的认知判断自己喜好的户型 现在房子对于居住舒适度越来越重视,以前以厅与卧室作为户型展开的要点,过于强调主次,有些创新户型在设计上打破了主次的格局,通过对面积的合理分配利用,能使居住空间更加人文化,住起来也更舒适。 上文提到的朋友喜欢参考别人家的房子,其实出发点就没有找好,因为买房子的时候重要的是要让居住人住着舒服,比如别人家是开放式厨房,如果自家有老人,老人有呼吸道疾病,对厨房油烟较为敏感,就不太适合开放式厨房。真正应该做的是,从居住人的健康、舒适角度出发,不能仅仅因为户型某一点打动了你就爱不释手,这样很容易掉进误区. 2、通过舆论看房价 记得去年楼市火爆的时候,时常有新闻爆出某某楼盘有人打地铺排号买房等等,不可否认的是舆论总是带着某些机构的利益诉求,有的是开发商给购房人下的迷魂药,让他们以为房子供不应求,现在不买就没有了;有的是媒体为了博得高曝光量抛出的重磅烟雾弹,让大家都置身在楼市的棋局中。舆论只是利益阶层对于个别现象、政策的解读,并不能代表最终结论,即使预测正确了,也只是阶段性的结果。 买房人有一种买涨不买跌的心理,在舆论的作用下很容易推高房价。买房最关键还是得看自身购买力、地段,然后根据购买力确定跟卖家的谈价区间,给自己设定一个最高价和最低价标准,谈价的时候也有个保底。 3、将所有钱用于首付 在确定要买房的时候,有些人会拿出全部积蓄交首付,对于刚需族来说是一笔不小的数目,但是这种做法很有可能在之后的买房过程中,让自己捉襟见肘。除了买房首付,还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出,毕竟买房是为了解决住房需求,而不是制造家庭经济危机,聪明的买房人要量入为出。 4、过于关注政策影响,忽视长远因素 楼市短期内受政策影响明显,因此有些购房人过多关注政策,忽视了人口、产业发展等长远因素,会助长市场过热的风气。想通过买房实现一夜暴富的时期已经过去,购房人需要从长远的角度出发,比如不要贪图小城市或者郊区的便宜房,因为小城市除非是自己住,房价涨跌没有太大影响,要是投资的话,以现在的行情,做长远投资,在重点城市买房出租收取租金收益也许更明智些。 5、买房犹豫不决 有些人想买个各方面都完美的房子,看了大大小小很多房子,犹豫半天就是不出手,等着等着眼看着房价涨上去了,本来能买个80平的,最后只能买70平的了。货比三家本意是好的,但是过分追求完美反而会拉长购房周期,是不利于买房的,尤其是在信贷政策收紧的背景下,贷款放款速度变慢,以前两周就能放款,现在可能就得等上1个多月。整体购房周期拉长,中途如果某个环节出现状况,比如卖家不卖房子了,购房人之前的努力就白费了,还有可能因此官司缠身。所以根据自己的核心需求,确定目标房源后要果断出手。
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  • 国土资源部:二季度地价温和上行 24市涨幅超10%

    二季度全国地价总体保持温和上行 国土资源部中国土地勘测规划院昨天公布的《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,全国105个主要监测城市地价总体保持温和上行。 数据显示:2017年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。第二季度,全国主要监测城市商服地价环比增速为1.01%,比上一季度放缓0.15个百分点;综合、住宅、工业地价环比增速依次为1.70%、2.65%、0.73%,较上一季度分别上升了0.30、0.59、0.11个百分点。 监测报告显示,在宏观经济持续向好、区域发展政策提升城市价值的背景下,市场对经济总体预期乐观,支撑二季度地价总体水平。 24个城市住宅地价同比涨幅超10% 第二季度全国主要城市住宅地价总体环比上涨了2.65%,而在同比方面,全国105个主要监测城市中,住宅地价同比涨幅超过10%的城市达到24个,其中有9个城市超过20%。 监测数据显示,与去年同期相比,同比上涨的城市95个,较上一季度增加1个;增速超过7.0%的城市44个,比上一季度增加10个,其中,北京等24个城市地价增速超过10%,青岛、上海、厦门、太原、唐山、廊坊、安阳)、嘉兴、中山超过20%;同比下降的城市有8个,与上一季度持平。 监测报告表示,受前期市场运行惯性、房地产市场分化以及政策效应滞后性等多重因素影响,一线城市住宅地价仍处高位盘整。三四线城市继续享受鼓励去库存的政策,尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好,住宅地价有明显上升趋势。
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  • 楼市半年报:1年房价涨1倍 今年买不起

    今年5月末,全国商品住宅待售面积同比下降17.8%,不少家庭成为这场“去库存”战役的亲历者—— 傅家买房记(经济热点·“五大任务”半年报①) 今年是实施“十三五”规划的重要一年,也是供给侧结构性改革的深化之年。半年已过,“三去一降一补”有什么成效?三、四线楼市库存是否依然“压力山大”?“僵尸企业”处置得如何?企业杠杆率有没有降低、成本有没有下降?百姓迫切需要解决的短板补上了吗? 围绕这些社会关注、各方关切的重要经济问题,我们在年中之际推出“‘五大任务’半年报”系列报道,通过个体生活的变化,以小见大,深度剖析半年来供给侧结构性改革的难点、痛点、亮点和突破点。 老傅的庆幸 “一年间房价涨了1倍,还一房难求,如果今年才出手,肯定买不起了” 酷热难耐的夏日傍晚,家住河北沧州禧福荷堂的傅小荣如往常一样饭后遛弯儿。路过一处高档小区,瞥见门口摆着“天成熙园15000/平方米”的房价板,老傅立刻回想起今年自家新房交钥匙的场景:“就一年时间,我相中的那套6000多元每平方米的房子,售价居然到了1.1万到1.2万,涨了1倍,且高价之下一房难求。” 老傅本是“有房一族”,2015年,因为儿子即将结婚,老两口合计着再给孩子买套房。彼时的售楼处还算安静,房源也充足,好地段、好房型随便挑,偶尔还能赶上送车位、打折的优惠。老傅看房看得优哉游哉,“2015年的商品房,6000元就算贵的,即便涨价也是一个季度一两百块,是可以接受的缓慢上涨。没成想,一过完2016年农历新年,形势突然紧张起来,房价像坐火箭一样嗖地蹿了上去。那段时间的沧州楼市可谓一天一个样,每天去询价,得到的回复都是‘今天又涨了点’。”老傅再也无法淡定,在售楼人员的催促下,迅速相中一套房,2月底就交了定金。 原本平静的沧州楼市突然成了“香饽饽”,与房贷政策的调整不无关系。2016年2月,央行联手银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,居民家庭首次购房个贷的最低首付比例降到25%,各地还可下浮5个百分点。此后不久,为解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问题,热点城市重启限购政策。政策的一松一紧产生溢出效应,一、二线城市的土地热迅速转移到三、四线城市。 等老傅的亲戚2016年“五一”再去看房时,发现同一小区的房源竟已全部售罄。“售楼大厅里熙熙攘攘全是人,几个月前催促我买房的销售人员追问我要不要卖房。小区房价已经从签约时的每平方米6000元涨到了8000元。”老傅感到不可思议。 “最近几个月,不少高端商品房均价都保持在14000至15000元,听朋友说他们家附近都2万了,这还是沧州吗?!”老傅很感慨。 从去年夏天到今年夏天,三、四线城市中也出现了热点城市,库存销售得如火如荼,房价就像打了“强心针”,迅速膨胀。根据国家统计局的数据,截至今年5月份,全国商品房待售面积同比下降8.5%,连续5个月呈现同比下降态势。5月全国商品房库存为66018平方米,为21个月以来的最低值。据中原地产研究中心统计,今年上半年,全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%,土地市场平均溢价率为40%,刷新历史纪录。对此,在低点“以白菜价抄着了”的老傅心情复杂:“我感到庆幸,也觉得后怕,如果今年才出手,肯定买不起了!” 小傅的感慨 去年底到今年初行情最好,一个月轻松做成10多单,净盈利超50%,4月中旬转冷,至今月均成交量也就1—2单 在老傅对三线楼市大涨感到困惑时,她的侄子小傅却从中嗅出了商机。2016年初沧州房价刚开始上扬,小傅就抓住时机买房,几进几出后,他毅然办起了中介公司。 从购房者到中介,小傅几乎没怎么经历转型的“阵痛”,因为他入行时,正赶上楼市去库存的“蜜月期”。政策利好,再加上公众看涨,中介风头一时无两。“2016年底到2017年初行情最好时,轻轻松松一个月做成10多单,净盈利达50%以上。”小傅说。 今年上半年,沧州市土地宗数为200块,平均溢价率高达127.82%,土地出让金为153亿多元。中原地产首席分析师张大伟评价:“全国去库存效果比较明显。与往年相比,今年以来无锡、沧州、扬州等三线城市进入了卖地百亿行列。” 不过,高歌猛进去库存的同时,隐患也被悄悄埋下。 沧州楼市突然火爆,一是因为距北京只有40分钟高铁车程,受京津冀一体化政策影响,有大工厂和企业迁入,刚需增加;二来部分人跟风炒房,让价格水涨船高。这些人买房不为自住,导致房屋空置率高,市面上的一手房销声匿迹,能交易的几乎都是二手房。投资需求外溢导致价格涨幅过快,去库存成效短期“看起来很美”,但偏“虚”,长期看存在反弹风险。空房随时可能被抛售,再次成为新的库存。 三、四线城市房价飙升,也“吓退”了一大批想在城里买房的农业转移人口,有违去库存政策的初衷。小傅感慨道,前几年沧州房价一直徘徊在四五千元,交十几万元首付就能在城里有套体面的住房。现在,即便是中低端的房子,一套也过百万。大部分进城务工农民,月工资只有几千元,买房至少要交30万首付,每个月再还贷,负担太重。 “我也是农民出身,来城里打工,见识了各种好,不愿再回去。当年白手起家,我是咬着牙买的第一套房。但现在这么高的房价,有刚需的老百姓确实买不起了,牙咬碎了也没用。更别提农民在城里买房没有公积金,贷款也不好办。”小傅说。 正是面对这种新变化,热点三、四线城市在去库存的同时,调控政策也应运而生。今年3月23日,继石家庄、保定、廊坊等地出台关于加强房地产市场调控意见后,沧州也发布了调控措施,通过户籍和贷款等条件限购。果然,对政策极为敏感的楼市被“速冻”——沧州房价虽然坚挺,但购房者不再趋之若鹜,大部分持观望态度。小傅经营的中介公司从4月中旬就感到了“寒意”,至今月均成交量也就1—2单。 三线城市政策收紧,四线城市呢?此前,沧州市下属县城的楼市普遍萧条,房源充裕。但最近这两个月,县里的房子也紧俏了起来。小傅回忆,5月份有几位农村客户想给孩子买房结婚,市里房子贵得离谱,最终只能选择到次一级的县城购房。 “3月以来,南皮县、河间市等地的库存逐渐被消化,泊头市的房价已经从去年的4000多元攀升到8000元。只有黄骅市外来人口少,房子还有富余,但价格也开始抬头。目前沧州市和各县城基本没有库存压力了。听说邢台还有一定数量的烂尾楼,那边的同行正在想办法提升房源周边环境,增建配套设施,缓解库存压力。”小傅说。 业界思考 今年上半年,以沧州为代表的三、四线楼市,变化还是相当大。 年初时,沧州楼市热火朝天,企业盈利高达50%,远超正常情况下的15%。为抑制房价过快上涨,市政府加大了住房用地的供给力度,从每年2000亩增加到3000亩。但地价没能随之下降,年初每亩800万元的地价,到6月底已经高达每亩1300万元。 3月限购政策出台后,开发商的日子不好过。特别是由于前期房价居高不下,一些惜售的新项目还来不及开盘,导致限购政策出台后,销售陷入了僵局。 针对市场新变化,一些开发商也在寻求与地方政府合作,参与到实行货币化安置的棚户区改造项目中。希望减轻自身库存压力,也给棚改户提供更大的安置房选择空间。但是,棚改项目毕竟数量有限,利用棚改去库存的效果并不明显。 到底怎样才算健康地去库存?显然不能总靠临时出台限购令。如果想在保持楼市稳定的前提下去库存,可能需要借鉴有些城市的做法,先限地价,再限房价。地价不控制,房价很难降;房价虚高,老百姓有刚需的买不起,做投资的也会观望,还会积累新的库存。 想实现“房子是用来住的,不是用来炒的”,不能仅靠短期的硬限制,更要依赖长期的软调控,不同城市应该利用地缘优势差异化发展,尽量实现供需两端的平衡。 ——河北盐百集团房地产公司总裁张克骞 专家点评 在“因城施策”去库存的作用下,今年上半年全国去库存效果比较明显。但需要注意的是,三、四线城市存在区域分化问题,有些热点三线城市的去库存进程较快,可售住房数量持续下降,导致房价有所上升,捂盘惜售现象屡屡出现。针对这类城市,应在准确研判后续需求增速的基础上,加大住宅用地供应节奏和开发上市力度,避免由于补库存缓慢造成阶段性供求再次失衡,诱发下一阶段出现房价上涨压力。同时做好政策预案,当房价涨幅达到一定程度时,及时出台限贷、限购措施,给过热的市场降温。而对那些库存仍然较高的三、四线城市,仍应坚定不移地执行去库存政策。 除了去库存的因素,部分三、四线城市出现住房价格上涨还有多方面原因。第一,这些热点三、四线城市大都位于区域核心地区,或地处大都市圈辐射区域,随着新型城镇化快速推进以及区域融合发展,住房市场需求会有所提振。第二,由于一线城市和部分二线城市实行了限购、限贷政策,在溢出效应的作用下,一些自住需求和投资需求涌向附近的三、四线城市。第三,在前期优惠利率和首付政策拉动下,当地住房需求集中释放。 后续去库存的关键,是要让新市民安居乐业。无论是就近转移的农业人口,还是返回家乡购房的外出务工人员,都将是下一阶段三、四线城市购房的主力军,要给予新市民购房更多的政策性支持,包括信贷、税收、保障等一系列措施,才可能为去库存争取多赢的结果。 ——发展研究中心研究员刘卫民
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  • 深圳楼市调控 惠州成需求外溢承接地

    “选择深圳还是选择周边,这个第一得看资金情况,第二是见仁见智、各有所爱的事情。但在粤港澳大湾区的发展促进之下,无论是东莞还是惠州,或者大湾区内其他城市,其楼市均有更大的发展前景,部分有投资眼光的客户可能会率先布局。”高温天气并没有阻碍深圳客的脚步。7月7日,毗邻惠州南站的楼盘星河丹堤开盘,17500元/平方米的均价,吸引了不少深圳客前来购房。“我在深圳没有房票了,来这边也是听销售介绍的,听说未来能涨到4万元/平方米。我虽然不是很相信,但是距离最近的坪山价格都超过3万元/平方米了。惠州现在房价低,不限购,还交通方便,买房投资还是可以考虑的。”一位深圳买家对中国房地产报记者表示。惠州中原数据显示,7月第二周周末有4盘共1046套新品推盘入市,当天整体去化率达九成,其中星河丹堤、弘泰映月湾、云峰三个项目,市场接受度高,当天全部售出。深圳同期仅有一个项目开盘,而整个6月仅有5个项目开盘,整体开盘销售率为30%。深圳楼市的表现不尽如人意,不少深圳人的买房需求依然外溢到不限购的惠州。但是对于深圳楼市的展望,业内人士的意见是,深圳潜在需求还是很大,只是还在观望期。深圳楼市半年均价只下跌1%不同于其他热点城市在2017上半年一再收紧的“限贷限购限售”调控组合拳,深圳避开了此轮调控潮的主线,将举措指向了具体的实施及进一步规范市场操作行为上,这与2016年十月深圳出台史上最强的调控后楼市快速降温并且持续发挥调控效力有关。“现在来看房的人不是特别多,去年十月深圳限购条件提高后,也是打击了不少购房需求。很多买家都在观望,我们也很着急,不过也没用,相比较那些还在等预售证的项目来说,我们能拿到已经很幸运了。就我看来,小幅度的让利还是会有的。”一位南山区项目负责人对中国房地产报记者直言。另一位龙岗区大盘负责人相对乐观,“我们是刚需盘,今年销售还可以,已经超出了预期。调控让更多刚需客户进入了市场。目前深圳楼市政策导向还是比较明显的,我相信下半年还是会趋稳的。我们的价格一样是趋稳的,不会比之前卖的贵,但是也不会卖的更便宜。”戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙对中国房地产报记者指出,“一方面,预现售环节的管控使得市场供应量大幅缩减,从而影响成交量;另一方面,从严的调控令市场各方观望情绪浓重,价格缺乏上行支撑。加上年初的《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》对项目价格等的指导,也令房价持续攀升的局面受到直接限制。”不过从市场情况来看,需求端购买欲望依然支撑着深圳楼市。深圳中原研究中心数据显示,今年上半年全市成交105万平方米,较2016年下半年下滑40%,但是在成交量明显下滑的情况下,全市均价却非常稳定,从去年11月的54986元/平方米至今年6月份的54492元/平方米,跌幅不到1%。在供应方面,戴德梁行数据显示,目前深圳楼市库存去化时间为18.4个月。在新增供应局限下,市场存量亦被缓慢去化,当前323.7万平方米的可售面积为2016年来的最低值。对此,美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“下半年具备入市条件楼盘的数量肯定比上半年多,但是否能恢复热度,要看政府态度,还要看市场的信心情况。从目前的情况看,需要买房的客户仍然不少,但市场成交气氛并不活跃,且可以选择的楼盘也不多。因此楼市能否在下半年转暖,要看买卖双方的积极性,但明显的是,部分资金紧张的开发商,肯定有降价的倾向,下半年可以多加留意。”惠州成品牌开发商决战地在这波调控大潮下,稳如泰山的深圳房价和扑朔迷离的未来市场走势让购房客转而在深圳周边城市寻找合适的房源。而在一路之隔的东莞已经限购的情况下,另一边的惠州限购政策迟迟不见踪影。不管是急于购置物业自住客还是长期持有的投资客,惠州都是最好的选择。刘莎(化名)周末刚去惠州星河丹堤看了房,原本打算在深圳罗湖区买商务公寓,但是未来高昂的转手税费令其打了退堂鼓。“我觉得还是买住宅更好,之所以选择惠州,也是图便宜和近。深圳公寓虽然不限购不限贷,但是7万元/平方米的均价还是比较高,惠州对我来说负担不会那么重。我也是看中了粤港澳大湾区的概念,相信惠州未来房价能够上涨。”刘莎表示。从2017年1月起,深惠两地“公交化”的城际通勤高铁班次覆盖早晚上下班时段,从惠州南站到深圳北站仅半小时,到深圳福田站只要57分钟,在“大湾区”概念下,深惠“双城记”正在被“同城化”所取代。惠州大亚湾一位项目负责人对中国房地产报记者直言:“惠州市政府对于房价是维稳,并不想过于打压,所以可以看到在限卖条件上比较严格,但并没有限制外来人士购买,调控整体来说比较温和。周末惠州楼市也是不乏自住型的深圳客来看房。我们的销售并没有受到太大影响。”惠州中原研究中心数据显示,今年上半年,新房市场批预售面积504万平方米,虽然低于预期,但是购房者入市意愿强,市场需求旺盛,项目开盘去化率高,供不应求局面凸显。下半年预计将推出46个新项目,品牌房企占比近6成。尤其是惠阳、惠城、大亚湾表现值得期待。这也令惠州成为了品牌房企的新战场。据惠州中原研究中心数据,截至2017年6月,进驻惠州的品牌房企有碧桂园、恒大、万达、富力、龙光、卓越、华润、保利、雅居乐、佳兆业、中洲、中海等30余家品牌开发商。今年上半年碧桂园以118.22亿元销售业绩位列惠州第一,星河地产以25.89亿元紧随其后,富力地产以16.71亿元排名第三。事实上,仅碧桂园一家房企,在惠州已有约60个项目,今年就有超18个项目对外销售。上述不少项目主打就是深圳客。例如碧桂园太东公园上城深圳客比例占比还是超过7成。而星河地产仅凭借星河丹堤一个项目就收金25.89亿元,这也是深圳客较为喜爱的项目。开发商偏爱惠州也体现在土地市场,春节后至5月底,惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中,仅有两宗地没有溢价成交,最高溢价率高达330%,连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。惠州世联行副总经理胡光宇表示:“如此多的品牌开发商在惠州找地,说明大家看好惠州的城市前景。惠州的资源、土地供应都具备承接深圳产业以及人口转移的能力。现在,本地人的购买需求也相当旺盛。随着轨道交通的规划落地,未来惠州的土地价格还是有继续上扬的空间。”深圳打造“45分钟通勤圈”深圳客外溢至东莞惠州已经成为了趋势。回顾“十二五”期间,深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%,其间深圳新建商品房均价飙涨了76%,而同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%。深圳新增用地供应面积连续5年下降,2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。深圳每年新房供应七成以上需要靠城市更新项目来提供,众所周知,城市更新项目操作时间长。去年为缓解供不应求的住房矛盾,深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(征求意见稿)中,明确提出“十三五”期间,深圳居民在东莞、惠州等地购房需求达25万套。第一太平戴维斯数据显示,当前在“北上广深”四座一线城市中,深圳的轨道交通规模最小,但密度最大,达到每平方公里143米,远高于北京35米、上海97米和广州42米。值得注意的是,到2030年,深圳轨道交通规模将是现在的4倍。根据《深圳市轨道交通线网规划(2016—2030)》,目前深圳规划城市轨道线路达32条,总规模约1142公里,其中包括市域快线8条,总规模约412公里,普速线路24条,总规模约730公里,未来城市主副中心之间将有望实现45分钟通达。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“从成交量看2016年惠州、东莞就超过了深圳,基本是深圳的两倍。但是如果一二手住宅一起来看,深圳是和东莞、惠州相近。不能完全说深圳楼市跑输惠州、东莞,现在国家鼓励疏导大城市住房需求到周边城市,楼市一体化在提高。临深片区未来轨道交通接轨后,会有更多人去购房,毕竟惠州、东莞常驻人口只有深圳三分之一,未来成交量超过深圳有这个趋势。”何倩茹也表示相同看法,“选择深圳还是选择周边,这个第一得看资金情况,第二是见仁见智、各有所爱的事情。但在粤港澳大湾区的发展促进之下,无论是东莞还是惠州,或者大湾区内其他城市,其楼市均有更大的发展前景,部分有投资眼光的客户可能会率先布局。”
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  • 中国三四线楼市“复活” 托底补涨能否持续?

    3月24日,成都最新住房限购政策颁布第一天,成都市天府新区不动产登记中心涌现大批购房者前来咨询新政策。张浪 摄 中国三四线楼市“复活”了。 与此前楼盘乏人问津、土地市场成交清冷形成鲜明对比,今年以来,不少中国三四线楼市开启了一轮补涨行情,房价、成交量双双上升。土地拍卖也受到各大企业热捧,高溢价地块增多。受其带动,今年上半年,中国商品房销售指标同比增速反弹。6月单月的商品房销售面积,更是接近历史最高点。 中国国家统计局17日发布的数据显示,上半年,中国商品房销售面积同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点;商品房销售额增长21.5%,增速提高2.9个百分点。这是商品房销售面积和销售额增速连续多月下调之后的首次反弹。 此外,6月单月,中国商品房销售面积接近2亿平方米。中原地产首席分析师张大伟指出,这一数据仅次于2016年12月,处于历史次高点。 支撑销售面积回升的力量主要来源于三四线城市。 2017年上半年可谓中国楼市调控政策发布最为密集的时间段。超过50个城市出台数百项调控措施,一二线楼市政策不断收紧。 热点城市房地产销售“应声”下滑。中国指数研究院提供的数据显示,6月份,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、天津(楼盘)、武汉(楼盘)、成都等城市商品住宅销售面积同比均出现明显下滑。其中,北京下降52.30%,上海下降47.44%,广州下降62.64%,南京(楼盘)降45.45%。而包括大量三四线城市的中国非重点城市商品房销售面积上半年增长24.5%,继续保持在20%以上的增长水平。 穆迪近日发布的《中国房地产市场焦点》报告也显示,中国三四线城市房价已连续七个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。 除了带动销售指标反弹外,三四线楼市的托底也让房地产开发投资增速的回落速度放缓。 数据显示,2017年上半年,中国房地产开发投资同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。 国家统计局新闻发言人邢志宏指出,三四线城市的房地产去库存是新一轮房地产调控的重要内容之一,与一二线城市控房价和防风险工作并行。这种分类指导、因城施策的方针,使得房地产投资增速虽然有所回落,但是回落的幅度并不大。 中原地产首席分析师张大伟指出,上半年中国200多个三四线城市土地成交金额同比上涨42.6%,包括佛山(楼盘)、温州(楼盘)、无锡(楼盘)、宁波(楼盘)等21个热点三四线城市“卖地”收入超过百亿元人民币。 房企业绩的分化也印证了三四线房地产市场的走强。深耕三四线城市的碧桂园以2889.1亿元人民币的销售额,超过万科、恒大成为今年上半年房企销冠。 这样的补涨态势能否持续? 值得注意的是,三四线城市内部分化十分明显。不少城市房地产市场价量齐升源于其地处热点一二线城市附近,或者在同一城市群中,受到外溢效应的拉动。但库存高企仍然是不少地方需要面对的难题。 今年是历史上对三四线城市调控最多的半年,易居企业集团CEO丁祖昱表示,原先三四线城市上不了调控名单,但现在基本上只要保持两个月房价上升,成交量上升就可以进入到调控名单。 一旦调控加码,对于复苏脚步不稳的三四线楼市来说,可能意味着重回谷底。有分析认为,多数三四线城市供求并未真正逆转,且存在需求透支的情况。而且许多地方二手房市场并不成熟,投资或投机购房之后将面临“有价无市”的变现难题。 住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌认为,总体来看,2017年是房地产市场降温的过程,即房价增幅下降。如今一二线城市打头,三四线城市楼市可能会晚一步进入降温通道。
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  • 房企今年销售增速收窄 拿地热情回归理性

    今年4月初,住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,提出人地挂钩政策,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。7月16日,易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,人地挂钩制度更好的将土地的供应和使用相结合。从近段时间的具体实践来看,人地挂钩模式取得了一定的效果。首先,纠正了过去的供地模式,重新把供地重心转向了大城市;其次,往往人口规模大的地方就是去库存快的地方,也是供地相对不足的地方,人地挂钩有利于供地不足的及时补充;第三,人地挂钩制度有助于后续对土地市场资源的盘活,对于很多城市来说,城乡一体化下的近郊区用地开发力度会加大。值得关注的是,中原地产研究中心统计数据显示:综合碧桂园、恒大、万科等28家龙头房企公布的数据,6月份单月销售4015亿元,上半年合计销售18564.6亿元。昨日,中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,大部分房企完成了上半年销售目标,但2017年下半年的趋势性下调恐难以避免。在一二线城市调控加码的影响下,特别是从2017年年初开始的一二线城市限价等政策,导致部分房企销售速度开始放缓,市场分化明显。“3月份开始的本轮调控逐渐开始影响市场,房地产销售增速持续收窄,房企回款速度减缓后,投资增速也于5月份出现拐点。此外,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企近几个月营业收入及利润率出现了双下调。”张大伟告诉记者。张大伟表示,虽然房企在2016年收获了丰收年,但总体看,始自2016年“9·30”的这一轮调控,楼市在2017年整体降温的可能很大。大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度加大。2017年,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险正在累积。记者 苏诗钰
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  • 中集以9.3亿引入碧桂园作为产城业务战略投资者

    中新网深圳7月17日电 (记者 郑小红)17日,在中集集团CEO兼总裁麦伯良与碧桂园集团董事局主席杨国强的见证下,中集集团旗下产城业务板块签署增资协议,以约9.3亿人民币引入碧桂园地产集团有限公司(简称碧桂园地产,碧桂园集团旗下全资子公司)作为战略投资者。据悉,中集集团通过旗下全资子公司中集申发建设实业有限公司持有深圳市中集产城发展集团有限公司(以下简称中集产城)82%股权,中集产城的其他原股东还包括深圳市东方天宇投资发展有限公司、长安国际信托股份有限公司,这几家原股东及中集产城、碧桂园地产签署了增资协议,碧桂园地产向中集产城增资人民币9.26亿元,完成后持有中集产城25%的股权。碧桂园集团最近几年发展迅猛,2017年上半年销售额逼近3000亿,一举坐上房产企业销售的头把交椅。中集产城成立于1998年,是中集集团旗下8个业务板块之一,已成为一个产业园区、商业及住宅综合开发集团,业务涉及产业园区开发和运营、传统地产开发、商业运营、物业服务等诸多领域,覆盖珠三角、长三角和环渤海近10个城市。麦伯良表示,碧桂园用优秀的机制吸引并留住了大批人才,让人才共享成就,这与中集集团追求“共同事业”的文化不谋而合。与碧桂园的合作,将为中集未来的发展与变革注入新的活力。杨国强表示,中集集团在多个领域做到了世界第一,双方未来互相学习、合作的空间将非常广泛。参加签约仪式的还有碧桂园集团董事、总裁莫斌,中集集团副总裁高翔以及双方各业务领域的20多位负责人。(完)
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买房知识

  • 楼市进入关键时期 买房千万不要有这五种心态!

    买房的时候,大家都喜欢货比三家,融360房贷君(fangdai123)有位朋友最近买房子,看上了一个卫生间带落地玻璃的户型,用他的话说就是,之前谁谁家就是这样的,他也想弄成这样。不少人都有过朋友的这种心态,以别人家的房子作为自己买房的范例,实际上这是已过去自己的见识判断的,是一种错误买房心态,包括这个在内,买房人千万不要有以下心态。 1、用以前的认知判断自己喜好的户型 现在房子对于居住舒适度越来越重视,以前以厅与卧室作为户型展开的要点,过于强调主次,有些创新户型在设计上打破了主次的格局,通过对面积的合理分配利用,能使居住空间更加人文化,住起来也更舒适。 上文提到的朋友喜欢参考别人家的房子,其实出发点就没有找好,因为买房子的时候重要的是要让居住人住着舒服,比如别人家是开放式厨房,如果自家有老人,老人有呼吸道疾病,对厨房油烟较为敏感,就不太适合开放式厨房。真正应该做的是,从居住人的健康、舒适角度出发,不能仅仅因为户型某一点打动了你就爱不释手,这样很容易掉进误区. 2、通过舆论看房价 记得去年楼市火爆的时候,时常有新闻爆出某某楼盘有人打地铺排号买房等等,不可否认的是舆论总是带着某些机构的利益诉求,有的是开发商给购房人下的迷魂药,让他们以为房子供不应求,现在不买就没有了;有的是媒体为了博得高曝光量抛出的重磅烟雾弹,让大家都置身在楼市的棋局中。舆论只是利益阶层对于个别现象、政策的解读,并不能代表最终结论,即使预测正确了,也只是阶段性的结果。 买房人有一种买涨不买跌的心理,在舆论的作用下很容易推高房价。买房最关键还是得看自身购买力、地段,然后根据购买力确定跟卖家的谈价区间,给自己设定一个最高价和最低价标准,谈价的时候也有个保底。 3、将所有钱用于首付 在确定要买房的时候,有些人会拿出全部积蓄交首付,对于刚需族来说是一笔不小的数目,但是这种做法很有可能在之后的买房过程中,让自己捉襟见肘。除了买房首付,还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出,毕竟买房是为了解决住房需求,而不是制造家庭经济危机,聪明的买房人要量入为出。 4、过于关注政策影响,忽视长远因素 楼市短期内受政策影响明显,因此有些购房人过多关注政策,忽视了人口、产业发展等长远因素,会助长市场过热的风气。想通过买房实现一夜暴富的时期已经过去,购房人需要从长远的角度出发,比如不要贪图小城市或者郊区的便宜房,因为小城市除非是自己住,房价涨跌没有太大影响,要是投资的话,以现在的行情,做长远投资,在重点城市买房出租收取租金收益也许更明智些。 5、买房犹豫不决 有些人想买个各方面都完美的房子,看了大大小小很多房子,犹豫半天就是不出手,等着等着眼看着房价涨上去了,本来能买个80平的,最后只能买70平的了。货比三家本意是好的,但是过分追求完美反而会拉长购房周期,是不利于买房的,尤其是在信贷政策收紧的背景下,贷款放款速度变慢,以前两周就能放款,现在可能就得等上1个多月。整体购房周期拉长,中途如果某个环节出现状况,比如卖家不卖房子了,购房人之前的努力就白费了,还有可能因此官司缠身。所以根据自己的核心需求,确定目标房源后要果断出手。
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  • 夫妻共同买房的时候,到底谁做主贷人更合适?

    虽然,现在银行对于购买首套房的家庭给予的利率优惠变动不大,但给予的贷款额度和优惠,还是因人而异的。所以,贷款时,选择谁做主贷人就非常重要了。
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  • 想要跻身中产 为什么买房几乎是唯一的选择?

    如果没有一个好爹,想要实现财富逆袭,你的一生一般要经历三个阶段,分别是从温饱到小康,从小康到中产,从中产到富人。每晋升一级,你的财富就增加一个数量级,但难度同样也增加一个数量级。以从温饱到小康来说,这个目标的实现最容易,找一份还说的过去的工作,一般都能实现。而从小康到中产,与前者就存在一定的区别了,准确地说,难度要高不少。在中国,虽然到现在也没有一个令人信服的对”中产“的定义。知乎上有个网友这样分析到,如果你在中部某二线城市拥有两套房(无房贷),外加存款500万,你的财富将妥妥滴排进全国前5%。先不说财富是否能够排进前5%,但作者认为,这样的财富配置是不是让不少人都很羡慕?有房子住,有存款,再有一份工作,找个理财师好好规划一下,这一辈子可能就衣食无忧了。前段时间有个篇文章挺火的,“月薪三万的中产和扫地阿姨,谁是真正的中产”。如果单从收入的角度来说,月薪三万,在上海这样的城市,维持小资生活没什么问题。但问题是,如果你一旦停止工作,是不是收入马上就会不再增长,结论是显而易见的。这是因为从温饱上升到小康,你靠工作,靠出卖劳动时间来换取收入。但劳动带来的收入增长往往是线性的,如果你的职位不增长,业绩不提高,你的收入很可能陷入滞涨。与劳动获得收入不同,买房是一种资产配置行为,只要选择得当,房子基本上保持稳涨的状态。房子一旦买下,你的资产就会以百分比的形式在增长,这种速度是惊人的。月入三万,如果全是工资,你肯定焦虑,但如果1万是工资2万是房租,你肯定不焦虑。这就是劳动所得和资产收益所得所给人直接的差异。一个标准的中产,在作者看来,他的收入构成至少要包括两部分,劳动所得和资产性收入,且后者比例不能太低。那么资产性收入应占比多少呢?融360房贷君只能给一个十分主观的判断:假如你连续赋闲半年以上,仍能保持收入不会有大的波动。劳动所得,通常指的就是工资和各种奖金,而资产性收入,就是理财收入、房租收入、房屋增值等。如果你想从温饱上升为中产,赚钱的方式必须改变,努力提高资产性收入占比是必由之路。为什么买房会成为大多数人的选择?大多数人的工资增长到一定程度的时候,有了一定积蓄,都会想到配置资产性收入,而终极手段就是尽可能多地配置房产。为什么会出现这种结果呢?很多的调研报告显示,中国富人们的身份主要有三种,分别是老板、炒房的和职业股民。而你想跻身中产或者富人,三种主流方式当然也是炒房、创业和炒股。对于大多数普通人来说,创业并不现实,炒股虽然门槛很低,但风险极大,真正赚钱的人极少。最后那些成功进阶中产或富人的,主要靠的还是房子。那么买房为什么又会成主流选择呢?相对于炒股和创业,买房有一个非常大的优势。其一、买房不需要多么高明的投资理财策略,无脑买房的都有可能赚钱。当然这说的是房地产红利的那十年。其二、买房是天然可以借钱的,而且是鼓励借钱的。而炒股是不支持借钱的,创业不一定能借到钱,即使借到钱,但成本也要比买房高得多。为什么借钱会是优势呢?我们举个例子:如果你有100万,买了一套100万的房子,假如这套房子每年增值10%,在不计算租金收入的前提下,资产翻倍需要7.3年左右,资产收益率为10%。而如果你用100万作为首付,买了两套总价100万的房子。相当于其中一套是全款买房的,另一套是完全借钱买的。这套房一年需要支付的利息是100万*4.9%=4.9万那么一年收益应该是(10+10-4.9)/100=15.1%你看贷款买房,你的年均资产收益率就从10%上升到了15.1%。资产翻翻仅需5年。相比之前全款买一套房,资产翻翻缩短了2.3年,这就是借钱和不借钱的差距。上面的算法就是在说明一个词的威力:杠杆。加杠杆适合于所有投资品,只不过房子相对安全,而且门槛最低(2、3成首付就能买房)、成本最低(商贷利率仅为4.9%,差不多是最便宜的了)的投资品。当然以上算法都是过往的经验,但有一个问题一直都会有人问,“现在还能不能买房?”结论是肯定的,买房仍然可以作为主要的投资方式之一。只不过在楼市的黄金十年时期,几乎可以做到买了就能赚,而现在已经必须要精耕细作了。买房你得先挑选城市,再挑选地段,还得挑选入市时机等。
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  • 杭州豪宅纵火案背后:买房切勿忽视消防安全

    杭州千万豪宅6月22日清晨突发大火,城东高档小区蓝色钱江18楼一住户家中,除保姆逃生外,女主人和三个孩子不幸殒命。事情已过去四天,许多媒体对事件进行了后续报道。据了解,起火部位位于18楼1802室,面积约300平方米,火灾过火面积约50平方米,燃烧物质为家居。公安机关已认定是保姆莫某晶在客厅里点燃一本硬面书而纵的火,起火点位于客厅区域,而最后四位受害人被发现的地方是女儿房间,三个孩子就躺在母亲身边。“蓝色钱江”火灾现场示意图从示意图可以看到,他们最后停留的上方有一扇窗户,宽30厘米,为直推窗,能推出去的距离不过一个手机的宽度,也就是六七厘米,而浓烟飘散极为困难,几乎不可能通过窗户散开。厨房,这个最容易失火的地方在户型的最中间,国家规范规定,厨房必须有外窗,从示意图可以看到,这个厨房设计是有问题的,它产生的烟气通道和人的逃生通道重合,是一个很大的安全隐患。从外立面看,楼房都是玻璃幕墙,因而有个安全隐患,就是全屋除了南边客厅阳台和北边保姆工作区位置的电器间可以通风,别的都是推式的窗,推出去只有六七厘米。恐慌过后,各个业主群里,特别是高层楼盘的业主都开始担忧,到底家门口的消防栓有没有水?逃生通道通畅吗?小区夜间巡逻保安的人数有几?24小时监控室在哪儿?物业人员有无防灾经验?火灾这才惊醒了人们一连串的质疑。如今很多人偏爱高楼层的房子,认为楼层越高,通风采光越好。那么,购买高楼层的房子,要考虑哪些问题呢?购房消防问题该注意些什么呢?1.根据消防云梯选择楼层消防云梯高度一般可以到达50多米的高度,这样的高度基本对应16、17层,而100多米的消防云梯比较少见,如果你的住宅在20层以上,消防云梯恐怕到达不了,所以在买房时,可以根据当地的消防云梯高度,选择楼层。2.检查房屋耐火等级购房者在签收入住之前,可要求开发商出示消防意见书,查看平面布置中涉及消防安全的防火楼距,消防车道,防火水源,并检查房屋的耐火等级等。耐火等级19层及19层以上的住宅耐火等级应为一级,还应设防烟楼梯间和消防电梯,10层至18层的住宅耐火等级不应低于二级。3.检查电梯及备用电源在买房的时候,同样要考虑电梯安全问题。住在高层,使用电梯的频率非常高,如果电梯没有备用电源,就意味着一旦停电电梯停运,业主就需要爬楼了。建筑失火的时候,要从楼梯逃生疏散,千万不要做电梯。4.消防火栓的定期检查在住宅的楼梯间,不论高层还是低层,每一层都需配备消防火栓。物业管理应保障消防安全设施完善,消防通道顺畅,对楼道、防火栓进行定期检查。5.提高自救知识安全意识家中可常备消防面具、绳子锁具等装备并学会使用;在装修时选材少用易燃品;高层着火时,要尽量往下面跑。即使楼梯被火焰封住,也要用湿棉被等物掩护迅速冲下去,只有在火势很大,下面楼层完全被封,无法向下逃生时,在考虑往上逃到较为安全的楼层,或者楼顶的阳台等待救援。
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  • 夫妻协议离婚 丈夫私自卖房是否有效?

    读者来信:本人与张先生2000年5月10日结婚,婚后生育一个男孩。2010年7月15日,我和张先生通过拍卖购买了一套二室一厅的房产。由于我长期在外地居住和上班,为方便办理房产登记手续,房产证登记的是张先生一个人的姓名。2014年3月14日,我与张先生因性格不合协议离婚,协议中对该房的权属未作特别约定,口头达成的共识是该房产将来归儿子。2015年6月8日,前夫张先生在未征得我同意的情况下,与刘先生签订了房地产买卖合同。根据日常生活经验,同时据了解交易前由房地产土地评估公司的评估情况,该房屋建筑面积为99.76平方米,评估价为36万元,但合同实际成交价为29.9万元。购房人刘先生明知张先生因遭遇股灾急需资金周转而以不合理低价受让,未委托房产中介等机构做相关调查履行谨慎审查义务,也未通过中介机构与张先生私下直接成交签订了房地产买卖合同,并于2015年7月找人协调关系办理完成了房屋过户手续。请问他们所签订的房屋买卖合同我可以主张无效吗?刘先生是否应当归还该房屋?广东法制盛邦律师事务所律师林子俊:根据来信介绍的情况,你难以主张房屋买卖合同无效,也无法要求刘先生归还该房屋,但可以向张先生主张返还29.9万元的一半。关于该房屋的归属,《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,根据你的介绍,目前该房屋已完成过户手续,即已发生法律效力,房屋所有权归刘先生所有,在目前的司法实践中,你是难以要求刘先生归还该房屋的。但由于该房屋实际上为你和张先生共同共有,对张先生出售该房屋所得的29.9万元,你可以主张分割一半。关于合同效力的问题,虽然《合同法》第52条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效”,根据你描述的情况,你可能会认为房子市价值36万,但被29.9万卖出去了不合理。但你也提及张先生当时急需资金周转,而且29.9万相对于36万元来说并非明显不合理,所以你的这一理由在实践中很难得到法院的支持。以上意见,仅供你参考。今日嘉宾林子俊广东法制盛邦律师事务所律师
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  • 买房必看!选楼层很重要 这八点你一定要懂

    在我们买房的时候选择楼层也是一直让我们很头痛的事情。因为我们知道底层价格便宜而且出行比较方便,但是比较不安全,采光也不太好。然而高层的视野比较好,但是发生危险时不容易处理。那么下面我们来介绍买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些?1、一层其优点:当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,一层当属安全的楼层了。如果外窗没有安装防盗栏杆,从一层的房间内逃生就简单一些。劣势:一层比较吵闹,且小偷容易进入房间行窃。在一些老小区,地下室还会返上来潮气,而且更易受到蚊虫的侵扰。2、二层其优点:相对一楼来说比较安全,尤其是对那些有小孩的家庭而言,更是如此。劣势:和一楼的不足之处一样,二楼的楼层也稍低了一些。3、三层其优点:综合各方面因素,如果是普通老式的五、六层楼高的住宅,三层是理想的。劣势:一般老式楼房没有电梯,人可以很轻松地爬三层的楼梯,但若是抬洗衣机、沙发等,就没那么简单了。4、四、五、六层其优点:从环境的角度来看,安全性较好。劣势:如果没电梯,老人上下楼是个难题。5、七层其优点:对于高层住宅楼来说,七层是“好楼层”段。这个楼层安静,不受汽车尾气等影响,并且也不至于让人达到恐高的程度。劣势:七层及以上的楼层,对有心血管病、胘晕的人来说,不适宜居住。6、八到十六层其优点:从八楼到十六楼及以上楼层,是明亮的楼层。较高的树也达不到这个高度,因此光线不易被遮挡。劣势:如果在这几层上下有排放废弃物的管道,那么这几层所受的影响是较大的。7、十六层以上其优点:视野较好,空气清新。住宅楼暖气是往上升的,所以十六层以上暖和。劣势:发生火灾时不易逃生,并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的,因此是危险的楼层。8、顶层其优点:发生火灾时,可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施,更增加了施救的可行性。劣势:在一些老的小区,高层住宅楼一般水压较小,有时会出现停水的现象。此外,高层住户较好自备救生用品,如吊篮、自锁环钩等,低层住户准备绳索软梯,以便逃生。选楼层需要注意的事项1、在住宅层数在12层以上,18层以下,电梯不应少于两台,其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能且楼层在19层以上33层以下,服务总户数在150户至270户之间的,电梯不应少于3台,其中必须有一台兼具消防电梯的功能。2、其了解楼层供水、水压、供电、应急电源等详细情况。高层住宅在顶层都建有水箱,是先将水抽到顶层再往下供,使高层的住户不会因压力不足而用不上水;应急发电机组的配置也很重要,保证停电时,电梯也能暂时安全运行。3、在高层住宅的物业管理不能忽视,尤其是监控保安措施。大楼的底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,以及紧急情况下人员疏散安全等问题。4、要注意整幢楼的总户数与电梯数量,电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下,24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。同时要注意看电梯大小,是否可以放得下急救用的担架,家里有孕妇的,生孩子的时候会用到。5、在对高层住宅的安全性确认以后,再考虑户型、朝向、通风等居住要素。要让自己住得舒服、满意。6、其消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志,可采用蓄电池做备用电源,且连续供电时间不应少于20分;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分。7、我们不宜选择太高的楼层。一般的消防车能升到25米左右,消防枪能打到60米长左右,那么水能达到85米高,较高能到达25-26层左右。8、其高层住宅一般是两头便宜,中间贵。楼层越低,价格越便宜;楼层越高,价格越贵,到一定高度后,楼层越高,价格也会越来越便宜。以上就是关于买房选楼层要注意什么以及高层各个楼层的优劣势分析。在买房选楼层时,每个人有自己的喜好,但安全还是重要的,建议购买楼层不宜过高也不宜过低。以上我们为大家介绍的是关于买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些的相关问题,我们为大家分析了各个楼层的优点与劣势,这样的话我们在进行选购的时候可以做为参考,当然我们权衡了各个楼层的利弊这样就更好的来抉择。
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  • 通过中介买房需要注意一些细节 防上当受骗

    买房时很多人都会遇到的问题,我们通过中介来买房,通过中介买房相比普通房买卖,有更多的注意事项需要了解,多了中间环节,一些买房细节一定要看清,谨防上当受骗。一、注意房子的产权问题,是否齐全如果买的是刚交付不久的新房,还没有到该下房产证的时候,也要注意看一下此楼盘开发商的资质,是否有过硬的良好表现,比如,曾经开发过什么样的房子,是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期,二期?一期,二期是否都下证了,这些问题都要想到。二、签订二手房合同时,一定要和房东见面大多数时候房产中介为了双方谈价方便,一般先不会约买卖双方见面,关于这一点一定要理解,因为和交易相关的事项没有落实好之前,特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度,贸然就安排双方见面的话,反而不利于签订合同,但是,如果电话已经谈妥价格时候,就一定要见房东。三、买二手房尽量找规模较大的中介小中介,租个门脸几张桌子几台电脑,加起来资产不过十来万,怎么保障客户几百万的房屋合同,而且还有可能出现恶性事件的风险,大的房产中介,可能佣金不打折,可是几百万的房子都买了,不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。四、买房不能盲目要有自己的判断,该买的时候就买,不能持币观望,不动产再调控,也比把钱放银行负利率强。反过来,不该买的时候,也别因为大家风传房子要涨了而去买房,要理性,认为合适自己的就果断出手,别去计算抄底,如同买股票一样,你非专业,永远不可能抄到最底,别妄想战胜市场,股市,房市,原理都是一样的。五、关于亲友团和律师团亲友团的力量是巨大的,最集中的体现就是挑房子的毛病,如果自己看上了房子,就要坚持自己的看法,因为朋友用什么来表示对你的关爱呢,就是给你想买的东西提意见,一般都是负面意见。再就是律师,因为律师都是很专业的,怎么体现他的专业和敬业呢,就是要求合同条款完全保障他方的利益,对房东极其苛刻,导致房东认为不公平,结果就是谈崩了。六、关于风险任何交易,任何合同,风险都是存在的,所以最好把关注点放在细节上,严格控制风险,比如,先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要),签订合同时注意看房东带过来的房产证件,签约合同中注明房子里的物品,还有是否有车位等,一定要单独签在附加合同里,一定切记。七、私下成交通过中介看好了房子,直接找房东成交的客户,十有八九都买的很贵。道理很简单,房东一看你自己直接找过来了,房子肯定是看的很好,价格就不能商量了,而且这样直接谈价格,没有中间人缓冲,很难谈到理想的价格,所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。八、一分钱一分货又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在,存在的都是相对的。别幻想用最便宜的价格买最好的房子,另外,房子的性价比都是对比出来的,买房子要理性。
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  • 房贷利率大调整 购房人群该如何应对?

    (原标题:房贷利率这样调整)一段时间以来,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,一些二三线城市也陆续跟进。其中,部分商业银行已调高首套房房贷利率至贷款基准利率的1.1倍。这是什么原因?后续还可能如何发展?北京网友蒙奇奇:目前各地的房贷利率都是什么情况?主持人:据监测数据显示,5月份全国首套房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在其监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中,8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率,2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较上月减少170家银行,5月份共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。同时,数据显示,5月份全国提供房贷利率优惠折扣银行数占比下滑幅度大,涉及的城市银行数量多。二线城市银行利率上升幅度范围大于一线城市。江苏网友一根葱:银行为何这样调整?后续还会提升吗?主持人:当前资金成本不断上升,超过房贷利率,商业银行需要控制房贷业务的成本,因此可以理解此次调整是银行自身在权衡之后主动实施的一次市场行为。通过上调首套利率,银行相应增加房贷业务收入,同时又在一定程度上对房贷需求实行了更大力度的筛选。进入6月份,房贷政策或将进一步收紧。从往年经验看,6月下旬金融市场资金都较为紧张,在今年金融去杠杆压力下,银行纷纷上调银行理财产品收益率、大额存单利率等,以应对可能出现的流动性冲击。在这样的背景下,银行可能会进一步收紧房贷,加大对资质较差客户的审核。但具体情况会否如此,还是要看资金价格上行的速度。天津网友默默:刚需购房人群应该如何应对?主持人:对于刚需购房人群来说,国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。如5月份《住房市场发展月度分析报告》显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月份热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。对此类购房者来说,在买房的时候要综合考量,量力而行,购房前要咨询清楚能否拿到房贷、贷款利率是多少,以及合同里的各项规定等都要仔细了解。
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  • 刚需的命,炒房的心,难怪你总是买不到房!

    图片来源于网络有买房自己住的,也有打算买套房子存起来的,还有的是想快进快出的。目的纯粹的,融360房贷君都能给出很明确的建议,但有些人的想法,实在有点难办啊,比如下面这位:我不图最低点买房,我只求能在相对低点选个性价比不错的!你觉得 我什么时候入手比较安全?18年底还是19年上半年?这是我去年找的资料分析的,周期天 王周金涛死前分析的,你怎么看?我就怕19年房价还暴涨一轮,买了车可能影响买房的首付 就再也没有机会上车了!我想攒钱等19年买房,又想现在买车,你觉得我该怎么选择比较理性?一股脑抛过来这么多问题,恐怕你自己都没想好要不要买房吧?作为一个名下无房的刚需,你思考的全是波段、行情、性价比这些词。从这些话中,房贷君能明显感觉出来,你当前的实力与你所思考的完全不相称。对于刚需,我的意见依然如初:要不要买房,只需考虑两点,房子的价格以及你所能承受的价格。一旦两者吻合,一个字:买!刚需买房要务实一点,你买房的目的是为了自己住啊,这个需求都还没解决,就想着波段、行情、周期?一口吃不下个大胖子。当然,追求性价比没有什么问题,房子毕竟已经很贵了,但问题是,有一个矛盾你自己恐怕都无法解决:你看上的房子在未来可预见的时间内可能根本不会跌,而你能买得起的房子,你永远不会想要。真要谈性价比,我觉得只能到你下定主意要买房,在挑选户型、地段等方面有所取舍,而不是在买房时机上找到一个所谓的最佳时机。最近房贷利率又很高。于是又有朋友问了:就算价格不变,现在买房成本也增加了,之前价格没这么高的时候85折,现在还要上浮10%的利率。还是别买了。我想说的是,价格肯定会变,就算不变,你可能也不会出手,原因还是那样,刚需的命,炒房的心,买涨不买跌会一直纠缠你,就算横盘了,你也会想着接下来是不是就是跌了。至于房贷利率的变化,我想说的是,这根本不是决定因素好吗?房贷君帮你们算笔账:如果你申请了200万的房贷,25年还清,基准利率情况下,25年共需支付利息为147万多,而1.1倍的情况下,25年共支付利息为164万多。表面上看是多了17万的利息。但你想过没,现在买房还能砍价呢,一套三四百万的房子,砍个十几二十万应该不算难吧?再算笔账,资金也是有时间成本的,说句极端点的话,同样是一块钱,今天花出去比明天花出去更划算。而你买房一次性砍下来的十几万,显然比你25年多付出的利息,购买力要强得多。当刚需用炒房的思维在买房的时候,一切就会变味。上面那位网友问我,2019年的能不能买,说实话,这个我真难以回答,因为在我看来,目前市场层面反而是清晰的,唯一不清晰的是政策,政策又是“自上而下”的,天知道哪天夜里23点会出个什么通知呢?我们很理解刚需第一次买房的那种忐忑,没有经历过,就有种天然的执念,对行情、政策、地段等要绝对了解,怕自己成为“站岗者”“接盘侠”。从无房到有房,就是签字交钱那么简单,完事收房装修住进去,考虑那么多的外在因素,倒不如考虑多增加点收入来得实在。如果非要给出点趋势的研判,我只想说一点,深圳经过连续七八个月的阴跌,到现在也没有出现过普遍性的房价下跌的势头。而现在深圳的二手房交易已经日趋活跃,如果没有房贷利率的调整的话,其实用不了多久,深圳楼市就会由量的回升变为价的回升。而房贷利率的调整,也仅仅是让成交量趋于稳定,价格已经没有多少下探的空间。一线城市的特点就是这样,包括北京,官方公布的数据,5月份环比下跌0.9%个百分点,而实际上跌幅可能在5%左右,如果从3.17算起,跌幅则可能在10%左右。对于刚需来说,这样的行情太有诱惑力了。两个月就跌去10%,至少一两年的家庭收入可以省出来了。如果再跌去10%,不敢想象。我想说的是,股票可以大起大落,而房子跌去20%就可能要命,而现在北京10%的跌幅也仅是在成交量腰斩的情况下取得的,实际对市场的实际影响要小得多。对于刚需来说,他们更应该清楚,房子除了能够用来增值,更重要的是用来住。在这个大前提下,研究波段趋势倒不如从自身需求出发,想买房了,正好又有钱,就是出手的最佳时机。
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  • 毕业就买房!好OR坏?这些问题要看清!

    六月也迎来了高校毕业季,大学生就业、住房,越来越成为一个社会话题,近些年,随着房地产市场的火热,一个很流行的名词诞生了—毕房族,指的是刚毕业就买房的人。一毕业就能买房,这着实让人艳羡不已啊!但是,一毕业就买房对于不同条件的人来说情况也不一样。家里有钱的同学们说,买买买!全款买!家庭比较贫困的同学来说,毕业就买房,还是别想了,买房全得靠自己。家庭条件中等的同学来说,买还是不买,这真的是一个纠结的问题!对于他们来说,毕业就买房,有好处也有坏处:好处:1、一些网友们认为,近些年来房价高,出现一年不买房,几年都白忙的局面。如果可以买房,还是早点买好,不然以后买不买得起,还是一个问题。2、现如今结婚的前提条件是要有房,早点买房有利于谈恋爱结婚。坏处:1、一部分网友认为,毕业就买房,说白了就是啃老,买房的花费多,会增加家庭压力,同时会造成孩子对父母的依赖。2、刚毕业的年轻人由于背负了沉重的房贷压力,不敢消费,不敢随意换工作。如果个人有意向去别的城市闯荡或者创业,房贷、房子在一定程度上成为阻力,感觉整个人被房子、房贷给困住了。对于毕业就买房这件事,有的人觉得有自己的房子就好,天天吃馒头稀饭也高兴、也乐意;有的人则不愿被房子束缚而降低了生活品质,喜欢自由自在的生活。总而言之,毕业就买房是好还是坏?具体还得看个人的实际情况和个人对待这件事情的态度。
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  • 男人赚多少钱才能撑起一个家?结局让所有人沉默

    这两天,关于“一个男人赚多少钱才能撑起一个家”的话题受到广大网友的热议,大家各执己见,身边有小鲜肉吐槽:挣多少也不够啊。也有人表示:得看买没买房子,有房贷的压力肯定大。说来说去又回到了房子的话题,有房子跟没房子的人会有差距吗?有人会毫不犹豫地说:肯定有啊,有房子住不用为租房奔波,租房子的常年在外漂泊,幸福感肯定不如有房的高,真的是这样吗?在解答这个问题之前想给大家讲两个故事,关于一个年轻人和一个中年人的故事。年轻人,暂且叫他小A吧,刚认识他那会还是个刚毕业不久的职场菜鸟,每月工资4000块,公司提供宿舍,吃饭有饭卡,一个月下来花不了多少钱。都说出生牛犊不怕虎,刚毕业的他浑身上下都是干劲,对工作充满了热情,遇到问题经常向前辈请教,做事认真,看到他的时候就想起了当年的自己。我曾经问过他,以后有什么打算,他憨憨地说:先努力工作把技术练出来,我调侃他:成天就知道工作,都没空找女朋友了吧?小伙子不好意思的说:“我还年轻呢,先以事业为主。”记得我最后说了一句:“到时候就由不得你了”。说这句话的时候我的确是这么想的,后来的发展,包括他决定买房子在内,都如我所料。小伙子进公司没两年就交了个女朋友,工作什么的还是像以前那样认真,不过周末经常在朋友圈看到他发出去玩的照片,有了女友后果然活动也多了。一年后,他领证了,还贷款买了房子。在聊到买房的时候,小A直言:“要结婚了,得有个自己的窝,要不然不好意思让媳妇跟我租房住。”小伙子在决定买房的那一刻起,意味着要承担更多,虽然工资涨了不少,但是一半都用来还房贷。结婚后不久,小A媳妇怀孕了,小A既欢喜又发愁,欢喜的是自己要当爸爸了,忧愁的是,有了孩子家里花销更大了,自己需要赚更多的钱才能保证家人的生活质量。之后不久,小A离职了,据说去了一家工资更高的单位,他的朋友圈里经常是孩子的内容,可以看出现在的他满心都是孩子,纵然工作再辛苦他也是心甘情愿的。第二个是个中年男人的故事,他是我家里一个远方亲戚,早年家境贫寒早早的就步入社会挣钱养家,经过自己的勤奋好学一步步自己开了店当上了老板,房子车子自然是少不了,但是在孩子的教育上他是最舍得花钱的,家里条件好转后正值孩子上中学,报名补习班什么的毫不含糊,一年光花在补习班的钱就有好几万。记得他说过一句话让我印象深刻,现在的年轻人比我们那会幸福多了,有机会真想没读的书继续读完,说这些话的时候两眼放光,不难看出,大叔之所以肯花钱给自己孩子补习,是想让孩子能得到更好的教育,不要想自己那样过早的经历社会的酸甜苦辣,他是在孩子身上弥补自己当年的遗憾。美国著名社会心理学家亚伯拉罕·马斯洛(Abraham Harold Maslow)认为,人类的价值体系存在两种不同的需要,一类是沿生物谱系上升方向逐渐变弱的本能或冲动,称为低级需要和生理需要。一类是随生物进化而逐渐显现的潜能或需要,称为高级需要。马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我实现需求五类,依次由较低层次到较高层次。生理需要,是基于动物的本能产生的最基本需要,包括对衣食住行等方面的要求。安全需要,是保障自身安全的需求,跟生理需要一样都属于解决温饱阶段的必备需求。社会需要,是个体需要融入群体,希望得到他人的关心和照顾,是一种归属感,是情感上的需求。尊重需要,人人都希望自己有稳定的社会地位,要求个人的能力和成就得到社会的承认,尊重需要得到满足,能使人对自己充满信心,对社会满腔热情,体验到自己活着的用处和价值。自我实现,主要指个人理想、抱负,自我实现的需要是在努力实现自己的潜力,使自己越来越成为自己所期望的人物。人都潜藏着这五种不同层次的需要,但在不同的时期表现出来的各种需要的迫切程度是不同的,人的最迫切的需要才是激励人行动的主要原因和动力。男人赚钱的动力可以用这个需求理论来解释,年轻人小A刚毕业的时候更多的是自我实现的需求,他认真勤奋、努力工作,使自己越来越成为自己期望的人,之后有了家庭、孩子,更多的是情感上的需求,包括买房子在内,在这个阶段里的一切努力都是为了让自己爱的人生活的更好,赚的钱越多越好,从而获得了情感上的满足。第二个主人公大叔,早年家境贫寒,最基本的温饱问题还没解决,他早早的步入社会闯荡赚钱,为的是解决家里生理需要和安全需要,之后经济条件好了,为孩子的教育砸钱属于社会需求(情感需求),从大叔“不希望孩子像自己一样过早经历社会酸甜苦辣”的言语间可以判断出,他也有自我实现和被尊重的需求,而且这两种需求会随着年纪的增长变得越发强烈,对于金钱的欲求反而变小。我在网上搜索“男人赚多少钱才能撑起一个家?”的答案,买房前跟买房后、不同阶段的答案似乎是一样的——那就是越多越好,你一年挣3万将将能解决温饱,心里想着能挣10万,等真的挣了十万又会想着挣20万、30万...因为还想买房买车呢,房子车子也分贵贱,现在是60平小一居,以后想着换90平大三居,现在开着10万的车,以后想换成30万的,对于这个问题,有些网友的评论倒是很睿智:挣多少钱才够,取决你自己的需求,也就是欲望,纠结这个问题已经不重要了,因为你自己在变。
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  • 社保断缴等于白交钱?钱能退吗?快看权威解答!

    社保卡中的钱不会被清零,  断缴后,社保个人账户里的钱一直都存在里面!医保个人账户余额不会清零,个人账户的余额可继续使用,直至用完为止。只是由于医保是现收现用,当月断缴,次月就不能报销医药费,员工看病就必须全部自费。那社保费断缴又会有怎么样的后果呢?  如果你想换个城市工作,要怎么将社保费转移?社保断缴,“人生大事”受影响!在辽宁,社保断缴是可以补缴的,但是按时缴费和补缴两者是有区别的。政府对正常参保缴费人员实行缴费补贴政策,但对应缴未缴部分进行补缴时不享受政府缴费补贴政策。因此,按时缴纳比不按时缴纳养老保险费的人员得到的政府补贴要多。社保一旦断缴,会对参保人的缴费年限核算、社保待遇领取等“长线”结果产生影响。在一些城市,对参保人短期内的买房购车等计划的影响则更为直接。养老金未缴满15年不能按月领取养老保险需要最少累计缴满15年,到达退休年龄时可按月领取退休金。如果中途断缴可以补续,但可能影响退休后的养老金待遇。医保要缴满固定年限才能终生享受待遇  医疗保险女性缴够20年、男性缴够25年,退休后可享受终身医保。医保如果中断,则在中断期间不能享受医保待遇。不过,医保从中断之日起有一个缓冲期,如果超过3个月没有续保,则连续缴费年限会重新计算,医保报销额度和重大疾病医保额度也会受影响。换工作如何不断社保?“社保缴了10年,中间换工作中断超过了3个月,又得重新计算。”一条微博网友的吐槽吸引了许多跟帖,评论多表示自己也遇到过类似情况。那么,如果准备换工作,如何不让社保不断缴呢?一般来说,当月15日之后离职,当月的社保原公司会给缴纳,在下个月15日之前入职新公司,下月的社保新公司也会给缴。因此,辞职前一定要弄清楚旧公司和新公司缴纳社保的时间,以免出现断档。如果是裸辞(没有找好下家单位),当地城镇户籍居民可以到户籍地社保局申请自费缴纳养老保险、医疗保险。非当地城镇户籍居民,可以寻找单位挂靠,通过挂靠单位代缴社保。也有人会在换工作空档期内通过代缴社保的中介机构自掏腰包缴社保。但专业人士表示,通过虚构劳动关系缴社保,存在一定法律风险。交了几年社保不想交了,以前交的钱能退还吗?  在交了几年社保之后放弃参保的原因有很多,有的是因为经济压力,还有的是因为的确感觉这个没用,还有的是因为要移民或者其他,于是大家都在询问我可以拿回以前的钱么?按照国家政策,正常情况下,退休以前,个人账户没有办法进行提取操作的,简单直白点就是不会给你退还社保费用。毕竟社保这个东西也是国家一项工程之一,并不是平时小打小闹搞小买卖。不过,国家政策也是有考虑到特殊情况,那以下情形社保费用是可以退还给缴纳者的:1到了退休年龄,但养老保险未缴纳满15年。此时可以去有关部门申请终止养老保险关系。受理完成后,以前缴纳的费用会一次性返还本人。2意外死亡。如果缴纳社保后,缴纳者因意外死亡,个人账户中个人缴费本息可以继承。如果是职工在职期间死亡,那可以拿走死亡时个人账户全部储存额中的个人缴费本息部分。3移民外国。此时你获得了其他国家的国籍,并且已经完全放弃中国国籍,那此时也可以申请终止养老关系,且受理后一次支付以前个人缴纳金额。当然了,你拿到还只是个人的那一部分,至于以前单位那一部分钱,这个按国家流程就进入了社保基金中。如果你仔细观察,很多人都说社保没有用,年龄限制太多,其实大家错了,虽然要享受这个养老金带来的福利还要等好多年,但是还不能中断,要不然就前功尽弃了。另外,在许多城市,社保和众多福利是挂钩的,所以还需要慎重考虑。如果你养老保险缴费时间不足15年,还有三种办法帮你!  1允许延长缴费至15年参保人员达到法定退休年龄后,若城镇职工养老保险缴费不足15年,可以按照国家有关规定在待遇领取地延长缴费至满15年(其中社会保险法实施前参保,延长缴费5年后仍不足15年的,可以一次性缴费至满15年)。2延长缴费未满15年可转入城乡居民养老保险若延长缴费后其城镇职工养老保险缴费年限仍未满15年,也可以申请从城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险,享受相应的养老保险待遇。3可书面申请终止职工基本养老保险关系个人可以书面申请终止职工基本养老保险关系。社保机构按照程序,经本人书面确认后,终止其职工养老保险关系,并将个人账户储存额一次性支付给本人。用这个套路存钱,省出一套房!
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  • 终于明白了 为什么房子便宜了刚需还是买不到房!

    众所周知,现在新房比较便宜,只要有项目预售,基本上购房者都去排卡。这也算是给刚需的一种利好吧。但现在一个新的趋势出现了,对刚需来说,恐怕比银行不给贷款更麻烦。那就是开发商要求购房者全款买房。就在昨日,融创在郑州的一个项目低调开盘了。从价格上来看,融创真的还算良心,完全是按照规定走,而且没有通过精装修和车位来赚购房者的钱。但如果从付款方式上来看,它却深深地伤了刚需的心。因为它鼓励全款买房,全款买房的都排在前面,不得不说融创是精明的。而从最终的结果来看,这次预售的高层都卖完了,融创收回一大笔资金不说,我们也不得不感觉到,目前市场上实力购房者真的比我们想象的要多。这次开盘的是该项目的二期,户型是是普通高层住宅为主,部分是洋房。通过全款销售的策略,融创回笼了一大笔资金。去年市场好的时候卖得贵一点,签约就有贷款,资金也能回来。今年市场差的时候,贷款不好批,以走量为主,但要求全款买房,同样能按计划收回资金,至于部分洋房项目,仍然遵循的是走价格策略,有高层的走量策略在前面撑着现金流,后面的洋房自然可以卖得贵一点。对于很多购房者来说,以这个价格即使全款买下,也挺划算的,因为按照价格差,好像没有比这更好的投资品了,但对于真正需要房子住的普通人来说,可就遭殃了,因为价格便宜的时候,被实力购房者抢走了房源,价格高的时候更没机会买到房。其实在很多城市,越来越多的开发商开始以规定的价格卖房,要么是捆绑了装修,要么是捆绑了车位,还有的则是要求购房者全款买房。前面两种方案实际上购房者的付出的房钱只增不减,至于第三种方案,则对购房者的流动资金提出极大挑战,这也是一种坑。新房市场的玩法正在发生改变:随着价格的下调和贷款难度的增加,开发商开始明目张胆地向全款购房者靠拢,可以说现在购房者买房,只看房J的时代已经过去了,还得看自己有没有实力跟其他购房者竞争。对于普通购房者来说,眼下唯一利好就是开发商愿意卖房子,融创这种玩法如果能带动大量开发商一块卖房,而且不捆绑精装修和车位,那么房源量肯定能增加。在这种情况下,如果全款购房者不那么多的话,普通刚需也许能买到房。一句话,普通人买房,现在凭的是运气。作为购房者来说,如果能买房,还是应该选择大开发商的项目。就像融创这样,他们有足够迂回空间来应对新情况,才敢按照规定的价格卖房,小开发商这样搞就是“失之东隅”,却无法“收之桑榆”,所以他们宁愿挺着也不会降,即使降,烂尾的风险也更大。融360房贷君认为,从某种程度上来说,新房的价格固定了,虽然房子整体不那么贵,但对刚需来说,现在要一次性付款上车,其实比多付点月供压力更大,基本上只能出局。以前的那种行情肯定是回不去了,一旦放松,房子又会上天,对于购房者和ZF来说,都是在赌。市场的扭曲,受伤的永远是刚需,楼市上行的时候,拼的房价;楼市横盘的时候,拼的是运气,楼市下行的时候,拼的是勇气。
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  • 这4种房子看似黄金户型 买过的人却都说后悔!

    对于一般的平头百姓来说,买房子不是投资,而是想要一个更舒适更体面的生活!那么你东拼西凑,贷款买的房子真的能带给你更多的享受吗?还是让你越来越闹心,越过越窘迫?为什么同样是买房,别人越过越滋润,你越来越穷呢?那大概是你的房子没选对!1.房子周边有此物,住的闹心房子周围有工厂,在就业方面来说确实便利一点,就业机会大,上下班方便,房价相对来说也低一点。但你只看到了好的一面,却没想到潜伏在身边的危险。一般来说化工厂周边的土地水源均会受到不同程度的污染,也许一两年不会显现,但随着时间的累积,你的身体夜会像像慢性中毒一样受到蚕食,这种疾病接踵而至。2.地势低的房子,退财又闹心住在一楼,不用爬楼梯坐电梯,比较方便。但一楼的住户朋友一定要注意:如果你家地基比前面的马路还要低在风水上称为退财屋。住这样的房子,不利家财运势。当然从科学来讲,地势低,下雨天容易积水,对于住户来说,自然不便,会形成阴冷潮湿的环境,对身心健康不利。3.盲目选择复式现代人追求流行,一些年轻人盲目选择复式住宅。殊不知部分复式住宅不是真正意义上的“两层楼”。只是将空间分割成两层,这样的房子不仅采光不好,空气不流通,对于有老人的家庭来说上下楼还十分不便,住进去十分压抑。4.紧挨马路很多上班族为了上班方便,会选择紧挨马路的住房,出门就是公交站,地铁口,交通十分便利,节约时间。但是你却忽视了紧邻城市主干道的房子是有多吵闹,尤其是周末你想在家好好休息,都变成了一种奢望,车水马龙的繁华取代了舒适安静,这样的代价就是睡眠质量差,心情烦躁。花那么多钱,却住得寝食难安,后悔也晚了!因此,买房一点要多方面考虑,住的舒服省心才是王道。购房者们一定要擦亮双眼,不要全面听售楼小姐天花乱坠的推荐,一定要综合考量,选择风水好,配套设施全,交通相对便利的住房,日子才能越过越美!
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  • 2017最难转手的十类房子 买了可能就是你的麻烦

    (原标题:2017最难转手的十类房子,买了可能就是你的麻烦!)买房是人生大事,除了购房成本外还要考虑以后房子的变现能力,融360房贷君认为,买房主要从房龄、交通、面积、房屋类型等几方面参考,有那么十类房子买了以后可能很难转手,严重的还会成为麻烦,卖房人一定要注意。第1类:房龄20年以上的二手房银行在审批贷款的时候会审查二手房房龄,通常要求是20-25年,但是严格的银行是10-15年,房龄太长的话可能被降低贷款额度甚至是拒贷。买房的时候房龄是20年,如果以后想转手,想想就知道不容易第2类:离地铁距离远、交通不便的房子买房交通很重要,离地铁近的房子都比较利于自住和出租,你都这么觉得,别的买房人也不傻,买房肯定要挑交通便利的位置。第3类:规划、配套落后的郊区房区位同样是要考虑的因素,城市中心区域的设施配套更全面,但是新房数量有限,多数新房都是在郊区,一些郊区的新房周边,除了房子就是土路,连像样的公园、超市也没有,如果没有合理的规划,这样的房子买了也不容易转手,所以大家不要贪图价格便宜忽视长远规划。第4类:面积120平方米以上的大户型对于普通家庭来说,60-80平方米的小户型是首选,其次是90-120平方米,尤其是在大城市总体房价较高,买房人的购买力有限,能买得起120平以上大户型的都是少数的,所以就购买人群来说,小户型更容易出手,大户型不容易转手。第5类:购买不满5年的保障房经济适用房等保障性住房再上市有一定的规定,需要购买满5年才可以上市交易,而且要缴纳高昂的税费,所以申请保障性住房的时候要考虑到以后再出售的问题。第6类:证件不全的房子有些房子还没取得合法规划许可等证件就开始建房,这种房子是没有任何权利保障的,聪明点的人都不会买,自然也不容易出售。此外没有产权证的小产权房,从法律角度看是没有合法产权人的房子,不能上市交易。第7类:动迁安置房动迁安置房在实际建造中户型设计比较局限,有的户型说是朝南,但是由于户型不规则,光线会被墙体遮挡,通风也不是很好。动迁安置房不能给开发商带来利润,为了提高容积率,有的动迁房的户型会设计成2梯6户或者7户,通常商品房的设计是1梯两户或者2梯4户,整体容积率过高会影响居住舒适度。第8类:层高30米以上的高层房从空气质量角度看,楼层在30米以上的房子空气质量会更差,且空气相对稀薄,不太利于有心脏病、心脑血管疾病的住户健康。此外,钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环,相当一部分是往上走,直至顶层,所以,高层居民更容易出现头疼症状。选择楼层的时候要慎重选高层。第9类:有债务纠纷的房子买房人不喜欢在担保或者债务抵押中的房子,由于涉及到多方利益,产生的纠纷会影响正常交易,这类房子一旦招惹上官司就要做好长期战斗的准备,购房人唯恐避之不及呢。第10类:热点城市商住房最后一类就是今年闹得沸沸扬扬的商住房,包括北京在内的多个城市都对商住房做了限制,以北京为例,买商住只能全款不能贷款,这就将不少人挡在门外,而且商住房占用购房资格不说,还没有落户、入学资格,以目前的市场情况看,商住房毫无优势,就算买了转手都是个问题。融360房贷君在这提醒各位:买房要既考虑“买”也要考虑“卖”,大家都不乐意买的房子,你买了的话可能还会成为麻烦,而且在“认房认贷”的城市,你的“处女房资格”很重要,一旦用了就会影响以后买房,大家要慎之又慎,别走错路。
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  • 揭秘三四线城市房价上涨真相 看了你还敢买吗?

    (原标题:揭秘三四线城市房价上涨的真相,看懂了你还敢进去插一脚吗?)今天跟大家分享两个消息。第一个消息是一二线楼市的熄火在一二线,特别是一线城市,楼市正在向买房市场转变。70个大中城市的二手房的价格数据,北京破天荒占据了头名,跌幅0.9%,而据笔者从中介那里了解到,平均跌幅其实掩盖了很多真实的市场行情。以北京为例,各区域房价涨跌不一。根据链家平台的数据,6月份,跌幅排在前面的分别是西城(-4.2%)、朝阳(-4%)、通州(-3.8%)、密云(-3.8%)、平谷(-3.6%),而涨幅排名考前的是门头沟(+2.6%)、东城(+1%)、房山(+0%)。具体到房源方面,眼下有几类房子已经率先松动了。1、超大的平层公寓,比如四房以上的,这类房字绝对价值高,议价空间较大,但成交量稀少,不具备大的参考性。2、部分学校周边的房子,这类房子基本是资金在追捧,现在概念已经弱了很多。3、郊区的非地铁房子,这类房子在行情不好的时候,地段的劣势会率先被暴露出来。4、老旧的房子。即使是在市中心,特别老的房子在价格上也必须要相当的优惠才能卖得出去,何况现在已经逐渐由买方说了算。而在新房层面,虽然一季度销售火爆,但近几个月来的销售低迷使得完成全年销售目标的难度越来越大,在迟迟打不开局面的情况下,开发商也不得不选择降价卖房。现在这个行情,开发商在利润方面会稍稍让步,而在市场份额方面,有能力的开发商是寸土必争的。而在深圳,已经有开发商跑路了,在上海,也已经有开发商在回款压力和资金对付压力之下,主动下调销售价格。第二个消息是三四线的火爆。70个大中城市,5月份涨幅排名靠前的分别是蚌埠(+3.4%)、北海(+3.2%)和湛江(+2.6%);这三个城市在4月份的涨幅分别是,分别是蚌埠(+2.2%)、北海(+1.9%)和湛江(+1.0%)。很明显三四线城市的行情是有所放大的。最近证券日报也走访了部分典型的三四线城市,探访当地的卖房手法。在江西景德镇,2015年的时候,房子还无人问津,但到了今年6月份,整个景德镇房子也就只够买1个月。在房价层面,当地有市民在2016年7月份以4600元的价格入手了某精装修楼盘,但现在该项目的房源已经接近9000元了。支撑景德镇行情的主要有两点:一是当地属于陶瓷名城,当地围绕陶瓷主题开发了新城,被热捧;二是和大多数小城市一样,老房子的拆除在较短的时间内创造了大量有效购房需求。这些人的购房需求也带动了一部分外部资金的流入。从一二线城市和三四线城市的行情对比来看,当前一二线城市处于高位盘整期,而三四线城市则处于快速爬升期。虽然一二线的热度远不及三四线城市,但其中的风险,作为购房者不得不提高警惕。关于如何选择一二线城市和三四线城市,融360房贷君分享一个观点:在一二线城市,事实上有很多刚需在观望,只要时机合适,就会入市,这种需求是自发的。而在三四线城市,需求则是被创造出来的,但在缺乏外部人口流入的情况下,这种创造的可持续性是很差的。选择城市和选择地段,一个是战略级的,一个是战术级的。选择一座好的城市,至少把握住了战略大方向,而如果选择错了城市,战略上失误,后期地段无论多好,战术级的胜利也无法换回战略上的损失。
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  • 大家记住了!房价再怎么变 这4种房也千万别买!

    不少购房者为了低价而关注一些非正常商品房或低价商品房。但是,无论房价再怎么变化,也不是什么房都可以买的。再刚需,这4种房子:安置房、经适房、内购房、小开发商唯一小楼盘,都建议别碰。为什么不推荐这四种房子呢?我们一个一个说。1、安置房安置房顾名思义,是对被拆迁住户进行安置所建的房屋,并不是正规商品房。购买安置房,你可能会遇到以下问题:1、需要全款购买虽然每平方米单价非常的低,但总价动辄几十万元,无法贷款,并不比购买商品房轻松,要知道商品房的首付现阶段只有20%,并且利率可以打折。2、买到之后能不能准时入住由于手续,施工方、资金等种种原因,不少安置区交房时间不准时,与实际相差甚远,以曾经的白庙安置区为例,前前后后拖了数年之久,烂尾、延迟几年交房所带来的损失,往往无人补偿。3、能不能安全入住安置房对应的安置人群是被拆迁居民,通过协议转让购买的安置房并不像商品房合同一样框定了产权所有人。倘若遇到卖方反悔,不协助办理房产证,则会非常麻烦,全国各地都有类似案例,最终都是通过法院诉讼才得以解决,费事费神。甚至出现过一房两卖的案例。4、房产证难办、孩子上学难由于不是正规商品房,办理房产证会相对比较复杂,极少有项目可以在一年内办证,不少安置房因为土地手续问题,3-5年,甚至长达5年以上才能办出房产证。此阶段无法落户,无法享受本地居民待遇,家有孩子的则必须以外地借读生身份入学,除了入学难还需要额外的缴纳高昂的“赞助费”。5、建标层次低纸板门、迷你门、迷你窗、山寨电梯,各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里,墙体裂缝、空鼓则更是家常便饭。大量地面车位,以及用冬青填充小区,以降低绿化成本。甚至有人之前买的安置房交付后3房变2房,凭空少了一间房。6、居住体验比较差由于习惯不同,安置房一般很难引入正规第三方物业,不少安置小区都是由村委会牵头成立物业,原本就是半路出家,再加上部分人没有交物业费的习惯,小区的整体物业管理水平远低于商品房,对于位置较好租金较高的小区,不少村民选择把多分的几套房子按间出租出去,租客参差不齐,如同曾经的城中村一般,乱贴乱画,乱倒乱扔,臭味熏天已经成了常态,更有甚者有些租客把垃圾直接丢在电梯里或从窗户丢下来等等等等。总结:通常无法落户口、无法按揭贷款、无法以后抵押贷款、没什么升值。2、高价转让的经适房也有部分朋友通过正规的渠道选到了经适房,虽然可能居住体验稍差,但综合来说还是值得买的,毕竟手续是安全的,价格也较低,在此主要说的是目前市场上一些加价转让的经适房。接手别人转让的经济适用房与安置房相比,有非常多的共同之处,比如原房屋手续在原房主名下,需要通过协议来购买安置房,等到数年后才能进行交易过户。相对来说经适房的风险一点都不比安置房小,建标也不比安置房强。3、不靠谱的内购内购分很多种,有单位定向开发的项目,有单位组织的团购,有开发商提前回笼资金的内购,各种各样,但几乎所有类型的内购都伴随着风险,无一例外。内购假如遭遇开发商资金链断裂、被抢地等问题,前期全款缴纳的房款能不能退回尚不能预期,更不会有利息补贴。即便有利息,相比拿这笔资金买一套正常交房的房子所带来的升值额度,利息几乎可以说是九牛之一毛。4、小盘小开发商我们常常看到的一些交房无望导致业主维权的新闻,遇到那种是一栋楼、两栋楼的,基本清一色是小盘小开发商。当然,任何好的开发商都是一步一步从零做起,我们也不否认个别小开发商也可以做出色的产品,但房子是我们要居住数年的家,已知风险要大于获利的时候,我想没有必要去做这个小白鼠。怎么判断自己想买的房是否是小开发商:如果你在网上查询不到该开发商的任何既往项目或新闻,很大概率就是了
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  • 买房常面临信息不对称 新房离按套卖还有多远?

    (原标题:买房常面临信息不对称 新房离按套卖还有多远?)在网上看到的房源,到项目现场却“消失”了。这是不少购房人买房时都遭遇过的困扰。或因信息更新滞后,或因营销噱头,各个网站上展示的新盘信息与购房人在售楼处得到的信息之间总有或多或少的差别。为避免这种问题,有互联网平台正在尝试将新房像二手房一样,以每套房源为单位向购房人展示。业内人士指出,以套为单元展示新房信息在发达国家比较常见,这样的展示方式可以缩短购房者获取房屋信息的时间,减少不必要的成本。对于开发商而言,现阶段这样做的动力还不足,面临诸多困难。不过,随着国内楼市的日趋成熟,新房和二手房一样,以套为单元展示信息及售卖将是未来的市场趋势。一手房也有“假房源” 购房人面临信息不对称这一轮调控中,“真房源”这一词汇被频繁提及,各大二手房中介公司都将其作为整改的标准及对消费者的承诺。事实上,“假房源”并不只出现在二手房市场中,不少购房人在寻找、购买新房过程中,都有遭遇“假房源”的经历。《广厦时代》在某房地产网站上搜寻某楼盘的信息,该网站上显示,该楼盘户型房源包括96平方米至140平方米的三居洋房,210平方米至236平方米的叠拼别墅。其中96平方米的三居户型南北通透、明厨明卫,空间利用合理。乍一看,一个位于高端楼盘中的小三居具有足够的吸引力。《广厦时代》拨打了该网站提供的售楼电话,询问这种户型产品的具体情况。接听的置业顾问表示,这个户型关注的客户很多,但数量非常少,如果有兴趣的话要尽快来售楼处现场看看。不过,在《广厦时代》按约定时间到达售楼处时,得到的信息却是,这种户型在该楼盘仅有20套,而且已经售罄。从售楼处的销控表上可以看到,该户型从一层到顶层,被贴满了红点。而置业顾问给出的解释是,该户型比较紧俏,开盘就已全部售罄,网站的信息有滞后性,还没来得及更新。可以看看另一种125平方米的三居户型,功能分区更合理,舒适度也更高。有业内人士指出,像这样选择性展示楼盘信息的案例还有很多,虽然楼盘是真的,但释放的房源信息却有“假”的,或者说购房者看到的信息是经过开发商或销售代理公司“筛选”的。除了吸引购房者关注、制造营销噱头,信息更新不及时、楼盘推盘计划变化等都造成购房者与开发商之间的信息不对称,为购房人选房、购房增加不必要的成本。互联网平台尝试按套展示新房房源 明确每户面积及价格楼盘整体信息呈现会出现信息不对称,那么是否可以参照二手房的情况,在楼盘信息之外,补充每套在售房源的信息呢?近日,生活服务平台58集团发布了一系列“以房源为核心”全新的服务和产品。其中的58爱房就是以房源为基本粒子进行产品呈现和需求匹配的房产营销服务平台。《广厦时代》在58同城App上看到,在该平台上,购房者首选看到的是一套套房源,点进一套房源,可以看到该套房的户型图、单元房号及售价,如果购房者有需要,可以再对楼盘信息进行查看。58集团资深副总裁、安居客CEO庄建东表示,在58看来,真正高效率的卖房一定是按套来卖,而不是先把购房者“忽悠”到售楼现场看房。58集团开发商事业部总经理赵彤阳称,新房交易中,用户希望购买的是一套具体的房子,而眼下多数平台提供的是一个楼盘,需求方和供给方要经过多次确认、反复试错才可能促成交易。在58的这个平台上,房产买卖过程全链都会通过智能大数据技术进行精细化的呈现和匹配。异地置业、旅游地产等将格外受益。除了58外,很多房地产网站都在逐步加入对具体房源信息的展示。以房天下为例,部分楼盘展示页面上设置了房源选项,在该板块,可以看到在售的房源信息,包括户型图、朝向、单元房号、单价及总价、首付比例及月供,除此之外,该房源目前的销售状态也会同步显示在网站上。不过,《广厦时代》查阅这些网站发现,像这样展示房源信息的楼盘还是少数,主要还是以旅游地产项目为主。赵彤阳也表示,以房源为粒子展示楼盘信息,异地置业和旅游地产将格外受益。以套为单位展示是成熟市场标志 开发商当下仍欠缺动力事实上,无论新房还是二手房,以套为单位展示房源信息早已成为发达国家房产销售时的惯常手段,对于购房者来说,也可以提高选房小区和增加信息获取的覆盖面。亚豪机构市场总监郭毅认为,如果新房参照二手房的方式,以套为单位进行展示。购房者可以先通过线上了解更多的这种产品信息,然后再进入线下交易环节。购房者可以有更好的检索过程,这个检索不是基于某个项目本身,而是全北京符合条件的新房房源。这样他得到的信息面就更大,购房的时间和效率都能够得到有效提升。郭毅还指出,这样的展示方式还需要更多技术手段的配合,更加全面直观的展示房源信息,方便购房者查阅,同时打通线上、线下的渠道,方便购房者完成整个选房过程。这样的展示方式无疑会增加开发商的工作量,会不会有更多的开发商选择这样的方式展示售房信息还存在疑问。郭毅表示,对于开发商,他要衡量的是这样的展示方式对于项目能带来多大的导流效果,对销售能够起到多大的促进作用,在这个基础上,产生的成本有多高。开发商考虑的主要是选择这样的推广渠道的投入产出比问题。中原地产首席分析师张大伟表示,以套为单位展示房源是市场的趋势,当市场趋于平稳,供应量稳定的情况下,这样的方式会被大范围采用。但在目前的市场状况下,还有很多困难。首先,国外采取这样的方式主要因为房源都是以现房精装修为主,部分国家政策要求必须现房销售,以套为单位展示比较容易落地。而国内目前还是主要以期房为主,期房按套展示,其实只能展示户型图和售价。其次,除了少数精装修豪宅,大部分开发商并不希望客户看到太详细的实景,更希望客户去售楼处体验示范区。目前这一展示方式主要还是适合精装修的豪宅,所占市场比例非常低,同时还存在一定隐私问题。郭毅也表示,以套为单位展示房源是市场的中长期趋势,但目前市场还欠缺相应的环境。国外普遍采用这种方式与其市场机制和双边代理的经纪人制度有很大关系。双边代理决定了房源透明度较高,开发商也没有捂房的利益驱动,自然愿意将房源信息全部展示出来。
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  • 共享时代 你愿意共享自己闲置的房子吗?

    (原标题:共享时代 你愿意共享自己闲置的房子吗?)继共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞等一系列产物出现后,这两天共享房屋被列入到共享经济的行列中来。有媒体报道称,广州有房东把自己两居室的房子放到短租平台上,一个月能收获7300元左右的收入,而如果出租的话,这套房屋只能租到3800元。现在提到共享经济,或许已经有人要直呼耳朵听出茧子了。不过“共享房屋”在国内也不算新鲜的事物,Airbnb早就进入了中国市场,只不过直到今年才给自己起了个“爱彼迎”的中文名字。而国内本土品牌小猪短租也已有了多年的运营经验,关注过支付宝芝麻信用的人,估计都在上面看到过小猪短租的图标。别人通过短租平台获取的高收入是叫人眼红,但如果换作是你,你愿意共享自己闲置的房子吗?如果本着收房费赚钱为目的将自己的房屋分享出去,这当然无可厚非。但在着手分享房屋的时候,这几个问题不妨先想想清楚,看自己有没有做好相应的准备。首先,不但要当一个“出租人”,可能还要做一个“清洁工”。如果房屋是自住用途,只是将其中一间卧房分享出去,那清洁倒不是什么难事。但如果打算把一整套闲置的房屋放到分享平台上进行短租,那就要考虑一下,当每位住客退房后,自己究竟要亲自跑一趟去扫地拖地倒垃圾换床单洗厕所,还是花钱去雇佣一个保洁员。毕竟你也不能指望让住客给帮忙打扫干净。其次,安全因素始终不能放松。尽管各类平台都有相应的安全响应措施,例如小猪短租就给房东购买了财产保险,如果出现财产损失房东可以获得赔偿;如果出现违法行为,房东房客的信息是可以追溯的。但有一点绕不开的是,一旦发生了需要赔偿或者需要警方来处理的事情,这说明不愉快的事情已经发生了。再有,就是房屋所有者自身的观念问题,这一点说到底就是一个“信任”。无论是不是希望遇到各式人等从而广交朋友,房东和租客之间还是要信任在先。这种形式把房子短租给一个陌生人,究竟靠不靠谱?安不安全?如果这道心理关卡过不去,那也就意味着房东每天都要分心对自己共享出去的房子担惊受怕。毕竟与共享单车、共享充电宝这类B2C的模式不同,共享房屋拿的是自己的房子,和最早阶段的滴滴快车人优步一样,是正儿八经的C2C。此外,就像最终被划定为出租车运营服务的网约车一样,共享房屋到底该算作房屋租赁业还是酒店业,抑或是一个与先前完全不同的新兴的共享行业?现在很难有一个明确的界定,这在法律保障的方面也存在着一定的空白。其实上述提到的很多东西都属于“想多了”,共享短租平台已经存在了若干年,在服务提供、安全保障等方面早已具备了充足的经验,类似于“做Airbnb房东是怎样的体验”的问题在知乎上也有不少和谐美好的案例。不过,究竟愿不愿意迈出这一步,把自己的房子分享给短租客们,这还是需要有房一族们仔细思量。
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  • 十年前那些买了房的人,现在过得怎么样?

    (原标题:十年前那些买了房的人,现在过得怎么样?)十年之间,北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围,却依旧有人在买房?现在不买,以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠,十年之后再回首,当年的房价还是低谷,房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子,有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间,恰似南柯一梦。十年间,一线城市的房价发生了什么变化?一、市场自我调节,房子供不应求,价格高涨。中国加入WTO,国际资本蜂拥中国抢占市场,众多跨国企业在华建厂,以及本土民族工业的崛起,大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势,大量人口的涌入,就有了对房子的渴求。十年前的中国已取消福利分房,楼市开发进入市场自由竞争,人多房少,物以稀为贵,住房需求暴涨,房价被推高。二、货币超发,房产成了财富保值的坚挺后盾。十年前,逐年增高的超发货币引发货币贬值,老百姓担心财富缩水,私人资金可投资的项目不多,大概有理财,股票,房产等几个渠道,炒股是有门槛的高智商投资,理财收益不稳定,唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。尽管十年间楼市有过短暂下跌回调,站在十年的历史长河来看,房子的投资回报率还算稳健,甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。三、国际热钱涌入中国,人民币升值,外资抢滩楼市红利。中国走向全球市场之后,外汇储备增多,人民币升值,国际热钱通过投资人民币资产(比如:房地产)获利。当时中国股市还太年轻,尚不健全,投资还需要勇气。与此同时,在当时中国资产荒背景下,中国的制造业多以低端制造为主,出口到国际市场,挣得都是血汗钱,还不如开发一个楼盘挣得多。十年之间,许多央企也涉足楼市,主业低迷,楼市利润来凑,投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。数据显示,2016年银行新增贷款大头都给了房贷,制造业萎靡了,如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下,银行也知趣地收紧房贷了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产,银行理财更是为其做嫁衣。四、中国推动城镇化,农民进城买房,在读学生也加入买房大军。随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程,工业代工厂如雨后春笋般出现,大量农民进城务工,比如富士康在东莞的工厂,曾招纳过上万的流水线工人,还将触角深入到中国内地,建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市,也会想在城市买房安家,进而激发住房需求。曾经,沈阳一度为了鼓励农民工进城买房,还推出了零首付的优惠。高考之后,是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨,如今在一线城市买房的门槛越来越高,完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资),首次置业时间都在30岁之后。有人调侃,人生不止有诗和远方,还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱,归根到底,钱才是买房的关键因素。曾经有功成名就的人物劝说年轻人,别在读书的时候想买房,应该将大好的青春年华用来学习和提升自己,未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈,不如让年轻有年轻的模样,其他功利的事情,顺其自然。五、当社会上升的通道被打开,房价也迎来上涨的十年。随着经济发展,高等教育已变平民教育,人口频繁涌向大城市寻找机会,社会有了向上流动的通道,买房需求被激发,拉动了楼市的上涨。每年,大量的毕业生留在一线城市工作,主要是就业机会多,这是现实。十年前买房的那波年轻人如果足够努力,也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人,很多体验过大城市的奋斗岁月后,回到家乡或者去了二线城市,过上了有车有房,老婆孩子热炕头的安宁生活,他们会反问在一线城市买房的年轻人:难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗?十年前选择了买房, 十年后会发生什么?如果很多年前,你有幸在上海,让时光回到2007年,以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房子,2017年以1100万成交。十年之间,涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度:这套房子一年涨95万,一个月涨79166元,每一天涨:2638元。每小时涨:110元,平均每分钟涨:1.83元。所以即便你在睡梦中,这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值,比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购,如果你有勇气买下三五套,真等于买了一台印钞机,毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。时势造英雄,无数人在高房价的重压之下感叹:如果时光倒流十年,我们肯定会囤一大波房子。可是,时光无法倒流,即便是给个机会,当年的你也未必有勇气买房。因为很多人没想明白,十年前买房与十年后买房的区别:十年前买房,上海房价大概1万一平米,你的月薪才3千,咬咬牙买了房,即使是十年之后,你当年的房子价格会永远停留在1万一平米,而你的月薪会达到1万以上,供房毫无压力。十年后买房,上海的房价5万一平米,你的月薪就算高达2万,连凑齐首付都困难,买房压力山大,有人黯然神伤离开一线城市。十年前在一线城市买了房的人,现在过得怎么样?他们的故事,是千万个在一线城市奋斗者的缩影。2007年,东哥在25岁生日那天决定买房的,毕业后的第3年,坐标魔都上海。当时首付30万, 对于一个普通的三四线城市的工人家庭来说,是一笔庞大的数字。父母几乎借遍了亲戚,加上东哥3年攒下的8万,艰难地定下了一套两居,接近100万的贷款要还30年。背上房贷,东哥从此周末再无吃喝享乐,泡一壶茶在家看书能待一整天,出国游什么的全部砍掉。为了尽快还债,东哥拼命工作,三年还清外债。他说,最初买房的两年过得很苦,熬过去就好了。房贷重压之下,没有物质生活带来的欢愉,却能让自己安静思考工作和未来,有一段平静的自我增值期。后来,东哥甩开膀子创业,中间吃过亏、上过当、受过苦,但是一想到在上海有个家,踏实的稳定感让东哥瞬间有了无穷的动力。现在东哥的创业公司步入正轨,有了不错的盈利,还买下了第二套房子了。东哥不后悔买房,因为买房激发了一段激情燃烧的奋斗岁月。同样是2007年,桔子大学毕业,租了一年的房,被邋遢的室友折腾疯了,当时囊中羞涩只能在北京三环贷款买了个50平米的小房子,自己够住。后来结婚了,幸运地赶在北京限购之前,两家凑钱置换了北四环100多平米的大三居。现在,每个月的房贷比租金还低,小区旁边就是地铁站。桔子见证了北京房价一轮又一轮的上涨,一边庆幸自己有魄力十年前买了房,一边又后悔自己胆子太小没有投资二套房。如今,不管北京的房价一天涨多少或者跌多少,都与桔子无关。还是2007年,小雨毕业之际面临着在留学深造和买房定居的选择,最后她选择了漂洋过海去英国读书,前后花了家里三十多万。学习了自己喜欢的专业,开阔了眼界,回国后身为海龟的她和国内毕业生一样在深圳拼杀。虽然再次考虑买房时深圳的房价已涨了好几倍,她却不后悔在人生的黄金年龄里去读书去提升自己。她说房子可以晚一点买,而读书的时光却是千金难换,不能为了一套房子而束缚了梦想的脚步。买房这件事,有舍有得。你有你扛起高昂房价的勇气,我有我在小城的岁月静好,人生的选择没有对错,度过的青春都值得珍惜。十年之间,楼市如同一场精彩的大戏,或许没有真正的赢家。当中国楼市在2009年那一轮房价暴涨时,温州炒房团所向披靡,从海南到广西北海,一掷千金,一层楼一层楼的买,享受着楼市金主的无上荣耀。结果没有风光多久,金融危机横扫全球,2011年温州也发生了金融危机,温州炒房团资金链崩断,元气大伤,留下一地鸡毛。他们没有在鄂尔多斯、三亚、北海等城市剪一把楼市的羊毛,反而遭遇了房价一路暴跌得厄运,跌个20%都是小打小闹,如今鄂尔多斯、北海鬼城横行,很多炒房团砸到手里到现在还没有解套。自此,温州炒房团被后起之秀的山西煤老板超越了,煤老板们大多把钱砸到了离山西近在咫尺的北京,他们赶上了一线城市暴涨的列车,然而到了2017年,那些争先恐后抢搭房价末班车的投资客,或许没那么幸运了。再看一看日本楼市泡沫时的情景:1987年,东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司白领们害怕房价继续上涨就买不起了,忙着向银行贷款买房,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。甚至当时的日本还出现了摇号买房,1988年摇号率到了1/6200,虽然没有限购,这购房难度也是惊人的。与此同时,国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫膨胀,有个笑话是说仅东京23区的地价就可以买下整个美国。高昂的房价使普通日本人更买不起房,1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上,按当时4百万日元工资标准,要不吃不喝干15年,这让很多怀抱东京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民鄙视东京人靠着高房价不劳而获。然而1991年,噩梦来了,政府调控之后,日本房价暴跌,从1990年至2006年,日本平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。有日本楼市暴跌的前车之鉴,你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗?在楼市面前,或许没有真正的赢家。房价高耸入云霄,楼市调控频出,银行收紧房贷,现在入场赌房价,只能说你是勇士,勇者无敌。
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  • 楼市多个大消息来了!这一轮房价变化大不同

    本轮房地产调控的前半段,起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年,起关键作用的因素,将转变为货币信贷与流动性紧缩。 楼市多个大消息接踵而至:社科院报告称北京等地房价继续下跌、20家银行停止房贷。而近期有多地购房者反应,贷款审批难、审批时间长,下一步楼市究竟会怎么走? 社科院:北京等地房价将继续下跌 据中国经济网6月12日披露,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计,随着资金面的收紧,以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。 报告显示,在热点地区严厉的政策调控下,2017年5月热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响,北京房价环比出现首降,环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南(楼盘)等城市房价环比涨幅仍然偏高。 主要城市大数据房价指数环比显示, 2017年5月,样本城市的平均环比涨幅降为1.11%,比上月下降1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的环比涨幅,居样本城市前五位;同时廊坊、北京、天津(、深圳、苏州、合肥、郑州等城市,房价环比稳定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%,进入房价挤泡沫的新阶段。2017年5月,青岛、济南、厦门惠州等楼市继续升温,房价环比涨速比上月有所加快,其余城市房价涨速相对稳定或有所回落。 主要城市大数据房价指数同比显示, 2017年5月,样本城市平均同比涨幅为38.45%,比上月降低1.85个百分点。其中石家庄(、天津、廊坊、厦门、济南分别以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比涨幅居前五位;大连、深圳、苏州、沈阳、西安(楼盘)分别以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比涨幅居后五位。 主要城区大数据房价指数显示, 2017年5月,北京各区房价全面下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整,强调实际居住及试行多校划片等,都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。 房贷利率持续上行 典型表现之一,便是部分银行房贷利率持续上行。 谈起最近的楼市政策,不少准买房者都在议论纷纷。以前是房价蹭蹭往上涨,现在是房贷蹭蹭往上涨。根据证券时报报道,几个月前,不少商业银行首套房房贷利率还是85折优惠,近期一线城市以及一些热点城市,已有部分银行将首套房贷利率上浮至1.1倍,上海(楼盘)一家股份制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍。 融360监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。 具体来看,此次调整由一线城市领跑,其中又以北京为最,最先调整至9.5折水平,最先调整至基准水平,未来或会成为最先调整至基准上浮10%水平。一线城市对市场变化极为敏感,同时针对变化调整也极为迅速,成为市场风向标,大体可以反映出未来市场变化趋势。 房贷利率上调影响 从主要城市看,主流首套的贷款利率依然是基准,但其中部分股份银行已经的确出现了提高到1.1倍的政策。那么直接影响多大? 从数据看:本次调整,首套房购房者每贷款100万相比2016年市场宽松月供增加1202.7元,相比本次政策之前的基准新增加287.6元。购房者的负担将明显增加。 据中信证券(600030,股吧)测算,对比5~10年中长期贷款基准利率,房贷利率上浮10%后的贷款余额(金融机构中长期贷款季度余额)利息占城镇居民可支配收入的比重平均增加5个百分点。其认为,商业银行在量及价上对于房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担,并在一定程度上抑制居民的房贷需求,进一步冷却商品房销售市场。 当前房贷利率仍处历史低位 从全国数据来看,个人房贷的平均利率已经见底反弹。去年下半年最低值为4.52%,今年一季度为4.55%,未来的走势,就是持续的攀升。 当然,相比上轮与上上轮楼市降温期的房贷利率,比如2014年二三季度近7%,2011年下半年7.5%左右,当前的利率仍处于历史偏低位。 如果属于刚需,且需要较大比例的贷款才能购房,则当前仍宜上车。 开发商下半年日子不好过 由于房地产业是资金密集型产业,货币信贷与资金,对于楼市的影响很大。 易居地产研究院曾研发了一份季度报告,构建了一个中国房地产金融环境指数。其中包括9个细分指标,能够在总体上反映房地产业所面临的货币政策与资金面的松紧程度。 如下图,本轮房地产短周期,中国房地产金融环境指数最高值出现在2016年一季度,属于宽松区间,其后下行,2017年一季度已降至正常区间,易居地产研究院副院长杨红旭预计下半年将滑入偏紧区间。 他认为,虽说当前很多开发商仍然钱多、胆大、抢地王,但半年之后,他们就会感到捉襟见肘了。 这一轮不同以往 资金对楼市走势的影响有多大?在易居研究院的报告中,将房地产金融环境指数与30城住宅成交面积增幅比较,发现二者基本同步,今年一季度,30城售量增幅已经由去年大幅正增长,逆转为20%左右的负增长。 易居地产杨红旭认为,按过去两轮短周期的经验,金融环境指标不见底,则销售增幅不会明显反弹,或者说不会实现由负转正。过去两轮售量负增长皆持续了5个季度。这一轮,预计持续的时间可能更长些。 楼市将全面降温 对于接下来的楼市走势,中原地产首席分析师张大伟预计: 1.购房者的资金成本持续上升,已经逐渐完成了从量变到质变的过程,贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温,降价开始出现。 2.房价逐渐出现调整,这种情况下,银行的风险增加,银行对抵押品的风险意识将提高,各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。 而且过去2年,大部分银行吸收了过多的房地产抵押物,这种情况下,后续在调控周期内,房贷出现了收紧现象,贷款折扣减少,放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。 3.历史上,北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点,首套房恢复基准,对购房者的心理影响也将非常大。最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看,预计信贷的收紧趋势延续周期内,房地产降温也将持续。 杨红旭认为: 本轮房地产调控的前半段,起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年,起关键作用的因素,将转变为货币信贷与流动性紧缩,而这属于房地产业的外部环境。
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  • 买房选择大社区还是小社区? 各有优劣势

    在买房选房的过程中,还有一个问题困扰着许多购房者,是选择大社区还是小社区?有些人不太理解大社区和小社区,其实换一个角度来说,就是买体量大的项目还是体量小的项目。二者都有哪些优势和劣势呢? 大、小社区的标准 主要就是根据建筑面积的大小来区分,一般来说,项目建筑面积不超过10万平方米就是小社区,建筑面积在20万-30万平方米之间就是大社区。 小社区的优势 1、建设周期短,交房快,生活质量有保障 一般体量小的社区两三年之内就可以完全竣工,建设周期短,不会有各种一期二期开发,可以让业主入住后不会受到太多干扰。 2、业主少,社区生活和谐 因为人少,所以邻里之间辨识度高,大家相互认识,不仅方便管理,也让业主之间相处更加和谐。 3、配套的占有率高 每个社区都会有基本配套,而小社区的基本配套因为社区人少,进而分配到每一位业主身上的机会就多,居住体验也会更佳。 小社区的劣势 1、配套不够完善,特别是当小社区处在城市配套也不成熟的地段,这个缺点就会被放大,生活会变得极为不便。 2、小区因为面积的限制,环境不如大社区更舒适。 大社区的优势 1、开发商实力雄厚 大社区只有实力雄厚的地产商有能力开发,大开发商有着更高的开发品质,和充足的资金,不会出现“烂尾楼”的情况。 2、社区配套完善 首先,大规模的开发时,往往会有多个户型供购房者选择;其次,社区内部总体绿化率会较高,内部超市、会所、幼儿园等配套比较齐全。另一方面,因为规模大容易受政府重视,社区周边的市政配套也会越来越多。 3、升值潜力大 大社区都是分期开发,房价也是不断上涨,最后一期的销售时,项目的价格一般是最高的时候了。所以,大社区的升值潜力都是值得期待的。 大社区的劣势 1、规模大的社区,从开始到竣工一般都需要3-5年的时间,甚至更长。购房者从购买到入住,需要一个漫长的等待过程。而且前期交房的业主们可能还要忍受后期建设施工过程中的噪音和粉尘等恶劣环境。 2、配套的完善的周期较长。虽然配套都在规划内,但要等到完全入住需要一定的时间。一般规模大的社区都比较偏,交通方面一般都在入住之后才能逐渐完善。 3、如果大社区规划不好,停车位乱放的问题就会层出不穷,影响生活质量。另外人口多,社区配的幼儿园接收的人多,孩子的针对化教育会无法得到满足。
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  • 保障房设计越来越注重“尊严感” 一房变出5种户型

    对于绝大多数住宅楼来说,一栋楼至多有三四种户型,但对于海淀区最大的棚户区改造项目魏公村小区的安置房来说,一栋楼居然有12种户型,这在全市住宅项目里是从未有过的。能将这么多户型“装”进一栋楼,同时还能确保每栋楼、每个房间的采光和通风,并且最牛的是首次采用“可变式户型”设计方案,一套房子最多可以变出5种户型。设计方可谓煞费苦心。 老房吐槽 面积太小不见阳光 从上世纪90年代起就住进魏公村小区的居民何先生,对这个小区又爱又恨。他现在还记得拿着钥匙开启新家的喜悦之情、抱着刚出生的儿子回到家里的幸福之情、牵着儿子在小区里遛弯的闲适之情。然而这么多年过去了,儿子如今已经成家立业,四口人住在56平方米的小房子里就显得十分局促了。而小区里的环境也变得杂乱不堪,这让何先生对小区越来越爱不起来,甚至曾经想搬离。 “别看我们家是个三室一厅,可是房间都特小。”何先生家是当年单位分配的房子,虽然是三居室,但每个房间都不大,“小房间也就六七平方米,放张双人床就没什么地方了,白天还见不到阳光。”何先生说,头些年一家三口住在这里还能将就,如今成了四口之家就显得非常拥挤了。除了房子小、布局不合理,因为年久失修,阳台外墙都已经剥落,裸露着内层砖块,家中管道长年腐蚀,下水道还经常反水、泛味儿。另外,由于没有电梯,对于身体不好的老两口来说,住在5层上下楼也挺困难。 除了居住条件差,小区的环境也非常脏乱,随处可见私搭乱建,小饭馆的油烟顺着排风扇正对楼上,惹得居民不敢开窗;一到傍晚主干道南侧游商和小贩就出来摆摊,人车混杂;楼与楼之间距离狭窄,汽车乱停乱放。“就更别提什么花园啊、绿地啊、遛弯健身了,根本没有那个地儿。”何先生说。 按照日前刚刚公布的征收补偿方案,何先生家可以换一个94平方米的三居室。“我特意去看了户型图,每间房都有十几平方米,还是南北通透,以后要是有了小孙子,一家五口住起来也会很舒服。”何先生已经开始期待住进新家的日子了。 新房设计 一栋楼“装”进12种户型方案调整上千次 棚改方案显示,魏公村小区将原址重建,新建的小区暂定名为“魏公村花园”,规划建设7栋板楼,其中5栋为28层,其余两栋分别是11层和13层,均为一梯四户。小区共有住房1300多套,按1∶1配置的地下停车位,小区实现人车分流,绿地比例达到30%。在户型图中记者发现,这个小区的户型多达26种。“普通住宅楼一般只有三四种户型,一栋楼的同一位置的户型都是一样的,但在魏公村小区,有的户型虽在同一个位置,但楼上楼下都不一样。”设计方UCA优思建筑建筑师、魏公村小区项目负责人孙石村介绍说。 为何这个小区的户型有26种?孙石村解释,由于历史原因,小区18栋楼产权单位众多,各家单位在建房的时候并没有统一的标准,所以1300多户居民的房型多种多样,房间大小各异。然而未来盖起的安置房只有7栋,为了让分散在18栋楼里的1300多户居民都能公平、妥善地安置在7栋楼内,根据补偿方案计算和整合,最终优化设计出了26种户型。 记者在户型图中看到,这26种户型涵盖两居室、三居室和四居室,建筑面积包括13种,最小60平方米,最大133平方米,中间还有68平方米、77平方米、86平方米、97平方米、115平方米等,有的户型面积相同,房间布局不同,大部分面积都有两到三种布局,最多的有四种,因此总共出现了26种。孙石村以91平方米为例,虽然总面积都是91平方米,却有4种不同的布局,有的卧室朝东,有的卧室朝北。因此如何将26种户型全部“装”进7栋住宅楼,对于设计师来说是一个非常大的挑战。 “通常我们画一个住宅楼的设计图最多一个月,只要把主要的三四种户型设计出来,其他微调就行,但这个小区的户型图我们画了4个月,足足比其他项目多花4倍的时间。”魏公村小区户型设计师高配建说,总共1300多户都是他和同事一层一层手动计算,并通过排列组合不断调试出来的,“如果不精打细算,26种户型简单地摆放在7栋楼里,可能从楼外看这边儿凸出来,那边儿又凹进去,非常难看。”粗略计算,户型设计方案至少调整了上千次。 高配建说,他们借鉴了“可变式户型”设计方案,这也是本市首次在棚改房项目中应用。就是通过精密计算,减少整栋楼承重墙的受力面积,这样就能有更多空间来调整屋内的户型。“比如楼上是60平方米加133平方米组合,楼下就通过调整非承重墙的位置,设计成63平方米加130平方米组合,这样上下就都对齐了。” “可变式户型”还有一个好处,就是在居民住进来之后,随着家庭结构的变化,可以在户内根据需要改动非承重墙的位置,比如两居调整成三居,三居调整成四居。一套房子最多可以“变”出5种户型。 除了户型的设计费尽心思,设计师们对每栋楼位置的设计也是煞费苦心,既要考虑楼内户型满足至少一个房间满窗日照(楼盘)约两小时的标准,又要顾及到对相邻地块的影响。“小区南侧有相邻小区的既有住宅楼,我们既不能挡别人的光,也不能让别人挡我们的光,所以每栋楼只能用一种最佳的位置和姿势。”而高配建指的这种姿势,也是经过他和同事几百次的调整实现的。 另外,绿化率也是备受居民关注的一个方面。高配建说,原小区的绿化基础并不好,面积有限,楼又多,如果按照普通住宅小区设计,很难实现30%的绿化率底线,因此小区内采用人车分流的方式,车都停至地下车库,地上除了消防通道以外的道路都设计得比较窄,腾出更多的空间进行绿化,让居民感觉下了楼就能逛公园。 [声音] 保障房设计越来越注重“尊严感” 清华城市创新发展实验室主任陈柏旭认为,北京(楼盘)正在进入一个城市住宅居住环境更新的历史时期。“为什么现在越来越多的棚改项目,就是因为几十年前盖的住宅楼已经不适应现在住户的居住标准了。” 陈柏旭解释,以前的住房带有公共性住房性质,比如筒子楼,沿袭的是前苏联的模式,房屋结构紧凑,居住条件差,甚至连厕所都需要共享,居住没有尊严感。而现如今,居住者的生活标准逐渐提高,社会也在发生变化,“比如以前设计的房子大多为了满足三口之家的需求,现在二孩开放,如何在空间有限的情况下,让保障房的居室也能有更加多元的变化,是住宅设计师们更多考虑的因素。”陈柏旭认为,魏公村小区棚改房的设计就是一个回归了居住本身,平衡居民需求,给居住者更多尊严感的保障房。 [内存] 魏公村小区位于海淀区中关村(000931,股吧)南大街西侧,上世纪70年代末建成,小区内共有住宅1300多套。40多年过去了,存在房屋老旧、市政设施老化、车辆乱停乱放、休闲场所不足等诸多问题。2016年,魏公村小区项目棚改征收工作正式启动,并且被列为海淀区棚改和环境整治项目之首。2016年底,项目部完成绝大多数居民的入户评估工作,2017年5月18日公布《魏公村小区项目住宅房屋征收补偿方案》和户型效果图。目前棚改征收工作还在进行当中,预计3年后,居民将原址回迁。
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  • 买房是件技术活 这些事项购房者都得要注意

    买房是件技术活,从头到尾都不容有一丝大意。首先你要货比三家、综合考虑楼盘品质、户型、配套等各方面的因素。而在经过这一番“战斗”后,当你已下定决心购买某楼盘的某户型时,你仍然不能放松下来,此时好好研究购房合同就是重点。买房签合同是整个购房流程中非常关键的一个环节。因此在签订合同时,一定要更加的谨慎小心。1、“五证”和“两书”是否齐全合同签订之前,必须要先确认开发商的“五证”和“两书”是齐全的,房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件,并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续,也就是说,只有这群手续都齐备了,它才有资格卖房。“五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》,“两书”是指:《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》,可不要小看这几个证书,只有合法进入市场的住宅房,产权才会受到国家保护。2、是“定金”不是“订金”订金是带有预付款性质,没有担保作用,也不能证明合同成立。一般情况下,订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候,这时候,付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果最后你买了这套房子,订金作为总房款的一部分;否则,不管是哪方违约,订金都要原数返还。但是定金则是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,俗称保证金。法律规定,购房者违约,定金不予退还,开发商违约,则需要双倍返还。3、各个面积的含义合同中关于房屋面积会有多个数值,不同的数值代表着不同的面积。每一个面积的含义也是不同的。具体来说,建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积,这也就是房产证上的面积;而套内面积包括了房内房屋使用空间的面积,墙体面积以及阳台面积;公摊面积主要指的是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。4、各种税费新房的税费比较简单,主要需要缴纳的就是契税,根据房屋面积,小于90平米一般是房款1%,大于90平米是1.5%。还有房屋维修基金,各地政策不同,收取的规则也略有不同的。5、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。 五、买期房要约定条件和时限所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。6、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。7、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
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  • 比去年更惨!刚需今年买房要过三道关!

    最近几天,楼市比较大的消息应该就算是银行在一线城市继续收紧利率了,目前首套房有1.1倍的,还有的达到了1.2倍。这个水平已经与曾经的二套房贷款成本持平。与去年同期相比,首套房贷款成本基本上多了3成。虽然楼市冷静了,但好像刚需并未获得任何好处?要说,房子的确便宜了,下面是北上深三市的房价走势图:如果说去年买不到房,是刚需错失了大好机会,那么今年买不到房,可能大部分原因就来自于外部了。首先、贷款越来越不友好这一点,一直关注楼市的刚需朋友们应该深有感触,去年买房还有85折,今年根本别想了,哪怕你是楼市小白,从未买过房也没用,现在买房也要1.1倍,还得排队,还不一定能拿到贷款。这到底是为什么?因为贷款是调控最重要的工具。除了首付比例之外,贷款利率是另一大主要工具。通常情况下,房地产越红火,折扣越大,房地产越冷清,折扣越小。而且商业银行在政策主线之外,还会放大这种效应。简单说,宽松的时候,银行比政策更松,收紧的时候,银行比政策更紧。受成本影响,银行现在非常不愿意给首套房贷款。所以结合上面房价的行情,你会发现,房子还没怎么便宜呢,贷款压力却蹭蹭上去了,算来算去,买房成本仍然是只升不降。其次、楼市不好的时候,房子也不多,大家也不愿意出手房子跟股票还是有比较大的区别,流动性更差,单位价值更高,持房的更愿意坚守。所以即使楼市不大好,但几乎很少人愿意便宜购房者。楼市的晴雨表就是成交量,行情不好的时候,成交量率先下行。新房供应量在行情好的时候消耗太多,跟不上节奏,二手房业主们更是不愿意卖房。而作为购房者这一边,买房也变得更加犹豫,“天知道现在买了会不会站岗呢”。其实刚需买房看的是长期,过度计较短期的得失,往往是在给自己挖坑。这一点,跟现在的开发商去三四线买地如出一辙。今年开发商都跑去三四线买地,殊不知,这一轮基本上是去库存,也没有足够的刚需补充,割完一轮韭菜,再加上棚改在未来两三年内会迅速结束,需求几近枯竭,到时候三四线城市恐怕又是一轮萎靡。要知道,很多开发商买地的都是远离核心城市的三四线城市,这些城市短期是比较火爆,但长期根本没戏。其实对刚需来说,有个亘古不变的真理:你不打算租房,就尽可能买房,买小一点没关系,现在不是求全的时候,而是能买就买的时候,当然别买商住。第三、因为实力不够,往往更愿意等待有相当部分人曾经买得起,但仍然希望搏一搏,要么找个便宜的时间点买,要么想买个更大的。结果往往事与愿违,这个时候你会深有感触:那么多房子跌了几百万,为什么你一套也买不到?其实大部分刚需都踩不准楼市的最低点,他们所能决定的是自己的购房时机——有首付了,能买套房,就买了。楼市大起大落,刚需都很难参与,对于买房这件事,融360房贷君(fangdai123)从来不相信捡漏一说。更何况,房子这种漏,捡起来也并不容易,要么你没有人给你提供消息,要么房子有了,你却没有足够的钱。所以,根据自己的节奏来才更现实。
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