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  • 楼市保卫战打响:住建部对10城出手 今年调控已超164次

    有专家认为,在过去的这几个月当中,无论是一手房还是二手房的交易,无论是价还是量,苏州楼市都走在了全国前列。所以这次苏州出手调控,反映了地方政府正在承担起调控责任。中国北方多地刚刚迎来一场不小的降雨天气,为燥热的天气降了把火,但持续高热的房地产市场可就没这么幸运了。近期官方发布的多组数据显示,楼市小阳春呈现蔓延之势,尤其是一二线城市明显转暖,让不少徘徊的炒房客和中介机构蠢蠢欲动。政策层面,住建部迅速作出反应,对房价涨幅较大的城市做出预警提示。资料图:住建部。中新经纬董湘依摄据新华社18日消息,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。值得注意的是,从国家统计局最新公布的4月70城房价数据来看,上述被预警的4个城市中,大连、南宁都属于房价明显上涨城市(苏州、佛山不在统计范围内),4月新建商品住宅价格同比涨幅分别为13.2%和11.5%。住建部接连出手,释放何种信号继4月19日进行预警提示后,住建部再一次出手,释放了何种信号?一位业内人士对中新经纬客户端说,住建部此番举措是担心上述城市后续房价继续上涨,所以及时提醒地方政府采取措施,避免因房价上涨过快被问责约谈。通过提前预警措施,把房价上涨的苗头“扼杀在摇篮中”。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,当前,整个楼市调控已经发生了根本性的变化,即从自上而下的调控到发挥城市政府的主体责任。此次住建部对于房价上涨过快城市进行预警和提示,是各城市政府提前对楼市进行调控布局的体现。在中原地产首席分析师张大伟看来,住建部再次明确要求房住不炒,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,基本原则依然不会改变。值得注意的是,苏州和佛山并非第一次被住建部点名。2018年6月,住建部等多部委决定于2018年7月初至12月底在30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中就包括苏州和佛山;同年5月,住建部就房地产调控问题约谈12个城市相关负责人,佛山在列。中新经纬客户端注意到,在住建部上次进行预警提示之际,苏州的调控政策便如约而至。5月11日,苏州市政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。据悉,上述“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。张大伟分析认为,出现加码调控政策的城市主要原因是部分区域房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。作为“强二线”城市,苏州今年的房价市场异常火爆,更频现百亿级土拍,2015年均价1万元左右的日子早已成为历史。中新经纬客户端查询58安居客网站发现,苏州二手房的平均挂牌价格从2018年6月最严调控时期的15910元/m?一路攀升, 2019年5月苏州二手房均价为18046元/m?,环比4月上涨1.19%,同比去年的涨幅达14.96% 。来源:安居客网站此外,上海易居房地产研究院的数据显示,今年4月份,苏州二手房成交11748套,环比增长99%,同比增长84.1%,逼近2012年以来的历史最高值。对于苏州二手房的火热,李宇嘉此前撰文指出,由于2017-2018年限价,近年来苏州入市的都是低价盘。现在,低地价楼盘消耗殆尽,2016-2018年“地王潮”诞生的高价地要入市,今年有100多个左右,届时限价不得不放开。随着新房供应“量跌涨价”,二手房便跟随上涨。亦有专家认为,在过去的这几个月当中,无论是一手房还是二手房的交易,无论是价还是量,苏州楼市都走在了全国前列。所以这次苏州出手调控,反映了地方政府正在承担起调控责任。小阳春蔓延,今年各地调控措施超164次5月16日,国家统计局4月70城房价出炉,楼市小阳春呈延续态势在数据中得到充分验证,其中尤以一二线城市最为明显,仅少数三线城市下降。国家统计局数据显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。从70城新房价格环比增速来看,二线城市涨幅极为突出,除秦皇岛上涨1.8%全国最高以外,其余增速相对较快的城市多为一二线城市,包括重庆(1.2%)、昆明(1.2%)、西安(1.1%)、广州(1.1%)武汉(1.0%)和杭州(1.0%)等。二手房市场方面,西宁以2.0%的环比涨幅领涨全国。4月二手房明显上涨的城市还有呼和浩特、唐山、秦皇岛、南宁、厦门等。资料图。中新经纬摄另外,国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况数据显示,1-4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。今年以来,在房地产市场政策不断微调,部分城市房价出现上行态势,各地调控次数明显增加。据统计,1-4月各地发布的调控措施已超过164次!据中原地产研究中心统计,4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳,仅发布房地产调控政策15次。1月到3月调控分别为68次、21次、15次。在因城施策、一城一策的长效调控机制下,当前监管思路是什么?张大伟认为,虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。同时,房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机行为,未来微调的政策也有利于刚需。4月19日,中共中央政治局召开会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部强调,要保持政策的连续性和稳定性,防止出现大起大落,确保房地产市场平稳健康发展。“整体看,2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。”对于未来调控走向,张大伟预计,“不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。”近日,世界知名评级机构穆迪发布的研报认为,受二线城市和三四线城市推动,2019年第一季度,中国房价上涨势头依然强劲。但在房价持续上涨的情况下,调控措施不大可能放松,穆迪预计年内房价涨势将放缓。同时,预计地方政府将继续微调其各自的调控措施来控制房价上涨以稳定房价。
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  • 告别大涨大跌 中国房地产“经济稳定器”作用凸显

    中新社北京5月19日电 (记者 庞无忌)在当前中国经济转型换挡的关键阶段,尤其是近期中美贸易摩擦升温的背景下,总体平稳、波动减小的房地产行业无疑成为中国经济持续增长的“稳定器”。4月份的房地产数据显示,当月中国70个大中城市房价稳中略升;房地产开发投资、商品房销售面积和销售额以及房屋新开工、房企到位资金等多项指标增速加快。平稳增长的楼市成为压力之下4月经济成绩单中的一抹“亮色”。有外媒评论称,房地产的表现成为中国经济的一大“稳定器”。从“发动机”到“稳定器”房地产业在中国经济中扮演的角色并非总是“稳定器”。1998年的“房改”类似一条分水岭,不仅结束了之前的福利分房制度,还成为中国房地产市场腾飞的开端。此后,城镇化快速推进、房地产迅猛发展,中国城镇面貌日新月异。中国经济在短短几十年内崛起,并成为世界第二大经济体。中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明指出,房地产业成为21世纪以来中国经济增长最重要的引擎之一。不过,经过20多年的大规模开发,中国户均住房超过1套,房地产市场告别“黄金时代”。伴随中国经济的转型换挡,房地产业发展阶段相应转变,“发动机”的作用减弱,“稳定器”的角色逐渐凸显。东莞证券分析师何敏仪指出,当前房地产行业整体规模巨大,仍是支撑和保持中国经济持续平稳发展的一个极为重要的产业,短期内难以找到相当体量的替代性产业。何敏仪指出,房地产开发投资在固定资产投资中比重很高,对GDP贡献较大。房地产投资对上下游众多产业的直接与间接投资、消费带动明显,因而对经济增长的间接贡献以及由之带来的消费贡献比重也相当高。中国经济结构转型过程中房地产仍是托底经济的重要行业。鼎信长城集团董事长章华也表示,从经济发展角度来看,未来中国经济的“发动机”可能是教育、科技、创新等行业,但房地产作为经济稳定器的作用会长期发挥。他认为,未来房地产市场将长期保持10万亿元(人民币,下同)以上的规模。亿翰智库董事长陈啸天也认为,在结构性去杠杆的背景下,资金和资源不会像过去二十年一样拼命流入房地产。当前,房地产已经到了高位的存量阶段,不会承担经济的助推器角色,而是变成了“稳定器”,未来将在就业、财政收入、GDP和城市建设等四个方面发挥较大的作用。告别“大涨大跌”作为“稳定器”,房地产行业自身的持续稳定发展对中国经济的作用不言而喻。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位之下,中国官方因城施策、“一城一策”,发挥城市政府主体责任的长效调控机制加快建立,也逐渐让房地产市场波动收窄,告别“大涨大跌”。房价数据已多月保持平稳。以新房市场为例,官方数据显示,4月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,31个二线城市上涨0.8%,35个三线城市涨0.5%。涨幅均小于1%。今年3月份以来部分城市销售升温的楼市“小阳春”融化了局部地区的楼市冰霜,但受到政策控制,“小阳春”并未演变为“盛夏”,楼市总体依然稳定。据克而瑞研究中心数据,4月份中国28个重点城市整体成交面积同比、环比均降2%,自一季度以来的强势回升势头没能保持,但仍较2019年月均增长20%。当然,房地产是市场经济,有周期性,注定其发展过程有波动。但陈啸天指出,作为“稳定器”,房地产业未来不会表现为大起大落,行业将走向“箱体震荡”。这与当前因城施策的调控机制有关。当一地房地产市场过冷或者过热时,会有相应的刺激或者抑制政策出台。例如:今年3月份以来部分地方的楼市“小阳春”引发了一轮调控收紧。据机构统计,包括苏州在内,近期已有约15个城市收紧房地产相关政策。住房和城乡建设部也在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
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  • 一二线城市楼市转暖 今年各地调控措施已超164次

    中国北方多地刚刚迎来一场不小的降雨天气,为燥热的天气降了把火,但持续高热的房地产市场可就没这么幸运了。近期官方发布的多组数据显示,楼市小阳春呈现蔓延之势,尤其是一二线城市明显转暖,让不少徘徊的炒房客和中介机构蠢蠢欲动。政策层面,住建部迅速作出反应,对房价涨幅较大的城市做出预警提示。据新华社18日消息,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住建部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。值得注意的是,从国家统计局最新公布的4月70城房价数据来看,上述被预警的4个城市中,大连、南宁都属于房价明显上涨城市(苏州、佛山不在统计范围内),4月新建商品住宅价格同比涨幅分别为13.2%和11.5%。住建部接连出手,释放何种信号继4月19日进行预警提示后,住建部再一次出手,释放了何种信号?一位业内人士对记者说,住建部此番举措是担心上述城市后续房价继续上涨,所以及时提醒地方政府采取措施,避免因房价上涨过快被问责约谈。通过提前预警措施,把房价上涨的苗头“扼杀在摇篮中”。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,当前,整个楼市调控已经发生了根本性的变化,即从自上而下的调控到发挥城市政府的主体责任。此次住建部对于房价上涨过快城市进行预警和提示,是各城市政府提前对楼市进行调控布局的体现。在中原地产首席分析师张大伟看来,住建部再次明确要求房住不炒,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,基本原则依然不会改变。值得注意的是,苏州和佛山并非第一次被住建部点名。2018年6月,住建部等多部委决定于2018年7月初至12月底在30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中就包括苏州和佛山;同年5月,住建部就房地产调控问题约谈12个城市相关负责人,佛山在列。记者注意到,在住建部上次进行预警提示之际,苏州的调控政策便如约而至。5月11日,苏州市政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。据悉,上述“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。张大伟分析认为,出现加码调控政策的城市主要原因是部分区域房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。作为“强二线”城市,苏州今年的房价市场异常火爆,更频现百亿级土拍,2015年均价1万元左右的日子早已成为历史。记者查询58安居客网站发现,苏州二手房的平均挂牌价格从2018年6月最严调控时期的15910元/m2一路攀升, 2019年5月苏州二手房均价为18046元/m2,环比4月上涨1.19%,同比去年的涨幅达14.96% 。此外,上海易居房地产研究院的数据显示,今年4月份,苏州二手房成交11748套,环比增长99%,同比增长84.1%,逼近2012年以来的历史最高值。对于苏州二手房的火热,李宇嘉此前撰文指出,由于2017-2018年限价,近年来苏州入市的都是低价盘。现在,低地价楼盘消耗殆尽,2016-2018年“地王潮”诞生的高价地要入市,今年有100多个左右,届时限价不得不放开。随着新房供应“量跌涨价”,二手房便跟随上涨。亦有专家认为,在过去的这几个月当中,无论是一手房还是二手房的交易,无论是价还是量,苏州楼市都走在了全国前列。所以这次苏州出手调控,反映了地方政府正在承担起调控责任。小阳春蔓延,今年各地调控措施超164次5月16日,国家统计局4月70城房价出炉,楼市小阳春呈延续态势在数据中得到充分验证,其中尤以一二线城市最为明显,仅少数三线城市下降。国家统计局数据显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。从70城新房价格环比增速来看,二线城市涨幅极为突出,除秦皇岛上涨1.8%全国最高以外,其余增速相对较快的城市多为一二线城市,包括重庆(1.2%)、昆明(1.2%)、西安(1.1%)、广州(1.1%)武汉(1.0%)和杭州(1.0%)等。二手房市场方面,西宁以2.0%的环比涨幅领涨全国。4月二手房明显上涨的城市还有呼和浩特、唐山、秦皇岛、南宁、厦门等。另外,国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况数据显示,1-4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。今年以来,在房地产市场政策不断微调,部分城市房价出现上行态势,各地调控次数明显增加。据统计,1-4月各地发布的调控措施已超过164次!据中原地产研究中心统计,4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳,仅发布房地产调控政策15次。1月到3月调控分别为68次、21次、15次。在因城施策、一城一策的长效调控机制下,当前监管思路是什么?张大伟认为,虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。同时,房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机行为,未来微调的政策也有利于刚需。4月19日,中共中央政治局召开会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部强调,要保持政策的连续性和稳定性,防止出现大起大落,确保房地产市场平稳健康发展。“整体看,2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。”对于未来调控走向,张大伟预计,“不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。”近日,世界知名评级机构穆迪发布的研报认为,受二线城市和三四线城市推动,2019年第一季度,中国房价上涨势头依然强劲。但在房价持续上涨的情况下,调控措施不大可能放松,穆迪预计年内房价涨势将放缓。同时,预计地方政府将继续微调其各自的调控措施来控制房价上涨以稳定房价。(董湘依)
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  • 住建部对佛山苏州大连南宁4个城市预警提示:稳房价稳预期

    新华社北京5月18日电 记者18日从住房和城乡建设部了解到,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。住房和城乡建设部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。(住房和城乡建设部对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示)
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  • 楼市又火了?北上广深4月新房价格全面上涨

    国家统计局的最新数据显示,70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市数量增至67个,创近4年来数量新高。值得注意的是,4个一线城市新房价格均环比上涨,并且新房和二手房价格涨幅均有所扩大。另外,二线城市新房价格涨幅继续扩大,三线城市二手房价格涨幅继续扩大。同比来看,西安新房价格同比涨幅最大,高达23.8%,连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市。呼和浩特、大理、贵阳以及秦皇岛4个城市新房价格同比涨幅均超20%。此外,呼和浩特二手房价格同比涨幅高达22.1%,位居第一,其次分别是大理、济宁、昆明以及三亚。接受券商中国记者采访的业内人士认为,信贷政策宽松叠加人才政策是房价“小阳春”的主要原因。预计一二线城市房价回暖有望惯性延续,但在市场回暖的同时,房价炒作较为明显的城市仍可能出台调控措施,因而房价的涨幅或将受到控制。一线城市新房价格全面上涨数据显示,4月,70个大中城市中,有67个城市新房价格环比上涨,比3月增加2个。据中原地产首席分析师张大伟统计,67个城市新房价格环比上涨,是最近4年数量最多的,仅赣州、韶关两个弱三线城市环比下调。“4月全国70城新房价格整体环比增幅0.6%,同比增幅11.4%,环比增幅与3月持平,延续了今年以来的上涨势头。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。值得注意的是,4个一线城市新房价格环比上涨0.6%,涨幅比3月扩大0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳新房价格全面上涨,环比涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。不仅新房价格涨幅扩大,一线城市二手房价格也继续扩大。4个一线城市二手房价格环比上涨0.4%,涨幅比3月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。另外,31个二线城市新房价格环比上涨0.8%,涨幅比3月扩大0.2个百分点;二手房价格环比上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新房价格环比上涨0.5%,涨幅比3月回落0.2个百分点;二手房价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。对于房价涨势延续的原因,张大伟认为,信贷政策宽松叠加人才政策是房价“小阳春”的主要原因。信贷宽松下,部分城市前期跌幅较大,购房者在市场炒作下怕踏空,入市量提高后,价格开始出现上浮。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者表示,北京、上海等一线城市调整时间最长,所以目前小阳春相对要明显一些,价格跟着成交量和市场情绪走,所以略有扩大,这是市场调整充分之后的表现。另一个原因是新房价格可能会受推盘结构影响,比如部分城市项目限价放松了,高价盘推出多了,也会使均价上涨。房价上涨城市存在调控风险券商中国记者梳理了房价涨幅居前的城市:环比来看,新房价格涨幅排名前三的城市分别是秦皇岛、重庆、昆明、北海、广州、西安;二手房价格涨幅排名前三的城市有西宁、呼和浩特、唐山、秦皇岛、南宁。同比来看,新房价格涨幅排名前三的城市有西安、呼和浩特、大理;二手房价格涨幅排名前三的城市有西安、呼和浩特、唐山、秦皇岛、南宁。对于秦皇岛新房价格环比涨幅最大的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似城市购房政策相对宽松,同时到了夏季,往往其滨海旅游项目更容易受到市场的青睐,尤其是华北市场对于秦皇岛海景资源的认可还是比较大的,后续此类城市也要管控一些和滨海概念有关的住房项目。“而新房价格同比涨幅最大的西安,连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市,预计后续管控的可能性也会加大。”严跃进说。此前,3月新房价格同比涨幅第一、二手房价格同比涨幅第五的西安,已经于4月23日出台住房公积金新政,5月13日实施资金流动性风险防控一级响应措施,包括暂停异地购房提取公积金、降低贷款额度、上调贷款首付比例等。而近期楼市、地市均火爆的苏州也于5月11日出台了热点区域住房限售和调整土地出让报价规则等调控加码措施。对于未来的房价趋势,张波认为,一二线城市新房价格涨幅均有扩大,其中二线城市涨幅最大,与密集出台的人才政策有一定联系,而前段时间在一二线城市的土地争夺也表现出房企对于一二线市场前景的认可,政策鼓励和市场热度的双重利好下,房价回暖有望惯性延续。杨红旭也对券商中国记者表示,一线城市前期调整幅度比较大,市场降温明显,整体看,价格应该会见底反弹,今年见底,明年反弹,成交量整体是筑底态势。不过,张波指出,在国家强调人才政策不等于放松调控的表态之后,类似苏州这样的调控施压可能会在房价炒作较为明显的城市出现。因而市场回暖的同时,房价的涨幅或将受到控制。从58安居客房产研究院的线上监测数据来看,升温的曲线已趋平缓,4月新房市场找房热度环比3月微跌0.5%,其中二线城市找房热度上涨0.2%,三四线城市降温力度最强。4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌,环比下跌幅度为2.4%。同时,认为政府会出手限制房价上涨的经纪人比例出现上涨。张波预计,2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在,因城施策的大背景下楼市政策在不同城市的体现方式会更为多样化,不但松紧方式不同,松紧的力度亦会有所差异,市场极大概率将趋于稳定。
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  • 珍惜调控成果,警惕炒作现象

    经济日报 图4月份,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。相关专家表示,要保持房地产市场调控的连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位,更不能借“一城一策”之名放松调控。国家统计局5月16日发布了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,4月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。在70个大中城市中,有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,仅有桂林与上月持平,赣州和韶关下降0.1%。从总体数据看,尽管市场基本延续平稳态势,但3月份和4月份新建商品住宅价格上涨城市增多,一些城市土地市场火热甚至再现地王,这些现象值得警惕。商住价格稳中略升国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,4月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大;二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大,二手住宅涨幅回落;三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落,二手住宅涨幅微升。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。“一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大;三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落,二手住宅销售价格涨幅与上月持平。”刘建伟说。4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格上涨0.8%,涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨8.4%,涨幅与上月持平。中原地产首席分析师张大伟表示,最近几个月新建商品住宅上涨城市数量有所增多,今年1月份至4月份分别为58个、57个、65个、67个。对于上述情况,相关专家认为,当前应该保持房地产市场调控的连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位,更不能借“一城一策”之名放松调控。稳地价稳房价稳预期国家统计局最新数据显示,2019年1月份至4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%。从全国房地产开发投资增速走势图来看,今年以来,房地产开发投资比较平稳。国家统计局新闻发言人刘爱华说,支撑房地产投资保持平稳增长态势的原因主要有二,一是新开工面积平稳较快增长,二是对房价未来预期比较稳定。相关专家表示,房地产投资代表着房地产市场的供给,从整体房地产市场发展来看,还是要按照中央提出的因城施策、一城一策原则做好调控工作,做好稳地价、稳房价、稳预期工作,促进房地产市场平稳健康发展。5月份以来,多部委进一步强调了“房住不炒”的态度。国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出了明确回应,放宽落户不等于放松对房地产的调控,“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚持房地产平稳健康发展这个底线,城市既要满足刚性和改善性住房需求,同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,防止房价大起大落。央行有关负责人也明确表示,房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变。2019年人民银行将继续严格遵循“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。该负责人还表示,要按照因城施策原则,落实好差别化住房信贷政策。同时,会同相关管理部门,继续做好房地产市场资金管理的相关工作。此外,还将完善相关制度,加大对住房租赁市场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。夯实城市主体责任近期,楼市成交火热、地王频出的苏州,升级了楼市调控政策。5月11日,苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,内容包括土地价格一旦超过市场指导价5%的水平,就要落实“工程竣工才可预售”的政策;部分区域新房限售3年、二手房限售5年。此外,在学区、人才等领域都有较为明确的政策管控。可以预见,政策将有力打击各类炒房行为。苏州市政府表示,出台新政策是为坚决贯彻落实党中央、国务院建立和完善房地产市场持续稳定健康发展长效机制的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实稳地价、稳房价、稳预期的要求,遏制投机炒房,精准施策,合理引导市场预期。同时,多地还在整顿、规范房地产中介市场秩序方面持续下功夫。五一小长假期间,北京市住建委执法部门联手5个区住建委开展房地产市场检查,严厉打击“商改住”“产改住”、委托手续不全、违法群租与违规租赁等违法违规行为。目前,共有25家房地产经纪机构被查处。北京市住建委称,上述房地产经纪机构违反了《房地产经纪管理办法》,市区住建房管执法部门已立案查处,并要求主流互联网平台下架其发布的全部房源信息。截至目前,北京住建委2019年已依法对145家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。4月份以来,吉林省、深圳市、呼和浩特市等地均开展了市场整治。如吉林省开展全省房地产中介专项整治工作;深圳市印发通知要求对开发企业、中介机构、从业人员等实行治理,重点整治十类“楼霸”行为;呼和浩特市要求整治房地产销售领域发布虚假广告、签订不平等格式合同、侵害消费者权益等扰乱市场秩序的违法违规行为。业内人士认为,在目前各地遵循“一城一策”的调控方针下,部分地区房地产政策出现边际松动和调整。对于地方政府来说,除了要加强对于预期的引导和对价格的管理外,更应该持续约束市场交易各方的行为规范。
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  • 评论:房地产投资增速加快不是房价上涨前奏

    针对4月份房地产投资增速持续加快,国家统计局新闻发言人刘爱华15日回应称,房地产投资平稳增长背后的原因,一方面是新开工面积保持了平稳较快增长,另一方面是对房价未来预期比较稳定,这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。从前些年的情况来看,房地产投资增速加快,一般都是房地产市场热度加大的表现,房价上涨预期也会随之增强。因此,面对目前房地产投资增速再度加快,有人开始担心,房价是否又会步入到上涨通道呢?笔者认为,此次的房地产投资增速加快,不仅不会成为房价上涨的前奏,还有可能成为房价稳定的重要因素,成为推动市场和房价都走向稳定的重要手段。自中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位以后,房地产市场就步入了积极调整的轨道,不仅市场过于火爆的现象被控制住了,房价过快上涨的问题也基本得到解决。从目前的情况来看,不仅市场已经处于相对稳定、略显低迷的状态,房价也进入了稳定有序、涨幅明显缩小、部分地区和楼盘开始降价的现象。过去长期存在的“量价齐升”格局,已经得到了全面扭转,继而转向了“量价皆稳”的新的格局。而近一段时间以来房地产市场投资出现增速加快的现象,也不是开发商重燃房价上涨预期增强之欲,而是有多重因素决定的。首先,前期的持续低迷,让市场自身有了恢复的内在动力。在需求并没有出现明显下降的情况下,市场的持续低迷,主要是受政策的持续作用,是在政策的强压下,被动地出现了低迷现象。一旦政策趋于稳定,市场自身会有动力恢复的需求。因此,房地产投资增长,与市场自身需求恢复有密切关系。其二,积压的土地到了需要开工的时节。市场持续低迷,也让开发商放慢了开发的脚步,许多本应开发的土地,也被开发商暂时搁置,等待开发时机。关键在于,等待也是有时限的,不可能无限期等待。否则,按照土地管理的相关规定,土地闲置时间超过规定,就要缴纳相关费用。时间过长,还可以没收。所以,随着市场趋于平稳,开发商对存量土地进行开发,也就很正常了。自然,也就带动了房地产投资增速的加快和市场的回暖。第三,预期稳定也是房地产投资增速加快不可忽视的重要因素。房地产投资能否保持良好态势,取决于两种现象。一是房价上涨预期比较强烈,二是市场稳定预期较好。前者不需要多少解释,房价上涨,无论对开发商还是购房者来说,都会信心增强。居民的购房意愿增强,开发商投资意愿增强。而此轮房地产投资增速加快,显然不是房价上涨预期增强带来的,而是市场稳定预期增强的结果。在“房住不炒”定位下,不管有没有房价上涨需求,各地都按照“一城一策”要求,对市场稳定采取了积极有效的措施,保证了房价的稳定和市场的稳定。而从目前的情况来看,短时间内是不大可能放宽或放松调控政策的。也就是说,未来市场预期也是平稳的,不可能出现房价大起大落现象。在这样的情况下,房地产投资增速恢复并加快,也就很好理解了。如果此轮房地产投资能够比较顺利地传递到市场、传递给广大居民,那么,广大居民对房价的预期也会更加理性和理智,不会出现抢购等方面的问题。而炒房者面对调控政策依然严厉,房价具有下降的可能,也不会再轻易出手,不会与调控政策死杠。那么,房价上涨的内在动力和外在压力都会减弱。尤其是房地产投资加快,能够提供给市场的房子数量增多,也能进一步缓解住房的供需矛盾,让房价稳定、甚至下降的基础更牢,市场更加有序健康。所以,房地产投资增速加快,绝不是房价上涨的前奏,也不会增强房价上涨预期。
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  • 特色小镇回归理性,淘汰整改427个问题小镇

    5月17日,国家发展改革委召开新闻发布会,国家发改委新闻发言人孟玮出席发布会,发布宏观经济运行情况并回答记者提问。对于新型城镇化的建设情况,孟玮提到,城镇化空间格局进一步优化。城市群规划建设稳步推进,跨省区城市群规划全部出台,省域内城市群规划全部编制完成。部分城市群在基础设施联通、公共服务共享等方面开展了积极而有成效的探索。城镇规模结构持续优化,城市市辖区调整、新生中小城市设立、乡镇行政区调整等有序推进,经济发达镇在破除行政管理体制障碍、扩权赋能等方面进行了积极探索。特色小镇建设正逐步回归理性,坚持产业建镇、特色兴镇,统筹推进规范纠偏和典型引路,涌现出一批产业特色鲜明、要素集聚、环境优美、宜居宜业的特色小镇,淘汰整改了427个“问题小镇”。
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  • 全国商品房均价10年翻倍 但跑不过居民收入增幅

    国家统计局15日发布数据显示,2019年1~4月份,全国商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%;商品房销售额39141亿元,增长8.1%,增速提高2.5个百分点。以此计算,截至2019年4月份,全国商品房销售均价约为9300元/平方米。(计算方式:商品房销售均价=商品房销售额/商品房销售面积)当然,商品房销售均价并非是国家统计局正式发布的数据,统计部门一般也不会对外发布这个数据。不过,一些民间研究机构会定期对此进行计算和研究。考虑到我国商品房市场区域性较强,一个有关全国平均房价的指标似乎并没有太大的指导意义。此外,这些数据是指新建商品房的均价,并未涵盖二手房数据。不过,这个数据大体上能够反映中国房价的走势。通过梳理过去10年的数据可以发现,全国商品房均价逐年稳步攀升。从2009年至今,尚未出现年度下降的情况,并已在10年内翻了一番。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,2019年全国房价的主要特征在于,房价走出了8000元的行列,正式进入9000元阶梯。随着高端项目入市,以及银行按揭贷款政策的放松,后续市场交易会继续上升,价格方面也是涨易跌难。房价走势也与宏观经济、居民收入相关。2009年中国GDP为34.85万亿元,2018年为90.03万亿元,10年涨幅为158%。2009年全国居民人均可支配收入首次突破万元大关,达到10977元,而到了2018年,全国居民人均可支配收入28228元,10年涨幅为156.6%。相比之下,全国平均房价10年涨幅不及GDP和居民收入增速。但中国楼市区域性极强,热点地区房价涨幅远远大于非热点地区。一个城市的热点区域房价涨幅也远远高于非热点区域。恰恰是这些热点城市、热点地区的房价变动,更能吸引外界关注。为了遏制房价过快上涨,自2018年下半年,包括住建部在内的监管部门数次强调,要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。制图/张逸俊
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  • 统计局:4月一二线城市新房价格涨幅扩大 仅2城环比下滑

    5月16日,国家统计局官网发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,图片来源:摄图网5月16日,国家统计局官网发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。新建商品住宅方面,67城销售价格环比上涨,仅赣州和韶关环比下滑,桂林环比持平。北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%,同比分别涨3.5%、1.5%、13.3%、0.7%。4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。其他城市中,秦皇岛、重庆、昆明、西安新建商品住宅环比涨超1%,其中秦皇岛涨1.8%。杭州、济南、武汉环比涨1%。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大;二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大,二手住宅涨幅回落;三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落,二手住宅涨幅微扩4月份,各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场基本延续平稳态势。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中:北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。二、一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大;三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落,二手住宅涨幅与上月相同4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格上涨0.8%,涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨8.4%,涨幅与上月相同。
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  • 曾经只涨不跌的澳加房市转冷:中国买家少一半

    多伦多的房产经纪人、嘉德置业(集团)副总裁黄岚告诉记者,自2017年4月20日安大略省加征15%的海外买家税后,作为该省首府的多伦多的楼市就出现了持续降温。就别墅而言,至今已累计下跌了约30%。不管是澳大利亚还是加拿大,都出现了不少中国买家损失首付放弃交房的情况。图片来源:摄图网从5年前的90%到如今的不足50%,澳大利亚持牌房产分析师黄淦豪服务的中国客户,在数量上实实在在打了个对折。“以前我们公司的营销主要针对的就是中国买家,现在转型了,开始慢慢转向澳大利亚本地客户。”作为房产平台侨房网的创始人,黄淦豪见证了中国买家的疯狂和去年至今的犹豫和失落。其中的主要原因,正是针对外国投资者的多项政策收紧。在同样颇受华人买家青睐的加拿大房市,也出现了从疯狂到冷静的转变。多伦多的房产经纪人、嘉德置业(集团)副总裁黄岚告诉第一财经记者,自2017年4月20日安大略省加征15%的海外买家税后,作为该省首府的多伦多的楼市就出现了持续降温。就别墅而言,至今已累计下跌了约30%。不管是澳大利亚还是加拿大,都出现了不少中国买家损失首付放弃交房的情况。“盲抢”下单的中国买家变了黄淦豪告诉第一财经记者,从去年开始,公司面对的中国买家不论是询问量还是成交量,都缩水了一半左右。根据他的经验,2013年~2014年,在中国买家大举涌入澳大利亚房市的大热时期,很多订单都是从中国直接“砸过来”的——中国买家在国内听到相关介绍,甚至不到澳大利亚当地看房,就直接下单了。而现在,房价下跌的坏消息吓退了曾经果断的中国买家。即使是有意向的买家也更谨慎,往往会在听了介绍后专程飞一趟澳大利亚,亲自考察了现场才考虑是否下单。更能显示市场热度的是,原本最容易下单的客户也变得异常迟疑。由于孩子要在澳大利亚留学四年,中国家长陈清(化名)希望能给孩子在当地买一套房子,这样既能给孩子一个舒适稳定的环境,也能免去高昂的租金。要是在以往,这类客户是黄淦豪眼里最容易下单的买家。因为买家只需要支付10%的首付,其余均可申请贷款,不仅可以省掉租金还能坐享房子的升值溢利。如果不是自住,也能直接用租金来偿还剩下的贷款。但如今,陈清和家人专门花了一周时间来澳大利亚看房,最终找到了户型和整体环境都相当满意的房子,却仍然在思虑过后选择放弃。黄淦豪认为,原因就是从2017年开始,澳大利亚政府针对外国投资者收紧了房贷政策,当地四大银行不再给海外人士发放房贷。对于中国买家来说,全款支付无疑明显增加了资金出境和现金方面的压力。与此同时,澳大利亚各州针对海外买家提高了印花税。比如,昆士兰州针对外国人的印花税就从原先的4.5%提高到了10.5%,维多利亚州和悉尼所在的新南威尔士州的印花税也增加到了10%~12.5%左右。黄淦豪告诉第一财经记者,即使他们帮这位客户向开发商拿到10%的折扣,并且利用海外的银行帮其申请了约六成的贷款,仍然没能打消客户的顾虑。“一套房子换算成人民币要价250多万元,以前只要付10%,也就是20多万就可以了。现在,即使有贷款也要一次性掏出100多万元,再加上不断有房价下跌的负面消息和印花税等负担,客户觉得这个房子不划算。”在他看来,从理性来说,能有10%左右的折扣已经是一个很划算的买卖,弥补了去年以来的房价跌幅。在房价下跌,以及贷款和相关政策收紧的背景下,澳大利亚房市出现了不少中国买家因资金不足而损失首付放弃交房的情况。这也意味着,这些中国买家10%左右的房款“打水漂”了。加拿大房市也类似。黄岚对第一财经记者表示,2017年“4·20新政”出来前的几个月里,多伦多地区的房市太疯狂了,“当时合同一递过去就盲抢”。新政出来后,市场开始迅速冷却。更严厉的打击还在半年后。同年10月17日,加拿大银监会(OSFI)正式通过B20贷款新政,在整个加拿大金融层面收紧了对购房者的贷款政策。“比如买房者原本可以贷款100万的,现在只能贷款80万,而且要求还很高。”黄岚说,这极大遏制了当地的房地产市场,也是近两年别墅市场低迷的主要原因。那些在高峰期买了期房的部分中国买家,在房价下跌后则做出了直接放弃首付的决定。据黄岚了解,有买家2017年初入手的房子,去年底或今年卖出,亏损金额高达50万~60万加币,相当于人民币约250万~300万元。回暖迹象尚不明确与买家数量缩水对应的,是当地多年上涨的房价调头下跌。澳大利亚统计局(ABS)公布的住宅房产价格数据显示,2017年12月~2018年12月,澳大利亚整体的房价平均下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼和墨尔本则分别下跌了7.8%和6.4%。就2018年的最后一个季度而言,住宅房产价格平均跌势略微收敛至2.4%,而悉尼和墨尔本分别下跌3.7%和2.4%。当地的房地产数据分析公司核心逻辑(CoreLogic)的数据显示,整个澳大利亚的房价则在过去12个月内下降了7.2%,其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了10.9%和10%。今年也依然在降温。今年一季度,悉尼和墨尔本地区的跌幅分别在2.5%和2.4%;整个澳大利亚的住宅价格在4月份继续下行。当然,在房产经纪人看来,只要房子没有卖出,最近两年就只是纸面上的亏损,至少还能享受到租金的回报。长期而言,房价是一定存在增长空间的。不过,负面消息带给房市的多米诺骨牌效应或许比想象的还要大。如果买家未能管控好资金链,房价下跌就等于断了生路。此前有当地媒体报道称,章泽天以低于入手价270万澳元(约合人民币1300万元)的价格,抛售了3年前刘强东为其买下的澳大利亚豪宅。这也成为让买家却步的负面案例。但黄淦豪认为,高端的奢侈豪宅市场和普通的房市不同,亏损的幅度主要看卖家个人愿意承受多少亏损,并不具有代表性。不管怎么样,在房市回暖趋势明确以前,投资者无法避免地会更多顾虑风险。毕竟,2013年后大举买进澳大利亚期房的那批中国投资客,如果在2015年左右交房后选择卖出,就相当于以10%的首付款,轻松赚取了房屋全款5%左右的差价。这样的机会已经不再。和澳大利亚此前数十年都相当稳定上涨的房市一样,加拿大也属于房价稳定的市场。根据加拿大统计局的数据,新房价格指数在过去5年里经历了持续的上升后,于2018年1月开始回调,并进入了相对平滑期。虽然总价较高的别墅市场明显下跌,但公寓市场的表现则相对良好。不管是当地人还是海外买家,也开始越来越多地转向公寓。根据黄岚的观察,从投资的角度来说,公寓一直也是中国投资者比较青睐的,除了精装易于打理外,更因为当地的租金回报率较高。因此,在过去的一年里,公寓市场的房价仍然维持在10%左右的涨幅。另外,即使出台了海外买家税,如果是留学生家长投资的公寓,也可用孩子在当地留学为由,申请退回这笔税费,因此也并不影响原本的决定。黄岚认为,经过最近一两年的调整,当地的房价已经回归了理性,并出现了回暖迹象。已有场外的投资客看到了进场时机。她说,今年下半年、至多明年上半年,加拿大的别墅市场就将明确回暖。而黄淦豪则坦言,澳大利亚的房市回暖迹象还不够明确,加上开发商此前释放的供应量还需要消化的时间,估计要等到2021年后才可能出现回暖。根据中文国际房产平台居外网的数据,中国买家针对澳大利亚的房产询问量在2017年四季度显现谷底,同比减少超过60%。从2018年四季度开始,询问量开始恢复正增长,也是过去2年里出现的首次增长。中国买家对于加拿大房产的兴趣有所回升。居外网董事CEO罗雪欣表示,2018年全年,居外网接到的买家对加拿大房产的询问量同比增加了8%。买家询问量在2018年下半年开始止跌回升。2019年,预计询问量将继续上升,全年询问量将同比增10%。值得一提的是,不管是澳大利亚还是加拿大,房产经纪人和买房客都在紧盯着2019年在这两个国家将进行的大选。不过,即使是对房产市场更友好的党派当政,政策的出台终归还需要时间。和澳大利亚或加拿大的由热趋冷相反,中国买家正在大量涌入泰国、柬埔寨和越南等东南亚市场。居外网此前的数据显示,中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资,出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。风水轮转,然而所有的疯狂和高烧都终将回归理性。
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  • 土地成交价不断走高 房企“抢地”容易置身“两难”

    一家之言近期住建部发布地价波动预警,再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地,房企很容易置身于两难境地。自3月份以来,热点城市的土地市场明显升温,尤其是一二线和部分三线城市的土地竞拍市场普遍回暖。据不完全统计,5月8日,包括天津、苏州、济南在内的10多个城市共成交地块32宗,单日成交额近300亿元。除个别地块以底价成交外,大多数地块都以高溢价率成交。参与拍地的企业既有房企龙头碧桂园,也有金地、奥园等实力房企,还有天阳、秦山之类的中小规模房企。房地产行业的调控政策尚未明显松绑,房企重启“抢地”模式到底有何底气?4月份以来,国内房地产价格整体回落,成交量下降,库存量上升。但土地拍卖市场却“量增价涨”,尤其是4月下旬以来,虽然各地土地供应量不断增加,但土地成交价却不断走高,溢价率同比和环比均明显增长。其中,荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州某居住地块,成交楼面价14263元/平方米,周边新房的单价普遍在15000元至18000元之间。秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块,楼面价5217元/平方米,溢价率达56.50%,周边新房销售单价普遍在8500元至13500元之间。土地量价齐升的背后是对房价上涨的预期,以及对房地产调控放松的预期,但事实似乎并不支持这一预期。5月11日,苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》(简称《意见》)提出,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。《意见》还规定,新房须取得房产证3年后方可转让,园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。苏州限售政策的出台,似乎在预示调控力度有加码的迹象。在这样的环境下,房企为何还要进行“抢地”?笔者认为,目前土地市场的火热主要还是受到政策面的催化。2019年4月,国家发改委发布通知称,将全面放开户籍制度。5月,国务院发布通知,允许闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫,意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力。目前房企最关注的是两个问题:一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放多少房地产需求?二是释放出来的需求能否顺利向城市转移。从需求看,调控政策对人口的释放需要一个渐进过程。伴随需求逐步释放,企业资金周转速度减慢,土地持有成本和管理成本不断提高,考虑到地区性政策规划及城市自身需求的不确定性,房地产市场的需求更加充满不确定性。首先,随着城乡一体化的逐步推进,城乡间的发展差距会逐步缩小,人口转移的重要性也将逐渐减弱,未来人口能否充分转移面临较大不确定性。一旦出现上述结果,房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差。其次,除了需求支撑外,拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性,还要取决于未来房价的走势,同样存在较大不确定性。近期住建部发布地价波动预警,并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地,房企很容易置身于两难境地。盘和林(应用经济学博士后)
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  • 契税法草案纳入2019立法工作计划 对楼市调控或将加强

    ■本报记者 包兴安作为具有筹集财政收入和调控房地产市场功能的契税将迎来立法。专家表示,契税暂行条例升级为契税法,其对楼市的调控作用将会得到进一步增强,并规范地方的楼市调控行为。5月11日,国务院办公厅印发《国务院2019年立法工作计划》明确了拟提请全国人大常委会审议的立法项目。其中,财政部、税务总局负责起草契税法草案。“立法工作计划将契税法草案列为拟提请审议的13件法律案之首,可见对契税由暂行条例升级为法律的重视程度较高。”诸葛找房数据研究中心研究员姜国君对《证券日报》记者表示。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示,我国于1997年10月1日起开始实施《中华人民共和国契税暂行条例》,此次将契税法草案列入2019年立法计划是对契税征管的一次重要提升,标志着我国“税收法定”原则又向前迈出了关键性一步,也意味着未来契税在征管执行过程当中会变得更加严格、更加规范。契税是土地房屋等不动产权属发生转移而征收的具有契约证明性的行为税。目前,契税已成为地方财政收入的固定来源。姜国君表示,实际上,契税在土地和房地产相关税收中确实是一个大税种,因专门针对土地、房屋等不动产交易进行课征,课税金额一般都比较大。以目前实行3%-5%的税率来看,一套成交价100万元的房产需缴纳的契税为3万元-5万元之间。财政部数据显示,2018年土地和房地产相关税收中,契税5730亿元,同比增长16.7%;土地增值税5642亿元,同比增长14.9%;房产税2889亿元,同比增长10.9%;城镇土地使用税2388亿元,同比增长1.1%;耕地占用税1319亿元,同比下降20.2%。今年1月份-4月份,土地和房地产相关税收中,契税1984亿元,同比增长5.3%;土地增值税2081亿元,同比增长9.6%;房产税1073亿元,同比增长2.5%;耕地占用税427亿元,同比下降2.3%;城镇土地使用税824亿元,同比下降11.3%。张依群表示,契税作为楼市调控的一项重要手段,发挥了有效作用,上升到法律层面后,契税对楼市的调控作用将得到进一步增强,其调控的行为会变得更加规范。“因契税归属于地方,同时是针对不动产交易的买方进行征收,因此地方动用契税调控楼市能起到遏制炒房的作用。”姜国君说,例如,今年4月份,长沙将二套房契税征收税率由此前的1%-2%调整为4%,使购买二套房的成本动辄增加数万元,这对打击炒房行为以及抑制改善性需求起到了一定的作用。
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  • 2018年千亿房企阵容再扩容 谁是 房企盈利王?

    2018年,头部房企的规模再创新高,千亿房企阵容更是扩容至31家,但“唯规模论”不再是行业主流,房企在追求规模扩张的同时,也更加注重经营效益等发展质量的提升。盈利能力作为衡量经营效益的核心指标,是房企发展质量的重要体现。中国指数研究院研究组对104家沪深和69家大陆在港上市房企2018年的净利润、净利润率、净资产收益率等指标进行对比分析,挖掘最具盈利能力的优秀房企。净利润普遍实现增长,恒大加冕利润王数据来源:企业年报,中国指数研究院综合整理恒大成为净利润之王。2018年,净利润TOP50房企的净利润均值为110.2亿元,同比增长31.8%。恒大在规模+效益发展模式下,实现净利润722.1亿元,位居榜首,同比大幅增长106.4%。万科、碧桂园、中海净利润均超400亿元,占据第二至第四的位置。从增长率来看,中华企业、信达地产因资产的重组导致净利润大幅增长,同比增长率分别为527.9%、135.6%;蓝光发展在“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的战略下实现高质量的增长,净利润增长99.6%。净利润率有所降低,小型房企净利润率更高数据来源:企业年报,中国指数研究院综合整理2018年,净利润率TOP50房企的净利润率均值为30.6%,同比下降4个百分点。SOHO中国以净利润率93.3%位居首位,净利润率较高的原因是投资物业的评估增值和出售持有项目所致;凤凰股份、新黄浦、市北高新、合景泰富净利润率均超50%,占据第二至第五的位置。其中,凤凰股份、沙河股份、市北高新等小型房企的净利润率提升较快,均超过39个百分点;规模较大房企发展较为稳定与均衡,如中海、华润置地、招商蛇口等。净资产收益率小幅增长,德信中国居首位数据来源:企业年报,中国指数研究院综合整理数据为摊薄的净资产收益率2018年,净资产的收益率TOP50房企摊薄的净资产收益率均值为22.5%,同比上升3.5个百分点。德信中国以净资产收益率58.8%位居首位;中交地产、新城控股净资产收益率均超30%,排名位列第二、第三。其中,德信中国、北大资源等房企净资产的收益率提升较多,均提升超过10个百分点,恒大、新城控股净资产收益率也提升超过5个百分点,万科、碧桂园基本保持稳定,净资产收益率略有提升。结语随着房地产市场进入平稳的发展期,盈利能力将成为房企重要的竞争力。未来,房企应更加注重盈利能力的提升,加强运营管控能力,实现有质量增长。
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  • 房地产投资增速是否会继续加快?国家统计局回应

    中国新闻网5月15日电,针对4月份房地产投资增速持续加快,国家统计局新闻发言人刘爱华15日回应称,房地产投资平稳增长背后的原因,一方面是新开工面积保持了平稳较快增长,另一方面是对房价未来预期比较稳定,这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。国新办15日上午举行新闻发布会,请国家统计局新闻发言人刘爱华介绍2019年4月份国民经济运行情况,并答记者问。有记者提问,一些指标4月份增速在回落,但是房地产投资的增速还在持续加快,这背后的原因是什么?房地产投资后续是否会继续加快?刘爱华表示,1-4月份房地产投资同比增长11.9%,比上个月加快了0.1个百分点,应该说还是比较平稳的。房地产投资平稳增长背后的原因,一方面是新开工面积保持了平稳较快增长,另一方面是对房价未来预期比较稳定,这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。刘爱华透露,从下一阶段来看,新开工面积等指标保持比较平稳的增长态势对下阶段房地产投资具有支撑作用,房地产投资代表着房地产市场的供给,从整体的房地产市场发展来看,还是要按照中央提出的因城施策、一城一策这样总的原则做好调控工作,最终做好稳地价、稳房价、稳预期的工作,实现促进房地产市场平稳健康发展。
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  • 29家房企均花百亿元抢地 回归二线城市溢价补仓

    ■本报记者 王丽新融资端的解压马上传导到了土地市场。4月份以来,头部房企和中型房企重燃拿地热情,尤其第二梯队房企几乎开启了全面抢地模式。据中原地产研究中心统计数据显示,截至5月14日,29家房企年内拿地总额均超过百亿元,2018年同期只有24家,2017年同期则只有18家。其中,融创中国拿地金额高达626亿元、碧桂园达465亿元、新城控股达422亿元。此外,包括万科、中海等12家房企拿地均超过200亿元。4月23日,武汉楼市上演土地拍卖大戏,10宗地块在这一天进行集中出让,总出让金额达228亿元。融创中国是这场抢地战中的最大赢家,一口气揽下4宗地块,拿地总额达152亿元。仅4月份单月,融创中国在招拍挂市场权益拿地金额就超过了285亿元。另据同策研究院发布的监测数据显示,4月份,TOP 20上市房企土地成交金额2393.43亿元,环比上升52.99%,同比上升62.67%。TOP 20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的59.72%,占比相较3月份增长了5.14个百分点。TOP 20上市房企土地成交金额集中度环比同比均上涨。中原地产首席分析师张大伟表示,从土地成交城市来看,以二线城市为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行,包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加,无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。据克而瑞研究中心的统计数据显示,4月份,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地金额较前3个月平均值提升200%以上。同时,在回归二线城市战略驱使下,房企在二线城市拿地热度持续攀升。今年前4个月,百强房企二线城市新增土地储备建筑面积占比达49%,较前3个月上升3个百分点。另有分析师表示,整体看,中型房企是抢地的主流企业,这些企业对规模“卡位”仍有强烈需求,一旦融资到位,又感知到市场去化率在提升,即会马上出击土地市场。“都市圈战略下,房企拿地布局城市越发趋同化,一、二线城市场机会更大,尤其去年下半年以来没有按照计划增加土地储备的房企,今年一季度融资环境放松,融到资金后,马上加大了今年拿地的力度”。“按照年初的计划,今年将会支出更多资金拿地。”一位浙江房企高管向《证券日报》记者表示,2016年土地市场高潮时,公司没有花高溢价拿地,导致今年货源相对不足,目前看一些城市楼市适度回温,因此要大量补充货源,以免后市出现断货危机。事实上,多位中型房企管理层认为,头部企业信用评价高,融资相对容易,资金成本也低,可以按照自身节奏前行。但对中型房企来说,“下手要快,布局要准”是在市场调整期中突围的重要抓手。尤其在增量市场天花板迫近的大趋势下,中型房企面临的是“不进则退”的市场格局,因此一旦财务状况较为安全,这类企业就不得不加快规模上位的脚步。
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  • 住酒店自备牙刷? 限用“六小件”靠谱吗

    对于习惯了使用酒店一次性洗漱用品的消费者来说,以后住上海酒店可能要考虑自带了。5月14日,上海多家酒店相关负责人向北京商报记者透露,已接到上海市文旅局发布的通知,从7月1日以后上海市旅游住宿业将不主动提供牙刷、梳子、浴擦、剃须刀、指甲锉、鞋擦(以下简称“六小件”)这些一次性日用品。与此同时,北京市文旅局相关负责人也表示,这确实是行业鼓励的方向,一时间引发热议。过去几年,多地都采取过酒店限用“六小件”的举措,但大多无疾而终,对于此番实施效果,仍有待观察。呼声渐高长期以来,因酒店的一次性用品每年都会造成巨大浪费,业界对限制甚至禁用“六小件”的呼声不断高涨。即将实施的《上海市生活垃圾管理条例》(以下简称《条例》)指出,除了此后上海市旅游住宿业将不主动提供牙刷等“六小件”一次性日用品,相关执法部门还将对旅游住宿企业使用一次性日用品的情况开展执法检查。对于旅馆经营单位主动向消费者提供客房一次性日用品的,由文化旅游部门责令限期改正;逾期不改正的,还将处500元以上5000元以下罚款。此外,该条例还鼓励社会进行监督。针对即将实施的新《条例》,上海当地酒店也纷纷响应。如家酒店集团相关负责人表示,预计未来几天就会公布具体实施方案,提前告知客人。北京商报记者注意到,此次条例中提到的“六小件”一次性日用品,与以往包含牙刷、牙膏、香皂、浴液、拖鞋、梳子的“六小件”并不完全一致。以往“六小件”,可能增加了旅客在出行中的不便,游客在过机场安检时有关于携带液体的规定,此次修改“六小件”,也是一个新变化。上海市文旅局市场处处长顾建斌表示,该条例是具有强制性的文件。从环保角度出发,未来也希望酒店不主动提供“六小件”的措施能推广至全国其他省份。对于酒店不主动提供“六小件”等行为,一些业内人士呼吁,鼓励进一步推广。北京市文旅局相关负责人指出,虽然该《条例》并未在北京实行,但随着环保理念的加强,未来这是酒店行业发展的方向。“酒店不主动提供‘六小件’列入地方法规后,能够进一步提高人们对于环保理念的认识,日后大家再进入酒店,很多人就会自带牙刷等用品,能够起到节约资源的作用,体现了环保理念。”北京旅游学会会长安金明在接受北京商报记者采访时称。无功而返除了一次性牙刷以外,酒店提供的香皂、洗发水、沐浴液等用品也是用过一次就丢弃,不但造成巨大浪费,且很多物品都不可降解。可另一方面,虽然多地都曾采取措施,欲让一次性用品退出酒店业,然而效果并不理想。华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱坦言,关于酒店不主动提供“六小件”的声音此前就有提及,但由于时机不成熟,市场反应并不好。上海早在2002年便提出星级酒店取消一次性用品,北京也在2005年7月有141家星级酒店停供一次性用品,不过后来均无功而返。近年来,由于人们环保意识越来越强,酒店不主动提供“六小件”等一次性用品被重新提上日程。统计数据显示,2018年,中国大约有44万家酒店,接待旅客约48亿人次。而住客中约70%的香皂在仅使用过一次之后便被丢弃。按重量计算,每家酒店每天约有5斤一次性香皂被丢弃,44万家酒店每年丢弃的香皂就超过40万吨。按照每吨香皂2万元来算,就是80亿元的花销。顾建斌就指出,目前,很多国外地区,例如欧洲一些酒店早都不主动提供牙刷等“六小件”用品。此外,一些酒店的牙刷,质量也参差不齐,很多客人都自备,如果客人用一次就扔,确实造成浪费。还有游客认为,当前对酒店卫生状况表示担忧,很多东西都是自备,已经养成了自带个人用品的习惯,酒店也就没必要准备了。效果待考虽然该条例的出台让上海酒店业戴上了环保的“紧箍咒”,不过,游客能否“买账”也成为未来该条例实施的关键。业内人士指出,此次条例说的是酒店不主动提供“六小件”,言下之意酒店还是会准备,不过住客要自行索要。赵焕焱分析,取消酒店一次性用品,最大的问题在于是否给旅客带来不便。有业内人士表示,由于上海、北京属于差旅非常频繁的城市,很多客人也经常忘带牙刷等用品,不少国际游客入住酒店,也不知道酒店是否提供“六小件”等一次性用品,如果需要自己向酒店索要,很可能影响入住体验;此外,一些国际游客要到好几个地方,而不同地方有不同的法规,这些游客并不知道哪提供哪不提供,也给该条例能否得到市场良好反馈带来了一丝不确定性。据了解,2015年12月,杭州便实施了首部生活垃圾管理的地方性法规《杭州市生活垃圾管理条例》,该条例规定,杭州各酒店、饭店不再免费提供“六小件”了,不过,该条例并没有收到预期效果。有酒店从业人员坦言,从环保的角度讲,酒店确实有必要取消“六小件”,但操作很困难,这么多年下来,大家都已经习惯了酒店免费提供一次性用品,一下子要收费了或者不提供了,肯定会影响到酒店的业绩。北京商报记者询问了上海方面的酒店,对于酒店不主动提供“六小件”后,是否会调整房价或对“六小件”进行收费,一家酒店集团相关负责人指出,此项规定的实施及落实涉及到整个酒店团队,特别是前厅、客房、收银及预订、销售及市场传讯部等部门的通力合作,目前尚不清楚会如何调整。业内普遍认为,从以往来看,酒店不主动提供“六小件”效果一般,此番实施后能否真正起到约束作用,则要到7月1日后才会真正显现。北京商报记者 关子辰
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  • @租房者 多个一二线城市房租下降,你感受到了吗?

    中新经纬客户端5月15日电 (薛宇飞)因为换租,居住在北京西城区的李涛(化名)将未到期的房子交给了中介挂牌转租,但一个月过去了,即便是下调租金,房子也没有转租出去。房价不会一直涨,房租也一样,李涛正经历着租房市场的调整期。在诸葛找房数据研究中心监测的全国20个重点城市中,有16个城市的租金环比下调,一线城市和重点二线城市的整体平均租金均呈现下跌态势。纬房大数据等机构的报告也显示,核心城市住房租金已经连续2个月小幅下降。房子不好租了李涛2018年6月租下北京西城区的一间住房,租金为2800元/月,租赁期为1年。到今年4月,他想提前换租,并在附近找到一个房屋面积更大的房间,价格也为2800元/月。之后,李涛就想通过链家以3000元/月的价格把之前的房子转租出去,但是挂牌很多天,也没能租出去。他将租金下调至2900元/月,仍没有吸引到租客。最终,李涛只得将新租的房间短租出去,等到之前的租房合同到期再搬走。为此,他额外承担了半个月的租金。他对中新经纬客户端说:“本以为西城区的房子很好出租,没想到这么难。”李涛称,我爱我家的一位工作人员近日还告诉他,我爱我家在他们小区有40多个房间对外出租,但出租率不是很理想,即便是主打品质生活的相寓公寓,出租情况也不好。中新经纬客户端14日在网上看到,北京朝阳区甘露园小区附近有一间主卧以2500元/月的价格对外出租,负责出租的一家小型房产中介公司的工作人员称,租金还能谈,垃圾处理费等费用可以再商量。他说:“今年的市场与往年差别不是很大,甘露园附近的租金价格也没有多大调整,但这段时间的租客确实少了一些。”某大型长租公寓的一名销售人员称,相比4月,他们公寓的租金价格有些许下调,同时,近段时间一些房源在做优惠促销活动,租客一年能剩下1000元左右。不过,优惠房源已经不多,在毕业季到来后,价格不会再有多少松动。14日,纬房大数据与人工智能研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合发布的2019年4月核心城市住房租金报告显示,从环比看,北京近2个月的住房租金稳中略降;中国房地产业协会主办的中国房价行情网显示,4月北京平均住宅租金环比下降1.85%。北京链家4月的租赁成交价格虽仍呈上涨状态,但该机构认为,2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓。这一变化来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和,由此带来1~4月租赁市场的量增价稳。而从租客行为来看,2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”“租得远”的特征。链家数据显示,在4月的北京市场上,房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交难度明显增加。北京链家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。租金同比涨幅创4年新低租房市场的微妙变化,并非只体现在北京一座城市,其他一二城市也有反映。纬房研究院等机构的上述报告称,今年4月,核心城市住房租金环比下跌0.13%,同比上涨2.79%,租金已连续2个月小幅下降。中国房价行情网数据显示,4月份住宅租金平均单价排在全国前40位的城市中,租金平均单价同比负增长的城市有13个,环比负增长的城市达到了32个。2019年第19周(5月6日~5月12日)全国大中城市租金均价 来源:诸葛找房数据研究中心诸葛找房数据研究中心发布的2019年第19周(5月6日~5月12日)全国大中城市租金报告显示,当周租金均价为44.15元/平方米/月,环比微跌0.11%,租金均价小幅回调,市场价格整体趋稳。当周4个一线城市平均租金环比上周下跌0.15%,重点二线城市平均租金环比微跌0.08%,大多数重点城市租金均价普遍微跌。该报告监测的全国20个重点城市中,下跌城市数量有16个,比上周增加9个,持续上涨的城市仅4个,与上周持平。诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中新经纬客户端表示,4月份,全国大中城市的租金连续4周上涨,租金均价已达相对高位,随着阶段性市场需求陆续释放完毕,多数城市的租金出现小幅回调。租金下跌的主要原因是由于租赁市场传统淡季的到来。至于北京市场的变化,杨雅靖分析,北京外来人口较多,需求一般在几个时间节点集中释放。一个是春节后的返城务工潮期间,是城市与城市之间流动人口交换频繁的时间节点,大量的务工、经商人员流入城市带来居住需求增加,加之一些年后租约到期、租地变更的需求释放。另一个比较明显的节点是每年的高校毕业季,市场进入毕业工作租房潮。像北京这种流动人口大的城市,租赁市场的周期性更加明显。4月,全国的房租租金价格表现亦十分平淡。国家统计局数据显示,4月全国租赁房房租价格环比上涨0%,同比上涨2.2%。申万宏源近日的研报指出,租赁房房租环比上涨0%,显著弱于季节性特征,拖累租赁房源同比再度下行至2.2%,降至4年新低,突显出租赁房供给持续充裕的现状。空白研究院创始人、贝壳研究院前院长杨现领认为,房租租金的下调受多个因素影响。他对中新经纬客户端表示,住宅、写字楼的租金变化能直接反映经济运行状况,住宅租金下降在一定程度上说明城市年轻人的收入增速停滞甚至下调。“租房的主体是年轻人,他们的收入上涨,可能不会租住更贵的房子,但收入下调,则会立刻缩减房租开支。”他说。杨现领称,近两年,政府一直在鼓励租赁市场发展,提倡租售并举,大力拓展租赁房源,这些举措让租赁市场的供求矛盾有所缓解,也是拉低房租价格的因素之一。长租公寓或过剩对于未来的房租变化,杨雅靖认为,春节后的租赁小高峰需求陆续释放完毕,虽然市场进入了短暂的租赁淡季。但这种回调是租赁市场自有的周期特性,预计即将到来的毕业季会有新的租赁需求释放。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端称,预计后续的租金还会有所上调。至于北京市场,其本身的租赁需求还较多,上涨仍是主流,但后续会有各类分流现象的出现,类似机构外迁等措施会制约租金上涨的幅度。近几年,多个一二线城市的租赁市场出现了长租公寓的新业态,受到了一些收入水平较高且相对稳定的年轻人青睐。但受其经营模式影响,只有保持较高的出租率,长租公寓才能盈利。严跃进认为,虽然近期很多长租公寓的经营状况比较平稳,但随着供给的增多,长租公寓或进入到过剩阶段,运营方需要认真思考出租问题。杨现领亦认为,长租公寓行业未来或面临一些挑战,需引起租客和政府部门的重视,“很多人在收入达不到的情况,并不想住贵的房子,他们仍会选择价格便宜、位置更偏的房子居住。”纬房研究院称,2018年,不少长租公寓企业利用资金杠杆快速抢占房源,一定程度上推高了住房租金。随着住房租金的下跌,部分过快扩张长租公寓企业的经营风险将逐步显现,需要加以警惕和防范。(中新经纬APP)
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  • 专家详解强制保险不影响房价

    专家详解强制保险不影响房价对话人北京理工大学法学院民法典研究中心主任 孟强《法制日报》记者 杜晓《法制日报》实习生 陶稳《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》(以下简称《管理办法》)规定,住宅工程质量潜在缺陷保险是指由住宅工程建设单位投保的,保险公司根据保险条款约定,对在保险范围和保险期间内出现的因工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏,履行赔偿义务的保险。根据《管理办法》,住宅工程包括住宅工程和在同一物业管理区域内其他建筑物。工程质量潜在缺陷,是指住宅工程在竣工验收时未能发现的,因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的工程质量不符合工程建设标准、施工图设计文件或合同要求,并在使用过程中暴露出的质量缺陷。业主,是指住宅或者其他建设工程所有权人,为保险合同的受益人和索赔权益人。《管理办法》还要求,在北京市行政区域内从事新建、改建、扩建住宅工程的缺陷保险活动,及对缺陷保险活动实施监督管理的,应当遵守《管理办法》。值得一提的是,北京市新建住宅工程项目,在土地出让合同中,将投保缺陷保险列为土地出让条件,并要求选择具备相应能力的保险公司。对于《管理办法》涉及的相关法律问题,《法制日报》记者采访了业内有关专家。记者:近年来,住房质量问题日益受到关注,《管理办法》出台的前提条件和社会背景有哪些?孟强:随着城市化进程加快,各地房地产市场蓬勃发展,大批新城、小区和建筑物建造起来,有些工程质量的确不高,或因为工期过短而存在隐患,由此引发了一些业主与开发商之间关于建筑物质量问题的纠纷。此类纠纷解决起来索赔程序繁琐,鉴定过程复杂,较长的索赔时间会导致业主的权利迟迟得不到保障,更重要的是建筑物的质量缺陷无法得到修复,可能会引发更大的危险。北京市出台的《管理办法》,正是对此类情形的预防和应对,通过开发商为建筑物投保的方式,在出现住宅工程质量潜在缺陷时,能够通过保险公司对业主先行赔付或者维修,从而及时保障建筑物的质量问题得到解决、业主的权利得到保障,不至于久拖不决。保险公司在对业主赔付之后,如果属于其他责任单位应当承担的法律责任,再进行追偿。记者:从法律角度而言,住宅工程质量潜在缺陷保险对保险公司、住房者、开发商和工程建筑方分别将会产生哪些影响?孟强:对保险公司而言,由于工程质量潜在缺陷保险的承保采取共保模式,所以需要成立共保体,共保体由牵头保险公司和至少两家成员保险公司组成,并实行统一保险条款、统一保险费率、统一理赔服务、统一分配份额、统一信息平台。这增加了新的主体、业务和流程。对住房者而言,当入住房屋之后出现质量问题,可以通过工程质量潜在缺陷保险向保险公司主张理赔,从而避免直接与开发商维权,节省了时间和精力成本,有助于维护业主权益。对于开发商和工程建设者而言,增加了为住宅工程购买此类保险的义务,成本会增加,而且一旦出现建筑质量纠纷,会面临保险公司的索赔追偿问题。记者:有网友担心强制性保险的费用会分担到消费者头上,出现“羊毛出在羊身上”的情况,即虽然住宅工程建设单位是投保人,但可能由此引起房价上涨。对此应该怎么看?孟强:这一担心是有道理的,因为根据《管理办法》规定,本市新建住宅工程项目,应当在土地出让合同中,将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。所以这是必须购买的强制性的保险,而且允许建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费,可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。住宅工程建设单位作为投保人,其支付的保费将作为成本对外支出,因此有可能将这一成本折算在房价上。但由于各地政府普遍对新房价格进行了调控和限制,房价上涨必然受到相关调控的限制。而且此类保险作为强制类保险,保险监管部门应当会对保费进行限制,不至于过高。记者:有了住宅工程质量潜在缺陷保险之后,工程质检部门的功能和职责是否会受到影响,保险公司和质检部门应该如何平衡相互之间的关系和责任?孟强:根据《管理办法》的界定,工程质量潜在缺陷,是指住宅工程在竣工验收时未能发现的,因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等质量原因造成的,不符合施工图设计文件、工程建设标准和合同要求,并在使用过程中暴露出的工程质量缺陷。而且住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程。由此可见,住宅工程质量潜在缺陷还是因为勘察、设计、施工、监理等多方主体的原因而引发,进行理赔之后,必然会在保险公司与这些单位之间形成追偿纠纷关系。有了保险公司的买单,质监等单位并不能免责,因为后续会有保险公司的追偿。保险公司追偿会比单个业主更有力,因为其具有专门的法律合规团队进行诉讼,所以工程质检单位不会免责,其功能和职责甚至还会得到加强。根据《管理办法》规定,出现住宅工程质量潜在缺陷的,业主可以向保险公司提出索赔申请,属于保险责任的,保险公司应当及时维修或赔偿,对不属于保险责任的,保险公司不予赔偿。是否属于保险责任的范围可能引发争议,对此,《管理办法》设置了一个检测鉴定程序,保险公司对工程质量潜在缺陷保险合同约定的质量缺陷损失履行赔偿义务后,有权对质量缺陷负有责任的相关单位行使代位请求赔偿权利。
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  • 房地产税立法目前在多地调研 专家称待解难题多

    ■本报记者 包兴安房地产税立法稳步推进,相关的调研工作则先行展开。中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任俞光远近日在接受媒体采访时透露,房地产税立法小组去年已成立,当前正在各地进行调研,为立法做准备。5月14日,如是金融研究院高级研究员杨芹芹对《证券日报》记者表示,考虑到房地产税关系到千家万户的切身利益,而且涉及面广,地区差异大,所以征收细则制定难度较大,进行充分的立法调研十分有必要。这有助于认清现实情况,清除立法障碍。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示,房地产税立法一直是社会普遍关注的热点问题,也是关乎各方利益的难点问题。从大的环境来看,在当前国际环境的不确定性和国内大规模减税降费的背景下,出台房地产税的整体条件还不具备。因此,房地产税还处于调研准备的过程当中。今年《政府工作报告》表示,要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。3月9日,全国人大财经委副主任委员乌日图在全国两会记者会上表示,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。4月9日,国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见,要求各部门一把手要亲自抓、负总责,对照分工逐项制定落实方案,于4月15日前报国务院。其中,稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。“房地产税立法工作的推进还需一定时间进行相关论证”,诸葛找房数据研究中心研究员姜国君对《证券日报》记者表示。张依群表示,房地产税立法的难点一方面是在理论上如何处理房与地的关系问题,特别是在我国城镇土地国有的根本制度框架下,收缴70年土地出让收入后的房与地的相关税收关系如何界定;另一方面是在实际操作上,征收房地产税必然带来政府与居民家庭之间的收入再分配问题,如何平衡是保证房地产税能否达到征收效果的关键。“房地产税立法迟迟未能落地,主要是因为房地产税牵涉主体较多,需要协调推动,在立法过程中存在纳税主体、税基、产权、重复征税、税源统计、细则制定等难题待解。”杨芹芹说。例如,在产权方面,除了商品房外还有大量房改房、央产房、小产权房、经济适用房等,多种形式的住房并存。这其中商品房产权明晰、价格市场化,而其他类型的房屋普遍存在程度不同的产权模糊等问题,未来房产税的征收标准很难确定。苏宁金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》记者表示,针对市场上福利房、小产权房等特殊性质的房产要如何制定税收标准,城乡是否同步推进,要如何借鉴国外经验等一系列问题,都是亟待解决的,这并非只依靠某个或某几个部门的力量即可达成,因此需要“有关部门按职责分工配合做好工作”。付一夫认为,对于属于地方税种的房地产税,地方政府有相当大的自主权,其中也包括税率的确定。在制度设计初期,房地产税税率应该不会太高;同时,税率高低与征税基数评估高低是存在一定内在逻辑关系,通常情况下都是税基越高、税率越低,反之亦然。所以在确定房地产税税率时,在因地制宜的基础上,也可以参考这一规律。杨芹芹表示,上海和重庆试点均采用超额累进税率,未来房地产税税率大概率会采用超额累进的形式,整体税率不会太高,各地会存有差异,也可能是给地方政府设定一个合理的参考区间,由地方政府根据当地房价和调控目标自行决定。“至于设定居住面积免除额,是完全有必要而且应该设定的。”付一夫说,应将居民住宅免税面积适当放宽,可以避免进一步增加那些持有自住房群体的税负。据姜国君介绍,目前上海、重庆已先行试点征收房产税,上海按人均居住面积界定缴纳门槛,重庆则是对高档住房以及外地人购买的第二套住房进行征收。
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  • 房企业绩小阳春之忧:头部房企销售放缓

    房企业绩小阳春之忧:头部房企销售放缓时代周报记者 蔡颖 发自广州房企们陆续交出2019年前4月的阶段性成绩单,在楼市小阳春成色不足的背景下,各大房企的整体销售额仍实现上涨。克而瑞地产研究中心发布的房企1?4月全口径销售额排行榜中,TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%。从1?4月整体的业绩表现来看,按照权益口径,百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%。房企销售业绩水涨船高,百强房企的入选门槛亦随之提升。其中,TOP10房企权益金额门槛为448.6亿元,同比增长13.4%。TOP30房企和TOP50房企的权益金额入榜门槛为225.9亿元和126.7亿元,分别同比提升24.8%和10.7%。业绩增长并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽实现上涨,整体对比过去数据,2019年前4月房企销售涨幅明显放缓,龙头房企销售规模出现同比下滑。随着调控的持续深入,下半年的行情将如何表现,销售增幅能否延续,目前仍然存疑。一二线房企表现各异一线房企销售退烧,二线房企加快赶超速度成为前4月房企业绩的最佳写照。在头部企业中,碧桂园、万科、恒大依然占据前三强的位置,但增长速度放缓。2019年1?4月,万科累计实现合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.86%;碧桂园合共取得权益销售1672.3亿元,同比微降4.8%;恒大累计实现合约销售金额约达1780.1亿元,同比下降19.24%,完成了6000亿元目标销售额的29.67%。同前三名的增速相比,在销售榜单位列第四、第五的保利发展和融创中国在今年前4月销售额同比增长分别为23.19%和11%,但同去年相比,增速也明显下滑,去年同期,这两家房企销售增速分别为42.79%以及74%。事实上,房地产行业进入下半场,多数房企不再强调速度,转向对利润率的关注。综合2019年各家房企制定的销售目标看,龙头房企控速最为明显,碧桂园和万科并未公布明确的业绩目标,恒大提出了6000亿元目标,同比上升9%,万科的回款目标有所下降,为6000亿元。一向激进的融创,2019年销售目标同比增幅也没有超过20%龙头企业增长乏力,中小房企仍在加快发展步伐,力图弯道超车。亿翰智库分析指出, 1?4月销售数据,TOP31?50梯队业绩增长最为明显,同比增幅达到50.8%。其中,国瑞置业、首创、建业同比增幅为171.30%、70.60%、63.4%。广州本地一家房企的内部人士向时代周报记者表示:“其实我们计划要明年达到千亿,所以今年起码要六七百亿。”而在2018年,该公司的销售额为400多亿,公司IT已将把公司所有电脑桌面都设置成携手冲击千亿的画面。“根据市场目前情况来看,今年差不多能实现500亿元的销售,要想完成六七百亿的销售额,并不轻松。”上述房企内部人士表示。苏宁金融研究院高级研究员顾慧君向时代周报记者分析:“房地产行业在经过二十年的高速发展之后,将进入行业增速降档的发展新阶段,对企业的投融资能力、运营能力提出了更高的要求,整个行业向头部集中的趋势比较明显,留给中小型房企的发展空间大大限缩。”值得注意的是,TOP10里国有企业增速加快,保利、中海、华润到招商、金茂,增速会相对优于TOP20民营企业。顾慧君指出,在金融去杠杆和房地产行业面临较多的发展限制的背景下,民营企业在融资渠道、融资成本上相对于国企不占优势,对行业发展的判断相对于国企也更为保守,因此逆势拿地、逆势扩张的动力不如国企。不过,也有部分企业同比业绩下滑较明显,其中华夏幸福跌出销售额前十行列,位列第21位,中国金茂因销售额的减少排名滑落至19位。2019年依然将是“小年”易居(中国)首席执行官丁祖昱向时代周报记者指出:“目前房地产企业仍然采取高周转策略、多揽地的策略,虽然整体市场存在压力,甚至有的城市在回落。但是因为这些房企本身今年的货量就比去年同期要高,所以增长也是很正常的。”事实上,随着市场的不确定性因素加大,积极推案、加大营销力度、回笼现金,成为房企共同选择。在万科2018年的业绩发布会上,首席运营官张旭就明确表示,要把每一天当成卖楼的好日子。今年3月,恒大所有在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,均可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。泰禾在2月发起“1号抢收计划”, 在北京区域加大了营销力度,并用降价促销和高佣金广征经纪人。为加快销售,阳光城亦在4月份发起“抢收计划”……顾慧君表示,房地产市场结构分化比较明显,在三线以下城市放缓的同时,一二线城市的房地产市场回暖,带动相关房地产企业销售逆势增长。易居研究院发布报告显示,2019年1?4月,受其监测40个典型城市,其新建商品住宅成交面积累计成交面积同比下降2%,其中一线城市累计同比增长38%。回首2019年前4月,房企业绩上涨成行业主基调,销售端的热度能持续多久?2019年后市又将如何演绎?张大伟向时代周报记者表示,整体看,4月部分城市楼市活跃度相比3月有所降温,预计房企在未来5?6月的销售数据依然压力非常大。克而瑞分析报告指出,2019年全国层面的房地产政策面将维持平稳,但各地方的调控政策将呈现分化态势。从销售来看,2019年依然将是“小年”。“房地产行业今年后市如何,还取决于宏观经济的走势,如果宏观经济的走势相对比较有韧性,房地产行业的政策环境不会放松,维持既有的增长速度就会比较困难;如果宏观经济的走势比较严峻,不排除限缩房地产行业的政策会边际放松,在这种情况下房地产行业维持现有的增速是有可能的。” 顾慧君说。
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  • 专家:养老改造是存量房时代城市更新重要风口

    中证网讯(记者 董添)5月12日,首厚大家朝阳公园社区开业。全联房地产商会创会会长聂梅生在会上表示,目前,养老产业已经进入快速发展阶段。中国房地产存量市场庞大,如何盘活存量房地产市场资源从而拉动内需消费是当前应该考虑的问题。社区是存量房地产中很重要的一个风口,应该通过加强社区服务来促进消费升级、实现美好生活。中房经联主席胡景晖则称,中国正加速进入老龄社会,我国老年人对养老机构的需求有较大的缺口,养老机构床位数供给远小于需求,供需矛盾突出。“住不上、住不好、住不起”是养老产业中存在的主要问题。目前,房地产行业已经从“新增开发建设”转变为“存量房的交易、更新和运营”,主要矛盾也从“解决住房短缺”转变为“提升居住品质”。存量市场很庞大,但好的养老改造项目依然匮乏。首厚康健养老运营总经理高峻松则对“大家之作、大家之选”的产品概念、“关门小家、开门大家”的规划理念、“离开小家、融入大家”的精神层面进行了阐述。他表示,首厚大家朝阳公园社区作为北京目前最大的养老社区,拥有超过1300个房间,可容纳不同年龄段的人群入住。既有专业性的养老照护,也会有优秀年轻人入住做公益。
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  • 楼市调控收紧 “小阳春”难入夏

    楼市限售政策再出江湖。苏州5月11日晚间加码调控政策,宣布在部分热点区域实施3-5年的限售,同时将房企土拍报价与预售条件挂钩。值得关注的是,限售政策已经数月未在地方调控政策中出现,这显示出当地控制房地产热度的决心。业内普遍预期,个别市场火热的城市未来不排除加码调控的可能性,但保持房地产市场稳定发展仍是主基调,一些城市此前出现成交量上涨的“小阳春”现象,基本无入夏可能。双端松动引躁动如果说2018年年底房企债券市场融资出现逐步放松迹象,2019年年初以来则是房企融资成本不断下降。房企均抓紧难得的窗口期大举融资。数据显示,一季度40家典型上市房企融资总额2458亿元,远超2017年和2018年同期,其中3月份单月融资额1024亿元,为2017年11月以来新高。中国证券报记者了解到,主流房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,较2018年年底融资成本明显下降。进入4月,中国恒大和融创等企业均推出数百亿规模的融资计划。尽管多数融资用途是借新还旧,但多位房企人士表示,土地储备是房企业绩的基础,一旦解决了债务和现金流压力,房企总是会大举拿地。中原地产首席分析师张大伟表示,房企现阶段的竞争仍是规模决定一切,因此房企具有持续拿地的动力,尤其是中小型房企,窗口期拿地反而更加激进。个人购房方面,中国证券报记者了解到,今年以来,房地产按揭贷款尤其是商业按揭贷款发放速度较去年有所加快。部分银行如汇丰银行等外资银行对满足一定条件的客户提供更低的按揭利率。此外,部分信贷资金也有所放松。此前有某上市银行信贷专员持续多次向记者推销该行消费贷产品,额度为30万元,年化利率约为6%。该专员对记者表示,一旦获批,现金将直接打入账户。当记者询问该专员是否需要提供相应消费凭据时,该专员仅表示,建议留存备查而非强调必须提供。记者了解到,在2017年,消费贷年化利率一度超过7%,且申请者只能拿到消费额度而并非现金。调控重回高密度近期房地产调控政策出台密度再度上升。中原地产研究中心统计数据显示,今年4月以来,各地针对房地产出台调控措施累计超过60次。而3月份全国各地仅发布房地产调控政策15次。从各地细则来看,4月上旬,合肥、广州等地的政策主要聚焦于公积金的规范使用以及公告供地计划,对市场尤其是购房者的预期影响不大。而4月下旬以来,尤其是住房和城乡建设部针对当前部分房价、地价波动幅度较大的城市下达了预警提示后,部分城市调控力度陡然加大。其中,长沙宣布从4月22日起,停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策,该举动被视为向炒房者发出明确信号。石家庄全市暂停公积金贷款,并对离婚一年内的人士实施差别化信贷政策。“这些政策对市场的影响尤其是购房者的预期影响很大。”一位长沙房企人士表示。张大伟表示,最近房地产调控预期再次出现变化。虽然很多城市还在发布人才吸引政策,但针对房地产调控的政策,在政治局会议再次重申房住不炒的背景下,调控收紧预期再起,对于购房者将有明显影响。另外,从多地政策来看,公积金政策收紧成为趋势。“三稳”仍是主基调针对此次苏州调控,尽管苏州市政府祭出了3-5年限售的重磅武器,但不少观察人士指出,本次调控力度低于预期,比如并未实施提升首付比例的信贷措施等,仅仅是对特定区域的一二手房屋进行限售。张大伟表示,这显示出保持市场稳定仍然是各地调控的主基调,稳地价、稳房价、稳预期,2019年预计这一政策取向将持续。一位保利投顾研究院人士预计,房企融资监管可能再次趋紧,居民贷款端继续放松的可能性及幅度可能减小。监管层将持续关注房地产市场波动,“一城一策”贯彻实施、部分热点城市政策收紧微调或将持续。而在北京、上海等一线城市,尽管3月出现了成交量上涨的“小阳春”现象。但记者走访多个中介门店了解到,在目前严格限贷以及高昂的交易成本之下,周期性需求释放后,北京房地产市场已经逐步呈现平稳状态,“小阳春”已基本无入夏可能。“以北京为例,一般每年两会前后都有一波交易量的上涨,一部分是刚需进场,一部分是特定需求例如学区房集中交易。但从今年情况看,交易量的上涨并不足以带来成交价格的上涨,大多数交易都是降低挂牌价后成交。”北京某中介资深店长对记者表示,“一旦过了5月适龄儿童登记入学的期限之后,市场就会进入相对平稳的阶段,市场分化也就特别明显。例如,现在一些小户型学区房价格仍然比较坚挺,但优质学区房之外的二手房普遍都有议价空间。”
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  • 公租房“免税”期延长 长租公寓企业无缘政策红利

    2017年以来,在“房住不炒”“租购同权”等政策导向下,住房租赁行业逐渐成为市场热点,包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构,都盯上了住房租赁市场这块蛋糕,纷纷跑马圈地、加码投资。尽管有政策支持,但对长租公寓行业来说,包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力,如何实现盈利仍然是大家不得不面对的行业性难题。近日,财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(以下简称《公告》),对公共租赁住房(以下简称公租房)的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等;有效期2年。免税期延长2年记者注意到,上述《公告》由财政部与税务总局于4月15日联合发布。《公告》显示,为继续支持公租房建设和运营,对公租房经营管理单位等实行有关税收优惠政策。税收优惠政策涉及土地使用税、印花税、契税、所得税、房产税等税种。具体来看,《公告》明确,对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房,按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。个人捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税。对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入,免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入,未单独核算的,不得享受免征增值税、房产税优惠政策。《公告》明确,上述税收优惠政策有效期2年,自2019年1月1日至2020年12月31日。谁将是受益者税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利,但在微领地研究院院长胡峰看来,作为住房租赁行业的绝对主力,长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。“公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的,因为政策都有有效期,这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰告诉《每日经济新闻》记者:“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策,因为它们的房源不属于公租房范畴。”记者注意到,上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定,“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,或者市、县人民政府批准建设(筹集),并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”显然,以在市场上“采购”商品住房,进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构,其房源并不属于上述公租房范畴。那么,哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢?根据运营主体的不同,目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利,主要的受益方是房企系。以上海为例,其规划十三五期间将建设70万套公共租赁住房,而这70万套公租房的来源主要为租赁住房用地建设的公租房、房企土拍时需自持的租赁住房。据《每日经济新闻》记者统计,至2018年底上海共出让58宗租赁住房用地,且全部以底价成交。其中上海本地国企摘得53宗,央企摘得4宗;将至少建设5万套租赁住房。显然,上海本地国企将是本次税收优惠政策的最大受益方。那么税收优惠力度又有多大呢?记者梳理发现,上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中,城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地;房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%,按房产租金计征的年税率为12%;一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。显然,对受益方而言,上述税收优惠幅度“相当给力”。而同样以上海为例,底价摘得租赁住房用地的上海本地国企将是上述政策红利的最大受益方,其盈利压力不仅远远小于传统长租公寓运营机构,还明显低于土拍时须自持配建租赁住房的房企。“税收减免的政策利好,有利于降低公租房房源的筹集、运营等成本,增加企业的盈利机会,有利于吸引更多市场化机构或资本参与到公租房建设、运营过程中来,并最终促进租赁住房市场的持续健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。
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  • 土地市场回暖:整体供应缩减 二线城市受追捧

    土地市场在经历了从2018年第四季度以来的“持续走低”后,于2019年3月有所回暖。5月1日,中国指数研究院发布的《2019年1?4月全国房地产企业拿地排行榜》显示,全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元,同比增长6%;规划建筑面积TOP10城市成交11802万平方米,同比增长10%。其中,杭州土地市场4月单月成交379亿元,累计成交总价850亿元,高居该项榜首;西安土地市场趋于火热,规划建筑面积成交1700万平方米,位居该项首位,且4月涨幅显著。“从大背景看,金融环境有所改善,会带来很多新的市场机会。而从房企本身的经营情况看,也会积极抓住拿地机会补库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者。易居(中国)首席执行官丁祖昱则提醒称,三四月份土地市场回暖,越来越多的房企开始跟风拿地,其中不乏高溢价地,尤其是二线城市,土地竞争格外激烈。“但最佳的拿地时期已经过去,目前市场不确定性较大,对于企业而言,无论是战略调整还是规模需要,在二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎,盲目追高并不可取。”丁祖昱建议。多城供地计划相对保守4月17日,按照自然资源部通知要求,各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上,调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标:消化周期在36个月以上的,应停止供地;36?18个月的,要适当减少供地;18?12个月的,维持供地持平水平;12?6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。克而瑞指出,结合各城市实际消化周期来看,今年大多数城市的供地计划还是相对保守,或是和主管部门要求相符、或是略低一档,仅少数城市存在供地计划“超标”的现象。数据显示,绝大多数二线城市去化周期均处于12个月以下,其中、苏州、无锡、长沙、成都、合肥、郑州、南京、西安等城市去化周期6?12月之间,可适当增加供地,但事实上,除成都外,其余城市2019年宅地供应较2018年都呈减少趋势。此外,济南、佛山等去化周期处于12?18个月的城市,供求关系均处于合理区间,可维持供地持平,但两个城市2019年都减少了宅地供地。其中今年佛山住宅用地拟将供应400万平方米,同比下降13.4%,这也是自2014年以来,佛山住宅用地供应最少的一年。另据中国指数研究院数据,2019年一季度,全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米,同比下降7.3%。其中,住宅用地推出2.0亿平方米,同比下降7.7%;商办用地推出0.5亿平方米,同比下降26.8%。“今年供地减少和2018年流拍增加有关,所以导致地方政府土地的供应会有所放缓或保持节制。从实际过程看,这会使得部分房企加快拿地,即土地市场也容易出现一种‘饥饿营销’的效应。当然若是房企资金面较好,这个时候土地的价格也是容易反弹的。”严跃进告诉时代周报记者。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也告诉时代周报记者,部分城市供地计划减少,这在一定程度上给房企以暗示,即现在买入的地块会更加值钱。二线城市受追捧在全国整体土地供应规模缩减和房企融资环境改善共同作用下,部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象较为突出。中国指数研究院的数据显示,2019年1?4月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元,同比增长6%;规划建筑面积TOP10城市成交11802万平方米,同比增长10%。而溢价率方面,来自中信证券的数据显示,2019年3月100个大城市的土地出让成交溢价率已经恢复到19.9%。部分区域已经出现了一些激烈的土地竞争现象。“4月份,在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下,成交价格也随之上涨,并达到近一年来的最高点,溢价率更是自2019年开年以来一直保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。”克而瑞研报指出。不过,伴随房地产市场调控的深入,城市间的分化亦更加明显。中国指数研究院指出,同一二线城市相比,我国大部分三四线城市基本面尚未有明显优势,人口吸引力不足。随着棚改总规模和货币化安置比例的下调,其市场或将面临较大的调整压力。克而瑞的数据显示,2019年1?4月,百强房企在二线城市新增土储建面占比达49%,较1?3月上升3个百分点;百强房企拿地TOP10的城市全部位于二线,从侧面印证了当前企业对二线城市重视。而三四线城市的市场热度正在逐步衰退,1-4月百强房企在三四线城市新增土储建面占比为45%,较去年全年下降了13个百分点。具体到房企,中海、万科和保利等房企均表示今后将继续聚焦于一二线城市。而从实际拿地数据来看,2019年一季度,大型房企战略布局多个一线及热点二线城市。如绿地和中海在上海积极补仓;融创、万科和华侨城等企业在天津、福州和西安等地拿地金额领先。肖文晓告诉时代周报记者,总体来讲,今年房企在拿地上还会继续保持谨慎。分城市来看,房企会侧重布局类似粤港澳大湾区这样的城市群以及热点一二线城市,进入三四线城市的动力会减弱很多。一家国企中层也告诉时代周报记者,目前公司在土地投资上看好一二线城市和强三线城市。一二线城市是比较好的买地时间,而三四线城市土地及房价正出现深度调整,大概率会继续下探。
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买房知识

  • 小高层指的是洋房吗?买小高层应该如何选房

    现在的人都追求品质生活,吃穿住行方方面面都很讲究,就说买房子,看配套、看绿化、看物业服务,都是为了选出一个居住环境好的房子,很多开发商就是抓住了购房者的这种心理,在出售房屋的时候都会称自己的房子是花园洋房,对建筑类型不了解的购房者就很容易上当,今天小编就来讲讲,小高层指的是洋房吗?买小高层如何选房呢?小高层指的是洋房吗?小高层和洋房有很大的区别,其实从楼层总数来看就能直接区分,小高层是人们的通俗叫法,一般人们把7—11层高度的建筑称为小高层。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点,很受购房者欢迎。洋房建筑层数较高层少高度低,一般为6层左右的建筑层数。洋房一般都是一层两户的布局,充足的用地条件,保证了大面宽户型设计的实现。花园洋房价格是偏高的,且位置偏远,但是配套设施不好,而且物业管理费又贵,但是就因为它是洋房,所以外观比较漂亮,比小高层的好,容积率也低。买小高层应该如何选房?1、看小区小区的规模大小直接影响到小区的档次,好在15万㎡以上、30万㎡以下。小区的配套齐备,关系着住户的生活便利程度,如超市、会所、交通、银行、教育、医疗等越全越好;小区的园林绿化,牵连着未来生活的一点一滴。既要美观,更要实用,以免日后维护成本过高,小区的地段不要太远。2、选楼层小高层的6到7层是比较好的,但是关键还是要看自己周围的具体环境,小高层虽是高层住宅,但层数较低,又具有多层住宅的某些特点,但防火要求并不如高层建筑防火要求那么高。6、7层的房屋楼层不算太高,不论是安全性还是隐蔽性都比较好。3、注意噪音城市的噪音源很多,噪音会影响人体的健康,让人吃不香、睡不着、学习效率降低等。小高层楼层低吸收的噪音就多。但如果低层单位周围有树木、隔音板之类吸收声波的物体,就会好一些。而声音就会向上传,高层单位也不能幸免。4、注意户型由于一楼有多个住户,必然会出现朝向和户型各不相同的房子,再加上有些室内隔墙是现浇混凝土,不能打通,户型格局不易改变。所以大家在挑选房屋的时候要充分考虑入住后的舒适程度,关键是要让自己住得舒服、满意。户型以整体方正的为佳,户型方正的房子空间利用率也会更高一些。以上就是关于小高层是否指的就是洋房以及买小高层如何选房的介绍了,选房价钱很重要,其他生活必备的因素也不可以忽视,小高层的价格比高层稍微高一些,但是居住环境相对于高层建筑也要好一些,大家在选房的时候一定要根据自己的经济实力结合自己的购房需求选房。
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  • 首付也别交太早,你知道什么才是合适的时机吗?

    贷款买房是普通购房者买房最常见的方式,普通家庭的购房者除了贷款的方式,也别无他法。贷款买房最主要的就是两项内容,申请贷款,支付首付,一般贷款申请通过之后,只要付了首付,基本意味着房子就是你的了。但是首付也别交太早,交首付也得挑时机,你知道什么才是合适的时机吗?首付交得太早,说不定最后白交了。首先我们需要搞清楚购房的流程,一般是先挑房,各方面都还比较满意之后,确定自己要买的房子,然后与开发商签订购房合同,在签订购房合同之后,然后在想开发商支付首付。注意,是在签订合同之后才能缴纳首付,否则的话,如果开发商反悔,在没有购房合同作为证据的情况下,很有可能有理也说不清。而支付首付之前,购房合同的内容应该仔细审查,包括交房日期、房屋面积、房屋总价、房屋地址、购房居住地址、约定首付比例等细节,这些细节并不是无足轻重的。好比购房者居住地址这一块,如果地址填写错误,在买房之后,如果开发商向购房者寄送相关文件,购房者很有可能收不到。再比如交房日期,如果日后开发商交房逾期的话,可以据此要求开发商向购房者提供赔偿,房屋面积更是不用多说,它直接牵扯到自己有没有多花钱的问题。毕竟买房不易,哪怕只是一个平米的误差,影响到的,也是好几万的差价,这对于普通家庭来说可并不是小数目。此外,在与开发商谈判期间,如果开发商做出了什么口头上的承诺,应当立即要求将该承诺写入购房合同当中,不然口说无凭,比如说很多开发商为了吸引购房者,通常会以赠送物品为诱饵,像什么买房之后,开发商将负责赠送一定的涂料、地板等等,如果没有写进购房合同的话,就算开发商到时候不认账,购房者也无可奈何。在确保以上手续无误之后,购房者方才可以正式交付首付,不然首付到时候白交了,后悔了也来不及。而在缴纳首付之后,购房者最好将各项付款的票据保留起来,充作证据,这种票据可不能只是普通手写的票据,而应当是正规的发票,也是防备未来出了纠纷,可以以此为凭据。
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  • “接力贷”要防绕开限贷的政策漏洞

    新华社杭州1月6日电 有网友近来称“杭州有银行悄悄调整了房贷政策,父母和子女两代人可接力还款,规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁”,引发不少人关注。此事实际情况如何?是一项新的业务吗?意味着房贷政策松动了吗?新华社记者对此进行了调查。房贷年限延期?一线人员称未收到通知网友称,农业银行在杭州调整了房贷政策,打破了贷款人最高年龄的纪录。该行通过官方微博声明回应称,该行接力贷产品,是指具有完全民事行为能力的父亲(或母亲)与一名具有完全民事行为能力的儿子(或女儿)两者作为共同借款人,向银行申请的个人住房贷款。该产品通过增加子女作为共同借款人,并以子女年龄测算贷款期限(年龄+贷款期限不超过70岁),有效满足了家庭成员共同参与的合理住房贷款需求,有效降低了客户还款压力,不存在年龄超过70岁还能贷款的情形,符合监管的要求。记者向杭州多位银行一线业务人员求证,对方均表示暂未收到任何延长贷款人年龄的相关通知。杭州某股份制银行的黄经理称,房贷期限可以做到借贷人70周岁,但类似业务很少,“这类业务基本不做,因为风控要求比较严格,很少有符合要求的客户。”据了解,办理房屋抵押贷款的年限最高是30年,还款可到70岁,并不表示70岁的老人还可以申请借房贷,而是以一个40岁的借贷者来计算,最多可以申请到30年的还贷期。众议“接力贷”和“更长还款期限”一些业内人士认为,更长的房贷年限意味着每月更低的还款额度,借贷人的还款压力也会减少。在生活水平向好、人均寿命延长的背景下,适度延长贷款人的年龄可以理解。网友“飞翔的莫名大笨猪”认为,延长还款期虽然还款利息多了,但确实缓解了还贷压力,不出现不可抗因素的话,可以改善生活。然而杭州一家银行客户经理严先生告诉记者,目前房贷审核要求并未放松,“对年龄偏大借款人的审核会更加严格,借款利率更高,一些甚至无法办理房贷业务。”至于父母和子女共同还贷,多位银行业内人士向记者表示,这在业内叫接力贷,并非新鲜事物,国内商业银行推出已经有十多年了。银行主要是出于降低自身风险考虑,将原先只能够一个人或者是夫妻双方还款的项目,变成了一家人都可以还贷。一位房地产业内人士表示:“现在单凭年轻人自身实力,在大城市买房是一件非常困难的事情。也许父母能够帮年轻人凑足首付,但是年轻人自己的收入也很难支撑起每个月的还贷。接力贷把父母加进来一起还款,可以部分缓解年轻人买房的压力。”专家:要防绕开“限贷”政策的漏洞杭州一房产公司销售周先生告诉记者,因为目前限购,子女没有购房资格时可以用父母的名字买房,然后用接力贷解决父母不能按揭的问题。“这一政策直接影响的人不多,但容易被投资投机需求利用,以躲避限购、限贷。如果把老人作为主借款人,子女承担共同还款责任,容易造成钻政策空子。”中原地产首席分析师张大伟表示,2017年至2018年,很多城市房地产调控,执行严格的贷款约束,明显抑制了楼市的多套房投资需求。但接力贷会鼓励子女用老人的贷款资格,享受首套房待遇或者依然可以贷款,从而在事实上绕开限贷政策。对此,部分专家建议,银行应对借款人和共同还款人实施相同的准入要求,也即父母和子女都应具有购房资格,才可以使用接力贷产品,以避免部分投机行为。(原题:“接力贷”要防绕开限贷的政策漏洞)
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  • 2018楼市,你错过了什么?

    高晓松说,人之所以不快乐,是因为他老想要一套房。而这套房子会限制他所有的行为和决定。不能苟同的人就反驳说,诗和远方不是人365天的常态,人的常态需要一间稳定的居所,装下柴米油盐和白开水。2018年,有人挤破了脑袋为买一套房,有人伤透了脑筋为卖一套房。2018年,楼市一半是海水,一半是火焰。房地产税狼来了2018年3月,针对房地产税,全国人大新闻发言人表示,正加快起草完善房地产税法律草案。3天后,财政部有关负责人答记者问时再次表示,相关部门正在完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。此后,关于房地产税的讨论始终没有停止。崇尚“题不惊人文不牛”的自媒体更是拿此做文章,类似《炒房客要颤抖了!房地产税出台毫无悬念》、《房地产税势在必行,房价下跌已成定数》的标题屡见不鲜。事实上,房地产税即便开征,从本质上也是一个税种,目的在于调节收入分配,为政府开辟新的财源,而非降房价。但作为房地产长效机制的重要一环,房地产税的出台对稳定市场无疑是有利的。遗憾的是,至今房地产税仍是只闻其声,不见其人。撒钱抢人卖房2018年楼市无法回避的一个关键词是“抢人大战”。短短几个月时间,天津、南京、武汉、成都、西安等20多个城市接连出台了一系列人才引进政策,有的送房、有的送钱、有的送户口,政策力度之大前所未有。表面看起来,这是一场“人才大战”,但在楼市调控高压下,它早已变成放松楼市的跳板。前后脚的关系。人才新政后,成都上演了7万人抢千套房源的盛况,杭州98岁老人、12岁小孩纷纷上阵,深圳排队5公里离婚只为买房,西安更是爆出惊人的摇号购房黑幕。没有人预料“六个钱包”买房后,如果房价下跌怎么办,一股热钱“奋不顾身”地涌进房地产。以至于年中的中央政治局会议明确提出,房价不能涨。楼市终于被摁住如果2018年房价还按照2016年和2017年的节奏狂奔突进,房地产对实体经济、对消费需求的挤压真会成为一个棘手问题。为了“稳地价、稳房价、稳预期”,2016年10月到2018年10月,两年时间,全国各地共计100个城市,累计出台调控次数高达700余次。政策频出带来的直接结果,一是全国土地流拍次数越来越多,二是整体房价涨幅持续收窄,部分城市房价出现下跌。房价终于被摁住了。国家统计局数据显示,1-11月份,全国商品房销售面积及销售额增速双降,房地产开发企业土地购置面积增速、房地产开发投资增速均放缓。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,全国百城二手房房价连续5周下跌,均价1.5万元。但稳房价就如同走钢丝,保持平稳并不容易。在房价涨幅收窄的同时,个别楼盘房价下跌成为众矢之的。聚众打砸售楼处在房地产出现下行的时候,谁最受不了下跌?2018年的经验表明,有两类人最不希望看到房价下降。一类是购房者,在江西上饶、福建厦门、浙江杭州、湖南长沙等地,都出现因楼盘降价而导致的“房闹”,打砸售楼处成为楼市下行的“一景”。一类是当地政府,安徽合肥就曝出一楼盘降价,被调研后房价回涨。政府忧虑房价下跌的背后是土地财政,更是房地产对经济的拉动效应。在市场下行的时候,开发商过得也不容易。虽然央行多次降准释放流动性,但这些钱对房地产的窗始终紧闭,以至于到了下半年人们接到楼盘打折促销的电话越来越多,房地产中介更是为了完成业绩伤透脑筋,厦门一楼盘直接以低于楼面价的价格对外出售。楼价跌穿地价,被视为开发商无奈的断臂求生。业内也普遍判断,房企躺着赚钱的时代已经一去不返。万科高喊活下去这时候,连龙头地产万科都喊出了“活下去”的口号。万科究竟是“真痛”还是“假哭”,业内有两方观点。一方认为,市场下行龙头都感受到了寒意,真的要收缩战线,集中力量做好主业,保持不被踢出局。另一方认为,万科才是真的“神算子”,在喊出活下去不久后就从华夏幸福、海航、嘉凯城等手里拿下巨资土地,以待下一轮收割。行业龙头的算盘不好猜。可以肯定的是,拥有高度忧患意识的房企,迈过下行周期的概率更高。毕竟,冬天过去了,春天也就不远了。松绑新政一日游2018年12月,多地出台的房地产新政充满争议。先是菏泽打响了楼市松绑的第一枪,此后一周时间内4个地方出台调控放松政策,包括广州、杭州、珠海以及佛山。政策主要集中在放松限售、放松限购。争议最大的是湖南衡阳的放松限价政策。迫于巨大舆论压力,衡阳在新政颁布一天后,随即宣布撤回限价松绑通知。理由是,对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷。衡阳撤回的举动,令2019年楼市的走向多了一丝不确定性。中央经济工作会议确定的“因城施策、分类指导,夯实地方政府主体责任”,这个度究竟如何把握,考验着地方的智慧。二次房改的方向高晓松说,美国人平均31岁才第一次购房,德国人42岁,比利时人37岁,欧洲拥有独立住房的人口占50%,剩下都是租房。中国有钱人虽然买遍了全世界,但没钱人还是要租房。如何让没钱人也过上有尊严的日子,租房市场就必须完善。深圳迈出了第一步。深圳对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。为了规范租赁市场,北京约谈了链家、我爱我家等房屋中介,要求增加市场供应,同时租金不得随便涨。你还在租房吗?你决定买房了吗?2019年,来了。
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  • “双11”呼唤理性消费:买房要冷静,跟风需谨慎

    “房住不炒”时代已经到来,楼价一路高涨的行情将渐渐终结,买涨不买跌也好,一心等着降价再买房也罢,都不是置业的理性做法。“双11”还没到,各行各业的销售争夺大战已经打响,线上线下你来我往,“福利”、“直减”五花八门,目的只有一个——掀起大众购物狂欢情绪,促进商品销售。这真是一个考验消费者理性的时刻,买服装、美妆如此,买楼、买车更是如此。本周,广州某商用项目开盘,现场人头涌动,很多人一副“如果买不到,那可得后悔一辈子”的姿态,有买家说:“100多万元就能买一套五六十平方米的单位,即使租不出去,放着,以后肯定会升值。”买家说得也有道理,但有个前提:他们不缺钱。假如你经济实力有限,只是跟风入市,对投资回报和自己的资金需求等都没有经过认真评估,那这种“贪平”就买买买的消费行为,其实风险很大。无论在哪个消费领域,本刊都希望大家做一位理性的消费者,在大宗消费的楼市里,更应如此。理性者,不应仅仅冲着促销去买房,正如“双11”期间不能仅冲着赠品去买使用率很低的产品一样。临近年底,广州楼盘或多或少都有促销,特价房源常被开发商贴在醒目的位置上以吸引看楼者目光。市场上这种特价房,往往会有瑕疵,比如朝向差、视野有阻挡、室内空间浪费等,这种房子哪怕是特价,买家也要多加留意,建议到实体楼宇中亲自察看各种指标再作决定。理性者,也不应因为楼价高、不降价而不买房。房子的价格受供求关系、地段、装修、配套及物业服务等多种因素影响,假如你看上了某套房子,却总想等它降价再买,那可能会错过了。实际上,有些房子因为拥有良好的硬件和软件素质,出于年底应景,可能也会有些优惠,例如赠送物业管理费或车位使用权等,这类房子你非要等它们降价就不现实了。看上好的房子,只要自己经济能力许可,都可以考虑购买。当然,最爽的购房体验是买到性价比很高的好房子。这些房子本身素质好,商家为了回笼资金在年底这段时间大促销,此时你要秒杀,请随意。“房住不炒”时代已经到来,楼价一路高涨的行情将渐渐终结,买涨不买跌也好,一心等着降价再买房也罢,都不是置业的理性做法。购房用以自住,只要你觉得房子合适、价格合理,随时都可以购买,随时都是入市的好时机。“双11”,我们希望看到的是理性的狂欢。说到底,就是买家想买到性价比最高的产品。这里有两层含义:一是买家想买,即有购买欲;二是产品要好,即能打动买家。因此,对开发商而言,若想蹭“双11”这个热点打开销路,那只有一个妙方——有诚意地真正让利。
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  • “卖一买一”换房客要留足过渡时间

    如今房价高、“房票”有限,“卖一买一”仍是大多数换房客的首选。然而,卖房不易,买房也不易,既要卖又要买,真是想想都头疼。更何况,时下还是换房的非常时期,应该如何做好这一卖一买之间的衔接呢? 请注意!换房进入非常时期据羊城晚报记者从中介地铺了解到的信息,近期广州二手楼市趋冷,看房客减少,除非价格较笋或者业主愿意让价,否则卖房周期基本要三个月到半年以上,相比今年上半年,卖房周期延长了至少一个月。更糟糕的是,由于卖房难度增加,导致“连环套”的案例足足增多了三成。什么叫“连环套”?“连环套”是地产中介业内的说法。简单地说,就是你的买家和你一样是“卖一买一”,他也等着把原来的房子卖出去、收回款,才有钱买你的房子。如此一环套一环,有的“连环套”还有“二连环”甚至“三连环”、“四连环”……一环出事环环受影响,所以说时下是换房的非常时期,由于不可测的因素非常多,你无法预测可能会在哪一步受阻。更稳妥!先卖后买是上上策从理论上说,“卖一买一”同时进行,可以节约时间和精力,但由于时下市场情况复杂,业内人士建议,除非有足够的备用资金,否则还是先卖后买更为稳妥。理由有二:第一,卖房难度增加,回款时间有不可确定的因素干扰。羊城晚报记者最近就碰到了一个极端案例:一位业主准备卖房,都进行到准备网签这一步了,过户前一天买家突然病亡(真人真事),虽说这种事情碰到的几率太低,但是买家毁约或者回款速度超出预期等,都是极有可能发生的。第二,如今房价平稳,买房可以更加从容。在楼价快速上升期,买房就是和时间赛跑,但如今正处于楼价平稳期,有的还向下调整,这个时候买房不用太急。另外,预计到明年年初,银行贷款政策也会平稳,所以也不用过于担心贷款难度和成本增加,换房客不妨给自己多留一些时间,便可避免一些突然出现的风险。 半年!相对稳妥的换房周期那么,房屋交易大概需要多少时间?羊城晚报记者总结了几个可能比较耗时的关键步骤,供大家参考。1.申请贷款-拿到同贷书:7-15个工作日。2.过户-领新证:5个工作日,不包含过户当天和第5个工作日,其实就是7天。3.领新证-查册除名:3-5个工作日。4.领新证-银行放款:看具体银行,之前有的几天就能放款,近期银行卡得很严,时间难讲,基本要一个月以上。再算上中间各种琐碎手续,就算你运气好到爆,从签订交易合同开始,到交首付过户,要两个月以上。所以,从理论上说,就算“卖一买一”同时进行且无缝连接,需要预留的过渡时间也要3-4个月。并且最好要有第二方案,比如万一交易中途出了状况,你能不能筹措到应急的钱之类。如果没有第二方案,那么,要么留足半年过渡期;要么还是等收到卖房款后再买房,最为稳妥。
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  • 惠州市消委会发布“双十一”消费警示

    东江时报讯 记者江勇龙 通讯员林宇新 “双十一” 脚步渐近,各大电商推出各类促销活动,以此来吸引消费者购物。惠州市消委会昨日发布“双十一”消费警示,提醒广大消费者理性消费,谨防网购陷阱,切莫冲动消费。不被低价迷惑 别冲动消费“双十一”期间,一些电商早早地为自己的网店挂上了 “优惠”“折扣”“半价抢”等宣传标语。有些消费者看到价格认为“买到就是赚到”,不假思索地下单付款。但有商家会在活动前先抬高商品原价然后再优惠,造成降价幅度较大的假象,有些商品打完折后甚至比活动前价格还要高。市消委会提醒:消费者不要轻易被低价折扣迷惑,也不要相信使用绝对化用语的广告宣传,一定要擦亮眼睛,提前记录价格进行对比,提防价格猫腻,切忌冲动消费。签收快递物品务必开箱验货“各大网商推出的 ‘秒杀’‘抢购’活动,能让消费者得到实惠,但也有一些不良商家趁机抛售劣质、滞销、尾货产品。”因此,市消委会提醒,消费者在购买之前,多关注电商平台及相关经营者资质和信用,远离售假问题多发、整改态度力度差的电商平台。同时,消费者要仔细查看活动的详细情况以及店铺和商品的相关评价,详细了解所购买的商品信息、商品质量、送货安装范围等内容,选择信誉好的商家购买。此外,市消委会还提醒广大消费者:签收快递物品时,务必开箱验货。与商家约定退货问题降低风险“注意送货时间。”市消委会分析称,很多消费者都集中在 “双十一”购买所需物品,造成商家销售量成倍增长,因此送货时间得不到保障。消费者要了解清楚店家 “双十一”期间快递发货时间,急需的物品最好提前购买,以免影响正常使用。同时,消费者网购前要考虑好可能面临的退货费用问题,跟商家有约定的要留存证据,不要相信口头承诺,没有约定的最好购买运费险,降低退货时承担运费的风险。温馨提示  保留好网购订单等凭证以便维权市消委会提醒广大消费者,在购物时,要保留好购物小票、网购订单信息或其他凭证,例如商家宣传单(宣传海报)、与商家的聊天记录、促销活动细则、商品宣传图片、商品订单页、物流记录等网购交易信息,便于日后维权。
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  • 惠州:在银行就能办妥抵押登记全流程

    合作签约现场。为更快更好更便捷服务群众,减少群众办事的繁琐环节,促进不动产抵押登记与银行企业的深度合作,利用“互联网+”技术,创新政企集成办理服务模式,提升群众办理不动产交易和抵押融资的便利度,加强银行企业信贷风险的防范能力,昨日上午,中国工商银行股份有限公司惠州分行推出了“1+5”服务新模式,同时还与市国土资源局现场签订了《惠州市不动产登记+金融服务协议书》。据工商银行惠州分行相关负责人介绍,根据协议,工商银行惠州分行将推行“1+5”服务模式,即“一个个人贷款处理中心+五个支行营业部”。分布在惠城区的5个支行营业部分别为:分行营业部、惠城支行营业部、江南支行营业部、富力国际中心支行营业部、仲恺高新区支行营业部。这5个营业部同时开展相关业务,方便客户就近办理业务,并且将资料统一汇集到个人贷款处理中心进行集中处理,大大提高了市民办事效率,实现了便民惠民的服务宗旨。另外,“1+5”服务模式结合“互联网+”技术,将不动产登记机构和银行进行网络连接,完善登记信息平台功能。目前,便民服务窗口具备查询不动产登记信息以及提交不动产登记申请材料的功能,同时在银行内就能办完抵押登记的整个流程,实现“让数据跑腿,群众零跑路”。记者了解到,客户在银行的便民服务窗口只交一套资料,即可一次完成整套流程,省去在银行和不动产登记中心来回奔波的麻烦。银行通过“不动产登记+金融服务外网申报系统”上传申请资料,不动产登记中心在线预审,并将预审结果在线反馈银行,银行打印受理凭证,客户即可离开银行。不动产登记中心对资料进行审核、登簿后,向银行出具证书证明,银行就可以发放贷款。对企业和银行来说,这种模式缩短了办事时间,提高了贷款效率,同时还能防范信贷风险。银行可以通过“不动产登记+金融服务外网申报系统”在线查询贷款申请人的个人不动产登记信息、拟抵押不动产的登记现状、在办业务的办理状态以及已登记抵押物的登记信息变化情况等,实现不动产登记信息与银行之间的信息共享。
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  • 土地承包法修正案二审保护“新农民”

    土地经营权 扣上“保险锁”一边是农民纷纷进城打工,一边是看好农业发展,希望进行规模化经营的“新农民”们。由此,土地在农民和规模化的经营者之间的流转就不可避免。如何保护双方的利益,厘清双方的权力?对土地的承包权和经营权的保护势在必行。土地承包法修正案二审,为土地经营权流转扣上法律“保险”,农村“沉睡”资源的盘活也已不再遥远。 (编辑:陈洁)导读二审稿在“三权分置”的细节上设置更为清楚,对土地经营权流转的保护更加明确和具体,对集体、农户和第三方的利益关系与权责划分更加清晰。农村土地“三权分置”制度的建立,已经到了自下而上,形成法律条文的阶段。9月,农业农村部在对全国人大与全国政协的提案、议案与建议的回复表示,近年来,土地流转管理和服务水平明显提高,农户承包地规范有序流转的机制初步建立。目前,根据农业农村部近期发布的消息,截至2017年底,全国土地经营权流转面积达到5.12亿亩,流转率37%,流转合同签订率达到68.3%。其中,全国以入股形式流转土地的达到0.3亿亩,占流转总面积的5.8%。流转和部分流转土地的农户数也超过了7000万户,占比近30%。同时,农村承包地的确权登记颁证工作进展顺利,已为流转工作打好基础。截至2017年底,全国31个省(区、市)均开展了承包地确权工作,共涉及2747个县级单位、3.3万个乡镇、54万个行政村,承包地确权面积11.59亿亩,占二轮家庭承包地(账面)面积的80%以上;发放土地承包经营权证1.06亿份。在政策探索和实际基础基本到位的情况下,相关法律的跟进和建设被认为迫在眉睫,在2017年10月末初次审议后,2018年10月22日,农村土地承包法修正案草案二次审议稿提请全国人大常委会审议。21世纪经济报道注意到,在保留了“三权分置”框架、承包地延期、允许调整承包地等与农民利益更为密切的一审稿条文基础上,二审稿在“三权分置”的细节上设置更为清楚,对土地经营权流转的保护更加明确和具体,对集体、农户和第三方的利益关系与权责划分更加清晰。从两权分离到三权分置什么是“三权分置”?草案一审稿第六条规定,以家庭承包方式取得的土地承包经营权,在流转中分为土地承包权和土地经营权。其中,土地承包权是指农村集体经济组织成员依法享有的承包土地的权利。土地经营权是指一定期限内占用承包地、自主组织生产耕作和处置产品,取得相应收益的权利。同时,草案一审稿第四十条还规定,承包方在一定期限内将部分或者全部承包土地的经营权流转给第三方后,承包方与发包方的承包关系不变,承包方的土地承包权不变。不过,草案一审后,有意见提出,应当进一步明晰“三权”的性质和相互关系,以便于实际落实过程中的理解和操作。对此,全国人大宪法法律委副主任委员胡可明在作草案修改情况汇报时介绍,全国人大宪法和法律委员会经研究认为,“三权分置”改革的核心问题是家庭承包的承包户在经营方式上发生转变,即由农户自己经营,转变为保留土地承包权,将承包地流转给他人经营,实现土地承包经营权和土地经营权的分离,农户保留土地承包权。据此,在一审稿基础上,二审稿对“三权分置”作出了四大修改。一是明确农村集体经济组织成员承包土地后,享有土地承包经营权,可以自己经营,也可以保留土地承包权,流转其承包地的土地经营权,由他人经营。二是明确对土地经营权流转的保护,国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权,保护土地经营权人的合法权益,任何组织和个人不得侵犯。三是明确土地经营权人的权利,土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。四是明确土地经营权流转的内涵,包括明确土地经营权的流转方式、流转原则、流转价款、流转合同等具体程序和要求。而农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐则告诉21世纪经济报道记者,草案二审稿的做法,实际上为承包地的“两权分离”和“三权分置”设置了先后关系,即先有所有权和承包经营权的分离,在这一基础上,才有所有权、承包权和经营权的分置。廖洪乐指出,这么做的原因在于,在实际的土地流转过程中,有部分地区存在村集体强制进行经营权流转的现象,尤其是在一些整村、整组土地流转的地区,没有征得农户同意,承包权遭到空置。因此,二审稿再次强调农户处置经营权的自主性,本质上是强化土地流转的程序设置。明确对经营权的保护此前,在解读草案一审稿时,廖洪乐曾向21世纪经济报道记者表示,此次农村土地承包法修改的核心问题在于,从过去调节和规范集体与农民二元关系的法律,变为调节集体、农民和第三方经营者之间关系的法律。多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,在此次二审稿中,在维持对农民利益保护的相关条文基础上,草案的更改,更为明确地表达了对土地经营权流转的保护。胡可明介绍,推进“三权分置”改革,关键是要明确和保护经营主体通过流转合同取得的土地经营权,保障其经营预期。实践中,不同经营主体对土地经营权登记颁证的需求存在差异,有的经营者希望能通过登记的方式获得长期稳定的土地经营权,而有的从事短期粮食种植的经营者则认为没有必要办理登记。对此,二审稿增加规定,土地经营权流转期限为五年以上的,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记,不得对抗善意第三人,此外,“实现担保物权时,担保物权人有权就土地经营权优先受偿。”同时,为避免承包方随意解除合同,二审稿增加规定,承包方不得单方解除土地经营权流转合同,但受让方有法定情形的除外。对此,中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥指出,虽然一审稿中给出了土地承包权与土地经营权的定义,但对于土地经营权的保障方法则不够具体,二审稿通过明确土地经营权流转的内涵,以及对随意解除土地经营权流转合同的限制等条文,既是进一步强化了经营权的合法地位,也扩充了其具体的权益,更好地保障了相关经营者的利益。平衡生产经营与社会保障性质一直以来,家庭承包被认为既具有生产经营性质,也具有社会保障性质,如何在此次土地承包法中实现兼顾,也成为关注的焦点。多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,草案在这一方面还有部分细节可以斟酌。以入股形势流转土地为例,李国祥指出,目前,多数地方的政策规定,以土地经营权入股的农民不需要承担经营风险,此类“入股”显然不能用资本市场的股权来理解,因此需要在法律条文上专门解释,目前来看,相关法律解释还有待细化。中国经济体制改革研究会特邀研究员姜斯栋向21世纪经济报道记者表示,在当前土地事实上仍有保障作用的背景下,草案规定农民进城不能强制夺回土地承包权,但“支持引导”农民转让承包权的提法,到地方政府容易变成强制。从收到财产收入来说是实现了农民的权益,但农民仍然是失地了,而这未必是农民情愿的,因此“支持引导”应改为“允许”。另外,在用承包土地经营权“融资担保”上,草案只做了原则性规定,“承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。”姜斯栋表示,尽管理论上允许用经营权担保,但到实际中难度还是很大。在土地仍具有保障作用的情况下,在农民还不起贷款时,金融机构轻易不敢收回抵押的土地,因此金融机构就不愿意允许土地作为抵押物。不过,从地方实践经验来看,土地经营权流转风险保障专项资金、土地履约保证保险制度等相应保障农户与经营者双方权益的制度正在加速建立。2016年,在成都市启动土地流转履约保证保险试点, 2017年的年参保面积约42万亩,规模流转50亩以上农户的投保率约14.5%。这一保险旨在发生土地流转失约行为时,对承包方农户进行赔付补偿。但廖洪乐也指出,在农村社会保障体系日渐成熟的背景下,家庭承包的社会保障作用正在逐渐减弱,法律条文的设置应当更多地考虑如何保障和凸显其市场作用。(21世纪经济报道 编辑:陈洁)
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  • 个税租房专项扣除每月800元-1200元如何划分?

    今天起,《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》在财政部、国税总局网站向社会公开征求意见。??暂行办法明确,租房可依据城市不同每月扣除800元至1200元。那么,在一个城市租房到底每月扣除800元还是1200元如何区分???为此,暂行办法专门设置了“住房租金专项附加扣除”一章,其中明确,纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房,而在主要工作城市租赁住房发生的租金支出,就可以进行定额扣除。??对于扣除标准,暂行办法提出三个档次,即每月1200元、1000元和800元。其中:承租的住房位于直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每年14400元(每月1200元)。??承租的住房位于其他城市的,市辖区户籍人口超过100万的,扣除标准为每年12000元(每月1000元)。??承租的住房位于其他城市的,市辖区户籍人口不超过100万(含)的,扣除标准为每年9600元(每月800元)。??租房专项扣除是必须以夫妻为单位,还是两个人分别享受?对此,暂行办法明确,夫妻双方主要工作城市相同的,只能由一方扣除住房租金支出。夫妻双方主要工作城市不相同的,且各自在其主要工作城市都没有住房的,可以分别扣除住房租金支出。
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  • 继续降准或是大势所趋 资金流向如何影响“钱袋子”

    中国人民银行此前决定称,10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。央行相关负责人宣称,降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。据悉,这是年内央行施行的第四次定向降准。根据人民银行的计算口径:降准资金除了偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),还可再释放增量资金约7500亿元,总计1.2万亿元。资金释放将有效缓解当前流动性不足,不过在降准消息公布的第二天(即10月8日),A股市场受国际资本市场影响,依然出现了下跌,不少投资者表示“踏空”。对于投资者关心的投资方向,不少受访者对《投资者报》记者表示,降准早有预期,对股市影响中性,债市方面则相对乐观。此外,对于偏好银行理财的投资者来说,未来收益率可能会持续降低。年内四次定向降准除了此次,今年以来还有三次定向降准,分别释放流动性7000亿元(1月份普惠金融定向降准)、4000亿元(4月份降准置换MLF)、7000亿元(7月份降准)、7500亿元(10月份降准置换MLF)。私募排排网分析师姚京津认为,国庆假期外围市场波动剧烈,在A股难免受影响的情况下,选择在这个时间节点公布降准,很大程度上,是为了对冲国庆期间全球股债双杀,对国内经济市场形成的冲击。大成基金方面则表示,市场对此次央行定向降准应已有预期。经济基本面上,8月,经济金融数据反映宽基建宽信用政策效果有限,而9月,制造业PMI数据显示供需两端双双走弱,反映经济下行压力不减,存在定向降准保经济的需求。从银行间市场流动性来看,10月中旬,有约4500亿元左右的MLF到期叠加月中缴税缴准需求,定向降准置换MLF既可以稳定流动性总量,又可以优化流动性结构,降低企业融资成本,是合理的选择。资金会流向哪里?央行方面表示,再次降准置换中期借贷便利,仍属于定向调控,银行体系流动性总量基本稳定,银根是稳健中性的,货币政策取向没有改变。降准释放的部分资金用于偿还中期借贷便利,属于两种流动性调节工具的替代,而余下资金则与10月中下旬的税期形成对冲,因此,在优化流动性结构的同时,银行体系流动性的总量基本没有变化。央行还表示,将继续实施稳健中性的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,保持流动性合理充裕,引导货币信贷和社会融资规模合理增长,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。招商证券宏观团队认为,今年四次降准均属于中性操作,其所带来的基础货币释放,将为其他方式(如央行对银行债权的减少)所回笼对冲。从某种程度上讲,未来降准或是大势所趋。中国存款准备金率如此之高的核心原因在于资金涌入。所谓降准,即降低存款准备金率。比如银行吸收100元存款,存款准备金率为20%,那么银行可放贷金额为80元,其他20元需要以存款准备金的形式存入央行。不考虑其他因素的情况下,以此类推,银行贷出的80元实际上还是会再次存入银行,再减去20%,银行可以继续贷出64元??如此循环计算下来,100元存款,最终会产生500元的货币供应量。央行降准之后,相当于增加了货币供应量。那么,降准释放的流动性会流向哪里?中国人民大学国际货币所研究员李虹含表示,此次降准与MLF配合操作投放的流动性,降准操作降低银行资金成本,并给商业银行提供稳定的长期流动性,继而降低企业的融资成本,支持经济发展。银行理财收益或降7500亿元增量资金疾驰而来,降准除了上述利好小微企业、民营企业及创新型企业,对投资者的“钱袋子”影响几何?对于政策反应,股市向来最为明显,如果想当然的以为市场中资金多了会立马刺激股市则过于天真了。历史数据显示,自2011年11月底开始,央行开始进入连续降准周期,其中次日上证指数出现上涨的次数并不多,上涨概率不到一半,可见在复杂的市场情况下,降准这一单因素很难刺激股市大幅上涨。在国庆节假日期间,国际资本市场出现明显波动的情况下,A股在此后第一个交易日也出现了“补跌”的行情。这与一些机构的预测基本一致,可以说,降准对于股市来讲属于预测范围之内,降准有利于稳定预期,但难言重大利好。对于债市方面,在此次债券市场违约潮当中,民营企业和实体上市企业违约的比例最大。李虹含认为,在银根放松的大前提下,毫无疑问,民营企业将有获得较大喘息之机,债市有望迎来“第二春”。楼市方面,恒大经济研究院院长任泽平表示,近期土地市场降温,土地流拍创新高,叠加棚改货币化比例降低,投资面临下行压力。此外,有分析人士认为,在国家“房住不炒”楼市调控基调之下,未来市场变数不大。降准带来的流动性充裕对于偏爱银行理财以及货币基金的投资者影响较为直接,银行资金充足,银行理财收益率很有可能重启下跌模式,互联网宝宝收益率大概率会继续下降。
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  • 惠州市府办发通知:政策发布要同步配套解读

    东江时报讯 记者冯丽均 新政策与以前的有何不同,为何不同,旨在解决什么问题?日前,惠州市人民政府办公室发布《关于进一步加强政务公开工作的通知》(以下简称《通知》),明确政策性文件和政策的解读方案要同时发布,以解疑释惑,凝聚人心。《通知》称,惠州政务公开工作坚持“以公开为原则,不公开为例外”的要求,不断增强公开实效,以切实保障人民群众的知情权、参与权、表达权和监督权。政策文件报批需将政策解读材料一并报送近年来,惠州探索全面推进政务公开工作的方式方法,不断拓宽政务公开渠道,深化公开内容,增强公开实效,取得较好成效。但近期,省政府办公厅组织第三评估机构评估对我市2017年度政务公开工作进行了评估,市人大常委会开展了行政效率专题调研,指出了我市政务公开工作存在一些问题。因此,经市政府同意,市府办专门发文进一步加强我市政务公开工作。这当中,强化政策解读是亮点之一。近年来,为适应社会经济发展新形势,各级政府部门出台了许多新政策,但个别政策却被个别自媒体或利益相关者误读,造成不良影响甚至引起市场情绪波动,政策不仅没能达到预期效果,反而要官方出来“辟谣”。《通知》要求,要严格按照国务院办公厅和省政府办公厅有关开展政策解读的有关文件要求,确保人民群众及时全面准确了解相关政策内容。要强化解读主体责任,坚持政策性文件与解读方案、解读材料同谋划、同报批、同发布,解决政策无解读、解读不及时、解读占比不高等问题。政策解读材料要求析事明理、解疑释惑、凝聚人心、引导预期,并要求充分利用数字化、图表图解、音频、视频、动漫等多元化及人民群众喜闻乐见的解读形式,提高解读效果。为此,《通知》要求有关单位报送需上级审批出台的政策文件时,没有将政策解读材料一并报送的,市府办、市法制局等部门一律不予受理。 市直部门官网被国家、省通报批评将问责并关停政府部门的官网是政府信息公开的第一平台,也是市民获取政务信息的重要渠道。一直以来,惠州都很重视政府部门网站建设,并在每季度和年度抽查并通报全市政府网站建设情况,在9月中旬,市府办便发布了今年第三季度全市政府网站的抽查情况,抽查的51个政府网站均合格。《通知》明确,政府网站要以群众需求为目的,进一步完善便民服务功能,及时发布便民利民信息,提高政府网站的公信力,切实解决好政府网站动态类(宣传类)信息发布不够规范的问题,坚决杜绝空白栏目和栏目长期不更新现象,“市直部门网站如因管理不到位,被国务院办公厅和省政府府办公厅通报批评的,除实施问责外,将予以关停迁移。”在政府网站中,重点领域信息是市民关注的重点,如各新建楼盘的备案价便归类其中。《通知》要求,要进一步明确重点领域信息公开的责任主体、范围,强化重点领域信息公开时效,深化公开内容,提高公开质量,拓宽公开渠道,做到分类准确、发布及时、多渠道公开。同时,要着力推进重大建设项目批准和实施领域、公共资源配置领域、社会公益事业建设领域信息公开,不断提升政务公开工作水平。办事条件变化后1个工作日内就要公开当前,我省正在进行“数字政府”改革建设,《通知》要求要严格按照“数字政府”有关网上办事大厅建设的标准和要求,进一步完善办事指南各要素,按时完成政务服务实施清单“十统一”梳理工作。随着“放管服”等改革的推动,不少政务清单也在发生着动态变化,《通知》明确,要及时动态调整权力清单,办事条件发生变化的事项,应在完成审批程序后1个工作日内公开变更后的相关信息和具体实施时间。办事指南中的办理时间表述要准确,统一使用“xx个工作日”的表述,并注明工作日作息时间。政务舆情回应和互动交流也要加强,市府办要求相关部门强化政务舆情监测,提高收集、分析、研判水平,区分不同情况,通过多种方式进行回应,切实提高回应实效。要积极开展征集调查,广泛听取群众意见,及时公布征集调查结果及意见采纳情况。相关部门要加强常见问题知识库建设,及时更新、分类解答,方便群众自助快捷获取相关信息。同时,要严格落实网络问政工作责任制,认真细致甄别来信内容,按规定及时提出回复意见。 相关新闻  政府网站内容更新要及时东江时报讯 记者冯丽均 在省府办组织的2018年第三季度抽查中,我市所抽查的51个网站合格率达100%。日前,市府办在市政府网站上通报今年第三季度全市政府网站抽查情况。按照 《国务院办公厅关于开展第一次全国政府网站普查的通知》(国办发〔2015〕15号)确定的检查标准和国办、省府办的有关要求,市政府办公室日前对全市政府网站的健康状况、栏目更新和信息内容建设等情况进行了抽查。本次抽查政府网站51个,其中市政府门户网站1个,县(区)政府门户网站7个,市直部门网站43个。抽查结果显示,大部分网站管理单位能认真落实政府网站工作各项要求,切实加强信息内容建设,及时整改网站建设中的存在问题,运维保障水平不断提高,网站抽查合格率为100%。尽管政府网站总体管理运营不错,但仍存在一些问题。通报显示,部分单位常态化监管乏力,日常监管仍存在薄弱环节,信息更新不及时现象依然存在,空白栏目的问题没有根本杜绝。市安全监管局、市统计局等单位被点名仍存在空白栏目,市民政局、市食品药品监管局多个栏目未按要求更新,市民政局、市食品药品监管局网站接近不合格。此次抽查发现,办事指南要素不准确的情况仍然存在,“部分单位办事指南的办理地点、办事时间、联系电话虽屡次整顿,仍然不准确。本次抽查发现仍有16处不准确”。抽查还发现存在政策解读不到位的问题,部分单位未解读规范性文件,相关解读文件未能与政策文件同步发布,政策解读分类不准确。市府办据此要求,政府部门要严格按照全国政府网站普查工作指标,杜绝空白栏目,及时更新信息,确保内容准确无误,链接可用。针对办事指南要素不准确的问题,市府办要求要进一步规范办事指南,严格按照“数字政府”有关网上办事大厅建设的标准和要求,进一步完善办事指南各要素,按时完成政务服务实施清单“十统一”梳理,配合网上办事大厅平台切换的有关工作。同时,通报还提出要加强政策解读,坚持政策性文件与解读方案、解读材料同谋划、同报批、同发布,提高解读效果。
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  • 住建部否认棚改货币化推高房价:要因地制宜不是取消

    作为棚户区改造工作的主要推动部委,住房和城乡建设部相关负责人11日对近期棚改热点问题做了相关回应。10月8日的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。上述国务院常务会议的表述引来外界极大关注。一些观点认为中央和主管部门对于棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度,这对于房地产投资和销售的拉动作用将进一步削弱。对于这种说法,住建部副部长倪虹11日下午在国新办吹风会上直接回应:“我不赞同”。他表示,这次国务院常务会议要求是,针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策,目的是根据不同城市的住房发展状况和水平,“精准施策、因城施策”。这次不是取消货币化安置方式,而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。如何理解“因地制宜”,住建部又将如何落实这一政策?倪虹表示,按照《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定,被征收对象有自愿选择权,可以选择货币化安置,也可以选择实物性的产权调换。当地政府根据当地住房和建设发展的情况,对于采取货币化安置还是实物安置,会采取一定的鼓励性政策措施。比如,2015年有一些城市针对商品住房库存压力比较大,采取了鼓励货币化安置的政策,对于去库存、促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。现在又有些城市,可能随着前一段去库存工作的效果,商品住房存量不是很充足,就需要调整相关支持政策。“我们希望通过精准施策,一城一策,实施好棚户区改造,也促进房地产市场平稳健康发展。”倪虹说。此前也有舆论认为,因为棚户区改造货币化安置释放出很多资金,可能推动了三四线城市的房价。对此,倪虹回应称这是一种联想。因地制宜的棚改货币化安置政策,对稳定三四线城市的地价、房价和市场预期会起到积极的作用。所以,这次国务院常务会议专门提出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。此前,已有地方政府开始调整棚改货币化安置的鼓励政策。今年8月,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。虽然棚改货币化一度引发外界争论,但棚改对于民生的改善也有实际的数据支持。官方数据显示,近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”。通过棚户区改造,帮助1200多万农民就地转化为市民;累计开工改造国有工矿棚户区305万套、林区棚户区166万套、垦区危房238万套,促进了国有工矿区、林区、垦区的可持续发展。棚改还带动了投资消费增长。2013年以来,棚改完成投资7万多亿元,有力带动建材、装修、家电等相关产业发展,棚改及相关产业总投资超过15万亿元。在2015~2017连续三年棚改量超过600万套后,2017年5月份国务院常务会议决定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。今年政府工作报告要求2018年全国棚改开工580万套。数据显示,今年1至9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。按照这个进度,完成全年580万套的棚改指标问题不大,则2019-2020年再开工920万套就能完成三年1500万套的总体任务,平均每年460万套即可。随着棚改开工规模的逐年增加,也出现了有地方对棚改范围和标准把握不严的情况。上述国务院常务会议明确要求要严格把好棚改范围和标准。“要严格把好棚改范围和标准,不能什么都往里面装,防止混淆概念和界限。”李克强总理8日强调。倪虹表示,棚改的标准从国家层面上已有很规范、很明确的要求。为什么提出来“进一步把好标准”?因为棚改实施过程中有一些地方想做好事,但是没有顾及到自己的财政承受能力,盲目地扩大了范围,把一些项目覆盖到了一般建制镇,有的将道路拓展等一些房屋拆迁项目也纳入了棚改范围。“下一步,住建部将会同有关部门指导地方本着尽力而为、量力而行的原则,严格把好棚改范围和标准,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。”倪虹称。持续数年的大规模棚改,对建设资金的需求也日渐增长。中央要求各地确保按时完成2018年580万套棚改任务,对地方而言,必要的金融支持也必不可少。国务院常务会议要求,对新开工的棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。倪虹表示,会议提出的对于新开工项目要采取金融支持政策,住建部将会同财政金融等有关部门,落实常务会议要求,按照“尽力而为、量力而行”的原则,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度,规范棚改金融的帮助和支持。
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  • 前三季度近900宗土地流拍 行业加速降温房企如何突围?

    在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下,今年的“金九银十”成色明显不足。中指院数据显示,9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%,楼市整体呈“向下”走势。作为房地产市场的“面粉”,土地市场也呈现出凉意。国家统计局数据显示,前8月房企土地购置均价4971元/平方米,较去年同期下降22.6个百分点,连续5个月出现回落。而中指院数据也显示,截至9月底,今年土地流拍数量约888宗,达到了历史相对高位。今年前三季度,全国300个城市有446宗宅地流拍,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。在楼市趋冷之下,房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗?土地市场“入秋”国庆大假刚过,深圳、广州等城市便迎来10月的土地首拍,但“底价成交”成为主旋律。据中指院最新数据,前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长29.9%,其中住宅用地7.9亿平方米,同比增长31.4%。而在成交方面,各类用地共成交13.6亿平方米,同比增长23.8%,其中住宅用地6.4亿平方米,同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长,但增幅持续收窄。在地价方面,楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。溢价率方面,分城市看,一二三线城市土地市场均呈现降温趋势:土拍溢价率同比均出现大幅下滑,其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%,同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看,呈现明显逐季降温的态势:一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%,同比分别下滑15、17、20个百分点。土地竞拍环节,不仅流拍出现加速,零溢价成交地块也明显增多。前三季度,全国300城共流拍住宅用地446宗,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%,创下近年来的最高值。同时,第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%,较第二季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷清。易居研究院也认为,全国土地市场在“加速降温”。易居研究院数据显示,其监测的40个典型城市8月土地成交均价4472元/平方米,同比下跌17.7%,环比下跌2.9%,延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。在溢价率方面,8月40个城市土地成交溢价率17.3%,较去年同期下降20.9个百分点,溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。土地市场整体呈降温态势。国家统计局数据也显示,前8个月房企土地购置均价4971元/平方米,增速较去年同期下降22.6%,连续5个月出现回落。易居研究院智库研究中心总监严跃告诉《每日经济新闻》记者:“土地流拍增多,一方面是政府推地时期望过高,以致部分地块的起拍价较高;另一方面是开发商或对市场预期降温,或资金压力较大,以致拿地动力不足。”显然,在持续的楼市高压政策下,特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下,土地市场紧随楼市一起“入秋”。房企的机会在哪里?近日,行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜,一度被解读为对市场前景预期悲观。“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕(市场规模)从13万亿元降到12万亿元,仍然是很大的市场。这个市场非常大,我对未来的市场是充满了信心。”阳光城集团执行副总裁吴建斌在参加9月27日由每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会时说。弘阳集团执行总裁蒋达强在参加第八届中国价值地产年会时也表达了类似观点:“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模,在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为,再像以前那么大的增长机会将不多见了。多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,楼市调控虽持续高压,但房地产市场超过10万亿元的规模,对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会,并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言,却面临着被洗牌出局的风险。吴建斌也认为,尽管市场规模足够大,但在当前的调控环境下,龙头房企表现很好,不会出现大的问题,但一些负债很高的房企却容易出现问题,容易把市场份额让出来。“房企规模(增速)如果低于30%,企业是要出问题的。”蒋达强认为:“因为企业的费用需要高增长(来覆盖),市场蛋糕就这么大,(头部)企业规模继续扩大,意味着中小企业,(特别是)后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”亿翰智库数据显示,今年前9月有19家房企销售额突破千亿元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分别上升到30%、48%、71%,较去年全年增加5、8、13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至超过100%。从过往经验看,每一轮的楼市调控导致的市场降温,都意味着行业的洗牌。在高喊“活下去”的同时,万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。数据宝数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元,几乎是保利、碧桂园、融创、恒大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。此外,10月9日华夏幸福公告显示,北京万科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权,涉及土地面积33.93万平方米。那么对于市场上的众多房企而言,市场机会究竟在哪里?“未来,房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为,并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”,关键要看是否有便捷廉价的快速交通网,一体化、均等化的公共服务,以及非垄断的市场格局。中指院认为,未来随着我国人口总量增长放缓,城市间的人口争夺将是一场零和博弈,人口将继续向中心城市流入,同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时,人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。“当前楼市持续高压,并不意味着小房企一点机会都没有。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“未来随着楼市的进一步降温,土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略,在确保资金链安全的同时加强市场研究,抓住市场调整机遇。”
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  • 又见这个信号,房价真的要跌了吗?

    近期,关于房价下跌的新闻频现。由此引发的“房闹”也令不少人唏嘘。在江西上饶,碧桂园信州府房价从1万元/平方米跌至7千元/平方米,引发大量业主不满,导致售楼处被砸。这又被称之为,2018年楼市“第一砸”。在福建厦门,万科白鹭郡项目喊出5折甩卖的口号,几年没卖出去的房子一天售罄。万科还拿出1个亿的小目标准备为买贵了的客户退款,人们称之为万科史上最土豪的一次降价补偿事件。在安徽合肥,滨湖某盘也推出促销优惠,全款每平米直降5千元。降价直接引发前期业主不满,压力之下开发商表示,业主可以退房并按照新优惠重置。除此之外,在上海、长沙、杭州也因房价下降出现不同程度“房闹”。房价真的跌了吗?从上述消息看,部分地区、部分项目房价的确出现下降。下降的原因,在中原地产首席分析师张大伟看来,一方面调控重压,信贷收紧,多个城市出现冲高回落现象;另一方面,房价涨跌跟预期有关,悲观情绪弥漫会导致连锁反应。尽管多地出现房价下跌情况,但总体看房价又是另一番景象。易居研究院智库中心研究总监严跃进提供了一组数据,2016年9月,全国百城房价为9607元/平方米,而到了2017年9月,此类价格为12141元/平方米。到了今年,2018年8月价格为12952元/平方米。“市场没有绝对的降温,部分城市表现还是不错的。”严跃进认为,当前需要看到,若是市场继续降温,或者说复苏迹象不明显,那么都会面临降价、退房、抛售等现象。另一组数据也得出了相同结论。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2018年9月百城二手房挂牌均价为15329元/平方米。从涨跌数量看,51个上涨,3个持平,46个下跌。“调控的主基调仍为防止房价大涨大落,预计后期会有更多三四线城市涨幅收窄甚至下跌,但下跌幅度会保持在较低水平,市场仍旧较为稳定。”部分房价下跌之后看待房价下跌还有另一个角度,短期和长期。房地产具有明显的周期性,不仅在中国,美国、欧洲国家、东南亚国家也不例外。看准周期,对理解房价的变动有帮助。苏宁金融研究院特约研究员江瀚将当前楼市出现的现象称之为“横盘”。“一二线人口净增长的城市,房价在一定区间内波动,三四线城市泡沫较严重的城市,有一定下跌空间。总体看,现在只是成交量的下降,房价全面下跌并没有出现。”易居研究院院长杨红旭接受国是直通车采访认为,“现在是下跌的中场,上场已经结束。上海、北京、厦门、天津、石家庄降温已经一年多。大部分城市,明年还会持续降温。”恒大研究院院长任泽平持相同观点,认为2019年以及2020年会是买房入场的好时机。不仅是购房者,房地产企业也深谙周期。在楼市的下行周期,一些开发商已经率先降价促销。万科是典型的例子,9月份喊出“活下去”的口号,让行业感受一阵凉意。刚刚进入10月份,它又在厦门又上演了一出5折销售的“戏码”。眼下,万科又带头拿出1个亿给买贵了的业主退款。当人们还在嘀咕“老大哥”看空楼市时,它转眼又花了32亿接盘华夏幸福十副住宅用地。值得一提的是,万科大胆接盘的环京区域正是本轮房价下行的先行区域。拿了烫手山芋的万科是在等待下一波上涨吗?回顾万科过去的历史,多少能够得到一些答案。在2008年、2014年市场遇冷之际,万科也是打响了降价的第一枪。随后大举拿地、并购,为下一轮角逐贮备“子弹”。中指院数据显示,2018年1-9月全国房企拿地金额排行榜中,万科仅次于碧桂园,位居第二。
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  • 如果不留心这4个方面,贷款买房时你得多白掏十几万!

    现在的房价高,房贷利率又上浮了不少,我们的购房成本相对来说也被拉升了不少,这让很多人都为之苦恼。不过,小小金融小编想说,如果你能够在贷款买房时避开这4个方面,那么你可能可以少掏十几万元!一、不要一味强求低房贷利率。其实,小小金融小编是很能够理解大家希望房贷利率越低越好的。毕竟,房贷利率跟我们的购房成本是成正比的,房贷利率越高我们需要掏的钱就越多。但是,在房贷利率不断上浮的当下,如果你一直执着于排队拿低房贷利率,那么你后期还是有可能会遭遇更高的房贷利率的。所以,与其把主动权交给银行,还不如拿回自己手中。条件允许的话。注意!一定是条件允许的情况下哦!你可以向银行提出愿意接受上浮一部分利率来尽快获得房贷。当然,为了不让自己过于过分吃亏,小小金融小编同时也建议你缩短自己的房贷年限来平衡这些房贷利率的支出。二、房贷利率不断攀升的当下,不建议提前偿还房贷。很多人认为,提前偿还房贷可以减少贷款成本,所以有些闲钱的时候都想要提前偿还房贷。但是,小小金融小编想说,当下的房贷利率不断在上浮,如果你提前偿还房贷之后,还需要与银行重新签订贷款合同的话,是相当不划算的!因为,重新签订贷款合同是需要按当下的最新房贷利率来计算利息的。这样一来,你不仅没有能够省到钱,反到还有可能会因为新的房贷利率要多掏十几万,甚至几十万。所以,小小金融小编建议大家在提前偿还房贷的时候,一定要先咨询清楚银行是否需要重新与自己签订借款合同。如果要重新签订的话,那就不要提前还款了。三、想贷款买房不要提前用光自己的公积金账户余额。不少人都认为公积金贷款非常难申请。所以,对公积金贷款不抱什么希望;而平时也将公积金账户余额都提取出来用到其他地方去了。但是,小小金融小编想说公积金贷款虽然难申请,但是不代表它真的完全申请不下来!如果你有心想要买房的话,最好提前半年或一年不动用自己的公积金账户余额,这样你才能保证自己可以申请得到公积金贷款。因为,公积金账户余额是与公积金贷款额度挂钩的,额度越高能拿到的公积金贷款额度也越多。所以,哪怕你办不了纯公积金贷款,也可以办个组合贷款来节省十几万元啊。四、不要使用信用卡或个人贷款来支付首付。在贷款买房的时候,很多人可能连首付都难以凑齐。有些中介或开发商就会使用暗箱操作的方式,来鼓励购房者使用信用卡或个人贷款的方式来支付首付。但是,小小金融小编不建议大家这么做。首先,国家已经明令禁止使用信用卡或个人贷款来支付首付。如果你在申请房贷的时候,无法证明自己的首付资金来源。那么,你的房贷很有可能就会遭到银行拒贷。而这种遭遇拒贷的因素是你自己造成的,开发商是不会为你兜底的,你交给他们的定金也有可能拿不回来。再者,如果你连首付都需要通过信用卡或者是个人贷款来凑齐的话。那么,你的持房风险可以说是非常高的,因为你根本没有足够的储蓄来应对后期的楼市变数;最终还有可能会让自己房财两失。综上所诉,小小金融小编认为,如果大家在贷款买房的时候能够留心这4个方面,那么你在贷款买房的时候可能就可以多省下十几万元了!
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  • 户主向租客理赔 民宿业管理标准亟待细化

    一场“毁房”风波再次将人们的视线聚焦于民宿行业。9月10日,一名在大阪开民宿的中国老板发微博反映,3名来自中国的女大学生通过短租平台爱彼迎入住他家民宿,然而到了退房时,却发现屋内一片狼藉。本是一场闹剧,却在事件发酵的同时,也让人注意到当民宿经济野蛮生长时,除了无照经营、安全隐患等一系列问题浮出水面外,另一方面,租户的权益如何保障也成了考验民宿经济的另一个难题。  退房风波据当事人民宿老板介绍称,入住上述房间的三名女子在6月通过爱彼迎平台预订了房间,并于9月5日入住,9月10日退租搬离。而在这三人入住时,他也曾提醒过她们阳台上有三个垃圾桶以供分类放置垃圾。此外,在爱彼迎的预约平台上,民宿老板称他在其他注意事项里标注了重要信息,即“日本实行严格垃圾分类政策,请按照指示进行垃圾分类,保持室内清洁”。“在日本这样的房间清理下来需要3000日元左右,我就通过平台投诉,希望向租客索赔两倍的清洁费用。”民宿老板向北京商报记者提供了一份投诉截图,要求租客赔偿6666日元。“如果房客拒绝或在72小时内没有给予任何回复的话,您可以点击让爱彼迎介入。我们将会安排一位相关团队的专员去处理您房源内物件被破坏的案件。”随后,爱彼迎客服给民宿老板提供网页链接,让其选择特定的房客要求付款。随着事件在网络上的发酵,三名学生在众多网友的“讨伐”下同意向民宿老板道歉并给予赔偿,目前双方还在沟通中。而当民宿老板选择在微博上公开此事并寻求舆论“帮助”的同时,也从侧面反映出了民宿经济里的另一个缺失点:租赁方的权益该如何保障。北京第二外国语学院教授王兴斌对北京商报记者分析称,民宿行业实际上属于一种民间的商业交往,由于民间协议没有得到有效的公证,往往在法律上处于一种不完备的状况,这对于租赁双方来说都有潜在的危害,再加上双方在商法概念和契约精神等方面的薄弱意识,一旦发生问题依据什么来解决也成了民宿行业里的隐患。  发展AB面在全球旅游的热潮裹挟下,民宿经济从“小火慢炖”变成了“大火翻炒”,爱彼迎、缤客(Booking)等国际民宿平台近年来的迅速发展与扩张也为民宿经济加了一把火。上海师范大学旅游学院教授王承云分析称,2003年日本政府制定“观光立国”政策后效果显著,大量外国游客涌入。但日本的国土面积仅仅相当于中国云南省的面积,因此当地酒店、旅馆类的住宿显然不足以接待剧增的外国游客,由此催生了大量民宿出现。而日本在今年6月15日起才刚刚执行的《住宅宿泊事业法实施细则》,实施了民宿合法化的新政策。实施细则要求日本所有的民宿进行正规注册,并规定民宿设施一年内用于经营的时间上限是180天,民宿户主须加入卫生及安全确保措施、外国人入住指示、应对投诉机制等。新规结束了民宿无法可依的混乱时代,也是为民宿的发展提供了一个新的契机。业内人士称,如果想将住宅用作民宿,无须再取得政府的许可,只要向政府提交必要材料作为申告,政府备案之后即可被认为合法运营。此外,王承云表示,日本新民宿管理办法对违法民宿会出台非常重的惩罚制度,而之前很多处于模糊地带的做法并没有规定处罚措施。比如,一些在日本的中国留学生以前一般每天允许有4小时用于打工,互联网平台发达后留学生中很大一部分以经营民宿为生,另外在日持工作签证者、买房投资的外国人等,也有很多人通过互联网在日本从事民宿经营。新民宿管理办法出台后,留学生、在日工作签证持有者和外国投资者经营民宿将不再可行。  世界难题民宿在蓬勃发展的同时,似乎总也避免不了出现各种问题。根据中国产业信息研究网的数据显示,2017年中国在线民宿预订市场交易规模达127.1亿元,同比增速64%。但就在同一年,爱彼迎却先后经历了“毁房事件”以及“针孔摄像机门”。“毁房”像是民宿的一个怪圈。不仅仅是中日两国,巴黎也遭遇过类似的情况。去年9月,一位爱彼迎房主将自己巴黎的公寓出租给一个加拿大男子三周,回来时却发现整个房子已经变成垃圾场。爱彼迎在对房东的保证里说,他们会赔偿符合条件的房主损失,最高可达60万英镑。赔偿虽然是解决问题的一个办法,但最好的却是防微杜渐,如何建立一个完善的体系,从源头杜绝毁房的发生才是根本。随着问题的频发,民宿早已从当初的方兴未艾变了副样子。英国《每日邮报》曾报道称,爱彼迎在美国纽约、日本、新加坡和西班牙部分地区已经经营多年,但这些成熟区域最近开始限制甚至禁止这种短期租赁的形式。当地人称爱彼迎民宿导致酒店业绩下滑,拉高了长期出租的租金、扰乱了邻里关系。王兴斌称,民宿行业目前面临的很多难题在全世界都没有解决,包括经营过程中不纳税、扰民等一系列隐患导致许多国家对其模式并不承认,爱彼迎甚至在有些国家遭遇了抵制,严格来说实际上是一种法律方面的缺失。以中国的民宿行业为例,最好的办法就是获得工商管理部门的批准,遵守中国的各项法律,同时完善监管渠道,做好解决机制,这样才能在制度护航下蓬勃发展。北京商报综合报道/文 代小杰/制表
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  • 香港二手楼市现减价苗头 中小银行率先提高存款利息

    导读自香港特区政府推出一系列楼市新政后,香港楼市已经显露疲态。随着港股跌跌不休,中小银行启动加息,长期炽热的香港楼市开始迎来阵阵凉风。“相比此前三轮的楼市调整,目前香港楼市同时面对三重负面因素,分别为不断攀升的银行同业拆息(HIBOR),股市低迷,以及人民币走软,因此我们预测楼市会面对一定的调整压力,未来12个月的跌幅可能达到15%,重返年初水平。”中信里昂证券房地产研究地区主管王艳在接受21世纪经济报道记者采访时表示。近日香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港私人住宅售价指数7月上升至393.5点,已经连续上升28个月,并连续21个月刷新最高纪录。事实上,自2003年起,香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”,这是香港历来最长的房价上涨周期。她坦言,今年迄今为止,香港楼价升幅已到14%,“我们认为15%的跌幅尚属轻微。但是这可能只是开始,香港市场对资金流变化十分敏感,过去1个月出现多宗低于银行估值的二手成交,一旦出现大的宏观经济冲击,楼市可能会出现更为剧烈的调整。”事实上,自香港特区政府推出一系列楼市新政后,香港楼市已经显露疲态。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出:“政府推出六项房屋政策后,中原城市领先指数CCL随即结束连升7周,并在最近8周持续徘徊在188点,走势趋向反复横行。9月中秋节前后,楼价走势才有机会出现较明显的转变。”  中小银行启动加息自2008年以来,香港的利率长期处于低位,这是此轮楼市飙升的重要推手之一。然而, 随着美联储启动加息周期,香港与美国的息差不断拉大,大量资金流出香港,香港银行同业拆息持续上升,导致银行资金成本攀升而开始陆续启动加息。公开数据显示,自8月起,香港已有大约15家银行宣布上调H按(以一个月HIBOR为基础)的封顶利率及按揭利率,包括汇丰、中银、恒生及渣打四大银行。目前多家银行的实际按揭利率已经上升至2.25%至2.35%。同时,华侨永亨银行于9月5日宣布,调高港元储蓄存款利率,由0.01%上调至0.25%。这是香港银行自2008年以来首次上调存款利率,市场人士认为,将有中小银行陆续跟随锁定存款资金,而一些存款金额庞大的龙头银行可能暂时按兵不动。“受全球政经环境带动,银行8月开始调升按揭息率,近月楼市气氛转淡,业主入市略见保守,8月现楼及期房的注册数字均有所回落。”香港经络按揭转介首席副总裁刘圆圆表示,“9月底美国加息,香港银行有机会跟随,将进一步冷却楼市。即使交投减少,市场上或有少量减价成交,此现象只是反映长期亢奋的楼市有所放缓。”然而,王艳指出,香港3个月HIBOR过去9年徘徊在1%以下,但目前已经接近2%,相比之下,2005-2006年楼市调整期间3个月HIBOR的升幅则达到435个基点。根据香港财资市场公会的数据显示,9月12日,3个月HIBOR最新报2.01321%,与供楼负担相关的一个月银行同业拆息亦升至1.62929%。“近年来,香港住宅的投资回报不断下降,目前已跌至约3%,而3个月HIBOR则已超过2%,两者之间的差距为金融危机以来的最低水平,这意味着投资者可能随时改变心态。”她坦言。此外,今年以来,香港银行体系结余已由年初的1800亿港元下跌至目前约760亿元,香港金管局亦频频出手承接港元,今年前八个月期间已累计承接沽盘达1000亿港元。  开发商加快推盘据悉,近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案,表明楼市气氛开始转淡。近日,新鸿基地产旗下元朗锦田Park Yoho Milano录得连续5笔买家交付定金后毁约的个案,涉及的定金总额达到175万港元。长实地产位于上环的My Central亦录得一宗买家被没收200万港元定金的个案。同时,沙田区沙田第一城一个中层户业主一个月内劲减逾100万港元,才最终将单位以516万港元出售,相比同类单位在不足一个月内跌幅超过13%。随着近期二手楼市不断出现减价成交潮,香港开发商也不断加快推盘速度,并推出十分激进的按揭贷款。9月11日,新鸿基地产突击推出锦田北PARK YOHO Napoli项目,并破天荒引入“十足十贷款”计划作招徕,意味着买家只须需支付楼价5%作为首期便可入市。据悉,参与该按揭计划的买家,必须以没有任何按揭的物业作抵押,估值不低于购买单位楼价的60%,而认购的住宅价格必须不低于700万港元,即可获得楼价100%的贷款,但须支付楼价的5%作为发展商征收的行政费。按照金管局现有的按揭成数限制,目前大部分买家只能从银行获得约楼价50%的按揭贷款。根据金管局提交予香港立法会的文件显示,自2009年当局推出多轮逆周期监管措施后,新批出住宅按揭贷款的平均按揭成数持续下降,从实施措施前的64%降至去年11月的49%。这迫使很多买家转向开发商提供的高成数贷款。根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料显示,今年5月发展商提供的期房按揭占比曾升至32.9%,环比激增逾五倍,而今年第二季度发展商提供的期房按揭占比则达到17.4%,比第一季度的6.5%及去年同期的12.4%分别上升1.68倍及40%,创出历史新高。(21世纪经济报道 特约撰稿 朱丽娜  编辑:辛灵)
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  • 广州:不动产登记办证可望“零跑动”

    不动产登记涉及千家万户。记者从12日召开的广州市政府常务会议上获悉,为深入贯彻落实党中央全面深化改革及国务院、省、市“放管服”改革精神,对标“四个走在全国前列”,擦亮广州不动产登记品牌,市国土规划委积极推进不动产登记简政便民工作,经市政府同意,制定和印发《关于全面提升不动产登记便利度改革实施意见》(下称《实施意见》),部署实施不动产登记“破茧”行动。今后,全市不动产登记机构将借力“互联网+”、信息共享等科技手段,以“多、快、好、省”为目标,通过7部门携手、市区联动,推出简政便民20项措施,实现不动产登记工作质的提升。  多 信息共享  市民不再需要提交个人房产信息证明根据《实施意见》,广州将加强部门联动,推动信息共享,通过完善系统平台建设,建立民政、公安、消防、司法行政、工商、税务、住建、国规等上下游信息共享机制,实现户籍、个人身份信息变更、消防验收、规划报建、竣工验收、公证文书、工商登记、税费缴交、交易监管、地籍调查、房产测绘、不动产登记等更多信息即时共享利用。群众在办理纳税、入学、公积金贷款等业务时,不再需要提交个人名下房产套数及登记信息等证明材料,也可随时在网上自助查询房屋基本状况登记信息。   快 压缩时间   一般登记业务压缩至5个工作日以内《实施意见》明确,今后将优化业务流程,压缩办理时间。在实现申请材料精简、信息共享和网上申办的基础上,进一步优化业务流程,前置非法定登记工作职责,如限购限售资格审查,通过升级改造商品房网签系统和存量房交易网签系统,由申请人在网签时自行申报限购限售信息,系统智能识别审查资格通过后予以打印网签合同。实现除疑难复杂案件外,一般登记业务压缩至5个工作日以内,部分登记业务“零跑动”。  好 提高效能  试行后所有不动产登记业务网上申办《实施意见》明确,今后部分不动产登记业务试行“网上申办”模式,即外网申报、内网审核、电子核验、快递领证,实现群众办证“零跑动”,条件成熟后分阶段分步骤将全部不动产登记业务纳入网上申办范围;依托互联网终端及广州市不动产登记微信公众号,实现微信自助缴纳登记费;扩大延伸服务,在街镇、市区公积金中心等设置服务点,直接受理不动产登记业务;探索登记结果网上查询和个人名下房产查册证明自助查询服务24小时不打烊等,以进一步优化群众体验。  省 简化流程  房屋所有权首次登记部分材料不收取《实施意见》提出,今后将精简申请材料,简化审查流程。简化内部审查流程,对没有依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等证明材料,一律不再要求申请人提供,也不再作为不动产登记的前置条件或纳入登记业务流程。如房屋所有权首次登记不再收取物业维修基金、拆迁结案、补偿安置结案等材料,可共享的审批结果证明材料也不再收取。信息时报 吴瑕
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  • 一线城市住房抵押贷款经营类利率下行 消费类此消彼长

    一线城市住房抵押贷款“新变”: 经营类利率下行,消费类此消彼长实际上,对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等,通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资,还是最主要的融资方式。今年监管部门多次喊话银行的住房抵押贷款产品,提出审慎发放房地产抵押贷款,努力抑制居民杠杆率,严控个人消费贷款等违规流入股市和房市,继续遏制房地产泡沫化。自此,诸多银行纷纷提高抵押贷款利率,下调抵押额度,并严格审查企业、个人的贷款用途。部分银行半年报也显示抵押贷款占总贷款比例有所下降,如中信银行2018年上半年抵质押贷款余额1.97万亿,占比为58.17%,比上年末下降0.25个百分点;光大银行上半年抵押贷款余额7715亿元,占比下降2.56个百分点为34.55%。而在经历了半年左右的“严冬”后,21世纪经济报道记者近日走访多家银行了解到,目前住房抵押经营贷款在审核、放款等方面都有所放松,部分银行出现额度下行、放款时间加快等情况。但抵押消费贷款仍遭严控,部分银行仍然停贷,而还有该业务的银行也出现利率偏高、审核趋严等情况。  抵押经营贷款业务回暖中信银行个人贷款部某客户经理告诉21世纪经济报道记者,从去年开始,中信银行的个人住房抵押贷款经历了从宽松到收紧,又再到目前利率宽松的过程。“在2017年的时候,我们抵押贷款放得比较多,到了今年2月底,则接到通知表示暂停200万以上额度的住房抵押贷款,并且贷款利率也上行到7.03%以上。不过,7月份后,资金相对宽松。虽然目前抵押经营贷款额度还是不能超过200万元,但利率则可以做到6.3%左右了,不过预计四季度可能会出现一些放松。但抵押消费贷利率则还维持在7%左右。”而招商银行抵押贷款利率也出现了明显下调,21世纪经济报道记者4月咨询招商银行个人贷款部门的时候,客户经理表示利率个人住房抵押经营贷款利率在6.7%左右,且放款条件审查较为严格,但目前抵押贷款用于经营方面的,利率则可以做到不到6%,具体则需要看客户和企业资质情况。“目前经营类贷款我们还是相对积极的,现在这个房抵快贷产品就是给从事实体经营的小微企业提供一个便捷的融资通道,目前利率在6.7%左右,授信三年,可以循环使用,资料齐全后一周左右就放款。另外,还有一个20年等额还款的产品,利率则在7%左右。”不过,浦发银行客户经理也多次给21世纪经济报道记者强调,钱一定是要用于经营的,即使放款后也会抽查合同、汇款账户、资金流向等,不允许进入房地产市场。而兴业银行的个人住房抵押经营贷款则在对申请人的要求上有所放宽。只要证明是实际控制人即可,不需要一定是大股东、法定代表人等,但在利率上则还维持在7%左右,和半年前差不多。实际上,对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等,通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资,还是最主要的融资方式。山东地区一家纺织企业负责人告诉21世纪经济报道记者,虽然一直说要支持小微企业,但就我们自身而言,通过抵押不动产几乎是获得贷款的唯一方式,授信贷款是难以获得的。珠三角地区某国有大行副行长告诉21世纪经济报道记者,银行放松抵押经营贷款,也有出于支持小微企业的考虑。“只要资金真的是进入了实体经济领域,并不会抬高房地产价格、促进泡沫化。”中国工商银行行长谷澍也在今年的中期业绩发布会上表示,居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升。这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来,总体上看房地产领域债务风险可控,下半年也将严格执行各项监管要求,加强贷款的资金用途和流向的管理。  抵押消费贷被严控却难抑但另一方面,虽然个人住房抵押贷款的要求有所放松,但抵押消费类贷款的则在紧缩,部分银行也已经暂停了大额的个人住房抵押消费贷款。如21世纪经济报道记者了解到,北京地区包括招商银行、浙商银行在内的多家股份行,上海地区包括江苏银行在内一些股份行、城商行都已经暂停个人住房抵押消费贷。多位银行个贷部客户经理告诉21世纪经济报道记者,从2016年下半年开始,就有感觉多家银行,尤其是股份制银行在发力个人消费贷款,包括大额的住房抵押消费贷款和小额的信用类消费贷款。但后来发现,部分消费贷款违规流入房地产市场,多家银行也因此受到了监管处罚,因此目前额度较大的抵押消费贷在额度、利率、审核上都难以放松,有些银行甚至暂停该业务。浦发银行一名客户经理则表示,目前住房抵押消费贷还在继续做,但一定要求提供购物发票,不能是凭证或小票。“谁没事抵押房子消费个100万,发票你提供得出来吗?其实还是有很多违规进入楼市,现在都在严查贷款的违规使用情况。而在银行要求提供消费发票后,申请自然少了,放款也少了。”但实际上,虽然银行在严控住房抵押消费类贷款,但多位客户经理都表示,包括“按揭贷款”、“个人住房抵押经营贷”、“个人住房抵押消费贷”在内的个人贷款,不良率相对对公贷款来说都很低。央行最新公布数据显示,8月新增人民币贷款共1.28万亿元,其中住户部门短期贷款增加2598亿,占比达20%,银行信贷更多的,还是投向了风险较小的个人贷款。天风证券银行业首席分析师廖志明表示,目前银行对个人贷款业务偏向明显,住户部门消费贷款需求仍较好。“从资产质量来看,个人消费贷款利率高风险低,目前抵押消费类贷款受到政策严控,银行自然多发力在信用类消费贷款上,但其中也要注意居民杠杆率抬升下的共债问题。”21世纪经济报道
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  • 惠州房管局发文重申:境外个人限购一套自住用房

    继惠阳、大亚湾、惠东等区县重申限制境外机构和个人购房后,惠州市房产管理局近日也针对该项行为发文规范。9月11日,记者从惠州市房管局获悉,该局正式下发《关于规范境外机构和个人购房管理的通知》(以下简称《通知》),重申全市各房地产开发企业及房地产经纪机构严格执行境外机构和个人购房管理要求,并在销售、网签环节中做好政策告知和风险提示。《通知》附件中的规范性文件重申了国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。督促开发商规范自身行为早在7月,临近深圳的惠阳、大亚湾以及位于滨海区域的惠东,分别下发规范境外机构和境外个人购房的相关通知规定,重申国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求。对此,大亚湾区房管局相关负责人接受记者采访时这样阐述发布有关政策的初衷。“对境外机构和境外个人购房进行规范和限制并不是新的政策,而是国家一直在实施的措施,进行重申也是为了更好地规范市场,督促开发企业规范自身行为。”当前正处于楼市传统旺季“金九银十”期间,惠州市房管局发布《通知》意味着再度重申该项措施,规范市场销售行为。《通知》要求开发企业和地产经纪机构严格规范自身行为,规范境外机构和境外个人购房,严格执行国家相关政策的要求。同时在附件中挂出国家相关部门制定的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》和《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》两份规范性文件。查验境外机构及个人购房用途记者在《通知》的附件中看到,依据国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。另外,依据有关要求,主管部门在办理其商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还需查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在内地工作、学习和居留的证明,以及境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。而对于境外机构相关合同备案和房屋产权登记的办理,则需有关部门出具在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明,以及所购房屋是实际办公所需的书面承诺。这也有效确保境外机构或个人所购房屋用于自住,避免投机炒房。对此,有专家认为,惠州发布该《通知》,是对已实施政策的重申,但结合当前市场调控的形势和时间节点,政府很明显是在传递楼市调控不放松不动摇的信号,以规范行业行为,促进楼市稳定发展。(来源:南方日报 张峰)
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  • 土地闲置超200万亩:房企炒地皮屡禁不止 多部委再出手整治

    土地供应市场怪状屡禁不止。一方面地方政府和企业时常诉苦缺少土地供应,另一方面官方数据却显示有大量土地闲置“睡大觉”。尤其是房地产用地的闲置直接影响新增房源供应,一定程度上助推了当下国内热点城市房地产市场的行情波动。“不排除一些房地产开发企业故意闲置土地,一旦土地增值可以带来更多的利润。”农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐对第一财经记者表示。对于这一长期寄生在中国土地市场上的顽疾,自然资源部、住房和城乡建设部近期分别发文出手整治。也有建议认为,金融监管部门应进一步对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。全国土地闲置超200万亩近年来,各级政府时常开展专项行动,清理并查处闲置土地。但从地方上陆续披露的一些数据来看,土地闲置问题依然较为突出。河南省十三届人大常委会近日召开第五次会议,其中一项重要议程就是听取省政府关于全省闲置土地管理情况的专项工作报告(下称“报告”)。报告显示,根据自然资源部土地市场动态监测与监管系统统计数据,截至2017年年底,河南省涉嫌闲置土地21.28万亩,数量居全国第一位,占到全国总量的1/10。以此推算,全国涉嫌闲置土地总量已经多达200万亩。上述报告显示,河南涉嫌闲置土地面积较多的有郑州市、洛阳市、南阳市、安阳市、信阳市等5个省辖市,约占全省闲置土地总量的68%;闲置土地面积较多的省直管县(市)为邓州市、汝州市。虽然河南闲置土地总量较多,但也仅仅是全国的十分之一,其他地区的土地闲置也不容忽视。国家土地督察南京局近日披露,在江苏省2018年例行督察中,共发现徐州、镇江、扬州三市十县(市、区)2009年以来未处置到位的闲置土地261宗、面积1.65万亩。从原因上看,政府原因造成的闲置土地188宗、面积1.28万亩,分别占宗数和面积的72%、77.4%;从用途上看,商住类项目用地174宗、面积1.1万亩,分别占66.7%、66.7%。稍早前的7月底,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,要求地方节约集约用地,有效处置闲置土地。根据上述通知,自然资源主管部门将大力推进土地利用计划“增存挂钩”。要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。企业、政府皆有原因中国的土地供需两端主要是两个主体,地方政府负责供应土地,除了部分划拨用地外,其余情况是企业负责出资竞买,然后开工建设。土地闲置问题的出现,也要从这两个主体找原因。中国楼市十多年来虽有波动,但依然维持了总体向上的格局,房价涨多跌少。这种局面也助长了一些房地产开发企业的囤地之风。“有的地块都长草多年了,企业就是不开发,很大原因就是在赌地块会升值。”廖洪乐对第一财经表示,虽然有政策规定土地闲置后政府会征收土地闲置费,但与预期的土地大幅升值相比,被征收的闲置费还是很少的。除了企业原因外,过往数据显示,政府原因导致的土地闲置数量更多。2009年原国土部发现的全国闲置的1万公顷房地产用地中,因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。上述河南省报告也指出,造成闲置土地形成的原因主要在政府和企业两个方面。政府方面的原因主要包括:非净地出让导致交地时间延迟,项目单位无法如期进场;城市建设规划不断调整,企业拿地后无法及时建设;项目审批程序繁琐,开工建设需要办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列手续,只要一项出现拖延,都会造成项目无法按时开工。而企业方面的原因则有:部分企业因追求利益最大化申请调整规划,此环节往往用时过长,导致土地闲置;个别企业围地圈地、炒地皮谋利造成土地闲置;一些地方为完成招商引资任务,放宽项目预审限制条件,企业前期超需求拿地,后期因资金不足而中断建设;因市场需求变化,原定项目发展前景不足,企业放缓或停止项目建设,造成土地闲置。一些地方政府对闲置土地查处的“不作为”也助长了该问题的进一步滋生和扩大。南京局督察发现,一些地方政府对处置工作不重视,存在行政不作为、懒政怠政现象,处置过程中存在底数不清、原因认定不准、处置政策把握不严、上报数据不实等问题,个别地方甚至存在侥幸、蒙混过关心理。自然资源部下属媒体《中国自然资源报》近日刊发《闲置土地处置的“困”与“谋”》一文(下称“文章”)表示,无偿收回制度是闲置土地处置工作开展的重要威慑机制,但由于土地价值巨大,涉及方方面面利益,地方政府执行规定的主动性和积极性严重不足,导致目前真正实现无偿收回的不多,影响了法律法规的严肃性、执行力和政府形象。廖洪乐也认为,虽然对闲置土地的查处有相关规定,但在具体执行环节,难免会有打擦边球的情况,影响了法律效力和执行效果。多部门联手虽然闲置用地并非单指住宅用地,还包括工业用地或者基础设施用地等。但由于近年来房价地价不断上涨,舆论对住宅用地的闲置问题尤为关注。前述文章称,督察发现,在闲置土地中,房地产类占比较高,有的省份七成以上闲置土地为房地产用地。今年4月,自然资源部发布的《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》也显示,国土督察机构2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗,23.8万亩。2009年,官方曾公布全国闲置的房地产用地有约1万公顷(即15万亩),约占我国当年度出让房地产开发用地总量的七分之一。两相比较可以发现,从2009年到2017年的八年间,我国闲置住宅用地的总量还是增长了58%。为遏制房价上涨,增加土地供应和房源供应是一大手段,但前提之一是要控制和减少囤地,否则即便增加了土地供应,也未必能及时转化成房源。8月中旬,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等5市政府主要负责人,要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题。海南、山东、湖北、江苏省住房和城乡建设厅主要负责人也参加了这次约谈。囤地问题的长期存在,也说明国土或住建部门难以单独化解,需要更多的部门“围而攻之”.上述文章建议,应进一步明确政府及相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责,不能让自然资源部门“单打独斗”,逐步建立起地方政府及财政、住建、规划等部门发挥合力的闲置土地查处机制,让政府及有关部门真正承担起应有的职责。“对闲置土地逐宗登记造册,定期公布闲置土地使用权人、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等情况,借助社会和舆论的压力监督土地闲置行为。及时将国有建设用地使用权人闲置土地信息抄送金融监管部门,对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。”文章称,在全国范围内探索建立统一的土地市场征信体系,建立开发商黑名单制度,全国联网共享,对其采取重点监视,并通过强制手段限制其拿地开发,以有效遏制开发商蓄意囤地行为。
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  • 甲醛检测门道多:设备动手脚很简单 当面也能作假

    新华社昨曝光,部分长租新装修公寓甲醛检测造假钱报记者找了甲醛检测机构的前检测员,他说——甲醛检测水很深,当面也能作假昨天,新华社报道曝光部分长租新装修公寓污染超标,甲醛检测还造假。报道称,上海一刚毕业的大学生觉得租的房子味道大,要求出租方进行检测,结果一个月内该房子检测了三次。第一次严重超出国家标准,出租方进行相关空气治理后,第二次检测数据显示达标,但该学生发现检测过程检测人员操作违规,又要求第三次检测,结果依然超标。生活中,甲醛检测已不是什么新鲜事,如今搬新家的,不管是租的还是买的,很多人都会找检测机构测甲醛,大家总希望知道甲醛的数据是否安全。但检测是要花钱的,到底正规检测需要多少钱?如果租的房子那这个钱应该谁来掏?如今什么样的机构才是专业的?检测出来的数据如何保证真实?如果超标该怎么办?这些都是人们关心的问题。钱报记者专门采访了做过检测的住户以及检测机构的检测员,看看甲醛检测背后的门道。花两千元检测买个心安一年前,在装修好房子并已放置通风了6个多月后,戴女士觉得应该可以搬进新居了。在搬之前,她还是有点不放心,“因为那时我儿子刚出生,虽然装修和买家具时,很注意材料环保,但毕竟是新房子,走进去还有点味道,我决定还是测个甲醛。”戴女士最终选择了杭州一家业内评价比较好的检测机构,订了2000元的套餐。“记得检测之前要我做的是,把门窗关闭12小时,还要设置空调温度,记得大约是20多摄氏度,然后他们专业人员上门来采集空气样本,拿回去分析,大概三天后就出来报告和数据了。”提及报告,戴女士表示,自己不是专业人士,不懂那些具体数值,她只对比一点,就想看看自己家的数据比0.1高还是低,因为她查过国家标准,每立方米空气中甲醛的含量应不超过0.1毫克。“我家数据最高的是小卧室,0.16,其他地方还好,只超出一点点,当时检测机构工作人员表示他们有去除甲醛的方法,保证能降到安全数值,至于收费按面积收,最终我拒绝了。”戴女士笑着说,因为看到数据并不吓人,最终自己还是选择买了一堆活性炭、绿萝,外加两台空气净化器,卧室又空置通风了一段时间。她说,“这甲醛看不见摸不着的,我感觉自己就是花两千块检测费换了个心安,知道了自己家的数据,心里有个数。”确实有人花钱买合格报告对于检测机构出具给自己的数据报告,戴女士认为基本是可信的,“这个数据我认为没必要作假,就是有一点,现在很多甲醛检测公司也会承担甲醛处理的活,我想他们为了推荐后续的净化产品,有可能会把数据往高了说。”在钱报记者采访中,有不少人对甲醛检测持质疑态度。儿子刚上了一所新建学校的许女士便是其一,她说,开学一周,她们家长群中讨论最多的就是要不要给孩子宿舍内买空气净化器,虽然学校已对家长明确表示,校舍已全部通过了相关专业机构的检测,符合标准,但家长就是不放心。“第一周放学去接儿子,我看有个家长就带了个简易的检测仪,一边怀疑一边还自己测,也是矛盾得很。”“在工作过程中,的确也遇到过想出点钱买个合格报告的客户,诸如一些小的装修公司,因为他们的合作方要求装修方来负责这个检测以及成本,他们想降低成本,就来谈价格,同时也想在数据上做点文章能达标完成自己单子。” 85后小许是一家专业室内空气检测及治理公司的一位市场部经理,升职之前他就是做检测员的。“但这种情况还是少的,如果用户有怀疑,可以看看检测机构的资质,也可看看参照的是什么标准,用的什么方法检测。也可看看报告上的公章,譬如加盖了CMA 标志的检测报告是具有法律效力的。”甲醛检测背后门道很多小许说,甲醛检测背后,门道很多。他说,首先是标准问题。目前,我国有两个室内空气质量评价标准,分别是2001年原建设部制定的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001,以下简称“规范”)和2002年原环保总局和原卫生部制定的《室内空气质量标准》GB/T18883-2002,以下简称“标准”)。同样都是甲醛含量必须小于0.1毫克每立方米的要求,但前者是强制性的,对检测前关闭门窗的时长要求为1小时。后者是推荐性的,要求关闭门窗的时间为8到12个小时。简单来说,就是推荐性的比强制性的严,强制性的要求封闭门窗1小时,推荐性的要求关12个小时,两个测出来的甲醛含量肯定不一样。按照强制标准,很容易过,但按照推荐标准,就难说了。“这一两年,来咨询做甲醛检测以及室内空气处理的个人客户明显增多。”小许说,如果检测出来数据很夸张,那还是建议专业的甲醛处理,毕竟不是几盆绿萝能解决的问题。钱报记者还找到一位已经辞职的检测员小方(化名),他也提到了标准问题。他说,就拿之前阿里员工租房后疑似引发白血病的事来说,那房子按强制标准可能是合格的,但按推荐标准可能就过不了,但推荐标准没有法律强制性。显然,现在的标准,对租客不利。另外,检测甲醛的设备是可以调节的,打个比方,就像渔网,孔大一点,网到的鱼就少,孔小一点,那就一网打尽。检测设备上动手脚是很简单的,就算当面作假,客户一般也不会发觉。小方说,即使万一客户存疑,也没关系,因为现在正规的甲醛检测都不会现场读数,都要取样回去,每次都是一次性的,不可复制,有时因为天气或者各种原因会导致检测数值存在偏差。信不过,没事,大不了再检测一次,反正一次收一次的钱。“甲醛检测收费,大多是按检测的点来收费,测一个地方就是一个点,每个点收费一两百。现在市场比较乱,总的检测费从几百块到上万的都有,各取所需吧。”租房甲醛超标,法院支持退租9月10日,“北京海淀法院”微信公众号发布了一条消息,标题为《租房遇上甲醛超标,法院支持你退租!》,讲的是该法院近日审结了一起案子:租户因房屋室内甲醛超标起诉中介要求退还房租的房屋租赁合同案,最终法院判决支持租户的诉讼请求。案子中租户是委托一个检测机构对室内进行了甲醛测试,结果高于国家标准,因此起诉中介。这算是个好消息,但目前类似的维权,并不容易。以长租房为例,新华社报道指出,长租公寓的快速成长和行业整体规范不完善之间,形成了鲜明的对照。在装修污染问题上,目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租,行业内并没有统一的标准。健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在,一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化,二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任叶正伟指出,由于目前没有明确的法条规定,如果没有在租房合同中明确长租公寓平台有保障空气质量达标的责任,租客在法理上就很难有相应的赔偿标准和依据。试着把日子过得简约点绿色点甲醛超标,在生活中其实很普遍。伴随着普遍的是,关于甲醛的种种科普知识也很多,它从哪来?又有何危害?又该如何去除?不管能不能量化甲醛等污染物与人体健康损伤之间的关系,室内甲醛,多肯定无益,这是个不争的事实。普遍不意味着无法改变,至少可以让它少一点。都说“无醛不成胶,无苯不成漆”,那么在生活中少点用胶的物品,把日子过得简约点,诸如能不用的包装就不用了,你可以打开一个包装盒看看,里面会有多少地方用到胶水。倡导绿色生活反对铺张浪费,我们每个人都应该做践行者、推动者。
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  • 买二手房睇楼时间有讲究,特殊时间会发现关键细节

    本周一下午,广州迎来一场暴雨,由于降水量大、持续时间长,番禺、黄埔等地甚至出现了“水浸街”的情况。降水集中在下班高峰时段,也给人们下班归家带来了诸多不便。当前广州雨季已至,在随后的几个月内,“一天一场雷阵雨”或许会为人们的生活造成诸多不便。雨季的到来也对不少购房者的看房计划产生了影响。结合今年4月的广州二手房市场成交表现,有业内人士表示,雨水较多的天气降低了购房者看房的积极性,进而对楼市成交产生一定的影响。不过,对于购房者,特别是二手房购房者而言,想要全面了解心仪地段和房源的真实状况,其实可以选择在阴雨天气以及夜间去看房,这一点对于想要租房的人群也同样适用。◇看室内留意房顶、窗框有无水迹“在下完雨之后,一些二手房源自身的问题往往会显现出来,这是在天气晴朗的状态下看房所看不到的”,合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示,选择在阴雨天气去看房,有助于购房者观察到屋内壁有无裂缝、防水涂层状况、是否有漏水等的细节。对于一些顶层住宅而言,房顶的防水涂层历经长时间的风吹日晒雨淋,出现老化情况是不可避免的,一旦防水涂层失效,在阴雨天气,很容易造成顶层住宅天花板被浸湿,甚至出现墙皮脱落。因此客厅靠外墙阴角处、卧室靠外墙阴角处、卫生间阴角处、阳台排水管及阳台天棚顶部等区域值得留意。在一些相对老旧的楼梯房小区,室内墙面很容易受到阴雨季节影响。长期积累之下,这类房源的室内墙面很可能会出现发暗或色差的现象,并可能因为渗水、漏水或者受潮而产生裂缝、掉皮、发霉等现象。特别是在底层住宅,受到广州多雨、回南天等天气的影响,往往空气潮湿,墙面更容易遭殃。房间内的窗框、窗台也是看房者需要留意的地方。通常情况下,房屋的窗户会在外侧的缝隙中打入防水胶,以防止雨水等从窗框的缝隙渗入,看房时可以看看窗台有没有积水、起皮、发霉等问题。除上述区域外,房间内还有一些经常被人忽略的区域,例如空调安装处、吸油烟机、排风扇等。这些设备连通室内与室外,因此在看房的时候需要注意相应孔洞的密封效果是否良好,在阴雨天气下会不会产生渗水、反流等现象。特别是对于在墙壁上凿出的空调孔洞,要注意其附近有没有水迹、色差、潮湿、反碱等现象,并检查孔洞附近的密封情况。◇看室外洞察社区环境和治安状况“落雨大,水浸街”,这句童谣一直被广州人所传唱,说的便是在暴雨时节,街上的道路经常会被雨水所淹没。与此同时,早年间由于住宅建设时规划意识相对缺乏,因此一些社区在地势、排水等方面做得并不到位,一旦遇到短时强阵雨,由于排水不畅,一些小区的出口往往也会被水淹,给住户的出行及周边道路行车造成影响,毕竟买了房子之后,如果一下雨小区大门就被迫“看海”,这种居住体验肯定是不佳的。梁燕明指出,阴雨天气的条件下,购房者可以重点关注一下小区出口和周边道路会不会有积水,“这一点在晴天的时候是完全看不出来的,只有在雨后才会知道”,她同时表示,由于下雨会影响道路行车,很容易造成交通拥堵,因此雨天也可以留意一下附近道路的交通状况,“如果小区附近的道路一旦下雨就会堵车,也会影响到住户能否按时回家”。“对于一些有私家车的购房者而言,还要注意心仪小区的车位”,梁燕明指出,特别是拥有地下停车场的社区,如果排水系统不到位的话,一旦遇到极端天气,很容易造成积水严重、车辆受损的情况。此外,一些地下车库排水系统不畅,或地面坡度不合理的地下车库,还有可能导致长期积水,在给进出车库人群添堵的同时,还容易导致相关设施发霉、锈蚀等。尽管阴雨天气去看房有助于发现一些细节上的问题,但是梁燕明也提醒,最好是等雨停后再去看房,“像这周一的那场暴雨,显然是不推荐的,还是要注意安全才行”。除了阴雨天外,在夜间去看房也可以发现不少周边环境的问题。“如果晚上去看房的话,可以很直观地感受到社区周边治安的状况,比如值班门卫是否在岗等”,梁燕明表示,对于一些老社区来说,晚上看房的时候也可以看到附近道路照明灯光是否足够亮,回家路途是否安全,这一点在白天看房的时候肯定是感受不到的。◇盯细节部分瑕疵可给购房者砍价机会尽管居住条件不如大多数新开发的楼盘,但受到中心城区配套成熟、教育资源优质等因素的影响,越秀、海珠、荔湾等老城区的二手楼梯房仍然受到不少买家的青睐。然而,并非所有的老旧楼梯房都受欢迎,梁燕明表示,一些采取“大院式”管理模式的老社区,会更加适合注重环境和居住体验的人群。梁燕明所说的“大院式”社区,一般都是封闭或半封闭结构,会配有专人值班看守,一些老社区也会聘请物业公司提供物业服务。同时,由于楼龄较长,因此老社区内楼房的水管、排污管等公共设施也会老化并出现故障,那些提供物业服务的“大院式”社区,则有专人负责维修,但这类社区二手房源的价格往往会比直接临街的楼梯楼要贵一些。不论是“大院式”社区,还是临街的“独栋”,楼梯房的楼龄往往都在20年以上,内部设施难免老化。因此购买这类房源的买家。会将房屋进行重新装修,即使不“大刀阔斧”彻底重来,也至少会将墙壁防水涂层之类的做好才会入住。不过梁燕明也指出,在看房时遇到的墙壁裂缝、漏水等瑕疵问题,可以成为购房者向业主进行砍价的重要依据。“我们还是建议买家在选房的时候仔细留意房屋原有的装修,如果有瑕疵是可以和业主谈一下能不能便宜一些的,但是如果在过户完成、入住之后才发现房屋质量问题,那就只能自己花钱维修了”,梁燕明说。【相关新闻】中心城区二手房热门板块成交扫描根据合富大数据统计,上月广州二手住宅市场的首次置业成交占比为67%,而改善置换型买家群体由于谨慎比价的影响,成交占比有所下滑。中心城区二手房业主心态保持强硬,甚至有部分业主放盘是打算试探市场反应。天河北:部分买家“卖二买一”据合富置业天河侨怡分行主管田杰介绍,4月天河北区域看房客比较少,多数买家都在对比不同的房源,真正出手购房的买家不多,再加上放售的房源较少,从而影响了4月天河北的二手市场的成交和供应气氛。天河北二手房买家多数为置换型需求,对拥有较好教育配套资源的区域较为青睐,但由于置换所需的资金较多,一些买家“卖一买一”,甚至也有人“卖二买一”。当前该地段业主心态较强,但也有部分急售业主会提供一定的让价空间。“以500万元的房源为例,业主急售的话,让价空间约在10万到20万元左右”,田杰表示。农林下路:电梯楼让价幅度略有增加在农林下路区域,4月积极看房的买家同样不多,不急于购买学区房的买家以观望为主。“不少优质的房源在之前已经被市场消化掉,而业主的态度也较之前有一定变化”,合富置业越秀农林下路分行主管钟辉表示,由于楼梯楼的价格相对电梯楼要低一些,因此持有楼梯楼房源的业主,心态仍相对强硬一些。但是,持有电梯楼房源的业主,在4月下旬心态则略有松动,让价的可能性会比较大。江南西:业主放盘价即心理价“江南西、江南大道中一带的买家以‘卖一买一’的置换型为主,购房周期会比首次置业型买家要长一些”,合富置业海珠穗花分行主管高伟亮称,受清明等因素影响,4月出手购房的买家相对较少。与此同时,一些急于购房获得学位的买家大都已经在3月完成成交,因此这类需求从4月起明显减少,不少房源也在3月就已被市场消化掉。在该区域,放售物业的业主议价空间较少,但由于多数卖家放盘价已是可以承受的心理价位,因此尽管降价可能性小,但反价可能性也不大。南方日报记者葛政涵
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  • 置业指南:房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项

    贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相的区别有:(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。下面我们一起来看看房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项:一.你的信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。二.能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,抵押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意抵押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行抵押,银行可是会拒绝你的申请的。三.抵押的房产有没有变现的能力一般来讲,抵押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。四.你是否有足够的还款能力银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋抵押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。(华龙网整合)
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