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  • 12月70城房价出炉:北上广深二手房价连跌三月

    长江商报消息 本报讯(记者 江楚雅)1月16日,国家统计局发布2018年12月70城房价指数,从房价指数数据看,12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.8%,同比增幅为10.6%。其中环比增幅相比11月份的水平有所收窄。70个大中城市中,有59城新建商品住宅价格环比上涨,11月为63城。长江商报记者梳理70城房价发现,武汉12月份新房价格环比增幅为1.3%,而11月份则为1.6%。从同比增幅数据看,武汉12月份新房价格指数增幅为10.8%,相比11月份的9.7%有所扩大。易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示,从这个角度看,12月份处于一个降温的态势,或者说涨幅收窄的态势。这在很大程度上说明了一点,即到了年底降价促销还是比较多,这个时候是利好房价涨幅把控的。具体到武汉,当前房地产市场的价格还是出现了相对大的同比涨幅。不过这也和近期部分高端项目积极入市有关。从房价指数数据看,12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.8%,同比增幅为10.6%。其中环比增幅相比11月份的水平有所收窄。其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。“到了年底,在销售目标等压力下,部分城市依然是有一定的降价促销动作的。这和房价反弹本身也没有矛盾。推盘方面看,高端项目入市会更加密集,但在实际销售过程中依然是有降价促销的动作。”严跃进指出,从12月房价数据可以看出,第四季度各类降价促销会限制环比涨幅的数据。而同比增幅继续扩大,这和过去几个月环比增幅数据相对偏高有关系。尤其是部分城市高价楼盘密集入市,从同比增幅看也容易带来很多价格的反弹。值得注意的是,四个一线城市二手房自2018年10月以来,已连跌三个月。2018年12月二手住宅销售价格环比下降0.3%。其中:北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。严跃进向长江商报记者表示,二手房相对来说更客观反映市场走势,当前很多房东急于抛售项目,会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响,比如预售证的备案价审批等,所以价格相对会坚挺。
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  • 北京今年保障房首批开建13.6万套

    今年北京保障房建多少、怎么建、建在哪?人代会期间,市住建委副主任邹劲松在接受北京日报客户端“两会访谈”视频节目时透露,列入本市2019年首批保障房开工计划的共有116个项目,将提供13.6万套房源。建设量增加的同时,本市今年还将出台集体土地租赁房建设导则,从而提高其品质。集体租赁房含3种户型116个项目、13.6万套房源都包括哪些保障房?市住建委首次公布了分类清单。据统计,其中共有45个政策性租赁房项目、房源约4.6万套;包括了0.8万套公共租赁房,3.5万套集体土地租赁房,0.3万套企业自持租赁房。同时,还包括约9万套政策性产权房,共涉及71个政策性产权房项目。“这只是今年开工的首批保障房项目。”邹劲松说,2019年,本市将以利用集体土地新建为主,通过多种方式、多条渠道建设筹集政策租赁房;同时还可通过收购、改建、转化、趸租和货币补贴等方式增加房源供应。近来,各区正在新建一批集体土地租赁房。未来建成后,哪些人可以住进这类租赁房里?记者获悉,这些房子将综合考虑项目周边就业人群、城市运行服务人员和保障人员及城市中低收入家庭的实际需求。户型方面,这些房源主要分为职工集体宿舍、公寓及成套租赁住房。邹劲松说,成套租赁住房户型以90平方米中小户型为主,所有项目实施全装修成品交房。“目前,住建部门正在结合实施项目情况,广泛调研收集各方意见,筹划编制集体土地租赁住房建设导则,力争今年编制完成标准并择机出台。”违建不得改建为租赁房租赁房源的另一供应渠道是把闲置商业、办公、酒店和厂房改建成职工集体宿舍。这类房源将面向“城市蓝领”。“这些房源是合法的、经济的、安全适用的。”邹劲松说,按相关规定要求,改建项目必须具有房屋所有权证或不动产登记证;没有此证件的,应有施工许可证和竣工备案证明材料。值得一提的是,违法建设、居住公共服务设施、公共绿地内建筑等不得改建转化为租赁型住房。与此同时,改建房源还要安全适用,按照《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则(试行)》进行消防设计。“这一方式有利于稳控房屋租赁市场,多渠道供应租赁住房。”他说。据了解,今年,转化改建项目将持续推进并形成项目清单。公租房违规转租限制贷款针对公租房违规转租转借的个别情况,住建部门也在多措并举进行整治,不断加强规范公租房使用监督管理,完善政策和长效机制。近期,本市已曝光9户家庭违规信息,除了取消其各类保障房资格、退回承租房屋外,还将记入不良信用档案,5年内不允许再次申请公共租赁住房及共有产权住房。未来,违规转租转借将付出更沉重的代价。记者获悉,市住建委已经与中国人民银行营业管理部达成意向,将违规使用公租房的家庭成员信息纳入征信系统,限制个人或中介机构的贷款等行为。邹劲松还透露,下一步,住建部门还会将有关转租、转借等违法违规使用公租房的信息抄送其他相关部门和单位,将查实违规使用保障房家庭纳入联合惩戒备忘录名单,实行联合惩戒。此外,公租房的使用监管也将武装上高科技系统,将全面推进人脸识别、智能门锁等技术。“新纳入保障房建设计划的公租房项目,将全部安装技防设备;在建项目在竣工前完成安装;已竣工项目未达到要求的,要在2019年7月1日前完成改建。”邹劲松说。(记者 曹政)
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  • 为企业配备项目管家提供“保姆式”服务

    新华社发经济发展、企业成长离不开良好的营商环境。当前我市正着力抓好“放管服”改革,创新政策举措,打造一流营商环境,发展壮大实体经济。他山之石,可以攻玉。本版特选编一组外地的相关经验做法,以资借鉴。从大幅度削减审批事项到大规模为企业配备项目管家;从一系列明察暗访狠抓落实到提出“店小二”“保姆式”服务理念……为了打开“资本闯关东”的大门,辽宁省在改善营商环境上大动作持续发力,营商环境不断好转的同时,也带来了投资、信心和老工业基地振兴的机遇。刀刃向内,向“管”字开刀“辽宁变了!”辽宁润嵘达贸易有限公司董事长朱虹说,去年自己在辽宁自贸区注册了新企业,“审批集中了,要件减少了,效率非常高!”这样的评价来之不易。仅仅几年前,投资下滑,经济走低……辽宁多项经济指标亮起红灯。辽宁省委改革办副主任李方喜说,辽宁省委、省政府不向一时一事要政绩,出重拳实招优化营商环境,并以此作为全面深化改革的基础,从根本上解决阻碍辽宁发展的深层次问题,力争让营商环境从短板变成辽宁新的比较优势。向“管”字开刀,各项举措紧锣密鼓出台:大力简政放权,省政府分9批取消调整行政职权1077项,非行政许可审批一律取消,省级部门保留的行政职权总量全国第三少;对非前置审批的登记申请直接核发营业执照,226项工商登记前置审批压减到32项;深入开展“办事难”专项整治,清理证明事项253项;全面实行“32证合一”,376项证照实现即办即给,21项办理时限全国最短,11项审批办理流程全国最简……在改善营商环境上,辽宁动真碰硬,首先从政府自身做起。2018年前10个月,全省累计已偿还各类政府欠款141.9亿元。2018年4月底,辽宁省组织有关部门深入全省156个办事大厅和窗口单位进行暗访,通报了6大类18个方面的具体问题。省领导暗访办事大厅,不作为干部被当场处理;一位老人办社保卡遭遇推诿扯皮,当地市长亲自道歉并协调解决……一系列明察暗访和督查问责让营商环境建设令行禁止。转换观念,从“服”字发力“去年我们在北票市又投资了新项目。”北票一诺环保产业园有限公司董事长徐斌说,政府派来的项目管家帮助公司解决遇到的困难,企业办事省心、顺心。“过去都说‘投资不过山海关’,现在我们这些受益者要宣传‘投资一定要过山海关’。”2018年,辽宁省为近6000个重大项目和重点企业配备了项目管家,一对一跟踪协调解决项目落实中遇到的困难,北票一诺环保产业园有限公司就是受益者之一。“服务”的理念正在辽宁各级政府部门生根。在沈阳市和平区政务审批服务大厅内,医保窗口工作人员贾薇一直保持着微笑,耐心地为办事群众服务。“说实话,开始进驻大厅时感到的是‘压力’,现在做好服务已是一种习惯。”贾薇说。从“服”字发力,在一系列“实锤”“重锤”的持续敲打下,辽宁营商环境正在发生变化,投资飞入“山海关”。2018年,全省实际利用外资、到位内资分别增长36.2%和6.1%。恒力石化、宝马铁西新工厂、宝来石化盘锦项目、忠旺营口工厂等千亿元级、百亿元级重大投资项目都在辽宁落地生根。久久为功,迎难而上“将一般性企业开办时间压缩至3.5个工作日以内。个体工商户如材料齐全,营业执照立等可取”“从优先解决政府拖欠民营企业工程款入手,逐步解决失信问题,坚决整治‘新官不理旧账’行为,将政府失信行为纳入政府诚信评价体系”……不久前,在全省加快民营企业发展大会上,辽宁省工信厅、辽宁省市场监管局、辽宁省营商环境建设局等相关部门纷纷在会上表态。从2016年底出台东北首部规范营商环境建设的省级地方法规,到2017年成立全国首家省级营商环境监管机构,再到2018年进一步提出“打造发展环境最优省”目标,辽宁正在开展一场优化营商环境的全方位改革攻坚战,而且力度不断升级,标准不断提高。辽宁省委、省政府提出,2019年,项目管家制度要覆盖全部规模以上企业,为企业发展提供“店小二式”“保姆式”服务;各级领导干部要主动帮助民营企业解决实际困难,多说“怎么办”,少说“不能办”,承诺的事“马上办”;要实现90%以上行政审批服务事项实现网上办理,100个高频事项实现“最多跑一次”。“打造发展环境最优省的目标很难,但我们别无选择,这是振兴东北老工业基地的必经之路,只能迎难而上!”辽宁省营商环境建设局局长周轶赢说。
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  • 前十大房企土地储备20万亿元 抵一半A股总市值

    房企前十名土地总货值近20万亿元2018年已经过去,历经史上最严调控的房地产行业,依然取得了亮丽的业绩。仅前11个月商品房销售额已达12.95万亿元,为连续第三年破10万亿大关。对于房地产企业来说,这可能是最好的时代,亦可能是最坏的时代。在过去的一年,房地产市场向龙头企业集中的迹象越来越明显,龙头企业市场占有率不断提升;同时严调控下龙头房企具有资金、规模等多重优势,生存空间更大。证券时报·数据宝统计显示,去年排名前200各梯队房企规模持续增长,销售金额、集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中,排名前10房企集中度达26.9%,排名前20房企集中度达37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度较大,分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点。2017年,销售破千亿的房企只有17家;去年销售破千亿的房企已经飙升至30家。碧桂园去年流量金额7286.9亿元位居首位,万科地产和中国恒大去年流量金额均超5000亿元,分列第二、第三位。去年房企销售前十名中,新城控股增长最快,流量金额达2204.3亿元,同比增长74.93%;中国恒大增长最慢,仅7.39%。销售额前十的房企中,市值最低的是新城控股,为535亿元。以市值除以流量金额来看,最低的是绿地控股,为19.5%。另外,融创中国、新城控股和碧桂园等公司均不足25%。需要说明的是,流量金额不等于实际销售额,有的公司有较多的合作项目。此外,中海地产的市值,取的是母公司中国海外发展市值,可能导致数据有较大出入。在收入规模背后,还要衡量真实盈利能力,有时候可能卖得多反而赚得少。另外,房企收入结算进度,会影响各财报期盈利水平,对市值影响也不尽相同。30家房企去年销售破千亿元综合克而瑞2017年房企总货值排名及去年房企新增货值排名,数据宝计算出去年房企总货值排行榜。数据统计显示,截至去年底,已经有9家上市房企总土储货值超过万亿元,前十名土储总货值近20万亿元,相当于2018年底A股总市值的近一半。其中,中国恒大以3.44万亿元土储货值位居首位,碧桂园以3.13万亿元土储货值位居次席,融创中国以2.81万亿元位居第三位。从增长情况来看,土储前十名中的碧桂园、万科、融创中国、新城控股4家企业土储增长均超40%。增速最低的是世茂房地产,为20.42%。从绝对值来看,碧桂园去年新增土地货值达到9987.3亿元居首。越来越多的土地在向龙头房企集中。证券时报·数据宝统计显示,房企在主要城市耗资1.7万亿元拿地,其中碧桂园、万科、保利地产均花费超千亿资金买地。房企前十买地总金额达9359亿元,占比55.21%,比2017年下降近两个百分点。不过,从近年来看,这个比例增加态势明显,2014年,房企前十买地总金额占比只有48.55%。这意味着,市场上的土地越来越多被龙头房企买走。一般来说,土地储备意味着房企可持续发展潜力,意味着市值有更大的增长空间。土储前十名房企中,市值最小的是新城控股,去年底为535亿元。世茂房地产、绿地控股、融创中国市值均不足千亿。以市值占土地货值比例来看,比值越低或许意味着未来市值空间越大。土储前十名房企中,最低的是融创中国,有28065亿元土地储备,对应市值984亿元,市值土储比只有3.51%。去年A股港股房地产行业市值下降超8000亿元在行业持续发展的情况下,众多房地产公司的市值去年却出现了较大降幅。数据宝统计显示,A股房地产公司去年总市值缩水近7000亿元,港股房地产公司去年总市值缩水近1700亿元(剔除存在A股的H股房企)。具体到个股方面,碧桂园市值去年全年缩水达到843亿元,成为市值缩水最多的房企。万科市值缩水位居第二位,达到741亿元。此外,卓尔智联、新鸿基地产、海航基础等9家房企市值缩水超过200亿元,新湖中宝、ST新光、华侨城A等21家房企市值缩水超过百亿元。14家房企去年市值增长超过百亿元,华润置地增加495亿元居首,中国海外发展增长279亿元位居次席。从去年底房企市值排名看,新鸿基地产和中国恒大均维持2017年前两名的排位,中国海外发展则由2017年的第四位上升至第三位。排名上升较大的是华润置地,从2017年的第七位上升至第五位。下降最大的是碧桂园,从2017年的第三位下降至第六位。全球资本市场方面,市值前十房企几乎被中美企业瓜分,均有4家企业进入榜单。新鸿基地产位居全球第五位,中国恒大、万科、中国海外发展也进入前十。美国电塔成为全球房企市值最高企业,去年底市值达到4782亿元。美国的西蒙地产市值3566亿元位居第三位。每100元财政收入就有29元来自卖地在房地产行业及房企市值大幅膨胀的过程中,国内经济土地依赖症也愈发严重。以历年商品房销售额与GDP比值计算,2017年该比值将达到16.16%。这一数据从某种程度上意味着,每100元GDP当中,就有16元是房地产创造。以房地产投资额占比看,2017年该比值也超过13%,意味着每100元GDP当中就有13元是房地产投资驱动的。2009年,国内商品房销售额占GDP比值与房地产开发投资占GDP比值,历史上首次双双突破10%。众所周知的是,2009年为4万亿经济刺激计划启动初年。自此,商品房销售额及房地产投资额开启开挂之路。2008年至2017年间,商品房销售额只在2014年出现了下滑,2017年相比2008年增长超过433%。房地产投资额则从3.12万元飙升至2017年的近11万亿元,增幅达252%。2018年商品房销售或将延续增长态势。国家统计局数据显示,2018年前11月商品房销售额达12.95万亿元,增长12.1%。假定2018年商品房销售额增速10%,GDP增速6.5%,那么去年商品房销售额与GDP比值将达到创纪录的16.7%。这可能意味着,中国经济对房地产的依赖性愈加严重。公司研究院统计,在市场呈现“二八行情”或“八二行情”时,金融股对上证综指日涨跌幅的贡献率平均在40%至50%上下,即若指数单日上涨或下跌100个点,则其中约有40至50个点是由金融股的变动所引起的。正因为房地产在经济当中的支柱性太过明显,以至于政府财政对其产生了依赖,土地财政的说法也就此而来。数据宝统计显示,以历年来国有土地使用权出让金对比全国公共财政收入可以发现,近年来该比值持续超过20%,甚至达到34%。以2017年为例,国有土地使用权出让金占当年全国财政收入比达到28.97%。这个数据意味着,政府每100元财政收入就有29元是卖地收入。
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  • 专家:全面放松调控几乎不可能 但微调或将继续出现

    国家统计局16日发布了2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,新房、二手房销售价格环比下跌的城市数量都在增加,一二线城市全年房价的同比涨幅也显著低于2017年。专家认为,2019年全面放松调控的可能性几乎不存在,但微调或将继续出现。一线城市涨了进入2018年下半年,全国房地产市场进入加速调整期,许多城市频频降价。但在2018年最后一个月,作为楼市风向标的一线城市,新房销售价格环比涨幅扩大了。国家统计局初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%。其中,北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。广州12月的新房环比涨幅达到3.0%,成为70个大中城市新建商品住宅售价涨幅最大的城市,而其11月份的新建商品住宅售价环比涨幅还处于持平状态。在新房库存较大的北京,环比涨幅也达到了1%。对此,业内专家表示,由于一线城市预售证管控放松,高价楼盘的入市影响了成交结构,致使环比涨幅扩大。地产分析师也认为,2018年第四季度各地限制签约政策逐渐放松,特别是一线城市,多年积压的高端项目逐渐进入网签,这使得房价明显上涨,但这样的数据是失真的。2018年10月19日,广州市发布了“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备”的政策,中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,这一政策意在打击市场上较为严重的“双合同”问题,允许高价房以真实价格进行网签,成为广州房价上涨的主要原因。不过业内专家也表示,一线城市信号意义很强,尤其是对全国房价走向的影响。若一线城市房价继续上涨,而周边部分城市下跌,不排除环京、环沪等区域的小城市有继续放宽政策的可能。全年涨幅小了从全年数据看,在一二线城市,不管是新房还是二手房,价格同比上涨幅度已经显著低于2017年。数据显示,1~12月平均,一线城市新房售价同比上涨0.5%,涨幅比上年同期回落9.6个百分点;二手住宅售价同比上涨0.7%,涨幅比上年同期回落11.3个百分点。1~12月平均,二三线城市新房售价同比分别上涨7.6%和7.8%,其中二线城市涨幅比上年同期回落1.5个百分点,三线城市涨幅与上年同期相同;二三线城市二手住宅销售价格同比分别上涨5.8%和5.9%,其中二线城市涨幅比上年同期回落2.1个百分点,三线城市涨幅比上年同期扩大0.5个百分点。谢逸枫认为,一二线城市房价整体比较平稳,说明楼市调控政策在2018年取得明显成效。地产分析师称,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续,二三线城市棚改等政策带来的高峰依然存在,中西部、三线城市则是本轮房价上涨的集中区域。从城市数量上看,12月新房售价环比上涨的城市数量为59个,比11月份的63个有所减少。业内专家称,这说明在销售目标等压力下,年底部分城市依然有降价促销活动。二手房方面,12月销售价格环比下跌的城市达到了22个,比11月的17个增加了5个。其中,厦门、福州、青岛领跌全国,分别下跌0.6%、0.5%、0.5%。另有分析师认为,虽然从统计局公布的数据来看,二手房房价的变化幅度较小,但实际上相比于新房,二手房市场的降温更明显。某中介网站线上的挂牌房源量数据显示,2018年12月一线城市挂牌房源量全面下滑,广州环比下滑幅度最大,达到了13.2%。分析师称,由于限价、“双合同”等问题的存在,新房价格已经失真,二手房价格更能代表市场的真实价格。他说:“在2018年8月份全国楼市达到顶峰后,房地产市场的价格出现调整迹象,二手房房价的拐点已经开始出现。预计未来几个月,二手房价格下调的城市数量与下降幅度将继续加大,部分城市的新房也会逐渐调整。”微调可能多了自2018年年底山东菏泽正式取消限售以来,全国数个城市都对楼市政策进行了微调,严控与放松的博弈,在许多城市或明或暗地上演。“2018年12月是极具戏剧性的一个月,正当市场对2018年严格调控保持高度一致之时,菏泽、广州等地的调控政策纷纷出现反转,引发了市场与舆论的广泛关注。随后,因城施策的政策方向快速取代了‘一刀切’的做法,提前为2019年楼市调控奠定了主基调。”张波对中新经纬客户端说。2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议指明了2019年楼市调控的几大任务,包括坚持“房住不炒”、建立和完善长效机制、坚持因城施策与分类指导、健全住房保障体系等等。在谢逸枫看来,今年的楼市调控将以全国住房和城乡建设工作会议提出的“稳地价稳房价稳预期”为指导,政策微调可能会增多,但指望全面放松楼市调控,几乎不可能。谢逸枫建议,房地产市场中的限价、限售政策要慢慢退出,对刚需族与改善族限制政策可以进行一定程度的放宽,银行信贷也要予以适当倾斜。对房企融资贷款需求应给予满足。分析师称,楼市调控仍由各个城市主导,而分类指导下则会带来更多监管。未来,可能会有部分城市进行政策调整,但房地产市场平稳的大原则不会改变。
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  • 337户业主买房6年后被查封:开发商把房子抵押了

    位于内蒙古自治区呼和浩特市的名都中央广场337户业主在住房购买6年后,于2018年12月18日收到法院的查封公告。而事实上,购房时这些业主全部正常交付首付款、办理了住房贷款。澎湃新闻了解到,由于在房产出售时,开发商内蒙古名都房地产开发有限责任公司(以下简称“名都地产”)就没有对这部分房源进行网签,业主至今仍然不是房产的真正产权人,这也给了开发商在资金紧张时能够将房产继续抵押的机会。在各方协调下,1月14日,呼和浩特市中级人民法院发布解封公告,公告显示法院已经对上述337户业主的房产,及对预查封被执行人名都地产在建工程抵押的8户房产,全部予以解封。但该债务问题仅是暂时缓解,并未真正解决;那些如同名都中央广场业主一样,购买房屋后未能获得网签的业主大有人在,他们的房子被拿去抵押的情况也较为普遍,这对业主而言,均是潜在的风险。住了好几年的房子被查封了据内蒙古广播电视台经济生活频道的报道,1月9号,位于呼和浩特市大学西街与呼伦贝尔南路交汇口的名都中央广场337户业主发现,自己家的房子在自己不知情的情况下,上了法院的预查封名单。查封公告显示:呼和浩特市中级人民法院依据执行裁定书预查封被执行人内蒙古名都房地产开发有限责任公司已预售许可的位于名都中央公寓商住楼在建工程抵押部分共337户,查封期限三年,并附有337户具体的名单。图片来源:央广网业主们介绍,这些房子大部分是在2012年到2013年之间买的房子,期间也多次和开发商名都地产沟通网签、办房本的事儿,但是名都地产一直在拖延。据央广网中国之声引用业主的话称,“我签的是商品房买卖合同,不是网签合同。我那时候交了定金和首付款之后,我跟开发商签的合同要求公积金贷款,但他一直没给我办。”这种情况下,已经出售的337户业主的房产没有在房产局网签、备案登记,房屋的产权仍在明珠地产,才有将房子抵押出去的机会。据悉,此次申请查封的申请人是长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司(以下简称“长城资产”)。据长城资于产2018年10月在北方新报发布的《中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司对内蒙古名都房地产开发有限责任公司债权竞价公告的补充公告》显示,长城资产拥有名都公司的债权总额93,786.16万元,由三笔债权构成。分别是长城资产分别于2015年12月28日、2017年11月从交通银行润宇支行、乌审旗包商村镇银行收购的名都地产债权、不良资产包,包含利息、罚金、违约金等。其中,贷款本金42,364万元,利息10,806.95万元,罚息20,278.92万元,违约金23,159.15万元,复利2,770.29万元。为了收回上述9亿多元的欠债,长城资产将名都地产告上了法庭。呼和浩特市中级人民法院作出查封被执行人内蒙古名都房地产开发有限责任公司多处抵押地块的裁定。有来自呼和浩特政府部门的知情人士透露,名都地产出现财务问题,公司甚至拿不出足够资金缴纳开发票产生的税款;具体到名都中央广场项目,还要债务方和长城资产的最终沟通,与偿债情况。近期,在各方协调下,长城资产同意和名都房产再次协调偿债事项并解除查封。澎湃新闻从长城资产递交的《解除查封申请书》中看到,因申请执行人和被执行人正在磋商偿债事宜,故申请对查封资产予以解除,中止本次执行。业主的麻烦仍没有解决未能网签成为业主房屋被抵押的关键因素。业主付完首付并办理住房贷款后,仍未能网签的现象在呼和浩特并不是独立存在的,而是普遍的,上述政府部门的知情人士称。该人士表示,目前,在呼和浩特并未有明确规定要求购房者买房时,房贷和网签的先后顺序,购房者申请商业贷款的话,会出现先贷款后网签的事情。这样的潜在的“危机”在呼和浩特并不是独有的。上述知情人士透露,业主已经办理贷款的房子被房地产开发商拿去作为在建工程抵押相对普遍。有业内人士透露,在北京、上海等城市均要求新购买的商品住宅需要进行网签之后,方能办理住房贷款,也越来越多的城市加入,但也的确存在有些银行在有些城市允许网签前即办理住房贷款。该知情人士表示,按照规定,房屋进行预售之后一个月内,房企有义务帮购房者进行网签,但在房地产开发中许多房地产企业会对在建工程进行抵押,进行贷款,如不能进行及时解押,便不能进行网签。来自呼和浩特市的房地产公司相关负责人透露,即使现在申请住房贷款,网签也不是贷款的先决条件,具体看银行要求的。项目拿到预售许可售出之后,将收到的首付款存入相关资金监管账户,向银行提交贷款审核,该账户通过银行银行贷款审核之后,银行即会凭借购房者的预售合同发放住房贷款。公积金贷款构筑的防护城河失灵公积金贷款可防止购房者购买的房屋被抵押,上述知情人表示。但该知情人士也称,在呼和浩特,公积金贷款的前提是网签;且就工程进度而言,呼和浩特市预售许可证获得的门槛低于公积金贷款的门槛,导致新房预售时购房者无法通过改政策来规避风险。网签之外,呼和浩特也在收紧公积金贷款的门槛。2018年4月,呼和浩特调整开发企业按揭贷款楼盘准入条件,包括楼盘主体封顶列为审批条件,尚未封顶的楼盘不得发放公积金贷款等。据悉,在呼和浩特,新建住房获取预售证的对工程工程进度的要求为到第三层即可,无需等到整体结构封顶,这也导致购房者购买房屋时无法办理公积金贷款。有呼和浩特房企人士称,不少房企在开盘时也明确拒绝公积金贷款。只能在购买房屋后,工程进度达到条件,才能商业贷款转公积金贷款,风险规避也就无从谈起。
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  • 购房“两天无理由退定” 网友:“福利”可以再长点

    新闻背景:在广东省东莞市,因冲动购房而导致的退定金纠纷近日有解了。1月11日,东莞市住房和城乡建设局在官网发布《关于推广使用的通知》,自今年3月1日起实施。其中最受关注的一点是,买家在楼盘认购后,“两天无理由退定”。“两天无理由退定”新规重在亮明态度虽然购房属于生活中最重要的大宗消费,理当慎重再慎重。但实际上,由于信息不对称,加上盲从情绪和冲动情绪的普遍存在,不排除有些售楼处故意制造紧张气氛,营造“千人抢房”乃至“万人抢房”的假象。买房时大多数人都容易头脑冲动,听信一时之言,被各种天花乱坠的利好消息所蛊惑,在各种营销套路诱惑之下蠢蠢欲动,仓促下定。一旦反悔,定金就泡汤,这让不少人因为一念之差买了自己并不真正看好的房子。这次广东东莞出台“无理由退定”政策,规定购房者在已签订认购合同、尚未签订购房合同的情况下,可以无理由解除认购书和退回定金,则有利于满足与保障购房者的反悔权,并由此而减少购房者与开发商之间因为购房反悔退还定金引发的纠纷,维护与促进购房领域的和谐与稳定。处理退房问题不能仅限于保障反悔权“无理由退定”政策对于购房者来讲,是多一种权益保护,减少购房者因不理性、冲动购房、不了解政策、不了解楼盘、与销售员沟通环节出现信息不对称、销售现场信息不透明亦或被销售现场连环“逼定”策略等情况而产生的无法追回定金的损失;但也有的认为,此次新规对楼市产生不了什么影响,因为它不会因此改变供需关系,就多了两天冷静期而已。然而,“无理由退定”政策也存在一定局限。不否认,该政策确实能给购房者一定程度的反悔机会,甚至能相对杜绝“霸王条款”,缓解激情造成的购房纠纷,也有可能倒逼开发商的自我规范。只是,这些方面尚属于相对初级的整顿。就目前市场情况来看,如果一位购房者下定决心要退房,除了激情消费等表层原因,大致有两方面主要原因。一方面是楼盘本身或者房地产商出现大问题,比如质量太差、面积误差太大等;另一方面,则是房子的价格在日后严重跌出了购房者的预期。如果真想处理好购房者退房的问题,这两方面才是症结所在。而这两方面的问题,都不是在两天的冷静期内就可以窥探出的。平衡购房双方权益仍需更加务实的机制《商品房买卖合同》一旦签订,即发生法律效力。除非房屋买卖双方协商一致并签订解除合同书面协议,或者经由法院裁定,《商品房买卖合同》不能撤销。所以,东莞市出台的是“无理由退定”,而非“无理由退房”。尽管如此,像东莞这样出台购房“无理由退定”,亦是一种有利于维护与保障消费者反悔权的积极举措。期待更多的城市都能出台类似规定,以减少由于购房者反悔无法退回定金引发的纠纷,在更大程度上保障消费者的反悔权利。其实,仅靠开发商在市场压力之下的被动选择远远不够,还需要从制度乃至法律上给出更明确的保障。东莞两天内可无理由退定,无疑开了一个好头。如何防止购房者冲动消费和非理性消费,如何平衡开发商与购房者的权益,如何根据我国楼市的现实行情做出更加务实的机制革新,仍需要进一步探索。微言大义:@珍珠进化论:“两天内无理由退定”涉及一个概率问题,应该不会有人为了两天的“福利”去刻意折腾,但对在考虑边缘的刚需却可以增加好感度和心理暗示。@伊依simple:两天不够,一个星期比较合适。@无端娉婷:两天太短了,交楼看到不满意可以退房还差不多。经济日报-中国经济网编后语:对于普通消费者来说,购房是一项重大开支。此次东莞市住建局出台的“两天无理由退定”规定,为购房者提供了一个冷静期和缓冲期,避免了因一时冲动而造成的非理性购房风险,一定程度上减少了后续的合同纠纷,值得鼓励。但须提醒购房者注意的是,“无理由退房”和“无理由退定”是完全不同的两个概念,“无理由退定”退的只是定金,并不是房款。对此,相关部门也要看到,不能仅靠“小恩小惠”来平衡购房者与开发商权益,而应制定更为精准的保护措施和系统的管理机制。
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  • 楼市景气度延续跌势 房贷利率难现全面大幅下降

    根据国家统计局16日公布的70个大中城市房价数据,楼市景气度延续跌势。再加上房贷利率涨幅收窄,市场预期房贷利率短期或大幅走低。此间观察家认为,基于今年银行信贷投向、负债成本、房地产调控等因素,房贷利率难现全面大幅下降。首先,从房贷利率松动原因看,2018年以来央行实施了五次降准,目前市场流动性呈现合理充裕状态,由此银行可调动的资金量级上升,有利于信贷规模扩大。但当前信用风险不容忽视,优质资产相对稀缺。个人住房贷款是相对安全的资产,银行有动力加大配置力度。需要指出的是,当前定向调控方向不会改变,央行给市场释放流动性的目的是为了加大对民营企业和小微企业的支持力度。随着纾困民企的政策不断出台,商业银行信贷投放的重点仍将放在实体经济和薄弱领域,而非房地产领域。其次,从负债端看,在流动性合理充裕的背景下,银行负债端压力将有所缓解。但要看到,在利率市场化、银行“存款搬家”的大趋势下,银行吸收存款的压力将长期存在。2018年以来,结构性存款作为银行揽储的主要工具之一,规模增长较大。考虑到一部分“便宜”的负债替换成结构性存款,银行负债端成本有所上升,这就要求资金端收益维持高位。个人按揭贷款因有抵押而相对有保障,但收益相对不高,银行在按揭贷款上的议价能力较强。再次,房地产市场严调控的态势不变,不支持房贷利率全面大幅下降。国家统计局16日公布的数据显示,一线城市新建商品住宅年底成交有所增加,价格有所上涨,二三线城市则继续保持稳定。事实上,房价的稳定意味着前期调控效果不断显现。房地产市场调控如果不稳定,会在一定程度上危害房地产市场的健康稳定发展。在“房住不炒”的政策基调下,调控将持续发力,防止房地产价格大起大落并促使其回归理性。此外,全面降息在短时间内可能性不大。央行表示,当前货币政策在实体经济中的作用正在逐步发挥,同时对原来的政策也在做动态评估,在此基础上再做进一步研究。因此,全面降息或在近期内不会发生。另外,从人民币汇率、房地产市场调控的角度看,也不宜降息,房贷利率全面下调的可能性不大。
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  • 集体建设用地入市试点再增5城 对冲房价上涨

    昨日,自然资源部发布关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函。原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,此次新增5个城市,体现了集体建设用地租赁住房试点进入2.0版本。选取的首批13个城市试点,主要在于流动人口规模相对大,租赁市场需求比较旺盛。而现在又增加5个城市,体现了改革试点扩容的态势。当然,从这5个城市的房价涨幅来看,2018年的上涨速度还是比较快的,所以从这个角度看,发展租赁住房试点可在一定程度上对冲房价上涨。自然资源部表示,试点城市要聚焦市场需求,坚持城乡统筹。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑,明确配套设施建设主体与标准,实现与周边地区公共服务均等化。尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。积极学习借鉴先行试点城市实践经验,加强政策宣传和舆论引导,发展规范有序的住房租赁市场,形成可复制、可推广的制度成果;要建立租金监测监管机制,租赁项目要合理确定租金,建立公开透明的租金变动约束机制,支持长期租赁。同时,试点城市还要规范审批和监管程序,明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体,完善项目审批程序。鼓励金融机构参与试点建设,依法依规提供金融产品服务,严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管,确保有序可控。严跃进认为,此次政策信号意义很强,即随着全国土地管理法的修改工作推进,后续集体建设用地改革的力度会继续强化,目前改革重点在于发展租赁市场,而共有产权住房预计后续也会推进。总体上看,这利好住房租赁市场供给端的发展和活跃。预计未纳入试点的省会城市,在2019年下半年也会有新的进展,如西安、济南、苏州等大城市,部分百强县或也有机会进行试点。
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  • 超3成城市二手房价下调,2019楼市将平稳调整

    在连续近两年的严厉调控下,我国房地产市场热度有所下降,房价涨幅明显趋于平稳。16日,国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,2018年我国70大中城市中,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计平均涨幅同比均回落。以一线城市为例,2018年1-12月平均同比上涨0.5%,涨幅较上年同期回落9.6个百分点;二手住房方面,同比上涨0.7%,涨幅比上年同期回落11.3个百分点。对此,业内人士表示,从2018年12月来看,22个热点城市二手住房进入调整行列,热点城市房价的拐点已经出现。自2015年底以来的楼市“牛市”已入尾声,预计未来一段时间房地产调控政策仍以微调为主,房地产市场将维持降温态势。新建住房销售价格涨跌互现2018年12月,各地继续坚持因城施策,切实履行城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,2018年12月,一线城市新建商品住宅年底成交有所增加,价格有所上涨,二三线城市则继续保持稳定。易居房地产研究院数据显示,根据国家统计局相关数据,对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均得知,2018年12月,70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.8%;同比上涨10.6%,较11月相比涨幅扩大0.3个百分点。具体来看,2018年12月,70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有59个,下跌的城市有8个。24个城市涨幅超过1%,较11月减少9个。其中,广州环比上涨3%,石家庄环比上涨2.5%,锦州环比上涨2.3%,丹东、呼和浩特环比上涨1.9%,大理环比上涨1.8%,南宁、秦皇岛环比上涨1.6%,烟台环比上涨1.5%。中原地产首席分析师张大伟表示,由于统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据,在各地限制签约的情况下,一方面前几月有低估房价的可能性,另一方面,在最近入市项目松绑下,各地释放高端存量集中签约,又放大了市场涨幅。因此,12月官方发布的全国房地产市场数据有所“失真”。以北京为例,2018年12月网签高端项目井喷,合计签约单价9万以上的高端住宅达到了269套,刷新了调控以来的新高。实际上是因为市场平稳后,北京的限高价盘网签政策出现了调整,以前不能签约的项目开始集中签约导致。与之类似的是广州,2018年10月19日发布政策对网签指导价格优化,调整双合同改为单合同。上海易居房地产研究院研究员王若辰表示,考虑到部分城市限价有所松动,高价地拿证开盘导致的结构性变化的影响,使得统计数据存在“部分失真”的情况,预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅会跟随环比涨幅呈现下行走势。22城二手住房进入调整行列二手住宅方面,易居房地产研究院数据显示,对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均得知,2018年12月,70个大中城市二手住宅价格环比涨幅为0.3%,目前已经出现连续45个月的上涨,但涨幅持续回落。张大伟表示,相比新建住宅限价,二手房市场的价格更代表市场真实价格,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经过半,北京上海二手房成交占比已超市场总成交的80%。他指出,一线城市二手房销售价格下调0.3%,31个二线城市二手房平均上涨0.1%,35个三线城市二手房平均上涨0.3%,均明显回落。易居房地产研究院报告显示,与2018年11月相比,2018年12月70个大中城市中,二手住宅价格环比下跌的有22个,下跌城市的数量占比达到31.4%。而2018年11月,价格下跌的城市只有17个。其中,厦门环比下调0.6%,跌幅最大,福州、青岛环比下调0.5%。张大伟说,2018年12月是自2016年以来,一二线城市二手房价格下调数量最多的月份。从预期看,二手房价格下调将是开始。在2018年8月全国楼市上涨达到顶峰后,金九银十不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,虽然从统计局的数据来看,二手房价的变化幅度仍然较小,但实际相比新房,二手房市场的降温更为明显。以一线城市为例,广州、深圳商品住宅成交翘尾,北京、上海成交价格出现上扬,套数环比略有上浮,但从58安居客线上的挂牌房源量来看,环比2018年11月整体下滑14.5%,其中广州环比下滑幅度最大,达到了13.2%。中国房地产协会会长冯俊也指出,对市场更敏感的是二手房,开发商由于刚性成本、销售策略等原因,会把新房房价维持在一定价格水平上,而二手房的供应者是个人,提供的市场信息敏感度更高。后期仍以“稳”为主王若辰表示,2018年12月,70城房价指数环比涨幅较11月明显收窄,市场继续降温。在此背景下,房价已接近合理区间。目前政策方面并未出现明显变化,预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主,房地产市场将维持降温态势。张大伟预计,未来几个月二手房价格的下调幅度将继续加大,部分城市新建住宅也将逐渐开始调整。张大伟说,全国多地在2018年10月前频繁升级调控政策,限购、限价、限贷、限商、限售多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧。张大伟预计,未来多个城市的微调宽松政策将密集出现。“全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮。”他认为,虽然进入2018年12月后,调控明显减少,但从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。贝壳研究院院长杨现领认为,2019年中国大中城市房地产市场或保持弱势回温。去年12月,13个重点城市中11城带看量和新增客源量环比回升,其中深圳、济南及成都等城回升明显。均价的下跌降低入市门槛,对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。“不过,楼市因城施策的基调未变,并且2019年新房供应库存相对较高,不会出现明显上行的动力。”他说。值得注意的是,有业内人士表示,住房回归居住属性、公共产品属性,让楼市泡沫渐进“软着陆”,是解决经济结构性问题的“总根源”。应避免部分地方政府因楼市下滑对财政、税收、固定资产投资和经济的影响,试探性地放大对楼市政策的松绑力度,带来不理性的资金入市。
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  • 两部门明确公租房资产管理原则:所有权和使用权分离

    财政部网站1月15日消息,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、住房城乡建设厅(委),新疆生产建设兵团财政局、建设局:为规范公共租赁住房资产管理工作,根据党的十九大精神,以及《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国预算法》等法律法规,我们制定了《公共租赁住房资产管理暂行办法》。现予印发,请遵照执行。执行中有何问题,请及时与我们联系。附件:公共租赁住房资产管理暂行办法第一章 总则第一条 为规范和加强公共租赁住房资产(以下简称公租房资产)管理,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国预算法》等法律法规,制定本办法。第二条 本办法适用于公租房资产管理行为。本办法所称公租房资产,是指地方政府住房保障主管部门持有的,纳入城镇住房保障规划和年度计划,向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅,以及配套的非住宅资产(公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物)。企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用本办法。第三条 财政部、住房城乡建设部负责制定全国公租房资产管理制度并组织实施,开展绩效评价和监督管理等工作。地方各级财政部门、地方各级住房保障主管部门负责制定本行政区域公租房资产管理制度并组织实施,开展财务管理、绩效评价和监督管理等工作。地方各级财政部门按国家和本地区有关规定权限办理本级政府公租房资产相关预算、资产相关收入收缴、处置事项审核,以及组织资产报告编制、审核、汇总等管理工作。地方各级住房保障主管部门按国家和本地区有关规定权限办理本级政府公租房资产的登记入账、配置、使用、处置、信息管理以及编制资产报告等管理工作。地方各级住房保障主管部门可以委托城镇住房保障实施机构,承担本行政区域内公租房保障的具体工作。第四条 公租房资产管理原则:(一)所有权和使用权相分离;(二)合理配置、高效使用、规范处置;(三)资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。第二章 资产配置第五条 公租房资产配置方式包括建设(含改扩建)、购置、调剂、接受捐赠等。第六条 公租房资产配置依据主要是:(一)城镇保障性安居工程规划或年度计划;(二)公租房实际需求;(三)公租房资产存量情况及绩效评价结果;(四)政府财力及债务状况等。第七条 地方各级住房保障主管部门组织编制本级政府公租房资产配置计划。公租房资产配置计划包括当年公租房资产的增减套数、面积、资金需求和来源、上一年度资产存量以及配置方式、经营维护等情况。公租房资产配置计划随同部门预算一同上报财政部门,申请资金纳入部门预算。第八条 地方各级住房保障主管部门应严格执行经批准的公租房资产相关预算。第九条 地方各级住房保障主管部门采用建设、购买等方式配置公租房资产的,应执行国家有关招投标、政府采购等法律法规规定。第十条 地方各级住房保障主管部门应在公租房项目工程验收合格并办理交付使用手续后,按照国家统一的会计制度要求,及时将在建工程转为公租房资产,并接收相关建设资料。第十一条 地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定,建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物。第三章 资产使用第十二条 地方各级住房保障主管部门应按照《公共租赁住房管理办法》(住房城乡建设部令第11号)等制度出租公租房资产。公租房资产出租收入和罚款收入按照政府非税收入管理和国库集中收缴管理的有关规定缴入同级国库,实行收支两条线管理。第十三条 适合通过政府购买服务方式实施的公租房资产运营管理和维护等服务事项,住房保障主管部门可按规定实施政府购买服务,并应在购买服务合同中约定承接主体相应的运营管理和维护等方面责任和义务,确保公租房资产的合理使用和正常运转。第十四条 地方各级住房保障主管部门可以组织对同一城市不同行政区划的公租房资产建立调剂使用机制,充分发挥公租房资产使用效率。第十五条 公租房项目配套的非住宅资产对外出租应当通过公开方式进行招租。第十六条 公租房中的住宅资产租赁合同到期后,根据政策可以续租的,地方各级住房保障主管部门应按相关工作程序将公租房资产继续出租给保障对象;保障对象不再续租或不再符合保障条件的,地方各级住房保障主管部门应及时收回公租房资产。第十七条 保障对象在租赁合同到期后拒不腾退的,住房保障主管部门应依法依规采取措施,要求保障对象腾退公租房。第十八条 接受捐赠的公租房资产,应纳入公租房体系统一管理和使用。捐赠人对捐赠房产有指定要求的,住房保障主管部门按指定要求管理使用。第十九条 地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。第四章 资产处置第二十条 由于机构职能调整或住房保障工作需要,公租房资产在不同行政事业单位之间进行划转的,划出方应报同级财政部门审核后报同级人民政府批准。第二十一条 符合下列条件之一需拆除公租房资产的,经同级财政部门审核,地方各级住房保障主管部门可以按照国家和本地区房地产管理有关规定办理:(一)由于自然灾害等不可抗力致使毁损的;(二)根据市政规划,需要拆除的;(三)经有资质的房屋鉴定部门鉴定,房屋达到D级危房的。第二十二条 国家对公租房资产处置事项另有规定的,依照其规定。第二十三条 公租房资产处置收入,按照政府非税收入管理和国库集中收缴管理的有关规定缴入同级国库,实行收支两条线管理。第五章 资产财务管理第二十四条 地方各级住房保障主管部门应按照国家统一的会计制度规定,及时对公租房资产进行会计核算。第二十五条 公租房交付使用后,地方各级住房保障主管部门应根据会计账簿及项目交付使用验收单等资料建立公租房资产卡片。第二十六条 公租房资产卡片分为主卡片和子卡片,主卡片按公租房项目建立,主要填写内容为:卡片编号、资产名称、产权所有人、位置、住宅套数、账面价值、累计折旧、账面余额、总建筑面积、占地面积等信息。在主卡片下建立相应的子卡片,子卡片主要填写内容为:子卡片编号、主卡片资产名称、资产类型、地址、账面价值、累计折旧、账面余额、建筑面积、租金标准等信息。第二十七条 公租房因合并、分立、改扩建,资产名称、账面价值、套数、建筑面积、占地面积等发生变更的,住房保障主管部门应及时变更资产卡片相应的信息。公租房资产因使用人发生变更的,住房保障主管部门应根据租赁合同、领交房手续等凭证及时更新资产卡片相应的信息。第二十八条 地方各级住房保障主管部门应定期组织开展资产盘点工作,确保资产“账、卡、物”相一致。第二十九条 地方各级住房保障主管部门应加强公租房资产信息管理,会同财政部门建立健全公租房资产信息管理系统,全面反映公租房资产信息。第三十条 对产权登记在国有企业,由地方各级住房保障主管部门控制或管理的公租房资产,地方各级住房保障主管部门不进行会计核算,但应将其相关信息录入公租房资产信息管理系统。第六章 资产报告第三十一条 地方各级住房保障主管部门、地方各级财政部门应根据有关要求,将公租房资产管理情况纳入行政事业性国有资产年度报告。第三十二条 地方各级住房保障主管部门应根据会计账簿、会计报表、资产卡片,按行政事业性国有资产年度报告有关要求定期编制资产报告,向同级财政部门报送,全面反映公租房资产管理情况。主要内容应包括:(一)公租房资产情况;(二)公租房资产相关管理制度建立和实施情况;(三)公租房资产配置、使用、处置和收入情况;(四)其他需要报告的事项。第三十三条 地方各级财政部门应汇总和编报本行政区域包含公租房资产在内的国有资产管理情况年度报告,并按有关要求做好向本级人大常委会报告工作。第三十四条 对产权登记在国有企业,由地方各级住房保障主管部门统一管理的公租房资产,地方各级住房保障主管部门应参照第三十二条有关要求,将其作为附件随本部门的资产报告报送。第三十五条 地方各级住房保障主管部门应定期公开本级政府公租房资产存量、变动和使用情况等信息。第七章 监督管理第三十六条 各级财政部门、住房保障主管部门及其工作人员,应认真履行公租房资产监管职责,依法维护资产的安全、完整。第三十七条 地方各级住房保障主管部门应对保障对象使用公租房资产情况和保障对象家庭人口、住房、经济变化情况进行监督,对违反保障性住房政策和合同约定使用资产的,按照合同约定收回资产,并按照有关规定追究责任。第三十八条 各级财政部门、住房保障主管部门及其工作人员违反本办法规定,存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的,按照《中华人民共和国公务员法》《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究相应责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。第八章 附则第三十九条 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政部门和住房保障主管部门,可以根据本办法,结合本地区实际情况,制定具体实施办法并报财政部、住房城乡建设部备案。第四十条 地方各级住房保障主管部门持有的,未纳入城镇住房保障规划和年度计划的其他公租房参照本办法进行管理。第四十一条 本办法自2019年1月1日起施行。
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  • 多地楼市出现政策松动和微调 2019年楼市分析

    “房住不炒”效应凸显 投机客全面退潮  多地楼市出现政策松动和微调  2019年楼市或温和回归理性去年中国楼市出现调整,尤其是下半年调整力度较大,近段时间,部分城市也出现了政策松动和微调。专家预计,2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温,部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。 多地松绑房地产调控政策近一个多月来,多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中,最为明确的是山东菏泽市,明确提出取消限售条件,这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。1月10日,珠海市提出,将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系,探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知,暂停“摇号售房”规则。2018年12月底,广州市出台最新规定,可异地提取公积金进行购房;几乎同时,佛山市取消了购房最低准入条件。回顾2018年,房地产调控政策由紧到松。相对应的是,地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是明确提出取消限售条件。2018年12月,社科院发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》指出,综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响,进入2018年下半年后,随着持续三年的调控政策逐渐显现效应,部分城市楼市逐渐显露疲态,土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加,部分城市的库存又进入上升通道。业内人士分析认为,2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任。基于此,未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变,在支持居民合理居住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求,缓解热点城市房价上涨压力。联系到近期菏泽取消限售,有分析认为本轮调控政策预期将出现转变,更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市,放松调控的可能性更大。新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为,当前,市场成交量下滑是住宅市场的主流。“限购的目的是为了限制投机,既然投机客全面退潮,放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如,降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准,都会增加市场成交量。”在他看来,限价政策也有放松迹象。“一些城市在市场下行时放松高端盘价格,释放高价地入市,顺势解决了高端盘‘堰塞湖’问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势,也会推动住宅市场的回温。”部分城市存在政策回调动力至于政策放松的边界在哪里?欧阳捷认为,“限购政策将出现普遍性放松,但不会是取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上,比如农民进城买房即可落户,本科落户降为中专可落户,社保年限可以降为半年甚至更低。”“房地产市场正面临逆周期调节的时机,政策放松恰是逆周期调节的预调微调。”欧阳捷表示,地方政府适度放松调控,吸引房企买地,金融机构下调利率,都在助推市场回温。“不过,‘房住不炒’仍是长期定位,从这个意义上来说,放松不等于放开,调控也不会退出。”在业内看来,局部市场住宅销售持续遇冷是政策松绑的主要原因。2018年,全年商品住宅成交规模较2017年微增,城市市场格局也发生了明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著,城市热点轮动的势头方兴未艾。克而瑞地产研究中心的统计数据显示,从2018全年成交结构来看,三四线市场依然是商品房成交规模主力,占比上升至69%,一线和二线城市成交规模继续同比下降。该机构认为,考虑到2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延,部分三四线城市项目已经降价抢跑,预计2019年城市市场成交规模整体将下滑,而政策回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期全国部分城市出现了政策调整,“这说明政策放松会考虑很多内容,目前是试探阶段,比较谨慎。”严跃进认为,“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念,政策的松绑相对会谨慎,不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念,政策上相对会有所放松,体现了‘政策分类指导’的导向。” 预计不同城市间表现仍将出现分化克而瑞地产研究中心相关人士分析认为,考虑到当前市场已经转冷,项目去化率已经有明显的下调,而菏泽、珠海等局部政策放松后,调控放松预期被进一步强化。但是,购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍,大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期,预计2019全年不同城市间表现仍将出现分化。易居房地产研究院分析预测,2019年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势,预计全年同比下降6%左右,在持续四年增长后再次转降。因此,易居方面在《2018-2019年全国房地产市场研究报告》中预测指出,2019年全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程,全国多数地区的楼市都处于过冬状态。该机构据此分析指出,“相关部门必须密切关注降温节奏与幅度,转变调控思路,由之前两年多的紧缩型调控,慢慢过渡到扩张型调控;政策重心由防房价大起,转向防大落。以确保全国房地产市场实现‘软着陆’,朝着平稳健康的发展方向推进。”针对2019年的政策走势,易居方面指出,在“房住不炒”大前提不变的情况下,相关部门和地方政府同时将关注地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力,进而出现各类托底和提振的政策内容。从宽松的角度看,对于一些楼市下行压力大的城市,将遵循“一城一策”的大方向,局部放松,尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面,会有放松的可能。“房地产需求端的政策将进一步宽松。其中房屋买卖市场上将对限购、限售等政策做进一步调整,尤其是一些房价上涨幅度有效控制、市场交易下行力度大的城市,预计放宽的可能性较大。”易居研究院在报告中进一步指出。值得一提的是,社科院在2018年12月发布的报告中也同样指出,综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响,预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势,出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力,刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。社科院的报告由此预计,未来,一线城市可能微调调控措施,保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件,激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手,极力维护楼市的温度。(记者 高伟)
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  • 全国首个"无理由退房"新规出台 业内:是极强政策信号

    极强政策信号!全国首个“无理由退房”新规出台 ,意味着啥?广东省东莞市1月13日发布新规,购房者交定金认购楼盘后,两天内可无理由退房。因此,东莞也成为国内首个出台“无理由退房”政策的城市。广东东莞出台“2天无理由退房”新规1月11日,广东省东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》。根据《通知》,购房者在认购书签订之日起两个自然日内(不含签订当日)要求解除认购书退回定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,出售方应当退还。该规定将从今年3月1日起正式实施。市民:很利民,给了广大消费者一个能够重新选择的机会。市民:比如,因为地段好或者其它销售手段,当时买了,买了之后回去各种原因,可能就不想再做这件事情了,或者有其他的打算,可以退还的话,还是比较合理的。专家表示,本次新规意在保护置业者消费权益,让市场回归理性。地产分析师 李兴旺:对于行业的制度完善,是一个比较大的积极影响,对于购房者也是比较大的利好。也有专家表示,“无理由退房”与“零首付”“分期付首付”等都是一种营销方式,也是楼市下行的表现。不过此次由地方政府牵头出台无理由退房,是一个极强的政策信号。数据显示,东莞2018一手住宅合计网签45341套,环比2017年下跌10.3%;销售面积521万平方米,环比2017年下降7.6%。【评论】就该把“退货权”还给购房人广东省东莞市推“无理由退房”虽然只有两天后悔期,但至少给予了购房者一定程度的后续选择权,是对消费者权益的一种保障。对此,《新京报》评论:商品房算是价值较高的商品,虽然采取无理由退房时得综合考量,但未必不能参照其他商品交易中的“退货权”,给予消费者以冷静期和反悔权。这其实也是更有力地保护消费者权益。而从更大范围来看,这也有助于让购房者的消费权益归位,让市场回归理性。
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  • 为了冲业绩这些公司甩卖房产 降价200万仍无人问津

    卖房难,降价200万仍无人问津!去年底为了冲业绩,这些公司挥泪大甩卖楼市低迷,房子难卖。哪怕是上海、深圳这样的一线城市,哪怕是学区房,哪怕是大降价……14日晚间,上海三毛公告称,由于房地产交易市场不活跃,公司位于深圳两处住宅房产降价近200万后仍无人竞买,公司拟终止前述两项房产的挂牌事宜,该房产已经撤牌。1月5日,新华传媒公告称,公司全资子公司上海新华传媒连锁有限公司持有的位于上海市商城路660号乐凯大厦的房产,将再次通过上海文化产权交易所挂牌出售,挂牌价格调整为1.68亿元,大幅降价1900万元。为了冲业绩,不少上市公司都有在年底突击卖房的冲动。数据显示,截至2018年三季度末,A股3582家上市公司中有1696家上市公司持有投资性房产,占比47.57%,合计持有市值达1.1万亿元。不过随着全国范围内房地产市场降温明显,上市公司卖房想卖个好价钱越来越难,折价处理、无人竞拍导致撤牌的案例越来越多。降价200万元仍无人竞买自2018年4月起,上海三毛在深圳联合产权交易所公开挂牌转让位于深圳海王大厦住宅楼13B、13C室两处房产,首次挂牌价格为1177.11万元,较评估价格上浮20%。因房产交易市场不活跃,公司经相关内部决策程序后两次下调挂牌价至评估价格980.93万元。最新信息显示,2019年1月14日公司接深圳联合产权交易所函告,截至2019年1月3日,公司上述房产未能征集到意向受让方。公司决定终止深圳海王大厦住宅楼13B、13C室的房产的挂牌事宜,上述两处房产现已撤牌。上海三毛此前公告显示,深圳海王大厦住宅楼13B、13C面积分别为130.32平米和121.2平米,账面原值分别为136.4万元和126.8万元,评估价格为980.93万元。从公司下调后的挂牌价格来看,出售均价在3.9万元/平方米。深圳房天下信息显示,该小区属于深圳成交一般活跃小区,主要卖点是学区。目前同一小区2018年12月参考均价在3.5万元/平方米。有业内人士表示,海王大厦建成时间较久,居住环境一般,小区住户与商家混杂,上市公司房产难以卖出或许是定价偏高。卖房大军扩容据记者不完全统计,2018年四季度已经有超过30家上市公司公告拟出售房产,较2017年同期明显增加。一般来说,上市公司处置房产是为了增厚当期业绩。不少上市公司一次性出让多处房产,不乏规模上亿者。莱茵体育2018年10月底公告,公司计划出售杭州47套房产(商业物业),账面原值1.95亿元,拟售价达到了2.8亿元。公司表示,出售房产是为了盘活公司现有资产,优化资产结构,提高资产运营效率。2018年证券市场表现低迷,一向“高大上”的券商在年底也纷纷加入了卖房大军,实属罕见。2018年12月以来,已有国元证券、中原证券和华西证券加入到了卖房的队伍中。一二线城市房产仍属于“硬通货”,上市公司为充分体现其价值也是煞费苦心。力帆股份尽管并未卖房,但公司2018年12月17日公告,公司全资子公司自用房产拟转为投资性房产,据评估将增加公司资本公积2.05亿元,影响当期净利约5000万元。公司前三季度实现净利润1.34亿元,变更会计政策后多出的5000万预计将对全年业绩产生积极影响。折价出售房产国家统计局数据显示,2018年11月,多达17个城市的二手房价格环比下调,其中厦门、北京、无锡环比跌幅排在前三。要想快速回款,上市公司卖房恐怕也要降价。ST新梅2018年11月公告,完成其上海新梅大厦的房产转让过户手续。公司表示,该交易预计将为公司当期增加约3500万元的净利润。不过ST新梅此前曾预计,该房屋转让将为公司当期至少增加约4500万元的净利润。这或许意味着上市公司大幅下调了交易价格。三变科技近期公告显示,公司9折优惠卖房已经收到成效。公司此前拟通过挂牌出售其持有的9处房产,其中5处由于无意向方而未能卖出。公司决定终止未卖出的5套房挂牌,同比拟以9折价格处理前述房屋。截至目前,其中3处房产已交易完成,公司预计这3处房产交易将对公司本年度净利润影响约为990万元。
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  • 香港官员:二手房价下跌 是否放松调控言之尚早

    香港楼市近期正在经历放缓,但香港官方人士表示,由于二手房价跌幅不到10%,现在谈是否会放松调控言之尚早。“香港金融管理局推出逆周期宏观监管措施,包括收紧按揭成数,有稳定楼市作用,在楼价上升时尤为重要。”1月14日,香港财经事务及库务局局长刘怡翔在出席亚洲金融论坛后对媒体表示。刘怡翔说,目前香港二手楼价格由高峰期下调仅8%至9%,政府现在会否“减辣(放松楼市调控措施)”或调整按揭措施是言之尚早。当局会密切留意市场发展,视乎情况才决定下一步行动。亚洲金融论坛由香港特别行政区政府与香港贸易发展局主办,创立于2007年,探讨亚洲市场的最新发展与趋势,此次论坛为期两天(2019年1月14日-15日)。香港特别行政区行政长官林郑月娥、香港贸易发展局主席罗康瑞分别作开幕辞和欢迎辞。据大公报报道,林郑月娥表示,香港今年经济前景面对严峻挑战,环球经济存在很多不确定因素,包括中美贸易摩擦,但香港有稳健的经济基础、充裕的公共财政,和审慎的金融监管,特区政府会主动应对,相信有足够能力将外来经济挑战转为发展机遇。林郑月娥又表示,虽然香港经济受外来因素影响,但2018年头三季经济增长达3.7%,全年增长预测为3.2%,仍高于过去10年平均的2.7%,失业率则处于20年的低位2.8%。2018年1月10日,香港金融管理局公布,由2019年1月1日起,香港适用的逆周期缓冲资本(CCyB)会由现行的1.875%,上调至2.5%。金融管理专员陈德霖表示:“鉴于信贷与本地生产总值差距及物业价格与租金差距等主要指标仍处于偏高水平,因此香港有需要持续累积CCyB。尤其是信贷与本地生产总值差距已超过19%,表明系统性风险并未减退。如这些风险一旦实现,CCyB可提高银行体系承受冲击的能力。”彼时,香港房价已连涨20个月,距离2018年8月的全面回落还有8个月。2018年2月28日,香港财政司司长陈茂波在香港立法会发表2018至2019年度《财政预算案》时表示,过去数年,在住宅单位供应偏紧、利率超低及资金流入的迭加因素影响下,香港楼价已非一般市民所能负担。陈茂波因此希望,香港市民在做出置业决定前,应小心衡量风险。去年11月、12月,香港住宅销售连续两个月同比腰斩。2018年12月10日,林郑月娥对于香港楼市正向下调整表示“有些人觉得是负面但我觉得很正面”。“据差饷物业估价署数字,自今年8月起楼价已下跌3.7%,但这个调整幅度远远未能抵销2018年的升幅,更不要说由我上任以来,即7月1日后的升幅。所以若有人存有任何幻想,看到楼价跌,政府便会出招救市,可以不用想了。”2016年11月4日,香港出台了新政抑制房地产市场过热,全面提高买卖住宅物业印花税率,税率统一调整至交易额的15%,仅首次置业的香港本地居民以及“一换一”的置换客才不受新政影响,非香港永久居民置业则统一征收30%的印花税。去年6月,香港行政会议召开特别会议,通过了居屋与巿价脱钩,开征物业空置税,将卖地表中地皮兴建公营房屋等3项政策。此外,刘怡翔指出,近期香港兑美元的汇率较接近7.85(1美元约为7.85港元),走势转弱是市场供求所致,银行同业拆息在新年后转为宽松,但汇率仍受美元近期强势影响。刘怡翔认为,美国联储局表明对加息步伐会较为忍耐,也会更留意缩减资产的时间表,不会一面倒自动推行,因此,利率对香港的压力尚需留意市场发展。
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  • 200万全款买房129天后:房拿不到,钱退不回

    购房者投诉杭州昆盛肖邦楼盘拖延网签不交房,200万元全款买的房子仍在抵押状态钱报调查涉及购房者至少95人,金额1.5亿元;杭州房管局称将督促开发商尽快出方案2018年9月7日,林先生拿着筹到的200多万元,在杭州九堡的昆盛肖邦楼盘买下了一套房。如今,129天过去,别说房子,就连购房合同都没着落。开发商杭州昆盛房地产开发有限公司(以下简称“昆盛房产”)三番五次拖延网签时间,从去年9月拖到现在,依然无果。全款购房,却始终难有下文,房子拿不着,钱也拿不回,林先生的心情可想而知。据钱江晚报记者调查,和林先生遭遇差不多的,至少有95人以上,涉及金额近1.5亿元。购房者:交了全款,4个多月签不了合同林先生购房的昆盛肖邦不是新盘。昆盛肖邦,2015年底开始销售,2017年底整体交付。但到2018年8月,仍有783套房源处于限制销售中,也就是被抵押状态。去年8月,传出这些限制房产开始销售的消息。当时,九鼎装饰公司内部就发布过信息:“公司目前有资源可以拿到位于市区的批量住宅,共17层……单价2.5万元/平方米(一次性付款)—2.7万元/平方米(按揭贷款),部门经理、员工、亲友购房的可以联系×××。”钱江晚报记者了解,上述房源就来自昆盛肖邦楼盘。“这批房子本身就是我们‘买’下来的,作为员工内部福利的。”当时,记者以员工购房的名义曾咨询九鼎相关负责人。同样是在去年8月下旬,林先生也从浙江昆仑置业集团有限公司(以下简称“昆仑置业”)员工处,获得了楼盘开售的信息。原本备案均价在16000元左右的房价,被加价7000元销售,且只接受全款,要求在9月10日前后交齐。“(房价)毕竟比周边要低,消息出来后,比较抢手。”尽管此前昆盛肖邦屡次曝出负面消息,但传消息的昆仑置业员工和自己关系很好,林先生没有犹豫,立刻借了一笔钱,凑齐了房款。头次交钱是在去年9月初,林先生由担保人(昆仑置业员工)领着,在昆仑·西城广场的办公室内,交纳定金。“进门之前,先把我们手机收了,再拿着现金由财务点清。”林先生当天交纳了10万元现金,没有收据,“给了我们几天时间,筹集余下的房款。”剩下的200多万元房款,在去年10月7日和11日分两次结清。按此前约定,第一笔超过备案房价的差价,转账至担保人的个人账户;而第二笔备案房价,统一转账至杭州昆盛房地产开发有限公司。担保人告诉林先生,不出意外,国庆节前他就能网签合同。他憧憬着,接下来很快就能拿到钥匙。担保人:介绍朋友来买房,现在没脸见他国庆很快过去,林先生没有等到他的购房合同。“他(担保人)告诉我,公司承诺10月中旬房子可以解押网签。”但林先生很快又一次失望了。从去年9月底,到10月中旬,再到11月,前前后后改了四五次说法,林先生的心情也从焦虑到失望,之后是愤怒。愤怒的不止是林先生,去年12月底,有购房者将昆盛拖延网签的情况,向12345投诉。很快,在杭州市江干区市场监督管理局的组织下,购房者与昆盛房产进行了第一轮调解。在一名购房者提供的长达24分钟的录音里,昆盛房产将房子无法网签的理由,安在了部分员工头上,称由于存在加价行为,扰乱市场,被杭州市住保房管局暂停网签。昆盛地产法人楼岱军在录音中表示,目前昆盛肖邦的房子仍被抵押给民生银行,通过昆仑置业员工缴纳的购房款,也被挪作他用,目前没钱退款。双方约定,购房者暂不退房,昆盛肖邦楼盘的房价降至备案的16000元均价,并将绑定车位价格上调至50万元。但2019年元旦过后,协商结果被昆盛房产单方面毁约。“签不了合同的原因很简单,就是这批房源到现在还没解押。”一名昆仑置业的员工小陈(化名)向记者表示,原本全款收受的房款是要用于解除昆盛肖邦楼盘的抵押状态,但据他所知,钱很快就被挪用作偿还公司另一项目的贷款。小陈表示,第一次调解后,公司曾按协议,对部分购房者退还了差价,“但只有很少一部分,目的就是为了压住态势。”但后续没法继续退款的原因,说白了就是“没钱”。“最苦的就是我们这些员工了。”小陈作为担保人,介绍了朋友来买房,“现在我都没脸见他。”昆仑置业:我们只是股东,你去问昆盛钱江晚报记者在国家企业信用信息公示系统中查询到,杭州昆盛房地产开发有限公司背后有三家股东公司,浙江昆仑置业、杭州西湖房产和杭州昆嘉投资管理有限公司,其中:昆仑置业出资1700万元,持股34%,是大股东;另两家各出资1650万元,分别持股33%。而目前支付了购房款却既拿不到房又退不了钱的购房者,当初都是通过昆仑置业的员工关系买的房。如今闹出了纠纷,大股东昆仑置业知情吗?“昆盛的事情你当然去问昆盛,我们只是三个股东之一。”当钱江晚报记者联系昆仑置业相关负责人时,对方答复得毫不犹豫,“不知道。”真的一点都不知道吗?“知道一点,但是不清楚。”知道哪一点呢?“这个事情……要不你们(媒体)就不要做(报道)了吧。”对方坚称对昆盛肖邦这个项目,昆仑“只出资不操盘”,所以不清楚销售的事情。然而,在购房者看来,昆仑置业在其中难脱干系:购房的定金是由昆仑置业的员工领着去交的,50万元的房款差价是转到昆仑置业员工名下的,甚至最新出炉的处理方案都是昆仑出的。上周六,小陈接到公司通知,要求依最新方案安抚购房者。方案提及,对于仍需购房的客户,按23000元的均价继续销售,可以签订线下合同,等到4月再进行网签;而不愿购房的消费者,可以在5月进行退款。“只做口头告知,不做书面承诺。”对这个方案,小陈很为难,“这个协议太虚了,我都没底气去说。”他说目前公司也根本没有这笔钱落实,很难让人信服。“我肯定不会同意的。”林先生表示,几次三番的变卦,已经让他对昆盛房产彻底失去信任。我现在的要求就是,“要么退款,要么按之前的协议给房。”房管局:督促开发商尽快出方案“我们已经多次约谈过开发企业,要求开发企业给出一个解决方案,但到目前为止他们还没有提出方案。”钱江晚报记者向杭州市住房保障和房产管理局相关负责人求证此事时得知,监管部门目前已介入调查,但因为消费者手中只有付款小票,没有书面协议,这笔钱虽然进了开发商的账户,但是不是作为购房款,很难认定。林先生购买的昆盛肖邦8幢,在杭州透明售房网上的销控信息仍显示为醒目的红色,即“限制销售”房源。杭州市住保房管局方面解释说,昆盛房产的房子目前处于抵押状态,限制销售,开发商不解决好抵押资金的问题,他们不会放开网签通道。“暂停网签主要也是为了保护消费者的权益,防止开发商一房两卖。”此前,在接受媒体采访时,杭州市住保房管局相关负责人曾透露,购房者支付的总额约1.5亿元资金的去向已在调查当中,如果有涉及刑事问题,还需要公安部门介入。钱江晚报记者进一步了解时,这位负责人表示将“督促开发企业尽快出解决方案”,如果开发企业不配合,还是建议消费者通过司法途径解决问题。
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  • 北京:2019年将完成1200公顷住宅供地

    人民网北京1月14日电(许维娜)上午9点,北京市十五届人大二次会议正式开幕,北京市市长陈吉宁在会上作政府工作报告,向大会报告工作。陈吉宁在作政府工作报告时表示,2019年要更好解决群众住房问题。完善住房市场体系和住房保障体系,保持房地产市场平稳健康发展。完成1200公顷住宅供地,加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定。加强老旧小区改造工作统筹,多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套,完成棚户区改造1.15万户。报告指出,北京市今年将高质量规划建设管理好城市副中心。以市级机关搬迁为契机,推动适宜的功能和产业向副中心转移;北京市今年将启动行政办公区二期工程,开工建设副中心站综合交通枢纽;高品质抓好运河商务区建设。推进环球主题公园建设,启动建设副中心剧院、图书馆、博物馆,抓好北京学校、安贞医院通州院区、综合体育场馆等一批公共服务项目建设。报告还提到,要深入对接支持雄安新区,开工建设4所“交钥匙”学校医院,实现京雄城际北京段开通使用,切实做到雄安新区需要什么就主动支持什么。确保北京大兴国际机场如期建成通航。加快建设京沈客专、京唐城际等一批重大工程;坚持“四个统一”,强化副中心与河北廊坊交界地区规划建设管控,推动产业、基础设施、公共服务等向北三县延伸布局。此外,报告表示,北京2019年要不断壮大高精尖产业。推动10个高精尖产业发展政策落地,全面推行产业用地全生命周期管理,实施好差别化产业用地供地政策,积极盘活闲置低效用地和楼宇。
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  • 超40家上市房企2018年销售金额超5万亿

    截至1月11日晚间,已有超40家上市房企披露2018年销售业绩。40家房企2018年全年销售金额超过5万亿。在已披露销售数据房企中,有28家上市房企销售金额突破千亿。从销售榜单上看,碧桂园、万科、恒大仍然稳居销售榜单三甲,其中碧桂园权益销售金额超过5018亿元,万科2018年销售金额突破6000亿元。中国恒大2018全年销售金额为5513亿元。虽然碧桂园权益销售金额为5018亿元,但据机构统计数据显示,碧桂园销售金额或已突破7000亿元。截至1月11日,保利地产仍未公布全年销售业绩,但今年10月融创中国在销售业绩榜单中,已反超保利地产,融创中国2018年销售金额为4949.50亿元,同比增幅进27%。前11个月销售额为3600亿元的保利地产或很难在12月再度反超融创中国。数据显示,2018年有多家房企销售业绩首次突破千亿,其中包括中国金茂、阳光城、融信中国、富力地产、中南置地、远洋集团、荣盛发展和雅居乐。而据机构数据显示,中梁控股、正荣集团、蓝光发展、金科股份中梁地产等房企2018年度销售金额也突破千亿规模。中原地产首席分析师张大伟表示,从12月份销售数据看,大部分龙头房企2018年业绩仍然平稳,不少房企业绩增速超过三成,标杆房企市场占有率继续提升。但2018年下半年销售额上涨速度明显放缓,预计2019年初销售额难以超过2018年同期。
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  • 去年全国流拍土地总建面达上年3.5倍 碧桂园拿地最猛

    2018年的全国土地市场成交出现分化,一线和三四线城市降温明显,二线城市土地成交量持续上涨,但涨幅回落。总体来看,全国土地市场逐渐回归平稳,土地成交价格明显下调,流拍数量急剧上升,企业受资金承压拿地信心逐渐降低。2019年,虽然房地产政策出现微调信号,但是中央经济工作会议再次强调“房住不炒”,各地楼市、地市料将继续保持稳定。
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  • 嘉兴不动产登记系统正式上线 实现全程网上办理

    嘉兴不动产登记 “全程网上办理”“嘉兴市不动产登记网上办理系统”已于1月8日正式上线,该市市民只需登录“浙里办”APP,就能在网上操作完成市本级范围内的不动产预告登记等业务,不动产登记证明可通过邮寄的方式获取,或直接下载不动产登记电子证明,真正实现办事“零见面”“不用跑一次”。申请人通过“浙里办”APP登录“网上办理系统”后,首先要自助上传申请材料。在提交材料环节,电子化系统采取智能化、格式化、范例化处理,提供全过程人性化服务。申请人可根据提示内容上传身份证、预售合同等内容,涉及委托办理的,可根据提示内容到嘉兴市国土局官网不动产登记专栏下载“不动产交易纳税登记授权委托书”,方便企业或其他权利人委托办理。据介绍,按照“最多跑一次、不用跑一次”的目标,该市不动产登记积极推进“一证通办”平台的数据共享与应用,以打破信息孤岛、实现数据共享为重点,进一步加大数据的应用。申请人填写、上传材料信息后,系统通过“一证通办”平台校验权利人身份信息及合同信息等内容,确保登记内容的真实性、有效性。值得一提的是,在窗口办理不动产业务时,各项表单相对较多,而通过不动产登记网上办理系统,申请材料可在系统内“一键生成”受理通知书、不动产登记申请。
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  • 多地公积金政策调整重在因城施策

    此次多地调整公积金政策,并不是松绑楼市,而是重在因城施策。各地并不是单一地提高提取金额,而是依据不同地区的不同情况,采取了不同的调整政策,可以更好地满足刚性需求,体现了“因城施策、分类指导”的要求,也体现了地方在楼市调控问题上的自主权扩大近来,多地调整了公积金提取政策。如北京、银川简化了公积金提取手续;福州调高了提取额度、广州放宽了异地购房提取。与此同时,长沙、汕头则收紧提取政策,对缴存时限、异地购房和个人征信等规定更为严格。听到调整公积金政策的消息,很多人的第一反应是楼市开始松绑了,房价可能要涨了。不过,此次多地调整公积金政策,并不是松绑楼市,而是重在因城施策。很多人注意到,过去在公积金政策调整上,更多的是侧重于调整提取金额。也就是说,提取金额放得越宽,政策越松;提取金额收得越紧,政策也收得越紧。于是,公积金提取政策在一定程度上成了楼市政策的“晴雨表”。此次各地在调整公积金政策中,并不是单一地提高提取金额,而是依据不同地区的不同情况,采取了不同的调整政策。仔细分析,可以发现三大信号。首先是在楼市方面进一步向地方放权。中央经济工作会议在进一步明确“房住不炒”定位的同时,提出了“因城施策、分类指导”的要求,由过去的“分类调控”转变为“分类指导”。这也意味着,楼市调控已经取得了阶段性成果,只要不违背“房住不炒”的定位,确保房价不再快速上涨,各地可依据本地实际,对楼市政策适当调整。调整公积金政策,无疑是地方政府能够采用的一种手段,也不容易对楼市形成大的冲击。从“分类调控”到“分类指导”,中央在楼市问题上进一步给地方放权、把楼市稳定的保障权交给地方,增强了地方在楼市问题上的主体责任,责任和权力更加对等。其次是刚性需求应充分满足。楼市调控的目的,是为了遏制住房过度投资、打击炒房,并非限制刚性需求。过去一段时间,由于房价上涨速度过快,且上涨的内在动力过强,大多数地方对楼市调控的力度很大,不仅遏制住了炒房和过度投资,也限制了刚性需求,导致刚需负担加重。中央经济工作会议举行后,多地调整公积金政策,是在“分类指导”下的策略调整,可以更好地满足刚性需求。这不仅能够更好地体现政策善意,也有利于保持楼市的稳定,可避免楼市大起大落进而带来“房闹”等乱象。再次是提高地方工作效率。很多人注意到,在此次多地公积金政策调整中,都把简化手续当作新政的重要方面,改变过去提取公积金手续过于繁杂的情况,如南京明确提取公积金不必再提交10项证明材料,避免证明“你妈是你妈”的现象发生。银川、哈尔滨更是实行了公积金业务网上办理,单位缴存人只需在业务柜台认证注册后,“足不出户”即可办理住房公积金业务。这都是各地服务环境改善、工作效率提高的表现,有利于为使用公积金的购房者节省办理时间和精力。还应该注意到,在多地放宽公积金提取的同时,有些地方则收紧了提取政策,如长沙和汕头在个人征信和异地提取方面都作出了较为严格的规定。显然,这也进一步体现了“因城施策、分类指导”的要求,体现了地方在楼市问题上的自主权扩大。(谭浩俊)
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  • 首套房贷利率出现回落,深圳四大行回调至上浮10%

    2018年12月,深圳部分银行的首套房贷利率,从上浮15%悄然回调至上浮10%。而根据融360发布的全国房贷利率报告来看,2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比11月下降0.53%,这也是23个月来的首次下降。业内人士认为,目前一线城市较早出现下降趋势,二线城市相继出现利率回调,但整体下降幅度较小。预计,后期或有更多城市出现变动回调,但是在大框架内下降的幅度不会过大,稳中有降或将是利率变化特征的反映。房贷利率现松动迹象据融360监测数据显示,2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,环比11月下降0.53%,这是全国首套房贷平均利率23个月以来首次出现下降。不过,与2017年同期的5.38%相比,仍然高出0.3个百分点。回顾2018年,房贷利率一直呈现出低速上涨趋势,利率均值不断刷新高。但年底以来,北上广深一线城市的房贷利率,不论是一套还是二套,均出现了松动迹象。据融360最新数据显示,2018年12月已有超过17个城市利率均值出现下降,同时个别地区出现限购、限售政策调整,允许地区结合实际情况做合理调整。2018年12月,北上广深一线城市首套房贷款平均利率处于5.09%-5.57%,北京为5.45%,较2018年11月回落0.02%;上海为5.09%,较2018年11月回落0.1%;广州为5.55%,较2018年11月回落0.07%。此外,杭州首套房贷利率均值出现三连跌为5.62%,但依然处于上浮状态;南京地区多家银行下调首套房贷利率,下调的幅度大致为基准5个百分点,但主流仍然执行基准上浮20%;珠海首套房贷利率处于二连跌状态,多家银行下调房贷利率,调整幅度大致在基准5-10个百分点。“初步预计全国地区将会有其他城市跟进下调,不过总体幅度不会过大,市场基调仍是以稳为主。”融360大数据研究院房贷分析师李唯一认为,进入2019年,货币政策依旧保持稳健,“松紧适度”保障了资金流动性合理充裕,资金面利好情况的出现,在房贷利率上亦有所体现,首套房贷利率出现下调。此外,新的年度开始,贷款需求将会迎来一波高潮,银行通过降低利率来提高竞争力,扩大市场占有份额,提升业务量。“总的来说,短期内出现大幅度利率调整可能性极小,具体城市及银行的利率调整,很大程度上取决于银行的流动性和业务策略”。市场资金面比较宽松早在2018年11月,深圳首套房贷利率出现零涨幅,而到了12月,深圳首套房贷款平均利率同样环比上期下降0.71%,为5.57%。从银行来看,在融360监测的深圳地区多家银行中,首套房方面,有1家银行执行基准上浮9%,9家银行执行基准上浮10%;6家银行执行基准上浮15%;2家银行执行基准上浮20%;另有1家银行执行基准上浮30%。“目前,深圳四大行的首套房贷利率都已回调至上浮10%。”建行某支行个贷经理告诉记者,眼下刚刚进入2019年,各家银行的贷款额度比较充裕,此前放款往往排队至少2个月,而今年以来,25个工作日左右就可以完成放款。再加上此前央行降准,市场的资金面比较宽松,利率出现松动比较正常。“不过,首套利率要做到10%,银行对客户的流水及逾期情况都有一定的要求,春节前后房贷利率还会有一定的波动。”记者也算了一笔账,如果按照贷款200万,期限30年来算,此前利率为上浮15%的话,每月的月供是11525元,利息总额约为215万元;回调至上浮10%后,每月的月供是11218元,总利息约为204万元。也就是说,下调后每月月供节省了307元,利息则少了近11万元。
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  • 去年全国土地流拍1808块,一线城市流拍量打破近十年记录

    数据显示,2018年全国土地流拍数达1808块,同比增长93.16%。部分一线城市流拍数量打破近十年记录;三四线城市流拍数量远超一二线总和。业内人士认为,三四线城市土地供应加大,而调控力度不减以及企业融资情况恶化成为流拍走高的主要因素。流拍率创新高诸葛找房数据显示,2018年全国土地流拍率创历史新高。全国范围全年共流拍土地1808块,相比去年的936块增长93.16%。中国指数研究院数据显示,部分城市流拍现象突出。以北京地区为例,2018年流拍7宗,流拍率达到10%。而2013年-2017年,北京宅地总流拍数量仅为6宗。2018年12月,深圳市宝安区西乡铁岗地区地块因无企业报价而流拍,为深圳近十年来首次流拍的住宅用地。值得注意的是,一线城市2018年共推出土地620块,而2017年推出土地640块。诸葛找房首席分析师陈雷对记者表示,流拍的土地一般具有三点共性。第一,位置偏僻,未来营销压力大;第二,地价较贵,盈利空间有限;第三,出让条件较为严格。针对土地流拍率走高的原因,陈雷表示,房地产市场下行,房企现金流压力大,拿地更为谨慎。同时,地价越来越高,能拿地的房企较少,而供地规模不减。三四线城市突出诸葛找房数据显示,2018年,一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗。三四线城市流拍数量远超一二线城市。具体看,一线城市流拍土地建设用地面积合计88.08万平方米,起始价合计364.1亿元。二线城市流拍土地建设用地面积合计2599.99万平方米,起始价合计1526.99亿元。三四线城市流拍土地建设用地面积5849.87万平方米,起始价合计1712.98亿元。2018年,三四线城市推出土地20015块,2017年则推出土地17876块。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,三四线城市流拍现象严重,主要因为三四线城市整体进入补库存阶段,供地增多。同时,房地产政策整体收紧,影响了部分房企拿地节奏。目前房地产市场基调整体有所转变,预计三四线城市土地流拍数据阶段性的。陈雷表示预计,2019年房地产市场整体平稳,房企现金流压力会有所缓解。由于2018年流拍率走高,预计地方政府的土地出让节奏会更加谨慎。中国指数研究院则认为,根据多个城市的土地供应计划,2019年土地供应仍将维持增长。
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  • 东莞商品房认购书签订两日内可无理由退定

    根据广东省东莞市住房和城乡建设局官网信息,2019年1月11日,东莞市住房和城乡建设局以及东莞市工商局联合发布了《关于推广使用<东莞市商品房认购书(范本)>的通知》(下文简称“认购书范本”),认购书范本中规定,购房者可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书退还定金。认购书范本将于3月1日起在全东莞市推广使用。东莞市住房和城乡建设局以及东莞市工商局表示,购买商品房是居民家庭的重大开支,买受人应在充分了解自身购房条件、支付能力和拟购商品房情况后审慎做出决定。开发企业在销售过程中应如实公示商品房相关信息和告知买受人相关不利因素和政策限制,引导买受人理性购房。但在现实当中,因买受人一时冲动仓促认购、事后要求退定解约,或因开发企业销售行为不规范、认购书条款显失公平等原因导致的退定纠纷却时有发生。为进一步整顿规范房地产市场秩序,强化行业自律和社会共治,纠正开发企业不规范合同行为,减少非理性购房引发的合同纠纷,东莞市住房和城乡建设局与东莞市工商行政管理局针对商品房销售过程的常见共性问题,经过广泛征求意见和多次修改完善,联合制定了《东莞市商品房认购书(范本)》,决定自2019年3月1日起在全市范围推广使用。具体来看,认购书范本主要有三个亮点。一、是明确买卖双方的权利义务。通过督促开发企业履行信息公开和告知提示义务,提醒买受人充分知情、理性购房和增强契约精神,明晰商品房基本状况中涉及土地用途、房屋规划用途等易被忽略或误导的重要信息,促使买卖双方在自愿、平等条件下充分协商完成交易,杜绝“霸王条款”,按合同精神履行各自主体责任。二、是创新实施“两天无理由退定”。通过设置“乙方(买受人)可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书退还定金,如双方尚未签署《商品房买卖合同》的,甲方(出卖人)应当解除本认购书并退还定金”及“若存在甲方退还定金情形的,甲方应在乙方申请之日起20个工作日内退还定金”的格式条款,旨在为买受人提供一个冷静期和缓冲期,避免非理性购房风险,以最大限度减少后续合同纠纷。三、是挂钩差异化监管和行业共治。制定商品房认购书范本是我市相关部门坚持“因城施策”、探索行业多方共治的一次创新。对自愿使用该认购书范本并加入东莞市房地产业协会协议倡议成立的“东莞市房地产企业诚信联盟”,向社会公开承诺诚信守法经营、自觉接受行业协会和社会公众监督的房地产开发企业,市住建、工商等多部门将实行“扶优”政策及联合激励措施。东莞市住房和城乡建设局以及东莞市工商局提醒:使用该认购书范本的开发企业,不得与买受人另行签订补充协议改变该认购书的实质性条款;开发企业与买受人可以针对该认购书范本中没有约定或约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况经协商一致后,在相关条款后的空白行中进行补充约定,补充约定的内容也不能改变该认购书范本的实质性条款。同时,相关部门特别提醒买受人切勿认购未取得预售许可证或现售备案证书的商品房并交付预订款,以免发生因开发企业经营不善未能取得预售许可证(现售备案证书)而造成的交易损失。未来,广东省东莞市住建、工商部门将持续跟进该认购书范本的推广使用情况,并依据市场各方反馈信息适时进行修订和完善。对自愿使用该认购书范本并加入“东莞市房地产企业诚信联盟”的开发企业及其开发项目,市房地产业协会及时做好网上公示工作并通报相关部门。通过鼓励行业协会对接政府部门发挥协同监管功能,建立与行业监管部门良性互动机制,进一步完善开发企业信用体系建设,共同促进我市房地产市场平稳健康发展。
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  • 湖南:“足不出户”可办理不动产登记

    湖南:“足不出户”可办理不动产登记新华社长沙1月12日电(记者白田田)11日,湖南省不动产在线申请及信息共享交换系统启动,这标志着在湖南“足不出户”就可实现全网域、全天候、零距离办理不动产登记业务。湖南不动产登记在线申请系统基于“外网申请、内网审核”的模式,具备“办事指引”“在线申请”和“进度查询”三大功能。申请人可以在线办理各类不动产登记业务,并预约办理时间、查询办理进度和下载办事指南。信息共享交换系统纵向实现了国家、省、市、县四级不动产登记信息互联互通,横向可实现与住建、农业、公安、民政、财税、市场监督、金融、审计、统计等部门的共享交换,将减少材料提交,提高办理效率。湖南省自然资源厅厅长王一鸥说,不动产登记在线申请及信息共享交换系统,将成为湖南全省不动产登记机构信息发布、政策宣传、公示公告和在线服务的权威平台,这是提高服务效能、优化营商环境的重要举措。
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买房知识

  • 首付也别交太早,你知道什么才是合适的时机吗?

    贷款买房是普通购房者买房最常见的方式,普通家庭的购房者除了贷款的方式,也别无他法。贷款买房最主要的就是两项内容,申请贷款,支付首付,一般贷款申请通过之后,只要付了首付,基本意味着房子就是你的了。但是首付也别交太早,交首付也得挑时机,你知道什么才是合适的时机吗?首付交得太早,说不定最后白交了。首先我们需要搞清楚购房的流程,一般是先挑房,各方面都还比较满意之后,确定自己要买的房子,然后与开发商签订购房合同,在签订购房合同之后,然后在想开发商支付首付。注意,是在签订合同之后才能缴纳首付,否则的话,如果开发商反悔,在没有购房合同作为证据的情况下,很有可能有理也说不清。而支付首付之前,购房合同的内容应该仔细审查,包括交房日期、房屋面积、房屋总价、房屋地址、购房居住地址、约定首付比例等细节,这些细节并不是无足轻重的。好比购房者居住地址这一块,如果地址填写错误,在买房之后,如果开发商向购房者寄送相关文件,购房者很有可能收不到。再比如交房日期,如果日后开发商交房逾期的话,可以据此要求开发商向购房者提供赔偿,房屋面积更是不用多说,它直接牵扯到自己有没有多花钱的问题。毕竟买房不易,哪怕只是一个平米的误差,影响到的,也是好几万的差价,这对于普通家庭来说可并不是小数目。此外,在与开发商谈判期间,如果开发商做出了什么口头上的承诺,应当立即要求将该承诺写入购房合同当中,不然口说无凭,比如说很多开发商为了吸引购房者,通常会以赠送物品为诱饵,像什么买房之后,开发商将负责赠送一定的涂料、地板等等,如果没有写进购房合同的话,就算开发商到时候不认账,购房者也无可奈何。在确保以上手续无误之后,购房者方才可以正式交付首付,不然首付到时候白交了,后悔了也来不及。而在缴纳首付之后,购房者最好将各项付款的票据保留起来,充作证据,这种票据可不能只是普通手写的票据,而应当是正规的发票,也是防备未来出了纠纷,可以以此为凭据。
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  • “接力贷”要防绕开限贷的政策漏洞

    新华社杭州1月6日电 有网友近来称“杭州有银行悄悄调整了房贷政策,父母和子女两代人可接力还款,规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁”,引发不少人关注。此事实际情况如何?是一项新的业务吗?意味着房贷政策松动了吗?新华社记者对此进行了调查。房贷年限延期?一线人员称未收到通知网友称,农业银行在杭州调整了房贷政策,打破了贷款人最高年龄的纪录。该行通过官方微博声明回应称,该行接力贷产品,是指具有完全民事行为能力的父亲(或母亲)与一名具有完全民事行为能力的儿子(或女儿)两者作为共同借款人,向银行申请的个人住房贷款。该产品通过增加子女作为共同借款人,并以子女年龄测算贷款期限(年龄+贷款期限不超过70岁),有效满足了家庭成员共同参与的合理住房贷款需求,有效降低了客户还款压力,不存在年龄超过70岁还能贷款的情形,符合监管的要求。记者向杭州多位银行一线业务人员求证,对方均表示暂未收到任何延长贷款人年龄的相关通知。杭州某股份制银行的黄经理称,房贷期限可以做到借贷人70周岁,但类似业务很少,“这类业务基本不做,因为风控要求比较严格,很少有符合要求的客户。”据了解,办理房屋抵押贷款的年限最高是30年,还款可到70岁,并不表示70岁的老人还可以申请借房贷,而是以一个40岁的借贷者来计算,最多可以申请到30年的还贷期。众议“接力贷”和“更长还款期限”一些业内人士认为,更长的房贷年限意味着每月更低的还款额度,借贷人的还款压力也会减少。在生活水平向好、人均寿命延长的背景下,适度延长贷款人的年龄可以理解。网友“飞翔的莫名大笨猪”认为,延长还款期虽然还款利息多了,但确实缓解了还贷压力,不出现不可抗因素的话,可以改善生活。然而杭州一家银行客户经理严先生告诉记者,目前房贷审核要求并未放松,“对年龄偏大借款人的审核会更加严格,借款利率更高,一些甚至无法办理房贷业务。”至于父母和子女共同还贷,多位银行业内人士向记者表示,这在业内叫接力贷,并非新鲜事物,国内商业银行推出已经有十多年了。银行主要是出于降低自身风险考虑,将原先只能够一个人或者是夫妻双方还款的项目,变成了一家人都可以还贷。一位房地产业内人士表示:“现在单凭年轻人自身实力,在大城市买房是一件非常困难的事情。也许父母能够帮年轻人凑足首付,但是年轻人自己的收入也很难支撑起每个月的还贷。接力贷把父母加进来一起还款,可以部分缓解年轻人买房的压力。”专家:要防绕开“限贷”政策的漏洞杭州一房产公司销售周先生告诉记者,因为目前限购,子女没有购房资格时可以用父母的名字买房,然后用接力贷解决父母不能按揭的问题。“这一政策直接影响的人不多,但容易被投资投机需求利用,以躲避限购、限贷。如果把老人作为主借款人,子女承担共同还款责任,容易造成钻政策空子。”中原地产首席分析师张大伟表示,2017年至2018年,很多城市房地产调控,执行严格的贷款约束,明显抑制了楼市的多套房投资需求。但接力贷会鼓励子女用老人的贷款资格,享受首套房待遇或者依然可以贷款,从而在事实上绕开限贷政策。对此,部分专家建议,银行应对借款人和共同还款人实施相同的准入要求,也即父母和子女都应具有购房资格,才可以使用接力贷产品,以避免部分投机行为。(原题:“接力贷”要防绕开限贷的政策漏洞)
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  • 2018楼市,你错过了什么?

    高晓松说,人之所以不快乐,是因为他老想要一套房。而这套房子会限制他所有的行为和决定。不能苟同的人就反驳说,诗和远方不是人365天的常态,人的常态需要一间稳定的居所,装下柴米油盐和白开水。2018年,有人挤破了脑袋为买一套房,有人伤透了脑筋为卖一套房。2018年,楼市一半是海水,一半是火焰。房地产税狼来了2018年3月,针对房地产税,全国人大新闻发言人表示,正加快起草完善房地产税法律草案。3天后,财政部有关负责人答记者问时再次表示,相关部门正在完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。此后,关于房地产税的讨论始终没有停止。崇尚“题不惊人文不牛”的自媒体更是拿此做文章,类似《炒房客要颤抖了!房地产税出台毫无悬念》、《房地产税势在必行,房价下跌已成定数》的标题屡见不鲜。事实上,房地产税即便开征,从本质上也是一个税种,目的在于调节收入分配,为政府开辟新的财源,而非降房价。但作为房地产长效机制的重要一环,房地产税的出台对稳定市场无疑是有利的。遗憾的是,至今房地产税仍是只闻其声,不见其人。撒钱抢人卖房2018年楼市无法回避的一个关键词是“抢人大战”。短短几个月时间,天津、南京、武汉、成都、西安等20多个城市接连出台了一系列人才引进政策,有的送房、有的送钱、有的送户口,政策力度之大前所未有。表面看起来,这是一场“人才大战”,但在楼市调控高压下,它早已变成放松楼市的跳板。前后脚的关系。人才新政后,成都上演了7万人抢千套房源的盛况,杭州98岁老人、12岁小孩纷纷上阵,深圳排队5公里离婚只为买房,西安更是爆出惊人的摇号购房黑幕。没有人预料“六个钱包”买房后,如果房价下跌怎么办,一股热钱“奋不顾身”地涌进房地产。以至于年中的中央政治局会议明确提出,房价不能涨。楼市终于被摁住如果2018年房价还按照2016年和2017年的节奏狂奔突进,房地产对实体经济、对消费需求的挤压真会成为一个棘手问题。为了“稳地价、稳房价、稳预期”,2016年10月到2018年10月,两年时间,全国各地共计100个城市,累计出台调控次数高达700余次。政策频出带来的直接结果,一是全国土地流拍次数越来越多,二是整体房价涨幅持续收窄,部分城市房价出现下跌。房价终于被摁住了。国家统计局数据显示,1-11月份,全国商品房销售面积及销售额增速双降,房地产开发企业土地购置面积增速、房地产开发投资增速均放缓。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,全国百城二手房房价连续5周下跌,均价1.5万元。但稳房价就如同走钢丝,保持平稳并不容易。在房价涨幅收窄的同时,个别楼盘房价下跌成为众矢之的。聚众打砸售楼处在房地产出现下行的时候,谁最受不了下跌?2018年的经验表明,有两类人最不希望看到房价下降。一类是购房者,在江西上饶、福建厦门、浙江杭州、湖南长沙等地,都出现因楼盘降价而导致的“房闹”,打砸售楼处成为楼市下行的“一景”。一类是当地政府,安徽合肥就曝出一楼盘降价,被调研后房价回涨。政府忧虑房价下跌的背后是土地财政,更是房地产对经济的拉动效应。在市场下行的时候,开发商过得也不容易。虽然央行多次降准释放流动性,但这些钱对房地产的窗始终紧闭,以至于到了下半年人们接到楼盘打折促销的电话越来越多,房地产中介更是为了完成业绩伤透脑筋,厦门一楼盘直接以低于楼面价的价格对外出售。楼价跌穿地价,被视为开发商无奈的断臂求生。业内也普遍判断,房企躺着赚钱的时代已经一去不返。万科高喊活下去这时候,连龙头地产万科都喊出了“活下去”的口号。万科究竟是“真痛”还是“假哭”,业内有两方观点。一方认为,市场下行龙头都感受到了寒意,真的要收缩战线,集中力量做好主业,保持不被踢出局。另一方认为,万科才是真的“神算子”,在喊出活下去不久后就从华夏幸福、海航、嘉凯城等手里拿下巨资土地,以待下一轮收割。行业龙头的算盘不好猜。可以肯定的是,拥有高度忧患意识的房企,迈过下行周期的概率更高。毕竟,冬天过去了,春天也就不远了。松绑新政一日游2018年12月,多地出台的房地产新政充满争议。先是菏泽打响了楼市松绑的第一枪,此后一周时间内4个地方出台调控放松政策,包括广州、杭州、珠海以及佛山。政策主要集中在放松限售、放松限购。争议最大的是湖南衡阳的放松限价政策。迫于巨大舆论压力,衡阳在新政颁布一天后,随即宣布撤回限价松绑通知。理由是,对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷。衡阳撤回的举动,令2019年楼市的走向多了一丝不确定性。中央经济工作会议确定的“因城施策、分类指导,夯实地方政府主体责任”,这个度究竟如何把握,考验着地方的智慧。二次房改的方向高晓松说,美国人平均31岁才第一次购房,德国人42岁,比利时人37岁,欧洲拥有独立住房的人口占50%,剩下都是租房。中国有钱人虽然买遍了全世界,但没钱人还是要租房。如何让没钱人也过上有尊严的日子,租房市场就必须完善。深圳迈出了第一步。深圳对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。为了规范租赁市场,北京约谈了链家、我爱我家等房屋中介,要求增加市场供应,同时租金不得随便涨。你还在租房吗?你决定买房了吗?2019年,来了。
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  • “双11”呼唤理性消费:买房要冷静,跟风需谨慎

    “房住不炒”时代已经到来,楼价一路高涨的行情将渐渐终结,买涨不买跌也好,一心等着降价再买房也罢,都不是置业的理性做法。“双11”还没到,各行各业的销售争夺大战已经打响,线上线下你来我往,“福利”、“直减”五花八门,目的只有一个——掀起大众购物狂欢情绪,促进商品销售。这真是一个考验消费者理性的时刻,买服装、美妆如此,买楼、买车更是如此。本周,广州某商用项目开盘,现场人头涌动,很多人一副“如果买不到,那可得后悔一辈子”的姿态,有买家说:“100多万元就能买一套五六十平方米的单位,即使租不出去,放着,以后肯定会升值。”买家说得也有道理,但有个前提:他们不缺钱。假如你经济实力有限,只是跟风入市,对投资回报和自己的资金需求等都没有经过认真评估,那这种“贪平”就买买买的消费行为,其实风险很大。无论在哪个消费领域,本刊都希望大家做一位理性的消费者,在大宗消费的楼市里,更应如此。理性者,不应仅仅冲着促销去买房,正如“双11”期间不能仅冲着赠品去买使用率很低的产品一样。临近年底,广州楼盘或多或少都有促销,特价房源常被开发商贴在醒目的位置上以吸引看楼者目光。市场上这种特价房,往往会有瑕疵,比如朝向差、视野有阻挡、室内空间浪费等,这种房子哪怕是特价,买家也要多加留意,建议到实体楼宇中亲自察看各种指标再作决定。理性者,也不应因为楼价高、不降价而不买房。房子的价格受供求关系、地段、装修、配套及物业服务等多种因素影响,假如你看上了某套房子,却总想等它降价再买,那可能会错过了。实际上,有些房子因为拥有良好的硬件和软件素质,出于年底应景,可能也会有些优惠,例如赠送物业管理费或车位使用权等,这类房子你非要等它们降价就不现实了。看上好的房子,只要自己经济能力许可,都可以考虑购买。当然,最爽的购房体验是买到性价比很高的好房子。这些房子本身素质好,商家为了回笼资金在年底这段时间大促销,此时你要秒杀,请随意。“房住不炒”时代已经到来,楼价一路高涨的行情将渐渐终结,买涨不买跌也好,一心等着降价再买房也罢,都不是置业的理性做法。购房用以自住,只要你觉得房子合适、价格合理,随时都可以购买,随时都是入市的好时机。“双11”,我们希望看到的是理性的狂欢。说到底,就是买家想买到性价比最高的产品。这里有两层含义:一是买家想买,即有购买欲;二是产品要好,即能打动买家。因此,对开发商而言,若想蹭“双11”这个热点打开销路,那只有一个妙方——有诚意地真正让利。
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  • “卖一买一”换房客要留足过渡时间

    如今房价高、“房票”有限,“卖一买一”仍是大多数换房客的首选。然而,卖房不易,买房也不易,既要卖又要买,真是想想都头疼。更何况,时下还是换房的非常时期,应该如何做好这一卖一买之间的衔接呢? 请注意!换房进入非常时期据羊城晚报记者从中介地铺了解到的信息,近期广州二手楼市趋冷,看房客减少,除非价格较笋或者业主愿意让价,否则卖房周期基本要三个月到半年以上,相比今年上半年,卖房周期延长了至少一个月。更糟糕的是,由于卖房难度增加,导致“连环套”的案例足足增多了三成。什么叫“连环套”?“连环套”是地产中介业内的说法。简单地说,就是你的买家和你一样是“卖一买一”,他也等着把原来的房子卖出去、收回款,才有钱买你的房子。如此一环套一环,有的“连环套”还有“二连环”甚至“三连环”、“四连环”……一环出事环环受影响,所以说时下是换房的非常时期,由于不可测的因素非常多,你无法预测可能会在哪一步受阻。更稳妥!先卖后买是上上策从理论上说,“卖一买一”同时进行,可以节约时间和精力,但由于时下市场情况复杂,业内人士建议,除非有足够的备用资金,否则还是先卖后买更为稳妥。理由有二:第一,卖房难度增加,回款时间有不可确定的因素干扰。羊城晚报记者最近就碰到了一个极端案例:一位业主准备卖房,都进行到准备网签这一步了,过户前一天买家突然病亡(真人真事),虽说这种事情碰到的几率太低,但是买家毁约或者回款速度超出预期等,都是极有可能发生的。第二,如今房价平稳,买房可以更加从容。在楼价快速上升期,买房就是和时间赛跑,但如今正处于楼价平稳期,有的还向下调整,这个时候买房不用太急。另外,预计到明年年初,银行贷款政策也会平稳,所以也不用过于担心贷款难度和成本增加,换房客不妨给自己多留一些时间,便可避免一些突然出现的风险。 半年!相对稳妥的换房周期那么,房屋交易大概需要多少时间?羊城晚报记者总结了几个可能比较耗时的关键步骤,供大家参考。1.申请贷款-拿到同贷书:7-15个工作日。2.过户-领新证:5个工作日,不包含过户当天和第5个工作日,其实就是7天。3.领新证-查册除名:3-5个工作日。4.领新证-银行放款:看具体银行,之前有的几天就能放款,近期银行卡得很严,时间难讲,基本要一个月以上。再算上中间各种琐碎手续,就算你运气好到爆,从签订交易合同开始,到交首付过户,要两个月以上。所以,从理论上说,就算“卖一买一”同时进行且无缝连接,需要预留的过渡时间也要3-4个月。并且最好要有第二方案,比如万一交易中途出了状况,你能不能筹措到应急的钱之类。如果没有第二方案,那么,要么留足半年过渡期;要么还是等收到卖房款后再买房,最为稳妥。
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  • 惠州市消委会发布“双十一”消费警示

    东江时报讯 记者江勇龙 通讯员林宇新 “双十一” 脚步渐近,各大电商推出各类促销活动,以此来吸引消费者购物。惠州市消委会昨日发布“双十一”消费警示,提醒广大消费者理性消费,谨防网购陷阱,切莫冲动消费。不被低价迷惑 别冲动消费“双十一”期间,一些电商早早地为自己的网店挂上了 “优惠”“折扣”“半价抢”等宣传标语。有些消费者看到价格认为“买到就是赚到”,不假思索地下单付款。但有商家会在活动前先抬高商品原价然后再优惠,造成降价幅度较大的假象,有些商品打完折后甚至比活动前价格还要高。市消委会提醒:消费者不要轻易被低价折扣迷惑,也不要相信使用绝对化用语的广告宣传,一定要擦亮眼睛,提前记录价格进行对比,提防价格猫腻,切忌冲动消费。签收快递物品务必开箱验货“各大网商推出的 ‘秒杀’‘抢购’活动,能让消费者得到实惠,但也有一些不良商家趁机抛售劣质、滞销、尾货产品。”因此,市消委会提醒,消费者在购买之前,多关注电商平台及相关经营者资质和信用,远离售假问题多发、整改态度力度差的电商平台。同时,消费者要仔细查看活动的详细情况以及店铺和商品的相关评价,详细了解所购买的商品信息、商品质量、送货安装范围等内容,选择信誉好的商家购买。此外,市消委会还提醒广大消费者:签收快递物品时,务必开箱验货。与商家约定退货问题降低风险“注意送货时间。”市消委会分析称,很多消费者都集中在 “双十一”购买所需物品,造成商家销售量成倍增长,因此送货时间得不到保障。消费者要了解清楚店家 “双十一”期间快递发货时间,急需的物品最好提前购买,以免影响正常使用。同时,消费者网购前要考虑好可能面临的退货费用问题,跟商家有约定的要留存证据,不要相信口头承诺,没有约定的最好购买运费险,降低退货时承担运费的风险。温馨提示  保留好网购订单等凭证以便维权市消委会提醒广大消费者,在购物时,要保留好购物小票、网购订单信息或其他凭证,例如商家宣传单(宣传海报)、与商家的聊天记录、促销活动细则、商品宣传图片、商品订单页、物流记录等网购交易信息,便于日后维权。
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  • 惠州:在银行就能办妥抵押登记全流程

    合作签约现场。为更快更好更便捷服务群众,减少群众办事的繁琐环节,促进不动产抵押登记与银行企业的深度合作,利用“互联网+”技术,创新政企集成办理服务模式,提升群众办理不动产交易和抵押融资的便利度,加强银行企业信贷风险的防范能力,昨日上午,中国工商银行股份有限公司惠州分行推出了“1+5”服务新模式,同时还与市国土资源局现场签订了《惠州市不动产登记+金融服务协议书》。据工商银行惠州分行相关负责人介绍,根据协议,工商银行惠州分行将推行“1+5”服务模式,即“一个个人贷款处理中心+五个支行营业部”。分布在惠城区的5个支行营业部分别为:分行营业部、惠城支行营业部、江南支行营业部、富力国际中心支行营业部、仲恺高新区支行营业部。这5个营业部同时开展相关业务,方便客户就近办理业务,并且将资料统一汇集到个人贷款处理中心进行集中处理,大大提高了市民办事效率,实现了便民惠民的服务宗旨。另外,“1+5”服务模式结合“互联网+”技术,将不动产登记机构和银行进行网络连接,完善登记信息平台功能。目前,便民服务窗口具备查询不动产登记信息以及提交不动产登记申请材料的功能,同时在银行内就能办完抵押登记的整个流程,实现“让数据跑腿,群众零跑路”。记者了解到,客户在银行的便民服务窗口只交一套资料,即可一次完成整套流程,省去在银行和不动产登记中心来回奔波的麻烦。银行通过“不动产登记+金融服务外网申报系统”上传申请资料,不动产登记中心在线预审,并将预审结果在线反馈银行,银行打印受理凭证,客户即可离开银行。不动产登记中心对资料进行审核、登簿后,向银行出具证书证明,银行就可以发放贷款。对企业和银行来说,这种模式缩短了办事时间,提高了贷款效率,同时还能防范信贷风险。银行可以通过“不动产登记+金融服务外网申报系统”在线查询贷款申请人的个人不动产登记信息、拟抵押不动产的登记现状、在办业务的办理状态以及已登记抵押物的登记信息变化情况等,实现不动产登记信息与银行之间的信息共享。
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  • 土地承包法修正案二审保护“新农民”

    土地经营权 扣上“保险锁”一边是农民纷纷进城打工,一边是看好农业发展,希望进行规模化经营的“新农民”们。由此,土地在农民和规模化的经营者之间的流转就不可避免。如何保护双方的利益,厘清双方的权力?对土地的承包权和经营权的保护势在必行。土地承包法修正案二审,为土地经营权流转扣上法律“保险”,农村“沉睡”资源的盘活也已不再遥远。 (编辑:陈洁)导读二审稿在“三权分置”的细节上设置更为清楚,对土地经营权流转的保护更加明确和具体,对集体、农户和第三方的利益关系与权责划分更加清晰。农村土地“三权分置”制度的建立,已经到了自下而上,形成法律条文的阶段。9月,农业农村部在对全国人大与全国政协的提案、议案与建议的回复表示,近年来,土地流转管理和服务水平明显提高,农户承包地规范有序流转的机制初步建立。目前,根据农业农村部近期发布的消息,截至2017年底,全国土地经营权流转面积达到5.12亿亩,流转率37%,流转合同签订率达到68.3%。其中,全国以入股形式流转土地的达到0.3亿亩,占流转总面积的5.8%。流转和部分流转土地的农户数也超过了7000万户,占比近30%。同时,农村承包地的确权登记颁证工作进展顺利,已为流转工作打好基础。截至2017年底,全国31个省(区、市)均开展了承包地确权工作,共涉及2747个县级单位、3.3万个乡镇、54万个行政村,承包地确权面积11.59亿亩,占二轮家庭承包地(账面)面积的80%以上;发放土地承包经营权证1.06亿份。在政策探索和实际基础基本到位的情况下,相关法律的跟进和建设被认为迫在眉睫,在2017年10月末初次审议后,2018年10月22日,农村土地承包法修正案草案二次审议稿提请全国人大常委会审议。21世纪经济报道注意到,在保留了“三权分置”框架、承包地延期、允许调整承包地等与农民利益更为密切的一审稿条文基础上,二审稿在“三权分置”的细节上设置更为清楚,对土地经营权流转的保护更加明确和具体,对集体、农户和第三方的利益关系与权责划分更加清晰。从两权分离到三权分置什么是“三权分置”?草案一审稿第六条规定,以家庭承包方式取得的土地承包经营权,在流转中分为土地承包权和土地经营权。其中,土地承包权是指农村集体经济组织成员依法享有的承包土地的权利。土地经营权是指一定期限内占用承包地、自主组织生产耕作和处置产品,取得相应收益的权利。同时,草案一审稿第四十条还规定,承包方在一定期限内将部分或者全部承包土地的经营权流转给第三方后,承包方与发包方的承包关系不变,承包方的土地承包权不变。不过,草案一审后,有意见提出,应当进一步明晰“三权”的性质和相互关系,以便于实际落实过程中的理解和操作。对此,全国人大宪法法律委副主任委员胡可明在作草案修改情况汇报时介绍,全国人大宪法和法律委员会经研究认为,“三权分置”改革的核心问题是家庭承包的承包户在经营方式上发生转变,即由农户自己经营,转变为保留土地承包权,将承包地流转给他人经营,实现土地承包经营权和土地经营权的分离,农户保留土地承包权。据此,在一审稿基础上,二审稿对“三权分置”作出了四大修改。一是明确农村集体经济组织成员承包土地后,享有土地承包经营权,可以自己经营,也可以保留土地承包权,流转其承包地的土地经营权,由他人经营。二是明确对土地经营权流转的保护,国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权,保护土地经营权人的合法权益,任何组织和个人不得侵犯。三是明确土地经营权人的权利,土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。四是明确土地经营权流转的内涵,包括明确土地经营权的流转方式、流转原则、流转价款、流转合同等具体程序和要求。而农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐则告诉21世纪经济报道记者,草案二审稿的做法,实际上为承包地的“两权分离”和“三权分置”设置了先后关系,即先有所有权和承包经营权的分离,在这一基础上,才有所有权、承包权和经营权的分置。廖洪乐指出,这么做的原因在于,在实际的土地流转过程中,有部分地区存在村集体强制进行经营权流转的现象,尤其是在一些整村、整组土地流转的地区,没有征得农户同意,承包权遭到空置。因此,二审稿再次强调农户处置经营权的自主性,本质上是强化土地流转的程序设置。明确对经营权的保护此前,在解读草案一审稿时,廖洪乐曾向21世纪经济报道记者表示,此次农村土地承包法修改的核心问题在于,从过去调节和规范集体与农民二元关系的法律,变为调节集体、农民和第三方经营者之间关系的法律。多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,在此次二审稿中,在维持对农民利益保护的相关条文基础上,草案的更改,更为明确地表达了对土地经营权流转的保护。胡可明介绍,推进“三权分置”改革,关键是要明确和保护经营主体通过流转合同取得的土地经营权,保障其经营预期。实践中,不同经营主体对土地经营权登记颁证的需求存在差异,有的经营者希望能通过登记的方式获得长期稳定的土地经营权,而有的从事短期粮食种植的经营者则认为没有必要办理登记。对此,二审稿增加规定,土地经营权流转期限为五年以上的,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记,不得对抗善意第三人,此外,“实现担保物权时,担保物权人有权就土地经营权优先受偿。”同时,为避免承包方随意解除合同,二审稿增加规定,承包方不得单方解除土地经营权流转合同,但受让方有法定情形的除外。对此,中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥指出,虽然一审稿中给出了土地承包权与土地经营权的定义,但对于土地经营权的保障方法则不够具体,二审稿通过明确土地经营权流转的内涵,以及对随意解除土地经营权流转合同的限制等条文,既是进一步强化了经营权的合法地位,也扩充了其具体的权益,更好地保障了相关经营者的利益。平衡生产经营与社会保障性质一直以来,家庭承包被认为既具有生产经营性质,也具有社会保障性质,如何在此次土地承包法中实现兼顾,也成为关注的焦点。多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,草案在这一方面还有部分细节可以斟酌。以入股形势流转土地为例,李国祥指出,目前,多数地方的政策规定,以土地经营权入股的农民不需要承担经营风险,此类“入股”显然不能用资本市场的股权来理解,因此需要在法律条文上专门解释,目前来看,相关法律解释还有待细化。中国经济体制改革研究会特邀研究员姜斯栋向21世纪经济报道记者表示,在当前土地事实上仍有保障作用的背景下,草案规定农民进城不能强制夺回土地承包权,但“支持引导”农民转让承包权的提法,到地方政府容易变成强制。从收到财产收入来说是实现了农民的权益,但农民仍然是失地了,而这未必是农民情愿的,因此“支持引导”应改为“允许”。另外,在用承包土地经营权“融资担保”上,草案只做了原则性规定,“承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。”姜斯栋表示,尽管理论上允许用经营权担保,但到实际中难度还是很大。在土地仍具有保障作用的情况下,在农民还不起贷款时,金融机构轻易不敢收回抵押的土地,因此金融机构就不愿意允许土地作为抵押物。不过,从地方实践经验来看,土地经营权流转风险保障专项资金、土地履约保证保险制度等相应保障农户与经营者双方权益的制度正在加速建立。2016年,在成都市启动土地流转履约保证保险试点, 2017年的年参保面积约42万亩,规模流转50亩以上农户的投保率约14.5%。这一保险旨在发生土地流转失约行为时,对承包方农户进行赔付补偿。但廖洪乐也指出,在农村社会保障体系日渐成熟的背景下,家庭承包的社会保障作用正在逐渐减弱,法律条文的设置应当更多地考虑如何保障和凸显其市场作用。(21世纪经济报道 编辑:陈洁)
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  • 个税租房专项扣除每月800元-1200元如何划分?

    今天起,《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》在财政部、国税总局网站向社会公开征求意见。??暂行办法明确,租房可依据城市不同每月扣除800元至1200元。那么,在一个城市租房到底每月扣除800元还是1200元如何区分???为此,暂行办法专门设置了“住房租金专项附加扣除”一章,其中明确,纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房,而在主要工作城市租赁住房发生的租金支出,就可以进行定额扣除。??对于扣除标准,暂行办法提出三个档次,即每月1200元、1000元和800元。其中:承租的住房位于直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每年14400元(每月1200元)。??承租的住房位于其他城市的,市辖区户籍人口超过100万的,扣除标准为每年12000元(每月1000元)。??承租的住房位于其他城市的,市辖区户籍人口不超过100万(含)的,扣除标准为每年9600元(每月800元)。??租房专项扣除是必须以夫妻为单位,还是两个人分别享受?对此,暂行办法明确,夫妻双方主要工作城市相同的,只能由一方扣除住房租金支出。夫妻双方主要工作城市不相同的,且各自在其主要工作城市都没有住房的,可以分别扣除住房租金支出。
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  • 继续降准或是大势所趋 资金流向如何影响“钱袋子”

    中国人民银行此前决定称,10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。央行相关负责人宣称,降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),这部分MLF当日不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。据悉,这是年内央行施行的第四次定向降准。根据人民银行的计算口径:降准资金除了偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),还可再释放增量资金约7500亿元,总计1.2万亿元。资金释放将有效缓解当前流动性不足,不过在降准消息公布的第二天(即10月8日),A股市场受国际资本市场影响,依然出现了下跌,不少投资者表示“踏空”。对于投资者关心的投资方向,不少受访者对《投资者报》记者表示,降准早有预期,对股市影响中性,债市方面则相对乐观。此外,对于偏好银行理财的投资者来说,未来收益率可能会持续降低。年内四次定向降准除了此次,今年以来还有三次定向降准,分别释放流动性7000亿元(1月份普惠金融定向降准)、4000亿元(4月份降准置换MLF)、7000亿元(7月份降准)、7500亿元(10月份降准置换MLF)。私募排排网分析师姚京津认为,国庆假期外围市场波动剧烈,在A股难免受影响的情况下,选择在这个时间节点公布降准,很大程度上,是为了对冲国庆期间全球股债双杀,对国内经济市场形成的冲击。大成基金方面则表示,市场对此次央行定向降准应已有预期。经济基本面上,8月,经济金融数据反映宽基建宽信用政策效果有限,而9月,制造业PMI数据显示供需两端双双走弱,反映经济下行压力不减,存在定向降准保经济的需求。从银行间市场流动性来看,10月中旬,有约4500亿元左右的MLF到期叠加月中缴税缴准需求,定向降准置换MLF既可以稳定流动性总量,又可以优化流动性结构,降低企业融资成本,是合理的选择。资金会流向哪里?央行方面表示,再次降准置换中期借贷便利,仍属于定向调控,银行体系流动性总量基本稳定,银根是稳健中性的,货币政策取向没有改变。降准释放的部分资金用于偿还中期借贷便利,属于两种流动性调节工具的替代,而余下资金则与10月中下旬的税期形成对冲,因此,在优化流动性结构的同时,银行体系流动性的总量基本没有变化。央行还表示,将继续实施稳健中性的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,保持流动性合理充裕,引导货币信贷和社会融资规模合理增长,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。招商证券宏观团队认为,今年四次降准均属于中性操作,其所带来的基础货币释放,将为其他方式(如央行对银行债权的减少)所回笼对冲。从某种程度上讲,未来降准或是大势所趋。中国存款准备金率如此之高的核心原因在于资金涌入。所谓降准,即降低存款准备金率。比如银行吸收100元存款,存款准备金率为20%,那么银行可放贷金额为80元,其他20元需要以存款准备金的形式存入央行。不考虑其他因素的情况下,以此类推,银行贷出的80元实际上还是会再次存入银行,再减去20%,银行可以继续贷出64元??如此循环计算下来,100元存款,最终会产生500元的货币供应量。央行降准之后,相当于增加了货币供应量。那么,降准释放的流动性会流向哪里?中国人民大学国际货币所研究员李虹含表示,此次降准与MLF配合操作投放的流动性,降准操作降低银行资金成本,并给商业银行提供稳定的长期流动性,继而降低企业的融资成本,支持经济发展。银行理财收益或降7500亿元增量资金疾驰而来,降准除了上述利好小微企业、民营企业及创新型企业,对投资者的“钱袋子”影响几何?对于政策反应,股市向来最为明显,如果想当然的以为市场中资金多了会立马刺激股市则过于天真了。历史数据显示,自2011年11月底开始,央行开始进入连续降准周期,其中次日上证指数出现上涨的次数并不多,上涨概率不到一半,可见在复杂的市场情况下,降准这一单因素很难刺激股市大幅上涨。在国庆节假日期间,国际资本市场出现明显波动的情况下,A股在此后第一个交易日也出现了“补跌”的行情。这与一些机构的预测基本一致,可以说,降准对于股市来讲属于预测范围之内,降准有利于稳定预期,但难言重大利好。对于债市方面,在此次债券市场违约潮当中,民营企业和实体上市企业违约的比例最大。李虹含认为,在银根放松的大前提下,毫无疑问,民营企业将有获得较大喘息之机,债市有望迎来“第二春”。楼市方面,恒大经济研究院院长任泽平表示,近期土地市场降温,土地流拍创新高,叠加棚改货币化比例降低,投资面临下行压力。此外,有分析人士认为,在国家“房住不炒”楼市调控基调之下,未来市场变数不大。降准带来的流动性充裕对于偏爱银行理财以及货币基金的投资者影响较为直接,银行资金充足,银行理财收益率很有可能重启下跌模式,互联网宝宝收益率大概率会继续下降。
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  • 惠州市府办发通知:政策发布要同步配套解读

    东江时报讯 记者冯丽均 新政策与以前的有何不同,为何不同,旨在解决什么问题?日前,惠州市人民政府办公室发布《关于进一步加强政务公开工作的通知》(以下简称《通知》),明确政策性文件和政策的解读方案要同时发布,以解疑释惑,凝聚人心。《通知》称,惠州政务公开工作坚持“以公开为原则,不公开为例外”的要求,不断增强公开实效,以切实保障人民群众的知情权、参与权、表达权和监督权。政策文件报批需将政策解读材料一并报送近年来,惠州探索全面推进政务公开工作的方式方法,不断拓宽政务公开渠道,深化公开内容,增强公开实效,取得较好成效。但近期,省政府办公厅组织第三评估机构评估对我市2017年度政务公开工作进行了评估,市人大常委会开展了行政效率专题调研,指出了我市政务公开工作存在一些问题。因此,经市政府同意,市府办专门发文进一步加强我市政务公开工作。这当中,强化政策解读是亮点之一。近年来,为适应社会经济发展新形势,各级政府部门出台了许多新政策,但个别政策却被个别自媒体或利益相关者误读,造成不良影响甚至引起市场情绪波动,政策不仅没能达到预期效果,反而要官方出来“辟谣”。《通知》要求,要严格按照国务院办公厅和省政府办公厅有关开展政策解读的有关文件要求,确保人民群众及时全面准确了解相关政策内容。要强化解读主体责任,坚持政策性文件与解读方案、解读材料同谋划、同报批、同发布,解决政策无解读、解读不及时、解读占比不高等问题。政策解读材料要求析事明理、解疑释惑、凝聚人心、引导预期,并要求充分利用数字化、图表图解、音频、视频、动漫等多元化及人民群众喜闻乐见的解读形式,提高解读效果。为此,《通知》要求有关单位报送需上级审批出台的政策文件时,没有将政策解读材料一并报送的,市府办、市法制局等部门一律不予受理。 市直部门官网被国家、省通报批评将问责并关停政府部门的官网是政府信息公开的第一平台,也是市民获取政务信息的重要渠道。一直以来,惠州都很重视政府部门网站建设,并在每季度和年度抽查并通报全市政府网站建设情况,在9月中旬,市府办便发布了今年第三季度全市政府网站的抽查情况,抽查的51个政府网站均合格。《通知》明确,政府网站要以群众需求为目的,进一步完善便民服务功能,及时发布便民利民信息,提高政府网站的公信力,切实解决好政府网站动态类(宣传类)信息发布不够规范的问题,坚决杜绝空白栏目和栏目长期不更新现象,“市直部门网站如因管理不到位,被国务院办公厅和省政府府办公厅通报批评的,除实施问责外,将予以关停迁移。”在政府网站中,重点领域信息是市民关注的重点,如各新建楼盘的备案价便归类其中。《通知》要求,要进一步明确重点领域信息公开的责任主体、范围,强化重点领域信息公开时效,深化公开内容,提高公开质量,拓宽公开渠道,做到分类准确、发布及时、多渠道公开。同时,要着力推进重大建设项目批准和实施领域、公共资源配置领域、社会公益事业建设领域信息公开,不断提升政务公开工作水平。办事条件变化后1个工作日内就要公开当前,我省正在进行“数字政府”改革建设,《通知》要求要严格按照“数字政府”有关网上办事大厅建设的标准和要求,进一步完善办事指南各要素,按时完成政务服务实施清单“十统一”梳理工作。随着“放管服”等改革的推动,不少政务清单也在发生着动态变化,《通知》明确,要及时动态调整权力清单,办事条件发生变化的事项,应在完成审批程序后1个工作日内公开变更后的相关信息和具体实施时间。办事指南中的办理时间表述要准确,统一使用“xx个工作日”的表述,并注明工作日作息时间。政务舆情回应和互动交流也要加强,市府办要求相关部门强化政务舆情监测,提高收集、分析、研判水平,区分不同情况,通过多种方式进行回应,切实提高回应实效。要积极开展征集调查,广泛听取群众意见,及时公布征集调查结果及意见采纳情况。相关部门要加强常见问题知识库建设,及时更新、分类解答,方便群众自助快捷获取相关信息。同时,要严格落实网络问政工作责任制,认真细致甄别来信内容,按规定及时提出回复意见。 相关新闻  政府网站内容更新要及时东江时报讯 记者冯丽均 在省府办组织的2018年第三季度抽查中,我市所抽查的51个网站合格率达100%。日前,市府办在市政府网站上通报今年第三季度全市政府网站抽查情况。按照 《国务院办公厅关于开展第一次全国政府网站普查的通知》(国办发〔2015〕15号)确定的检查标准和国办、省府办的有关要求,市政府办公室日前对全市政府网站的健康状况、栏目更新和信息内容建设等情况进行了抽查。本次抽查政府网站51个,其中市政府门户网站1个,县(区)政府门户网站7个,市直部门网站43个。抽查结果显示,大部分网站管理单位能认真落实政府网站工作各项要求,切实加强信息内容建设,及时整改网站建设中的存在问题,运维保障水平不断提高,网站抽查合格率为100%。尽管政府网站总体管理运营不错,但仍存在一些问题。通报显示,部分单位常态化监管乏力,日常监管仍存在薄弱环节,信息更新不及时现象依然存在,空白栏目的问题没有根本杜绝。市安全监管局、市统计局等单位被点名仍存在空白栏目,市民政局、市食品药品监管局多个栏目未按要求更新,市民政局、市食品药品监管局网站接近不合格。此次抽查发现,办事指南要素不准确的情况仍然存在,“部分单位办事指南的办理地点、办事时间、联系电话虽屡次整顿,仍然不准确。本次抽查发现仍有16处不准确”。抽查还发现存在政策解读不到位的问题,部分单位未解读规范性文件,相关解读文件未能与政策文件同步发布,政策解读分类不准确。市府办据此要求,政府部门要严格按照全国政府网站普查工作指标,杜绝空白栏目,及时更新信息,确保内容准确无误,链接可用。针对办事指南要素不准确的问题,市府办要求要进一步规范办事指南,严格按照“数字政府”有关网上办事大厅建设的标准和要求,进一步完善办事指南各要素,按时完成政务服务实施清单“十统一”梳理,配合网上办事大厅平台切换的有关工作。同时,通报还提出要加强政策解读,坚持政策性文件与解读方案、解读材料同谋划、同报批、同发布,提高解读效果。
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  • 住建部否认棚改货币化推高房价:要因地制宜不是取消

    作为棚户区改造工作的主要推动部委,住房和城乡建设部相关负责人11日对近期棚改热点问题做了相关回应。10月8日的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。上述国务院常务会议的表述引来外界极大关注。一些观点认为中央和主管部门对于棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度,这对于房地产投资和销售的拉动作用将进一步削弱。对于这种说法,住建部副部长倪虹11日下午在国新办吹风会上直接回应:“我不赞同”。他表示,这次国务院常务会议要求是,针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策,目的是根据不同城市的住房发展状况和水平,“精准施策、因城施策”。这次不是取消货币化安置方式,而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。如何理解“因地制宜”,住建部又将如何落实这一政策?倪虹表示,按照《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定,被征收对象有自愿选择权,可以选择货币化安置,也可以选择实物性的产权调换。当地政府根据当地住房和建设发展的情况,对于采取货币化安置还是实物安置,会采取一定的鼓励性政策措施。比如,2015年有一些城市针对商品住房库存压力比较大,采取了鼓励货币化安置的政策,对于去库存、促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。现在又有些城市,可能随着前一段去库存工作的效果,商品住房存量不是很充足,就需要调整相关支持政策。“我们希望通过精准施策,一城一策,实施好棚户区改造,也促进房地产市场平稳健康发展。”倪虹说。此前也有舆论认为,因为棚户区改造货币化安置释放出很多资金,可能推动了三四线城市的房价。对此,倪虹回应称这是一种联想。因地制宜的棚改货币化安置政策,对稳定三四线城市的地价、房价和市场预期会起到积极的作用。所以,这次国务院常务会议专门提出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。此前,已有地方政府开始调整棚改货币化安置的鼓励政策。今年8月,长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,鼓励被征收人选择房屋安置。新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。虽然棚改货币化一度引发外界争论,但棚改对于民生的改善也有实际的数据支持。官方数据显示,近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”。通过棚户区改造,帮助1200多万农民就地转化为市民;累计开工改造国有工矿棚户区305万套、林区棚户区166万套、垦区危房238万套,促进了国有工矿区、林区、垦区的可持续发展。棚改还带动了投资消费增长。2013年以来,棚改完成投资7万多亿元,有力带动建材、装修、家电等相关产业发展,棚改及相关产业总投资超过15万亿元。在2015~2017连续三年棚改量超过600万套后,2017年5月份国务院常务会议决定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。今年政府工作报告要求2018年全国棚改开工580万套。数据显示,今年1至9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。按照这个进度,完成全年580万套的棚改指标问题不大,则2019-2020年再开工920万套就能完成三年1500万套的总体任务,平均每年460万套即可。随着棚改开工规模的逐年增加,也出现了有地方对棚改范围和标准把握不严的情况。上述国务院常务会议明确要求要严格把好棚改范围和标准。“要严格把好棚改范围和标准,不能什么都往里面装,防止混淆概念和界限。”李克强总理8日强调。倪虹表示,棚改的标准从国家层面上已有很规范、很明确的要求。为什么提出来“进一步把好标准”?因为棚改实施过程中有一些地方想做好事,但是没有顾及到自己的财政承受能力,盲目地扩大了范围,把一些项目覆盖到了一般建制镇,有的将道路拓展等一些房屋拆迁项目也纳入了棚改范围。“下一步,住建部将会同有关部门指导地方本着尽力而为、量力而行的原则,严格把好棚改范围和标准,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。”倪虹称。持续数年的大规模棚改,对建设资金的需求也日渐增长。中央要求各地确保按时完成2018年580万套棚改任务,对地方而言,必要的金融支持也必不可少。国务院常务会议要求,对新开工的棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。倪虹表示,会议提出的对于新开工项目要采取金融支持政策,住建部将会同财政金融等有关部门,落实常务会议要求,按照“尽力而为、量力而行”的原则,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度,规范棚改金融的帮助和支持。
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  • 前三季度近900宗土地流拍 行业加速降温房企如何突围?

    在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下,今年的“金九银十”成色明显不足。中指院数据显示,9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%,楼市整体呈“向下”走势。作为房地产市场的“面粉”,土地市场也呈现出凉意。国家统计局数据显示,前8月房企土地购置均价4971元/平方米,较去年同期下降22.6个百分点,连续5个月出现回落。而中指院数据也显示,截至9月底,今年土地流拍数量约888宗,达到了历史相对高位。今年前三季度,全国300个城市有446宗宅地流拍,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。在楼市趋冷之下,房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗?土地市场“入秋”国庆大假刚过,深圳、广州等城市便迎来10月的土地首拍,但“底价成交”成为主旋律。据中指院最新数据,前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米,同比增长29.9%,其中住宅用地7.9亿平方米,同比增长31.4%。而在成交方面,各类用地共成交13.6亿平方米,同比增长23.8%,其中住宅用地6.4亿平方米,同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长,但增幅持续收窄。在地价方面,楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。溢价率方面,分城市看,一二三线城市土地市场均呈现降温趋势:土拍溢价率同比均出现大幅下滑,其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%,同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看,呈现明显逐季降温的态势:一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%,同比分别下滑15、17、20个百分点。土地竞拍环节,不仅流拍出现加速,零溢价成交地块也明显增多。前三季度,全国300城共流拍住宅用地446宗,总规划建筑面积5645万平方米,是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%,创下近年来的最高值。同时,第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%,较第二季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷清。易居研究院也认为,全国土地市场在“加速降温”。易居研究院数据显示,其监测的40个典型城市8月土地成交均价4472元/平方米,同比下跌17.7%,环比下跌2.9%,延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。在溢价率方面,8月40个城市土地成交溢价率17.3%,较去年同期下降20.9个百分点,溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。土地市场整体呈降温态势。国家统计局数据也显示,前8个月房企土地购置均价4971元/平方米,增速较去年同期下降22.6%,连续5个月出现回落。易居研究院智库研究中心总监严跃告诉《每日经济新闻》记者:“土地流拍增多,一方面是政府推地时期望过高,以致部分地块的起拍价较高;另一方面是开发商或对市场预期降温,或资金压力较大,以致拿地动力不足。”显然,在持续的楼市高压政策下,特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下,土地市场紧随楼市一起“入秋”。房企的机会在哪里?近日,行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜,一度被解读为对市场前景预期悲观。“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕(市场规模)从13万亿元降到12万亿元,仍然是很大的市场。这个市场非常大,我对未来的市场是充满了信心。”阳光城集团执行副总裁吴建斌在参加9月27日由每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会时说。弘阳集团执行总裁蒋达强在参加第八届中国价值地产年会时也表达了类似观点:“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模,在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为,再像以前那么大的增长机会将不多见了。多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,楼市调控虽持续高压,但房地产市场超过10万亿元的规模,对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会,并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言,却面临着被洗牌出局的风险。吴建斌也认为,尽管市场规模足够大,但在当前的调控环境下,龙头房企表现很好,不会出现大的问题,但一些负债很高的房企却容易出现问题,容易把市场份额让出来。“房企规模(增速)如果低于30%,企业是要出问题的。”蒋达强认为:“因为企业的费用需要高增长(来覆盖),市场蛋糕就这么大,(头部)企业规模继续扩大,意味着中小企业,(特别是)后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”亿翰智库数据显示,今年前9月有19家房企销售额突破千亿元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分别上升到30%、48%、71%,较去年全年增加5、8、13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至超过100%。从过往经验看,每一轮的楼市调控导致的市场降温,都意味着行业的洗牌。在高喊“活下去”的同时,万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。数据宝数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元,几乎是保利、碧桂园、融创、恒大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。此外,10月9日华夏幸福公告显示,北京万科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权,涉及土地面积33.93万平方米。那么对于市场上的众多房企而言,市场机会究竟在哪里?“未来,房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为,并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”,关键要看是否有便捷廉价的快速交通网,一体化、均等化的公共服务,以及非垄断的市场格局。中指院认为,未来随着我国人口总量增长放缓,城市间的人口争夺将是一场零和博弈,人口将继续向中心城市流入,同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时,人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。“当前楼市持续高压,并不意味着小房企一点机会都没有。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“未来随着楼市的进一步降温,土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略,在确保资金链安全的同时加强市场研究,抓住市场调整机遇。”
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  • 又见这个信号,房价真的要跌了吗?

    近期,关于房价下跌的新闻频现。由此引发的“房闹”也令不少人唏嘘。在江西上饶,碧桂园信州府房价从1万元/平方米跌至7千元/平方米,引发大量业主不满,导致售楼处被砸。这又被称之为,2018年楼市“第一砸”。在福建厦门,万科白鹭郡项目喊出5折甩卖的口号,几年没卖出去的房子一天售罄。万科还拿出1个亿的小目标准备为买贵了的客户退款,人们称之为万科史上最土豪的一次降价补偿事件。在安徽合肥,滨湖某盘也推出促销优惠,全款每平米直降5千元。降价直接引发前期业主不满,压力之下开发商表示,业主可以退房并按照新优惠重置。除此之外,在上海、长沙、杭州也因房价下降出现不同程度“房闹”。房价真的跌了吗?从上述消息看,部分地区、部分项目房价的确出现下降。下降的原因,在中原地产首席分析师张大伟看来,一方面调控重压,信贷收紧,多个城市出现冲高回落现象;另一方面,房价涨跌跟预期有关,悲观情绪弥漫会导致连锁反应。尽管多地出现房价下跌情况,但总体看房价又是另一番景象。易居研究院智库中心研究总监严跃进提供了一组数据,2016年9月,全国百城房价为9607元/平方米,而到了2017年9月,此类价格为12141元/平方米。到了今年,2018年8月价格为12952元/平方米。“市场没有绝对的降温,部分城市表现还是不错的。”严跃进认为,当前需要看到,若是市场继续降温,或者说复苏迹象不明显,那么都会面临降价、退房、抛售等现象。另一组数据也得出了相同结论。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2018年9月百城二手房挂牌均价为15329元/平方米。从涨跌数量看,51个上涨,3个持平,46个下跌。“调控的主基调仍为防止房价大涨大落,预计后期会有更多三四线城市涨幅收窄甚至下跌,但下跌幅度会保持在较低水平,市场仍旧较为稳定。”部分房价下跌之后看待房价下跌还有另一个角度,短期和长期。房地产具有明显的周期性,不仅在中国,美国、欧洲国家、东南亚国家也不例外。看准周期,对理解房价的变动有帮助。苏宁金融研究院特约研究员江瀚将当前楼市出现的现象称之为“横盘”。“一二线人口净增长的城市,房价在一定区间内波动,三四线城市泡沫较严重的城市,有一定下跌空间。总体看,现在只是成交量的下降,房价全面下跌并没有出现。”易居研究院院长杨红旭接受国是直通车采访认为,“现在是下跌的中场,上场已经结束。上海、北京、厦门、天津、石家庄降温已经一年多。大部分城市,明年还会持续降温。”恒大研究院院长任泽平持相同观点,认为2019年以及2020年会是买房入场的好时机。不仅是购房者,房地产企业也深谙周期。在楼市的下行周期,一些开发商已经率先降价促销。万科是典型的例子,9月份喊出“活下去”的口号,让行业感受一阵凉意。刚刚进入10月份,它又在厦门又上演了一出5折销售的“戏码”。眼下,万科又带头拿出1个亿给买贵了的业主退款。当人们还在嘀咕“老大哥”看空楼市时,它转眼又花了32亿接盘华夏幸福十副住宅用地。值得一提的是,万科大胆接盘的环京区域正是本轮房价下行的先行区域。拿了烫手山芋的万科是在等待下一波上涨吗?回顾万科过去的历史,多少能够得到一些答案。在2008年、2014年市场遇冷之际,万科也是打响了降价的第一枪。随后大举拿地、并购,为下一轮角逐贮备“子弹”。中指院数据显示,2018年1-9月全国房企拿地金额排行榜中,万科仅次于碧桂园,位居第二。
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  • 如果不留心这4个方面,贷款买房时你得多白掏十几万!

    现在的房价高,房贷利率又上浮了不少,我们的购房成本相对来说也被拉升了不少,这让很多人都为之苦恼。不过,小小金融小编想说,如果你能够在贷款买房时避开这4个方面,那么你可能可以少掏十几万元!一、不要一味强求低房贷利率。其实,小小金融小编是很能够理解大家希望房贷利率越低越好的。毕竟,房贷利率跟我们的购房成本是成正比的,房贷利率越高我们需要掏的钱就越多。但是,在房贷利率不断上浮的当下,如果你一直执着于排队拿低房贷利率,那么你后期还是有可能会遭遇更高的房贷利率的。所以,与其把主动权交给银行,还不如拿回自己手中。条件允许的话。注意!一定是条件允许的情况下哦!你可以向银行提出愿意接受上浮一部分利率来尽快获得房贷。当然,为了不让自己过于过分吃亏,小小金融小编同时也建议你缩短自己的房贷年限来平衡这些房贷利率的支出。二、房贷利率不断攀升的当下,不建议提前偿还房贷。很多人认为,提前偿还房贷可以减少贷款成本,所以有些闲钱的时候都想要提前偿还房贷。但是,小小金融小编想说,当下的房贷利率不断在上浮,如果你提前偿还房贷之后,还需要与银行重新签订贷款合同的话,是相当不划算的!因为,重新签订贷款合同是需要按当下的最新房贷利率来计算利息的。这样一来,你不仅没有能够省到钱,反到还有可能会因为新的房贷利率要多掏十几万,甚至几十万。所以,小小金融小编建议大家在提前偿还房贷的时候,一定要先咨询清楚银行是否需要重新与自己签订借款合同。如果要重新签订的话,那就不要提前还款了。三、想贷款买房不要提前用光自己的公积金账户余额。不少人都认为公积金贷款非常难申请。所以,对公积金贷款不抱什么希望;而平时也将公积金账户余额都提取出来用到其他地方去了。但是,小小金融小编想说公积金贷款虽然难申请,但是不代表它真的完全申请不下来!如果你有心想要买房的话,最好提前半年或一年不动用自己的公积金账户余额,这样你才能保证自己可以申请得到公积金贷款。因为,公积金账户余额是与公积金贷款额度挂钩的,额度越高能拿到的公积金贷款额度也越多。所以,哪怕你办不了纯公积金贷款,也可以办个组合贷款来节省十几万元啊。四、不要使用信用卡或个人贷款来支付首付。在贷款买房的时候,很多人可能连首付都难以凑齐。有些中介或开发商就会使用暗箱操作的方式,来鼓励购房者使用信用卡或个人贷款的方式来支付首付。但是,小小金融小编不建议大家这么做。首先,国家已经明令禁止使用信用卡或个人贷款来支付首付。如果你在申请房贷的时候,无法证明自己的首付资金来源。那么,你的房贷很有可能就会遭到银行拒贷。而这种遭遇拒贷的因素是你自己造成的,开发商是不会为你兜底的,你交给他们的定金也有可能拿不回来。再者,如果你连首付都需要通过信用卡或者是个人贷款来凑齐的话。那么,你的持房风险可以说是非常高的,因为你根本没有足够的储蓄来应对后期的楼市变数;最终还有可能会让自己房财两失。综上所诉,小小金融小编认为,如果大家在贷款买房的时候能够留心这4个方面,那么你在贷款买房的时候可能就可以多省下十几万元了!
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  • 户主向租客理赔 民宿业管理标准亟待细化

    一场“毁房”风波再次将人们的视线聚焦于民宿行业。9月10日,一名在大阪开民宿的中国老板发微博反映,3名来自中国的女大学生通过短租平台爱彼迎入住他家民宿,然而到了退房时,却发现屋内一片狼藉。本是一场闹剧,却在事件发酵的同时,也让人注意到当民宿经济野蛮生长时,除了无照经营、安全隐患等一系列问题浮出水面外,另一方面,租户的权益如何保障也成了考验民宿经济的另一个难题。  退房风波据当事人民宿老板介绍称,入住上述房间的三名女子在6月通过爱彼迎平台预订了房间,并于9月5日入住,9月10日退租搬离。而在这三人入住时,他也曾提醒过她们阳台上有三个垃圾桶以供分类放置垃圾。此外,在爱彼迎的预约平台上,民宿老板称他在其他注意事项里标注了重要信息,即“日本实行严格垃圾分类政策,请按照指示进行垃圾分类,保持室内清洁”。“在日本这样的房间清理下来需要3000日元左右,我就通过平台投诉,希望向租客索赔两倍的清洁费用。”民宿老板向北京商报记者提供了一份投诉截图,要求租客赔偿6666日元。“如果房客拒绝或在72小时内没有给予任何回复的话,您可以点击让爱彼迎介入。我们将会安排一位相关团队的专员去处理您房源内物件被破坏的案件。”随后,爱彼迎客服给民宿老板提供网页链接,让其选择特定的房客要求付款。随着事件在网络上的发酵,三名学生在众多网友的“讨伐”下同意向民宿老板道歉并给予赔偿,目前双方还在沟通中。而当民宿老板选择在微博上公开此事并寻求舆论“帮助”的同时,也从侧面反映出了民宿经济里的另一个缺失点:租赁方的权益该如何保障。北京第二外国语学院教授王兴斌对北京商报记者分析称,民宿行业实际上属于一种民间的商业交往,由于民间协议没有得到有效的公证,往往在法律上处于一种不完备的状况,这对于租赁双方来说都有潜在的危害,再加上双方在商法概念和契约精神等方面的薄弱意识,一旦发生问题依据什么来解决也成了民宿行业里的隐患。  发展AB面在全球旅游的热潮裹挟下,民宿经济从“小火慢炖”变成了“大火翻炒”,爱彼迎、缤客(Booking)等国际民宿平台近年来的迅速发展与扩张也为民宿经济加了一把火。上海师范大学旅游学院教授王承云分析称,2003年日本政府制定“观光立国”政策后效果显著,大量外国游客涌入。但日本的国土面积仅仅相当于中国云南省的面积,因此当地酒店、旅馆类的住宿显然不足以接待剧增的外国游客,由此催生了大量民宿出现。而日本在今年6月15日起才刚刚执行的《住宅宿泊事业法实施细则》,实施了民宿合法化的新政策。实施细则要求日本所有的民宿进行正规注册,并规定民宿设施一年内用于经营的时间上限是180天,民宿户主须加入卫生及安全确保措施、外国人入住指示、应对投诉机制等。新规结束了民宿无法可依的混乱时代,也是为民宿的发展提供了一个新的契机。业内人士称,如果想将住宅用作民宿,无须再取得政府的许可,只要向政府提交必要材料作为申告,政府备案之后即可被认为合法运营。此外,王承云表示,日本新民宿管理办法对违法民宿会出台非常重的惩罚制度,而之前很多处于模糊地带的做法并没有规定处罚措施。比如,一些在日本的中国留学生以前一般每天允许有4小时用于打工,互联网平台发达后留学生中很大一部分以经营民宿为生,另外在日持工作签证者、买房投资的外国人等,也有很多人通过互联网在日本从事民宿经营。新民宿管理办法出台后,留学生、在日工作签证持有者和外国投资者经营民宿将不再可行。  世界难题民宿在蓬勃发展的同时,似乎总也避免不了出现各种问题。根据中国产业信息研究网的数据显示,2017年中国在线民宿预订市场交易规模达127.1亿元,同比增速64%。但就在同一年,爱彼迎却先后经历了“毁房事件”以及“针孔摄像机门”。“毁房”像是民宿的一个怪圈。不仅仅是中日两国,巴黎也遭遇过类似的情况。去年9月,一位爱彼迎房主将自己巴黎的公寓出租给一个加拿大男子三周,回来时却发现整个房子已经变成垃圾场。爱彼迎在对房东的保证里说,他们会赔偿符合条件的房主损失,最高可达60万英镑。赔偿虽然是解决问题的一个办法,但最好的却是防微杜渐,如何建立一个完善的体系,从源头杜绝毁房的发生才是根本。随着问题的频发,民宿早已从当初的方兴未艾变了副样子。英国《每日邮报》曾报道称,爱彼迎在美国纽约、日本、新加坡和西班牙部分地区已经经营多年,但这些成熟区域最近开始限制甚至禁止这种短期租赁的形式。当地人称爱彼迎民宿导致酒店业绩下滑,拉高了长期出租的租金、扰乱了邻里关系。王兴斌称,民宿行业目前面临的很多难题在全世界都没有解决,包括经营过程中不纳税、扰民等一系列隐患导致许多国家对其模式并不承认,爱彼迎甚至在有些国家遭遇了抵制,严格来说实际上是一种法律方面的缺失。以中国的民宿行业为例,最好的办法就是获得工商管理部门的批准,遵守中国的各项法律,同时完善监管渠道,做好解决机制,这样才能在制度护航下蓬勃发展。北京商报综合报道/文 代小杰/制表
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  • 香港二手楼市现减价苗头 中小银行率先提高存款利息

    导读自香港特区政府推出一系列楼市新政后,香港楼市已经显露疲态。随着港股跌跌不休,中小银行启动加息,长期炽热的香港楼市开始迎来阵阵凉风。“相比此前三轮的楼市调整,目前香港楼市同时面对三重负面因素,分别为不断攀升的银行同业拆息(HIBOR),股市低迷,以及人民币走软,因此我们预测楼市会面对一定的调整压力,未来12个月的跌幅可能达到15%,重返年初水平。”中信里昂证券房地产研究地区主管王艳在接受21世纪经济报道记者采访时表示。近日香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港私人住宅售价指数7月上升至393.5点,已经连续上升28个月,并连续21个月刷新最高纪录。事实上,自2003年起,香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”,这是香港历来最长的房价上涨周期。她坦言,今年迄今为止,香港楼价升幅已到14%,“我们认为15%的跌幅尚属轻微。但是这可能只是开始,香港市场对资金流变化十分敏感,过去1个月出现多宗低于银行估值的二手成交,一旦出现大的宏观经济冲击,楼市可能会出现更为剧烈的调整。”事实上,自香港特区政府推出一系列楼市新政后,香港楼市已经显露疲态。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出:“政府推出六项房屋政策后,中原城市领先指数CCL随即结束连升7周,并在最近8周持续徘徊在188点,走势趋向反复横行。9月中秋节前后,楼价走势才有机会出现较明显的转变。”  中小银行启动加息自2008年以来,香港的利率长期处于低位,这是此轮楼市飙升的重要推手之一。然而, 随着美联储启动加息周期,香港与美国的息差不断拉大,大量资金流出香港,香港银行同业拆息持续上升,导致银行资金成本攀升而开始陆续启动加息。公开数据显示,自8月起,香港已有大约15家银行宣布上调H按(以一个月HIBOR为基础)的封顶利率及按揭利率,包括汇丰、中银、恒生及渣打四大银行。目前多家银行的实际按揭利率已经上升至2.25%至2.35%。同时,华侨永亨银行于9月5日宣布,调高港元储蓄存款利率,由0.01%上调至0.25%。这是香港银行自2008年以来首次上调存款利率,市场人士认为,将有中小银行陆续跟随锁定存款资金,而一些存款金额庞大的龙头银行可能暂时按兵不动。“受全球政经环境带动,银行8月开始调升按揭息率,近月楼市气氛转淡,业主入市略见保守,8月现楼及期房的注册数字均有所回落。”香港经络按揭转介首席副总裁刘圆圆表示,“9月底美国加息,香港银行有机会跟随,将进一步冷却楼市。即使交投减少,市场上或有少量减价成交,此现象只是反映长期亢奋的楼市有所放缓。”然而,王艳指出,香港3个月HIBOR过去9年徘徊在1%以下,但目前已经接近2%,相比之下,2005-2006年楼市调整期间3个月HIBOR的升幅则达到435个基点。根据香港财资市场公会的数据显示,9月12日,3个月HIBOR最新报2.01321%,与供楼负担相关的一个月银行同业拆息亦升至1.62929%。“近年来,香港住宅的投资回报不断下降,目前已跌至约3%,而3个月HIBOR则已超过2%,两者之间的差距为金融危机以来的最低水平,这意味着投资者可能随时改变心态。”她坦言。此外,今年以来,香港银行体系结余已由年初的1800亿港元下跌至目前约760亿元,香港金管局亦频频出手承接港元,今年前八个月期间已累计承接沽盘达1000亿港元。  开发商加快推盘据悉,近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案,表明楼市气氛开始转淡。近日,新鸿基地产旗下元朗锦田Park Yoho Milano录得连续5笔买家交付定金后毁约的个案,涉及的定金总额达到175万港元。长实地产位于上环的My Central亦录得一宗买家被没收200万港元定金的个案。同时,沙田区沙田第一城一个中层户业主一个月内劲减逾100万港元,才最终将单位以516万港元出售,相比同类单位在不足一个月内跌幅超过13%。随着近期二手楼市不断出现减价成交潮,香港开发商也不断加快推盘速度,并推出十分激进的按揭贷款。9月11日,新鸿基地产突击推出锦田北PARK YOHO Napoli项目,并破天荒引入“十足十贷款”计划作招徕,意味着买家只须需支付楼价5%作为首期便可入市。据悉,参与该按揭计划的买家,必须以没有任何按揭的物业作抵押,估值不低于购买单位楼价的60%,而认购的住宅价格必须不低于700万港元,即可获得楼价100%的贷款,但须支付楼价的5%作为发展商征收的行政费。按照金管局现有的按揭成数限制,目前大部分买家只能从银行获得约楼价50%的按揭贷款。根据金管局提交予香港立法会的文件显示,自2009年当局推出多轮逆周期监管措施后,新批出住宅按揭贷款的平均按揭成数持续下降,从实施措施前的64%降至去年11月的49%。这迫使很多买家转向开发商提供的高成数贷款。根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料显示,今年5月发展商提供的期房按揭占比曾升至32.9%,环比激增逾五倍,而今年第二季度发展商提供的期房按揭占比则达到17.4%,比第一季度的6.5%及去年同期的12.4%分别上升1.68倍及40%,创出历史新高。(21世纪经济报道 特约撰稿 朱丽娜  编辑:辛灵)
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  • 广州:不动产登记办证可望“零跑动”

    不动产登记涉及千家万户。记者从12日召开的广州市政府常务会议上获悉,为深入贯彻落实党中央全面深化改革及国务院、省、市“放管服”改革精神,对标“四个走在全国前列”,擦亮广州不动产登记品牌,市国土规划委积极推进不动产登记简政便民工作,经市政府同意,制定和印发《关于全面提升不动产登记便利度改革实施意见》(下称《实施意见》),部署实施不动产登记“破茧”行动。今后,全市不动产登记机构将借力“互联网+”、信息共享等科技手段,以“多、快、好、省”为目标,通过7部门携手、市区联动,推出简政便民20项措施,实现不动产登记工作质的提升。  多 信息共享  市民不再需要提交个人房产信息证明根据《实施意见》,广州将加强部门联动,推动信息共享,通过完善系统平台建设,建立民政、公安、消防、司法行政、工商、税务、住建、国规等上下游信息共享机制,实现户籍、个人身份信息变更、消防验收、规划报建、竣工验收、公证文书、工商登记、税费缴交、交易监管、地籍调查、房产测绘、不动产登记等更多信息即时共享利用。群众在办理纳税、入学、公积金贷款等业务时,不再需要提交个人名下房产套数及登记信息等证明材料,也可随时在网上自助查询房屋基本状况登记信息。   快 压缩时间   一般登记业务压缩至5个工作日以内《实施意见》明确,今后将优化业务流程,压缩办理时间。在实现申请材料精简、信息共享和网上申办的基础上,进一步优化业务流程,前置非法定登记工作职责,如限购限售资格审查,通过升级改造商品房网签系统和存量房交易网签系统,由申请人在网签时自行申报限购限售信息,系统智能识别审查资格通过后予以打印网签合同。实现除疑难复杂案件外,一般登记业务压缩至5个工作日以内,部分登记业务“零跑动”。  好 提高效能  试行后所有不动产登记业务网上申办《实施意见》明确,今后部分不动产登记业务试行“网上申办”模式,即外网申报、内网审核、电子核验、快递领证,实现群众办证“零跑动”,条件成熟后分阶段分步骤将全部不动产登记业务纳入网上申办范围;依托互联网终端及广州市不动产登记微信公众号,实现微信自助缴纳登记费;扩大延伸服务,在街镇、市区公积金中心等设置服务点,直接受理不动产登记业务;探索登记结果网上查询和个人名下房产查册证明自助查询服务24小时不打烊等,以进一步优化群众体验。  省 简化流程  房屋所有权首次登记部分材料不收取《实施意见》提出,今后将精简申请材料,简化审查流程。简化内部审查流程,对没有依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等证明材料,一律不再要求申请人提供,也不再作为不动产登记的前置条件或纳入登记业务流程。如房屋所有权首次登记不再收取物业维修基金、拆迁结案、补偿安置结案等材料,可共享的审批结果证明材料也不再收取。信息时报 吴瑕
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  • 一线城市住房抵押贷款经营类利率下行 消费类此消彼长

    一线城市住房抵押贷款“新变”: 经营类利率下行,消费类此消彼长实际上,对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等,通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资,还是最主要的融资方式。今年监管部门多次喊话银行的住房抵押贷款产品,提出审慎发放房地产抵押贷款,努力抑制居民杠杆率,严控个人消费贷款等违规流入股市和房市,继续遏制房地产泡沫化。自此,诸多银行纷纷提高抵押贷款利率,下调抵押额度,并严格审查企业、个人的贷款用途。部分银行半年报也显示抵押贷款占总贷款比例有所下降,如中信银行2018年上半年抵质押贷款余额1.97万亿,占比为58.17%,比上年末下降0.25个百分点;光大银行上半年抵押贷款余额7715亿元,占比下降2.56个百分点为34.55%。而在经历了半年左右的“严冬”后,21世纪经济报道记者近日走访多家银行了解到,目前住房抵押经营贷款在审核、放款等方面都有所放松,部分银行出现额度下行、放款时间加快等情况。但抵押消费贷款仍遭严控,部分银行仍然停贷,而还有该业务的银行也出现利率偏高、审核趋严等情况。  抵押经营贷款业务回暖中信银行个人贷款部某客户经理告诉21世纪经济报道记者,从去年开始,中信银行的个人住房抵押贷款经历了从宽松到收紧,又再到目前利率宽松的过程。“在2017年的时候,我们抵押贷款放得比较多,到了今年2月底,则接到通知表示暂停200万以上额度的住房抵押贷款,并且贷款利率也上行到7.03%以上。不过,7月份后,资金相对宽松。虽然目前抵押经营贷款额度还是不能超过200万元,但利率则可以做到6.3%左右了,不过预计四季度可能会出现一些放松。但抵押消费贷利率则还维持在7%左右。”而招商银行抵押贷款利率也出现了明显下调,21世纪经济报道记者4月咨询招商银行个人贷款部门的时候,客户经理表示利率个人住房抵押经营贷款利率在6.7%左右,且放款条件审查较为严格,但目前抵押贷款用于经营方面的,利率则可以做到不到6%,具体则需要看客户和企业资质情况。“目前经营类贷款我们还是相对积极的,现在这个房抵快贷产品就是给从事实体经营的小微企业提供一个便捷的融资通道,目前利率在6.7%左右,授信三年,可以循环使用,资料齐全后一周左右就放款。另外,还有一个20年等额还款的产品,利率则在7%左右。”不过,浦发银行客户经理也多次给21世纪经济报道记者强调,钱一定是要用于经营的,即使放款后也会抽查合同、汇款账户、资金流向等,不允许进入房地产市场。而兴业银行的个人住房抵押经营贷款则在对申请人的要求上有所放宽。只要证明是实际控制人即可,不需要一定是大股东、法定代表人等,但在利率上则还维持在7%左右,和半年前差不多。实际上,对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等,通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资,还是最主要的融资方式。山东地区一家纺织企业负责人告诉21世纪经济报道记者,虽然一直说要支持小微企业,但就我们自身而言,通过抵押不动产几乎是获得贷款的唯一方式,授信贷款是难以获得的。珠三角地区某国有大行副行长告诉21世纪经济报道记者,银行放松抵押经营贷款,也有出于支持小微企业的考虑。“只要资金真的是进入了实体经济领域,并不会抬高房地产价格、促进泡沫化。”中国工商银行行长谷澍也在今年的中期业绩发布会上表示,居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升。这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来,总体上看房地产领域债务风险可控,下半年也将严格执行各项监管要求,加强贷款的资金用途和流向的管理。  抵押消费贷被严控却难抑但另一方面,虽然个人住房抵押贷款的要求有所放松,但抵押消费类贷款的则在紧缩,部分银行也已经暂停了大额的个人住房抵押消费贷款。如21世纪经济报道记者了解到,北京地区包括招商银行、浙商银行在内的多家股份行,上海地区包括江苏银行在内一些股份行、城商行都已经暂停个人住房抵押消费贷。多位银行个贷部客户经理告诉21世纪经济报道记者,从2016年下半年开始,就有感觉多家银行,尤其是股份制银行在发力个人消费贷款,包括大额的住房抵押消费贷款和小额的信用类消费贷款。但后来发现,部分消费贷款违规流入房地产市场,多家银行也因此受到了监管处罚,因此目前额度较大的抵押消费贷在额度、利率、审核上都难以放松,有些银行甚至暂停该业务。浦发银行一名客户经理则表示,目前住房抵押消费贷还在继续做,但一定要求提供购物发票,不能是凭证或小票。“谁没事抵押房子消费个100万,发票你提供得出来吗?其实还是有很多违规进入楼市,现在都在严查贷款的违规使用情况。而在银行要求提供消费发票后,申请自然少了,放款也少了。”但实际上,虽然银行在严控住房抵押消费类贷款,但多位客户经理都表示,包括“按揭贷款”、“个人住房抵押经营贷”、“个人住房抵押消费贷”在内的个人贷款,不良率相对对公贷款来说都很低。央行最新公布数据显示,8月新增人民币贷款共1.28万亿元,其中住户部门短期贷款增加2598亿,占比达20%,银行信贷更多的,还是投向了风险较小的个人贷款。天风证券银行业首席分析师廖志明表示,目前银行对个人贷款业务偏向明显,住户部门消费贷款需求仍较好。“从资产质量来看,个人消费贷款利率高风险低,目前抵押消费类贷款受到政策严控,银行自然多发力在信用类消费贷款上,但其中也要注意居民杠杆率抬升下的共债问题。”21世纪经济报道
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  • 惠州房管局发文重申:境外个人限购一套自住用房

    继惠阳、大亚湾、惠东等区县重申限制境外机构和个人购房后,惠州市房产管理局近日也针对该项行为发文规范。9月11日,记者从惠州市房管局获悉,该局正式下发《关于规范境外机构和个人购房管理的通知》(以下简称《通知》),重申全市各房地产开发企业及房地产经纪机构严格执行境外机构和个人购房管理要求,并在销售、网签环节中做好政策告知和风险提示。《通知》附件中的规范性文件重申了国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。督促开发商规范自身行为早在7月,临近深圳的惠阳、大亚湾以及位于滨海区域的惠东,分别下发规范境外机构和境外个人购房的相关通知规定,重申国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求。对此,大亚湾区房管局相关负责人接受记者采访时这样阐述发布有关政策的初衷。“对境外机构和境外个人购房进行规范和限制并不是新的政策,而是国家一直在实施的措施,进行重申也是为了更好地规范市场,督促开发企业规范自身行为。”当前正处于楼市传统旺季“金九银十”期间,惠州市房管局发布《通知》意味着再度重申该项措施,规范市场销售行为。《通知》要求开发企业和地产经纪机构严格规范自身行为,规范境外机构和境外个人购房,严格执行国家相关政策的要求。同时在附件中挂出国家相关部门制定的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》和《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》两份规范性文件。查验境外机构及个人购房用途记者在《通知》的附件中看到,依据国家相关部门对于境外人员在境内购房的政策要求,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。另外,依据有关要求,主管部门在办理其商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还需查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在内地工作、学习和居留的证明,以及境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。而对于境外机构相关合同备案和房屋产权登记的办理,则需有关部门出具在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明,以及所购房屋是实际办公所需的书面承诺。这也有效确保境外机构或个人所购房屋用于自住,避免投机炒房。对此,有专家认为,惠州发布该《通知》,是对已实施政策的重申,但结合当前市场调控的形势和时间节点,政府很明显是在传递楼市调控不放松不动摇的信号,以规范行业行为,促进楼市稳定发展。(来源:南方日报 张峰)
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  • 土地闲置超200万亩:房企炒地皮屡禁不止 多部委再出手整治

    土地供应市场怪状屡禁不止。一方面地方政府和企业时常诉苦缺少土地供应,另一方面官方数据却显示有大量土地闲置“睡大觉”。尤其是房地产用地的闲置直接影响新增房源供应,一定程度上助推了当下国内热点城市房地产市场的行情波动。“不排除一些房地产开发企业故意闲置土地,一旦土地增值可以带来更多的利润。”农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐对第一财经记者表示。对于这一长期寄生在中国土地市场上的顽疾,自然资源部、住房和城乡建设部近期分别发文出手整治。也有建议认为,金融监管部门应进一步对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。全国土地闲置超200万亩近年来,各级政府时常开展专项行动,清理并查处闲置土地。但从地方上陆续披露的一些数据来看,土地闲置问题依然较为突出。河南省十三届人大常委会近日召开第五次会议,其中一项重要议程就是听取省政府关于全省闲置土地管理情况的专项工作报告(下称“报告”)。报告显示,根据自然资源部土地市场动态监测与监管系统统计数据,截至2017年年底,河南省涉嫌闲置土地21.28万亩,数量居全国第一位,占到全国总量的1/10。以此推算,全国涉嫌闲置土地总量已经多达200万亩。上述报告显示,河南涉嫌闲置土地面积较多的有郑州市、洛阳市、南阳市、安阳市、信阳市等5个省辖市,约占全省闲置土地总量的68%;闲置土地面积较多的省直管县(市)为邓州市、汝州市。虽然河南闲置土地总量较多,但也仅仅是全国的十分之一,其他地区的土地闲置也不容忽视。国家土地督察南京局近日披露,在江苏省2018年例行督察中,共发现徐州、镇江、扬州三市十县(市、区)2009年以来未处置到位的闲置土地261宗、面积1.65万亩。从原因上看,政府原因造成的闲置土地188宗、面积1.28万亩,分别占宗数和面积的72%、77.4%;从用途上看,商住类项目用地174宗、面积1.1万亩,分别占66.7%、66.7%。稍早前的7月底,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,要求地方节约集约用地,有效处置闲置土地。根据上述通知,自然资源主管部门将大力推进土地利用计划“增存挂钩”。要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。企业、政府皆有原因中国的土地供需两端主要是两个主体,地方政府负责供应土地,除了部分划拨用地外,其余情况是企业负责出资竞买,然后开工建设。土地闲置问题的出现,也要从这两个主体找原因。中国楼市十多年来虽有波动,但依然维持了总体向上的格局,房价涨多跌少。这种局面也助长了一些房地产开发企业的囤地之风。“有的地块都长草多年了,企业就是不开发,很大原因就是在赌地块会升值。”廖洪乐对第一财经表示,虽然有政策规定土地闲置后政府会征收土地闲置费,但与预期的土地大幅升值相比,被征收的闲置费还是很少的。除了企业原因外,过往数据显示,政府原因导致的土地闲置数量更多。2009年原国土部发现的全国闲置的1万公顷房地产用地中,因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。上述河南省报告也指出,造成闲置土地形成的原因主要在政府和企业两个方面。政府方面的原因主要包括:非净地出让导致交地时间延迟,项目单位无法如期进场;城市建设规划不断调整,企业拿地后无法及时建设;项目审批程序繁琐,开工建设需要办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列手续,只要一项出现拖延,都会造成项目无法按时开工。而企业方面的原因则有:部分企业因追求利益最大化申请调整规划,此环节往往用时过长,导致土地闲置;个别企业围地圈地、炒地皮谋利造成土地闲置;一些地方为完成招商引资任务,放宽项目预审限制条件,企业前期超需求拿地,后期因资金不足而中断建设;因市场需求变化,原定项目发展前景不足,企业放缓或停止项目建设,造成土地闲置。一些地方政府对闲置土地查处的“不作为”也助长了该问题的进一步滋生和扩大。南京局督察发现,一些地方政府对处置工作不重视,存在行政不作为、懒政怠政现象,处置过程中存在底数不清、原因认定不准、处置政策把握不严、上报数据不实等问题,个别地方甚至存在侥幸、蒙混过关心理。自然资源部下属媒体《中国自然资源报》近日刊发《闲置土地处置的“困”与“谋”》一文(下称“文章”)表示,无偿收回制度是闲置土地处置工作开展的重要威慑机制,但由于土地价值巨大,涉及方方面面利益,地方政府执行规定的主动性和积极性严重不足,导致目前真正实现无偿收回的不多,影响了法律法规的严肃性、执行力和政府形象。廖洪乐也认为,虽然对闲置土地的查处有相关规定,但在具体执行环节,难免会有打擦边球的情况,影响了法律效力和执行效果。多部门联手虽然闲置用地并非单指住宅用地,还包括工业用地或者基础设施用地等。但由于近年来房价地价不断上涨,舆论对住宅用地的闲置问题尤为关注。前述文章称,督察发现,在闲置土地中,房地产类占比较高,有的省份七成以上闲置土地为房地产用地。今年4月,自然资源部发布的《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》也显示,国土督察机构2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗,23.8万亩。2009年,官方曾公布全国闲置的房地产用地有约1万公顷(即15万亩),约占我国当年度出让房地产开发用地总量的七分之一。两相比较可以发现,从2009年到2017年的八年间,我国闲置住宅用地的总量还是增长了58%。为遏制房价上涨,增加土地供应和房源供应是一大手段,但前提之一是要控制和减少囤地,否则即便增加了土地供应,也未必能及时转化成房源。8月中旬,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等5市政府主要负责人,要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题。海南、山东、湖北、江苏省住房和城乡建设厅主要负责人也参加了这次约谈。囤地问题的长期存在,也说明国土或住建部门难以单独化解,需要更多的部门“围而攻之”.上述文章建议,应进一步明确政府及相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责,不能让自然资源部门“单打独斗”,逐步建立起地方政府及财政、住建、规划等部门发挥合力的闲置土地查处机制,让政府及有关部门真正承担起应有的职责。“对闲置土地逐宗登记造册,定期公布闲置土地使用权人、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等情况,借助社会和舆论的压力监督土地闲置行为。及时将国有建设用地使用权人闲置土地信息抄送金融监管部门,对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。”文章称,在全国范围内探索建立统一的土地市场征信体系,建立开发商黑名单制度,全国联网共享,对其采取重点监视,并通过强制手段限制其拿地开发,以有效遏制开发商蓄意囤地行为。
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  • 甲醛检测门道多:设备动手脚很简单 当面也能作假

    新华社昨曝光,部分长租新装修公寓甲醛检测造假钱报记者找了甲醛检测机构的前检测员,他说——甲醛检测水很深,当面也能作假昨天,新华社报道曝光部分长租新装修公寓污染超标,甲醛检测还造假。报道称,上海一刚毕业的大学生觉得租的房子味道大,要求出租方进行检测,结果一个月内该房子检测了三次。第一次严重超出国家标准,出租方进行相关空气治理后,第二次检测数据显示达标,但该学生发现检测过程检测人员操作违规,又要求第三次检测,结果依然超标。生活中,甲醛检测已不是什么新鲜事,如今搬新家的,不管是租的还是买的,很多人都会找检测机构测甲醛,大家总希望知道甲醛的数据是否安全。但检测是要花钱的,到底正规检测需要多少钱?如果租的房子那这个钱应该谁来掏?如今什么样的机构才是专业的?检测出来的数据如何保证真实?如果超标该怎么办?这些都是人们关心的问题。钱报记者专门采访了做过检测的住户以及检测机构的检测员,看看甲醛检测背后的门道。花两千元检测买个心安一年前,在装修好房子并已放置通风了6个多月后,戴女士觉得应该可以搬进新居了。在搬之前,她还是有点不放心,“因为那时我儿子刚出生,虽然装修和买家具时,很注意材料环保,但毕竟是新房子,走进去还有点味道,我决定还是测个甲醛。”戴女士最终选择了杭州一家业内评价比较好的检测机构,订了2000元的套餐。“记得检测之前要我做的是,把门窗关闭12小时,还要设置空调温度,记得大约是20多摄氏度,然后他们专业人员上门来采集空气样本,拿回去分析,大概三天后就出来报告和数据了。”提及报告,戴女士表示,自己不是专业人士,不懂那些具体数值,她只对比一点,就想看看自己家的数据比0.1高还是低,因为她查过国家标准,每立方米空气中甲醛的含量应不超过0.1毫克。“我家数据最高的是小卧室,0.16,其他地方还好,只超出一点点,当时检测机构工作人员表示他们有去除甲醛的方法,保证能降到安全数值,至于收费按面积收,最终我拒绝了。”戴女士笑着说,因为看到数据并不吓人,最终自己还是选择买了一堆活性炭、绿萝,外加两台空气净化器,卧室又空置通风了一段时间。她说,“这甲醛看不见摸不着的,我感觉自己就是花两千块检测费换了个心安,知道了自己家的数据,心里有个数。”确实有人花钱买合格报告对于检测机构出具给自己的数据报告,戴女士认为基本是可信的,“这个数据我认为没必要作假,就是有一点,现在很多甲醛检测公司也会承担甲醛处理的活,我想他们为了推荐后续的净化产品,有可能会把数据往高了说。”在钱报记者采访中,有不少人对甲醛检测持质疑态度。儿子刚上了一所新建学校的许女士便是其一,她说,开学一周,她们家长群中讨论最多的就是要不要给孩子宿舍内买空气净化器,虽然学校已对家长明确表示,校舍已全部通过了相关专业机构的检测,符合标准,但家长就是不放心。“第一周放学去接儿子,我看有个家长就带了个简易的检测仪,一边怀疑一边还自己测,也是矛盾得很。”“在工作过程中,的确也遇到过想出点钱买个合格报告的客户,诸如一些小的装修公司,因为他们的合作方要求装修方来负责这个检测以及成本,他们想降低成本,就来谈价格,同时也想在数据上做点文章能达标完成自己单子。” 85后小许是一家专业室内空气检测及治理公司的一位市场部经理,升职之前他就是做检测员的。“但这种情况还是少的,如果用户有怀疑,可以看看检测机构的资质,也可看看参照的是什么标准,用的什么方法检测。也可看看报告上的公章,譬如加盖了CMA 标志的检测报告是具有法律效力的。”甲醛检测背后门道很多小许说,甲醛检测背后,门道很多。他说,首先是标准问题。目前,我国有两个室内空气质量评价标准,分别是2001年原建设部制定的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001,以下简称“规范”)和2002年原环保总局和原卫生部制定的《室内空气质量标准》GB/T18883-2002,以下简称“标准”)。同样都是甲醛含量必须小于0.1毫克每立方米的要求,但前者是强制性的,对检测前关闭门窗的时长要求为1小时。后者是推荐性的,要求关闭门窗的时间为8到12个小时。简单来说,就是推荐性的比强制性的严,强制性的要求封闭门窗1小时,推荐性的要求关12个小时,两个测出来的甲醛含量肯定不一样。按照强制标准,很容易过,但按照推荐标准,就难说了。“这一两年,来咨询做甲醛检测以及室内空气处理的个人客户明显增多。”小许说,如果检测出来数据很夸张,那还是建议专业的甲醛处理,毕竟不是几盆绿萝能解决的问题。钱报记者还找到一位已经辞职的检测员小方(化名),他也提到了标准问题。他说,就拿之前阿里员工租房后疑似引发白血病的事来说,那房子按强制标准可能是合格的,但按推荐标准可能就过不了,但推荐标准没有法律强制性。显然,现在的标准,对租客不利。另外,检测甲醛的设备是可以调节的,打个比方,就像渔网,孔大一点,网到的鱼就少,孔小一点,那就一网打尽。检测设备上动手脚是很简单的,就算当面作假,客户一般也不会发觉。小方说,即使万一客户存疑,也没关系,因为现在正规的甲醛检测都不会现场读数,都要取样回去,每次都是一次性的,不可复制,有时因为天气或者各种原因会导致检测数值存在偏差。信不过,没事,大不了再检测一次,反正一次收一次的钱。“甲醛检测收费,大多是按检测的点来收费,测一个地方就是一个点,每个点收费一两百。现在市场比较乱,总的检测费从几百块到上万的都有,各取所需吧。”租房甲醛超标,法院支持退租9月10日,“北京海淀法院”微信公众号发布了一条消息,标题为《租房遇上甲醛超标,法院支持你退租!》,讲的是该法院近日审结了一起案子:租户因房屋室内甲醛超标起诉中介要求退还房租的房屋租赁合同案,最终法院判决支持租户的诉讼请求。案子中租户是委托一个检测机构对室内进行了甲醛测试,结果高于国家标准,因此起诉中介。这算是个好消息,但目前类似的维权,并不容易。以长租房为例,新华社报道指出,长租公寓的快速成长和行业整体规范不完善之间,形成了鲜明的对照。在装修污染问题上,目前对于长租公寓应该采取怎样的环保标准、使用什么样的家具和装修材料、装修后需要空置多久才能出租,行业内并没有统一的标准。健康受损的租户难以维权的现象也普遍存在,一是因为甲醛等污染物对于健康的损伤难以量化,二是对于这些长租公寓企业究竟该负何责任也难以厘清。上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任叶正伟指出,由于目前没有明确的法条规定,如果没有在租房合同中明确长租公寓平台有保障空气质量达标的责任,租客在法理上就很难有相应的赔偿标准和依据。试着把日子过得简约点绿色点甲醛超标,在生活中其实很普遍。伴随着普遍的是,关于甲醛的种种科普知识也很多,它从哪来?又有何危害?又该如何去除?不管能不能量化甲醛等污染物与人体健康损伤之间的关系,室内甲醛,多肯定无益,这是个不争的事实。普遍不意味着无法改变,至少可以让它少一点。都说“无醛不成胶,无苯不成漆”,那么在生活中少点用胶的物品,把日子过得简约点,诸如能不用的包装就不用了,你可以打开一个包装盒看看,里面会有多少地方用到胶水。倡导绿色生活反对铺张浪费,我们每个人都应该做践行者、推动者。
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  • 买二手房睇楼时间有讲究,特殊时间会发现关键细节

    本周一下午,广州迎来一场暴雨,由于降水量大、持续时间长,番禺、黄埔等地甚至出现了“水浸街”的情况。降水集中在下班高峰时段,也给人们下班归家带来了诸多不便。当前广州雨季已至,在随后的几个月内,“一天一场雷阵雨”或许会为人们的生活造成诸多不便。雨季的到来也对不少购房者的看房计划产生了影响。结合今年4月的广州二手房市场成交表现,有业内人士表示,雨水较多的天气降低了购房者看房的积极性,进而对楼市成交产生一定的影响。不过,对于购房者,特别是二手房购房者而言,想要全面了解心仪地段和房源的真实状况,其实可以选择在阴雨天气以及夜间去看房,这一点对于想要租房的人群也同样适用。◇看室内留意房顶、窗框有无水迹“在下完雨之后,一些二手房源自身的问题往往会显现出来,这是在天气晴朗的状态下看房所看不到的”,合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示,选择在阴雨天气去看房,有助于购房者观察到屋内壁有无裂缝、防水涂层状况、是否有漏水等的细节。对于一些顶层住宅而言,房顶的防水涂层历经长时间的风吹日晒雨淋,出现老化情况是不可避免的,一旦防水涂层失效,在阴雨天气,很容易造成顶层住宅天花板被浸湿,甚至出现墙皮脱落。因此客厅靠外墙阴角处、卧室靠外墙阴角处、卫生间阴角处、阳台排水管及阳台天棚顶部等区域值得留意。在一些相对老旧的楼梯房小区,室内墙面很容易受到阴雨季节影响。长期积累之下,这类房源的室内墙面很可能会出现发暗或色差的现象,并可能因为渗水、漏水或者受潮而产生裂缝、掉皮、发霉等现象。特别是在底层住宅,受到广州多雨、回南天等天气的影响,往往空气潮湿,墙面更容易遭殃。房间内的窗框、窗台也是看房者需要留意的地方。通常情况下,房屋的窗户会在外侧的缝隙中打入防水胶,以防止雨水等从窗框的缝隙渗入,看房时可以看看窗台有没有积水、起皮、发霉等问题。除上述区域外,房间内还有一些经常被人忽略的区域,例如空调安装处、吸油烟机、排风扇等。这些设备连通室内与室外,因此在看房的时候需要注意相应孔洞的密封效果是否良好,在阴雨天气下会不会产生渗水、反流等现象。特别是对于在墙壁上凿出的空调孔洞,要注意其附近有没有水迹、色差、潮湿、反碱等现象,并检查孔洞附近的密封情况。◇看室外洞察社区环境和治安状况“落雨大,水浸街”,这句童谣一直被广州人所传唱,说的便是在暴雨时节,街上的道路经常会被雨水所淹没。与此同时,早年间由于住宅建设时规划意识相对缺乏,因此一些社区在地势、排水等方面做得并不到位,一旦遇到短时强阵雨,由于排水不畅,一些小区的出口往往也会被水淹,给住户的出行及周边道路行车造成影响,毕竟买了房子之后,如果一下雨小区大门就被迫“看海”,这种居住体验肯定是不佳的。梁燕明指出,阴雨天气的条件下,购房者可以重点关注一下小区出口和周边道路会不会有积水,“这一点在晴天的时候是完全看不出来的,只有在雨后才会知道”,她同时表示,由于下雨会影响道路行车,很容易造成交通拥堵,因此雨天也可以留意一下附近道路的交通状况,“如果小区附近的道路一旦下雨就会堵车,也会影响到住户能否按时回家”。“对于一些有私家车的购房者而言,还要注意心仪小区的车位”,梁燕明指出,特别是拥有地下停车场的社区,如果排水系统不到位的话,一旦遇到极端天气,很容易造成积水严重、车辆受损的情况。此外,一些地下车库排水系统不畅,或地面坡度不合理的地下车库,还有可能导致长期积水,在给进出车库人群添堵的同时,还容易导致相关设施发霉、锈蚀等。尽管阴雨天气去看房有助于发现一些细节上的问题,但是梁燕明也提醒,最好是等雨停后再去看房,“像这周一的那场暴雨,显然是不推荐的,还是要注意安全才行”。除了阴雨天外,在夜间去看房也可以发现不少周边环境的问题。“如果晚上去看房的话,可以很直观地感受到社区周边治安的状况,比如值班门卫是否在岗等”,梁燕明表示,对于一些老社区来说,晚上看房的时候也可以看到附近道路照明灯光是否足够亮,回家路途是否安全,这一点在白天看房的时候肯定是感受不到的。◇盯细节部分瑕疵可给购房者砍价机会尽管居住条件不如大多数新开发的楼盘,但受到中心城区配套成熟、教育资源优质等因素的影响,越秀、海珠、荔湾等老城区的二手楼梯房仍然受到不少买家的青睐。然而,并非所有的老旧楼梯房都受欢迎,梁燕明表示,一些采取“大院式”管理模式的老社区,会更加适合注重环境和居住体验的人群。梁燕明所说的“大院式”社区,一般都是封闭或半封闭结构,会配有专人值班看守,一些老社区也会聘请物业公司提供物业服务。同时,由于楼龄较长,因此老社区内楼房的水管、排污管等公共设施也会老化并出现故障,那些提供物业服务的“大院式”社区,则有专人负责维修,但这类社区二手房源的价格往往会比直接临街的楼梯楼要贵一些。不论是“大院式”社区,还是临街的“独栋”,楼梯房的楼龄往往都在20年以上,内部设施难免老化。因此购买这类房源的买家。会将房屋进行重新装修,即使不“大刀阔斧”彻底重来,也至少会将墙壁防水涂层之类的做好才会入住。不过梁燕明也指出,在看房时遇到的墙壁裂缝、漏水等瑕疵问题,可以成为购房者向业主进行砍价的重要依据。“我们还是建议买家在选房的时候仔细留意房屋原有的装修,如果有瑕疵是可以和业主谈一下能不能便宜一些的,但是如果在过户完成、入住之后才发现房屋质量问题,那就只能自己花钱维修了”,梁燕明说。【相关新闻】中心城区二手房热门板块成交扫描根据合富大数据统计,上月广州二手住宅市场的首次置业成交占比为67%,而改善置换型买家群体由于谨慎比价的影响,成交占比有所下滑。中心城区二手房业主心态保持强硬,甚至有部分业主放盘是打算试探市场反应。天河北:部分买家“卖二买一”据合富置业天河侨怡分行主管田杰介绍,4月天河北区域看房客比较少,多数买家都在对比不同的房源,真正出手购房的买家不多,再加上放售的房源较少,从而影响了4月天河北的二手市场的成交和供应气氛。天河北二手房买家多数为置换型需求,对拥有较好教育配套资源的区域较为青睐,但由于置换所需的资金较多,一些买家“卖一买一”,甚至也有人“卖二买一”。当前该地段业主心态较强,但也有部分急售业主会提供一定的让价空间。“以500万元的房源为例,业主急售的话,让价空间约在10万到20万元左右”,田杰表示。农林下路:电梯楼让价幅度略有增加在农林下路区域,4月积极看房的买家同样不多,不急于购买学区房的买家以观望为主。“不少优质的房源在之前已经被市场消化掉,而业主的态度也较之前有一定变化”,合富置业越秀农林下路分行主管钟辉表示,由于楼梯楼的价格相对电梯楼要低一些,因此持有楼梯楼房源的业主,心态仍相对强硬一些。但是,持有电梯楼房源的业主,在4月下旬心态则略有松动,让价的可能性会比较大。江南西:业主放盘价即心理价“江南西、江南大道中一带的买家以‘卖一买一’的置换型为主,购房周期会比首次置业型买家要长一些”,合富置业海珠穗花分行主管高伟亮称,受清明等因素影响,4月出手购房的买家相对较少。与此同时,一些急于购房获得学位的买家大都已经在3月完成成交,因此这类需求从4月起明显减少,不少房源也在3月就已被市场消化掉。在该区域,放售物业的业主议价空间较少,但由于多数卖家放盘价已是可以承受的心理价位,因此尽管降价可能性小,但反价可能性也不大。南方日报记者葛政涵
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  • 置业指南:房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项

    贷款是我们在需要资金的时候经常用到的一种方式,抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款,在于客户已经拥有房产的所有权,而不是即将拥有。抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种,最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保,是有别于传统抵押制度的新抵押制度,它与传统抵押制度相的区别有:(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担;(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性,但最高额抵押权仍属担保物,其设立方式,效力与传统抵押权并无本质区别。下面我们一起来看看房屋抵押贷款需要注意的四大注意事项:一.你的信用记录是否良好房屋抵押贷款与其他贷款最大的不同就是:当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下,银行才会以拍卖抵押房屋的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房屋抵押贷款的时候,会特别看重借款人的信用记录,一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次,或者是累积逾期超过6次的用户,那么估计你申请起来就难了。二.能不能抵押他人名下的房产除了本人名下的房产以外,借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是,为了避免发生法律纠纷,抵押他人名下的房产时,需要征求得到房屋所有权人的同意,同时并出具同意抵押的相关声明材料,这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意,就私自把房拿去银行抵押,银行可是会拒绝你的申请的。三.抵押的房产有没有变现的能力一般来讲,抵押给银行的房产都要有变现的能力,否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲,你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行,你那不是找抽嘛!银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲,有几种房屋的变现能力都不是很好,一般很难获得银行的认可。四.你是否有足够的还款能力银行在审批贷款时,除了会考虑借款人的信用记录是否良好外,还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而,如果你没有一份稳定的工作,或者不能够提供收入证明和工作证明,又或者无法提供银行流水,一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人,认为不具备申请房屋抵押贷款的资格,甚至连其他贷款的申请资格也不具备。(华龙网整合)
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  • 购房须知:在中介买房需注意这些情况

    同中介打过交道的人应该都有这种体会,明明之前他们向你承诺,什么事情都可以办好,但真正碰见问题的时候,却开始推脱责任。如果你想追究他们,却被一句“不归我们管”堵得哑口无言。那么,到底在什么情况下,你们可以追究中介的责任呢?一起来看看吧。一、未履行提醒、告知义务由于现金的二手房买卖合同多为格式文本,只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容,此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定,这时中介就有义务进行提醒和告知。部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同,交易未能完成,买卖双方就可以追究其责任。二、审查不到位中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记权人与出卖人是否是同一人,以及询问清楚权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。但是,有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的,买卖双方可追究其责任。三、隐瞒房屋弊端带看是房屋中介的一项重要义务,但在联系不上出卖人,或者承租人不看房等特殊情况下,中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代,这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。此外,部分中介机构为了促成交易,隐瞒待售房屋的不利条件,如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等,导致合同无法履行的,买卖双方就可以追究其责任。四、未提示特殊二手房的交易风险除普通商品房外,法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严,或明知不可为而为之,给买卖双方带来损失,买卖双方可追究其责任。。五、怂恿签订阴阳合同部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方,制造出总价较低的网签合同,便怂恿买卖双方签订阴阳合同,这就给国家税收造成了巨大损失,一旦被问责,买卖双方可追究中介责任。六、虚构社保在交易的时候,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明,这不但违反了法律规定,也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效,因此买卖双方同样可追究中介责任。(华龙网整合)
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