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  • 楼市调控一周年:炒房客渐退出 刚需安心挑房

    2016年国庆期间,全国20多个城市密集出台新政,拉开了楼市调控的序幕。截至目前,新一轮楼市调控即将迎来一周年,炒房客已经逐渐退出市场。近一年来,在经历了重启限购、推动购租并举、上浮房贷利率等政策后,重庆、南昌、南宁、西安、长沙、贵阳、石家庄等城市近日又相继出台限售政策,进一步抑制市场的炒作氛围。而就在上述多城升级调控政策前,各家银行已率先通过提高房贷利率为楼市降温。一切表明,这一轮楼市调控仍将继续。中原地产首席分析师分析,政府对楼市的调控力度正从过去抑制住15个热点城市,开始逐渐延伸到更多的热点二三线城市。他认为,本轮房地产调控政策的原则是因城施策。对于房地产需要去库存的城市发布宽松政策,对于房地产库存周期短的城市,未来将会有更多约束性政策。杨华(化名)则道出了刚需购房者的切实感受:“基本没有人抢房了,可以选择的面很大,我的内心也不会因为担心被跳价而焦虑,真正买到了适合自己的房子。”购租并举圆百姓住房梦去年底召开的中央经济工作会议明确,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。近一年来,楼市新政均围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”展开。最值得关注的是,我国正多管齐下建立购租并举住房制度,以满足多层次住房需求。就地方政府的具体举措而言,在“购”的方面主要是抑制投机性购房,推出共有产权住房等;而在“租”的方面,则是加大租赁住房供给,试点利用集体用地建设租赁住房等。相比过往数次楼市调控主要调节购房行为,此次更注重对市场上租赁需求的满足。九部委今年7月发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,此后多省份加快推出了鼓励住房租赁的相关政策或举措。业内称,从鼓励住房租赁的政策内容看,主要是加减法政策,加法是增加供应,减法是减少选择租赁居住的阻力,“主要有两个方向:一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租住房用地。另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容。政策落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。”为了增加租赁房源供应,国土资源部、住房和城乡建设部8月28日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,包括北京在内的13个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此次部委鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,上述13个城市基本都属于一、二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场,将有利于房源供应,也有利于城中村改造。如果说限购、限售等调控政策更侧重于抑制投资投机性购房,那共有产权住房政策的推出,则更注重保障刚需群体的住房需求。北京9月20日发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下称《办法》),自9月30日起正式实施。《办法》规定,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,推出共有产权住房是北京住房保障政策的一个突破,借助共有产权住房模式,可以有效降低住房所有权进入门槛,显著提升家庭购房支付能力,增加自有住房机会,提高住房自有自住比率;与公租房比,共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用,提高住房保障体系运行效率和可持续性。“北京的共有产权住房,应该是长效机制的重要组成部分之一,有许多的创新点。它兼顾了公平,特别仍然突出以保障为主,而且从使用人的角度上看,有同质同权的创新,房屋的质量、环境以及将来物业费的缴纳等等,各个方面都透露出同质同权的意图。” 北京市房协秘书长陈志称。首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为,北京市共有产权住房政策准入条件更加严格,聚焦无房家庭首次购房需求,有利于解决住房民生问题,建立购租并举的住房制度。由于目前北京房价较高,使很多人没有购房能力。通过提供共有产权住房,明确了政府和个人持有的产权份额,降低了购房人的房价,有助于百姓住房梦的实现。房贷收紧驱赶炒房客从取消房贷利率优惠到上浮房贷利率,各家银行近一年来对于房贷的逐渐收紧,使得炒房客成本飙升。就在本月,北京、上海为代表的一线城市商业银行,再度上调首套房与二套房按揭贷款利率,首套房按揭利率较基准利率上浮5%~10%,二套上浮20%,已经成为北京银行业内的普遍情况。在上海,首套按揭利率也上浮5%~10%,二套则在11%~18%不等。二线城市也不例外,青岛、天津等城市首套房贷款利率最高上浮10%几成标配。此外,南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,较基准利率上浮5%~10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。第一财经记者电话采访多地银行分行及房地产中介了解到,今年8月,青岛辖内的银行陆续上调首套、二套房利率至较基准利率上浮10%和20%。记者获悉的一份天津某地产公司内部资料显示,在天津4月份持本地户口贷款购买首套房,在中行、农行、工行等大行还可以拿到基准利率,经过近期调整后,如今统统上浮5%,二套房则大部分为上浮15%。业内人士算了一笔账,按照100万元贷款计算,上浮10%比首套房贷执行基准利率时每月要多还287.6元。如果参考北京当前的房价,首套房贷款800万元,还款期限30年,上浮10%后,每个月就要多缴2414元,意味着每年的还贷额多了近3万元。上浮10%尚且如此,掐指一算,以北京为例,从年初的首套按揭贷款尚有折扣优惠,到如今银行普遍较基准上浮10%,北京今年第六度上调按揭贷款利率后,首套房按揭贷款利率总体上浮了30%。“应该是为了驱赶炒房者的。”某住房刚需网友在房贷利率上浮后在论坛发帖表示。事实上,“3·17新政”(提高房贷利率)后,北京银行业新增房贷已经形成明显的逐月下降态势。3~6月,辖内银行机构新发放个人住房贷款金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元,贷款发放节奏持续放缓。与此同时,刚需购房贷款占比正在显著提升。商业银行除了调高首套房贷款利率,对于二套房的贷款利率更是大幅增加。二季度刚需购房贷款占比超七成。北京银监局党委委员、副局长蒋平近日在银监会例行发布会上指出,6月份发放的个人住房贷款中,对无房群体发放贷款金额占比83.1%、贷款户数占比81.2%,两项占比均环比明显提高,贷款结构进一步优化,调控效果进一步巩固。房子是用来住的。作为传统的按揭贷款大行,建行半年报显示,个人住房贷款余额39261.90亿元,较上年末增加3405.43亿元,增幅9.50%,比上年末下降了19.76个百分点。建行表示,个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策,重点支持百姓购买自住房信贷需求。工行方面,今年上半年个人住房贷款增加3746.90亿元,增长11.6%,首套房的占比超过九成。一二线热点城市房价停涨随着各类政策的出台,楼市调控效果显而易见。根据国家统计局初步测算,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,8月份,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。专家发现,调控政策使得一二线城市房价拐点出现,15个热点城市新房环比价格出现了最近3年来的首次全面停涨。这也可能解释了为何新一波“限售”调控主要以二线城市为主。不少购房者的感受逐渐统一:炒房客的逐渐退出,令真正的刚需开始享受楼市平稳的红利。今年4月,杨华拿到自己房子的钥匙时长长舒了一口气。从去年开始,杨华经历了楼市的突然火爆,以及调控后的不断平稳,见证了市场从热到冷的全过程。一名房产中介也对第一财经记者表示,如今的二手房市场已经进入买方市场,刚需购房环境已大幅改善。开发商同样开始感受到市场的调整,很多开发商已经开始提前出货,希望降低负债水平。“今年3月我们推了250套房源,大概有1200组客户希望购买;最近我们还准备推500套房源,目前意向客户不到600组。市场明显开始降温。”一名厦门开发商人士告诉第一财经记者。“我们的楼盘之前是南京的黄金楼盘,但是从最近的一次开盘看,我们没有实现100%去化,购房者的观望心情明显浓重,我们也感受到了房子越来越难卖。”一位南京开发商城市总经理告诉记者。
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  • 地方楼市调控政策密集出台 7城楼市调控6城限售

    在2016年楼市“930”政策即将迎来一周年之际,多个城市集中升级楼市调控政策。《证券日报》记者梳理发现,目前已有南昌、重庆、西安等7个城市发布升级版调控政策。亚豪机构市场总监郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示,今年在经历了8个月的房地产调控政策收紧后,全国大中城市房价均已进入稳定通道。不管是一线城市,还是二线、三线城市,房价环比增速均保持持平或回落,同比涨幅均出现回落。从近期政策走向来看,7月份以来,东莞、九江、赣州、兰州、西安等部分城市继续出台限购升级政策。另外近期央行和银监会又严打首付贷和消费贷等违规资金流入楼市,可以看出,房地产调控收紧以及执行力度仍在不断升级。在近日发布升级调控政策的7个城市中,除西安外,其他6个城市均出台了限售措施。易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,“之所以更加强调限售而不是限购,是因为上述城市多属于去库存和控房价并轨的城市,所以通过限售的方式进行调控,既能实现去库存的导向,同时也可以防范各类短期资金套现的做法。”中原地产首席分析师张大伟认为,自8月份以来,楼市调控政策不仅在一线、二线城市继续升级,更多的三线、四线城市甚至是热点城市周边的区县也加入进来,内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等。整体来看,楼市调控政策仍将继续坚持“打地鼠”,如果未来三线、四线城市房价出现上涨,预计调控政策也将接踵而至。
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  • 2天8城楼市调控加码,释放什么信号?

    9月22日至23日,2天内8个省会城市密集加码楼市调控措施。业内人士分析认为,这些城市虽不是传统的热点城市,但近期房价和交易量上涨明显。眼下正值楼市金九银十传统销售旺季,多地选择这个时点密集出台收紧政策,释放出楼市调控不放松的强烈信号,有利于进一步稳定市场预期。22日开始,楼市迎来新一轮密集调控期。2天内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施,其中6个城市实施了限售。梳理各地政策,石家庄在限购的同时明确限售,要求新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易;重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易;贵阳规定,在当地购买新建商品住房,3年内不得转让;南宁则是限售升级,在市区(不含武鸣区)法人单位购买二套及以上住房限售2年;南昌在“限房价、竞地价”的同时,要求全市范围内所有新交易的住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;长沙除限购升级外,规定当地购买的商品房(含二手房),取得不动产权证3年后才能再次出售。与上述6城不同,西安新政并未涉及限售,而是通过商品房价格申报控制房价,武汉则是规范开发商销售行为。事实上,自去年10月以来,这些城市已陆续出台过楼市调控措施,其中武汉和南昌已发布多个“升级版”,此次是再度加大调控“药量”。那么,为什么这8个城市要加码调控?业内人士分析认为,此轮调控具有精准性,“哪里房价上涨明显,调控就指向哪里”。记者注意到,此次调控加码的省会城市多不属于15个一线和热点二线城市,但却是近期新一轮房价和交易量上涨的城市。这些城市多为人口净流入,存在房价上涨的压力,调控进一步收紧在情理之中。数据显示,自去年9月份以来,石家庄、南昌和南宁等率先开启房价同比“两位数”增长。随后,更多非热点省会城市陆续加入房价快速上涨的行列。8月份新建商品住宅价格指数中,长沙以16.9%的同比涨幅领涨全国,重庆、西安和南宁的房价同比涨幅也超过12%,石家庄、南昌和贵阳的同比涨幅接近10%。此外,记者近期调查发现,这些二线城市的库存正在持续减少,一定程度上强化了这些地区房价上涨预期。同策咨询研究部数据显示,8月份,二线城市存销比为6.14个月,已连续17个月低于8个月。其中,南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下,重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为,当存销比小于8个月时,房价存在上涨压力。从土地市场来看,中原地产数据显示,今年前8个月这8个城市土地市场火热,重庆土地出让金超过千亿元,武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市土地出让金均超过200亿元,多个城市刷新了历史同期纪录。“向市场传递了明确的信号,表明楼市调控在一段长时间内不会放松,有助于引导市场预期。”链家研究院院长杨现领说。克尔瑞研究中心分析师杨科伟认为,限售政策对需求端最大的影响就是改变此前“急买急卖”的短期持有心理,通过降低交易频次,消除短期获利心理,以抑制投资投机性需求,符合中央“房住不炒”的精神。杨科伟预计,在短期内,限售或会造成房地产成交量的回落,随着调控周期的拉长,一些地方开发商降价走量的可能性加大,预计更多项目将加快入市。业内分析认为,限售、限购、限贷等政策的效果逐渐叠加,从而形成立体化的房地产调控机制,可以更好地保持房地产市场的稳定性,为长效机制的建立赢得时间。“限售等调控政策短期内对于市场降温,引导消费者预期,会起到相应的效果,但长期看仍然需要长效机制的配合。”杨现领认为,从各地政策看,后续预计还会有更有力、更完善的措施出台。
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  • 住宅限售扩围至44城:哪里上涨明显 调控就指向哪里

    9月22日-23日,以“限售”为主,8个城市(河北石家庄、广西南宁、重庆、江西南昌、贵州贵阳、陕西西安、湖南长沙、湖北武汉)密集发布有关房地产市场调控的政策。今年上半年,以北京“3·17”政策为起点,从北京、上海、广州、深圳等一线城市,到江苏南京、浙江杭州、福建厦门等热点二线城市,再到环北京、环上海周边区域,范围之广、力度之大的调控已席卷全国。进入下半年,调控力度也未松懈,随着楼市分化加剧,三四线城市着力调控,自8月至9月中旬,据中新经纬客户端报道,全国已有超15个三四线城市发布楼市调控政策,包括山东临沂、泰安,广东揭阳,安徽铜陵、安庆,江苏泰州等。调控区域向中西部内移可以看到,8个城市中,除西安和武汉外,都在房屋上市流转上限定了时间,多为取得《不动产权证》后2至3年,或以签订《商品房买卖合同》时间为准的3至5年。南宁的主要约束对象为“企事业单位、社会组织等法人单位”。截至目前,“限售”模式已扩围至至少44城。同策咨询研究部总监张宏伟认为,楼市“限售”时间的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等诸多因素密切相关。张宏伟表示,从调控政策来看,从2016年10月份计算,该轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年,也就是持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下,从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期至少是2年,在下行调整周期内,面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行,间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。从个人投资投机者来看,有三类将退场:“加杠杆”入市的炒房者,运营状况不佳的私营企业主,及有置换类需求或有海外移民需求的部分投资者。澎湃新闻整理发现,此轮发布楼市新政的8个城市有如下三个特点:1.仅武汉为热点二线城市;2.除重庆为直辖市外,皆为省会城市及自治区首府城市,且加强调控区域明显向中西部城市内移;3.此外,这8个城市的商品住房价格整体涨幅靠前。根据国家统计局最新公布的“8月份70个大中城市新建商品住宅价格指数”,除武汉环比下跌,其余7个城市虽然涨幅略有回落,但无论环比、同比依然全部上涨。其中,南昌环比涨幅0.9%和长沙同比涨幅16.9%,各占鳌头。而在“二手住宅价格指数”中,西安、重庆、武汉环比涨幅靠前,长沙二手住宅同比涨幅以20.2%仅次于无锡的20.8%,武汉排在第四。新华社24日报道称,“哪里房价上涨明显,调控就指向哪里”。这些城市多为人口净流入,存在房价上涨的压力,调控进一步收紧在情理之中。此外,根据同策咨询研究部数据显示,8月份,二线城市存销比为6.14个月,已连续17个月低于8个月。其中,南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下,重庆、西安等城市的存销比在6个月以下。一般认为,当存销比小于8个月时,房价存在上涨压力。武汉:下半年加大供应,加强商品住房项目预售价格管理分城市看,武汉新建商品住宅价格8月环比下跌0.2%,与此前形成鲜明对比。7月武汉新建商品住宅价格环比上涨0.2%,为四连涨。二手住宅价格方面,武汉7月环比上涨1.1%,8月环比上涨0.8%,涨幅持续收窄。值得一提的是,武汉不仅没有将“限售”作为其9月23日新政中的内容,9月24日,武汉市住房保障和房屋管理局还在官网辟谣——“武汉市住房限购升级新购住房五年内不得上市交易”为虚假消息,严重误导了市场预期,干扰了正常的市场秩序。根据武汉当地媒体8月底的报道,武汉房价环比上涨的主要原因是供应不足。下半年,武汉将有304个商品房项目达到销售条件。武汉房管部门还召集了部分房地产开发企业召开座谈会,表示稳控房价、管控市场,将进一步加强商品住房项目预售价格管理召集部分房地产开发企业召开座谈会,表示稳控房价、管控市场,进一步加强商品住房项目预售价格管理。此次,武汉新出的调控政策与武汉房管部门8月表述一致,进一步规范武汉商品房预售管理,认定设置选房购房限制条件等5类违规行为。具体政策有:在取得预售许可证10日内,应一次性公开全部准售房源,在销售现场醒目位置明码标价,“一套一标”,公示销售进度控制表,不得捂盘惜售或变相囤积房源。在销售商品房时,开发商不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房等。此外,武汉市目前已有27家房企有意参与筹集租赁房源,目标是在年前完成新增租赁住房7000间,不少于30万平方米,包括武汉市保障性住房投资建设有限公司、武汉城投房产集团有限公司等6家国有住房租赁平台公司,及包括万科、龙湖在内的21家房企。南宁:从个人到单位,限售升级南宁9月22日发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》,有效期5年,针对法人单位进一步加强限制现房转让管理。具体内容是:对企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区,下同,武鸣区2016年5月27日撤县设区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的,须取得不动产权证书满2年后方可转让。此外,房地产开发企业取得预售许可,对外销售商品房时,在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前,不得收取购房人任何费用。南宁市住房保障和房产管理局同时表示,这是为落实5月25日《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(南房[2017]409号)。在409号文中,南宁已对个人进行了现房转让的限制:购房人在南宁市区购买第三套及以上住房的(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满2年后方可转让。南宁住房局当时表示,此举是为抑制投资投机性购房,避免投资投机性购房人短期内炒卖房源。此外,南宁409号文对“限贷限购限价”也有要求:居民家庭在南宁市区已拥有1套住房的,再次购买普通商品住房首付款比例不低于40%;已拥有2套及以上住房或有2套及以上未结清住房贷款记录,暂停向其购买第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格,一次性对外开盘销售。石家庄:增强外地家庭连续缴税时间条件特别值得一提的是,作为环京区域,拥有千年大计雄安新区的河北省,其省会城市石家庄在此前的楼市调控政策中一直未对该市户籍家庭进行限购,此次新政一视同仁地对限售进行了约束,继续提高外地户籍家庭购房条件。9月23日,石家庄发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》:自发文之日起,石家庄新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易,购房时间以交易合同网签备案时间为准。对石家庄市户籍家庭未有限购举措。此外,非石家庄市户籍居民家庭购买首套住房时,从此前须提供2年内连续12个月及以上个人缴税证明,加强为提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。此外,非该市户籍居民家庭,依然限购1套住房。在3月18日起实施的楼市调控措施中,石家庄市贷款政策将最低首付比提高至30%。使用住房公积金贷款购买第二套住房的,最低首付款比例调整至60%。对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的该市户籍居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房,首付款比例不低于40%;相应购房贷款未结清的首付款比例不低于50%。对购买第3套及以上住房的,不予办理住房贷款。石家庄此次5年内不得上市交易的限制时间较长,但“交易合同网签备案时间”通常早于取得“不动产权证”的时间。尽管如此,最长“限售”年限的纪录——10年,依然由河北省创下。今年5月21日,河北保定一则土地出让公告成为关注焦点,其出让条件显示,购房人在取得不动产证之日起10年内不得进行交易。而广东珠海也有类似的举措,据珠海市国土资源局官网显示,今年5月份挂牌的珠国土储2017-16、珠国土储2017-26、珠国土储2017-30三幅居住用地在限定购买人群的情况下规定购买住房10年内不得转让。
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  • “住宅限售”成楼市长效机制 一线城市有望跟进

    9月22日至23日,2天内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施,其中6个城市实施了限售。随着限售这一措施被逐渐认同,未来这一举措将会被更多城市借鉴,有专家认为,近期量价齐跌的一线城市也将成为“限售”对象。也有评论人士指出,包括限售限价在内的措施已经使得商品房炒房的属性大大降低,无形中起到使商品房经济适用房化的功效,限购、限售和限贷等措施正成为历史选择的中国大城市楼市新长效机制。进入下半年,一线城市房价全面止涨。9月18日,国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,8月,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。期中,北京、上海、广州、深圳新建商品房价格同比降幅分别为4%、5.2%、3.6%、1.5%。二手房价中,一线城市呈现稳中有降态势。广州指数环比持平,而7月广州指数环比仍上涨,北京、上海、深圳环比分别下跌0.9%、0.2%和0.2%。?以北京为例,限制高价楼盘入市等临时手段被认为是房价下跌的原因之一。7月11日,北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》重申,将继续坚定不移加强和完善房地产调控,严格商品住房预售、现售的价格引导,对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的,一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案,确保2017年房价环比不增长。今年8月份之前,北京市住建委未曾核发过单价8万元以上的新房住宅预售许可,最近一次批准预售单价10万元以上的商品住宅项目,则要追溯到2016年第四季度。这使得北京地产业内人士将8万元/平方米看成是一条房价的“隐形红线”。进入8月,北京数个高端楼盘预售证获批,华润置地(1109.HK)名下昆仑域、九龙仓(00004.HK)旗下北京中国玺和中国金茂(00817.HK)的北京金茂府均得以入市,三个项目预售均价都在9.5万元/平方米。但北京市房协秘书长陈志表示,连续有高价房地产项目放行,这并不意味着北京会对高价地项目无限制地放行,(放行)表明北京市对今年控制房价环比不增长的目标完成有较大信心。有分析人士向澎湃新闻表示,随着价格的逐步放开,未来包括北京在内的一线城市也将会引用对炒房更加直接管控的限售措施来稳定市场预期,在房子不能出售的情况下,将会大大降低投资者短期获利的心态。新华网引述中原地产首席分析师张大伟的观点,高端项目会并不会被无限制地放行。他预计,2017年北京楼市调控依然会高压运行,房企为了避免未来市场下行,加快预售的举动可能会明显。?相较于控制高价项目的预售等临时举措,“限售”被认为是长效机制的重要组成部分。易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,房地产交易中对于房屋流动性进行管制,让“房住不炒”的导向真正落实,体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立,甚至可以认为“限售”和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。由新华社主管主办的报刊经济参考报刊发的一篇《住房市场限购限售限贷“短效机制”或成新长效机制》文章也表达了这一观点,文章指出:在商品房成为中国住房供应主体的今天,重构经济适用房制度已经不具备条件。但另一方面,限购、限贷、限售政策的大行其道,却又无形中起到使商品房经济适用房化的功效。深入分析可以发现,经过严格的限购、限贷、限售后,中国大城市商品房和新加坡式经济适用房的界限已经非常模糊。……中国大城市限购限售后的商品房,与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异。同样只能出售给特定资格人群,同样只能持有限定套数。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策,则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策。新加坡式经济适用房由政府直接供给,而中国的商品住房土地也由政府直接供应,只是建设环节借助了市场力量。文章认为,“限购、限售和限贷这些所谓的‘短效机制’,才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。”中信建投分析师陈慎则认为,“限售”不仅是通过控制房屋流动性来抑制价格上涨预期,同时,新房转化为二手房的年限延长意味着市场潜在供应的降低,这期间房屋主会动或者被动流入租赁市场,而这符合当前租售并举的政策思路。另有业内人士认为,作为长效机制重要组成部分,“限售”政策将向更多的城市蔓延,房价已经出现下跌的一线城市也不会是例外,未来,“限售”或将替代控制预售证等临时手段来调节楼市。
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  • 大招来了!昨晚重庆南昌长沙等5个城市出手调控楼市

    9月22日晚至9月23日凌晨,先后有重庆、南昌、南宁、西安、长沙5地出台新的楼市调控政策。其中重庆、南昌、南宁、长沙4个城市的调控均指向同一个方面——限售。而西安则出台新政规定商品房在调整价格前,须向物价局进行价格申报。下面就来快速看看各城调控的要点:重庆:新购房两年内不得交易重庆市国土房管局22日的通知称,凡在重庆主城区范围内(渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区)新购买的新建商品住房和二手住房,须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。重庆表示,新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准,新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。本通知自9月23日起实施。南昌:新交易住宅两年后方可转让南昌市政府办公厅22日通知指出,南昌实行“限房价、竞地价”政策。市区范围内住宅用地和商住混合用地,采取“限房价、竞地价”方式出让。对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,实行限房价、限对象、限转让(简称“三限房”)等政策。“三限房”应优先满足南昌市户籍在市区无自有住房的成年市民,并限购一套。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”,须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。同时,南昌实行住宅限售政策。除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外,自今年9月23日起,在全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围内,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可转让。南宁:法人单位购买二套及以上住房限售两年南宁住管局22日称,企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的,须取得不动产权证书满两年后方可转让。今年5月26日,南宁就曾出台限售政策,购房人在南宁市区(不含武鸣区,下同)购买第三套及以上住房的(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满两年后方可转让。上述通知自印发之日起执行,有效期五年。 长沙:商品房限售三年,限购收紧长沙市住建委23日凌晨发布通知称,在本市购买的商品房(含二手房,下同),取得不动产权属证书满3年方可上市交易。本通知实施后办理的本市个人家庭户和集体户个人,且在本市无房的,限购1套商品住房。长沙市户籍家庭在本市已有1套住房的,待首套住房取得不动产权属证书满3年后,方可购买第2套商品住房。在本市无房的非本市户籍家庭,凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套住房。限购区域调整为本市行政区域(暂不含浏阳市、宁乡市)范围。西安:商品住房调价前要申报西安物价局22日发布通知称,商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格申报。商品住房价格申报适用范围为城六区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内的新建商品住房(含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房)均列入商品住房价格申报范围。经济适用住房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行,不列入申报范围。同时,商品住房价格实行价格公示制度,对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”销售价格在西安市物价局官网上进行公示。
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  • 佳兆业总裁变更:38岁“新人”麦帆接替36岁郑毅

    主动辞职且被暂时免除一切职务4个月后,香港富豪郭英成富豪名下深圳房企佳兆业(01638.HK)执行董事、总裁郑毅并未最终离开。佳兆业一纸公告显示,郑毅总裁一直被刚刚加入公司两年的“新人”麦帆接替,而郑本人仍保留城市更新负责人的角色。9月19日,佳兆业发布公告,执行董事麦帆已获委任为公司行政总裁,以接替郑毅的职务,任期为两年。佳兆业方面表示,郑毅继续留任执行董事,并专注于集团城市更新方面的工作,协助公司加快释放旧改项目价值。今年36岁的郑毅,2003年毕业于中南财经政法大学,获得法律学士学位。2007年入职佳兆业至今约8年时间,在此之前,郑毅的履历中还包括,佳兆业集团投资副经理;更早之前郑毅则在一间交易中心及一家物业发展公司任职。推助郑毅走向佳兆业权力核心的,则是那场众人所知的危机。2014年底,因创始人郭英成佳兆业因牵涉深圳罗马高管“蒋尊玉案”,先后经历创始人辞任、转让部分股权、房源被锁定等一系列的麻烦。危机中的佳兆业麻烦不断,包括行政总裁金志刚等多位高管辞任。曾为郭英成秘书、彼时任职佳兆业置业发展(深圳)有限公司总裁的郑毅,危难时,带领公司各方斡旋、维护正常运营。2015年,佳兆业危机缓解,创始人郭英成重返公司后的的第三个月,即对郑毅委以重任。先是当年4月,委任郑毅为执行董事委任;5月,郑毅又被任命行政总裁。郑毅还是“旧改之王”——佳兆业城市更新的一张名片,在深圳的众多旧城改造项目均有郑毅的身影。2012年,时任佳兆业置业公司副总经理的郑毅参与了盐田整体搬迁项目与佳兆业的合作开发协议签约仪式。2013年,佳兆业集团置业公司再次拿下象角塘城市更新项目,升任佳兆业集团置业公司总经理的郑毅亦出现在签约仪式。?2013年9月,佳兆业集团对外宣布,为顺应城市更新业务的快速发展,旗下主要承担旧改项目的佳兆业置业公司正式变身成为佳兆业置业集团。随后,郑毅的职位也上升为佳兆业置业总裁。?2015年5月,郭英成重回公司1个月后,佳兆业即在郑毅的带领下,成功夺标深圳盐田体育中心项目。能力之外,佳兆业内部人士透露,郑毅在公司口碑很好,威望也颇高。看似顺风顺水的职业轨迹,在今年5月却突现变故,郑当时突然主动请辞全部职位,此后离开公司开始“休假”。有佳兆业内部人向澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,“内部一度认为郑总(郑毅)不回来了,但到了9月却又收到邮件,宣布他结束休假回归”。与之相应的,今年7月19日,佳兆业宣布将授出约3.14亿份购股权,包括向公司董事授予6400万份购股权中,郑毅并未在列。公告显示,本次授予给管理层的购股权中,包括麦帆1000万份,佳兆业目前的所有董事中,执行董事中仅创始人郭英成和郑毅未获得获得购股权。相比于明星经理人郑毅,同样年轻的新任总裁麦帆则为佳兆业“新人”。今年38岁的麦帆2015年8月刚刚加入佳兆业,2016年9月即获任公司联席总裁,2017年7月4日被委任为执行董事,主要负责集团控股各部门管理工作及互联网、文体旅游、足球俱乐部及餐饮等业务板块工作。在此之前,麦帆的履历简单,曾在政府单位任职。2001年,麦帆于中山大学毕业,取得法学学士学位,于2002年取得法律职业资格证书;此后的2001-2015年,先后在深圳市公路局和福田区文化局就职。
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  • 防止小产权房通过不动产登记合法化 两部委出手了!

    据国土资源部网站20日联合住房城乡建设部印发《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》。《通知》提出,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问题。防止小产权房通过不动产登记合法化。关于资料移交共享问题,《通知》指出,不动产统一登记制度实施前已经形成的房屋登记纸质资料要移交至不动产登记机构,确实难以拆分移交的,应复制移交,复制移交的资料应与原件一致,并于年底前全面复制移交到位。为避免重复建设,保证房屋交易与不动产登记使用电子数据的一致性,房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构,并于9月底前全面完成。关于交易登记业务衔接问题,《通知》指出,对于房屋交易与不动产登记机构分设的地方,要按照“进一个门、跑一次路”的原则,实现房屋交易与不动产登记的有效衔接,切实做到便民利民。(一)一个窗口受理。两部门进驻同一个服务大厅,设置同一个受理窗口,将房屋交易和不动产登记所需的法定材料编制形成统一的申请材料目录向社会公布。(二)部门并行办理。收件后,相关资料分送两部门并行业务办理,不动产登记机构依法办理不动产登记业务。涉及交易需办理事项,一般交易业务要在3个工作日内办结,较为复杂的应当在5个工作日内办结,交易的结果通过内部网络向不动产登记机构反馈。(三)方便群众办事。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项,不得要求当事人到现场办理。关于历史遗留问题,《通知》提出,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问题。防止小产权房通过不动产登记合法化。《通知》还要求,切实做好房地产市场调控和监测分析工作。不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性,将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理,加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后,房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。
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  • “疯狂”的地产股还能涨多久?

    伴随着地产股中报出炉,诸如中国恒大、融创中国等地产股股价持续上涨。9月20日,中国恒大等地产股盘中再次创出历史新高。业内人士分析认为,地产股股价涨幅较大除与地产股销售业绩和经营业绩好于预期有关外,与地产股走出估值修复行情,实现价值重估也有一定的关系。地产股股价强势上涨地产股持续上演疯狂的股价上涨走势。交易行情显示,9月20日,包括中国恒大等在内的多只港股地产股盘中股价再创历史新高。9月20日,多只港股地产股盘中股价刷新历史最高价。其中,中国恒大盘中股价以29.05港元/股创出历史新高。另外,融创中国盘中股价最高达到38.1港元/股,再次刷新历史最高价。此外,包括龙光地产、中海物业等多只港股地产股在当日的涨幅均超过5%。实际上,自今年以来,中国恒大等港股地产股股价就呈现强劲走势。具体来看,2016年12月30日融创中国的收盘价格仅为6.45港元/股,至2017年9月20日收盘,公司股价收于36.55港元/股,总市值达到1511亿港元。另外,2016年12月30日中国恒大的收盘价格为4.83港元/股。交易行情显示,截至2017年9月20日收盘,中国恒大股价为29.05港元/股。根据东方财富(资料、团购、论坛)统计数据显示,自今年以来,中国恒大累计涨幅达到501.45%,融创中国累计涨幅则为466.67%。仅仅在9月以来,中国恒大累计涨幅就超过20%,融创中国在此期间的累计涨幅则超过50%。港股地产股股价走势强劲的同时,A股地产股近期也有着火热的表现。9月15日,万科A盘中最高价达30.22元/股,创公司股价历史新高。而今年以来万科A的累计涨幅接近四成,同期大盘的涨幅则不足10%。另外,中房地产、信达地产等个股股价在近日也涨幅较大。诸如,9月14日以来的连续5个交易日,中房地产在3个交易日内涨停。统计数据显示,自9月14日以来,中房地产累计涨幅达到37.42%,信达地产累计涨幅则接近两成。业绩增长助推股价向好对于地产股股价大幅上涨的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进坦言,近期地产股总体上表现不错和地产股的销售业绩和经营业绩好于预期有关。“房地产销售数据偏好,是整个地产股走势良好的一个原因。”英大证券首席经济学家李大霄在接受北京商报记者采访时如是说。中原地产研究中心发布的研究结果显示,目前标杆房企销售份额还在扩大。其中,恒大、万科等企业均继续刷新历史同期纪录。万科2017年1-8月累计实现销售面积2391.6万平方米,销售金额3497.8亿元,同比分别增长34.5%和47.3%。前8月销售已经接近2016年全年销售额。恒大前8月则累计合约销售金额约达3216.8亿元,累计合约销售面积3246.7万平方米,同比分别增长38%和10%。此外,包括碧桂园、融创、阳光城、龙湖的销售额均实现大幅增长。据统计,148家沪深上市房企中,有80家上半年实现营业总收入同比增长,68家下降。从净利润来看,81家房企实现同比上涨,也在调控趋严的上半年好于预期。业内人士表示,除了部分房企的业绩优异外,地产行业整体表现也可能给资本市场带来信心。其中,楼市“去库存”效果显现以及地产行业投资稳定等因素也是资本市场看好地产股的原因。股票价值重估除受业绩增长影响外,上述业内人士分析认为,地产股股价大涨与房地产股走出估值修复行情,被重新发现价值不无关系。根据Wind资讯统计显示,地产板块整体市盈率在17倍左右,为近三年来的低点。招商证券认为,地产股的相对估值优势,使行业处于“相对估值底部与行业调整博弈”的时间窗口,地产销量仍在调整通道,底部在2018年一季度左右,地产股超额收益区间仍需等待。李大霄在接受北京商报记者采访时也提到,此前遭到投资界的忽视也是地产股走势强劲的一个原因所在。“房地产板块也是被误判比较严重的一个板块。”李大霄坦言。在严跃进看来,地产股股价上涨的另一个刺激因素是资本市场总体上比较稳健,而房地产股票依然受认可,对于一些有创新和战略扩张的企业更容易受追捧,部分企业近期积极做战略扩张,总体上属于后续成长性较高的企业。销售增长也让房企的投资热度不减。国家统计局发布的2017年1-8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。全国房地产开发投资和销售情况则显示,1-8月全国房地产开发投资近6.95万亿元,同比增长7.9%;商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%。中原地产研究中心统计数据显示,年内主流房企持续积极拿地,截至8月31日,50大房企合计拿地金额为14910亿元,与2016年同期的10093亿元相比,涨幅达到了49%。后市看法存分歧对于地产股股价未来的走势情况,东方证券分析师竺劲认为,这轮行情将具备一定持续性,不过也有分析人士对此持保守态度。竺劲进一步解释称,地产股业绩稳定增长及资产价值重估将会继续被市场所认识。伴随9-10月主流开发商推货量的上升,未来的销售将有望超市场预期,其中龙头公司的销售会好于全国和城市层面的数据。严跃进在接受北京商报记者采访时也表示,预计这种上涨行情会延续。严跃进具体解释道,这和房企不断调高销售目标等因素有关,后续对于地产股的看好或也是资本市场的共识,充分说明了当前此类房企股票市场的投资价值,也说明市场判断基本一致。同时,上述业内人士坦言,8月投资与销售数据超过预期,市场集中度正快速提升,龙头房企有望获得更高利润,加上龙头房企土地储备比较充足,企业后市表现可期。不过,市场上也有不同看法。同策咨询研究部总监张宏伟认为,港股房企股价上涨主要是因为此前港股对内地房企估值普遍低估,现在则是合理回归的过程,A股则有跟风之嫌。现阶段部分房企更多是凭借题材、概念、并购等因素以及其他操作因素导致股价阶段性上涨,难以保持连续性。股票价格归根结底还是要靠企业业绩基本面做支撑。事实上,房地产行业的利润率近年来一直是呈下滑趋势,而这个趋势目前来看仍难以抑制。尤其是下半年各地楼市调控无疑会持续,甚至未来可能会有更多城市的更多政策出台,从现在到明年上半年,开发商的日子仍不会太好过。
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  • 多家银行上调热点城市首套房贷利率 有影响吗?

    新华社北京9月20日电题:多家银行上调热点城市首套房贷利率 对“刚需”有影响吗?新华社记者 吴雨 盖博铭 王凯蕾近日,北京工、农、中、建等多家银行上调首套房房贷利率。对此,人民银行营业管理部19日表示,此举符合政策要求和导向。不仅北京,近期上海、深圳、南京等地商业银行也陆续提高首套房贷款利率。首套房贷款利率上浮,对“刚需”有影响吗?“我就犹豫了几天,发现北京大多数银行已经没有基准利率的房贷可以申请了。”北京购房者王先生说。他给记者算了一笔账,以贷款200万元为例,房贷利率打9折时,贷款25年等额本息还款本息合计347万元。利率上浮10%,同样的还款方式要364万元,多了约17万元。记者从工、农、中、建四大行了解到,四大行已集中在14日和15日调高了北京首套房房贷利率,均为基准利率上浮5%,并将根据客户的资信状况进行差异化定价。交通银行北京分行表示,目前首套房贷款利率最低执行基准利率,但近期将根据市场变化情况考虑适时上调。与此同时,部分股份制银行也相应上浮了首套房利率。中信银行和光大银行在基准利率基础上上浮10%,浦发银行上浮20%,兴业银行)上浮不低于5%。业内人士分析认为,大型银行资金成本较低,首套住房贷款利率上浮幅度也相对较小,普遍为基准利率上浮5%;中小型银行资金成本压力较大,首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮10%或以上。中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示,近期银行调整首套房利率,与银行自身资产负债结构调整有关。“今年以来,资金成本上升明显,企业信贷需求比较旺盛,银行希望把资源配置到收益更高的领域。个人住房按揭贷款尽管风险较低,但收益水平不高,因此银行适度减少房贷方面的投入,这对实体企业来说是个好事。”曾刚说。事实上,今年5月份以来,包括北京在内的一些热点城市银行就已经开始调整首套房信贷政策,银行逐渐取消了利率折扣,实行基准利率,下半年开始更是出现上浮趋势。近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%至10%已成为楼市调控热点城市的普遍现象。广州(楼盘)、深圳等地部分银行8月份首套房贷利率就已上浮至10%的水平。“对部分银行而言,上半年信贷投放较快,下半年信贷额度相对较少,而且受央行MPA考核的影响,信贷投放受到较大约束。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示。房贷额度紧张、利率提升,对“刚需”影响大吗?专家表示,目前对“刚需”的保障主要体现在贷款规模的供给上,只是贷款成本略有变化。“尽管房贷规模整体收紧,但银行对首套房贷的供应还是有保障的。”曾刚表示,即便是首套房也得按照市场化原则定价,在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下,首套房贷款利率上升是必然结果。北京银监局相关负责人表示,监管层面并未要求商业银行暂停相关业务,“刚需”购房者的需求将继续得到支持。二季度北京辖内银行机构发放的执行“3·17新政”的个人住房贷款中,支持“刚需”群体购房的贷款占比超过七成。工行广州分行有关人士告诉记者,该行首套房贷额度充足,客户申请获批后,一般两周内可以放款。但记者也了解到,不少购房者反映,近期首套房房贷的办理速度有所放缓。专家认为,在目前情况下,收紧住房信贷政策虽然有助于抑制投资性和投机性需求,但对刚性需求和改善性需求也会产生一定影响。“对于热点城市居民合理的购房需求,尤其是购买首套住房,应在差别化住房信贷政策方面予以支持。”董希淼表示,对于首套房在房贷额度上优先予以保证的同时,监管机构也应给予差别化监管,在考核方面采取一定差别化措施,帮助购房主体控制购房杠杆率。
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  • 央行:北京房贷利率调整符合政策要求和导向

    证券时报网09月19日讯 据央视19日消息,针对近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象,人民银行营业管理部今天(19日)傍晚表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。人民银行营业管理部表示,2017年3月以来,北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效,银行作为房地产信贷政策的执行主体,主动配合房地产市场调控工作,通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长,有利于进一步巩固北京市房地产调控所取得的成效。从本次房贷利率调整时间和调整幅度看,是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主调整,部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模,加大对实体经济信贷支持力度。从具体利率水平看,各银行根据各自成本不同,进行了自主差异化定价,大型银行资金成本较低,首套住房贷款利率上浮幅度也相对较小,普遍为基准利率上浮5%;中小型银行资金成本压力较大,首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮10%或以上。此外,从全国范围来看,除北京以外,近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。
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  • “辣招”不断 香港房租依旧连续上涨

    证券时报记者 吴家明在“调控”的大背景之下,内地多座城市的楼市有所降温,香港房价的涨幅也开始缩小,但对于“无房一族”来说,他们对楼市变化最直观感受更多来源于租金。只是,香港的房屋租金依旧持续上涨。美联物业提供的香港租金走势图显示,8月份以实用面积计算的平均呎租价格为36.08港元,按月环比上升0.03%,已连涨8个月。若以今年前8个月的租金计算,租金累计上涨6.4%,高于去年全年约4.3%的涨幅。美联物业提供的香港楼价走势图则显示,从2015年8月开始香港房价就出现向下的趋势,这种情况一直持续到去年3月至4月,随后震荡走高。香港今年前8个月二手住宅注册量为29114宗,当中超过1000万港元的个案则有3373宗,占比约为11.6%,首次冲破10%,创下历年最高水平。不过,截至今年8月,香港楼市以实用面积计算的平均呎价为1.1762万港元,环比下跌0.1%,反映房价涨幅有暂歇之势。与租金涨幅相比,香港今年以来以实用面积计算的平均呎价涨幅为9.2%,仍高于租金的涨幅。在香港,“劏房”、“麦难民”和“麦宿者”现象曾经引起社会的关注,其中“麦”就是是指麦当劳。其实,部分露宿者并非没有工作,但他们的薪水太低,在香港房屋租金高企的现实下,他们只能将钱花在食物上,而不是住房。“我和室友都在旺角上班,但附近租金实在太高,最终只好在北区粉岭的花都广场租了个房子,实际面积才526呎左右,房子还超过20年的楼龄,但月租也要14000港元。”刚到香港工作的李先生对记者如是说。已经在香港工作多年的麦先生则告诉记者,自己所租住的房子这几年都在涨租。现在,他在北角租的一套450呎的单位,月租达到17000港元。香港楼市高烧不退,引得管理部门持续关注。实际上,香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。去年11月以来,香港已多次“加辣”调控楼市。就在今年5月,香港金融管理局宣布推出三项新一轮物业按揭逆周期措施以调控楼市,其中包括限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%等。对于租赁市场,香港政府其实也在想尽办法。据当地媒体报道,香港社会服务联会近日宣布与政府合作推出为期3年的“社会房屋共享计划”,透过募集闲置房屋资源,为有需要的基层住户提供过渡房屋。香港社会服务联会表示,将成立一个社会房屋中介平台,承租及翻新业主提供的闲置单位,再租给社会服务机构或社企营运,让有需要人士入住。据悉,此次项目获公益金捐出5000万港元,主要涉及单位复修的资金;公益金及社创基金也拨出1150万港元,支持中介平台未来3年运作经费。合资格申请人士包括有明确过渡性的房屋需要,例如轮候公屋最少3年,低收入及急需社区支援的住户等,租金水平将介乎综援租金津贴最高金额和公屋租金之间,也会参考房委会租金援助计划,租金不会超过租户收入的25%。对于香港楼市未来的走势,摩根士丹利近日发表报告指出,反映香港地产价格指数的中原城市领先指数同比升幅已在6月见顶,并在9月放缓,预计至2018年底这一增幅会放缓至零。摩根士丹利指出,未来香港楼市的风险包括在加息环境下,香港银行同业拆息利率(Hibor)会与伦敦银行同业拆息利率(Libor)逐渐趋近,而Hibor每上升100个基点,按揭贷款利率每月增加的开销会上升13%,极大降低购房者的供楼能力。美联物业住宅部行政总裁布少明预计,今年香港房价的整体升幅约为13%。上半年楼价累计上涨近一成,第三季度升幅可能只有1%,第四季度的升幅可能只有2%至3%。
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  • 三四线城市房价频现上涨趋势 8月超15城启动调控

    近半年来,在全国大范围楼市调控的背景下,一二线城市房价正在全面下调,而与之相反,三四线城市房价却有上涨趋势。据不完全统计,从8月份至今,全国已有超15个三四线城市发布楼市调控政策。业内人士指出,随着楼市分化加剧,三四线城市或将迎来新一轮调控。超15个三四线城市加码调控中新经纬客户端(微信公众号:jwview)注意到,目前,包括临沂、揭阳、泰安、铜陵、安庆、泰州等多个三四线城市发布楼市调控新政。其中,泰州继“泰5条”后,泰州市楼市再出16条新政规范房地产市场。同时,临沂市房地产的调控也全面升级,住宅用地出让溢价率达到150%(含)以上的项目、竣工验收后方可办理商品房预售许可,年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅。中原地产研究中心向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)提供的统计数据显示,8月份至今,全国超15个三四线城市发布了楼市调控政策。而与以往不同,这些出台楼市调控政策的城市均为非一线周边的热点城市。去库存后房价上涨超出预期“三四线城市库存减少后,房价上升的趋势就愈发明显。”中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示,目前,三四线城市去库存任务基本完成,在后续库存明显减少的情况下,三四线城市房价的上涨已经超出预期。可以看到,根据国家统计局近期的统计数据显示,同比涨幅最明显的城市均为三四线城市,包括湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等城市。为何这些城市房价有所上涨?易居研究院智库中心总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)说,很多三四线城市的人口规模都比较大,在所在省份属于经济实力排名前五的城市。一些有投资需求的炒房客,很容易被这些信息误导盲目进入楼市。严跃进认为,8月份以来,三四线城市调控政策频发加码。一方面,政策能够抑制炒房者盲目入市;另一方面,资金不会盲目进入楼市,对于培养三四线城市的发展有积极的作用。三四线城市或将迎来新一轮调控自今年3月份,全国楼市进行一轮密集调控后,一二线城市的房价已明显有所下降。根据国家统计局最新发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据,全国15分热点城市的房价已全面下调。“受一二线城市的调控政策影响,三四线城市为避免房价出现过快上涨,预计还会迎来新一轮调控。”张大伟分析说。亚豪机构市场总监郭毅向中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示,今年在经历了半年多的房地产调控后,全国各大中城市的房价总体已进入稳定通道。除去北上广深一线城市之外,对三四线城市的调控政策正在进一步收紧。尤其是在土地供应市场上,对于租赁住房的开发与引导在三线热点城市也逐步试点。“从近期的政策走向可以看出,这一轮房地产市场调控仍在走收紧的路上。”
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  • 热点城市房价停涨 9月三四线城市房价或继续上升

    大众网9月19日讯18日上午,国家统计局最新发布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,济南在内的15个一线和热点二线城市楼市延续稳定态势,出现近3年新房价格环比首次全部“停涨”现象;三线城市房价涨幅领先,但环比涨幅明显收窄。来看看,你所在城市最新房价是涨还是跌了?8月份新房价格环比上涨城市减少国家统计局公布数据显示,8月份,70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市环比涨幅有所回落。一二线城市房价同比涨幅继续回落,三线城市同比涨幅出现回落。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,8月份新建商品住宅价格指数环比增幅为0.2%,相比7月的0.5%收窄;46个城市新房价格环比上涨,相比上个月减少。一些热点城市还出现了比较明显的环比下跌,而部分三线城市涨幅相对大一些。中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,新建商品住宅价格平均环比涨幅是最近2年的涨幅最低点,同比数值是最近12个月最低,楼市房价涨幅放缓趋势已经明确。严跃进还认为,8月份70城房价指数中,一手房价格增幅收窄程度大于二手房,说明房企对市场降温的态度相对谨慎,价格管控意识上要强于房东。15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表。来源:国家统计局15个热点城市新房价格近3年环比首次全面停涨关注度较高的15个热点城市房价走势如何?国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,8月份,15个一线和热点二线城市,从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。据中原地产首席分析师张大伟分析,15个热点城市新房价格最近3年首次出现了全面的下调。国家统计局数据显示,8月,北京、上海、厦门新建商品住宅价格环比持平外,15个热点城市中的其他城市新房价格均环比下跌。其中,深圳、福州、天津、成都、郑州、南京、济南等城市已经连续几个月价格调整。今年以来,济南1月新建商品住宅价格微跌0.1%,2月环比持平,3月环比涨0.6%,此后济南出台最严楼市调控政策,涨幅一路收窄,4月至7月环比涨幅分别为0.4%、0.5%、0.2%、0.1%,调控成果显现。8月,济南新房价格最近半年内首次出现跌幅,与7月相比,房价微降0.3%。2017年3月份从北京开始,以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的“五限”调控,在15个热点城市逐步实施。张大伟认为,持续半年的严格调控的效果有望继续影响2017年3季度开始的市场。一线城市29个月来新房价格环比首次下降据国家统计局初步测算,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%;同比涨幅均连续11个月回落,8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。严跃进接受记者采访时表示,这是一线城市29个月来新房价格指数环比第一次下跌,具有极为重要的信号意义。安居客房产研究院首席分析师张波还指出,一线城市成交量下滑明显,同比和环比都明显下降,上海还创下年内最低商品房供应水平。“北京二手房连续4个月领跌全国,累计跌幅高达4.3%。”张大伟预计,整体看,北京作为本轮楼市调控政策最严格的城市,预计后续市场会继续调整。三线城市房价涨幅领先 涨幅有明显收缩在张波看来,一二线城市总体降温明显,而大部分三四线城市则保持高效“去库存”节奏。非调控的三四线城市的市场供求情况良好,整体活跃性强,去库存动力依然强劲。国家统计局数据显示,8月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。另,新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落,分别比上月回落0.3和0.1个百分点。“从城市数据看,8月份新建商品住宅价格涨幅最快城市依然是桂林、北海等三线城市为主,但涨幅相比今年3-6月份的2%左右有所降低。”来自中原地产整理的数据显示,8月份新房价格最高涨幅城市上涨幅度为1.1%,涨幅是近2年来最低。2017年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数。来源:国家统计局“金九”楼市房价和成交会有新变化?“7-8月是惯例的淡季,叠加严格的房地产调控,收紧的信贷,出现了价格涨幅全面放缓。”张大伟说,但进入9-10月,收紧调控政策力度明显弱于一二线城市,库存明显减少的热点三四线城市的房价有继续上升的可能性。张波预计,9月市场虽难以达到“金九”成色,但总体表现应强于8月。8月安居客购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,结束了自5月起连续三个月信心指数下滑的颓势。但62.9%的购房者认为短期内房价稳定,并不急于在‘金九银十’出手。“今年‘金九银十’热点城市几乎不可能迎来量价齐涨的情况。”居理新房数据研究院主任阳洋认为,目前各大开发商的推盘量来看,9月一线城市新房供应会迎来一个高峰,成交量会呈现小幅回暖。严跃进说,“由于一线楼市调控依然严厉,交易最后的阀门没有打开,房价上涨可能性并不大。”
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  • 外媒:中国楼市8月继续降温 一二线城市房价已现拐点

    外媒称,随着政府的降温措施抑制投机冲动,中国8月份新建商品住宅价格涨幅继续回落,更多城市房价环比下降或持平,不过没有迹象显示政府会出台可能伤及经济的更严厉措施。据路透社9月18日报道,作为经济增长的重要动力之一,房地产市场呈现泡沫减少、趋稳的态势,对于中国来说是个好消息。中国国家统计局18日发布的数据显示,8月70个大中城市的新建住宅平均价格环比上涨0.2%,涨幅只有7月的一半。有分析人士指出,在15个一线和热点二线城市,经过近六个月的密集调控后,房价三年来首次全面停涨。中原地产首席分析师张大伟表示,一二线城市房价的拐点已经出现。鼎成证券有限公司一位投资战略主管说:“这个数据让投资者更安心了。市场一度担心,如果房价继续上涨,中国可能加大调控力度。现在的迹象显示现有政策十分有效,人们对政府调控趋紧没那么担心了。”在国家统计局监测的70个大中城市中,大部分城市的新建住宅价格环比仍在上涨,不过房价上涨的城市数量从7月的61个下降到8月的52个。与香港相邻的南方热点城市深圳房价比一年前下跌1.9%,这是自2015年3月以来首次同比出现下跌。深圳8月房价环比下跌0.4%,而7月的环比跌幅为0.2%。上海和北京的房价同比分别上涨2.8%和5.2%,但环比均持平。然而最新数据显示,投机者正继续转战调控措施较宽松的小城市。三线小城市桂林8月房价表现最为强劲,环比涨幅达1.1%。国家统计局说,8月三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,高于平均水平,但相比7月0.6%的环比涨幅有所回落。据路透社基于国家统计局的数据计算,全国8月新建住宅价格同比上涨8.3%,较7月9.7%的涨幅有所回落。资料图:长沙主城区一处新建商品房小区。(新华社)
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  • 8月房企拿地面积下滑近4成 拿地金额下降超2成

    8月房企拿地面积下滑近4成 拿地金额下降超2成经济日报-中国经济网9月19日讯(记者宋雅静)据中国指数研究院监控数据显示,8月房企拿地面积下滑近4成,拿地金额下降超2成。8月重点监测品牌房企累计新增土地面积727.94万平方米,环比减少38.2%;规划建筑面积为1552.27万平方米,环比减少32.6%。拿地成本947.81亿元,环比下降21.3%。经济日报-中国经济网记者通过报告获悉,8月碧桂园拿地数量最多,揽地58宗,增加土地储备302.89万平方米;万科拿地22宗,增加土地储备196.7万㎡;本月其他企业拿地数量分别为保利15宗,中海地产6宗,中国恒大6宗,龙湖5宗,金地3宗、富力2宗。争市场需求: 8月楼市成交平稳微升,同比下降2成据经济日报-中国经济网记者了解,8月中指院监测的主要城市成交面积环比上升7.24%,近五成城市环比上升,同比则下降20.64%。进入8月,多举措保障“住有所居”,代表城市楼市成交陆续降温,楼市整体成交同比下降,各级城市同比均出现不同程度下降。销售情况: 房企销售额同环比小幅回升,碧桂囡再居榜酋8月监测的10家品牌房企销售整体较上月上升3.61%。环比来看,金地涨幅明显,环比增长52.28%,保利地产次之环比增长38.77%,仅绿城和恒大环比下滑,降幅分别为18.18%、24.3%。月比来看,万科同比涨幅最大为85.11%,其次是保利地产,同比增长57.54%,仅中海地产、绿城中国和恒大地产下滑,降幅分别为9.12%.27.27%,30 74%。拿地情况; 房企拿地面积下滑近4成,拿地金额下降超2成8月重点监测品牌房企累计新增土地而积727.94万平方米,环比减少38.2%; 规划建筑面积为1552.27万平方米,环比减少32.6%。拿地成本947.81亿元,环比下降21.3%。本月碧桂因拿地数童最多,揽地58宗,增加土地储备302.89万平方米; 万科拿地22宗,增加土池储备196.7万m; 本月其他企业拿地数量分别为保利15宗,中海地产6宗,中国恒大6宗,龙湖5宗,金地3宗、富力2宗。融资情况:房企融资规模下降超3成,银行信用占主流8月重点房企触资规模绽续下降,银行信用成为主流的触资方式。8月重点监测房企发生融资27笔,累计融资金额合计650.54亿元,金额较上月下降35.13%。其中单笔融资不少于20亿元的有10笔,融资单笔最高为191亿元。8月银行信用成为房企融资方式主流,融资8笔,金额283.74亿元,舷资额占比43.62%,占比最高。8月1日晚,北京城建投资发展股份有限公司发布公告,为全资子公司北京域建兴顺房地产开发有限公司(兴顺公司) 捉供191亿元贷款担保,为本月融资金额之最。
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  • 3年来热点城市房价首次出现停涨 该出手买房了吗

    国家统计局的最新数据显示,8月,15个一线和热点二线城市中,除北京、上海、厦门等3个城市新房价格环比持平外,其余12城市新房价格均环比下跌。这是最近3年15个热点城市首次出现全面停涨。热点城市房价停涨,是3·17这轮史上最严楼市调控政策持续作用的结果。今年春节前后,热点城市楼市出现躁动,房价上涨过快的现象引起了中央的重视,于是今年的政府工作报告中特别新增了“遏制热点城市房价过快上涨”的表述,成为今年的重点工作任务。北京率先出台的楼市新政拉开了本轮调控的序幕,热点城市首当其冲成为本轮调控的重点对象,限购、限贷、限价、限售、限商、限离婚等各种手段接踵而至,不少城市还进行了多次升级加码,全面封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨。其中,北京自3·17调控以来已密集出台了18项政策措施,调控力度空前。在一连串调控组合拳及“打补丁”的政策作用下,热点城市投机和投资性购房需求大为减少。其中,货币和信贷政策的持续收紧影响最大,而且这个因素短期内不会改变。从目前的大趋势来看,“房子是用来住的,不是用来炒的”的调控思路不会改变,现有的限制性调控政策在长效机制建立之前不会放松,地方政府对土地财政和经济增长对房地产投资的依赖在逐步弱化,同时,热点城市土地供应有所增加,租赁住房和共有产权住房也在增加供应。在“控”和“供”双向持续发力下,房价再想大幅上涨比较困难,这也为老百姓购房提供了一个有利的宏观政策环境。在这样的大环境下,房地产市场会更加理性,供求关系正在发生变化,房价稳定是大势所趋,因此,对自住需求购房者来说,现在买房和晚点再买可能没有本质区别。但对于房价长期可能小幅上涨的部分热点城市来说,早买还是比晚买好,因为热点城市特别是一线城市土地供应有限,未来增加的土地供应会越来越郊区化,如果对地段特别在意的话,遇到合意的房子就不需要再犹豫了。但也完全没必要着急地恐慌性地买房,即使合意地段的新房买不到,还可以选择二手房,目前部分热点城市二手房市场成交持续低位徘徊,今年3月那样一套房十人抢的“盛况”不会再现,这也给了购房人更多的选择机会。当然,指望房价持续下跌,想“抄底”房价也不太可能。因为所谓房价稳定,是指房价不会大起大落,既不会大幅上涨,也不会大幅下跌。另外,随着租赁市场不断规范壮大,一部分刚需不再需要倾其所有去买房,而是通过租房就能实现住有所居的愿望了,何必一定要着急买房呢?
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  • 雄安如“绝不搞土地财政”:开发商不再获得土地使用权

    变土地平衡为城市平衡,变政府争利为让市民获利,变产权少数人拥有为社会共有,雄安新区或将再造一套新的城镇化红利分配机制。日前,雄安新区定了三条原则,“绝不搞土地财政”“一定考虑百姓长远利益”等内容格外引人关注。不过,也有一些质疑的声音:不搞土地财政,哪来资金推进城市建设?征地一次性完成,农民怎么长久获益?官方的最新消息,给了这些疑问以回答。解决思路可以概括为“三个变”:变土地平衡为城市平衡,变政府争利为让市民获利,变产权少数人拥有为社会共有。改革开放以来,我国城镇化水平不断提高。在一定程度上,“以地生财”和“以地融资”,构成了城市“以地谋发展”的模式。这种模式带来一个突出问题,就是“亏两头,富中间”:农民的征地补偿低于土地的增值收益,城市居民成为高房价的接盘者,而地方政府和开发商则拿走了土地增值收益的大部分。必须承认,城镇化是现代化的必由之路,土地在其中发挥了“启动器”“发动机”的作用。上述模式推动了我国大规模工业化、城镇化的快速发展,有其特定的历史成因,但消极影响也同样存在。如何扬长避短,是摆在雄安新区面前的课题。了解旧模式的弊端,就更容易理解雄安新思路为什么是“三个变”。变土地平衡为城市平衡,是指政府不再主要靠卖地为生,而通过促进城市工商业发展、扩大就业水平,在税收中扩充地方政府的钱袋子;变政府争利为让市民获利,则是指不搞一次性征地补偿,更要抑制过高的房价,真正让处于两头的老百姓共同分享土地增值带来的巨大收益;变产权少数人拥有为社会共有,这一条尤为关键,是实现以上两个思路的基础。根据新思路,未来土地使用权将由政府和农民共有,以往的房地产开发商变身为“房产”开发商,不再拥有土地使用权。这就相当于政府和农民以土地出资,折成股份,成为城市的“股东”,而房产开发商则投入资金和技术进行开发,最后土地增值的收益在政府、农民和开发商之间进行分配,大家共享城镇化发展的蛋糕。那么,踏入城市的创业者怎么分享这块蛋糕呢?新区设想采取积分制,刚开始先租房住,等工作一段时间,积分达到要求后,就可以以较低的价格购买房屋,打消居无定所的后顾之忧。换句话说,创业者以自己的劳动作为出资,也一同分享土地增值的收益。在这个意义上,雄安新区或将再造一套新的城镇化红利分配机制。政府和百姓成为城市的“股东”,其它参与城市建设的主体,则以自己不同的资源和特质作为投入要素,最终大家共享土地增值带来的收益。这既避免了“亏两头,富中间”的不公,也为政府进行城市建设提供了源源不断的资金。雄安新区建设的思路,正逐渐清晰。但这毕竟是初步思路,其中涉及更多具体而复杂的制度设计,需要细化落实,也需要处理政策法规的衔接问题。而在这一过程中,许多老问题绕不开,新问题也可能不断涌现。比如农民的土地由于质量、区位、用途的不同,将来产生的收益肯定不一样,怎样确保农民之间的分红更加公平?积分的规则如何设计才更加合理?农民和政府之间的分红比例又该如何确定?一系列问题虽然棘手,但作为“千年大计,国家大事”的雄安,却可能是这些制度创新的最佳试验田。改革开放近40年来,有多少当初不敢想、不敢试的新举措率先在地方落地,最终推向全国。试点先行—系统评估—全国铺开,已经成为中国推进改革的重要经验和方法。而雄安所具有的独特政策资源、战略地位乃至历史方位,为尝试突破今天城市发展的瓶颈打开了空间。城市终归还是要更好地为人民服务,期待雄安给出新的答案。
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  • 广州买装配式住宅享最低首付 公积金贷款额度可上浮

    《意见》详细规定了7项政策扶持。视觉中国 资料为加快广州市装配式建筑发展,推进建筑产业现代化,促进建筑业转型升级,9月19日,广州市人民政府在官网发布《关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》(穗府办规〔2017〕14号)。《意见》指出,2017年广州市重点开展示范工程建设,重点推广较高预制率、装配率及建筑产业现代化程度高的成套部品和技术。鼓励社会投资项目开展装配式建筑示范工程建设。此后,逐年提高装配式建筑占新建建筑面积比例,广州市各区实现装配式建筑占新建建筑的面积比例,到2020年不低于30%,到2025年不低于50%;其中南沙、黄埔、天河、番禺、白云、荔湾等发展基础条件较好的区,到2020年力争达到40%,到2025年力争达到60%。装配式建筑是指用预制部品部件在工地现场装配而成的建筑,主要包括装配式混凝土建筑、钢结构建筑和现代木结构建筑。通俗的说,就是十多层的高层建筑只需要像搭积木一样拼装起来。这种建筑的优点是建造速度快,受气候条件制约小,节约资源能源,减少施工污染,节约劳动力并且可以提高建筑质量。《意见》还详细规定了7项政策扶持,包括“强化规划引领”、“加强立项管理”、“加大科技扶持”、“落实税收金融优惠”、“保障运输通畅”等。特别是落实税收金融优惠上,广州市将装配式建筑产业纳入招商引资重点行业,经认定为高新技术企业的装配式建筑相关企业,可依法享受相关优惠政策。购买已认定为装配式建筑项目的商品房,商业贷款、公积金贷款首付比例按政策允许范围内最低首付比例执行,公积金贷款额度可视情况上浮。鼓励金融机构对部品部件生产企业、产业基地和装配式建筑开发项目给予信贷额度、利率等方面的优惠和支持。此外,政策扶持还包括“落实用地保障”和“加强财政支持”。对2017年以来开工建设,总建筑面积达到3万平方米以上,且预制率、装配率较高的装配式建筑工程(政府投资项目除外),财政给予扶持。2018年起,广州市将以招拍挂方式出让的建筑工程建设用地,将采用装配式建筑的相关要求纳入土地出让公告,并落实到土地使用合同中,满足装配式建筑面积占广州全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于30%的要求;2020年起,装配式建筑面积占全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于50%。对未要求实施装配式建筑的地块,应在土地出让前核发地块规划条件环节明确自愿实施装配式建筑的奖励条款或要求。对自愿实施装配式建筑的新建项目,给予预制外墙或叠合外墙预制部分不计入建筑面积的奖励。在土地利用总体规划和年度建设用地计划中,优先安排部品部件生产企业、生产基地用地。值得一提的是,今年3月18日,广州执行楼市新政,该市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策;该市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房。同时,差别化住房信贷政策要求,在广州市只有无住房且无住房贷款记录的,可享受购房首付款比例最低30%的政策,其他则根据情况不同,首付比例不同。与此同时,在全国大范围楼市调控近半年以来,国家统计局发布2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,广州价格回落幅度最大,从7月的环比上升0.4%转为环比下降0.7%。广东省此前曾提出“购买装配式项目商品房,公积金贷款可多贷两成”的意见。4月28日广东省政府发布《关于大力发展装配式建筑的实施意见》,鼓励广东省内金融机构对部品部件生产企业、生产基地和装配式建筑开发项目给予综合金融支持,对购买已认定为装配式建筑项目的消费者优先给予信贷支持。使用住房公积金贷款购买已认定为装配式建筑项目的商品住房,公积金贷款额度最高可上浮20%,具体比例由各地政府确定。以下为意见全文:广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:为贯彻落实《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发〔2016〕71号)、《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》(粤府办〔2017〕28号),加快我市装配式建筑发展,推进建筑产业现代化,促进建筑业转型升级,经市人民政府同意,现提出以下实施意见。一、总体要求(一)指导思想。全面贯彻落实中央和省的决策部署,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求,大力发展装配式建筑,推动建造方式创新,促进建筑业与信息化、工业化深度融合,开创具有广州特色的建筑产业现代化发展新局面。(二)基本原则。坚持市场主导,政府推动。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好地发挥政府规划引导和政策支持作用,形成有利的体制机制和市场环境,促进市场主体积极参与、协同配合,有序发展装配式建筑。加快推进标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用,促进建筑产业现代化发展。坚持顶层设计,协调发展。加强政策措施和规划计划等方面的顶层设计,把协同推进标准、设计、生产、施工、运营维护等作为发展装配式建筑的有效抓手,推动各个环节有机结合,以建造方式变革促进工程建设全过程提质增效,带动建筑业整体水平的提升。坚持示范引领,全面推进。充分发挥政府投资的保障性住房、公共建筑以及市政工程等的示范作用,带动社会投资项目普及装配式建造。重点发展装配式混凝土建筑,积极推广钢结构、钢-混凝土组合结构、木结构以及其他适合建筑产业现代化的技术体系。(三)发展目标。到2020年,实现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于30%;到2025年,实现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于50%。新立项的人才住房、保障性住房等政府投资的大中型建筑工程全面实施装配式建筑。以招拍挂方式出让用地的建设项目按比例实施装配式建筑。综合管廊、轨道交通、桥梁隧道等市政基础设施工程推广装配式建造方式。二、重点任务(一)开展示范工程建设。2017年,各区政府及市住房保障办、市代建局、广州地铁集团、市城投集团等相关单位遴选合适的政府投资项目,各开工建设1个以上装配式建筑示范工程项目,重点推广较高预制率、装配率及建筑产业现代化程度高的成套部品和技术。鼓励社会投资项目开展装配式建筑示范工程建设。各区政府及广州地铁集团、市中心区交通项目办等相关单位积极开展市政基础设施项目装配式建造试点工作。(二)全面推广装配式建筑。各区政府及市住房保障办、市代建局、广州地铁集团、市城投集团等相关单位在试点示范的基础上,及时总结经验,按照全市装配式建筑发展目标,组织编制本地区、本单位装配式建筑年度实施计划,逐年提高装配式建筑占新建建筑面积比例。各区实现装配式建筑占新建建筑的面积比例,到2020年不低于30%,到2025年不低于50%;其中南沙、黄埔、天河、番禺、白云、荔湾等发展基础条件较好的区,到2020年力争达到40%,到2025年力争达到60%。(三)健全技术支撑体系。聚集和整合行业资源,组建建筑产业现代化技术创新联盟,引导相关单位重点开展建筑产业现代化技术体系的研究,包括设计与施工关键技术、配套产品开发、质量检测与控制技术以及建筑信息模型(BIM)和物联网技术应用等。支持有关行业协会和企业参与地方标准制订,鼓励制订企业和团体标准,逐步建立完善覆盖设计、生产、施工、验收和使用维护全过程的装配式建筑技术标准体系,加快形成装配式混凝土建筑、钢—混凝土组合结构、免模装配一体化混凝土结构及装配式钢结构等具有地方特色的多元化技术体系。制订发布装配式预制构配件及部品部件市场参考价格,完善装配式建设工程造价计价办法。(四)创新装配式建筑设计。推行通用化、模数化、标准化设计方式,统筹建筑结构、机电设备、装配施工、装饰装修,实现装配式建筑一体化集成设计。形成多样性的户型种类及平面组合形式,满足消费者的个性化需求。积极应用建筑信息模型(BIM)等信息技术,提高建筑领域各专业协同设计能力,加强对装配式建筑建设全过程的指导和服务。(五)促进部品部件生产应用。鼓励有条件的企业建设集科研、制造、示范和人才培养于一体的装配式建筑综合示范基地。引导建筑行业部品部件生产企业合理布局,培育一批技术先进、专业配套、管理规范的骨干企业和生产基地。建立部品部件质量验收机制,确保产品质量。在政府投资的人才住房、保障性住房等工程中大力推广应用平面单元可灵活组合的标准化图集,促进部品部件生产企业完善产品类型和规格。在市政基础设施工程中推广使用精度高、耐久性好的预制部品部件。(六)提升装配施工水平。引导企业建立精细化施工管理制度体系,研发应用与装配式施工相适应的技术、设备和机具,提高部品部件的装配施工质量和建筑安全性能。鼓励企业创新施工组织方式,推广应用铝合金模板等新型模板,全面推行绿色施工。支持施工企业总结形成施工工法,提高装配施工技能,实现技术工艺、组织管理的转变,打造一批具有较高装配施工技术水平的骨干企业和技能队伍。(七)推进建筑全装修。实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工。积极推广标准化、集成化、模块化、工厂化的装修模式,促进集成式厨房、集成式卫生间、预制内隔墙等装修装饰部品和设备管线集成技术的应用,提高装配化装修水平。倡导菜单式全装修,满足消费者个性化需求。(八)推广绿色建材。推广应用适用于装配式建筑的品质优良、节能环保、功能良好的新型建筑材料,推广应用高性能节能门窗,鼓励装饰与保温隔热防水材料一体化应用,大力发展轻质、高强、保温、防火与建筑同寿命的多功能一体化装配式墙材。严禁使用不符合节能环保要求、质量性能差的建筑材料。(九)推行工程总承包模式。建立符合法定条件的装配式建筑类专家库,修订完善适用工程总承包模式的招标评标管理工作细则,依法依规开展招标投标监管工作。工程总承包企业要对工程质量、安全、进度、造价等负总责。健全与装配式建筑总承包相适应的发包承包、施工许可、分包管理、工程造价、质量安全监管、竣工验收等制度,实现工程设计、部品部件生产、采购及施工的统一管理和深度融合,优化项目管理方式。支持有条件的设计、施工和部品部件生产企业通过调整组织架构、健全管理体系,向具有工程管理、设计、施工、生产、采购能力的工程总承包企业转型。(十)加强工程质量安全管理。建立装配式建筑工程质量安全管理制度,健全质量安全责任体系,落实参建各方主体质量安全责任。加强全过程监管,建设和监理等相关方可采用驻厂监造或质量保证体系认证等方式加强部品部件生产质量管控;施工企业要加强施工过程质量安全控制和检验检测,完善装配施工质量保证体系;在建筑物明显部位设置永久性标牌,公示质量安全责任主体和主要责任人。建立全过程质量追溯制度,严肃查处质量安全违法违规行为。三、政策扶持(一)强化规划引领。按照我市装配式建筑的发展目标要求,编制装配式建筑专项规划,明确实施装配式建筑的面积比例要求等指标,并在编制或修改控制性详细规划时纳入,在规划审批环节加强把关。城市更新主管部门在制订“三旧”改造、城市更新规划及年度实施计划时,要将装配式建筑专项规划的内容或发展装配式建筑的有关要求纳入相关规划计划中。(二)落实用地保障。2018年起,以招拍挂方式出让的建筑工程建设用地,将采用装配式建筑的相关要求纳入土地出让公告,并落实到土地使用合同中,满足装配式建筑面积占全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于30%的要求;2020年起,装配式建筑面积占全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于50%。对未要求实施装配式建筑的地块,应在土地出让前核发地块规划条件环节明确自愿实施装配式建筑的奖励条款或要求。对自愿实施装配式建筑的新建项目,给予预制外墙或叠合外墙预制部分不计入建筑面积的奖励(奖励的建筑面积不超过±0.000以上计容建筑面积的3%),具体奖励比例在建设工程规划许可文件中明确。在土地利用总体规划和年度建设用地计划中,优先安排部品部件生产企业、生产基地用地。(三)加强立项管理。政府投资大中型建筑工程在编制项目建议书、可行性研究报告时应包括实施装配式建筑的有关内容,将相关建设成本列入工程估算。投资主管部门要加强相关内容的审查。(四)加强财政支持。政府投资大中型建筑工程在编制概算文件时,应依据设计文件等计算装配式建筑的相关建设成本,财政主管部门要加强对相关内容的审查。对2017年以来开工建设,总建筑面积达到3万平方米以上,且预制率、装配率较高的装配式建筑工程(政府投资项目除外),财政给予扶持,具体扶持办法由市相关部门另行研究制定。(五)加大科技扶持。加大科技专项资金扶持力度,市科技计划对符合要求、纳入立项支持的装配式建筑项目或单位给予专项资金支持,重点围绕技术研究、关键技术攻关、工程示范应用等,加快研发核心技术和产品,不断提升我市自主攻关和研发能力,为装配式建筑实现规模化、高效益和可持续发展提供科技支撑。(六)落实税收金融优惠。将装配式建筑产业纳入招商引资重点行业,经认定为高新技术企业的装配式建筑相关企业,可依法享受相关优惠政策。购买已认定为装配式建筑项目的商品房,商业贷款、公积金贷款首付比例按政策允许范围内最低首付比例执行,公积金贷款额度可视情况上浮。鼓励金融机构对部品部件生产企业、产业基地和装配式建筑开发项目给予信贷额度、利率等方面的优惠和支持。(七)保障运输通畅。针对运输预制混凝土构件及钢构件等超大、超宽部品部件的运输车辆,交通运输主管部门、公安交通管理部门在所辖区域或职能范围内,在物流运输、交通通畅方面予以支持。四、保障措施(一)加强组织领导。建立广州市装配式建筑工作联席会议制度,召集人由市政府分管副市长兼任;成员单位包括各区政府和市发展改革委、工业和信息化委、教育局、科技创新委、公安局、财政局、人力资源和社会保障局、国土规划委、环保局、住房城乡建设委、交委、国资委、质监局、金融局、城市更新局、国税局、地税局及广州住房公积金管理中心等部门。联席会议办公室设在市住房城乡建设委,负责联席会议日常工作,办公室主任由市住房城乡建设委主任兼任。各区人民政府要建立健全工作机制,完善配套政策,组织具体实施,确保各项任务落到实处。政府相关部门要积极制定政策措施,引导和支持社会资本发展装配式建筑。(二)优化监管服务。实施装配式建筑的项目可纳入广州市重点项目管理,加快办理相关报批手续。在立项、规划设计、部品部件生产、施工、监理、竣工验收等建设环节加强监管。对实施装配式建筑的项目,按照国家或地方装配式建筑评价标准要求,在施工图设计及审查阶段进行预评价,在竣工验收阶段进行项目评价。(三)开展监督考核。2018年起,各区政府及市住房保障办、市代建局、广州地铁集团、市城投集团等应将本地区、本单位装配式建筑年度计划及实施方案于3月份以前报联席会议办公室。联席会议办公室组织开展装配式建筑工作情况考核,定期通报考核结果。(四)强化队伍建设。大力培养装配式建筑设计、生产、施工、管理等专业人才。鼓励高等学校、职业学校设置装配式建筑相关课程,推动装配式建筑企业开展校企合作,创新人才培养模式,为建筑行业提供技能人才支撑。在建筑行业专业技术人员继续教育中增加装配式建筑相关内容。推进建筑产业工人队伍建设,加大职业技能培训资金投入,建立培训基地,加强岗位技能提升培训,促进建筑业农民工向建筑产业工人转型。(五)做好宣传引导。通过多种形式深入宣传发展装配式建筑的经济效益和社会效益,广泛宣传装配式建筑相关知识和发展政策,提高社会认知度,营造各方共同关注、支持装配式建筑发展的良好氛围,促进相关产业和市场健康有序发展。广州市人民政府办公厅2017年9月6日《意见》详细规定了7项政策扶持。视觉中国 资料为加快广州市装配式建筑发展,推进建筑产业现代化,促进建筑业转型升级,9月19日,广州市人民政府在官网发布《关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》(穗府办规〔2017〕14号)。《意见》指出,2017年广州市重点开展示范工程建设,重点推广较高预制率、装配率及建筑产业现代化程度高的成套部品和技术。鼓励社会投资项目开展装配式建筑示范工程建设。此后,逐年提高装配式建筑占新建建筑面积比例,广州市各区实现装配式建筑占新建建筑的面积比例,到2020年不低于30%,到2025年不低于50%;其中南沙、黄埔、天河、番禺、白云、荔湾等发展基础条件较好的区,到2020年力争达到40%,到2025年力争达到60%。装配式建筑是指用预制部品部件在工地现场装配而成的建筑,主要包括装配式混凝土建筑、钢结构建筑和现代木结构建筑。通俗的说,就是十多层的高层建筑只需要像搭积木一样拼装起来。这种建筑的优点是建造速度快,受气候条件制约小,节约资源能源,减少施工污染,节约劳动力并且可以提高建筑质量。《意见》还详细规定了7项政策扶持,包括“强化规划引领”、“加强立项管理”、“加大科技扶持”、“落实税收金融优惠”、“保障运输通畅”等。特别是落实税收金融优惠上,广州市将装配式建筑产业纳入招商引资重点行业,经认定为高新技术企业的装配式建筑相关企业,可依法享受相关优惠政策。购买已认定为装配式建筑项目的商品房,商业贷款、公积金贷款首付比例按政策允许范围内最低首付比例执行,公积金贷款额度可视情况上浮。鼓励金融机构对部品部件生产企业、产业基地和装配式建筑开发项目给予信贷额度、利率等方面的优惠和支持。此外,政策扶持还包括“落实用地保障”和“加强财政支持”。对2017年以来开工建设,总建筑面积达到3万平方米以上,且预制率、装配率较高的装配式建筑工程(政府投资项目除外),财政给予扶持。2018年起,广州市将以招拍挂方式出让的建筑工程建设用地,将采用装配式建筑的相关要求纳入土地出让公告,并落实到土地使用合同中,满足装配式建筑面积占广州全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于30%的要求;2020年起,装配式建筑面积占全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于50%。对未要求实施装配式建筑的地块,应在土地出让前核发地块规划条件环节明确自愿实施装配式建筑的奖励条款或要求。对自愿实施装配式建筑的新建项目,给予预制外墙或叠合外墙预制部分不计入建筑面积的奖励。在土地利用总体规划和年度建设用地计划中,优先安排部品部件生产企业、生产基地用地。值得一提的是,今年3月18日,广州执行楼市新政,该市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策;该市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房。同时,差别化住房信贷政策要求,在广州市只有无住房且无住房贷款记录的,可享受购房首付款比例最低30%的政策,其他则根据情况不同,首付比例不同。与此同时,在全国大范围楼市调控近半年以来,国家统计局发布2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,广州价格回落幅度最大,从7月的环比上升0.4%转为环比下降0.7%。广东省此前曾提出“购买装配式项目商品房,公积金贷款可多贷两成”的意见。4月28日广东省政府发布《关于大力发展装配式建筑的实施意见》,鼓励广东省内金融机构对部品部件生产企业、生产基地和装配式建筑开发项目给予综合金融支持,对购买已认定为装配式建筑项目的消费者优先给予信贷支持。使用住房公积金贷款购买已认定为装配式建筑项目的商品住房,公积金贷款额度最高可上浮20%,具体比例由各地政府确定。以下为意见全文:广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:为贯彻落实《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发〔2016〕71号)、《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》(粤府办〔2017〕28号),加快我市装配式建筑发展,推进建筑产业现代化,促进建筑业转型升级,经市人民政府同意,现提出以下实施意见。一、总体要求(一)指导思想。全面贯彻落实中央和省的决策部署,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求,大力发展装配式建筑,推动建造方式创新,促进建筑业与信息化、工业化深度融合,开创具有广州特色的建筑产业现代化发展新局面。(二)基本原则。坚持市场主导,政府推动。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好地发挥政府规划引导和政策支持作用,形成有利的体制机制和市场环境,促进市场主体积极参与、协同配合,有序发展装配式建筑。加快推进标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用,促进建筑产业现代化发展。坚持顶层设计,协调发展。加强政策措施和规划计划等方面的顶层设计,把协同推进标准、设计、生产、施工、运营维护等作为发展装配式建筑的有效抓手,推动各个环节有机结合,以建造方式变革促进工程建设全过程提质增效,带动建筑业整体水平的提升。坚持示范引领,全面推进。充分发挥政府投资的保障性住房、公共建筑以及市政工程等的示范作用,带动社会投资项目普及装配式建造。重点发展装配式混凝土建筑,积极推广钢结构、钢-混凝土组合结构、木结构以及其他适合建筑产业现代化的技术体系。(三)发展目标。到2020年,实现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于30%;到2025年,实现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于50%。新立项的人才住房、保障性住房等政府投资的大中型建筑工程全面实施装配式建筑。以招拍挂方式出让用地的建设项目按比例实施装配式建筑。综合管廊、轨道交通、桥梁隧道等市政基础设施工程推广装配式建造方式。二、重点任务(一)开展示范工程建设。2017年,各区政府及市住房保障办、市代建局、广州地铁集团、市城投集团等相关单位遴选合适的政府投资项目,各开工建设1个以上装配式建筑示范工程项目,重点推广较高预制率、装配率及建筑产业现代化程度高的成套部品和技术。鼓励社会投资项目开展装配式建筑示范工程建设。各区政府及广州地铁集团、市中心区交通项目办等相关单位积极开展市政基础设施项目装配式建造试点工作。(二)全面推广装配式建筑。各区政府及市住房保障办、市代建局、广州地铁集团、市城投集团等相关单位在试点示范的基础上,及时总结经验,按照全市装配式建筑发展目标,组织编制本地区、本单位装配式建筑年度实施计划,逐年提高装配式建筑占新建建筑面积比例。各区实现装配式建筑占新建建筑的面积比例,到2020年不低于30%,到2025年不低于50%;其中南沙、黄埔、天河、番禺、白云、荔湾等发展基础条件较好的区,到2020年力争达到40%,到2025年力争达到60%。(三)健全技术支撑体系。聚集和整合行业资源,组建建筑产业现代化技术创新联盟,引导相关单位重点开展建筑产业现代化技术体系的研究,包括设计与施工关键技术、配套产品开发、质量检测与控制技术以及建筑信息模型(BIM)和物联网技术应用等。支持有关行业协会和企业参与地方标准制订,鼓励制订企业和团体标准,逐步建立完善覆盖设计、生产、施工、验收和使用维护全过程的装配式建筑技术标准体系,加快形成装配式混凝土建筑、钢—混凝土组合结构、免模装配一体化混凝土结构及装配式钢结构等具有地方特色的多元化技术体系。制订发布装配式预制构配件及部品部件市场参考价格,完善装配式建设工程造价计价办法。(四)创新装配式建筑设计。推行通用化、模数化、标准化设计方式,统筹建筑结构、机电设备、装配施工、装饰装修,实现装配式建筑一体化集成设计。形成多样性的户型种类及平面组合形式,满足消费者的个性化需求。积极应用建筑信息模型(BIM)等信息技术,提高建筑领域各专业协同设计能力,加强对装配式建筑建设全过程的指导和服务。(五)促进部品部件生产应用。鼓励有条件的企业建设集科研、制造、示范和人才培养于一体的装配式建筑综合示范基地。引导建筑行业部品部件生产企业合理布局,培育一批技术先进、专业配套、管理规范的骨干企业和生产基地。建立部品部件质量验收机制,确保产品质量。在政府投资的人才住房、保障性住房等工程中大力推广应用平面单元可灵活组合的标准化图集,促进部品部件生产企业完善产品类型和规格。在市政基础设施工程中推广使用精度高、耐久性好的预制部品部件。(六)提升装配施工水平。引导企业建立精细化施工管理制度体系,研发应用与装配式施工相适应的技术、设备和机具,提高部品部件的装配施工质量和建筑安全性能。鼓励企业创新施工组织方式,推广应用铝合金模板等新型模板,全面推行绿色施工。支持施工企业总结形成施工工法,提高装配施工技能,实现技术工艺、组织管理的转变,打造一批具有较高装配施工技术水平的骨干企业和技能队伍。(七)推进建筑全装修。实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工。积极推广标准化、集成化、模块化、工厂化的装修模式,促进集成式厨房、集成式卫生间、预制内隔墙等装修装饰部品和设备管线集成技术的应用,提高装配化装修水平。倡导菜单式全装修,满足消费者个性化需求。(八)推广绿色建材。推广应用适用于装配式建筑的品质优良、节能环保、功能良好的新型建筑材料,推广应用高性能节能门窗,鼓励装饰与保温隔热防水材料一体化应用,大力发展轻质、高强、保温、防火与建筑同寿命的多功能一体化装配式墙材。严禁使用不符合节能环保要求、质量性能差的建筑材料。(九)推行工程总承包模式。建立符合法定条件的装配式建筑类专家库,修订完善适用工程总承包模式的招标评标管理工作细则,依法依规开展招标投标监管工作。工程总承包企业要对工程质量、安全、进度、造价等负总责。健全与装配式建筑总承包相适应的发包承包、施工许可、分包管理、工程造价、质量安全监管、竣工验收等制度,实现工程设计、部品部件生产、采购及施工的统一管理和深度融合,优化项目管理方式。支持有条件的设计、施工和部品部件生产企业通过调整组织架构、健全管理体系,向具有工程管理、设计、施工、生产、采购能力的工程总承包企业转型。(十)加强工程质量安全管理。建立装配式建筑工程质量安全管理制度,健全质量安全责任体系,落实参建各方主体质量安全责任。加强全过程监管,建设和监理等相关方可采用驻厂监造或质量保证体系认证等方式加强部品部件生产质量管控;施工企业要加强施工过程质量安全控制和检验检测,完善装配施工质量保证体系;在建筑物明显部位设置永久性标牌,公示质量安全责任主体和主要责任人。建立全过程质量追溯制度,严肃查处质量安全违法违规行为。三、政策扶持(一)强化规划引领。按照我市装配式建筑的发展目标要求,编制装配式建筑专项规划,明确实施装配式建筑的面积比例要求等指标,并在编制或修改控制性详细规划时纳入,在规划审批环节加强把关。城市更新主管部门在制订“三旧”改造、城市更新规划及年度实施计划时,要将装配式建筑专项规划的内容或发展装配式建筑的有关要求纳入相关规划计划中。(二)落实用地保障。2018年起,以招拍挂方式出让的建筑工程建设用地,将采用装配式建筑的相关要求纳入土地出让公告,并落实到土地使用合同中,满足装配式建筑面积占全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于30%的要求;2020年起,装配式建筑面积占全市年度新出让用地总建筑面积比例不低于50%。对未要求实施装配式建筑的地块,应在土地出让前核发地块规划条件环节明确自愿实施装配式建筑的奖励条款或要求。对自愿实施装配式建筑的新建项目,给予预制外墙或叠合外墙预制部分不计入建筑面积的奖励(奖励的建筑面积不超过±0.000以上计容建筑面积的3%),具体奖励比例在建设工程规划许可文件中明确。在土地利用总体规划和年度建设用地计划中,优先安排部品部件生产企业、生产基地用地。(三)加强立项管理。政府投资大中型建筑工程在编制项目建议书、可行性研究报告时应包括实施装配式建筑的有关内容,将相关建设成本列入工程估算。投资主管部门要加强相关内容的审查。(四)加强财政支持。政府投资大中型建筑工程在编制概算文件时,应依据设计文件等计算装配式建筑的相关建设成本,财政主管部门要加强对相关内容的审查。对2017年以来开工建设,总建筑面积达到3万平方米以上,且预制率、装配率较高的装配式建筑工程(政府投资项目除外),财政给予扶持,具体扶持办法由市相关部门另行研究制定。(五)加大科技扶持。加大科技专项资金扶持力度,市科技计划对符合要求、纳入立项支持的装配式建筑项目或单位给予专项资金支持,重点围绕技术研究、关键技术攻关、工程示范应用等,加快研发核心技术和产品,不断提升我市自主攻关和研发能力,为装配式建筑实现规模化、高效益和可持续发展提供科技支撑。(六)落实税收金融优惠。将装配式建筑产业纳入招商引资重点行业,经认定为高新技术企业的装配式建筑相关企业,可依法享受相关优惠政策。购买已认定为装配式建筑项目的商品房,商业贷款、公积金贷款首付比例按政策允许范围内最低首付比例执行,公积金贷款额度可视情况上浮。鼓励金融机构对部品部件生产企业、产业基地和装配式建筑开发项目给予信贷额度、利率等方面的优惠和支持。(七)保障运输通畅。针对运输预制混凝土构件及钢构件等超大、超宽部品部件的运输车辆,交通运输主管部门、公安交通管理部门在所辖区域或职能范围内,在物流运输、交通通畅方面予以支持。四、保障措施(一)加强组织领导。建立广州市装配式建筑工作联席会议制度,召集人由市政府分管副市长兼任;成员单位包括各区政府和市发展改革委、工业和信息化委、教育局、科技创新委、公安局、财政局、人力资源和社会保障局、国土规划委、环保局、住房城乡建设委、交委、国资委、质监局、金融局、城市更新局、国税局、地税局及广州住房公积金管理中心等部门。联席会议办公室设在市住房城乡建设委,负责联席会议日常工作,办公室主任由市住房城乡建设委主任兼任。各区人民政府要建立健全工作机制,完善配套政策,组织具体实施,确保各项任务落到实处。政府相关部门要积极制定政策措施,引导和支持社会资本发展装配式建筑。(二)优化监管服务。实施装配式建筑的项目可纳入广州市重点项目管理,加快办理相关报批手续。在立项、规划设计、部品部件生产、施工、监理、竣工验收等建设环节加强监管。对实施装配式建筑的项目,按照国家或地方装配式建筑评价标准要求,在施工图设计及审查阶段进行预评价,在竣工验收阶段进行项目评价。(三)开展监督考核。2018年起,各区政府及市住房保障办、市代建局、广州地铁集团、市城投集团等应将本地区、本单位装配式建筑年度计划及实施方案于3月份以前报联席会议办公室。联席会议办公室组织开展装配式建筑工作情况考核,定期通报考核结果。(四)强化队伍建设。大力培养装配式建筑设计、生产、施工、管理等专业人才。鼓励高等学校、职业学校设置装配式建筑相关课程,推动装配式建筑企业开展校企合作,创新人才培养模式,为建筑行业提供技能人才支撑。在建筑行业专业技术人员继续教育中增加装配式建筑相关内容。推进建筑产业工人队伍建设,加大职业技能培训资金投入,建立培训基地,加强岗位技能提升培训,促进建筑业农民工向建筑产业工人转型。(五)做好宣传引导。通过多种形式深入宣传发展装配式建筑的经济效益和社会效益,广泛宣传装配式建筑相关知识和发展政策,提高社会认知度,营造各方共同关注、支持装配式建筑发展的良好氛围,促进相关产业和市场健康有序发展。广州市人民政府办公厅2017年9月6日
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  • 富力为收购万达酒店寻求119亿贷款 酒店资产作担保

    据彭博社9月19日报道,富力地产(02777.HK)正在寻求约119亿元的境内担保贷款,该笔资金将被用在富力地产收购万达商业旗下77家酒店的这笔交易中。彭博援引知情人士的话称,富力地产在寻求7年期的贷款,或以其收购的万达酒店资产作为担保。对于富力地产是否接触金融机构洽谈贷款一事,富力地产对澎湃新闻(www.thepaper,cn)表示,对此事不予置评。7月19日,万达商业、融创中国(01918.HK)和富力地产三方签订了一笔交易总额高达637.5亿元的协议。其中,富力地产以199.06亿元收购万达商业77家城市酒店的股权。富力地产董事长李思廉曾在公司2017年中期业绩会上表示,“收购万达酒店是内部资金拨款收购的。” 对富力地产以近6折的价钱收购万达商业的77间酒店,李思廉表示,“这是王健林先生的信任,其中的54间酒店还是归万达管理的,是出于长远合作的考虑。”除了从万达商业手中收购了酒店资产之外,8月21日,富力和中渝置地(01224.HK)联手以40亿元的价格收购英国伦敦的九榆树广场(Nine Elms Square)地块,这一地块最初的收购方为万达集团。据中渝置地董事总经理兼副主席林孝文在2017年中期业绩会上表示,中渝置地收购的伦敦九榆树广场地块是和富力地产联合收购的。关于和富力的合资公司,林孝文表示,双方是各持股50%的方式。富力地产在2017年半年报公告中提到,“集团几乎所有的综合营业额及业绩均来自中国,几乎所有综合资产均设在中国。”富力地产1994年在广州成立,于2005年7月14日在香港联交所主板上市,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体。截至今日收盘,富力地产报20.45港元/股,跌幅0.97%,总市值658.97亿港元。
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  • 雅居乐宣布分拆物业板块香港上市 绿地占20%股权

    雅居乐集团(03383.HK)宣布,要将其物业板块——雅生活集团分拆在香港上市。随着雅生活在港交所的上市,港交所也将迎来第五家由内地房企分拆出的物业公司。根据港交所披露的文件信息显示,雅居乐在9月14日建议分拆公司的附属公司雅生活在港交所主板独立上市,目前,雅居乐持有雅生活集团72%的股权。目前,雅居乐集团已有地产、雅生活、建设、环保和教育五大业务板块。雅生活集团1997年6月26日成立,主要从事物业管理、物业销售、物业验收、广告和旅游服务。雅生活集团是雅居乐集团“以地产为主,多元业务并行”战略规划下的首个产业集团。雅居乐的物业管理服务在2016年的收入为9.77亿元,同比增长78.6%,截至2017年6月30日,物业管理服务收入为5.4亿元,同比增长79.1%。雅居乐认为,雅生活的业务规模已经增长至足以进行独立上市,分拆上市后能够建立其作为独立上市公司的身份,并拥有独立的集资平台,建议分拆可让分拆集团直接接触资本市场以进行股本或债务融资,为其现有业务及未来扩充提供资金,从而有助于雅生活加速拓展及改善营运与财务表现,继而同时为保留集团及雅生活的股东带来更优厚的财务回报。作为独立上市公司,雅生活将能够进一步提高其知名度,在商议及招揽更多业务上享有更大优势,而且雅居乐继而能够透过持有雅生活的股份受惠。此前,雅居乐曾和绿地集团达成深层次战略合作关系,绿地集团10亿元战略入股雅生活集团,获得雅生活20%的股份,成为雅生活长期战略性股东。当时,绿地控股承诺自2018年至2022年的年内,该公司开发的房地产项目将以雅生活集团作为优先级物业合作商,每年为雅生活提供最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持,其平均物业管理费单价原则上不低于市场公平价格。至此,雅生活旗下管理的物业面积达到约1.4亿万平方米。根据雅居乐公布的数据显示,截至2017年6月30日,雅生活的收入为6.9亿元,毛利2.2亿元,资产总值26.55亿元,流动负债24.71亿元,非流动负债2378万元。雅居乐集团主席兼总裁陈卓林曾在公司2016年业绩会上表示,除了雅生活未来公司其他业务也会看发展情况分拆上市。2014年,内地社区运营第一股彩生活(01778.HK)在香港上市,接着中海物业(02669.HK)、中奥到家(01538.HK)和绿城服务(02869.HK)相继在香港上市。此外,万科集团副总裁、万科物业发展有限公司首席执行官朱保全曾在2016年万科物业睿服务3.0发布会上表示,万科物业与万科集团已完成业务分拆,万科集团与万科物业是控股关系,而两者关联交易的比例也在迅速降低,万科物业上市是政策时机问题。目前,碧桂园物业正在A股IPO排队,证监会官网显示,目前碧桂园物业排名第109位,另一家内地房企富力地产(02777.HK)曾表示公司拟分拆物业板块上市。截至今日收盘,雅居乐报12.44港元/股,涨幅2.64%,总市值487.28亿港元。
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  • 热点城市房价环比全面止涨 “金九银十”或将落空

    18日,国家统计局公布的“2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,15个热点城市房价环比全面止涨,其中北上广深四大一线城市更是近三年来首现房价全面停涨。一线城市房价近三年来首现全面停涨国家统计局数据显示,房价上涨的城市数量明显减少,房价下跌的城市数量则大幅扩容。与7月相比,8月70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有46个,比上个月少10个;下降的城市有18个,比上个月多9个。环比价格变动中,最高增幅为广西桂林的1.1%,最大跌幅为海口的1%。值得注意的是,一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算,8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中,北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”;深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。记者近日走访上海楼市发现,8月二手房交易延续淡季格局。几家大型房产中介门店几乎无人问津。由于交易清淡,不少房主的挂牌意愿不高,因此挂牌量一路下滑。就挂出的房源来看,房主降价动力增强,买家议价幅度在3%到5%。中原地产数据显示,北京二手房价格已经连续4个月领跌全国,从4月以来累计跌幅达4.3%。8月二手房成交量仅7712套,连续3个月在万套以下。二三线城市房价涨幅开始回落国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,8月份,二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,与上月相同。易居智库研究总监严跃进认为,一线城市房价下降、二三线城市涨幅回落具有一定“信号意义”,意味着当前热点城市降温将持续。从同比来看,8月份70个大中城市结束了房价全面同比上涨的局面。深圳和成都率先出现下跌,分别以2%和0.3%的跌幅排名70城之末。其他一二线城市房价的同比涨幅则继续回落。据国家统计局测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落,8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落,8月份比7月份回落1.6个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续7个月回落,8月份比7月份回落1.0个百分点。值得注意的是,之前受投资资金外溢影响的三线城市房价涨幅也出现回落。数据显示,8月份,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均出现回落,分别比上月回落0.3和0.1个百分点。楼市“金九银十”成色如何?“金九银十”是楼市传统销售旺季,今年情况几何?业内人士分析认为,调控持续之下,一二线楼市成交或将继续降温,预计今年“金九银十”或将落空。记者近期在北京走访发现,部分二手房价格相比最高点已有近20%的下调空间,不少刚需群体观望情绪依然浓厚。在上海,新房市场也出现降温现象。如9月开盘的某个项目,只有不足六分之一的房源成交。同时,新房市场的低迷也间接影响了二手房存量市场。?记者了解到,今年不少开发商将集中推盘时间定于四季度。“开发商的财务成本熬不过时间成本。”融侨集团首席营销执行官张岩在亿翰智库主办的“中国房地产业战略峰会”上表示。张岩说,由于今年央行收紧房地产融资,因此不少开发商融资成本较高。当前不少开发商的心态是,晚推盘不如早推,尽早回笼资金。
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  • “新存量”时代已来 房地产业将如何“被重构”

    每日经济新闻记者 吴若凡 程 成 每日经济新闻编辑 姚治宇2016年以来,一系列房地产业调控政策陆续出台,进入到2017年,调控政策不断升级,并且调控方向亦发生重大变化,土地拍卖政策史上最严,租售并举,户籍制度改革进一步深化……“新存量”时代已来。在新存量环境下,新的困难,新的问题,接踵而至。房地产业将如何“被重构”?备受业内关注。存量时代已悄然到来房地产市场已由“黄金时代”走向了“白银时代”,这是业界公认的行业趋势。然而,当行业从较快发展阶段,进入平稳增长期,另一项重要变化也逐渐显现,即由“增量时代”向“存量时代”转换。根据发达国家的经验,房地产行业进入成熟期后,存量市场的重要地位将不断显现,其存量房销售规模甚至将远超新房。由于土地资源的稀缺,需求会逐渐转向二手房市场。最近几年很多开发商和投资机构也逐渐关注非新房市场,由此带动存量房交易量不断扩容,存量时代已悄然到来。来自链家的数据显示,2016年中国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额的比例达到41%。其中,同期内北京、上海的二手房交易额占比更已高达74%和72%。该比例已经达到发达国家市场的水平,而从这个关键指标来看,中国总体上正处于向存量市场转换的过渡期。值得一提的是,伴随着商用物业的崛起,存量房被大量做成品牌长租公寓,是当前存量房市场的一项显著特征。链家统计数据显示,目前有超过1.3亿年轻人在租房,但这批人对传统的租赁市场并不满意,品牌长租公寓更为年轻人所青睐。而这种现象背后所指,其实是消费方式的迭代衍生了新的服务需求。市场需求推动存量供应国家鼓励住房租赁市场的发展,大量城市的“外来人口”也会面临未来的改变。其中最显著的是住房租赁市场的爆发。以外地来沪工作的严先生为例,其先后搬了4次家,也一度苦于租房的漂泊,但在上海近7年,他一直选择租房。刚刚结婚的他,目前和妻子租住在上海市闵行区莘庄地铁站附近的一个小区。严先生租住的房子本是三室两厅,其中的客厅被房东改为了卧室,有4户人家租住。目前整套房屋月租金在1万元左右,严先生租住的是主卧,带一个独立卫生间,面积约20平方米,月租金3200元,加上水电煤以及宽带、物业等费用,严先生每月的租房支出约3500元。相对收入而言,其尚能够承受,且有余力过好生活。像严先生这样的人群,正是引爆大城市租赁市场的最大力量。不过,对长期在上海工作的严先生而言,上海户口始终是绕不过的坎,如果存量时代真正到来,他最关注的则是“租售同权”等政策落地情况。其实,早前国内如无锡、广州等多个城市均已提出了租房落户政策,而北京、上海等多个城市也提出要大力发展住房租赁市场。这些被认为是租房者的“福音”。价值地产聚焦“新存量时代”行业的发展趋势、市场需求的增加以及城市的发展,共同推动房地产进入了新的存量时代。实际上,当前在政策层面,国家鼓励租赁市场的发展,土地招拍挂政策也逐渐改革,这意味着行业的发展思路将从源头上被改变。因为当自持比例更高、出租要求更严,对于普通开发商而言拿地难度或更高,对其操盘、运营能力也提出了前所未有的新要求。伴随市场格局的改变,开发商必然要变。越来越多的房企转向存量市场,自持租赁住宅的开发商被称为“资产运营商”或更合适,而资产运营模式的核心是投资回报率,因而对于企业来说,精细化运营的要求也越来越高。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,国内开发商迟早都要改变传统的高周转模式,无论是做住宅、商业地产,还是养老、文旅地产,都要放慢脚步、降低增速、转换逻辑,学会从冲刺增量转向挖掘存量,从开发模式转向运营模式,这也是未来房企的生存法则。不容忽视,向存量市场过渡,是一种更根本、更深刻的改变,而这种“主赛道”的切换,也将对中国房地产行业发展产生重要影响。新存量时代,租售并举的制度建设与方向在哪里?房企继续卖房还是掘金空间价值?租购同权下的房地产价值链重构,以及大整合背后的资本驱动力如何?即将于9月26日在上海举行,由《每日经济新闻》主办的第七届中国价值地产年会,将为当前的房地产业的变革带来重要的探索和启示。
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  • 19家内地房企股价年内翻番 恒大市值突破3000亿元

    随着中报和前8个月业绩的相继发布,龙头房企的股价在9月份也迎来了又一轮爆发。尤其是本周一,恒大、碧桂园、融创的股价在同一天创下历史新高,而万科的股价则在上周五站上了10年来的最高点(未复权)。同时,据《证券日报》记者统计,今年以来至9月18日(下同),共有19家在我国香港上市的内地房企(以下简称内房股)年内股价的涨幅超过100%,恒生内地地产指数年内涨幅则为118.48%;而A股房企的表现则相形见绌,凭借9月份以来的一轮上涨,沪深房地产指数年内(按申万一级行业分类)涨幅仅5.04%。龙头房企股价纷纷创下新高对此,有业内人士指出,超预期的业绩以及行业集中度提升等因素,共同推动了龙头房企股价的大涨。而内房股表现更为优异的原因则在于其拥有更多的大型房企,以及此前的低估值和内地资金的大量涌入。根据Wind统计数据,中国恒大以年内474.53%的涨幅领跑内房股,而大手笔并购万达文旅资产的融创中国,涨幅也达到了447.88%,股价涨幅超过200%的包括雅居乐、佳兆业、碧桂园、龙光地产、中国奥园,另有12家公司的股价涨幅超过100%。实际上,在港股94家地产建筑业公司中,今年股价飘红高达90家,仅4家出现下跌。值得注意的是,9月18日包括中国恒大、融创中国、佳兆业、龙湖地产、龙光地产在内的多只内房股均创下了各自股价的新高。尤其是中国恒大,9月18日最高涨幅达7.1%,以最高价28.65港元/股计算,公司盘中市值一度突破3762亿港元(约3160亿元),尾盘虽有下跌,但以收盘价27.75港元/股计算,市值仍高达3645港元(约3060亿元),并成为第二家收盘后市值超过3000亿元的内资房企(上周五盘中恒大市值也曾超过3000亿元)。同时,随着万科9月18日股价出现下跌,中国恒大的市值也超过万科,成为市值最高的开发商。而随着恒大公布了350亿元的期权激励计划后,有业内人士认为,这家下半年将进行第三轮战投的龙头开发商,股价预期仍会进一步走强,房企市值第一的争夺也会越来越激烈。此外,虽然A股房企在本周一表现一般,但9月份以来的走势仍是可圈可点。以上周五为例,万科盘中一度大涨9.65%,升至30.22元/股,随后有所回落,收盘时上涨6.31%。而30.22元/股的价格,也创下了万科股价近10年来的新高,以该收盘价计算,万科的市值超过3162亿元。同时,包括南国置业(002305,股吧)、合肥城建(002208,股吧)、中房地产(000736,股吧)、阳光股份(000608,股吧)在内的地产股也纷纷涨停。而年初至今,A股的大型房企在沪深房地产指数表现不佳的情况下,股价走势均跑赢行业,尤其是千亿级企业。这其中,万科以年内41.09%的涨幅位居第一,阳光城(000671,股吧)以40.35%的涨幅位居第二,华夏幸福(600340,股吧)以40.17%涨幅排名第三,而老牌房企保利地产(600048,股吧)、招商蛇口、金融街(000402,股吧)的涨幅也在两成以上。房企估值持续修复龙头大受资金追捧对于内房股整体的强劲走势,中航证券房地产行业分析师董忠云和梅子豪认为,内房股走出估值修复行情,主要是因为港股中部分内地房企在房地产调控背景下取得了超预期业绩。“今年年初至6月初,涨幅前十的内房股的销售总面积、销售总额分别同比增长79.28%与98.35%。”上述两位分析师称。广发证券(000776,股吧)房地产行业首席分析师乐加栋也指出,回顾过去几轮周期选股,涨幅最大公司的核心驱动力都是业绩的高速增长。而几大龙头房企的业绩表现也证明了这一点。根据财报显示,中国恒大上半年实现营收1879.8亿元,同比上升114.8%;实现净利润231.3亿元,同比上升224.4%。碧桂园上半年实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%;净利润约75亿元,同比增长39.2%。融创中国上半年实现营收133.33亿元,同比增长25.9%;净利润约13亿元,同比增长1682.5%。实际上,由于房地产行业结算的滞后性和周期性,中报的业绩并不能完全展现这几家房企的盈利能力。根据各家房企的销售简报显示,碧桂园、恒大、融创中国前8个月分别实现销售额3806.7亿元、3216.8亿元、1614.3亿元,同比分别增长112%、38%、111%。对此,有分析人士指出,2016年年末及今年年初市场最为火热时的销售合约将集中在2017年下半年结算。结合一、二线城市价格维持高位,而三、四线城市价格快速上升的现状,下半年龙头房企结算项目的毛利将更高,净利润也会迎来更大的增幅。同时,随着前几大房企年销售规模步入5000亿元,各家公司也开始更多的追求利润,包括恒大、碧桂园、融创中国在内,未来几年都将进入利润的释放期,而这也是市场看好他们的重要原因。“龙头房企现在手里有多少土地储备,未来就会占据多少市场份额,目前第一梯队的几家公司,土地储备按年销售5000亿元计算都够好几年消化的,实际上也是提前锁定了公司未来很长一段时间的业绩”。此外,市场追逐龙头房企还依赖于对整体环境的判断。中航证券的研报认为,纵观国际房地产市场,在城镇化的加速建设阶段,房地产的行业增加值在GDP中的占比都会有显著的提高,同时,房地产股的整体表现也要强于大盘:美国在上世纪80年代、日本在本世纪初的数据均验证了这一点。与美日等发达国家80%—90%的城镇化率相比,我国目前57.35%的城镇化率仍有很大的上升空间,这也为房地产行业的长期发展提供了保障。“随着地价的上涨以及信贷的收紧,可能市场对房地产企业的成长性与盈利能力心存顾虑。但是我们认为,面对地价的上涨,由于房地产企业开发资金约55%来自于房企销售所得(定金、预收款、个人按揭贷款及企业自有资金),龙头房企目前的优异业绩将是其以后发展的充足保障;面对信贷的收紧,龙头房企凭借公司债、中期票据等多种融资渠道,以及依靠品牌价值在利率上所拥有的优势,将在与中小房企的竞争中处于有利地位。目前,房地产龙头企业的市占率(在全国商品房销售额中的占比)呈现逐年上升的趋势,但与美国房企十强约30%的市场占有率相比仍有较大差距。未来,国内房地产龙头企业将受益于行业的兼并重组趋势,实现营收与毛利率的双升。此外,龙头房企已经完成了自身业务在全国范围内的布局,未来也将充分享受新型城镇化进程所带来的三、四线城市发展红利。” 董忠云和梅子豪指出。基于此,其认为,在内房股行情继续提振市场预期的情况下,A股龙头房企的估值也有望得到修复。而中信建投房地产行业分析师陈慎也在分析A股房企时称,“随着中报披露完毕,重点房企中报整体表现亮眼,我们跟踪的重点房企上半年营业收入同比增长30.7%,归属于母公司净利润增长21.5%,如万科等龙头企业中报超市场预期,且带来全年业绩上调潜力,强化了主流地产股估值韧性。这也带来资金配置切换下,对低估值优质地产股的追逐”。
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  • 8月份房价总体稳中趋降预计后市震荡式持续降温

    9月18日,国家统计局发布了“2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅均继续回落,70个大中城市中一线城市房价环比下降0.3%,二三线城市涨幅回落。业内人士表示,从8月份的房价数据来看,尽管市场分化仍在继续,但一线城市房价环比已率先下降或持平,在持续调控压力下,未来随着市场震荡式降温,二三线城市的房价跟进下降或滞涨将是大概率事件。房价总体稳中有降每年的7月和8月是楼市淡季,今年又逢严厉的调控政策,因此,8月份数据显示,全国70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅有所回落,房价总体呈现稳中趋降的格局。具体而言,从15个热点城市新建商品住宅价格来看,15个城市中有3个城市房价环比持平,其余城市均呈现不同程度下跌。4个一线城市中,北京、上海环比持平,广州环比下跌0.7%,深圳环比下跌0.4%。二线城市中,成都下跌最明显,环比跌0.4%。总体来看,热点城市环比跌幅在0.1%至0.3%之间。70个大中城市中新建商品住宅价格环比下跌的城市有18个,比上月增加9个。二手住宅价格环比下跌城市有11个,和前期持平。8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。城市分化依然明显在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,城市分化特征明显需要加以特别注意,尤其是热点城市在房地产调控措施下房价出现下跌或持平,相比之下三四线城市楼市降温不十分明显,甚至有些城市仍有热销现象。从8月份70个大中城市新建商品住宅价格指数来看,桂林、呼和浩特这种平时关注度不高,甚至以前是去库存压力比较大的城市,新建商品住宅指数竟然都环比上涨超过1%,出现了四线城市领涨全国其他城市的现象。卢文曦分析,究其原因在于资金受到挤压后,不断在新的地方寻找机会。加之近期三四线城市土地市场延续较高热情,土地价格走高后强化市场对未来看好的预期,楼市出现热销。“个别偏热的城市可能会有定点的"泼冷水"政策出来,但大体上一线城市和核心二线等多个城市集中出台新的调控政策或者升级调控政策的概率相对较小,毕竟市场接下来仍然会震荡式持续降温。”易居研究院副院长杨红旭表示,从8月的房价数据来看,跌的城市数量在快速增加。7月份新建商品住宅环比下跌或持平的城市为14个,8月份该数据上升到24个。房价的环比涨幅也在快速收窄,据易居研究院统计,全国70个大中城市6月平均房价环比涨幅为0.7%,7月份是0.5%,8月份是0.2%,已快速逼近零,预计11月、12月全国70个大中城市平均房价可能会下拐。杨红旭表示,此次一线城市平均房价率先下降,是4个一线城市房价总体环比上涨了29个月后首次下跌,二三线城市还在涨,但涨幅在收窄。可以预见,随着一线城市首次领跌全国,二线城市在跟进,三线城市也会跟进下降或慢慢趋于滞涨。
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买房知识

  • 置业指南:买房时怎么选开发商?

    买房子确定好购买力后,就是选楼盘了,不同的楼盘代表的是不同的开发商,有本地中小开发商,还有全国性的大开发商。我们经常听人说,买房子一定要选大开发商,这是为什么?为什么同一地段大开发商的房价要比小开发商要贵一点呢?大开发商和小开发商的区别还是不少的,具体表现在以下几个方面:1、品牌实力。大开发商的品牌实力让购房者觉得更有实力,更有保障。2、施工质量。大开发商让购房者觉得房子质量更好,即使是维权,也是大开发商更讲规矩。3、配套设施。大开发商提供的硬件配套设施更加完备。4、问题。大开发商在操盘项目中,往往能引入好的幼儿园和,这极具吸引力。5、大开发商的品牌影响力让购房者相信买房能够保值甚至。当然,买大开发商的房子,付出的成本更高,这个需要量力而为。大开发商的居住成本也更高,以物业为例,大开发商的物业通常都是自有物业,从拿地开发商到业主入住,开发商能够提供一条龙服务。物业公司为自有项目提供物业服务,会更加负责、敬业。出了问题保修也更加方便。换做第三方物业,我们则不能将矛头对准他们了,毕竟物业公司是外来户,跟房子质量没有直接关系,他们能做的就是沟通协调。如果再加上几户不交物业费,物业公司或许还会懈怠。看了大开发商物业的好处,还得看看他们物业的费用,好物业当然得要好价钱,大开发商的物业费相对市场平均水平要高出不少。一月物业费,加上水电燃气网络等费用,差不多要1000块钱,可是不小的一笔支出。考虑到买房成本和远期规划,选择开发商确实是一门学问。
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  • 置业指南:买房如何选择好地段

    地段对于多数买房者来说都是个敏感词,但是很多人在这个关键词上的选择是无从下手的。总之,买房最重要的是看地段,要特别小心。闹市中心区所谓闹市,也就是一个城市内最繁华的区域,小城也许就一个,大城市则可能有多个。通常,这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题,一般也不是城市内的最高价地区。对于青年人来说,这样的地段偶尔会成为租房时的选择,但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上也多以小户型为主,主要用途多在投资。对年轻人而言,在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。次繁华生活区靠近闹市,又有一定(几站地)距离的地段。相对闹市,这个区域的商业味道大大降低,生活味道渐浓,多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。一般来说新房供应量不大,偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似,其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市,个别中型项目具有一定的社区规模,但都容积率很高,基本都是高层。这种区域的中小户型,价格与闹市差别不大,但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低,个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。CBD区域由于城市人口增加及规划发展上的原因,一般来说城市的发展方向都是向外的某一个方向或某几个方向成爆炸时式建设的。通常,只要发展成熟,这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前,其房价也会处于相对比较低的一个程度上。对于有眼光的青年人们而言,能够准确预测出城市发展方向,及早入手的话,这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。当然,目前而言,二三线城市这种机会更大些。好环境老城区在各城市里,都存在一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久,多以老式单位福利房及原著民自建房产为主,小区比例高。原著民比例通常比较高,居住氛围好,生活成本相对不高。这种区域最大的优势就是交通便利,配套完备,综合生活成本比较低。但是,同样在这种区域新房放量较少,而且价格不低。入市的产品,多为10年以上二手房。个人以为,对于纯粹居住需求而言,这种区域的二手房是首选。住几年之后,转手也容易,出租也可以。城乡结合部即城市建设的边缘,城市与乡镇结合的区域。这种区域,相对来说低端生活配套还是很齐备的,但缺乏中高端生活配套。由于这种区域内低价出租屋很多,也是很多外地务工及流动性人口比较集中租住的区域,治安也是最差的。对于一些手头比较拮据的年轻人而言,这种区域也是一个考虑选择的方向。而且,随着城市扩大化,这种区域远期环境还是比较看好的。借用前段的话说,未来有可能是一个新的城市新兴区域。交通好郊区即从交通上来说,随然离城市核心区比较远,但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。虽然离城市都有几十公里的距离,但很多人上下班时间都能控制在一个半小时内。这种区域,房价相对都是比较低廉的,对于青年购房群体而言,是相当不错的选择。当然,缺点是交通成本通常较高,如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上,中低端生活配套一般都不错,但中高端配套少。(华龙网整合)
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  • 业主必看!住小区不可不知的29个物业常识

    物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里,你需要了解这些法律知识。1、什么是前期物业管理?有什么规定?前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定:(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约,与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同,并报物业所在地的区房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时,应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修基金。(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用,由住宅出售单位承担,自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时,除住宅转让合同另有约定外,物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。2、物业服务企业服务的范围及内容有哪些?依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定,物业服务企业服务的范围及内容有:(1)基本要求:包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。(2)房屋管理:包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。(3)公共设施设备维修养护:包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。(4)协助维护公共秩序:包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监控岗)、车辆管理、各种应急预案等。(5)公共区域清洁卫生服务:①楼内公共区域:包括地面和墙面,楼梯扶手、栏杆、窗台,消防栓、指示牌等公共设施,公共灯具,门、窗和玻璃,雨搭、屋顶,垃圾收集,电梯轿厢;②楼外公共区域:包括道路、场地、绿地,宣传栏、小品、健身器、桌椅等,垃圾厢房,果皮箱、垃圾桶,消毒灭害等。(6)公共区域绿化日常养护:包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治,树木修剪、施肥、病虫害防治,花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。3、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定?物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;(4)保洁服务;(5)保安服务;(6)物业维修、更新费用的帐务管理;(7)物业档案资料的保管。4、物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗?没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证,它是对企业规模和经营范围的规范,没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别,新设立的物业服务企业资质等级为三级,暂定期一年,由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的,一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费,三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以,二者之间没有必然的关联性。5、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。6、物业服务企业能罚款吗?不  能。罚款是一种行政处罚行为,物业服务企业不是行政主体,因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系,他们之间是一种平等的民事合同关系,所以物业服务企业不能对业主进行罚款,但如果业主确实违规,对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害,物业服务企业可以要求业主进行赔偿。7、业主有权审查物业管理企业的收支吗?没  有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。8、物业管理服务收费的标准有何规定?物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:(1)已售公有住宅的收费标准,由市物价局会同市房地局制定;(2)普通内销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准,由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费,由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。9、物业管理服务收费包括哪些项目?物业管理服务收费包括下列项目:(1)管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;(2)房屋设备运行费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;(3)保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(4)保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;(5)维修费,用于物业维修服务所需的费用。上述第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算,第(5)项费用按实际维修项目计算。10、以什么面积收取我的物业管理费?房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。11、物业管理服务费可以预收几个月?业主或使用人未按时交纳,如何处罚?物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。12、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。13、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。14、因工程质量遗留问题,业主是否可以拒交管理费?不可以,开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆,业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发遗留问题,业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。15、小区内的公用设施损坏,维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是,维修费用该由谁来承担?公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。16、我家里跑水了,物业应负什么责任?物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的,物业公司应承担相应的责任,反之,则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验,目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。17、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。18、业主委员会何时成立?程序如何?一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会。(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记:(1)成立业主委员会登记申请书;(2)业主委员会委员名单;(3)业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作;对不符合《青岛市居住物业管理条例》(以下简称本条例)规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。19、业主委员会有哪些主要职责?业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:(1)召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;(2)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;(3)依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;(5)听取业主、使用人的意见和建议,监督管理企业的管理服务活动;(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用;(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。20、业主公约有什么效力?业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。21、居住物业报修和维修有哪些规定?物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的,按下列规定执行:(1)接受委托的物业管理企业,应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修,也可直接到报修点报修。(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的,应在24小时内修理;接到一般项目报修的,应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。1)急修项目分为:A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险;B、因室内线路故障而引起停电和漏电;C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水;E、电梯故障,不能正常行驶;F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;G、其他属于危险性急修项目。2)一般项目分为:A、各类钢、木们窗损坏;B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水;D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用,由报修人认可签字后,按规定列支;除此以外,共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的,需经业主小组认可后予以维修,费用按规定列支。(5)物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。22、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为?违者将承担什么责任?业主使用人在物业使用中禁止下列行为:(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;(4)侵占绿地、毁坏绿化;(5)乱设摊、乱设集贸市场;(6)乱倒垃圾、杂物;(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;(9)法律、法规禁止的其他行为。违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为,由区房产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为,由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。对上述禁止行为,青岛市房屋土地管理局作了进一步具体应用的解释:(1)在底层天井围墙破墙开门属损坏住宅共用部位的行为;(2)上述第(8)项所禁止的行为,是指环保法规定禁止排放的有毒、有害物质和发出的噪声;(3)在物业管理区域内,晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋施工。23、改变住宅使用性质有什么规定?住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。24、占用物业管理区域内的道路、场地,有什么规定?任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会签订协议,并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。违反上述第一条规定,由区房地产管理部门责令其期限改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。25、利用物业设置广告等经营性设施,有什么规定?利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签定协议,并支付设置费用。违反上述第一条规定,由区、县房地产管理部门责令其限期改正,恢复原状,可以并处一千元以上一万元以下的罚款。26、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,如发现有违反法律禁止的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定,由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正,可以并处一千元以上三万元以下的罚款。27、物业维修基金如何设立和使用?公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。目前按市物价局、市房地局联合规定:内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3%,高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%,高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋修缮基金。开发单位自用或出租的房屋,也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价,如1996年度的成本价为1198元。住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按上款规定,由市或区、县房地产管理部门责令其限期改正,可以并处一万元以上五万元以下的罚款。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。28、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么?(1)业主无理拒绝交费;解决方法:对于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任。(2)以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用;解决方法:A、此项抗辩理由不成立,包括以此理由拒交供暖费的,也是不成立的。B、物业成本照常发生。(3)以物业服务质量不合格为由,拒交物业费;解决方法:A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定,且不能拒交,法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。(4)以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费;解决方法:A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举证责任,需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。(5)以物业公司收费不实,拒交物业费;解决方法:物业收费不实,法院判决据实收费。(6)以人身、财产受到损失,拒交物业费;解决方法:A、物业服务质量不合格为由,可以适当减免,但必须通过诉讼提出。B、法院个案判决,是否涉及其他业主?需要具体分析。(7)因公共费用分摊不合理拒交物业费;解决方法:对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,一般情况下按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;(8)因未签订书面合同拒交物业费;解决方法:诉讼中,业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则,参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。(9)房产流转中原业主欠费问题;解决方法:A、原业主承担以前拖欠费用,新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续,不影响承担责任。(10)拒支付滞纳金;解决方法:对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,法院一般应予支持。滞纳金数额过高的,会依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
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  • 7类人买房容易被银行拒贷!看看你有没有中招!

    越来越多的人买房都要通过银行贷款来支付高额的房款,但是不是所有人的贷款申请都能获得银行的审批,原因也是各种各样。小编整理了7类贷款容易被银行拒绝的人及被拒原因,快来看看你有没有中招吧。 1、收入低,工作不稳定的人 通常来说,收入低,工作不稳定的人在还贷款方面是很令银行担忧的,而且,银行贷款规定,月收入至少达到月供的两倍才可以批准放款。而且想要贷款,还要向银行出示收入证明或者流水证明,如果收入不达标或者工作不稳定影响了银行卡里的金额都可能被银行拒贷。 2、年龄不达标的人 年龄不达标分为年龄太小或者年龄太大两种。年龄过小指的一般是家长为孩子买房,在购房人上的名字写孩子的名字,那么贷款也只能以孩子的名义贷。虽然还款人是家长,但贷款人必须是房主,也就是孩子。正常来说,未成年人没有民事行为能力,不具备还贷的能力,银行一般不会轻易为其发放贷款。年龄过大指的是很快面临退休的一批人,失去工作,或者在身体状况上可能随时有风险,银行将在未来的还贷上同样面临着风险。这类人银行一般也会在发放贷款上慎重再三。 3、有经济纠纷经历的人 有经济犯罪或者民事经济纠纷,负有债务的,在互联网上都会有记录,银行一经查询就可发现,并且这种情形也是很严重的,银行绝对不会冒风险。 4、征信不良的人 银行发放贷款不仅是为了实现资金的周转和盈利,更要以保证资金安全为首任。所以,贷款人申请贷款时,银行都要对贷款人的各项情况进行审核,尤其是征信情况:是否有欠款记录、信用卡逾期、贷款逾期,为他人做担保,对方贷款逾期不还等行为,都将影响到银行对贷款信用信息的审核。而且银行系统全国联网,在一家审核出征信不良,其他家银行也不会贷款给你。所以,想要贷款的人,平日一定要尽力维护好自己在银行的征信形象。 5、购买二手房房龄太长的人 在二手房的贷款中,银行常常会考虑房屋的房龄。房龄一般在不超过20—25年为准。因为房龄越长,可供贷款的年限就越短,而且随着房子老化也可能造成贬值,银行贷款给房龄过长的房子也面临着一定的风险。但关于房龄长短的具体年限,各个银行有自己的行事规定,具体情况具体分析。也就是说,房龄越短越容易获得银行的贷款审批,而且额度也会越短越高。 6、从事高危职业的人 银行在审核房贷审批时,也会考虑到贷款人所从事的行业。一般像工作稳定的教师、医生等行业的人工作稳定,收入也稳定,会是他们发放贷款的重点人群,但是一些从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人,随时都面临着危险。银行也是以盈利为目的的,不得已之下也要考虑到这些风险,所以拒绝发放贷款给这些职业的人也算是职业所致。 7、虚报信息的人 很多人在准备贷款申请的资料时,担心自己不能获批贷款,所以就填写虚假信息,以抬高自己的资金能力,力图获批。但是银行在面对申请者提交的资料肯定是要经过审查的,不可能你填的是什么,就是什么。如果被银行发现填写虚假信息,不仅贷款贷不到,而且还可能被列入黑名单,影响以后的其他贷款需求。所以,为了诚信贷款,或者是为了买房,大家都要量力而行。毕竟一时的虚假,可能造成很长时间的困境。
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  • 如何入户惠州,看这一篇就够了

    出生登记入户 (一)办理条件:父(母)亲双方或一方有本市居民户口、在本市有合法固定住所的,新生儿可按规定登记本市居民户口。1998年7月22日前出生的随母入户;1998年7月23日后出生的随父随母自愿选择入户。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《惠州市出生小孩户口登记申请表》; 2、《出生医学证明》; 3、父母的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,6个月以下由派出所当场办理入户;6个月以上由派出所在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 收养入户 (一)办理条件:收养人有本市居民户口、在本市有合法固定住所、符合《中华人民共和国收养法》规定且领取了县级以上民政部门核发的《收养登记证》的,被收养人可随收养人登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、县级以上民政部门核发的《收养登记证》; 3、收养人的《户口簿》、《居民身份证》; 4、被收养人的《户口簿》、《居民身份证》。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内审批签发《准予迁入证明》。 引进人才入户 (一)办理条件:符合下列条件之一的,可迁入本市居民常住户口,其配偶、父母、未婚子女可以随迁入户: 1、中国科学院、工程院院士以及国内外学术、学科带头人; 2、拥有属于自主知识产权并达到国内外先进水平的发明专利或者专有技术的人才; 3、享受国务院特殊津贴专家、省(部)级有突出贡献中青年专家; 4、经地级以上市相关部门认证的中级以上技能型人才; 5、经济发展特别需要的特殊技能型人才和特殊专业技术人员,以及经组织、人力资源和社会保障局及人才交流中心办理有关手续的其他各类人才和就业人员; 6、国家、省、市政府文件明确规定引进的其他高级人才。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、由市、县(区)组织、人力资源社会保障部门出具的《惠州市引进人才入户申请核准表》; 3、由相关部门认证签发的人才(职称)证书; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 6、父母随迁的,提供父母的《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 7、未婚子女随迁的,提供未婚子女《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 招(调)干调任、调动入户 (一)办理条件:经公招、公选或经省、市、县(区)组织、人力资源和社会保障部门批准正式录(聘)用、调任、转任、调动到本市党政机关、人民团体、事业单位、国有企业的工作人员,其本人及其配偶、未婚子女可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、属于公务员录用或机关、事业单位录(聘)用的,提供《录用通知书》或《编制卡》; 3、属于机关、事业单位调入工作人员的,提供《行政介绍信》或《调令》或《编制卡》; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、用人单位出具的在职证明; 6、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 7、未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 8、入户地址证件材料。 (三)办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 家庭团聚入户 (一)夫妻投靠 1、办理条件:夫妻投靠的,以配偶有本市居民常住户口、有合法稳定住所为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《结婚证》; (3)夫妻双方的《户口簿》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)子女投靠父母 1、办理条件:未婚子女投靠父(母)的,以父(母)有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与父(母)共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口;已婚子女投靠父(母)的,以父(母)身边无子女并与父(母)共同居住生活、照顾父(母)为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (3)未婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (4)已婚子女投靠的,提供《户口簿》、《居民身份证》、《结婚证》、《出生医学证明》或亲属关系证明、父母身边无子女共同生活证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)父(母)投靠子女 1、办理条件:父(母)投靠子女的,以子女有本市居民常住户口、有合法稳定住所,并与子女共同生活为条件,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)子女的《户口簿》、《居民身份证》; (3)父(母)的《户口簿》、《居民身份证》; (4)亲属关系证明; 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局在7个工作日内签署审批意见。 投资入户 (一)办理条件:在惠州市登记注册成立的投资企业(股份制企业或个人独资企业),市辖区注册资金人民币100万元以上(市辖县的投资额由各地自行制定),且注册企业已正常运转,在市区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所的,法定代表人及其直系亲属可迁入本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 3、公司企业的工商营业执照,税务登记证副本; 4、法定代表人资格证明; 5、固定资产投资证明或主营业务地(国)税务部门出示的企业缴税证明; 6、居住满一年以上(办理居住证或居住登记一年以上)并缴纳社保一年以上证明; 7、配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; 8、未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; 9、父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; 10、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市、县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 稳定居住地就业入户 (一)市辖县居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖县的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇有合法稳定住所、并已办理居住证的人员,本人及共同生活居住的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)本辖区签发的《广东省居住证》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:县公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)市辖区居住就业入户(外省市) 1、办理条件:在市辖区居住满3年(连续办理居住登记3年或以上)、合法稳定就业满3年(连续缴纳社会保险满3年或连续经商满3年,可互补叠加),并在市区有合法稳定住所的人员,本人及其共同居住生活的配偶、父母和未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)市辖区连续3年签发的有效期内居住证或连续3年以上的居住登记记录(居住登记可由派出所查询打印); (4)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录,或连续3年以上且申请时正在市辖区经营的工商营业执照和三年经营记录(在市辖区经营不同的公司、企业、个体工商户时间可累计),参保和经商的年限可互补叠加,且当前参保或经商至少满足其中的一项; (5)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (6)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (7)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、与申请人的亲属关系证明; (8)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、区公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)本市居民跨县区居住入户(市内移居) 1、办理条件:市辖区居民可在市辖区、县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口;市辖县居民可在市辖区以外的县人民政府驻地镇(街)和其他建制镇实际居住地申请登记常住户口,已连续缴纳社会保险3年以上的,可在市辖区实际居住地址申请迁入居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (3)惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供未婚子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)父母随迁的,提供父母《户口簿》、《居民身份证》、亲属关系证明; (7)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 政策性安置入户 (一)随军家属入户。 1、办理条件:驻惠部队军官、文职干部、士官,符合部队有关随军条件规定的,经师(旅)级以上单位政治机关批准,其配偶、未婚子女可申请随军迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)驻惠部队师(旅)级以上单位政治机关批准的《军官家属随军审批报告表》、《军人身份证》; (3)部队开具的入户证明; (4)申请人的《结婚证》、《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (二)军人安置入户 1、办理条件:符合安置规定并安置在本市(县、区)的部队转业干部、转业士官、复员退伍军人,其本人及配偶、未婚子女可以在居住地申请迁入本市居民常住户口; 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)市或县(区)政府军队转业干部或退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (3)《军人身份证》或《军人公民身份号码登记表》; (4)配偶随迁的,提供《结婚证》、配偶的《户口簿》、《居民身份证》; (5)未婚子女随迁的,提供子女的《户口簿》、《居民身份证》、《出生医学证明》或亲属关系证明; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 (三)政府规定安置入户 1、办理条件:国家、省、市政府文件明确规定由本市安置的其他人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)国家、省或市政府的相关规定文件; (3)申请人的《户口簿》、《居民身份证》; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:市、县(区)公安局户政部门受理申请,并审核审批签发《准予迁入证明》。 回原籍入户 (一)军人退出现役回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,军人退出现役的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》或《军人身份证号码登记表》; (3)市、县(区)政府退伍军人安置办公室出具的证明(介绍信); (4)原户籍证明材料; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (二)大中专、技工学校毕业、退学、休学回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,到外地就读大中专、技工学校毕业、退学、休学的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人《居民身份证》; (3)《就业报到证》或就读学校出具的退学、休学证明; (4)迁出地公安派出所出具的《户口迁移证》; (5)原户籍证明材料; (6)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (三)刑满释放人员回原籍。 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,刑满释放的人员,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)《释放证明书》或假释、保外就医的有关法律文书; (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (四)非定居国(境)外人员申请回原籍 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,非定居国(境)外且已被注销户口人员,回国(入境)后申请的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)出入国(境)有效证照(最后一次入境有效证件); (3)原户籍证明材料; (4)入户地址证件材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (五)持户口迁移证未在迁入地入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,持户口迁移证件在迁入地未入户,要求回来的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人书面申请书; (3)《户口迁移证》、《居民身份证》。 3、办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局领导在7个工作日内签署审批意见。 (六)港澳同胞回内地定居入户 1、办理条件:原具有本市户籍、在本市有合法稳定住所,内地居民前往港澳地区定居后,自愿放弃港澳居民身份申请回来定居的,可申请迁入本市居民常住户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)放弃港澳身份书面声明; (3)香港或者澳门居民身份证、港澳居民来往内地通行证原件; (4)拟定居住地房屋产权证或相关证明;投靠内地亲属的,提交亲属关系证明,拟投靠亲属居民身份证、户口簿,同意申请人投靠定居的书面声明; (5)申请人在内地生活所需经济来源证明。如有工作提交工作证明,退休的提交退休证明和银行定期划账单,无生活来源的提交内地亲属赡养承诺书及银行定期划账单; (6)原户籍证明材料; (7)其他与申请事项相关的证明或说明材料。 3、办理流程:派出所受理申请,在5个工作日内签署审核意见后,呈报县(区)公安局户政部门在5个工作日内签署审核意见后,再呈报市公安局户政部门在5个工作日内签署审批意见,入户后由县(区)公安局户政部门3个工作日内将信息通报给出入境管理部门。 院校招生、毕业生入户 (一)院校招生入户 1、办理条件:惠州市内普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生,入学时可迁入就读学校集体户口。 2、需提供和审核的证明材料: (1)申请人的《居民身份证》; (2)新生录取通知书; (3)录取新生名册; (4)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》; (5)《集体户口簿》地址页。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 (二)毕业生就业入户 1、办理条件:普通高等学校、高等职业技术学院、普通中等职业学校和技工学校招收的属于全日制教育的非本市户籍的学生毕业后到本市就业的,可迁入本市居民常住户口: 2、需提供和审核的证明材料: (1)《入户申请审批表》; (2)申请人的《居民身份证》; (3)迁出地公安派出所开具的《户口迁移证》或《户口簿》; (4)用人单位开具的在职证明、《就业报到证》或《录用通知书》; (5)入户地址证件材料。 3、办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 城镇居民回农村地区入户 (一)办理条件:户口在城镇的原农村集体经济组织成员,在村小组有合法稳定住所,长期实际居住生活在农村地区的(公务员,国有企业、事业单位在职人员除外),可在实际居住地申请迁入居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、村民委员会及村民小组出具的长期居住(一年以上)、同意入户证明材料; 3、原户籍证明材料; 4、申请人的《户口簿》、《居民身份证》; 5、市、县(区)人力资源社会保障部门出具的《就业创业证》; 6、入户地址证件材料。 (三)办理流程:派出所受理申请,在8个工作日内签署审核意见后,呈报市公安局户政部门在7个工作日内签署审批意见。 外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞定居入户 (一)办理条件:经批准来我市定居的外国人、无国籍人、华侨和台湾同胞,可以在合法稳定住所地申请登记本市居民常住户口。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、申请人为华侨的,提供市级侨务部门核发的《华侨回国定居证》、本人护照; 3、申请人为台湾同胞的,提供广东省公安厅签发的《台湾居民定居证》; 4、申请人为外国人(包括外籍华人、无国籍人),提供中华人民共和国公安部签发的《中华人民共和国复籍证书》或者《中华人民共和国入籍证书》; 5、入户地址证件材料。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 留学人员回国入户 (一)办理条件:出国(境)前已注销常住户口、且未在国(境)外入籍、定居,需回国落户的留学人员。 (二)需提供和审核的证明材料: 1、《入户申请审批表》; 2、惠州市公安局出入境管理部门出具的《办理户口通知》; 3、本人回国时最后一次回国时持有的《中国护照》; 4、需要在本市、县内其他派出所辖区入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》; 5、原户口非本市回国后在本市就业入户的,需提供原户籍派出所出具的《留学人员户口注销证明》、人力资源社会保障部门出具的《留学人员在广东省工作证明》和用人单位出具的在职证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理入户。 单位设立集体户 (一)登记条件:1、本市行政区域内党政机关、人民团体、事业单位和普通大中专院校,市、县(区)人力资源和社会保障部门下属的人才服务机构,可以申请设立集体户;2、企业(含民营企业)有自有合法产权的厂房、办公楼、生活区,员工100人以上或每年纳税20万元以上(民办教育机构、高新科技企业不受此限),有专人负责管理集体户口的,可以申请设立集体户。 (二)需提供审核的证明材料: 1、《申请设立集体户口登记表》; 2、属党政机关、社会团体、事业单位和大中专院校的,提供单位介绍信、单位集体宿舍房屋产权证书; 3、属人才服务机构的,提供本单位组织机构代码证副本、单位介绍信; 4、属企业(含民营企业)的,提供企业的法人身份证、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证副本、房屋产权证明;社会保险部门出具的缴纳社会保险100人以上的证明或税务部门出具的企业年缴纳税款人民币20万元以上的纳税证明。 (三)办理流程:县(区)公安局户政部门受理申请并审核审批,派出所办理立户登记。 说明 (一)本工作规范所称“入户地址证件材料”包括:(1)属自己或配偶、父母、子女的合法所有权住宅房屋(以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证为凭),提供产权人的身份证和亲属关系证明。(2)合法所有权属于政府的租赁房屋(保障房、经适房等),以政府房管部门出具的房屋使用证明为凭。(3)经政府房管部门登记的个人租赁住宅房屋,以房产证或不动产权证或农村宅基地的土地使用证及政府房管部门出具的《出租屋租赁登记证明》为凭证,并经房屋合法产权人同意。 (二)本工作规范所称“亲属关系证明”包括:(1)迁出地派出所出具的关系证明。(2)公证部门出具的关系证明。(3)《出生医学证明》。(4)亲子关系医学鉴定证明。 (三)本工作规范所称“惠州市连续3年以上社会保障参保缴费记录”是指在当前正在缴纳社保往前算起42个月内累计缴满36个月以上,可认定为连续3年以上缴纳社会保障缴费记录。 (四)受理单位在办理上述业务时,证件审核后收取复印件并加盖核对章并签名,证明文件收取原件存档。
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  • 注意了!这五个行为不注意会影响房贷的审批!

    人生最大的悲哀莫过于房子选好了,房贷却办不下来,在现实生活中,相信很多买房者都有遇到这样的情况,看到自己喜欢的房子,定金也交了,可是去申请房贷的时候却被银行拒绝,申贷被拒后不仅房子买不了,而且还会面临违约的风险。 在现实生活中,很多人对申请房贷有错误的理解,认为只要信用良好,收入稳定就一定能申请到房贷,其实不然。导致房贷申请被拒的原因有很多,有时候并不是信用良好就一定能申请到房贷的。那么,哪些情况下申请房贷会被拒呢? 一、频查个人信用报告 银行人士表示,目前个人信用报告的查询次数仅被列作银行审批贷款时的参考依据。如果是本人查询信用报告,则不会对审批造成影响。但是若是其他金融机构在短时间内有多次查询记录,而用户的信用报告中又没有显示新的贷款记录或者信用卡记录,审批行方面也会对用户的财务状况及还款能力产生疑议。这样的信息对个人申请新贷款或申请信用卡可能会产生不利影响。 二、房贷支出超过家庭总收入的50% 我们知道申请房贷时银行会有严格的审批手续,其中一项就是看申贷人收入是否达标。很多人以为只要收入够房贷支出就可以,其实不然。银行认为申贷人收入是否达标取决去房贷支出占家庭收入的比重,如果房贷支出占据了家庭一半的消费支出,那么正常的生活质量就会受到影响,而且银行会认为申贷人风险高,还款能力差。这种情况下银行是不会同意你的房贷申请的。 三、个人贷款违约 如申请贷款时存在未还贷款本息或担保人正在代还情况,单笔贷款个月内存在连续未还本息超过6期记录(含担保人代还),单笔贷款存在累计逾期超过24期记录以及近两年内存在贷款展期(延期)或以资抵债等记录等。 四、政策因素 有时候国家的楼市调控政策也会导致房贷申请被拒,如果买房者恰好在银行收紧房贷的时候去申请房贷,那么很有可能会被直接拒绝。因为银行收紧房贷的话,房贷审批肯定会更严格,申请难度加大。 此外,银行也有缺钱的时候,这种情况下,银行会选择一些优质客户优先放贷,剩下一些条件不是那么好的人很有可能就会被拒绝。 五、信用卡取现 信用卡取现与个人信用之间的确存在关系,但是否会降低个人信用,则取决于取现后的还款。如果能够按时还款,个人信用是不会受到影响的;如果取现额度高,且都能按时还款,一定程度上还有利于提高个人信用水平;但是如果不能按时全额还款,就会因为逾期还款而被记入个人征信记录。 其实,影响房贷被拒的因素还有很多,比如材料作假,二手房房龄太长等,这些都会导致房贷申请被拒。因此,小编建议,您若想顺利贷款,还是应该提前了解以上知识,以免相中了房子,一时带不了款而与房子失之交臂。
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  • 购房指南 大亚湾楼盘销售现场哪些信息要公示

      日前,大亚湾房产管理局发布《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理有关问题的通知》,明确区内各房地产开发企业从8月1日起要在销售现场公示栏内需张贴《购房指南》。此外,对于楼盘销售现场信息公示还有一系列具体规定和要求。   为啥要发布这份通知呢?据小编了解,这是大亚湾通过进一步加强商品房销售现场信息公示管理,减少商品房买卖双方因信息不对称所形成的矛盾和纠纷,保护购房人的合法权益,维护商品房销售市场秩序。   详细通知内容如下:   一、大亚湾区内各房地产开发企业应严格按照本项目环境影响报告批复内容,在销售现场醒目位置公示相关项目内部及周边环境不利因素信息,包括并不限于油气库站、危险品仓库等危化品场所,垃圾场等污染场所,铁路、道路、立交桥等噪声源,已向社会公告规划的路桥及其他公共设施建设(如高压线路、变电站)等可能造成的影响,以确保购房者在选购房屋时能够充分考虑商品房项目周边环境因素,减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷。   二、从2017年8月1日起,销售现场公示栏内需张贴《购房指南》(附件),由各企业根据样式自行喷印后张贴于公示栏内。   三、所有需公示材料的公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止;所有公示信息应放置在销售现场显著位置,遵循全面、真实、准确、有效的原则,做到字迹清晰、标示醒目。   四、房地产开发企业在申请商品房预(现)售审批手续时,应将现场公示信息的电子照片,连同预售申报材料一并报送,大亚湾房管局将对公示形式及内容进行审核并组织现场查看。对不符合要求的,将暂缓办理预(现)售审批手续。   五、大亚湾房管局将不定期对项目不利因素等公示情况进行巡查,对房地产开发企业在商品房预(销)售中未在现场进行公示信息的,使用虚假或者不规范标示误导购房者的,公示内容不符合政策规定的,视情节轻重按以下方式进行严肃查处:   (一)责令限期整改;   (二)逾期未改正的,暂停网签销售和预售许可等相关手续的办理,并作为不良经营行为,记入信用档案   附件:购房指南
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  • 楼市进入关键时期 买房千万不要有这五种心态!

    买房的时候,大家都喜欢货比三家,融360房贷君(fangdai123)有位朋友最近买房子,看上了一个卫生间带落地玻璃的户型,用他的话说就是,之前谁谁家就是这样的,他也想弄成这样。不少人都有过朋友的这种心态,以别人家的房子作为自己买房的范例,实际上这是已过去自己的见识判断的,是一种错误买房心态,包括这个在内,买房人千万不要有以下心态。 1、用以前的认知判断自己喜好的户型 现在房子对于居住舒适度越来越重视,以前以厅与卧室作为户型展开的要点,过于强调主次,有些创新户型在设计上打破了主次的格局,通过对面积的合理分配利用,能使居住空间更加人文化,住起来也更舒适。 上文提到的朋友喜欢参考别人家的房子,其实出发点就没有找好,因为买房子的时候重要的是要让居住人住着舒服,比如别人家是开放式厨房,如果自家有老人,老人有呼吸道疾病,对厨房油烟较为敏感,就不太适合开放式厨房。真正应该做的是,从居住人的健康、舒适角度出发,不能仅仅因为户型某一点打动了你就爱不释手,这样很容易掉进误区. 2、通过舆论看房价 记得去年楼市火爆的时候,时常有新闻爆出某某楼盘有人打地铺排号买房等等,不可否认的是舆论总是带着某些机构的利益诉求,有的是开发商给购房人下的迷魂药,让他们以为房子供不应求,现在不买就没有了;有的是媒体为了博得高曝光量抛出的重磅烟雾弹,让大家都置身在楼市的棋局中。舆论只是利益阶层对于个别现象、政策的解读,并不能代表最终结论,即使预测正确了,也只是阶段性的结果。 买房人有一种买涨不买跌的心理,在舆论的作用下很容易推高房价。买房最关键还是得看自身购买力、地段,然后根据购买力确定跟卖家的谈价区间,给自己设定一个最高价和最低价标准,谈价的时候也有个保底。 3、将所有钱用于首付 在确定要买房的时候,有些人会拿出全部积蓄交首付,对于刚需族来说是一笔不小的数目,但是这种做法很有可能在之后的买房过程中,让自己捉襟见肘。除了买房首付,还需要准备日常老人、孩子的开销、生活费用、应急资金等支出,毕竟买房是为了解决住房需求,而不是制造家庭经济危机,聪明的买房人要量入为出。 4、过于关注政策影响,忽视长远因素 楼市短期内受政策影响明显,因此有些购房人过多关注政策,忽视了人口、产业发展等长远因素,会助长市场过热的风气。想通过买房实现一夜暴富的时期已经过去,购房人需要从长远的角度出发,比如不要贪图小城市或者郊区的便宜房,因为小城市除非是自己住,房价涨跌没有太大影响,要是投资的话,以现在的行情,做长远投资,在重点城市买房出租收取租金收益也许更明智些。 5、买房犹豫不决 有些人想买个各方面都完美的房子,看了大大小小很多房子,犹豫半天就是不出手,等着等着眼看着房价涨上去了,本来能买个80平的,最后只能买70平的了。货比三家本意是好的,但是过分追求完美反而会拉长购房周期,是不利于买房的,尤其是在信贷政策收紧的背景下,贷款放款速度变慢,以前两周就能放款,现在可能就得等上1个多月。整体购房周期拉长,中途如果某个环节出现状况,比如卖家不卖房子了,购房人之前的努力就白费了,还有可能因此官司缠身。所以根据自己的核心需求,确定目标房源后要果断出手。
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  • 夫妻共同买房的时候,到底谁做主贷人更合适?

    虽然,现在银行对于购买首套房的家庭给予的利率优惠变动不大,但给予的贷款额度和优惠,还是因人而异的。所以,贷款时,选择谁做主贷人就非常重要了。
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  • 想要跻身中产 为什么买房几乎是唯一的选择?

    如果没有一个好爹,想要实现财富逆袭,你的一生一般要经历三个阶段,分别是从温饱到小康,从小康到中产,从中产到富人。每晋升一级,你的财富就增加一个数量级,但难度同样也增加一个数量级。以从温饱到小康来说,这个目标的实现最容易,找一份还说的过去的工作,一般都能实现。而从小康到中产,与前者就存在一定的区别了,准确地说,难度要高不少。在中国,虽然到现在也没有一个令人信服的对”中产“的定义。知乎上有个网友这样分析到,如果你在中部某二线城市拥有两套房(无房贷),外加存款500万,你的财富将妥妥滴排进全国前5%。先不说财富是否能够排进前5%,但作者认为,这样的财富配置是不是让不少人都很羡慕?有房子住,有存款,再有一份工作,找个理财师好好规划一下,这一辈子可能就衣食无忧了。前段时间有个篇文章挺火的,“月薪三万的中产和扫地阿姨,谁是真正的中产”。如果单从收入的角度来说,月薪三万,在上海这样的城市,维持小资生活没什么问题。但问题是,如果你一旦停止工作,是不是收入马上就会不再增长,结论是显而易见的。这是因为从温饱上升到小康,你靠工作,靠出卖劳动时间来换取收入。但劳动带来的收入增长往往是线性的,如果你的职位不增长,业绩不提高,你的收入很可能陷入滞涨。与劳动获得收入不同,买房是一种资产配置行为,只要选择得当,房子基本上保持稳涨的状态。房子一旦买下,你的资产就会以百分比的形式在增长,这种速度是惊人的。月入三万,如果全是工资,你肯定焦虑,但如果1万是工资2万是房租,你肯定不焦虑。这就是劳动所得和资产收益所得所给人直接的差异。一个标准的中产,在作者看来,他的收入构成至少要包括两部分,劳动所得和资产性收入,且后者比例不能太低。那么资产性收入应占比多少呢?融360房贷君只能给一个十分主观的判断:假如你连续赋闲半年以上,仍能保持收入不会有大的波动。劳动所得,通常指的就是工资和各种奖金,而资产性收入,就是理财收入、房租收入、房屋增值等。如果你想从温饱上升为中产,赚钱的方式必须改变,努力提高资产性收入占比是必由之路。为什么买房会成为大多数人的选择?大多数人的工资增长到一定程度的时候,有了一定积蓄,都会想到配置资产性收入,而终极手段就是尽可能多地配置房产。为什么会出现这种结果呢?很多的调研报告显示,中国富人们的身份主要有三种,分别是老板、炒房的和职业股民。而你想跻身中产或者富人,三种主流方式当然也是炒房、创业和炒股。对于大多数普通人来说,创业并不现实,炒股虽然门槛很低,但风险极大,真正赚钱的人极少。最后那些成功进阶中产或富人的,主要靠的还是房子。那么买房为什么又会成主流选择呢?相对于炒股和创业,买房有一个非常大的优势。其一、买房不需要多么高明的投资理财策略,无脑买房的都有可能赚钱。当然这说的是房地产红利的那十年。其二、买房是天然可以借钱的,而且是鼓励借钱的。而炒股是不支持借钱的,创业不一定能借到钱,即使借到钱,但成本也要比买房高得多。为什么借钱会是优势呢?我们举个例子:如果你有100万,买了一套100万的房子,假如这套房子每年增值10%,在不计算租金收入的前提下,资产翻倍需要7.3年左右,资产收益率为10%。而如果你用100万作为首付,买了两套总价100万的房子。相当于其中一套是全款买房的,另一套是完全借钱买的。这套房一年需要支付的利息是100万*4.9%=4.9万那么一年收益应该是(10+10-4.9)/100=15.1%你看贷款买房,你的年均资产收益率就从10%上升到了15.1%。资产翻翻仅需5年。相比之前全款买一套房,资产翻翻缩短了2.3年,这就是借钱和不借钱的差距。上面的算法就是在说明一个词的威力:杠杆。加杠杆适合于所有投资品,只不过房子相对安全,而且门槛最低(2、3成首付就能买房)、成本最低(商贷利率仅为4.9%,差不多是最便宜的了)的投资品。当然以上算法都是过往的经验,但有一个问题一直都会有人问,“现在还能不能买房?”结论是肯定的,买房仍然可以作为主要的投资方式之一。只不过在楼市的黄金十年时期,几乎可以做到买了就能赚,而现在已经必须要精耕细作了。买房你得先挑选城市,再挑选地段,还得挑选入市时机等。
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  • 杭州豪宅纵火案背后:买房切勿忽视消防安全

    杭州千万豪宅6月22日清晨突发大火,城东高档小区蓝色钱江18楼一住户家中,除保姆逃生外,女主人和三个孩子不幸殒命。事情已过去四天,许多媒体对事件进行了后续报道。据了解,起火部位位于18楼1802室,面积约300平方米,火灾过火面积约50平方米,燃烧物质为家居。公安机关已认定是保姆莫某晶在客厅里点燃一本硬面书而纵的火,起火点位于客厅区域,而最后四位受害人被发现的地方是女儿房间,三个孩子就躺在母亲身边。“蓝色钱江”火灾现场示意图从示意图可以看到,他们最后停留的上方有一扇窗户,宽30厘米,为直推窗,能推出去的距离不过一个手机的宽度,也就是六七厘米,而浓烟飘散极为困难,几乎不可能通过窗户散开。厨房,这个最容易失火的地方在户型的最中间,国家规范规定,厨房必须有外窗,从示意图可以看到,这个厨房设计是有问题的,它产生的烟气通道和人的逃生通道重合,是一个很大的安全隐患。从外立面看,楼房都是玻璃幕墙,因而有个安全隐患,就是全屋除了南边客厅阳台和北边保姆工作区位置的电器间可以通风,别的都是推式的窗,推出去只有六七厘米。恐慌过后,各个业主群里,特别是高层楼盘的业主都开始担忧,到底家门口的消防栓有没有水?逃生通道通畅吗?小区夜间巡逻保安的人数有几?24小时监控室在哪儿?物业人员有无防灾经验?火灾这才惊醒了人们一连串的质疑。如今很多人偏爱高楼层的房子,认为楼层越高,通风采光越好。那么,购买高楼层的房子,要考虑哪些问题呢?购房消防问题该注意些什么呢?1.根据消防云梯选择楼层消防云梯高度一般可以到达50多米的高度,这样的高度基本对应16、17层,而100多米的消防云梯比较少见,如果你的住宅在20层以上,消防云梯恐怕到达不了,所以在买房时,可以根据当地的消防云梯高度,选择楼层。2.检查房屋耐火等级购房者在签收入住之前,可要求开发商出示消防意见书,查看平面布置中涉及消防安全的防火楼距,消防车道,防火水源,并检查房屋的耐火等级等。耐火等级19层及19层以上的住宅耐火等级应为一级,还应设防烟楼梯间和消防电梯,10层至18层的住宅耐火等级不应低于二级。3.检查电梯及备用电源在买房的时候,同样要考虑电梯安全问题。住在高层,使用电梯的频率非常高,如果电梯没有备用电源,就意味着一旦停电电梯停运,业主就需要爬楼了。建筑失火的时候,要从楼梯逃生疏散,千万不要做电梯。4.消防火栓的定期检查在住宅的楼梯间,不论高层还是低层,每一层都需配备消防火栓。物业管理应保障消防安全设施完善,消防通道顺畅,对楼道、防火栓进行定期检查。5.提高自救知识安全意识家中可常备消防面具、绳子锁具等装备并学会使用;在装修时选材少用易燃品;高层着火时,要尽量往下面跑。即使楼梯被火焰封住,也要用湿棉被等物掩护迅速冲下去,只有在火势很大,下面楼层完全被封,无法向下逃生时,在考虑往上逃到较为安全的楼层,或者楼顶的阳台等待救援。
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  • 夫妻协议离婚 丈夫私自卖房是否有效?

    读者来信:本人与张先生2000年5月10日结婚,婚后生育一个男孩。2010年7月15日,我和张先生通过拍卖购买了一套二室一厅的房产。由于我长期在外地居住和上班,为方便办理房产登记手续,房产证登记的是张先生一个人的姓名。2014年3月14日,我与张先生因性格不合协议离婚,协议中对该房的权属未作特别约定,口头达成的共识是该房产将来归儿子。2015年6月8日,前夫张先生在未征得我同意的情况下,与刘先生签订了房地产买卖合同。根据日常生活经验,同时据了解交易前由房地产土地评估公司的评估情况,该房屋建筑面积为99.76平方米,评估价为36万元,但合同实际成交价为29.9万元。购房人刘先生明知张先生因遭遇股灾急需资金周转而以不合理低价受让,未委托房产中介等机构做相关调查履行谨慎审查义务,也未通过中介机构与张先生私下直接成交签订了房地产买卖合同,并于2015年7月找人协调关系办理完成了房屋过户手续。请问他们所签订的房屋买卖合同我可以主张无效吗?刘先生是否应当归还该房屋?广东法制盛邦律师事务所律师林子俊:根据来信介绍的情况,你难以主张房屋买卖合同无效,也无法要求刘先生归还该房屋,但可以向张先生主张返还29.9万元的一半。关于该房屋的归属,《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,根据你的介绍,目前该房屋已完成过户手续,即已发生法律效力,房屋所有权归刘先生所有,在目前的司法实践中,你是难以要求刘先生归还该房屋的。但由于该房屋实际上为你和张先生共同共有,对张先生出售该房屋所得的29.9万元,你可以主张分割一半。关于合同效力的问题,虽然《合同法》第52条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效”,根据你描述的情况,你可能会认为房子市价值36万,但被29.9万卖出去了不合理。但你也提及张先生当时急需资金周转,而且29.9万相对于36万元来说并非明显不合理,所以你的这一理由在实践中很难得到法院的支持。以上意见,仅供你参考。今日嘉宾林子俊广东法制盛邦律师事务所律师
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  • 买房必看!选楼层很重要 这八点你一定要懂

    在我们买房的时候选择楼层也是一直让我们很头痛的事情。因为我们知道底层价格便宜而且出行比较方便,但是比较不安全,采光也不太好。然而高层的视野比较好,但是发生危险时不容易处理。那么下面我们来介绍买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些?1、一层其优点:当发生意外时,比如地震、倒塌、火灾等事故,一层当属安全的楼层了。如果外窗没有安装防盗栏杆,从一层的房间内逃生就简单一些。劣势:一层比较吵闹,且小偷容易进入房间行窃。在一些老小区,地下室还会返上来潮气,而且更易受到蚊虫的侵扰。2、二层其优点:相对一楼来说比较安全,尤其是对那些有小孩的家庭而言,更是如此。劣势:和一楼的不足之处一样,二楼的楼层也稍低了一些。3、三层其优点:综合各方面因素,如果是普通老式的五、六层楼高的住宅,三层是理想的。劣势:一般老式楼房没有电梯,人可以很轻松地爬三层的楼梯,但若是抬洗衣机、沙发等,就没那么简单了。4、四、五、六层其优点:从环境的角度来看,安全性较好。劣势:如果没电梯,老人上下楼是个难题。5、七层其优点:对于高层住宅楼来说,七层是“好楼层”段。这个楼层安静,不受汽车尾气等影响,并且也不至于让人达到恐高的程度。劣势:七层及以上的楼层,对有心血管病、胘晕的人来说,不适宜居住。6、八到十六层其优点:从八楼到十六楼及以上楼层,是明亮的楼层。较高的树也达不到这个高度,因此光线不易被遮挡。劣势:如果在这几层上下有排放废弃物的管道,那么这几层所受的影响是较大的。7、十六层以上其优点:视野较好,空气清新。住宅楼暖气是往上升的,所以十六层以上暖和。劣势:发生火灾时不易逃生,并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的,因此是危险的楼层。8、顶层其优点:发生火灾时,可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施,更增加了施救的可行性。劣势:在一些老的小区,高层住宅楼一般水压较小,有时会出现停水的现象。此外,高层住户较好自备救生用品,如吊篮、自锁环钩等,低层住户准备绳索软梯,以便逃生。选楼层需要注意的事项1、在住宅层数在12层以上,18层以下,电梯不应少于两台,其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能且楼层在19层以上33层以下,服务总户数在150户至270户之间的,电梯不应少于3台,其中必须有一台兼具消防电梯的功能。2、其了解楼层供水、水压、供电、应急电源等详细情况。高层住宅在顶层都建有水箱,是先将水抽到顶层再往下供,使高层的住户不会因压力不足而用不上水;应急发电机组的配置也很重要,保证停电时,电梯也能暂时安全运行。3、在高层住宅的物业管理不能忽视,尤其是监控保安措施。大楼的底层是否设置值班警卫室,是否有保安在楼内巡视,以及紧急情况下人员疏散安全等问题。4、要注意整幢楼的总户数与电梯数量,电梯的质量与运行速度也很重要。一般情况下,24层以上住宅应做到1梯2户或2梯4户。同时要注意看电梯大小,是否可以放得下急救用的担架,家里有孕妇的,生孩子的时候会用到。5、在对高层住宅的安全性确认以后,再考虑户型、朝向、通风等居住要素。要让自己住得舒服、满意。6、其消防电源。楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志,可采用蓄电池做备用电源,且连续供电时间不应少于20分;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分。7、我们不宜选择太高的楼层。一般的消防车能升到25米左右,消防枪能打到60米长左右,那么水能达到85米高,较高能到达25-26层左右。8、其高层住宅一般是两头便宜,中间贵。楼层越低,价格越便宜;楼层越高,价格越贵,到一定高度后,楼层越高,价格也会越来越便宜。以上就是关于买房选楼层要注意什么以及高层各个楼层的优劣势分析。在买房选楼层时,每个人有自己的喜好,但安全还是重要的,建议购买楼层不宜过高也不宜过低。以上我们为大家介绍的是关于买房第几楼层比较好?选楼层需要注意的事项有哪些的相关问题,我们为大家分析了各个楼层的优点与劣势,这样的话我们在进行选购的时候可以做为参考,当然我们权衡了各个楼层的利弊这样就更好的来抉择。
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  • 通过中介买房需要注意一些细节 防上当受骗

    买房时很多人都会遇到的问题,我们通过中介来买房,通过中介买房相比普通房买卖,有更多的注意事项需要了解,多了中间环节,一些买房细节一定要看清,谨防上当受骗。一、注意房子的产权问题,是否齐全如果买的是刚交付不久的新房,还没有到该下房产证的时候,也要注意看一下此楼盘开发商的资质,是否有过硬的良好表现,比如,曾经开发过什么样的房子,是否都下证了?现在这个暂时没有下证的楼盘是否有一期,二期?一期,二期是否都下证了,这些问题都要想到。二、签订二手房合同时,一定要和房东见面大多数时候房产中介为了双方谈价方便,一般先不会约买卖双方见面,关于这一点一定要理解,因为和交易相关的事项没有落实好之前,特别是没有把房价拉到双方都能接受的程度,贸然就安排双方见面的话,反而不利于签订合同,但是,如果电话已经谈妥价格时候,就一定要见房东。三、买二手房尽量找规模较大的中介小中介,租个门脸几张桌子几台电脑,加起来资产不过十来万,怎么保障客户几百万的房屋合同,而且还有可能出现恶性事件的风险,大的房产中介,可能佣金不打折,可是几百万的房子都买了,不能因为这点钱而给自己带来更大的风险。四、买房不能盲目要有自己的判断,该买的时候就买,不能持币观望,不动产再调控,也比把钱放银行负利率强。反过来,不该买的时候,也别因为大家风传房子要涨了而去买房,要理性,认为合适自己的就果断出手,别去计算抄底,如同买股票一样,你非专业,永远不可能抄到最底,别妄想战胜市场,股市,房市,原理都是一样的。五、关于亲友团和律师团亲友团的力量是巨大的,最集中的体现就是挑房子的毛病,如果自己看上了房子,就要坚持自己的看法,因为朋友用什么来表示对你的关爱呢,就是给你想买的东西提意见,一般都是负面意见。再就是律师,因为律师都是很专业的,怎么体现他的专业和敬业呢,就是要求合同条款完全保障他方的利益,对房东极其苛刻,导致房东认为不公平,结果就是谈崩了。六、关于风险任何交易,任何合同,风险都是存在的,所以最好把关注点放在细节上,严格控制风险,比如,先责成中介机构去查一下房子的产权问题(找一个你值得信任的经纪人非常重要),签订合同时注意看房东带过来的房产证件,签约合同中注明房子里的物品,还有是否有车位等,一定要单独签在附加合同里,一定切记。七、私下成交通过中介看好了房子,直接找房东成交的客户,十有八九都买的很贵。道理很简单,房东一看你自己直接找过来了,房子肯定是看的很好,价格就不能商量了,而且这样直接谈价格,没有中间人缓冲,很难谈到理想的价格,所以这类客户最终买入的价格一般都比房东给中介的底价高了很多。八、一分钱一分货又好又便宜的房子从逻辑上说并不存在,存在的都是相对的。别幻想用最便宜的价格买最好的房子,另外,房子的性价比都是对比出来的,买房子要理性。
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  • 房贷利率大调整 购房人群该如何应对?

    (原标题:房贷利率这样调整)一段时间以来,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,一些二三线城市也陆续跟进。其中,部分商业银行已调高首套房房贷利率至贷款基准利率的1.1倍。这是什么原因?后续还可能如何发展?北京网友蒙奇奇:目前各地的房贷利率都是什么情况?主持人:据监测数据显示,5月份全国首套房平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在其监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中,8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率,2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较上月减少170家银行,5月份共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。同时,数据显示,5月份全国提供房贷利率优惠折扣银行数占比下滑幅度大,涉及的城市银行数量多。二线城市银行利率上升幅度范围大于一线城市。江苏网友一根葱:银行为何这样调整?后续还会提升吗?主持人:当前资金成本不断上升,超过房贷利率,商业银行需要控制房贷业务的成本,因此可以理解此次调整是银行自身在权衡之后主动实施的一次市场行为。通过上调首套利率,银行相应增加房贷业务收入,同时又在一定程度上对房贷需求实行了更大力度的筛选。进入6月份,房贷政策或将进一步收紧。从往年经验看,6月下旬金融市场资金都较为紧张,在今年金融去杠杆压力下,银行纷纷上调银行理财产品收益率、大额存单利率等,以应对可能出现的流动性冲击。在这样的背景下,银行可能会进一步收紧房贷,加大对资质较差客户的审核。但具体情况会否如此,还是要看资金价格上行的速度。天津网友默默:刚需购房人群应该如何应对?主持人:对于刚需购房人群来说,国家的住房调控政策,都是为了保护刚性需求,抑制投资投机性需求。如5月份《住房市场发展月度分析报告》显示,随着调控政策的渐趋严厉,5月份热点城市房价涨速整体回落,北京房价首次出现下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。对此类购房者来说,在买房的时候要综合考量,量力而行,购房前要咨询清楚能否拿到房贷、贷款利率是多少,以及合同里的各项规定等都要仔细了解。
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  • 刚需的命,炒房的心,难怪你总是买不到房!

    图片来源于网络有买房自己住的,也有打算买套房子存起来的,还有的是想快进快出的。目的纯粹的,融360房贷君都能给出很明确的建议,但有些人的想法,实在有点难办啊,比如下面这位:我不图最低点买房,我只求能在相对低点选个性价比不错的!你觉得 我什么时候入手比较安全?18年底还是19年上半年?这是我去年找的资料分析的,周期天 王周金涛死前分析的,你怎么看?我就怕19年房价还暴涨一轮,买了车可能影响买房的首付 就再也没有机会上车了!我想攒钱等19年买房,又想现在买车,你觉得我该怎么选择比较理性?一股脑抛过来这么多问题,恐怕你自己都没想好要不要买房吧?作为一个名下无房的刚需,你思考的全是波段、行情、性价比这些词。从这些话中,房贷君能明显感觉出来,你当前的实力与你所思考的完全不相称。对于刚需,我的意见依然如初:要不要买房,只需考虑两点,房子的价格以及你所能承受的价格。一旦两者吻合,一个字:买!刚需买房要务实一点,你买房的目的是为了自己住啊,这个需求都还没解决,就想着波段、行情、周期?一口吃不下个大胖子。当然,追求性价比没有什么问题,房子毕竟已经很贵了,但问题是,有一个矛盾你自己恐怕都无法解决:你看上的房子在未来可预见的时间内可能根本不会跌,而你能买得起的房子,你永远不会想要。真要谈性价比,我觉得只能到你下定主意要买房,在挑选户型、地段等方面有所取舍,而不是在买房时机上找到一个所谓的最佳时机。最近房贷利率又很高。于是又有朋友问了:就算价格不变,现在买房成本也增加了,之前价格没这么高的时候85折,现在还要上浮10%的利率。还是别买了。我想说的是,价格肯定会变,就算不变,你可能也不会出手,原因还是那样,刚需的命,炒房的心,买涨不买跌会一直纠缠你,就算横盘了,你也会想着接下来是不是就是跌了。至于房贷利率的变化,我想说的是,这根本不是决定因素好吗?房贷君帮你们算笔账:如果你申请了200万的房贷,25年还清,基准利率情况下,25年共需支付利息为147万多,而1.1倍的情况下,25年共支付利息为164万多。表面上看是多了17万的利息。但你想过没,现在买房还能砍价呢,一套三四百万的房子,砍个十几二十万应该不算难吧?再算笔账,资金也是有时间成本的,说句极端点的话,同样是一块钱,今天花出去比明天花出去更划算。而你买房一次性砍下来的十几万,显然比你25年多付出的利息,购买力要强得多。当刚需用炒房的思维在买房的时候,一切就会变味。上面那位网友问我,2019年的能不能买,说实话,这个我真难以回答,因为在我看来,目前市场层面反而是清晰的,唯一不清晰的是政策,政策又是“自上而下”的,天知道哪天夜里23点会出个什么通知呢?我们很理解刚需第一次买房的那种忐忑,没有经历过,就有种天然的执念,对行情、政策、地段等要绝对了解,怕自己成为“站岗者”“接盘侠”。从无房到有房,就是签字交钱那么简单,完事收房装修住进去,考虑那么多的外在因素,倒不如考虑多增加点收入来得实在。如果非要给出点趋势的研判,我只想说一点,深圳经过连续七八个月的阴跌,到现在也没有出现过普遍性的房价下跌的势头。而现在深圳的二手房交易已经日趋活跃,如果没有房贷利率的调整的话,其实用不了多久,深圳楼市就会由量的回升变为价的回升。而房贷利率的调整,也仅仅是让成交量趋于稳定,价格已经没有多少下探的空间。一线城市的特点就是这样,包括北京,官方公布的数据,5月份环比下跌0.9%个百分点,而实际上跌幅可能在5%左右,如果从3.17算起,跌幅则可能在10%左右。对于刚需来说,这样的行情太有诱惑力了。两个月就跌去10%,至少一两年的家庭收入可以省出来了。如果再跌去10%,不敢想象。我想说的是,股票可以大起大落,而房子跌去20%就可能要命,而现在北京10%的跌幅也仅是在成交量腰斩的情况下取得的,实际对市场的实际影响要小得多。对于刚需来说,他们更应该清楚,房子除了能够用来增值,更重要的是用来住。在这个大前提下,研究波段趋势倒不如从自身需求出发,想买房了,正好又有钱,就是出手的最佳时机。
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  • 毕业就买房!好OR坏?这些问题要看清!

    六月也迎来了高校毕业季,大学生就业、住房,越来越成为一个社会话题,近些年,随着房地产市场的火热,一个很流行的名词诞生了—毕房族,指的是刚毕业就买房的人。一毕业就能买房,这着实让人艳羡不已啊!但是,一毕业就买房对于不同条件的人来说情况也不一样。家里有钱的同学们说,买买买!全款买!家庭比较贫困的同学来说,毕业就买房,还是别想了,买房全得靠自己。家庭条件中等的同学来说,买还是不买,这真的是一个纠结的问题!对于他们来说,毕业就买房,有好处也有坏处:好处:1、一些网友们认为,近些年来房价高,出现一年不买房,几年都白忙的局面。如果可以买房,还是早点买好,不然以后买不买得起,还是一个问题。2、现如今结婚的前提条件是要有房,早点买房有利于谈恋爱结婚。坏处:1、一部分网友认为,毕业就买房,说白了就是啃老,买房的花费多,会增加家庭压力,同时会造成孩子对父母的依赖。2、刚毕业的年轻人由于背负了沉重的房贷压力,不敢消费,不敢随意换工作。如果个人有意向去别的城市闯荡或者创业,房贷、房子在一定程度上成为阻力,感觉整个人被房子、房贷给困住了。对于毕业就买房这件事,有的人觉得有自己的房子就好,天天吃馒头稀饭也高兴、也乐意;有的人则不愿被房子束缚而降低了生活品质,喜欢自由自在的生活。总而言之,毕业就买房是好还是坏?具体还得看个人的实际情况和个人对待这件事情的态度。
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  • 男人赚多少钱才能撑起一个家?结局让所有人沉默

    这两天,关于“一个男人赚多少钱才能撑起一个家”的话题受到广大网友的热议,大家各执己见,身边有小鲜肉吐槽:挣多少也不够啊。也有人表示:得看买没买房子,有房贷的压力肯定大。说来说去又回到了房子的话题,有房子跟没房子的人会有差距吗?有人会毫不犹豫地说:肯定有啊,有房子住不用为租房奔波,租房子的常年在外漂泊,幸福感肯定不如有房的高,真的是这样吗?在解答这个问题之前想给大家讲两个故事,关于一个年轻人和一个中年人的故事。年轻人,暂且叫他小A吧,刚认识他那会还是个刚毕业不久的职场菜鸟,每月工资4000块,公司提供宿舍,吃饭有饭卡,一个月下来花不了多少钱。都说出生牛犊不怕虎,刚毕业的他浑身上下都是干劲,对工作充满了热情,遇到问题经常向前辈请教,做事认真,看到他的时候就想起了当年的自己。我曾经问过他,以后有什么打算,他憨憨地说:先努力工作把技术练出来,我调侃他:成天就知道工作,都没空找女朋友了吧?小伙子不好意思的说:“我还年轻呢,先以事业为主。”记得我最后说了一句:“到时候就由不得你了”。说这句话的时候我的确是这么想的,后来的发展,包括他决定买房子在内,都如我所料。小伙子进公司没两年就交了个女朋友,工作什么的还是像以前那样认真,不过周末经常在朋友圈看到他发出去玩的照片,有了女友后果然活动也多了。一年后,他领证了,还贷款买了房子。在聊到买房的时候,小A直言:“要结婚了,得有个自己的窝,要不然不好意思让媳妇跟我租房住。”小伙子在决定买房的那一刻起,意味着要承担更多,虽然工资涨了不少,但是一半都用来还房贷。结婚后不久,小A媳妇怀孕了,小A既欢喜又发愁,欢喜的是自己要当爸爸了,忧愁的是,有了孩子家里花销更大了,自己需要赚更多的钱才能保证家人的生活质量。之后不久,小A离职了,据说去了一家工资更高的单位,他的朋友圈里经常是孩子的内容,可以看出现在的他满心都是孩子,纵然工作再辛苦他也是心甘情愿的。第二个是个中年男人的故事,他是我家里一个远方亲戚,早年家境贫寒早早的就步入社会挣钱养家,经过自己的勤奋好学一步步自己开了店当上了老板,房子车子自然是少不了,但是在孩子的教育上他是最舍得花钱的,家里条件好转后正值孩子上中学,报名补习班什么的毫不含糊,一年光花在补习班的钱就有好几万。记得他说过一句话让我印象深刻,现在的年轻人比我们那会幸福多了,有机会真想没读的书继续读完,说这些话的时候两眼放光,不难看出,大叔之所以肯花钱给自己孩子补习,是想让孩子能得到更好的教育,不要想自己那样过早的经历社会的酸甜苦辣,他是在孩子身上弥补自己当年的遗憾。美国著名社会心理学家亚伯拉罕·马斯洛(Abraham Harold Maslow)认为,人类的价值体系存在两种不同的需要,一类是沿生物谱系上升方向逐渐变弱的本能或冲动,称为低级需要和生理需要。一类是随生物进化而逐渐显现的潜能或需要,称为高级需要。马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我实现需求五类,依次由较低层次到较高层次。生理需要,是基于动物的本能产生的最基本需要,包括对衣食住行等方面的要求。安全需要,是保障自身安全的需求,跟生理需要一样都属于解决温饱阶段的必备需求。社会需要,是个体需要融入群体,希望得到他人的关心和照顾,是一种归属感,是情感上的需求。尊重需要,人人都希望自己有稳定的社会地位,要求个人的能力和成就得到社会的承认,尊重需要得到满足,能使人对自己充满信心,对社会满腔热情,体验到自己活着的用处和价值。自我实现,主要指个人理想、抱负,自我实现的需要是在努力实现自己的潜力,使自己越来越成为自己所期望的人物。人都潜藏着这五种不同层次的需要,但在不同的时期表现出来的各种需要的迫切程度是不同的,人的最迫切的需要才是激励人行动的主要原因和动力。男人赚钱的动力可以用这个需求理论来解释,年轻人小A刚毕业的时候更多的是自我实现的需求,他认真勤奋、努力工作,使自己越来越成为自己期望的人,之后有了家庭、孩子,更多的是情感上的需求,包括买房子在内,在这个阶段里的一切努力都是为了让自己爱的人生活的更好,赚的钱越多越好,从而获得了情感上的满足。第二个主人公大叔,早年家境贫寒,最基本的温饱问题还没解决,他早早的步入社会闯荡赚钱,为的是解决家里生理需要和安全需要,之后经济条件好了,为孩子的教育砸钱属于社会需求(情感需求),从大叔“不希望孩子像自己一样过早经历社会酸甜苦辣”的言语间可以判断出,他也有自我实现和被尊重的需求,而且这两种需求会随着年纪的增长变得越发强烈,对于金钱的欲求反而变小。我在网上搜索“男人赚多少钱才能撑起一个家?”的答案,买房前跟买房后、不同阶段的答案似乎是一样的——那就是越多越好,你一年挣3万将将能解决温饱,心里想着能挣10万,等真的挣了十万又会想着挣20万、30万...因为还想买房买车呢,房子车子也分贵贱,现在是60平小一居,以后想着换90平大三居,现在开着10万的车,以后想换成30万的,对于这个问题,有些网友的评论倒是很睿智:挣多少钱才够,取决你自己的需求,也就是欲望,纠结这个问题已经不重要了,因为你自己在变。
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  • 社保断缴等于白交钱?钱能退吗?快看权威解答!

    社保卡中的钱不会被清零,  断缴后,社保个人账户里的钱一直都存在里面!医保个人账户余额不会清零,个人账户的余额可继续使用,直至用完为止。只是由于医保是现收现用,当月断缴,次月就不能报销医药费,员工看病就必须全部自费。那社保费断缴又会有怎么样的后果呢?  如果你想换个城市工作,要怎么将社保费转移?社保断缴,“人生大事”受影响!在辽宁,社保断缴是可以补缴的,但是按时缴费和补缴两者是有区别的。政府对正常参保缴费人员实行缴费补贴政策,但对应缴未缴部分进行补缴时不享受政府缴费补贴政策。因此,按时缴纳比不按时缴纳养老保险费的人员得到的政府补贴要多。社保一旦断缴,会对参保人的缴费年限核算、社保待遇领取等“长线”结果产生影响。在一些城市,对参保人短期内的买房购车等计划的影响则更为直接。养老金未缴满15年不能按月领取养老保险需要最少累计缴满15年,到达退休年龄时可按月领取退休金。如果中途断缴可以补续,但可能影响退休后的养老金待遇。医保要缴满固定年限才能终生享受待遇  医疗保险女性缴够20年、男性缴够25年,退休后可享受终身医保。医保如果中断,则在中断期间不能享受医保待遇。不过,医保从中断之日起有一个缓冲期,如果超过3个月没有续保,则连续缴费年限会重新计算,医保报销额度和重大疾病医保额度也会受影响。换工作如何不断社保?“社保缴了10年,中间换工作中断超过了3个月,又得重新计算。”一条微博网友的吐槽吸引了许多跟帖,评论多表示自己也遇到过类似情况。那么,如果准备换工作,如何不让社保不断缴呢?一般来说,当月15日之后离职,当月的社保原公司会给缴纳,在下个月15日之前入职新公司,下月的社保新公司也会给缴。因此,辞职前一定要弄清楚旧公司和新公司缴纳社保的时间,以免出现断档。如果是裸辞(没有找好下家单位),当地城镇户籍居民可以到户籍地社保局申请自费缴纳养老保险、医疗保险。非当地城镇户籍居民,可以寻找单位挂靠,通过挂靠单位代缴社保。也有人会在换工作空档期内通过代缴社保的中介机构自掏腰包缴社保。但专业人士表示,通过虚构劳动关系缴社保,存在一定法律风险。交了几年社保不想交了,以前交的钱能退还吗?  在交了几年社保之后放弃参保的原因有很多,有的是因为经济压力,还有的是因为的确感觉这个没用,还有的是因为要移民或者其他,于是大家都在询问我可以拿回以前的钱么?按照国家政策,正常情况下,退休以前,个人账户没有办法进行提取操作的,简单直白点就是不会给你退还社保费用。毕竟社保这个东西也是国家一项工程之一,并不是平时小打小闹搞小买卖。不过,国家政策也是有考虑到特殊情况,那以下情形社保费用是可以退还给缴纳者的:1到了退休年龄,但养老保险未缴纳满15年。此时可以去有关部门申请终止养老保险关系。受理完成后,以前缴纳的费用会一次性返还本人。2意外死亡。如果缴纳社保后,缴纳者因意外死亡,个人账户中个人缴费本息可以继承。如果是职工在职期间死亡,那可以拿走死亡时个人账户全部储存额中的个人缴费本息部分。3移民外国。此时你获得了其他国家的国籍,并且已经完全放弃中国国籍,那此时也可以申请终止养老关系,且受理后一次支付以前个人缴纳金额。当然了,你拿到还只是个人的那一部分,至于以前单位那一部分钱,这个按国家流程就进入了社保基金中。如果你仔细观察,很多人都说社保没有用,年龄限制太多,其实大家错了,虽然要享受这个养老金带来的福利还要等好多年,但是还不能中断,要不然就前功尽弃了。另外,在许多城市,社保和众多福利是挂钩的,所以还需要慎重考虑。如果你养老保险缴费时间不足15年,还有三种办法帮你!  1允许延长缴费至15年参保人员达到法定退休年龄后,若城镇职工养老保险缴费不足15年,可以按照国家有关规定在待遇领取地延长缴费至满15年(其中社会保险法实施前参保,延长缴费5年后仍不足15年的,可以一次性缴费至满15年)。2延长缴费未满15年可转入城乡居民养老保险若延长缴费后其城镇职工养老保险缴费年限仍未满15年,也可以申请从城镇职工养老保险转入城乡居民养老保险,享受相应的养老保险待遇。3可书面申请终止职工基本养老保险关系个人可以书面申请终止职工基本养老保险关系。社保机构按照程序,经本人书面确认后,终止其职工养老保险关系,并将个人账户储存额一次性支付给本人。用这个套路存钱,省出一套房!
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  • 终于明白了 为什么房子便宜了刚需还是买不到房!

    众所周知,现在新房比较便宜,只要有项目预售,基本上购房者都去排卡。这也算是给刚需的一种利好吧。但现在一个新的趋势出现了,对刚需来说,恐怕比银行不给贷款更麻烦。那就是开发商要求购房者全款买房。就在昨日,融创在郑州的一个项目低调开盘了。从价格上来看,融创真的还算良心,完全是按照规定走,而且没有通过精装修和车位来赚购房者的钱。但如果从付款方式上来看,它却深深地伤了刚需的心。因为它鼓励全款买房,全款买房的都排在前面,不得不说融创是精明的。而从最终的结果来看,这次预售的高层都卖完了,融创收回一大笔资金不说,我们也不得不感觉到,目前市场上实力购房者真的比我们想象的要多。这次开盘的是该项目的二期,户型是是普通高层住宅为主,部分是洋房。通过全款销售的策略,融创回笼了一大笔资金。去年市场好的时候卖得贵一点,签约就有贷款,资金也能回来。今年市场差的时候,贷款不好批,以走量为主,但要求全款买房,同样能按计划收回资金,至于部分洋房项目,仍然遵循的是走价格策略,有高层的走量策略在前面撑着现金流,后面的洋房自然可以卖得贵一点。对于很多购房者来说,以这个价格即使全款买下,也挺划算的,因为按照价格差,好像没有比这更好的投资品了,但对于真正需要房子住的普通人来说,可就遭殃了,因为价格便宜的时候,被实力购房者抢走了房源,价格高的时候更没机会买到房。其实在很多城市,越来越多的开发商开始以规定的价格卖房,要么是捆绑了装修,要么是捆绑了车位,还有的则是要求购房者全款买房。前面两种方案实际上购房者的付出的房钱只增不减,至于第三种方案,则对购房者的流动资金提出极大挑战,这也是一种坑。新房市场的玩法正在发生改变:随着价格的下调和贷款难度的增加,开发商开始明目张胆地向全款购房者靠拢,可以说现在购房者买房,只看房J的时代已经过去了,还得看自己有没有实力跟其他购房者竞争。对于普通购房者来说,眼下唯一利好就是开发商愿意卖房子,融创这种玩法如果能带动大量开发商一块卖房,而且不捆绑精装修和车位,那么房源量肯定能增加。在这种情况下,如果全款购房者不那么多的话,普通刚需也许能买到房。一句话,普通人买房,现在凭的是运气。作为购房者来说,如果能买房,还是应该选择大开发商的项目。就像融创这样,他们有足够迂回空间来应对新情况,才敢按照规定的价格卖房,小开发商这样搞就是“失之东隅”,却无法“收之桑榆”,所以他们宁愿挺着也不会降,即使降,烂尾的风险也更大。融360房贷君认为,从某种程度上来说,新房的价格固定了,虽然房子整体不那么贵,但对刚需来说,现在要一次性付款上车,其实比多付点月供压力更大,基本上只能出局。以前的那种行情肯定是回不去了,一旦放松,房子又会上天,对于购房者和ZF来说,都是在赌。市场的扭曲,受伤的永远是刚需,楼市上行的时候,拼的房价;楼市横盘的时候,拼的是运气,楼市下行的时候,拼的是勇气。
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  • 这4种房子看似黄金户型 买过的人却都说后悔!

    对于一般的平头百姓来说,买房子不是投资,而是想要一个更舒适更体面的生活!那么你东拼西凑,贷款买的房子真的能带给你更多的享受吗?还是让你越来越闹心,越过越窘迫?为什么同样是买房,别人越过越滋润,你越来越穷呢?那大概是你的房子没选对!1.房子周边有此物,住的闹心房子周围有工厂,在就业方面来说确实便利一点,就业机会大,上下班方便,房价相对来说也低一点。但你只看到了好的一面,却没想到潜伏在身边的危险。一般来说化工厂周边的土地水源均会受到不同程度的污染,也许一两年不会显现,但随着时间的累积,你的身体夜会像像慢性中毒一样受到蚕食,这种疾病接踵而至。2.地势低的房子,退财又闹心住在一楼,不用爬楼梯坐电梯,比较方便。但一楼的住户朋友一定要注意:如果你家地基比前面的马路还要低在风水上称为退财屋。住这样的房子,不利家财运势。当然从科学来讲,地势低,下雨天容易积水,对于住户来说,自然不便,会形成阴冷潮湿的环境,对身心健康不利。3.盲目选择复式现代人追求流行,一些年轻人盲目选择复式住宅。殊不知部分复式住宅不是真正意义上的“两层楼”。只是将空间分割成两层,这样的房子不仅采光不好,空气不流通,对于有老人的家庭来说上下楼还十分不便,住进去十分压抑。4.紧挨马路很多上班族为了上班方便,会选择紧挨马路的住房,出门就是公交站,地铁口,交通十分便利,节约时间。但是你却忽视了紧邻城市主干道的房子是有多吵闹,尤其是周末你想在家好好休息,都变成了一种奢望,车水马龙的繁华取代了舒适安静,这样的代价就是睡眠质量差,心情烦躁。花那么多钱,却住得寝食难安,后悔也晚了!因此,买房一点要多方面考虑,住的舒服省心才是王道。购房者们一定要擦亮双眼,不要全面听售楼小姐天花乱坠的推荐,一定要综合考量,选择风水好,配套设施全,交通相对便利的住房,日子才能越过越美!
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  • 2017最难转手的十类房子 买了可能就是你的麻烦

    (原标题:2017最难转手的十类房子,买了可能就是你的麻烦!)买房是人生大事,除了购房成本外还要考虑以后房子的变现能力,融360房贷君认为,买房主要从房龄、交通、面积、房屋类型等几方面参考,有那么十类房子买了以后可能很难转手,严重的还会成为麻烦,卖房人一定要注意。第1类:房龄20年以上的二手房银行在审批贷款的时候会审查二手房房龄,通常要求是20-25年,但是严格的银行是10-15年,房龄太长的话可能被降低贷款额度甚至是拒贷。买房的时候房龄是20年,如果以后想转手,想想就知道不容易第2类:离地铁距离远、交通不便的房子买房交通很重要,离地铁近的房子都比较利于自住和出租,你都这么觉得,别的买房人也不傻,买房肯定要挑交通便利的位置。第3类:规划、配套落后的郊区房区位同样是要考虑的因素,城市中心区域的设施配套更全面,但是新房数量有限,多数新房都是在郊区,一些郊区的新房周边,除了房子就是土路,连像样的公园、超市也没有,如果没有合理的规划,这样的房子买了也不容易转手,所以大家不要贪图价格便宜忽视长远规划。第4类:面积120平方米以上的大户型对于普通家庭来说,60-80平方米的小户型是首选,其次是90-120平方米,尤其是在大城市总体房价较高,买房人的购买力有限,能买得起120平以上大户型的都是少数的,所以就购买人群来说,小户型更容易出手,大户型不容易转手。第5类:购买不满5年的保障房经济适用房等保障性住房再上市有一定的规定,需要购买满5年才可以上市交易,而且要缴纳高昂的税费,所以申请保障性住房的时候要考虑到以后再出售的问题。第6类:证件不全的房子有些房子还没取得合法规划许可等证件就开始建房,这种房子是没有任何权利保障的,聪明点的人都不会买,自然也不容易出售。此外没有产权证的小产权房,从法律角度看是没有合法产权人的房子,不能上市交易。第7类:动迁安置房动迁安置房在实际建造中户型设计比较局限,有的户型说是朝南,但是由于户型不规则,光线会被墙体遮挡,通风也不是很好。动迁安置房不能给开发商带来利润,为了提高容积率,有的动迁房的户型会设计成2梯6户或者7户,通常商品房的设计是1梯两户或者2梯4户,整体容积率过高会影响居住舒适度。第8类:层高30米以上的高层房从空气质量角度看,楼层在30米以上的房子空气质量会更差,且空气相对稀薄,不太利于有心脏病、心脑血管疾病的住户健康。此外,钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环,相当一部分是往上走,直至顶层,所以,高层居民更容易出现头疼症状。选择楼层的时候要慎重选高层。第9类:有债务纠纷的房子买房人不喜欢在担保或者债务抵押中的房子,由于涉及到多方利益,产生的纠纷会影响正常交易,这类房子一旦招惹上官司就要做好长期战斗的准备,购房人唯恐避之不及呢。第10类:热点城市商住房最后一类就是今年闹得沸沸扬扬的商住房,包括北京在内的多个城市都对商住房做了限制,以北京为例,买商住只能全款不能贷款,这就将不少人挡在门外,而且商住房占用购房资格不说,还没有落户、入学资格,以目前的市场情况看,商住房毫无优势,就算买了转手都是个问题。融360房贷君在这提醒各位:买房要既考虑“买”也要考虑“卖”,大家都不乐意买的房子,你买了的话可能还会成为麻烦,而且在“认房认贷”的城市,你的“处女房资格”很重要,一旦用了就会影响以后买房,大家要慎之又慎,别走错路。
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  • 揭秘三四线城市房价上涨真相 看了你还敢买吗?

    (原标题:揭秘三四线城市房价上涨的真相,看懂了你还敢进去插一脚吗?)今天跟大家分享两个消息。第一个消息是一二线楼市的熄火在一二线,特别是一线城市,楼市正在向买房市场转变。70个大中城市的二手房的价格数据,北京破天荒占据了头名,跌幅0.9%,而据笔者从中介那里了解到,平均跌幅其实掩盖了很多真实的市场行情。以北京为例,各区域房价涨跌不一。根据链家平台的数据,6月份,跌幅排在前面的分别是西城(-4.2%)、朝阳(-4%)、通州(-3.8%)、密云(-3.8%)、平谷(-3.6%),而涨幅排名考前的是门头沟(+2.6%)、东城(+1%)、房山(+0%)。具体到房源方面,眼下有几类房子已经率先松动了。1、超大的平层公寓,比如四房以上的,这类房字绝对价值高,议价空间较大,但成交量稀少,不具备大的参考性。2、部分学校周边的房子,这类房子基本是资金在追捧,现在概念已经弱了很多。3、郊区的非地铁房子,这类房子在行情不好的时候,地段的劣势会率先被暴露出来。4、老旧的房子。即使是在市中心,特别老的房子在价格上也必须要相当的优惠才能卖得出去,何况现在已经逐渐由买方说了算。而在新房层面,虽然一季度销售火爆,但近几个月来的销售低迷使得完成全年销售目标的难度越来越大,在迟迟打不开局面的情况下,开发商也不得不选择降价卖房。现在这个行情,开发商在利润方面会稍稍让步,而在市场份额方面,有能力的开发商是寸土必争的。而在深圳,已经有开发商跑路了,在上海,也已经有开发商在回款压力和资金对付压力之下,主动下调销售价格。第二个消息是三四线的火爆。70个大中城市,5月份涨幅排名靠前的分别是蚌埠(+3.4%)、北海(+3.2%)和湛江(+2.6%);这三个城市在4月份的涨幅分别是,分别是蚌埠(+2.2%)、北海(+1.9%)和湛江(+1.0%)。很明显三四线城市的行情是有所放大的。最近证券日报也走访了部分典型的三四线城市,探访当地的卖房手法。在江西景德镇,2015年的时候,房子还无人问津,但到了今年6月份,整个景德镇房子也就只够买1个月。在房价层面,当地有市民在2016年7月份以4600元的价格入手了某精装修楼盘,但现在该项目的房源已经接近9000元了。支撑景德镇行情的主要有两点:一是当地属于陶瓷名城,当地围绕陶瓷主题开发了新城,被热捧;二是和大多数小城市一样,老房子的拆除在较短的时间内创造了大量有效购房需求。这些人的购房需求也带动了一部分外部资金的流入。从一二线城市和三四线城市的行情对比来看,当前一二线城市处于高位盘整期,而三四线城市则处于快速爬升期。虽然一二线的热度远不及三四线城市,但其中的风险,作为购房者不得不提高警惕。关于如何选择一二线城市和三四线城市,融360房贷君分享一个观点:在一二线城市,事实上有很多刚需在观望,只要时机合适,就会入市,这种需求是自发的。而在三四线城市,需求则是被创造出来的,但在缺乏外部人口流入的情况下,这种创造的可持续性是很差的。选择城市和选择地段,一个是战略级的,一个是战术级的。选择一座好的城市,至少把握住了战略大方向,而如果选择错了城市,战略上失误,后期地段无论多好,战术级的胜利也无法换回战略上的损失。
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  • 大家记住了!房价再怎么变 这4种房也千万别买!

    不少购房者为了低价而关注一些非正常商品房或低价商品房。但是,无论房价再怎么变化,也不是什么房都可以买的。再刚需,这4种房子:安置房、经适房、内购房、小开发商唯一小楼盘,都建议别碰。为什么不推荐这四种房子呢?我们一个一个说。1、安置房安置房顾名思义,是对被拆迁住户进行安置所建的房屋,并不是正规商品房。购买安置房,你可能会遇到以下问题:1、需要全款购买虽然每平方米单价非常的低,但总价动辄几十万元,无法贷款,并不比购买商品房轻松,要知道商品房的首付现阶段只有20%,并且利率可以打折。2、买到之后能不能准时入住由于手续,施工方、资金等种种原因,不少安置区交房时间不准时,与实际相差甚远,以曾经的白庙安置区为例,前前后后拖了数年之久,烂尾、延迟几年交房所带来的损失,往往无人补偿。3、能不能安全入住安置房对应的安置人群是被拆迁居民,通过协议转让购买的安置房并不像商品房合同一样框定了产权所有人。倘若遇到卖方反悔,不协助办理房产证,则会非常麻烦,全国各地都有类似案例,最终都是通过法院诉讼才得以解决,费事费神。甚至出现过一房两卖的案例。4、房产证难办、孩子上学难由于不是正规商品房,办理房产证会相对比较复杂,极少有项目可以在一年内办证,不少安置房因为土地手续问题,3-5年,甚至长达5年以上才能办出房产证。此阶段无法落户,无法享受本地居民待遇,家有孩子的则必须以外地借读生身份入学,除了入学难还需要额外的缴纳高昂的“赞助费”。5、建标层次低纸板门、迷你门、迷你窗、山寨电梯,各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里,墙体裂缝、空鼓则更是家常便饭。大量地面车位,以及用冬青填充小区,以降低绿化成本。甚至有人之前买的安置房交付后3房变2房,凭空少了一间房。6、居住体验比较差由于习惯不同,安置房一般很难引入正规第三方物业,不少安置小区都是由村委会牵头成立物业,原本就是半路出家,再加上部分人没有交物业费的习惯,小区的整体物业管理水平远低于商品房,对于位置较好租金较高的小区,不少村民选择把多分的几套房子按间出租出去,租客参差不齐,如同曾经的城中村一般,乱贴乱画,乱倒乱扔,臭味熏天已经成了常态,更有甚者有些租客把垃圾直接丢在电梯里或从窗户丢下来等等等等。总结:通常无法落户口、无法按揭贷款、无法以后抵押贷款、没什么升值。2、高价转让的经适房也有部分朋友通过正规的渠道选到了经适房,虽然可能居住体验稍差,但综合来说还是值得买的,毕竟手续是安全的,价格也较低,在此主要说的是目前市场上一些加价转让的经适房。接手别人转让的经济适用房与安置房相比,有非常多的共同之处,比如原房屋手续在原房主名下,需要通过协议来购买安置房,等到数年后才能进行交易过户。相对来说经适房的风险一点都不比安置房小,建标也不比安置房强。3、不靠谱的内购内购分很多种,有单位定向开发的项目,有单位组织的团购,有开发商提前回笼资金的内购,各种各样,但几乎所有类型的内购都伴随着风险,无一例外。内购假如遭遇开发商资金链断裂、被抢地等问题,前期全款缴纳的房款能不能退回尚不能预期,更不会有利息补贴。即便有利息,相比拿这笔资金买一套正常交房的房子所带来的升值额度,利息几乎可以说是九牛之一毛。4、小盘小开发商我们常常看到的一些交房无望导致业主维权的新闻,遇到那种是一栋楼、两栋楼的,基本清一色是小盘小开发商。当然,任何好的开发商都是一步一步从零做起,我们也不否认个别小开发商也可以做出色的产品,但房子是我们要居住数年的家,已知风险要大于获利的时候,我想没有必要去做这个小白鼠。怎么判断自己想买的房是否是小开发商:如果你在网上查询不到该开发商的任何既往项目或新闻,很大概率就是了
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  • 买房常面临信息不对称 新房离按套卖还有多远?

    (原标题:买房常面临信息不对称 新房离按套卖还有多远?)在网上看到的房源,到项目现场却“消失”了。这是不少购房人买房时都遭遇过的困扰。或因信息更新滞后,或因营销噱头,各个网站上展示的新盘信息与购房人在售楼处得到的信息之间总有或多或少的差别。为避免这种问题,有互联网平台正在尝试将新房像二手房一样,以每套房源为单位向购房人展示。业内人士指出,以套为单元展示新房信息在发达国家比较常见,这样的展示方式可以缩短购房者获取房屋信息的时间,减少不必要的成本。对于开发商而言,现阶段这样做的动力还不足,面临诸多困难。不过,随着国内楼市的日趋成熟,新房和二手房一样,以套为单元展示信息及售卖将是未来的市场趋势。一手房也有“假房源” 购房人面临信息不对称这一轮调控中,“真房源”这一词汇被频繁提及,各大二手房中介公司都将其作为整改的标准及对消费者的承诺。事实上,“假房源”并不只出现在二手房市场中,不少购房人在寻找、购买新房过程中,都有遭遇“假房源”的经历。《广厦时代》在某房地产网站上搜寻某楼盘的信息,该网站上显示,该楼盘户型房源包括96平方米至140平方米的三居洋房,210平方米至236平方米的叠拼别墅。其中96平方米的三居户型南北通透、明厨明卫,空间利用合理。乍一看,一个位于高端楼盘中的小三居具有足够的吸引力。《广厦时代》拨打了该网站提供的售楼电话,询问这种户型产品的具体情况。接听的置业顾问表示,这个户型关注的客户很多,但数量非常少,如果有兴趣的话要尽快来售楼处现场看看。不过,在《广厦时代》按约定时间到达售楼处时,得到的信息却是,这种户型在该楼盘仅有20套,而且已经售罄。从售楼处的销控表上可以看到,该户型从一层到顶层,被贴满了红点。而置业顾问给出的解释是,该户型比较紧俏,开盘就已全部售罄,网站的信息有滞后性,还没来得及更新。可以看看另一种125平方米的三居户型,功能分区更合理,舒适度也更高。有业内人士指出,像这样选择性展示楼盘信息的案例还有很多,虽然楼盘是真的,但释放的房源信息却有“假”的,或者说购房者看到的信息是经过开发商或销售代理公司“筛选”的。除了吸引购房者关注、制造营销噱头,信息更新不及时、楼盘推盘计划变化等都造成购房者与开发商之间的信息不对称,为购房人选房、购房增加不必要的成本。互联网平台尝试按套展示新房房源 明确每户面积及价格楼盘整体信息呈现会出现信息不对称,那么是否可以参照二手房的情况,在楼盘信息之外,补充每套在售房源的信息呢?近日,生活服务平台58集团发布了一系列“以房源为核心”全新的服务和产品。其中的58爱房就是以房源为基本粒子进行产品呈现和需求匹配的房产营销服务平台。《广厦时代》在58同城App上看到,在该平台上,购房者首选看到的是一套套房源,点进一套房源,可以看到该套房的户型图、单元房号及售价,如果购房者有需要,可以再对楼盘信息进行查看。58集团资深副总裁、安居客CEO庄建东表示,在58看来,真正高效率的卖房一定是按套来卖,而不是先把购房者“忽悠”到售楼现场看房。58集团开发商事业部总经理赵彤阳称,新房交易中,用户希望购买的是一套具体的房子,而眼下多数平台提供的是一个楼盘,需求方和供给方要经过多次确认、反复试错才可能促成交易。在58的这个平台上,房产买卖过程全链都会通过智能大数据技术进行精细化的呈现和匹配。异地置业、旅游地产等将格外受益。除了58外,很多房地产网站都在逐步加入对具体房源信息的展示。以房天下为例,部分楼盘展示页面上设置了房源选项,在该板块,可以看到在售的房源信息,包括户型图、朝向、单元房号、单价及总价、首付比例及月供,除此之外,该房源目前的销售状态也会同步显示在网站上。不过,《广厦时代》查阅这些网站发现,像这样展示房源信息的楼盘还是少数,主要还是以旅游地产项目为主。赵彤阳也表示,以房源为粒子展示楼盘信息,异地置业和旅游地产将格外受益。以套为单位展示是成熟市场标志 开发商当下仍欠缺动力事实上,无论新房还是二手房,以套为单位展示房源信息早已成为发达国家房产销售时的惯常手段,对于购房者来说,也可以提高选房小区和增加信息获取的覆盖面。亚豪机构市场总监郭毅认为,如果新房参照二手房的方式,以套为单位进行展示。购房者可以先通过线上了解更多的这种产品信息,然后再进入线下交易环节。购房者可以有更好的检索过程,这个检索不是基于某个项目本身,而是全北京符合条件的新房房源。这样他得到的信息面就更大,购房的时间和效率都能够得到有效提升。郭毅还指出,这样的展示方式还需要更多技术手段的配合,更加全面直观的展示房源信息,方便购房者查阅,同时打通线上、线下的渠道,方便购房者完成整个选房过程。这样的展示方式无疑会增加开发商的工作量,会不会有更多的开发商选择这样的方式展示售房信息还存在疑问。郭毅表示,对于开发商,他要衡量的是这样的展示方式对于项目能带来多大的导流效果,对销售能够起到多大的促进作用,在这个基础上,产生的成本有多高。开发商考虑的主要是选择这样的推广渠道的投入产出比问题。中原地产首席分析师张大伟表示,以套为单位展示房源是市场的趋势,当市场趋于平稳,供应量稳定的情况下,这样的方式会被大范围采用。但在目前的市场状况下,还有很多困难。首先,国外采取这样的方式主要因为房源都是以现房精装修为主,部分国家政策要求必须现房销售,以套为单位展示比较容易落地。而国内目前还是主要以期房为主,期房按套展示,其实只能展示户型图和售价。其次,除了少数精装修豪宅,大部分开发商并不希望客户看到太详细的实景,更希望客户去售楼处体验示范区。目前这一展示方式主要还是适合精装修的豪宅,所占市场比例非常低,同时还存在一定隐私问题。郭毅也表示,以套为单位展示房源是市场的中长期趋势,但目前市场还欠缺相应的环境。国外普遍采用这种方式与其市场机制和双边代理的经纪人制度有很大关系。双边代理决定了房源透明度较高,开发商也没有捂房的利益驱动,自然愿意将房源信息全部展示出来。
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